Saksframlegg. Saksb: Kari Senderud Arkiv: HEIGB 200/ / Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kari Senderud Arkiv: HEIGB 200/ / Dato: KLAGE PÅ VEDTAK - PÅBYGG BOLIG GNR/BNR. 200/ SUNDGATA 1 B - ØRJAN MYDLAND Vedlegg: 1. Flyfoto 2. Situasjonsplan, mottatt Plan, snitt, fasader og illustrasjonstegning og foto, mottatt og Klage fra berørt nabo, datert Utfyllende klage fra Advokatfirma Alver, datert Vedtak oppsettende virkning, datert Sammendrag: Tillatelse til tiltak for påbygg av bolig i Sundgata 1B, gnr. 200/1234 ble gitt den Det foreligger dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag vedrørende gesimshøyde og fra plan og bygningslovens krav til avstand fra nabogrense. Nabo, eier av gnr. 200/1701 har i brev datert med utfyllende klage fra Advokatfirma Alver i brev datert påklaget kommunens vedtak i henhold til forvaltningslovens 28. Klagen er gitt oppsettende virkning i brev av Bakgrunn: Eier av bolig i Sundgata 1b har sendt søknad om påbygg av enebolig, mottatt av kommunen den Søknaden gjelder heving av tak med ca. 1,5 meter, i forhold til dagens situasjon, for utnyttelse av loftsrom til beboelsesrom. Eksisterende ark fasade sør fjernes. Boligen får saltak som røstes vest/øst, med et mindre takopplett fasade sør. Eksisterende bolig har fra byggets opprinnelse en avstand til nabogrense til gnr. 200/1701 på ca. 2.5 meter. Omsøkt påbygg endrer ikke denne avstanden. Det foreligger ikke nabosamtykke for omsøkt påbygg fra berørt nabo, og berørt nabo har kommet med merknad. Det er ikke registrert øvrige merknader til tiltaket. Ut ifra at nabosamtykke ikke foreligger vil tiltaket måtte behandles som dispensasjon i forhold til krav til avstand til nabogrense, jf. pbl Søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelser og gesimshøyde for takopplett er mottatt Dispensasjon er nabovarslet. Merknad fra berørt nabo, eier av gnr. 200/1701 er vedlagt søknaden. Merknadene omhandler redusert utbyggingsmulighet, innsyn, tap av utsikt- sol og lys, økt brannrisiko da det er mindre enn 8 meter mellom husene samt ikke imøtekommenhet på nabosamtykke for avstand nærmere enn 4 meter fra grense.

2 Kommunen har besluttet å gi dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag vedrørende gesimshøyde for et mindre takopplett fasade syd samt fra plan og bygningslovens krav til avstand fra nabogrense. Nabomerknader på tiltaket ble således ikke tatt til følge, og tillatelse til tiltak m/dispensasjon ble gitt den Vedtaket ble fattet med hjemmel i Lillehammer kommunes delegasjonsreglement. Tillatelse til tiltak datert er påklaget av berørt nabo/- eier av gnr. 200/1701 i brev datert Dette er sendt direkte til Fylkesmannen. Klagen er videresendt fra Fylkesmannen til kommunen den Advokatfirma Alver v/advokat Lars H. Rylandsholm har på vegne av nabo/-eier av gnr. 200/1701 kommet med utfyllende kommentarer i brev av Klagen er innkommet etter fristen, men grunnet juleferie og feilsending til Fylkesmannen har kommunen vurdert det dithen at det gis klageberettigelse i samsvar med forvaltningslovens 28. Klagen omhandler følgende: Dispensasjon. Klager mener det ikke foreligger grunnlag for dispensasjon, at vedtaket er ugyldig og må oppheves. Vurdering og begrunnelse fra kommunen i forbindelse med dispensasjon er ikke rettslig korrekt. Avstandskrav dispensasjon. Klageren mener at kommunens vurdering og begrunnelse er knyttet opp til at tomten er maks utnyttet og at brannkrav imøtekommer avstandskrav. Brudd på likhetsprinsippet. Klager viser til en annen sak i kommunen, som blant annet omhandles av avstand til nabogrense. Klagen er gitt oppsettende virkning, og dette er meddelt eier av Sundgata 1b - i brev datert Fakta: Gjeldende planbestemmelser I Byplan for Lillehammer, vedtatt av kommunestyret , er eiendommen avsatt