Saksframlegg. Saksb: Kari Senderud Arkiv: FEIGB 200/ /787-1 Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kari Senderud Arkiv: FEIGB 200/ /787-1 Dato: KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE UTBYGGING NYTT BOLIGPROSJEKT BANKGATA - GNR. 200/ DELER AV KVARTAL 63 Vedlegg: 1. Situasjonsplan 2. Uttalelse fra fylkeskommunen, kulturarvenheten 3. Snitt B rev. A 4. Fasade øst/vest 5. Klage på vedtak, datert Sammendrag: Rammetillatelse til oppføring av bygg i 4 etasjer med 6 leiligheter og underliggende parkeringskjeller i Bankgata, gnr. 200/1923 ble gitt den Det foreligger dispenssjon fra gjeldende parkeringsdekning, behandlet og godkjent i egen sak. Sameiet Bankgata 19, påklager kommunens vedtak i brev datert i henhold til forvaltningslovens 28. Bakgrunn: Søknad om oppføring av bygg med 6 leiligheter og underliggende parkeringskjeller er mottatt Revidert dokumentasjon av høyde/bredde er mottatt Uttalelse fra fylkeskommunen er mottatt Tiltaket gjelder nytt boligbygg i 4 etasjer bestående av 4 stk. tre-roms leiligheter og 2 stk. 4-roms leiligheter. Parkeringsdekning er løst med underliggende parkeringskjeller. Eiendommen er ikke adressert. Før eiendommen blir tildelt adresse må det foretas en omadressering. Dette vil bli behandlet i egen sak. Merknader fra berørte naboer er mottatt og omhandler følgende: Det er registrert følgende merknader til tiltaket innen fristens utløp: Sameiet Bankgata 19 v/styret gnr. 200/292 har i brev av merknader vedrørende nærhet til vernede bygninger/arealer, bygningens høyde og infrastruktur. Det bemerkes at bygget vil bryte fundamentalt med hele bebyggelsen i kvartal 63, både verneverdig og ikke verneverdige. Det vises videre til reguleringsplanen for Lillehammer sentrum med sine bestemmelser innenfor Sameiets merknader til tiltaket. Sameiet Storgata 39, gnr. 200/1684 har i mail datert opplyst om at det foreligger tinglyst erklæring om adkomstrett for arealet som hører til Storgata 39, gnr. 200/1684, heftet i Bankgata 17, gnr. 200/446. Det bemerkes videre at det ikke

2 aksepteres noen form for anleggsvirksomhet eller oppstart av bygning på grunn i henhold til utsendt nabovarsel, samt at det skal fremlegges en detaljert plan fra tiltakshaver for ivaretakelse av adkomst og parkering via Bankgata 17 for Storgata 39. Følgende merknad er mottatt etter fristens utløp: Eier av 1/3 av Storgata 37 A (den gamle Fabrikken) og som representerer de 2 andre eierne opplyser i mail datert at nabovarslet ikke er mottatt i papir men pr. mail. Det bemerkes her at nybygget anlegges i nabogrensens lengde uten dispensasjon, at i tidligere avtale kan vinduer i nordre grense igjenbygges ved ny bebyggelse på bnr er ukjent, at nybyggets fasader og materialvalg forringer den klassiske teglsteinsarkitekturen til Fabrikken samt utførelse av omsøkt byggetiltak uten å forringe den gamle fabrikkens eksisterende gulv og vegger som er av god kvalitet. Ansvarlig søker har i brev av gitt utfyllende kommentarer til mottatt merknader. Kommunens kommentar til merknader: Verneområde: Tiltaket er innenfor bestemmelser i gjeldende plangrunnlag. Omsøkt tiltak har vært til uttalelse ved kulturarvenheten i Fylkeskommunen som i sitt tilsvar er positive til tiltaket. Bebyggelsens karakter blir opprettholdt. Høyde: Revidert dokumentasjon vedrørende høyder er mottatt Tiltaket er innenfor gitte høydebestemmelser for kvartal 63. Infrastruktur: Lekeplassvedtekter for Lillehammer kommune skal legges til grunn. Krav til lekeareal skal ivaretas. Eiendommen har adkomst fra Bankgata med adkomstrett over eiendom gnr. 200/446. Omsøkt tiltak er av kommunens veg og trafikkavdeling funnet tilfredsstillende. Reduksjon fra gjeldende parkeringskrav er gitt og behandlet i egen sak, noe som utløser mindre trafikk. I utført sol/skyggediagram fremkommer det at planlagt utbygging i svært liten grad medfører økt skyggelegging av nabobygninger. Adkomstforhold: Omsøkt eiendom gnr. 200/1923 ble godkjent fradelt fra gnr. 200/1684 i vedtak, datert En av kriteriene som lå til grunn for fradelingen var at det forelå tinglyst adkomstrett over naboeiendom gnr. 200/446 fra Bankgata til den nye parsellen. I reguleringsplan for Lillehammer sentrum, vedtatt er det i bestemmelsene for kvartal 63 vist adkomst til blant annet gnr. 200/1684 via FA1. Ansvarlig søker bekrefter i søknad at adkomst til 200/1684 ikke blir hindret i tiltaket. Uavklarte forhold vedrørende vinduer langs nordre tomtegrense for bygning på gnr. 200/1727 må avklares av berørte parter.

