Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord Utgave: 01 Dato: 2010-03-09
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord Utgave/dato: 01 / 2010-03-09 Arkivreferanse: - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: 521551 Reguleringsplan for fjernvarmeanlegg Loddefjord Utføre tomtesøk. Avklare eiendomsforhold, planstatus, adkomst etc. Mats Mastervik Analyse;GIS/IKT;Plan;Veg Energi Rapport m/kart Mats Mastervik Trygve Andresen www.asplanviak.no
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av BKK for å gjøre en tomte/arealanalyse i Loddefjord. Mats A. Mastervik har vært oppdragsleder/kontaktperson for oppdraget. Trygve Andresen har også deltatt i arbeidet. Bergen 19.05.09 Mats A. Mastervik Oppdragsleder/KS Trygve Andresen Gis/analyse
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 4 1 TOMTESØK FJERNVARMEANLEGG I LODDEFJORD 1.1 Fremgangsmåte Innledningsvis ble det gjort en ytre avgrensing av søket og innhentet data om kommuneplanens arealdel, samt at det ble laget en terrengmodell. Innenfor søkeområdet har vi noen lavereliggende områder. Det er ønskelig å bygge høyt for å unngå at det oppstår lokalklimatiske ulemper ved utbyggingen. Basert på terrengmodellen ble søkeområdet inndelt i 4 delområder og 1 uaktuelt område (lavtliggende/vestkanten).
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 5
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 6 Kommuneplanens arealdel viser at det går et grøntdrag gjennom området, fra Storavatnet, til Bjørndalspollen. Dette grøntdraget, samt de to øvrige friområdene som er vist innenfor søkeavgrensingen, er det trolig liten nytte i å se videre på. Vi står derfor igjen med følgende områdeinndeling:
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 7 Ved hjelp av et datasett som viser alle bygningene i området, har vi klassifisert alle eiendommene i området, basert på bygningstype.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 8 I kartet ovenfor er små boligeiendommer, offentlig vegareal identifisert. Funksjoner som boligbyggelag, skole, sykehjem etc. har et behov for uteareal, men vi vet i utgangspunktet ikke om eiendommene de ligger på har et overskudd av dette. Derfor er eiendommer for boligbyggelag, skole- og barnehageeiendommer, etc. identifisert og vurdert individuelt. Eiendommene lengst vest ligger utsatt til mot strandsonen langs Storavatnet og er derfor utelukket. Områdene her er også til dels bratte og utilgjengelige.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 9 Bratthetskartet viser at Loddefjord er kupert i varierende grad, og brattheten til det enkelte alternativ må vurderes lokalt.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 10 1.2 Delområder 1.2.1 Delområde nord I nordre delområde har vi flere interessante alternativer som det kan sees videre på. Alle ligger innenfor arealbrukskategorien eksisterende byggeområde i kommuneplanens arealdel (mørkegrått areal på kartet vil si uaktuell eiendom på bakgrunn av de vurderingene som er gjort lengre oppe): Alternativ 1: Rett sør for Sotraveien, v/tjønneveien borettslag. Alternativet som er sirklet inn er på rundt 2,5 daa. Alternativet er regulert til boligformål i en gammel reguleringsplan (3280000 fra 1972). Dette alternativets attraktivitet for fjernvarmeanlegg avhenger av mulighetene for å etablere tilkomst fra tilgrensende vegsystem. En er også avhengig av å minimere ulempen overfor beboere i Tjønneveien borettslag og brukere av gang- /sykkelveien. Alternativet synes ikke å være for bratt. Alternativ 2 og 3: Stor eiendom (106 daa) med flere offentlige brukere, men også tilsynelatende et større restareal, på Østre Vadmyra. Alternativene som er sirklet inn er på cirka 6 daa hver. Det går en høgspentlinje gjennom alternativet, som gjør det uegnet til for
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 11 eksempel bolig- og lekeformål (spenning ikke undersøkt). Alternativene er regulert til fareområde/friområde i plan 3280013. Tilgjengeligheten er middels god via Vadmyrveien. Alternativene er i all hovedsak ikke for bratte (helning < 1:3). Reguleringsplan 3280013 ser slik ut (eksisterende bygninger er tegnet oppå): Alternativene ligger altså innimellom en barneskole, 2 barnehager, 1 sykehjem og et større offentlig bygg. Det er likevel såpass store arealer at en bør undersøke disse alternativene nærmere. Alternativ 4: Rett ved Vadmyrveien, nord og på oversiden av Vadmyra borettslag. Alternativet som er sirklet inn er på drøyt 5 daa. Det er ikke regulert siden reguleringsplan 3280000 (1972). Alternativet har noen skrenter, men kan undersøkes nærmere da beliggenheten for øvrig er god.