til arealbruksformål småhusbebyggelse og områdetype B, med en tomteutnyttelse på 25 % BYA. Gesimshøyde skal være maksimum 5,5 meter og mønehøyde på maksimum 8,5 meter. Underetasje kan tillates der terrengforholdene ligger til rette for det. Takform skal normalt følge byggeskikken i området. Tiltakets utforming Omsøkt bolig er fra opprinnelsen i 1922 plassert med en avstand til nabogrense på ca. 2-2,5 meter og ca. 6 6,5 meter til klagers bolig. Klagers bolig er registrert tatt i bruk i Ingen av bygningene har pr. i dag brannsikkerhet i henhold til gjeldende krav. I forbindelse med omsøkt påbygg imøtekommer tiltakshaver gjeldende brannkrav for sin bolig. Det innebærer at klager vil få riktig sikkerhet i forhold til brannkravene og vil kunne bygge ut inntil 4 meter fra nabogrense på sin eiendom uten å utføre ekstra branntiltak. Omsøkt påbygg får en mønehøyde og en gesimshøyde, beregnet ut ifra gjennomsnittlig ferdig planert terreng, på henholdsvis 8,2 meter og 5,5 meter. Mønehøyden er lavere enn planens bestemmelse på 8,5 meter. Gesimshøyden er i samsvar med planens bestemmelse på

3 5,5 meter, med unntak av gesimshøyde for et mindre takopplett fasade syd med høyde målt til 5,97 meter. Denne er det søkt dispensasjon for. Bakgrunnen for byggeprosjektet er angitt å være behov for flere rom slik at boligen blir bedre egnet som bosted for en familie. Det har etter det kommunen forstår vært dialog mellom tiltakshaver og nabo for å utforme påbygget på en måte om ivaretar begge parters hensyn i størst mulig grad. Partene har til tross for dette ikke kommet frem til enighet som har resultert i naboens samtykke til utbyggingen. Vurdering: Tiltakets utforming innebærer at det er i strid med bestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 når det gjelder avstand fra naboeiendom, og gesimshøyde på takopplettet fasade syd. Dersom tiltaket skal gjennomføres må det gis dispensasjon etter reglene i plan- og bygningslovens kapittel 19. Dispensasjon: Føringer for dispensasjonsvedtaket er gitt i plan- og bygningslovens 19-2, som i sin helhet er gjengitt nedenfor Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Begrepet «kan» i bestemmelsens første ledd første punktum, indikerer at det er opp til kommunens frie skjønn om dispensasjon skal innvilges. Skjønnsutøvelsen er imidlertid underlagt klare føringer i bestemmelsens andre ledd. Her fremgår det at - det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. - fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.

4 Begge vilkår må være oppfylt dersom dispensasjon skal kunne gis. Dersom man kommer frem til at vilkårene for å gi dispensasjon foreligger, er det innenfor kommunens frie skjønn om man vil gi slik dispensasjon. Klageinstansen skal iht forvaltningslovens 34 andre ledd legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret når man prøver det frie skjønn. Kommunens vurdering av dispensasjonssøknadene: Avstand til nabogrense: Eksisterende bolig er fra opprinnelsen i 1922 plassert med en avstand til nabogrense på ca. 2 2,5 meter og ca. 6 6,5 meter til berørt nabos bolig. Ingen av bygningene har pr. i dag brannsikring. Berørt nabo (klager) er ikke villig til å inngå nabosamtykke. Tiltaket er derfor omsøkt med dispensasjon fra pbl Tomten i seg selv er fullt ut utbygget i henhold til områdets tomteutnyttelse. Ved påbygg av boligen vil eier imøtekomme gjeldende brannkrav for sin bygning som ligger nærmere nabogrense enn 4 meter og som har avstand seg i mellom mindre enn 8 meter. Dette utgjør en stor fordel for begge eiendommene i forhold til dagens situasjon og innebærer at klager kan i fremtiden bygge inntil 4 meter fra nabogrense uten brannsikring. Denne muligheten har han ikke pr. i dag. Etter kommunens vurdering svekker ikke en dispensasjon fra lovens krav