Saksframlegg. Saksb: Kenneth Ulen Arkiv: FEIGB 200/ / Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kenneth Ulen Arkiv: FEIGB 200/ / Dato: TILBYGG TIL ENEBOLIG OG RIVING/OPPFØRING AV GARASJE. GNR/BNR 200/ BJØRNSTJERNE BJØRNSONS GATE 14 C TORBJØRN MÆHLUM OG GRETHE SVARVERUD. Vedlegg: 1. Søknad med tilhørende dokumenter. 2. Uttalelse fra Oppland fylkeskommune, kulturarvenheten. Datert Revidert søknad, med tegninger. 4. Tillatelse til tiltak. 5. Klage på tillatelse. 6. Endelig uttalelse fra OFK. Datert Korrespondanse vedrørende saken. 8. Presisering vedrørende oppsettende virkning. Sammendrag: Det ble i søknad fra RAM arkitektur as (på vegne av tiltakshaver), søkt om følgende tiltak: - Riving av eksisterende inngangsparti mot sør. - Riving av eksisterende garasje på nordre del av eiendommen mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate. - Oppføring av nytt tilbygg/inngangsparti mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate. - Oppføring av ny garasje/carport med samme plassering som eksisterende garasje. - Oppføring av nytt overbygd uteplass på vestsiden (hagesiden) av eksisterende bolig. Tillatelse til tiltak ble gitt i vedtak av Tillatelsen inneholder ikke dispensasjoner, og det er ingen nabomerknader til tiltaket. Oppland fylkeskommune påklager kommunens vedtak i brev datert Saken er gitt oppsettende virkning etter krav fra Oppland fylkeskommune. Det anføres for øvrig at Oppland fylkeskommunes klage omfatter kommunens behandling og vurdering av saken, og ikke tiltakene i seg selv. Bakgrunn:

2 Søknad om oppføring av tilbygg og garasje/carport er mottatt Reviderte tegninger og dokumentasjon er mottatt Uttalelse fra Oppland fylkeskommune er mottatt og Klage fra Oppland fylkeskommune er mottatt i brev med vedtaksdato Kst.fylkeskonservator skriver i e-post av : Det anføres for øvrig at Oppland fylkeskommunes klage omfatter kommunens behandling og vurdering av saken og ikke tiltakene i seg selv. Det er ikke mottatt merknader fra berørte naboer til tiltaket. Fakta: I. Følgende regelverk gir rammer og føringer for tiltaket: Plangrunnlag: I Byplan for Lillehammer, vedtatt av kommunestyret , er eiendommen avsatt til arealbruksformål boligbebyggelse og områdetype småhusbebyggelse med en tomteutnyttelse på 20 % BYA (bebygd areal). Eiendommen ligger innenfor område med Regional verneverdi. Boligbygningen er også kategorisert som verneverdig bygning. Bebygd areal, takform, antall etasjer og høyder er innenfor bestemmelsene i gjeldende plangrunnlag. Etter utført omsøkt prosjekt har søker beregnet tomteutnyttelse BYA, til å bli 16,7 %. Fellesbestemmelser i Byplanen 4, pkt 4.2: Ved all plan og byggesaksbehandling i de forskjellige områder med verneverdi som framgår av plankart C, skal Plan- og bygningsloven (pbl) 74 nr.2 og 92 tredje ledd tillegges vekt. Dette er videreført i gjeldende pbl 29-2 og 31-1 Tidligere lovtekst har følgende ordlyd; 74 nr. 2 og 92 er fra tidligere lovgivning: Pbl 74 nr.2 Planløsning og utseende (også kalt skjønnhetsparagrafen). «Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelig skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne loven skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Kommunen kan utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven». Pbl 92 Andre bestemmelser - tredje ledd: «Ved endring av bestående byggverk og ved oppussing av fasade gjelder 74 nr.2 tilsvarende. Kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til en bygningens ytre, så vidt mulig blir bevart».