3 Det er gitt dispensasjon fra gjeldende parkeringsdekning, behandlet og godkjent i egen sak. Nabomerknader på tiltaket ble ikke tatt til følge og og rammetillatelse ble gitt den , et vedtak som ble fattet med hjemmel i Lillehammer kommunes delegasjonsreglement. Rammetillatelse datert er påklaget av Sameiet Bankgata 19 i brev av Fakta: Gjeldende reguleringsplan for Lillehammer sentrum, godkjent med tilhørende bestemmelser. Eiendommen ligger innenfor område F/K/B med regulert adkomst via FA1 fra Bankgata. Eiendommen grenser inntil arealer og bygninger som skal bevares mot nord, vest og sør. Maksimal tomteutnyttelse for området F/K/B er satt til BYA = 50 %. Gesimshøyder mindre en 18 meter fra gate er satt til maks 11,5 meter. Nybygg og påbygg skal ha skråtak. Arkitektonisk utforming i forhold til omgivelsene er omtalt 5.1 og 5.6. Uteoppholdsarealer for boliger er omtalt i Kommuneplan for Lillehammer , hvor blant annet krav til uteoppholdsarealer og parkering omhandles, vil være gjeldende. Byplan for Lillehammer, godkjent Eiendommen ligger i område med nasjonal verneverdi, kategori 1 og inntil bygninger og eiendommer regulert til vern. Uttalelse fra kulturmyndigheten skal innhentes. Uttalelse fra kulturmyndighetene skal tillegges avgjørende vekt. Bebygd areal, takform, antall etasjer og høyder er innenfor bestemmelsene i gjeldende plangrunnlag. Etter utført omsøkt prosjekt er tomteutnyttelse BYA, inkl. krav til parkering, beregnet til 50 %. Parkering: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for krav til parkering er behandlet i egen sak. Det ble lagt til grunn 6 stk. 3-roms leiligheter med krav til 1,5 plasser pr. leilighet. Dispensasjon ble innvilget den til 1 biloppstillingsplass pr. 3-roms leilighet, samt erstatningsplass for berørt nabo. Totalt 7 p.plasser. Boligprosjektet er omsøkt med 4 stk. 3-roms leligheter og 2 stk. 4-roms leiligheter. Dette utgjør endring i parkeringskrav til 4+4+1, totalt 9 plasser. Parkeringskjeller er utøket med 2 plasser og imøtekommer krav til 9 p.plasser. Underjordisk parkeringsareal på gnr. 200/446 må formaliseres. Klage: Sameiet Bankgata 19 påklager kommunens vedtak av Klagen er innkommet innen fristen og gis klageberettigelse i samsvar med forvaltningslovens 28. Klagen omhandler følgende: «Reguleringsplan for Lillehammer sentrum fastslår at for prosjekter med mer enn fem boenheter kreves illustrasjonsplan og at denne skal dekke et område som er tilstrekkelig stort til å vise hvordan prosjektet vil fungere sammen med de nærmeste omgivelsene funksjonelt og estetisk. Illustrasjonsplanen skal utarbeides i målestokk 1:500 og det er tydelige krav til hva som skal vises. Videre sier reguleringsplanen at illustrasjonsplanen skal godkjennes av kommunen som en del av byggesøknaden etter at naboer og andre berørte parter er gitt anledning til å uttale seg. Vi kan ikke se å ha mottatt slik illustrasjonsplan.

