Uten vedlegg. OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Uten vedlegg Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 14:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr PS 23/09 PS 24/09 PS 25/09 PS 26/09 Innhold Referatsaker - PUK Levanger Valg til godkjenning/underskriving av protokoll Frengen havbruk AS : Søknad om akvakulturtillatelse for matfisk av torsk på lokaliteten FJØSVIKA Reguleringsendring - Skianlegg Storlidalen - sluttbehandling PS 27/09 Restaureringsfondet 2008 PS 28/09 PS 29/09 PS 30/09 Reguleringsplan Lo sør - første gangs behandling 1719/32/4 - Eldbjørg og Arne Nakstad - Søknad om fradeling av 1,2 da fra eiendommen " Nordtun", Skogn, for etablering av ny boligtomt 1719/265/4 - Arne Bolkan - Deling av grunneiendommen Rokne Nordre PS 31/ /314/148 - Wenke og Jøran Nilssen - Oppføring av grillhus - Blåklokkevegen 12 PS 32/ /232/24 - Inge Lilleøkdal - pålegg om fjerning av mur - fastsetting av tvangsmulkt - Sagtun i Åsenfjord PS 33/ /267/14 - Johannes Fossum - Anlegg av vei og parkeringsplass - Vågen Børøya - klagesak PS 34/09 PS 35/ /232/56 - Berit og Sverre Oppheim - avlag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - klage på vedtak 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - klagesak Levanger, den 11. mars 2008 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 PS 23/09 Referatsaker - PUK Levanger RS 83/ /212/69 - Trond Fossing - Tilleggsareal/Grensejustering - Fossing Søndre - Innvilget RS 84/ /16/120 - Elin fossum og Esben Eggen - Garasje - Vårtunvegen 19 - innvilget RS 85/09 RS 86/ /207/95 - Halldis Ringen - Garasje - Fållåtrøa 3 - innvilget 1719/247/3 - Steinar Røkke - Riving av eldre våningshus - Åvikaunet RS 87/ /275/834 - Stig Brekken og Øyfrid Nersund Brekken - Enebolig - Skolevegen 8 A RS 88/09 RS 89/09 RS 90/ /280/29 - Lillian Kvitvang - innbygging av altan - Granheim 1719/1/25 - Gilstad Eiendom AS - Deling av eiendommen Fagerstrandvegen /8/27 - John Erik Setsaas - Tilbygg hytte - Tomt nr 1 Håa nedre RS 91/ /16/104 - Atle Sjaastad - Enebolig og garasje - Brinken 2 RS 92/ /154/1 - Siv By - Fasadeendring/veranda og overbygg inngangsparti på bolig - By søndre RS 93/ /157/44 - Asbjørn Grønnesby - Fasadeendring bolig - Kaivegen 15 - innvilget RS 94/ /1/98 - Jan Arild Hansen - skifte av tak / bordkl / vindu - Odins veg 14 RS 95/ /3/157 - Rune Kvam - tillatelse til tiltak for tilbygg til enebolig RS 96/ /314/108 og 23 - Igangsettingstillatelse for bygging av ny 2.etasje / utvidelse av varemottak - Magneten handelsområde - innvilget RS 97/ /223/45 - Rune Aardal - Oppføring av to-mannsbolig - Vollamarka 13 RS 98/09 RS 99/09 RS 100/09 RS 101/09 RS 102/09 RS 103/ /273/61 - Casa Musica barnehage - melding om tilbygg 1719/314/319 - Coop Inntrøndelag BA - igangsettingstillatelse for rulletrapp og heis i Moan senter 1719/253/24 - Lena og Rolf Alstad - Tilbygg bolig - Trøheim 1719/315/264 - Oskars - Utskifting av eksisterende oljetank/montering av ny kjellertank - Kirkegata 43 - innvilget 1719/243/1/94 - Ola Moen - melding om tiltak for oppføring av uthus/anneks til hytte 1719/335/17 - Marit Kjølsvik - Hytte - Kjølsvik - innvilget RS 104/ /314/37 - Villy Nikolaisen - Fasadeendring/tilbygg garasje - Branesvegen 26 RS 105/ /303/17 - Munkeby Mariakloster - Klosteranlegg - Munkebyberget - igangsettingstillatelse RS 106/09 RS 107/09 Klage til sivilombudsmannen på fylkesmannens vedtak om avslag på søknad om deling av eiendommen Sjølyst - Sivilombudsmannen har ingen merknader 1719/73/21 - Levanger Tomteselskap AS - Fradeling av tilleggsareal fra 2 av 68

3 RS 108/09 RS 109/09 eiendommen Pinenga 1 - Innvilget Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 1719/198/1 - IL Aasguten - Tursti - Åsen Bygdealmenninger 1719/96/3 - Statens vegvesen - godkjenning av avfallsplan vedrørende riving av garasje/hangar og 2 stk naust RS 110/ /278/449 - Fagmøbler Levanger - Bruksendring - Okkenhaugsvegen 9 - innvilget RS 111/09 RS 112/09 RS 113/09 RS 114/ /125/6 - Vidar Sørmo - Fradeling av bebygd tomt fra eiendommen Bjørklund 1719/72/4 - Sigmund Nerenget - Renseanlegg for avløpsvann på tomt av Nerenget - innvilget 1719/314/264 - Mesterbygg Innherred - Søknad om dispensasjons for utforming/plassering av garasje - Hyllbærvegen 13 - Innvilget Klage på vedtak om riving av bygninger Jernbanegtat 27 A og Håkon den godes gate 32 B - kommunens vedtak oppheves RS 115/ /32/46 - Knut Trond Knudsen - Tilbygg bolig - Byåsvegen 16 - innvilget RS 116/ /314/264 - Mesterbygg Innherred AS - Endring av tillatelse for bolighus med sokkelleilighet - Hyllbærvegen 13 RS 117/ /303/17 - Munkeby Mariakloster - Klosteranlegg - Munkebyberget - ansvarsrett PS 24/09 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 3 av 68

4 Levanger kommune Sakspapir Frengen havbruk AS : Søknad om akvakulturtillatelse for matfisk av torsk på lokaliteten Fjøsvika. Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /U40 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med grunnlag i tidligere avklaring og godkjenning av akvakulturanlegg i Fjøsvika, samtykker kommunen i at denne lokaliteten kan utvides til totalt 2340 tonn biomasse. Vedlegg: 1 Søknad oversendt fra Fiskeridirektoratet dat stk. uttalelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsekvensutredning generell del. Saksopplysninger: Bakgrunn: Fiskeridirektoratet region Trøndelag har ved brev dat oversendt søknad fra Frengen Havbruk as, om akvakulturtillatelse for matfisk av torsk på lokaliteten Fjøsvika utenfor Ytterøy. Det søkes om to nye tillatelser på 2 x 780 tonn biomasse som kommer i tillegg til eksisterende akvakulturtillatelse på 780 tonn som ble gitt i Kommunen er bedt om å sørge for at søknaden kunngjøres og legges fram for offentlig ettersyn. I tillegg skal kommunen vurdere søknaden i henhold til vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven. Kunngjøring og høring er nå gjennomført. Etter den kommunale behandling vil Fiskeridirektoratet også legge fram saken for høring og behandling av aktuell regionale myndigheter. Fiskeridirektoratet er den myndighet som kan gjøre vedtak om eventuelt å tillate akvakulturanlegg. 4 av 68

5 Oversiktskart rød prikk markerer aktuell lokalitet Høring: Kommunen har i forbindelse med høringen mottatt merknader fra de som er gjengitt nedenfor. Uttalelsene er vedlagt og vil også følge saken ved oversendelse til Fiskeridirektoratet. Her gis et kort sammendrag av hovedpoengene fra uttalelsene. Ytterøyutvalget v/åshild Bjørgum Øwre, dat Er positiv til utvidelse av anlegget ved Fjøsvika/Salatertangen. Anlegget vil gi arbeidsplasser, noe som er verdifullt i et lite og sårbart lokalsamfunn som Ytterøya. Lokaliteten ligger forøvrig i et område som i forvaltningsplanen for Ytterøya er påpekt som aktuelt område for fiskeoppdrett. Ytterøyutvalget v/kjell Vandsvik, dat I utvalget er det ulike betraktninger om hvorvidt det er riktig med torskeoppdrett i Trondheimsfjorden. Dersom tillatelse blir gitt mener utvalget at den aktuelle plassering er i samsvar med soner i Forvaltningsplan for Ytterøy, med en lokalitet nord for Ytterøy kirke utenfor eiendommen Eid prestegård. Fellesforvaltninga av Verdalsvassdraget v/john Olav Oldren, dat Er sterkt kritisk til planer for etablering av torskeoppdrett i Trondheimsfjorden, da den har status som nasjonal laksefjord og flere av elvene med utløp i fjorden er utpekt som nasjonale laksevassdrag. Her skal det ikke være tillatt med nye tiltak og aktiviteter som kan skade villaksen. Det foreligger ikke god nok dokumentasjon på at oppdrett av torsk ikke er forbundet med fare for smitte og overføring av parasitter på laks. Torsk kan gyte i merd og har stor rømmingsrate, noe som vil være en trussel både for den ville torskebestanden og smoltvandring. Trondheimsfjorden er ikke egnet som område for torskeoppdrett, og uansett må det ikke gis ytterligere tillatelser til dette før de totale konsekvenser er tilfredsstillende utredet. Norges Naturvernforbund avd. Nord-Trøndelag, dat Tillatelse til torskeoppdrett i Trondheimsfjorden bør ikke tillates. Dette er en forholdsvis ny næring, og de miljømessige konsekvenser er ikke godt nok utredet. Det vises til nyere 5 av 68

