OMRÅDEREGULERING GRASMYR VURDERING AV PLANFORMÅL I VESTE DEL AV PLANOMRÅDET

Transkript

1 Oppdragsgiver: Oppdrag: Dato: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Områderegulering Grasmyr Sissel Nybro Bjørg Wethal OMRÅDEREGULERING GRASMYR VURDERING AV PLANFORMÅL I VESTE DEL AV PLANOMRÅDET Store deler av området i vest er i diskusjonsutkast datert ikke angitt med formål, da det på dette tidspunkt ikke var tatt stilling til hva området bør reguleres til. Områdene i tilknytning til registrerte naturmiljølokalitetene var angitt som grøntstruktur / LNF-område, jfr kartutsnitt nedenfor. Det er i dette notatet vurdert konsekvensene ved å regulere området i vest til bolig eller næring.

2 Side 2 av 5 Boligformål Lokalisering Område inngår i områderegulering Grasmyr Ved behandling av kommuneplanens arealdel ble området inntatt som bebyggelse og anlegg. Området inngår nå som en del av områderegulering for Grasmyr, og vurdering av formålsstruktur er enn del av planprosessen. Registrerte naturverdier skiller de østre og vestre delene av planområdet I etterkant av arealdelen er det gjennomført naturmiljøkartlegginger. De registrerte naturmiljøene deler området i 2. Med de registreringene som er gjort på naturmangfold, virker det naturlig at ny «markagrense» følger dette høydedraget øst for Stokkevannet. Liten «tilhørighet» til boligområder Grasmyr Myrane Et boligområde på vestsiden av åsen vil ligge adskilt fra resten av boligområdene i Grasmyrområdet, både i avstand, men også fordi den ligger på andre siden av åsen. Området vil oppleves som en satellitt, og ikke lenger ha samme tilhørighet til resten av området. Området ligger utenfor grensen for 800 m fra metrolinjen, bybåndet Det er i kommuneplanens arealdel definert at 70% av utbygging i Bamble skal skje innenfor bybåndsavgrensingen. Dette området ligger utenfor bybåndet og vil inngå i regnskap for de 30% som kan etableres utenfor bybåndet.

3 Side 3 av 5 Grønnstruktur Sammenhengene grøntområde Stokkevannet Rognsflauane blir berørt Området ligger på vestsiden av høydedraget som går nord-syd gjennom/ forbi planområdet. Et boligområde i vest bryter et sammenhengende grøntområde fra Stokkevannet til Rognsåsene, mens utbyggingsområdene i øst i større grad er en forlengelse av eksisterende utbyggingsstruktur. Det danner seg en tydelig markagrense mellom øst og vest. Viktige naturverdier / våtmarksområder begrenser utvikling I området vest for stien er det to våtmarksområder med A- og B-verdi. Kart nedenfor viser at store deler av området vest for stien er myrete og fuktig (blå sirkel), og inngrep i østre del av området kan medfører drenering og ha negativ innvirkning på lokalitetene. Dette området bør uansett reguleres til grønnstruktur for å ivareta lokalitetene.

4 Side 4 av 5 Atkomst og vegforhold Atkomstveg fra Grasmyrområdet Det er definert at boligområder skal ha atkomst fra Sundbyveien, både fordi Tangvallveien ikke er ønsket for boligtilkobling, men også fordi tilhørigheten til lokalsenteret i Grasmyrområdet blir større enn om boligområdet har annen atkomst. Intern kommunikasjon mellom de nye boligområdene er også viktig. Ny veg gir store terrenginngrep Et boligområde på eiendommen vil måtte ha atkomst via «dalen» fra Myrane-området. Det er bratt og trangt gjennom dalen, og etablering av veg m/ fortau gjennom dalen gir terrenginngrep. En veg med 8% stigning gir større terrenginngrep enn en veg med 9,5% stigning. ca 6m ca 2m Bilde av atkomstveg til Fjelljordet, 8% stigning. Tatt fra krysset ved Myrane mot vest

5 Side 5 av 5 Veg med 8% stigning gir lange skjæring høyere enn 2m og opptil 5-6m på for den høyeste skjæringen. Det blir mindre skjæring man velger en brattere veg med 9,5% stigningen, den høyeste skjæringen blir i dette alternative et område med ca 4 m. Ny veg gir konsekvenser for naturmiljø Veglinjen vil også ha innvirkning på naturmiljø gjennom dalen, spesielt i sonen der den passerer registrert naturmiljø. En nærmere vurdering av disse konsekvensene må gjøre ved befaring av biolog. G/s-veg langs Tangvallveien Et boligområde på eiendommen vil medføre at bl.a Statens vegvesen vil anbefale g/s-veg langs Tangvallveien, selv om atkomst og gangforbindelser er sikret intern i området. Dette vi gi store økonomiske konsekvenser for utbyggingsområdet. Næringsformål Ikke optimal lokalisering for næringsformål Det er ønskelig å finne gode lokaliteter for næringseiendommer på Langsundshalvøya. Det er tidligere beskrevet og vurdert områdets lokalisering som boligområdet. Mye av de samme vurderingene kan gjøres knyttet til næring. Området ligger ikke i tilknytning til annen næring eller bebyggelsesstruktur. Skal man legge til rette for nye næringseiendommer, bør disse ligge mer sentralt på Langsundshalvøya. Bamble kommune har flere næringsområder utenfor bybåndet som er bedre tilrettelagt med infrastruktur enn dette området. Atkomst fra Tangvallveien ikke ønskelig pga vegens standard Ev. bruk av eiendommen til næring vil medføre en atkomst fra Tangvallveien, da det ikke er ønskelig med næringstrafikk gjennom boligområdet. Tangvallveien er smal og svingete, og har en generell lav standard. Den er ikke egnet for vogntog, og mellom Rissletta og avkjøringen til Fjellstad camping er vegen forbudt for kjøretøy lengre enn 13 meter. Statens vegvesen har uttalt at det ser det som svært problematisk dersom det legges opp til næringsareal før vegen er utbedret, eller at det er bygget ny veg i tråd med kommuneplanens arealdel. Oppsummering Med bakgrunn i vurderingene ovenfor anbefales det at området reguleres til grønnstruktur.