til avstand til nabogrense lovens formålsbestemmelse i 1-1. Tvert i mot vil tiltaket styrke en forsvarlig utforming av tiltaket ved at brannsikkerheten i betydelig grad styrkes ved bygget i Sundsgate 1b brannsikres ved ombygging. Når det gjelder bestemmelsen om byggets avstand til nabogrensen i 29-4 andre ledd, er hensikten med bestemmelsen først og fremst branntekniske hensyn, jf Ot.prp nr 45 ( ) s 342. Bestemmelsen skal imidlertid også sikre naboeiendommen lys, rom og utsikt. Det er på det rene at hensynet til brannsikring blir vesentlig bedre ivaretatt dersom det gis dispensasjon ettersom bygget da brannsikres. Når det gjelder endringene i lys-, rom- og utsiktsforholdene representerer utbyggingen en økt mønehøyde mot nabotomten med 1,6 meter fra dagens høyde på 6 meter. I seg selv innebærer dette at lys- rom- og utsiktsforholdene forringes noe. Ulempene modereres likevel ved at naboeiendommen ligger på et høyere nivå enn tiltakspliktig eiendom. I samme retning teller at naboeiendommen naturlig har utsikts- og oppholdsfasiliteter på fasaden mot syd. Utbyggingen på tiltakspliktig eiendom vil ikke påvirke forholdene på denne siden av huset. Når disse forholdene sammenholdes med fordelen for begge eiendommer hva gjelder brannsikkerhet, mener kommunen tiltaket samlet sett ivaretar hensynene bak aktuelle lovbestemmelser. Med bakgrunn i ovennevnte mener kommunen fordelene ved å dispensere fra avstandskravet i denne saken er klart større enn ulempene. Det legges da særlig vekt på at man oppnår en vesentlig bedre brannsikring av byggene, og at dette i betydelig grad oppveier ulempene ved at nabobygget slik det også gjør i nåsituasjonen tar lys, rom og utsikt fra nabobygget. Økt gesimshøyde for takopplett: Også i forhold til dispensasjon for gesimshøydehøyden må de samme vurderinger gjøres i forhold til om lovens hensyn ikke vesentlig tilsidesettes, og om fordelene ved dispensasjon klart overstiger ulempene. Mønehøyden er prosjektert og holdt så lavt som mulig av hensyn til bakenforliggende bolig. Etter dagens krav til isolasjonstykkelse vil gesimshøyden normalt

5 være utfordrende sett i forhold til gjeldende gesims i plan. Takopplettet utgjør en liten del av byggets fasade mot sør, og gjelder kun for å bedre takhøyde for innvendig trapp opp til utvidet etasje. Når det gjelder vurderingen av om dispensasjon skal gis for gesimshøyde, viser vi i all hovedsak til argumentene under forrige avsnitt, ettersom disse gjør seg gjeldende også i forhold til vurderingene om gesimshøyden. Oppsummering Bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen har ikke negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Tvert i mot vil sikkerheten når det gjelder brann bli vesentlig forbedret. Videre blir miljømessige hensyn ivaretatt ved at flere mennesker kan bebo eiendommen som ligger sentrumsnært med dertil lavere transportbehov. Likhetsprinsippet: Klagers advokat, Lars H. Rylandsholm, har anført at det foreligger brudd på det forvaltningsrettslige likhetsprinsippet ved at kommunen skal ha nektet dispensasjon til tilbygg på garasje i Mejdellsgate 49a samtidig som man gir dispensasjon i denne saken. For at en slik anførsel skal være relevant, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker, både faktisk og rettslig. Dette er ikke tilfelle her. Omtalt sak for Sorgendal, gjelder oppføring av, i sin tid, ny garasje som i utgangspunktet var inntil 50 m 2 og som derved kunne plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter, jf pbl Etter denne bestemmelsens 3. ledd kan kommunen gi dispensasjon fra kravet om 4 meter, uten å gå veien om dispensasjon etter lovens kapittel 19. Bygget ble godkjent i 2005, og det er således faktisk sett gitt en dispensasjon også for bygget i Mejdellsgate 49a. I 2008 ble det gjort