6 doktorgradsavhandling fra Høgskolen i Bodø om hvordan nodaviruset kan overføres mellom torsk og laks. Det henvises også til mediaoppslag om rømt torsk fra Frengen Havbruk på Ytterøya ved slutten av året Undersøkelser viser at rømt oppdrettstorsk sprer seg raskt utover relativt store områder av fjorden, og konsekvensene i forhold til villfisk kan bli alvorlige. Fra flere hold blant annet Norsk institutt for naturforskning, Direktoratet for naturforvaltning og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag er det gitt sterke betenkeligheter omkring de konsekvensutredninger Sintef har gjennomført. Det foregår dessuten klagebehandling på gitte tillatelser til torskeoppdrett på lokalitetene Hestøya og Djupvika. Med grunnlag i dette bør det nå ikke gis ytterligere tillatelser til oppdrettsanlegg. Verdal kommune, formannskapet, dat Verdal kommune vil sterkt henstille om at det ikke gis ytterligere tillatelser til akvakultur av torsk i Trondheimsfjorden, før de totale konsekvenser med dette er tilfredsstillende utredet. Frengen Havbruk as, dat og For å sikre kontinuerlig drift, lønnsomhet og produksjon(slakting), er det av avgjørende betydning med flere lokaliteter, minimum to og helst tre, samt minimum tre konsesjoner for hver lokalitet. Grunnen til det er innstramming av regelverket, blant annet er karantenetiden for en lokalitet etter utslakting pr. 1. august 2008 satt til 2 mnd. mot tidligere ingen karantene. I løpet av året vil det i tillegg bare bli mulighet til ett utsett pr. lokalitet før slakting og karantene. Dette betyr at hvert utsett blir mye større for å oppnå lønnsom drift. Ytterøya er perfekt slik utviklingen av selskapet er planlagt. Med etter hvert tre lokaliteter kan det oppnås optimal utnyttelse av både landbasen, sjøanleggene og ikke minst de ansatte. En lokalitet er selve området ute på sjøen hvor anlegget er plassert, og konsesjon er tillatelsen på at man har lov til å drive med oppdrett. Konsesjonen angir samtidig hvor mange tonn eller biomasse en kan ha totalt i sjøen. Normalt er den på 780 tonn. Innenfor en lokalitet kan det gis flere konsesjoner, og i hovedsak er det strømforholdene som styrer dette. Når det gjelder Fjøsvika hvor det søkes om å få økt fra 1 til 3 konsesjoner er det ingen problemer i forhold til dette. En økning av antall konsesjoner i Fjøsvike betinger ingen forandringer på selve anlegget. Det er rett og slett kapasiteten som blir bedre utnyttet. Det har den senere tid vært mye media på både rømming av fisk og sykdommer. Vi har imidlertid stor fokus på dette og har bygd opp en internkontroll som ivaretar både sikkerhet og fiskens helse. Det registreres at motstanderne av oppdrett refererer til en doktorgradsavhanling i Bodø når de påstår at torsk har overført virus til laks. Dette er et laboratorieforsøk og viruset fra torsken er injisert. Tidligere behandlinger: Det ble i 2000 gitt akvakulturtillatelse til oppdrett av kveite på lokaliteten Fjøsvika til Ytterøy Sjøprodukter as. På dette tidspunkt ved den kommunale behandling av saken, inngikk ikke sjøområdene i kommuneplanens arealdel for Levanger. Sjøområdene var da uplanlagt, og ved behandling av konsesjonssøknad fra Ytterøy Sjøprodukter gjorde formannskapet i møte den , sak nr. 91/2000, vedtak om at Levanger kommune ikke hadde merknader til søknaden. Oppdrett av kveite på denne lokaliteten er 6 av 68

7 senere opphørt. Ny arealdel til kommuneplanen ble vedtatt , og da ble sjøarealene disponert til ferdsel-, fiske-, natur- og friluftsområder. I 2006 ga Fiskeridirektoratet tillatelse til oppdrett av torsk ved Fjøsvika med en maksimal tillatt biomasse på 780 tonn til Frengen Havbruk as. Dette området var tilnærmet sammenfallende med området der det tidligere er gitt konsesjon for kveiteoppdrett. I forvaltningsplanen for Ytterøy er dette området også omtalt som aktuelt for fiskeoppdrett. Forvaltningsplanen er behandlet i komite for plan- og utvikling i møte den , og det ble vedtatt at planen skal legges til grunn for arealdisponeringen for Ytterøy med de nære sjøområdene. Med bakgrunn i eksisterende bruk av området, nevnte forvaltningsplan, samt at fylkesmannen ikke hadde merknader til søknaden, ble det den meddelt Fiskeridirektoratet at den nye søknaden ikke er i strid med kommunens overordnede arealdisponering i dette området. Senere i 2006 fikk kommunen til behandling to søknader fra Tordenskjold Cod Farm as om fiskeoppdrettsanlegg for torsk ved Djupvika og Hestøya. Disse ble behandlet i plan og utviklingskomiteen i møte den som sak nr. 83/06 og 84/06. Levanger kommune sa da ja til etablering, under forutsetning av at virksomheten etter 4 år blir analysert med tanke på påvirkning av omgivelser og miljø. Kommunens administrasjon innstilte her blant annet på at søknadene ikke ble behandlet før de samlede konsekvenser er belyst i en konsekvensutredning. Etter å ha vurdert alle uttalelsene til disse søknader, bestemte Fiskeridirektoratet at søkeren Tordenskjold Cod farm AS skulle utarbeide konsekvensutredning for akvakultur av torsk generelt i Trondheimsfjorden, samt for de to omsøkte anleggene ved Hestøya og Djupvika. Konsekvensutredningene ble gjennomført av Sintef, og Fiskeridirektoratet valgt å bruke utredningene som godt nok grunnlag til å gjøre vedtak i sakene. Det ble da gitt midlertidig tillatelse fram til for torskeoppdrett med biomasse på 780 tonn både ved Djupvika og Hestøya. Fiskeridirektoratets vedtak om å tillate etablering av anlegg for akvakultur av torsk ved Djupvika og Hestøya, ble påklaget av Fylkesmannen, interesseorganisasjoner og enkeltpersoner. Fiskeridirektoratet, kyst- og havbruksavdelingen har behandlet klagene den og gitt følgende kommentar og vedtak; Fiskeridirektoratet finner med bakgrunn i en samlet vurdering, at det ikke er miljømessig forsvarlig å tillate drift på lokalitetene Djupvika og Hestøya. Denne forsvarlighetsvurderingen bygger på at det hefter betydelig usikkerhet ved sannsynligheten for flere av de mulige interaksjonene mellom torskeoppdrett og viktige naturverdier i Trondheimsfjorden. Konsekvensen av slik mulig negativ påvirkning kan være stor, hensett til de betydelige naturverdier som fjorden representerer. Samlet sett fremstår risikoen som usikker, men med et mulighetsrom som er uakseptabelt. Med bakgrunn i dette må vedtakene fattet av Fiskeridirektoratet region Trøndelag om tillatelse til å etablere anlegg for akvakultur på lokalitetene Djupvika og Hestøya omgjøres til avslag. Frengen Havbruk AS har også tidligere i 2008 søkt om akvakulturtillatelser for matfisk av torsk på lokalitetene Øvreskjæret og Enes utenfor Ytterøya. Begge søknader omfatter hver seg en biomasse på 780 tonn. Levanger kommune ved plan- og utviklingskomiteen har behandlet denne saken i møte , sak nr. 105/08, der det ble gjort følgende vedtak: 7 av 68

8 Levanger kommune er positiv til at det etableres oppdrett av torsk på kommunens sjøareal, og vil innarbeide dette i kommuneplanens arealdel som er under revisjon. Kommunens behandling her forutsetter at eventuell etablering av torskeoppdrett på disse lokalitetene vil bli vurdert i forbindelse med pågående revisjon av kommuneplanens arealdel. Behandling etter plan- og bygningsloven: Kommunen skal behandle søknaden etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Tillatelse til akvakultur kan ikke gis i strid med vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven, dersom det ikke foreligger samtykke fra vedkommende planmyndighet. Vedtatt arealdel til kommuneplanen vil ha bindende virkning for søknadsbehandling. Dersom søknad fremmes innenfor et område som er planlagt til andre formål enn akvakultur, vil den være i strid med planen. Sjøarealene i kommuneplanens arealdel for Levanger som er vedtatt , er disponert til ferdsel-, fiske-, natur- og friluftsområder (FFNF). Dette indikerer at sjøarealene i utgangspunktet skal disponeres til allmenn flerbruk, og mer spesifikk bruk av sjøarealene er ikke vurdert. For at akvakulturanlegg skal kunne tillates med hjemmel i kommuneplanens arealdel, må enten akvakultur være innlemmet i flerbruksformålet (FFNFA) eller så må det konkret være avsatt områder for akvakultur på plankartet. Forvaltningsplan for Ytterøya fra 2003 gir i denne sammenheng ingen juridiske bindinger eller rettigheter etter plan- og bygningsloven. Vurdering: Ytterøyutvalget er positiv til akvakultur på lokaliteten i Fjøsvika, da denne lokaliteten er i samsvar med forvaltningsplanen for Ytterøya. Akvakultur vil kunne gi sårt tiltrengte arbeidsplasser og opprettholde bosettingen i et allerede hardt presset lokalmiljø. For Frengen Havbruk as synes det å være helt avgjørende å få utvidelse til flere konsesjoner på Fjøsvika, da karantenebestemmelser ellers vil legge hindringer for kontinuerlig drift. Flere konsesjoner på samme lokalitet gir klart bedre effektiv drift og dermed bedre lønnsomhet, noe som er en forutsetning i dagens meget stramme marked. Forøvrig er det fra flere hold knyttet store betenkeligheter med å tillate torskeoppdrett i Trondheimsfjorden. Dette er spesielt knyttet til Trondheimsfjorden som nasjonal laksefjord og usikkerheter om hvilke konsekvenser dette kan ha for villaksen. Tidligere behandlinger av akvakulturtillatelser viser også at det knyttes stor usikkerhet til dette tema. Spesielt må det da framheves den vurdering og avgjørelse som Fiskeridirektoratet har gjort i forbindelse med klagebehandlingen knyttet til vedtak om Tordenskjod cod sine planer om etableringer ved Djupvika og Hestøya. Med grunnlag i føre-var prinsippet konkluderes det med at det ikke er miljømessig forsvarlig å tillate drift på disse lokalitetene. Ved tidligere behandlinger har kommunen stilt seg positiv til etablering av akvakulturanlegg i Fjøsvika. Dette gjelder både i 2000 ved etablering av kveiteoppdrett, og i 2006 ved at det ble gitt tillatelse til torskeoppdrett på den tidligere lokaliteten for kveiteoppdrett. Kommunens behandling i 2006 la til grunn at da det her allerede var etablert akvakulturtillatelse, ville en ny tillatelse til torskeoppdrett ikke være i strid med kommunens overordnede arealdisponering i området. Det søkes nå om utvidelse fra 780 tonn til 2340 tonn biomasse innenfor den etablerte lokaliteten i Fjøsvika. Denne utvidelsen synes strengt nødvendig for her å kunne drive 8 av 68