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 12 1.2.2 Delområde vest Store deler av vestre delområde grenser til Storavatnet. Det er imidlertid to borettslag som har store eiendommer som kan vurderes. Spørsmålet blir i så fall hvordan utearealsbehovet for disse borettslagene er løst og om det er mulig å skille ut et restareal. Alternativ 5 og 6: Skissemessig opptegnet på hver sin side av boligområdet. Hver sirkel er på drøyt 3 daa (skog). Alternativene er omfattet av reguleringsplan 3280000 fra 1972. Område 5 er i gjeldende arealdel avsatt til byggeområde i kommunedelplan. Området omfattes også av et planforsalg fra 2002, plan 1709000 (status ukjent). Begge områdene har god tilgjengelighet via Hetlevikåsen. Noe kupert, men kan undersøkes nærmere. Alternativ 7: På eiendommen til Hetlevikhøyden borettslag. Ca 3 daa skog på en liten høyde med mulig atkomst fra Hetlevikåsen. Alternativet er forholdsvis bratt.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 13 5 Plan 3280000, vedtatt 1972 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan 5 Utsnitt gjeldende kommuneplan
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 14 Område 5 1.2.3 Delområde øst Delområde øst har en annen status i Kommuneplanens arealdel enn de øvrige delområdene. Det er avsatt som LNF-område og framtidig boligområde. En større del av delområdet er også innenfor byfjellsgrensen og denne delen er trolig uaktuell. Hele dette undersøkelsesområdet er i hovedsak foreløpig ubebygd/skogkledt. Det er stedvis bratt, men større flater finnes også. I delområde øst må en eventuelt samordne utbyggingen innenfor reguleringsplan 18630000. Dette planarbeidet ble oppstartet 2004 og er foreløpig ikke fullført. Arkitektkontoret ABO AS er utarbeider av planforslaget.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 15 1.2.4 Delområde midt Delområde midt er i all hovedsak tett bebygd. Det har to arealer som ser ut som restarealer, der det sydligste av disse er for bratt.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 16 Alternativ 8: Ca 3 daa nedenfor Vestre Vadmyra. Ligger innenfor plan 40310000/40310002 (1996/1992). Ved utbygging må eventuell tilkomst skje ovenfra (Vadmyrveien), ettersom tilgang fra Hetleviksåsen blir sperret av grøntdraget. En må da ta hensyn til gang-/sykkelvei, men det kan gå fint. Alternativet er i dag skogkledt og med helning (ikke vurdert som for bratt).
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 17 1.2.5 Delområde sør 10 Alternativ 9: Regulert til bolig i plan 40370000 (1968), men ikke utbygd. Alternativt er imidlertid forholdsvis bratt og en må eventuelt vurdere hvordan en kan tilrettelegge en utbygging her slik at en får minst mulig terrenginngrep. Det er mulig å undersøke på begge sider av Mathopsveien. Tilgjengeligheten er meget god. Alternativ 10: Et inntegnet areal som eksemplifiserer en lokalisering ved Høghaugen. Alternativet er under regulering (plan 16150000, startet i 1999), men planarbeidet synes å ha stoppet opp. Tilgjengeligheten må eventuelt utbedres for eksempel ved å utvide tilstøtende boliggate.
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 18 1.3 Oppsummering/vurdering av alternativene Vurderingene er gjort i etterkant av befaring 03.06.09 og etter møte med Bergen kommune (Grønn Etat/ Plan og Geodata) og StorBergen boligbyggerlag. Grå farge = uaktuell, gul = delvis aktuell, grønn = aktuell (tomten det er valgt å gå videre med) Alt. Størrelse Tilgjengelighet Kommentar etter befaring /adkomst 1 Ok Vanskelig Ikke aktuell. Ligger for langt nord og har veldig vanskelig adkomst. Ikke aktuell. 2 Ok Ok. Offentlig vei. Ligger oppå en høyde. Rester av en gammel linjetrasé. Regulert til friområde. Gunstig plassert i høyden. Nærmeste naboer er Barnehage, Omsorgssenter og Kultursenter (Bergen kommune). Aktuell. 3 Ok Ok. Offentlig vei. Kan i stor grad benytte gammel høyspenttrasé som nå er lagt i kabel. Regulert til friområde. Bra beliggenhet høyt i terrenget. Aktuell. 4 Ok, smal tomt Ok. Offentlig vei. 5 Ok Ok. Offentlig vei. Ligger midt mellom to borettslag. Ikke gunstig. Lite aktuell. Gammel delvis gjengrodd flate som viser at det har vært noe her tidligere (?). Veldig bra adkomst rett inn fra eks. vei. Ligger høyt og delvis skjermet i terrenget. Nærmeste nabo er rekkehus/borettslag i nord. Aktuell. 6 Ok Ok. Offentlig vei. Bratt 7 Ok Vanskelig. Krever store inngrep. Ligger veldig nær boliger i sør og nord og rette under høyspent. Ikke aktuell. Ligger på en høyde. Ikke aktuell. 8 Ok Vanskelig Vanskelig tilgjengelighet gjennom friområde og nærhet til boliger. Ikke aktuell. 9 Ok Vanskelig Bratt. Ligger for langt fra fjernvarmekunde. Ikke aktuell
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 19 10 Ok/? Vanskelig Er her avhengig av en framtdig utbygging jf Tomteselskapets planer for å få adkomst. Ligger for langt fra fjernvarmekunder. Ikke aktuell 11 Ok Mulig å benytte eksisterende vegtrasé, men vil kreve omfattende endring av avkjørsel Sekundærstasjon Loddefjord. Plassering bak stasjon er lite egnet. Også konflikt med byfjellsgrense. Uakltuell
Tomtesøk for fjernvarmeanlegg i Loddefjord 20 1 2 3 4 11 8 5 6 7