3 Bestemmelsene som viderefører bestemmelsene ovenfor i gjeldende plan og bygningslov er gjengitt nedenfor; 29-2 og 31-1 i gjeldende lovgivning: Pbl Visuelle kvaliteter. «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Pbl Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. «Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende.» Det samme gjelder for verneverdige enkeltbygninger og anlegg i planområdet som ikke inngår i kategori 1,2 og 3, men som framgår av tema kart 4 a og b: Kulturminner registrering av verneobjekter datert 1. juni 2004, sist revidert 30.mai Endringer i eksteriøret på verneverdige bygninger skal utføres på en slik måte at bygningen beholder eller øker sin verneverdi. Eventuell tilbakeføring må baseres på dokumentasjon. Grad av tilpasning avhenger av verneverdi for den aktuelle eiendom og nabobebyggelse. Det arkitektoniske uttrykk skal ved nybygg utføres i et nåtidig formspråk og underordne seg den historiske bebyggelse når det gjelder volum og bebyggelsesstruktur. II. Tillatelse til tiltak: Lillehammer kommune har tillatt det omsøkte tiltaket, og begrunnet tillatelsen slik: Tiltaket har etter plan- og bygningsmyndighetenes skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering jf plan- og bygningslovens Oppland fylkeskommune hadde i sin uttalelse ønske om at det ble vurdert andre tiltak. III. Uttalelse fra Kulturminnemyndigheter Oppland fylkeskommune: Kulturminnemyndighetene skal uttale seg til alle plan-og byggesaker knyttet til bygninger som skal bevares og arealer som skal bevares innefor planområdet. Fullstendige uttalelser fra Oppland fylkeskommune, og korrespondanse i saken følger som vedlegg. Tiltaket har vært til uttalelse ved kulturmyndighetene med svar mottatt og endelig uttalelse mottatt IV. Klage: Oppland fylkeskommune påklager kommunens vedtak av For Lillehammer kommune kan det se ut som klagen er innkommet etter fristen, ihht forvaltningsloven. Ved oversittet frist har klager ikke rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven og planog bygningsloven 1-9.

4 Lillehammer kommune har valgt å realitetsbehandle klagen selv om klageren sannsynligvis har oversittet fristen, jf forvaltningsloven 29. Klage med vedtaksdato fra Oppland fylkeskommune: I henhold til plan- og bygningslovens 1-9 klager Oppland fylkeskommune på administrativt vedtak av i Lillehammer kommune, mottatt her , om tillatelse til tiltak på Bjørnstjerne Bjørnsons gate 14C, gnr 200, bnr 1236 i Lillehammer. Klagen begrunnes med at tillatelsen ikke fremstår som tilstrekkelig begrunnet og vurdert i forhold til vår uttalelse av Vi ber om at klagen blir gitt oppsettende virkning. V. Oppsettende virkning: Byggesak har i mail av informert ansvarlig søker om mottatt klage, hvor det er bedt om oppsettende virkning inntil klagen er ferdigbehandlet. VI. NB! Registeret: I klage med vedtaksdato , vises det også til at området (sportslassen) er registrert i NB! Registeret. NB! er en database for aktører som jobber med planlegging og utvikling i byer av nasjonal kulturhistorisk interesse. Registeret skal gi en til enhver tid så utfyllende oversikt som mulig over bymiljøer i Norge av nasjonal interesse. Samlingen av byområder har p.t. ingen juridisk status, men er ment å være et verktøy til nytte for forvaltning lokalt, regionalt og nasjonalt. Dette med henblikk på en forutsigbar saksbehandling i vurderingen av hva som er viktige hensyn å ta i byene som finnes i registeret. Vernestatusen i områdene med nasjonalt verdifulle kulturmiljøer og for enkeltobjekter innenfor avgrensingen er ikke registrert. Det innebærer ikke formelt vern at et kulturmiljø er med i NB!