9 torskeoppdrett på en effektiv og lønnsom måte. Da lokaliteten allerede er klarert for akvakulturanlegg, er kommunen av den oppfatning at den omsøkte utvidelse må kunne aksepteres innenfor den arealdisponering som tidligere er klarert for dette området. 9 av 68

10 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsendring - Skianlegg Storlidalen - sluttbehandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: Olav Strid, DNA Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelser vedtatt : 1) Punkt 2.1: Siste setning i fjerde ledd (om at lysanlegget skal slukkes etter avtale) tas ut. 2) Punkt 3: Femte ledd (om vegetasjon og terrenginngrep) tas ut. 3) Punkt 3 nest siste ledd endres til: Området kan bebygges med maksimalt bebygd areal BYA = 500 m 2. 4) 2.1, tilføyelse: Ferdsel i forbindelse med reindrift skal kunne foregå uhindret gjennom planområdet. I forbindelse med arrangement/stevner forutsettes det at partene har en dialog slik at det ikke skapes konflikter i forhold til bruk av skytebanen og løypene. Det gjøres følgende endringer på plankart rev : 5) Plankartet suppleres med rutenett og koordinater. Revidert reguleringsplan for Skianlegg i Storlidalen, med overnevnte endringer, vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Vedlegg: 1 Per Ander Røstad - kommentarer til høringsuttalelser fra Advokathuset 2 Nord-Trøndelag politidistrikt - midlertidig godkjenning 3 Plankart revidert Reguleringsbestemmelser for "Storlidalen skianlegg" vedtatt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Joar Gran, (uttalelse i fbm. planprosess i 2005) Side 28 og 29 fra heftet FROLFJELLET (1984) Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den , sak 100/08, at forslag til endring av reguleringsplanen for Storlidalen skianlegg legges ut til 10 av 68

11 offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til 19. januar Det er mottatt følgende høringsuttalelser: 01 Sametinget, NTE Nett AS, Feren reinbeitedistrikt, ønsker befaring 04 Advokathuset pva. Johan Tore Sundfær, Advokathuset pva. Joar Gran, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, ber om befaring 08 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, endelig uttalelse Administrasjonen tilrådde at saken ble lagt ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at skytebanens sikkerhet utredes av politimyndigheten og at dette avklares før sluttbehandling av planendringen. Det vises til vedlagte midlertidige godkjenning. Vurdering: 01 Sametinget, Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kmt.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. 4 annet ledd. I brevet er det gitt eksempler på hva som kan være samiske kulturminner og det gjøres oppmerksom på at det ikke er tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jfr. kml. 3 og 6. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver. 02 NTE Nett AS, Ingen merknader - planen kommer ikke i kontakt med eksisterende strømnett. Ber utbygger ta nærmere kontakt for videre avtale om strømtilførsel og ytterligere planlegging av dette dersom det er ønskelig. Kommentar: Uttalelsen forventes fulgt opp av tiltakshaver. 03 Feren reinbeitedistrikt, Ønsker befaring fordi området som skal brukes til skianlegget ligger i vårt vinterbeite. Det er mangel på vinterbeite i Feren reinbeitedistrikt, pga. utbygginger av anlegg, hytter, veier etc. Noe som gjør at bevaring av eksisterende vinterbeite er viktig og ytterst nødvendig for distriktet. Kommentar: 11 av 68

12 Se endelig uttalelse fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, med vår kommentar. 04 Advokathuset pva. Johan Tore Sundfær (hytte på gnr. 316/1/216), Klienten reiste ikke innsigelser til den opprinnelige planen, men når nå størrelse og skyteretning er endret gjøres gjeldende innsigelser. Min klient er eier av hytte nr 232 beliggende foran planlagte og bygde skytebane. I de kartvedlegg som følger den saksutredningen som er mottatt, er flere hytter utelatt. Dette gjelder også min klients hytte. Slik hytta tilhørende Johan Sundfær er plassert i forhold til skytterbane stilles det spørsmål om gjeldene sikkerhetskrav er innfridd. Det er i saksfremlegget konkludert med at: Ingen av hyttene ligger innenfor farlig område. De ligger utenfor sidespredningsvinkelen, og i tillegg ligger de 20 til 50 meter over selve standplassen. Fra denne side reises det tvil m.h.t. angitte konklusjon er riktig. Pva. min klient gjøres gjeldende at det snarest og før anlegget tas i bruk/umiddelbart foretas kontroll av hyttenes beliggenhet i forhold til skytterbanen. Videre må det kartmateriell som følger saken oppdateres/korrigeres. Det gjøres videre gjeldene at også utredningen av høydeprofiler heller ikke viser det korrekte bilde all den stund enkelte hytter er utelatt. Det må være en absolutt forutsetning at sikkerhetshensyn og konsekvensanalyser ved bygging av skytebaner ivaretas og i særdeleshet bør dette gjelde når bygging av skytebane skjer i/ved et etablert hyttefelt. Det er således en vesentlig mangel ved planforslaget som innebærer at planen ikke kan vedtas. Jeg viser videre til at det heller ikke foreligger konsekvensanalyser i fht. andre ulemper et slikt anlegg medfører ut over de rent sikkerhetsmessige hensyn. Min klient har erfart at man i fbm. at anlegget allerede er tatt i bruk, opplever mye støy i et område som frem til i dag er ment som et rekreasjonsområde. Dette gjelder ikke kun skudd men særlig støy (musikk/snakk/etc.) over flere høytalere i området i fbm. avvikling av arrangement. Jeg peker på at dette vil være av meget stor sjenanse for alle hyttebeboerne i området idet slike arrangement også gjerne er lagt til helger og ferier. Det anføres på grunnlag av ovennevnte at planforslaget også på dette punkt er særdeles mangelfullt. Også i forhold til støy og trafikk i området bør det forut for reguleringsforslag og bygging av slike anlegg vært en absolutt forutsetning at de problemstillinger som er reist herfra blir utredet på forhånd. Under henvisning til ovennevnte gjøres gjeldene at all aktivitet ved skytterbanen innstilles inntil det foreligger dokumentasjon på at anlegget (skytebanen) er bygget innenfor gjeldende retningslinjer og krav. Videre gjøres gjeldende at det før planen vedtas foretas en nødvendig analyse av de ulike ulemper anlegget påfører hyttebeboerne i området. Dette gjelder støy, trafikale forhold, lyssetting samt øvrige sikkerhetsmessige forhold ut over de absolutte krav. Dette bør være et minimum ved etablering av slike anlegg nært hyttefelt. Det reises innsigelser til denne planen så lenge ovennevnte forhold ikke er avklaret. Kommentar: Oppdatert kartgrunnlag viser omriss av Sundfærs hytte, men vi finner også at høringsversjonen viste lokalisering av Sundfærs hytte, markert med hussymbol. Forøvrig var det i den skytefaglige vurderingen, vedlagt offentlig ettersyn, en illustrasjon som bl.a. viste Sundfærs hytte. Vi finner forøvrig at Sundfærs hytte ligger minst 30 m høyere 12 av 68

13 enn skytebanen. Det vises videre til vedlagte kommentarer fra Per Anders Røstad inkl. politimyndighetens midlertidige godkjenning av skytebanen. Reguleringsplanen for skianlegget ble vedtatt i 2005, og vi anså det ikke som nødvendig å vurdere hele planen/alle forhold. Vurderingene er knyttet til foreslåtte endringer; nye områder for løypetraseer, inkl. lysløype, samt oppdatering/justering av fareområde i samsvar med anlagt skytebane. Endringsforslaget anses i liten grad å endre de trafikale eller støymessige konsekvensene av planen. 05 Advokathuset pva. Joar Gran, Det vises til Advokathusets brev av Som anført berører bygging av skianlegg, herunder løyper og skytebane, Storlivollen og hytte 316//45. Pva. min klient gjøres gjeldende samme anførsler fremmet bl.a. i hans brev til kommunen av Det registreres at planlagte løypetrase nå er flyttet noe lengre unna hytta. Det er likevel fortsatt slik at traseen går over setervollen og vil være et vesentlig inngrep i landskapet. Bygging av traseen forbi hytta til Joar Gran vil fortsatt innebære hogging av skog som ville, dersom traseen hadde blitt bygget noe lengre vest - noe som fullt ut er mulig, ha skjermet anlegget fra hytta men også medført et mindre synlig inngrep i naturen. Det er min klients vurdering at det for området er viktig at setervollen ivaretas uten unødig inngrep. Det fremholdes således at det på vollen ikke bør tillates inngrep i naturen. Det bør således være fullt mulig å anlegge skiløyper over vollen som kan benyttes på dagtid, uten at det gjøres inngrep i naturen. Når det gjelder adkomst til vollen vil løyper og skytebane avskjære naturlig adkomst slik anlegget fremstår i dag. Det er videre på det rene at bruk av skytefelt og arrangement ytterligere vil vanskeliggjøre ordinær adkomst til vollen. Det vises til at den gamle kløvvegen er avskåret. Pva. Joar Gran gjøres gjeldende at denne stien/kløvvegen må anses som et kulturminne og som en del av kulturlandskapet tilsvarende for vollen, som en bør hegne om. På dette grunnlag tillater en å stille spørsmål hvorvidt disse forhold er utredet. Av fremlagte materiale til reguleringsendringen fremgår det ikke at alle inngrep i forhold til Storlivollen og den gamle kløvvegen er utredet. Dette anføres som en vesentlig mangel ved planen av slik betydning at videre arbeid ikke må iverksettes før alle forhold/konsekvenser er belyst. For det tilfelle at det åpnes for at den omtalte kløvveg avskjæres og ødelegges, bør hytteeierne i området sikres en tilsvarende adkomst til Storlivollen. Jeg peker på at det må legges til rette for en adkomst som ivaretar alle hensyn, også sikkerhetsmessige hensyn i forhold til skytebane. Det pekes på at behovet for ferdsel og adkomst til eksisterende hytter ikke er utredet i planen. Samtidig stiller en seg særdeles kritisk til at bygging er iverksatt uten at alle forhold er avklaret. Ber om redegjørelse for sakens behandling herunder evt. tillatelser som er gitt til byggestart før alle forhold er utredet og endringer i reguleringsplanen er endelig vedtatt. Det presiseres at det reises innsigelser til denne planen så lenge ovennevnte forhold ikke er avklaret. Kommentar: Brev av er oppsummert og kommentert ved første gangs behandling. 13 av 68