ytterligere påbygg, uten forutgående byggesøknad og godkjenning. Det ble i 2011 levert inn byggesøknad, som ble trukket tilbake før kommunen realitetsbehandlet denne, og det har ikke senere blitt fremmet noen ny revidert byggesøknad. Tilbygget fra 2008 er fortsatt ikke godkjent. Saken i Mejdellsgate 49a skiller seg fra denne saken på flere måter. For det første er det snakk om en utvidelse av grunnflaten, hvilket ikke er tilfelle i denne saken. Videre har ikke kommunen realitetsbehandlet noen søknad om dispensasjon da man ikke har mottatt noen endelig byggesøknad. Selv om kommunen har fått kritikk fra Fylkesmannen for at man ikke behandlet byggesøknaden fra 2011, herunder spørsmålet om det skulle gis dispensasjon, er det et faktum at det pr dags dato ikke er gitt noen dispensasjon for Mejdellsgate 49a. Dermed har ikke kommunen gjennomført de vurderinger som må gjøres for at dispensasjon og godkjenning skal kunne gis. Som en logisk konsekvens av dette kan man ikke likestille kommunens påbud om riving med avslag på byggesøknad og spørsmål om dispensasjon etter pbl kapittel 19. For det tredje er det i Mejdellsgate 49a i utgangspunktet tale om en garasje som opprinnelig var under 50m2, mens det i denne saken gjelder et bolighus. Dette viser at sakene ikke er sammenlignbare, og at man derfor ikke kan hevde at det foreligger noe brudd på likhetsprinsippet dersom Fylkesmannen opprettholder kommunens dispensasjon for bygget i Sundgata 1b.

6 Avsluttende merknader Oppføring av tilbygg/påbygg/nybygg i et etablert boligområde vil medføre endring. Kommunen har forståelse for at noe av utsikten kan bli redusert i forhold til dagens situasjon, samtidig understrekes det at oppgradering av bebyggelsen vil få en positiv virkning for boligområdet og er i tråd med kommunens intensjon om fortetting. Tiltaket er ikke i strid med reguleringsformålet i planen. Kommunen forholder seg til gjeldende bestemmelser ved oppføring utbygging og tar ikke stilling til privatrettslige forhold. Kommunen vil bemerke at en grunneier i kraft av eiendomsretten har rett til å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler. Plan og bygningsloven krever at et tiltak må forhåndsklareres med bygningsmyndighetene ved søknadsbehandling, før et tiltak kan gjennomføres. Med mindre tiltaket strider mot materielle regler gitt i eller i medhold av loven plikter bygningsmyndighetene å godkjenne søknaden. Kommunen tar ikke stilling til en eventuell verdiforringelse av eiendom. Slike tap kan forkomme ved utbygging av naboeiendommer, men er ikke et relevant tema etter plan og bygningsloven. Konklusjon: Etter byggesak sin vurdering inneholder ikke klagen noen momenter som ikke var kjent ved behandling av påbygg for bolig, og som kan føre til en annerledes behandling av søknaden. Etter en grundig gjennomgang av saken, kan vi ikke se at vedtak om påbygg av bolig kan omgjøres. Saken legges fra uten forslag til vedtak. Alternativ A: Ønsker utvalget for plan og samfunnsutvikling ikke å ta klagen til følge kan det fattes slik vedtak: 1. Klage i brev datert med utfyllende klage datert fra klager på vedtak datert for påbygg av bolig anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak datert opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Alternativ B: Ønsker Utvalg for plan og samfunnsutvikling å ta klagen til følge, kan det fattes slik vedtak: 1. Klage i brev datert med utfyllende klage datert fra klager på vedtak datert for påbygg av bolig imøtekommes. 2. Vedtak datert oppheves. 3. Utvalg for plan og samfunnsutvikling grunngir opphevelse av vedtak av på tillatelse til tiltak m/dispensasjon slik: Tjenesteområdeleder legger saken fram uten forslag til

7 V E D T A K : Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen TO-leder Kari Senderud Saksbehandler