-registeret. NB! registeret er ikke en lovpålagt planbestemmelse. Vurdering: Klager har anført at kommunens tillatelse ikke er tilstrekkelig begrunnet, og at de innspill klager har kommet med før tillatelse ble gitt ikke er hensyntatt. Kommunen er ikke enig i klagers anførsler, og skal begrunne sitt syn i det følgende. Vurdering av tiltakets materielle utforming Utgangspunktet for vurderingen om tiltaket skal tillates eller ikke er at grunneier i kraft av eiendomsretten har rett til å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler. Plan og bygningsloven krever at et tiltak må forhåndsklareres med bygningsmyndighetene ved søknadsbehandling, før et tiltak kan gjennomføres. Med mindre tiltaket strider mot materielle regler i eller i medhold av loven plikter bygningsmyndighetene å godkjenne søknaden. For å kvalitetssikre at det omsøkte tiltaket tilfredstiller 4, pkt 4.2 i byplanens fellesbestemmelser og bestemmelsene i plan og bygningsloven, er saken tatt opp internt i kommunen mellom tjenesteområdene byggesak og areal og miljø, der også kommunens egen arkitekt har vært med i vurdering av denne saken. Det er derfor utført en faglig, grundig og

5 dermed en helhetlig vurdering. I denne vurderingen og også de innspill som har kommet fra Oppland fylkeskommune drøftet. Tiltaket er vurdert dithen at det utføres i nåtidig formspråk og underordner seg den historiske bebyggelsen når det gjelder volum og bebyggelsesstruktur. Dette i tråd med bestemmelser. Søker har redegjort for at takform, takvinkel, materialbruk og uttrykk er forsøkt tilpasset eksisterende bebyggelse og til nabobebyggelse. Det gjøres ingen endring i bygningskroppens karakter, og takflatene er ikke brutt opp. Kommunen mener at et tiltak på et annet sted på bygningen, vil medføre større endringer for bygget og at dette vil gi klart større fasadeendringer som vil svekke bygningens karakter. Det er videre vektlagt at inngangen til boligen fortsatt henvender seg mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate og at nytt inngangsparti/inngangsdør er mer i samsvar med eksisterende port mot Sportsplassen som er tenkt beholdt. Lillehammer kommune har vurdert at omsøkt tiltak er å anse som et mindre tilbygg for tilpasning av eksisterende byggverk (tiltaket ved inngang), og at dette vil være av et mindre omfang slik at bygningen fortsatt vil beholde sin opprinnelige form og karakter. Et mindre tilbygg som dette vil heller ikke være til hinder for en eventuell senere tilbakeføring. Tiltaket vil heller ikke ha noen stor påvirkning på området, og derfor vil sportsplassen-området fortsatt fremstå enhetlig etter dette tiltaket. Dette samsvarer med arkitektens redegjørelse i søknaden. Vi har vurdert at bebyggelsens karakter fortsatt blir opprettholdt og beholder sin verneverdi, og at det ikke vil være i strid med noen gjeldende planbestemmelser, og plan- og bygningsloven kapittel 31, Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Lillehammer kommune har med bakgrunn i ovennevnte vurdert at tiltaket underordner seg den historiske bebyggelse når det gjelder volum og bebyggelsesstruktur. Det er vurdert at bygningen fortsatt beholder sin verneverdi. Dermed vil tiltaket heller ikke ha noen særlig påvirkning på områdets karakter sett under ett, og derfor vil sportsplassen-området fortsatt fremstå enhetlig etter dette tiltaket. Vi anser derfor at bebyggelsens karakter fortsatt blir opprettholdt og beholder sin verneverdi, og at det ikke vil være i strid med noen gjeldende bestemmelser. Saksbehandling som lå til grunn for vedtaket Når det gjelder saksbehandlingen som ledet frem til at tillatelse ble gitt, gis en kort redegjørelse for dette nedenfor. Lillehammer kommune, tjenesteområde byggesak, hadde møte med Oppland fylkeskommune , der denne saken var et av flere tema. Møtets form og innhold var ikke forpliktende saksbehandling, men hadde preg av dialog om pågående saker. Like fullt ga denne meningsutvekslingenviktige opplysninger og informasjon som ble tatt med i videre saksbehandling og tilpassing av tiltaket.