14 Uttalelsen antas å gjelde gnr. 316/1/190 på Storlivollen. Gnr. 316/1/45 (tomt nr. 9) er registrert på annen fester og ligger over 100 m unna foreslått lysløype. Advokathuset viser til Grans uttalelse av , som var vurdert slik i 2005: Gran mener løypetraseen er planlagt for nær hytte 306/1/190 på Storlivollen. Han ønsker at avstanden settes til minimum 100 meter. Det må også sikres uhindret adkomst til Storlivollen, og det må reserveres parkeringsplasser for hytteeierne. Løypetraseen som er tegnet inn på plankartet er veiledende og vi mener det vil være mulig å finne en trase over Storlivollen som gir liten sjenanse for hytten på Storlivollen. Vi har tro på at Frol idrettslag i dialog med Joar Gran klarer dette når vi kommer til fastsetting av en endelig løypetrase. Parkeringskapasiteten i Storlidalen vil økes betraktelig som en følge av denne reguleringen i forhold til dagens kapasitet. Bekken mot Storlivola skal flyttes til andre siden av veien når Vulusjøveien rustes opp. Dette gjør at det vil bli plass til 2 rekker med biler i motsetning til parkering i en rekke som i dag. Dermed kan kapasiteten fordobles i forhold til dagens situasjon. Vi mener dette vil gi gode nok parkeringsforhold både for hytteeierne og brukere av skianlegget. Vi kan selvfølgelig ikke utelukke at det ved større arrangementer vil bli fullt, men dette vil være unntaksvis. Ny vurdering/kommentar Avstanden mellom planlagt lysløype og bebyggelsen på Storlivollen måles til ca. 30 m. Siste høringsuttalelse fokuserer imidlertid på andre forhold ved traseen. Vi finner at planlagt trase ved Storlivollen synes godt gjennomarbeidet, se første gangs behandling. Av hensyn til terrenginngrep synes det lite ønskelig å forskyve traseen vestover. Evt. bevaring av vegetasjon vil forøvrig vanskeliggjøre planlagt løypetrase. Parkeringsspørsmålet ble vurdert i 2005, og ny plan endrer ikke arealbruken i dette området. Adkomst til Storlivollen m.m. Planens kartgrunnlag viser eksisterende sti til Storlivollen med stiplet linje. En kløvveg over vollen er også nevnt i den naturfaglige uttalelsen i saken. Fra kulturenheten er vi blitt kjent med at det i heftet FROLFJELLET, et hefte for turbruk - utgitt i 1984, har gått et par seterveier gjennom området hvor skianlegget er lokalisert. Samt at det på Frol ILs turkart HÅRSKALLEN skal være avmerket en kløvvei/sti gjennom området. Noen kløvveg er imidlertid ikke omtalt fra kulturminnemyndighetenes side og heller ikke hensyntatt gjennom vedtak av reguleringsplan i Gran ba i 2005 om at stien ble omlagt forbi skytebanen. Endringsforslaget viser at stien ikke avskjæres av skytebane/fareområde og løyper, slik planen fra 2005 viste. Stien går imidlertid bak skytebanen, og dette kan begrense bruken. Evt. sikkerhetskrav i forhold til bruk av skytebanen forutsettes endelig vurdert av politimyndigheten. Hyttene i nærområdet omfattes ikke av reguleringsplanen, og de fleste ligger slik til at vi antar planen i svært liten grad hindrer naturlig ferdsel til/fra disse. Se også Røstads kommentarer i vedlegg 1. Spørsmål vedrørende evt. tillatelser til tiltak innenfor planområdet kan rettes til byggesaksavdelingen. 14 av 68

15 06 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Fra Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen kan ikke se at regionale eller nasjonale interesser berøres av den endelige foreslåtte løsningen for det aktuelle tiltaket og vi har dermed ingen merknader til reguleringsendringen. Fra Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ingen merknader til reguleringsendringen. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: På det tilsendte kartet er ikke arealet regulert til fareområde skytebane og fareområde nettstasjon avgrenset med heltrukken formålsgrense. Dette må rettes opp. Siste setning i fjerde ledd i forslaget til bestemmelser pkt. 2.1 bør tas ut som privatrettslig. Når det gjelder forslaget til bestemmelser pkt. 3 femte ledd, gjør vi oppmerksom på at dersom en via bestemmelsene skal sikre bevaring av vegetasjon, må det aktuelle området vises på kartet, se Miljøverndepartementets veileder pkt siste avsnitt. I forslagets pkt 3 nest siste ledd er det fastsatt at området maksimalt kan bebygges med samlet grunnflate på 500 m2. Når det gjelder grad av utnytting, viser vi til teknisk forskrift 3-2 som uttømmende regulerer hvilke alternative måter grad av utnytting skal fastsettes. Forslaget til bestemmelser bør endres i samsvar med dette. Kommentar: Ifølge Miljøverndepartementets planveileder er skytebaner et delformål etter pbl. 25 første ledd nr. 5. Fareområdene er avgrenset med stiplet strek i hht. veileder og anbefalte SOSI-koder. Endres ikke. Ved offentlig ettersyn var det kun foreslått endringer av plankartet. Vi antar derfor at fylkesmannen viser til bestemmelser vedtatt i 2005, som lå ved høringsdokumentene. Forslag: Punkt 2.1: Siste setning i fjerde ledd (om at lysanlegget skal slukkes etter avtale) tas ut. Punkt 3: Femte ledd tas ut. Punkt 3 nest siste ledd endres til: Området kan bebygges med maksimalt bebygd areal BYA = 500 m 2. Annet: Plankartet suppleres med rutenett og koordinater, jfr. MDs veileder. 07 Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, Skianlegget ligger innenfor vinter- og vårbeitet til Færen reinbeitedistrikt. Vi har oversendt sakens dokumenter til reinbeitedistriktet og bedt om deres vurderinger. Vi har mottatt kopi av brev til kommunen der de ber om en befaring i området. Det aktuelle området brukes av Færen rbd som vinterbeite. Det er en viktig flyttlei for rein fra Hårskallen og nord for Tomtvatnet inn mot Skjøtingen, og også flyttlei over Kammervola og Storlivola. Kartutsnitt legges ved. Området rundt Frol-Vulusjøen er tett bebygd med hytter, mens området mot Verdalsgrensa er forholdsvis inngrepsfritt. Traseen for den omsøkte endringen av løypeanlegget i øst går fra hyttefeltet og inn mot lite berørte områder. Avstanden fra Storlivollen til flyttleia er på knapt 400 meter. Løypetraseen er planlagt i områder som i 15 av 68

16 kommuneplanens arealdel er LNF - område sone A. Det er bl.a hensynet til reindriftsinteressene som er årsaken til sone A, og en tilrettelegging og aktivitet som åpner nye områder for ferdsel vil kunne være problematisk for reindriftsutøvelsen. Den skisserte endringen vest i reguleringsområdet er enklere å forholde seg til for reindriften. Her går løypetrassen langs utbygde områder og mot det eksisterende løypenettet. Reinbeitedistriktet har ikke konkludert i sin uttalelse til reguleringsendringen. De ber imidlertid om en befaring i området. Reindriftsagronomen er enig i at dette kan være en riktig tilnærming til problematikken. Spesielt i forhold til den omsøkte løypetraseen øst i planområdet, vil en befaring kunne bedre beslutningsgrunnlaget for det kommunale vedtaket. Vi ber derfor om at kommunen tar initiativ til en befaring av reguleringsområdet, før saken fremmes til behandling i kommunale organer. Kommentar: Se endelig uttalelse fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, med vår kommentar. 08 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Ingen merknader til foreslått endring. Kulturminner: Vi viser til vårt brev av Vi slutter oss videre til uttalelsen fra Kultur i Levanger kommune av Vi gjennomførte arkeologiske registreringer i området uten å påvise konflikt med automatisk fredete kulturminner. Sæterområdet var da ikke en del av planområdet. Planområdet og tiltak i landskapet er justert vest for setervollen med ønske om begrenset inngrep i det spesielle kulturlandskapet. Dette anser vi som godt vurdert, og vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet: Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver.. 09 Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, Det vises til tidligere uttalelse i saken og befaring av skianlegget den På befaringen deltok 2 representanter fra Færen reinbeitedistrikt, 2 fra Frol Idrettslag/planlegger, 2 fra reindriftsforvaltningen og en representant fra Innherred samkommune. Det ble på befaringen enighet om at det omsøkte tiltaket i liten grad vil gi nye negative konsekvenser for reindriften i området. Reindriftsagronomen har derfor ingen merknader til den omsøkte reguleringsendringen. 16 av 68

17 Et vilkår for en positiv holdning til tiltaket er imidlertid at det må godtas at rein vil bevege seg innen og gjennom området og at reineierne uhindret kan kjøre snøscooter gjennom anlegget, når dette er nødvendig for reindriften. Fra reindrifta ble det sterkt presisert at det ikke er ønskelig med utvidelse av løypetraseer ut fra anlegget. Reindriftsagronomen forventer at både eieren av skianlegget og kommunen imøtekommer dette. Områdene langs veien inn til Vulusjøen er tett bebygd med hytter og vinters tid kjøres det opp et forholdsvis omfattende løypenett. Det er derfor stor aktivitet i dette området, spesielt på den tida når reinen er på trekk østover mot kalvingsområdene. Etter vår vurdering må ikke løypenettet i dette området utvides ut over dagens omfang. Gjennom kommuneplanens arealdel må det også fastslås at det ikke er aktuelt med videre utbygging av fritidsboliger i dette området. Kommentar: Planen er ikke til hinder for nevnte ferdsel. Forhold som angår områder utenfor planområdet forutsettes vurdert på kommuneplannivå. Gjennom dialog med reindriftsforvaltningen og idrettslaget har vi kommet fram til følgende forslag: Forslag: 2.1, tilføyelse: Ferdsel i forbindelse med reindrift skal kunne foregå uhindret gjennom planområdet. I forbindelse med arrangement/stevner forutsettes det at partene har en dialog slik at det ikke skapes konflikter i forhold til bruk av skytebanen og løypene. Konklusjon Sikkerhet i forhold til bruk av skytebanen forutsettes endelig vurdert av politimyndigheten, og endringsforslaget med foreslåtte justeringer tilrås vedtatt. FØRSTE GANGS BEHANDLING, PUK , sak 100/08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsendring for Skianlegg Storlidalen, revidert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Ingen. Saksordfører: Olav Strid, DNA Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til reguleringsendring for Skianlegg Storlidalen, revidert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Vedlegg: 1 Plankart revidert illustrasjon Reguleringsbestemmelser for Storlidalen skianlegg vedtatt Svarbrev vedrørende skytebanen, mottatt av 68