4 Arealet av nybygget ( 232 kvm) tar halvparten av tomta. I overkant av 200 kvm uteareal må være alt for lite leke- og uteområde for 6 familieleiligheter. Er dette i tråd med Lillehammer kommunes retningslinjer for lekeareal og uteområder? Slik vi ser det, er det ikke i samsvar med Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. Lillehammer by trenger grønne lunger i sentrum. Derfor er det svært uheldig at det blir gitt tillatelse til å oppføre et leilighetsbygg mellom verneverdige bygninger på et lite, men grønt areal midt i kvartalet. jfr. reguleringsplanen 4.3: Ingen viktige byrom som hører til verna hus, blir berørt på en måte som går ut over funksjonen som byrom eller potensialet til å kunne utvikles videre som byrom Ingen bygninger som skal bevares, endres vesentlig når det gjelder volum, karakter og synlighet. Det påtenkte bygget er stort og vil forringe kultur-verdien av alle de tre verneverdige nabobyggene. I tillegg representerer det ene fabrikken viktig industrihistorie. Vi mener derfor at det bør innhentes uttalelse fra Riksantikvaren. Til avsnittet Beliggenhet og høydeplassering har vi som merknad : Dersom bygget blir oppført til tross for klager, må reglene i rundskriv H-8/15 til plan- og bygningsloven når det gjelder plassering følges : Minimum 4 m til nabogrensen til Bankgata 19 / for byggverk høyere enn 8 m skal avstanden være minst byggverkets halve høyde. Det anmodes om utsatt iverksetting inntil klagen er behandlet.» Vurdering: Kommunens vurdering: 11.Illustrasjonsplan: Utomhusplan jf plan og bygningslovens 28-7 skal foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse. Satt som vilkår i tillatelsen. Forholdet vil bli kvalitetssikret før igangsettingstillatelse gis Uteoppholdsarealer for boliger: Boliger, med unntak av hybler, skal ha privat uteplass i form av balkong eller terrassse på min 10% av boligen areal, minimum 5 m 2 netto pr. boenhet. Nye boliger skal ha minimum 15 m 2 privat eller felles uteoppholdsrael pr. boenhet i små prosjekter på inntil 8 boenheter, og min. 10 m 2 pr. boenhet i større prosjekter. Hybler kan unntas. Krav er oppfyllt. 4.2 Uttalelse fra kulturminnenmyndighetene Kulturminnemyndighetene skal uttale seg til alle plan-og byggesaker knyttet til bygninger som skal bevares og arealer som skal bevares innefor planområdet. Tiltaket har vært til uttalelse ved kulturmyndighetene med følgende svar mottatt : «Vi viser til oversendt sak til uttalelse. Dette er en felles uttalelse fra Regional og Kulturarv i Oppland fylkeskommune. Etter vår vurdering er det positivt med denne type fortetting i sentrum, og så vidt vi kan bedømme tar boligprosjektet hensyn til tilliggende bygninger og områdets karakter. Vi er noe usikre på hvor dominerende gavlveggene vil være sett fra Bankgata og fra Garveriet, og Lillehammer kommune bør

5 be om å få oppriss som viser dette i forbindelse med videre byggesaksbehandling. Vi er positive til at gavlveggen er planlagt i en grå tone, det kan eventuelt vurderes hvitt mot garveriet. Det bør også legges fram en detaljert beskrivelse av hvordan byggearbeidene skal foregå og hvilke tiltak som vil bli gjort for å sikre at de inntil liggende nabobygninger regulert til bevaring ikke skades under byggearbeidene.» Bebyggelsens karakter er opprettholdt. Avstandskrav: Tiltaket ligger inntil nabogrense mot nord og sør. Bygninger kan oppføres i nabogrense når brannkrav ivaretas og avtale med berørt nabo inngås. Dette er en forutsetning for prosjektet. Avstand til nabogrense mot øst er oppgitt til 5,6 meter. Prosjektert mønehøyde er satt til kote + 215,177. Det forutsettes at avstandskrav blir ivaretatt. Oppsettende virkning: Byggesak har i mail av informert ansvarlig søker om mottatt klage, hvor det er bedt om oppsettende virkning inntil klagen er ferdigbehandlet. Generelt: Oppføring av nybygg i et etablert boligområde vil medføre endring. Kommunen har forståelse for at noe av utsikten kan bli redusert i forhold til dagens situasjon, samtidig understrekes det det at ny bebyggelsen og satsing i etablerte kvartaler vil få en positiv virkning for boligområdet og er i tråd med kommunens intensjon om fortetting. Tiltaket er ikke i strid med reguleringsformålet i planen. Kommunen forholder seg til gjeldende bestemmelser ved oppføring av ny bebyggelse og tar ikke stilling til privatrettslige forhold. Kommunen vil bemerke at en grunneier i kraft av eiendomsretten har rett til å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler. Plan og bygningsloven krever at et tiltak må forhåndsklareres med bygningsmyndighetene ved søknadsbehandling, før et tiltak kangjennomføres. Med mindre tiltaket strider mot materielle regler i eller i medhold av loven plikter bygningsmyndighetene å godkjenne søknaden. Kommunen tar ikke stilling til en eventuell verdiforringelse av eiendom. Slike tap kan forekomme ved utbygging av noboeiendommer, men er ikke et relevant tema etter plan og bygningslovens. Konklusjon: Utifra en samlet vurdering kan byggesak ikke se at det foreligger vesentlig nye momenter i saken. Tjenesteområde byggesak legger saken fram med slikt forslag til vedtak: 1. Klage i brev datert fra Sameiet Bankgata 19, på vedtak datert for oppføring av bygg med 6 leiligheter og parkeringskjeller, Bankgata, gnr. 200/1923 anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak datert opprettholdes. 2. Saken gis oppsettende virkning slik at igangsettingstillatelse ikke gis før klagen er endelig avklart. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse.

6 V E D T A K : Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen TO-leder Kari Senderud Saksbehandler