6 Det ble blant annet drøftet tiltak som var planlagt på vestsiden. Her ble det gitt svar fra fylkeskommunen at dette ikke var et så viktig punkt, og at hvis det ble gjort mindre justeringer slik som at uteplass med takoverbygg ble flyttet lenger sør slik at tiltaket ikke fluktet med hjørne på vestsiden. Da slik at hjørnet ikke blir berørt og volumet på bygningen blir ivaretatt. Dette samsvarer med Oppland fylkeskommune sin endelige uttalelse. Kommunen tok med denne tilbakemeldingen til nytt møte med arkitekt for ansvarlig prosjekterende foretak, og her ble det videformidlet det som ble konkludert med i møte med fylkeskommunen. Tiltaket ble justert etter våre tilbakemeldinger, slik også fylkeskommunen var enige om. Oppdaterte tegninger ble sendt og mottatt fylkeskommunen Kommunen er videre av den oppfatning at vedtakets utforming, herunder begrunnelse er i tråd med plan og bygningslovens og forvaltningslovens krav til begrunnelse. I hovedsak skal begrunnelsen vise til de regler vedtaket bygger på, nevne de faktiske forhold vedtaket bygger på samt at de hovedhensyn som har vært avgjørende for skjønnsutøvelsen bør nevnes, se forvaltningslovens 25. Kommunen mener det fremgår av vedtaket at disse kravene er ivaretatt. Når det gjelder tiltakets visuelle kvalitet isolert sett, og hvordan det vil prege området sett under ett, er dette drøftet i vedtakets avsnitt om «Visuell utforming». Kommunen oppfatter at dette er i tråd med kravene til begrunnelse når det gjelder denne problemstillingen særskilt. Presedens Oppland fylkeskommune har anført at tillatelsen som er gitt kan føre til uønskede presedensvirkninger. Lillehammer kommune har vurdert faren for presedensvirkninger, og funnet at denne tillatelsen ikke utgjør noen risiko i så måte. Tillatelsen til tiltaket innebærer ingen utvidelse i forhold til tillatelser gitt i samme område tidligere. Tvertimot er dette tiltaket av mindre karakter enn andre eksempler i samme område. Det foreligger således ingen endring av praksis, og denne saken vil derfor ikke medføre noen fare for at man i senere saker av likhetshensyn må tillate tiltak man i utgangspunktet mener er i strid med regelverket. Presedensvirkningen kan være tilstede når det gis tillatelse med dispensasjon. Denne saken inneholder ingen dispensasjoner, og tiltaket er i tråd med gjeldende bestemmelser for området. Det er derfor vurdert at dette tiltaket ikke danner presedens, og det vil ikke føre til en uheldig utvikling av området. Med bakgrunn i denne vurderingen mener kommunen det ikke var foranledning til å drøfte presedensproblematikken særskilt i vedtakets begrunnelse. Arkitektens redegjørelse, samt tegninger, følger som vedlegg. Konklusjon: Utifra en samlet vurdering kan byggesak ikke se at det foreligger vesentlig nye momenter i saken som tilsier at vedtaket skal omgjøres. Søker har delvis imøtekommet Oppland fylkeskommune sin uttalelse ved at tiltaket på vestsiden er endret. Det er ingen bestemmelse

7 knyttet til dette området som sier at kommunen skal følge uttalelser fra andre myndgheter fullt ut. Vedtaket er videre begrunnet i tråd med plan og bygningsloven og forvaltningslovens krav. V E D T A K : Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til vedtak: 1. Klage i brev, med vedtaksdato , fra Oppland fylkeskommune, på vedtak datert , Bjørnstjerne Bjørnsons gate 14 C, gnr. 200/1236 anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak datert opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. 3. Klagen gis oppsettende virkning slik at igangsettingstillatelse ikke gis før klagen er endelig avklart. Dette gjelder forholdet som Fylkeskommunen har merknad til. Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen TO-leder Kenneth Ulen Saksbehandler