18 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan for Storlidalen skianlegg (gjeldene plankart), vedtatt Frol bygdeallmenning, datert Forskrifter om anlegg av, kontroll med og godkjennelse av sivile skytebaner av 1. juli Utkast til Instruks for Frol idrettslags skiskytteranlegg i Frolfjellet Skisenter. Saksopplysninger: Arealplanlegger Per Anders Røstad har med brev av og oversendt forslag til endring av reguleringsplan for Skianlegg i Storlidalen, pva. Frol idrettslag. Saken ble satt på saklisten til Plan- og utviklingskomiteens møte den , som sak 92/08, men ble trukket på grunn av manglende saksopplysninger vedrørende skytebanen. Dette fordi skytebanen var foreslått vridd sydover i fht. gjeldende reguleringsplan. Vridningen gjør at de nærmeste hyttene kommer nærmere skyteretningen. Banen er opparbeidet i hht. forslag til ny reguleringsplan. Planforslaget Ifølge kunngjøring 5. juni 2008 omfatter endringsforslaget mindre endringer av lysløypetrase, samt innregulering av dagløyper. Planforslaget er sist revidert den , for å imøtekomme merknader fra kommunale fagområder. Planområdet ligger mellom Jamtkneppet og Storlivola, som vist på kartene under. Reguleringssøknaden Frol idrettslag er i ferd med å etablere et moderne og kompakt flerbruksarena for sommer- og vinteraktiviteter i Storlidalen. Idrettslaget ønsker nå å foreta noen mindre endringer i forhold til vedtatt plan. 1. Lysløypetraseen lengst nord tas ut av planen og erstattes med en ny trase ved Storlivollen. Dette fordi traseen lengst nord ville medført store inngrep, med mye sprenging, for å kunne etablere løyper i dette området. 18 av 68

19 Idrettslaget har vært i dialog med kommunen når det gjelder trasevalg ved Storlivollen. Resultatet av denne dialogen er at lysløypetraseen i all vesentlighet er plassert utenfor det som i dag er setervoll. Opp- og nedfart er plassert i vestkanten av vollen. Dette området er gjenvokst med kratt, og ligger på et lavere terrengnivå enn det som i dag er åpent. Helt i nord-enden, nederst på vollen ned mot skogen, er det nødvendig at løypa berører selve setervollen. Dette er nødvendig for å redusere farten til skiløperne slik av de kan snu og gå tilbake mot Storlidalen. Inngrepet her vil bestå i at en lysstolpe må opp og strømkabel må graves frem til denne stolpen. Gjennom trasevalget har vi forsøkt å minimalisere inngrepet på kulturlandskapet i området. 2. Det er i planforslaget regulert inn dagløyper. Ved enkelte arrangementer vil det være behov for lengre traseer opp til 5 km. Det er derfor ønskelig å få klaret disse områdene for å kunne tilrettelegge disse traseene for bruk på dagtid. Kommunen er også bedt om å vurdere om planendringen kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring. Vedlagt reguleringssøknaden lå også en positiv uttalelse fra Frol Bygdeallmenning, som tar forbehold om at evt. tekniske inngrep i dagløypa skal godkjennes av allmenningen på forhånd. Samt at fremføring av løypetrase skal utføres mest mulig skånsomt. Det samme gjelder fjerning av trær. I ettertid (se vedlagte svarbrev) er det også gjort rede for foreslått vridning av skytebanen. Planstatus Reguleringsplan for Storlidalen skianlegg, vedtatt søkes endret. Vi har forstått det slik at omsøkte endring gjelder plankartet, og at vedtatte reguleringsbestemmelsene fortsatt skal gjelde. Forholdet til kommuneplanens arealdel Foreslått nytt område i vest ligger innenfor nåværende LNF-område sone C, med eksisterende spredt fritidsbebyggelse hvor ny fritidsbebyggelse er tillatt etter bestemte regler. Foreslått nytt område i nordøst ligger innenfor et større område avsatt som 19 av 68

20 nåværende LNF-område sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Medvirkning Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den Kommunen mottok uttalelse fra Advokathuset pva. Joar Gran den Advokatens spørsmål og merknader til planen er kommentert i vurderingen. Det første planforslaget ble forelagt barnerepresentant, kommunalt råd for funksjonshemmede og eldres råd i Levanger kommune. Forslaget ble samtidig sendt på høring til fagområdene; landbruk- og naturforvaltning, kultur og kommunalteknikk. Vi mottok fire uttalelser, og planforslaget ble på bakgrunn av merknader av kultur-, natur- og landbruksfaglig art revidert den Uttalelsene er likevel oppsummert/gjengitt nedenfor. Kultur, Levanger kommune, Uttalelsen inngår i en befaringsrapport. Kultur er betenkt mht. endringen av de to østlige traseene, som gjelder den gamle setervollen på Storlivollen. Selv om det er omkring 100 år siden det var seterdrift her er selve setervollen forbausende godt bevart. Slike setervoller utgjør viktige kulturlandskapsinnslag og har betydelig verneverdi selv om de ikke er fredet. Man kan heller ikke se bort fra at det under markoverflaten på slike setervoller skjuler seg automatisk fredete kulturminner. Forholdene tilsier i alle fall varsomhet med fysiske inngrep på slike steder. Innskrifter på en bergflate inne på vollen, har en viss kulturhistorisk verdi og bør ikke skades/ødelegges. Landbruk og naturforvaltningen, Innherred samkommune, Naturfaglig uttalelse: I nord-øst ønskes traseen endret slik at lysløype trase skal gå over Storlivollen. Setervoller er en sjelden naturtype som er under sterkt press av gjengroing, hyttebygging o.lign. Slike voller inneholder ofte sjeldne arter. Befaring den viser et rikt artsmangfold av sopper, og området bør undersøkes nærmere før inngrep eventuelt kan foretas. Undersøkelse bør gjøres av personell med kompetanse på beitemarkssopper. Pr dato vurderes vollen som en Viktig naturtype, med grundigere undersøkelser vurderes det ikke som usannsynlig at verdien kan endres til Svært viktig Vest for gressvollen er det ett parti med noe fuktig mark/vierkratt, også dette vurderes som botanisk interessant område. Verdien er trolig mindre i dette området og det kan være et aktuelt alternativ for skitrase (se kart). De botaniske verdiene bør imidlertid undersøkes før inngrep gjøres. Vollen utgjør videre et estetisk og kulturelt flott område og det går en gammel kløvveg over vollen. Landbruksfaglig uttalelse: Gamle setervoller er en del av landbrukets kulturlandskap og har en botanisk, kulturhistorisk og estetisk verdi. Bevaring av slike voller vurderes som viktig. Vest for selve setervollen (gressvollen) er et fuktigere parti med glissen skog og vier (se kart). Dersom skitraseen kan legges til dette området vil det ikke komme i konflikt med landbruksinteressene. Barnerepresentant Levanger kommune, : 20 av 68 Ingen bemerkninger.

21 Eldres råd i Levanger kommune, : Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Ingen kommentarer. Vurdering: Planfaglige vurderinger Som allerede nevnt anses merknadene fra kommunale fagområder å være tilstrekkelig imøtekommet. De berørte fagområdene har gitt sin tilslutning. Løypetraseer og -belysning I likhet med gjeldende reguleringsplan illustrerer endringsforslaget planlagte løypetraseer, men det er nå skilt mellom dagløyper og lysløyper. Viste traseer vil bli å anse som veiledende (ikke juridisk bindende). Bestemmelsene åpner for lysanlegg for aktuelle løyper og areal. Forholdet til reguleringsbestemmelsene Punkt 1. Generelt: Planområdets areal er oppgitt i bestemmelsene. Denne opplysningen bør oppdateres eller tas ut når ny plan vedtas. Endringsforslaget omfatter 286 daa. Skytebanen Skytebanen er ikke anlagt etter gjeldende reguleringsplan. Det vises til vedlagte svarbrev, hvor det er gjort rede for dette. En tilrår at forslag til reguleringsplan sendes på høring under forutsetning av at skytebanens sikkerhet utredes av politimyndigheten. Dette forutsettes avklart før sluttbehandling av planendringen. Advokathuset pva. Joar Gran, Min klient har hytteeiendom i området som vil bli sterkt berørt av en evt. utbygging av lysløype. Det er således ønskelig å søke å avgrense skadevirkningene - aller helst gjennom en dialog med reguleringsmyndighet og tiltaksansvarlig. - Ber om en redegjørelse for hvor langt reguleringsprosessen har kommet. - Ønsker samtidig opplyst hvilke tiltak som er omsøkt og evt. godkjent i området. Kommentar: Den første reguleringssøknaden forelå like etter kunngjort varsel om planoppstart, og merknaden til planarbeidet var derfor ikke kommentert/besvart i søknaden. I brev av ba vi forslagsstiller vurdere uttalelsen, og følge opp den dialogen det var bedt om. Det ble samtidig informert om planstatus og at spørsmål om hvilke tiltak som er omsøkt og evt. godkjent, kan rettes til byggesaksavdelingen. Vi er kjent med at det var avtalt et møte mellom advokaten og forslagsstiller den av 68

22 Planforslag rev Siste planforslag rev Siste revisjon av plankartet viser fortsatt lysløype (rød trasé) vest for Grans hytte, men nordre del av traseen er justert noe, for å redusere inngrepene i den gamle setervollen. Løypetraseen ved vollen er illustrert på vedlagte ortofoto. Etter det vi forstår legger ikke terrenget til rette for vesentlig forskyvelse av traseen vestover. Vi har forståelse for Grans skepsis. Hytta ligger i et område hvor det ifølge kommuneplanen ikke tillates annen utbygging, og eksisterende skianlegg har ligget noe unna. Vi har imidlertid også fått forståelse for at planendringen er gjort ut fra terrenghensyn, dvs. et ønske om å redusere behovet for terrenginngrep. Dette vil også ha en positiv betydning for allmennhetens opplevelse av skianlegget. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering anser vi at saken bør behandles som en full reguleringsendring. Forslagsstiller har gjennom dialog med kommunale fagområder kommet fram til en løsning som vi kan tilrå at legges ut til offentlig ettersyn. 22 av 68

23 Kommentarer til høringsuttalelser: Høringsuttalelser fra Advokathuset på vegne av hytteeier Johan Tore Sundfær. Advokat Pål Inge Salberg har på vegne av hytteeier Johan Tore Sundfær flere merknader til reguleringsforslaget. Det stilles spørsmål om gjeldende sikkerhetskrav er innfridd i forhold til Sundfærs hytte. Som nevnt tidligere er det politiet som er godkjennende myndighet i forhold til sikkerheten på skytebanen. Vi har en midlertidig godkjenning for bruk av banen frem til (se vedlegg). Vi føler oss trygge på at skytebanen er i henhold til gjeldende sikkerhetskrav, men har samtidig forståelse for at Sundfær kan føle usikkerhet med en beliggenhet såpass nærme banen. Vi vil i den prosessen vi er inne i med politiet, rette oss etter alle de sikkerhetskrav som blir stilt. Det er viktig for oss at hytteeiere og turfolk i området føler seg trygge når de bruker områdene rundt skytebanen. Vi vil kontinuerlig vurdere tiltak som for eksempel bedret varsling og gjerde bak skivene. Sundfær opplever det også problematisk med støy og musikk i forbindelse med arrangement i anlegget. Når det arrangeres ski- eller skiskytingsarrangement vil dette medføre lyd fra speaker og at musikk spilles. Dette er imidlertid begrenset til maksimalt 3-4 større ski- og skiskytingsrenn i løpet av vinteren. Vi har derfor vanskelig for å tro at dette kan ødelegge områdets totale kvaliteter som frilufts- og rekreasjonsområdet all den tid antallet arrangement er såpass begrenset. Advokat Salberg mener også at det bør utføres en omfattende konsekvensanalyse av virkningene av anlegget. Plan- og bygningsloven har krav om konsekvenutredninger for reguleringstiltak som har vesentlig virkning for miljø, naturressurser eller samfunn ( PBL 16-2). Det er en egen forskrift hvor tiltak som det kreves konsekvensutredninger om, er listet opp (FOR nr 276: Forskrift om konsekvensutredninger). Lovverk og forskrift viser at dette kravet gjelder utbygginger av en helt annen størrelsesorden enn hva skianlegget i Storlidalen omfatter. Avslutningsvis i sitt brev presiserer Salberg at han reiser innsigelse til planen. Det er bare Fylkeskommune, nabokommune og berørte statlige fagmyndigheter kan reise innsigelse som hindrer kommunens egengodkjenning i en plansak ( Rundskriv T-5/95- MD ). Grunneiere, naboer og andre berørte parter, har utalerett og klageadgang på kommunens vedtak, men kan ikke fremme noen innsigelse som hindrer kommunen i å fatte sitt planvedtak. Høringsuttalelser fra Advokathuset på vegne av Joar Gran. På vegne av Joar Gran Stilles det her spørsmål om forhold omkring kulturminner og kulturlandskap er utredet. Som kulturminnemyndighet har verken Fylkeskommunen eller Sametinget merknader til planforslaget. Fylkeskommunen har gjennomført registreringer i området så seint som i 2005 uten å kunne se at planforslaget kommer i konflikt med kulturminner. Når det gjelder adkomsten til Storlivollen vil den fortsatt være god, både sommer og vinter, etter at anlegget er bygd. På vinterstid vil det nå være en opparbeidet skiløype frem til vollen. Denne løypertraseen vil også være enkel å følge på sommerstid. For Frol IL Per Anders Røstad Arealplanlegger Vedlagt midlertidig godkjenning fra politiet 23 av 68

24 Levanger kommune Sakspapir Restaureringsfondet 2008 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Øivind Holand Arkivref: 2008/ /242 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger formannskap Rådmannen tilrår at Plan- og utviklingskomiteen innstiller til formannskapet: Kr ,- av årets tildelingsmidler overføres til 2009, jfr. vedtektene for fond til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger 5. Rådmannens forslag til vedtak: Det foretas følgende tildeling av midler fra fond for restaurering av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum for 2008: Bymuseet i Levanger kr ,- Tine Lian kr ,-. Dette under forutsetning av at det koples inn kompetanse på bygningsvern. Galleri Fenka kr ,- Det tas forbehold om Riksantikvarens godkjenning av prosjektene som ligger innenfor fredningsområdet. Det tas forbehold om bygningsmyndighetenes godkjenning av tilbygg og fasadeendringer. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 Vedtekter 2 Fylkeskommunens uttalelse - restaureringsfondet for 2008 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknader og redegjørelser fra Bymuseet i Levanger 2. Søknad fra Tine Lian 3. Søknad fra Galleri Fenka 4. Oversendelsesbrev til Nord-Trøndelag Fylkeskommune 24 av 68

25 Saksopplysninger: Ved fristens utløp var det kommet inn 3 søknader. Søknadene har vært forelagt fylkeskonservatoren i samsvar med Restaureringsfondets vedtekter. I følge vedtektene til restaureringsfondet kan 90 % av fondets renter deles ut som tilskudd til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum. Fondet har nå en størrelse på 7,76 mill. kroner. Rentene for 2008 utgjør kr ,-. 90 % av rentene utgjør kr ,-. I tillegg er kr ,- overført fra Totalt er det derfor kr ,- til fordeling. I henhold til vedtektenes 9 kan det gis støtte til følgende: Planlegging, prosjektering og gjennomføring av kvartalsfornying, herunder miljøforbedrende tiltak i indre gårdsrom i de lukkede kvartaler. Utbedringstiltak for enkeltbygg som tar sikte på bevaring eller tilbakeføring til strøkets opprinnelige byggestil. Nybygg hvor det kan dokumenteres merkostnad til fasademessig utforming og materialbruk som følge av tilpasning til strøkkarakter. Vurdering: Det er 3 søknader til restaureringsfondet i år. Bymuseet, Sjøgata 40 Bymuseet i Levanger eier Sjøgata 40, den siste autentiske arbeiderboligen i Levanger sentrum. Bymuseet bruker boligen, som er et av de unike kulturminner i Levanger sentrum, til et opplevelsessenter for byens historie knyttet til arbeiderkultur i et handverker-, fisker- og sjømannsstrøk. Formålet med kjøpet er å formidle kunnskap om arbeider- og bykultur. Boligen er en typisk arbeiderbolig fra Den ligger i en del av byen som var et typisk arbeiderstrøk ( Rotterdam ). Den lille boligen, med en grunnflate på 46 m2 har vært bosted for 2 store (delvis også 3) familier. Eksisterende uthus med åpent skur 25 av 68

26 Tilbygg til eksisterende uthus Det søkes om midler til å bygge et lite tilbygg til eksisterende uthus og til murarbeid på hovedhuset. Tilbygget er på ca. 12 m 2 og skal inneholde rom for toalett og et lite kjøkken. Tilbygget skal stå der det i dag står et lite åpent skur. Dahle multisyssel har grundig gått gjennom mulighetene for å plassere et toalett og kjøkken på eiendommen, og har tegnet flere forslag. Vi anser denne løsningen som den beste fordi den griper minimalt inn i de fredete bygningene. I henhold til vedtektenes 9 kan det gis støtte til nybygg hvor det kan dokumenteres merkostnad til fasademessig utforming og materialbruk som følge av tilpasning til strøkkarakter. Fylkeskommunen anbefaler tilskudd. Merkostnadene for tilpasning til strøkkarakter for uthuset er beregnet til kr ,- I tillegg søkes det om tilskudd til grunnmursarbeid på hovedhuset i Sjøgata 40. Grunnmuren skal renskes og pusses og pappen under dørstokken må skiftes ut en galvanisert plate. Det må lages en ny trapp, en kopi av den gamle. Arbeidet er beregnet til kr ,- Det gjøres oppmerksom på at tilbygg er meldingspliktig etter plan- og bygningsloven. Tiltaket ligger innenfor fredningsområdet og er derfor avhengig av Riksantikvarens godkjenning. Tillatelse etter plan- og bygningsloven og etter kulturminneloven må foreligge før tiltaket kan igangsettes. Galleri Fenka, Kirkegata 66A (Brannstasjonen) og Kirkegata 66B (Fenka) 26 av 68

27 Bygget ble oppført like etter siste bybrann i Her var bystyresal frem til Fra 1904 var det også rettslokale og hjelpefengsel med 4 celler og vaktmesterbolig i 1. etasje og fyllearrest i kjelleren. Fra var det bibliotek her, etter dette var bygget brukt til ungdomslokale fram til Bygget er viktig å ivareta ut i fra flere forhold. Bygget er et godt eksempel på en justisbygning. Huset er en kontrast til trehusmiljøet i Levanger sentrum. Fenka er i stil med bygninger til dette formålet som var tegnet av de fremste arkitektene på den tid. Bygningen har en svært sentral plass i byens historie som bystyresal og bibliotek. Kolbein Dahle har i rapport fra 2003 konkludert med at bygningen har en verneverdi som er fullt på høyde med de fleste vedtaksfreda bygninger. Elisabet og Mustapha Ben Riala kjøpte eiendommen i 2006 og har siden da utført et betydelig restaureringsarbeid på Fenka. 1. og 2. etasje er ferdig restaurert så nær opp til det opprinnelige bygget som mulig. 1. etasje inneholder kunstverk fra faste utstillere i tillegg til glassverkstad. De gamle cellene inneholder alt fra klesdesign til porselen. Andre etasje inneholder skiftende utstillinger. Det søkes om tilskudd til følgende arbeider på Fenka: Restaurering av yttervegg mot sør (skal utføres). Murpuss er i dårlig stand. Rengjøring og pussing av vegg bak inngangspartiet (skal utføres). Veggen er dekket av grafitti og er i dårlig stand. Vinduer og lister (er utført). 9 cellevinduer er skiftet, 16 av de gamle vinduene er restaurert, resten er skiftet ut med vinduer fra Snekkeriet. Fullføring av restaurering av kasjotten i kjeller (delvis utført). Fjerning av gammel maling og legging av ny kalkpuss. Hele vann- og kloakkanlegget er skiftet. Gipsplater er skiftet og reisverk er grundig behandlet. Intakte dører skal pusses opp, det må kjøpes nye spesiallagde dører der det mangler. Det er utarbeidet kostnadsberegning på dette arbeidet til kr ,- Det var også søkt om tilskudd til diverse arbeider på den gamle brannstasjonen. I følge telefonsamtale med Elisabet Ben Riala den trekkes denne delen av søknaden på grunn av at området nå er fredet, og at eier ønsker å gå i dialog med Riksantikvaren om fasadeendringen. Fylkeskommunen anbefaler tilskudd. Det gjøres oppmerksom på at fasadeendring er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Tiltaket ligger innenfor fredningsområdet og fasadearbeider er derfor avhengig av Riksantikvarens godkjenning. Tillatelse etter plan- og bygningsloven og etter kulturminneloven må foreligge før fasadeendringen kan igangsettes. 27 av 68

28 Tine Lian, uthus på Kirkegata 5: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Dette er en tidligere lensmannsgård som er flyttet fra Sparbu og oppsatt ved sundet i Den er en av de få bygningene i Levanger sentrum som berget for byens siste store bybrann (1897). Gården er i empire stil og skiller seg ut fra hovedtyngden av trehusbebyggelsen i Levanger sentrum i både stil og ved at den ligger tilbaketrukket fra gata. Bygningen representerer en sjeldenhet som det er å ta vare på. Det søkes om støtte til følgende arbeider: Fjerne eternittplater mot nabogården. Reparasjon av skadet eternittskifer på tak, tetting/reparasjon av beslag, reparasjon av takrenner/ nedløp. Skifte/ reparasjon av dårlig/ feil omramming, justering/ tetting av rammer/ sprosser. Ny ytterdør med samme utføring som eksisterende, levering og montering. Skifte/ reparasjon av skadet og feil kledning Kostnadene for ovennevnte arbeider er beregnet til kr ,-. Fylkeskommunen anbefaler tiltaket under forutsetning av at det koples inn kompetanse i bygningsvern. I tillegg søkes det om tilskudd til steinlegging og beplantning av gårdsplass mot Kirkegata, kostnadene er beregnet til ca. kr ,-. Vi mener søknaden ligger litt utenfor av hva det kan gis tilskudd til. Restaureringsfondet kan kun gi støtte til miljøforbedrende tiltak i indre gårdsrom i de lukkede kvartaler. Plan- og byggesakssjefen foreslår at midlene fordeles mellom de tre prosjektene. Galleri Fenka er klart det største prosjektet, derfor er det naturlig å gi mest støtte der. Plan- og byggesakssjefen anbefaler et tilskudd på kr ,- til Galleri Fenka for arbeider på Fenka. Kr ,- til Bymuseet for tilbygg til uthus og grunnmursarbeid på hovedhus. Kr ,- til Tine Lian for diverse arbeider med uthus i Kirkegata 5. Ettersom det i år er kun tre søknader, anbefaler vi at deler av beløpet overføres til neste år. Etter fondets vedtekter 5 kan formannskapet avgjøre slike søknader. Fondets vedtekter følger vedlagt (vedlegg 2). 28 av 68

29 Levanger kommune Sakspapir Hefte 2 av 3 Reguleringsplan Lo sør - første gangs behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2006/122 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 1) 3.1-3, tilføyelse: Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA. 2) første ledd endres til: For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. 3) andre ledd endres til: Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m. 4) første ledd endres til: Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader. 5) og 3.2-3, tilføyelse: Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås. 6) Ny og 3.2-4: Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet. 7) første og andre ledd og 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter. 8) 7.1-2, tilføyelse: Avkjørsler mot Fv 102 skal utformes i hht. Statens vegvesens vegnormaler. Det gjøres følgende endringer på plankartet: 9) Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den ) Forslagsstiller oppfordres til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt. 11) Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet. Forslag til reguleringsplan for Lo sør, datert , sist rev , og med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Etter evt. reguleringsvedtak, bør kommunen inngå en avtale med grunneier som sikrer allmennheten gangadkomst fra fylkesvegen og fram til regulerte friluftsområder og kirkested. 29 av 68

30 Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart datert , sist rev Reguleringsbestemmelser datert , sist rev Illustrasjonsplan , sist rev og landskapsanalysekart Lo Utvikling AS, kommentar til kommunale høringsuttalelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kopi av forhåndsuttalelser/kommentarer Fotovedlegg Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS, pva. Lo utvikling. Planområdet Planområdet er på 127 dekar og ligger ved Lofjorden, ca. syv km vest for Åsen sentrum, se kart. Planområdet avgrenses av fylkesveg 102 i nord, Lo gård med tilhørende jord- og skogbruksområder i øst, Lofjorden i sør og eksisterende hytte- og boligbebyggelse i vest. 30 av 68

31 Kartet over viser omriss av varslet planområde. Planområdet foreslås regulert til fritidsbebyggelse (hytter og sjøbodanlegg), jord- og skogbruk, offentlig parkeringsplass, fareområde høyspenningsanlegg, spesialområder (privat veg og sti, friluftsområde på land og i sjø, privat småbåtanlegg, frisiktsone, bevaring av anlegg (Lo kirkested) samt fellesområder for avkjørsel, parkering, renovasjon og vann- og avløpsanlegg. Hvis man regner den østre tomta i område H1 som en ny hyttetomt, viser planen 14 nye og 4 eksisterende hyttetomter. Planstatus Planområdet ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel, stadfestet , er avsatt som LNF-område sone A, hvor bl.a. fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan. Statens vegvesen har igangsatt arbeid med reguleringsplan for omlegging av Fv 102, like nord for planområdet. Medvirkning Oppstart ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den og gjennom brev til berørte parter. Plan Arkitekter AS har mottatt og vurdert følgende uttalelser: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ( , , ), Nord-Trøndelag fylkeskommune ( , ), NTNU Vitenskapsmuseet ( ) Plan, Innherred samkommune ( , ), Jarle Lysklett ( ), Tom og Marit Hansen ( ), Eva og Knut Johnsen ( ), Milian Myraunet, Rune Reinaas og Steinar Reinaas ( ), Ingvar og Inger Lise Hovdal ( ), Lobakken Båt- og velforening ( ), Ingar Hynne ( ). 31 av 68

32 Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor alle forhåndsuttalelser og kommentarer underveis i planprosessen er oppsummert og kommentert/besvart. Det synes særlig aktuelt å minne om følgende føringer for planarbeidet: Hensynet til Lo kirkested (kirken er gjenreist ved Trøndelag folkemuseum). Fylkeskommunen skriver at det kan være uheldig å sette opp mer bebyggelse i direkte nærhet til kirkestedet samt at det planfaglig bør satses på fortetting av eksisterende bebyggelse fremfor klattvis utbygging på høydedrag (uttalelsen tyder på at man før varsel om oppstart også vurderte utbygging nord for Lo gård). Ved inngrep i sjø/vassdrag kan det påregnes krav om marinarkeologisk befaring. Kommuneplanens arealdel tillater ikke fritidsbebyggelse i dette området. Det vises til områder i Åsenfjorden hvor fritidsbebyggelse er tillatt, og hvilke føringer som gjelder for slik bebyggelse i fht. kulturlandskap, dyrka/dyrkbare arealer, 100-metersbeltet langs sjø, allmennhetens tilgang til sjø og sjønære arealer, landskapsmessige hensyn (ikke på koller/høydedrag) og om bebyggelsens utforming og størrelse. Landskapet er småkupert og byr på utfordringer i fht. plassering av hytter. Deler av området er kartlagt som viktig i kommunens naturtypekartlegging. Slike småkuperte, fragmenterte landskap, med sørvendte berg og rasmark, har store miljøkvaliteter. Fylkesmannens Miljøvernavdeling vil om nødvendig gå imot tiltak som berører 100-metersbeltet og kvaliteter i det småkuperte, fragmenterte landskapet. (Miljøvernavdelingen har varslet innsigelse til tidligere planutkast). Ikke tradisjon for sjøhus/-boder i tilknytning til fritidsbebyggelse i Tr.heimsfjorden. Fylkesmannens landbruksavdeling forutsetter at dyrka mark blir regulert til landbruksformål og at de landskapsmessige forhold som miljøvernavdelingen påpeker blir ivaretatt. Hensynet til allmennheten, fastboende, hytteeiere o.a. i nærområdet. Kommunal høring/saksforberedelse av planforslag datert Planforslaget er forelagt barnerepresentanten og fagområdene landbruk- og naturforvaltning, kultur, kommunalteknikk, helse, oppvekst og viltnemnda v/arne Ramdal. Naturforvaltning v/kjærstad har meddelt at området ikke regnes som viktig for havørn. Kultur, Er ikke positiv til inngrep/småbåtanlegg i 100 m sonen i strid med kommuneplanen. Tror ikke det er spesielt gunstig med et badeområde og en småbåthavn så tett som det er foreslått her. I strandsonen finnes også interessante geologiske forekomster (konglomerat). Gamle Lo kirkested er automatisk fredet etter kulturminneloven. Evt. rester etter middelalderkirkegård eller kirkas båtstø/brygge vil også være fredet. Foreslår at hele strandsonen innenfor planområdet, inkl. kirketomta, og et belte i sjøen reguleres til friluftsområde. Det har lenge vært en konflikt mellom eierne av fritidseiendommen 232/116 og Menighetsrådet i Åsen om adkomsten til kirketomta. I fbm. at det avholdes gudstjeneste på kirkestedet passerer deltakerne over fritidseiendommen. Konflikten burde kunne løses ved å anlegge en sti langs V-kanten av fritidseiendommen 232/123, videre mellom åkerkanten og bergskrenten fram til kirketomta. Det bør vurderes å regulere inn en adkomstvei til kirkestedet. 32 av 68

33 Barnerepresentanten, Barn og unges interesser i denne saken knytter seg for det første til strandsonen og øvrig friluftsareal. Det må i denne sammenheng vurderes om allmennhetens tilgang til disse områdene blir ivaretatt i planforslaget. For det andre knytter barn og unge sine interesser seg til trafikksikkerhetsmessige forhold. Det må også vurderes om planforslaget ivaretar dette på en god måte, i forhold til økt trafikk. Kommunalteknikk, Det vises til pkt 6.3 i planbeskrivelsen hvor det forutsettes at kommunen må innløse offentlig parkeringsplass ved Fv 120 og sørge for vedlikehold og evt brøyting. Denne parkeringsplassen vil ikke ligge i nærheten av kommunal veg, og evt. kommunalt vedlikehold vil bli svært lite rasjonelt. Med henvisning til de knappe ressursene kommunen rår over til vedlikehold av veger vil vi frarå at kommunen tar på seg ansvar for denne parkeringsplassen. Landbruk, Det er en relativt omfattende plan som legges fram, 18 ny hyttetomter og 4 eksisterende. Av kart ser det ut for at 7 av de nye tomtene vil grense mot dyrkamark. En har dårlig erfaring med denne kombinasjonen av fritidsbebyggelse og drift av dyrkajord. En kan her nevne ting som onnearbeid, dels til alle døgnets tider når dette arbeidet pågår. En får da støy-, støv- og luktplager som en vet vil føre til større eller mindre konflikter. Likeså vil en få slitasje/trafikk av dyrkajorda, og evt. uroing av beitedyr. (Jfr. rundskriv LD M- 4/2003) Hele området framstår som et fint kulturlandskap, og med den utbygginga som denne planen viser vil verdifulle kvaliteter går tapt. Landbrukssjefen er i utgangspunktet negativ til planen med den utstrekning den er framlagt. Det som landbrukssjefen kan, under sterk tvil, være med på å regulere til fritidsformål, er den nordligste delen av område H1, 5 tomter nord for eksisterende adkomstvei til eksisterende hytter ned mot sjøen. Dette vil ikke føre til noen vesentlig nedbygging av kulturlandskap, og vil være fysisk begrenset mellom de to veiene. En vil også nevne at planområdet ligger innenfor område som er registrert som viktig vinterbeite for elg. En vil anmode om at planen sendes til Levanger viltnemnd for uttalelse. Det er også nevnt i planbeskrivelsen at deler av planområdet ligger innenfor et område med prioritert naturtype, og inngrep i slike områder bør ikke skje. Men dersom planen begrenset som antydet i foregående avsnitt, vil en ikke komme i konflikt med dette naturtypeområdet. Eier av Lo fikk i februar 2008 godkjent fradeling av boligtomt til sine foreldre i det gamle tunet på gården. Et av argumentene for dette var at gårdens framtidige våningshus og evt. ny driftsbygning ville bli oppført på vestsida av den gamle driftsbygningen, dvs. flytting av gårdstunet. Dette synes å være lite forenelig med den parkeringsplassen som er regulert inn like vest for dagens driftsbygning. Men dersom planen reduseres som antydet ovenfor, vil denne parkeringsplassen være uaktuell. En vil slutte seg til uttalelsen fra Levanger kommune, kulturenheten, med hensyn til å regulere inn adkomstveg til det gamle kirkestedet. Det bør finnes en løsning som alle parter kan leve med. Dialog vedrørende landbruksfaglig uttalelse av 68

34 Lo utvikling har i brev av uttrykt frustrasjon over at landbruksavdelingens synspunkter kommer fram så sent i planprosessen. Vi har imidlertid diskutert et kompromiss, som landbruksavdelingen er innstilt på å godta. Jfr. også fylkesmannens uttalelse av (om landskapsmessige forhold), ba vi om at tiltakshaver vurderer å begrense hytteutbyggingen til område H1 og H2, med mindre men flere tomter. Dvs. at områdene H3, H4 og H5 tas ut, mot at det legges til rette for en bedre utnytting av arealet i område H1/H2. Stier inntegnes med egnet formål. Det ble avholdt et møte med tiltakshaver den Tiltakshaver var innstilt på å ta ut område H5 (fire tomter). De ønsket imidlertid å opprettholde to planlagte tomter i område H3. Det ble ikke konkludert, da landbrukssjefen først ønsket å foreta en befaring. Planforslag sist revidert Planforslaget ble revidert på bakgrunn av overnevnte. Fire hyttetomter (område H5 i nordøst) er endret til landbruksområde, parkeringsplassen OP og fellesanlegg VA er flyttet til andre siden av vegen P2 og sti til kirkestedet er vist og ifølge forslagsstiller justert til åkerkanten. Rev. planforslag er forelagt landbrukssjefen, som har uttalt følgende: Landbruk, Etter nye vurderinger er landbrukssjefen kommet til at på framlagt plankart sist rev godkjennes feltene H1 og H2 slik de er inntegnet, og forøvrig vegføring, parkering mv. På feltet H3 er det, slik en oppfatter kartet, tegnet inn to nye tomter. Her vil landbrukssjefen godkjenne en tomt, grensende mot eksisterende tomt med gnr. 232/157. Men det settes som betingelse at tomta reduseres i størrelse til maksimum 1,2 dekar, og at det blir passasje mellom denne tomta og tomt med gnr. 232/116. Vurdering: Forholdet til kommuneplanens arealdel I Plan Arkitekter AS referat fra møte med kommunen den , går det fram at planområdet er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde, men at området er utbygd med hytter fra før og at den foreslåtte utbygging kan ses på som en fortetting. Fritidsbebyggelse Beliggenhet Kommuneplanens arealdel gir bl.a. følgende føringer: Fritidsbebyggelsen skal tilpasses i kulturlandskapet. Videre skal den ikke ligge på dyrka mark, eller med mindre spesielle forhold tillater det, på dyrkbar mark eller på skogsareal med middels eller bedre bonitet. Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter. Av hensyn til dyrka og dyrkbar mark er nye hyttetomter søkt lagt til skogsareal. Se vedlagte landskapsanalysekart. Disse arealene ligger dels på høydedrag i terrenget. Det blir følgelig en utfordring å lokalisere hyttene slik at de ikke blir markerte elementer i landskapet. Se vedrørende dette. Forslag: Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den Forslag til lokalisering av ny bebyggelse er vist i illustrasjonsplanen. Plasseringen synes ikke godt nok utredet ennå, og vi ser ikke grunn til å angi veiledende plassering. 34 av 68

35 Bygningenes avstand til nabogrense går fram av plan- og bygningslovens 70 og vegloven. Min. 4 m avstand anses også tilstrekkelig mot privat veg. Mot fylkesvegen kan det være hensiktsmessig å avvente høringsuttalelse fra Statens vegvesen, som planlegger vegomlegging. Forholdet til 100-metersbeltet langs sjø: Planlagt bodanlegg B1 bryter med det generelle forbudet mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjø, men anlegget vil sannsynligvis også begrense behovet for kjøring ned til båtanlegget. Planen legger forøvrig til rette for at allmennheten også kan få adkomst til sjøsiden. Den eneste nye hyttetomten i område H3 som landbruk er villig til å akseptere, forutsatt at den begrenses noe, ligger i grenseland for hva som kan tillates i forhold til nærhet til sjø. Tomtas sydlige avgrensning (ca. 90 m fra sjø) synes likevel naturlig i fht. lokale terrengforhold (se landskapsanalysekart). Av samme grunn kan tomta i liten grad anses som noen ny barriere mot sjøen. Tomtestørrelse: Planen viser forholdsvis store hyttetomter, dels over 2 dekar. (I Verdal kommune tillater kommuneplanens arealdel maks 1,5 dekar hyttetomt). Store tomter gir lav arealutnyttelse, som bl.a. landbruksmyndighetene ofte oppfatter som ugunstig. I kupert terreng, hvor hytteplasseringen ennå ikke er avklart pga. tett skog, har det imidlertid noen fordeler. Vi ser ikke bort ifra at en gjennom en mer detaljert planlegging kunne oppnådd både høyere arealutnytting og noe avstand til dyrka mark. Vegetasjon og terrenginngrep Oppføring av hytter og et generelt ønske om utsikt og sol vil trolig føre til tynning av skogen i hytteområdet, selv om det i foreløpig står at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad bør tas vare på. Det anses likevel ikke hensiktsmessig å kombinere deler av hytteområdet med bevaring av landskap og vegetasjon. Terrenginngrep bør imidlertid kunne begrenses gjennom bestemmelsene. Forslag: og 3.2-3, tilføyelse: Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås. Bodanlegget B1 ved sjøen er ifølge planbeskrivelsen gitt en tilbaketrukket plassering i terrenget ved at det så langt som mulig skal holdes skjult av eksisterende vegetasjon i skogområdet. Dagens vegetasjon er tett og vil derfor hindre både innsyn fra land og fra sjøen. Forslag: I tråd med beskrivelsen oppfordres forslagsstiler til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt. Grad av utnytting Det foreslås BYA = 120m 2 per hyttetomt, for hytte inkl. evt. uthus/bod. Ifølge møtereferat orientert kommunen allerede i 2005 om at gjeldende praksis ligger på 100 m 2. Vi har minnet om praksisen, men søker ønsker en formell behandling av temaet. Kommuneplanens arealdel, vedtatt , gir følgende føringer for utarbeidelse av nye reguleringsplaner for fritidsbebyggelse: Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte bruksareal pr. tomt eller tomtefeste er 80 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. 35 av 68

36 Avstand fra underkant bjelkelag til raft skal ikke overstige 2,5 meter for fritidsbolig og 2,2 meter for uthus/anneks. Avstand fra underkant bjelkelag til møne skal ikke overstige 4,3 meter for fritidsbolig og 3,8 meter for uthus/anneks. Alle bygningene skal ha saltak med helning mellom 18 og 35 grader. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene. Senere praksis: For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse i tilknytning til hytte og anneks med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. Av terrasser, plattinger, verandaer o.l. som ligger delvis over terreng skal bygningsdeler og konstruksjoner som ligger mer enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket medregnes i bebygd areal. Utkragede bygningsdeler medregnes i bebygd areal når høyden til planert terreng er høyst 5,0 m. (I kommuneplanens arealdel for Verdal kommune, vedtatt , åpnes det for hytter i en etasje med bruksareal på 100 m 2. Verdal kommune har imidlertid vedtatt en øvre grense på 120 m 2 bruksareal for hytter i reguleringsplanene Vakkermyra og Sandvika. Mønehøyde 5 m og fundamenthøyde cm). Rullering av kommuneplanens arealdel er igangsatt, og vi tilrår at evt. endret praksis i fht. utnyttingsgrad i hytteområder først vurderes på overordnet plannivå. Hyttene bør tilpasses terrenget, ikke omvendt. Dvs. at det estetisk sett kan være vanskelig å få hele golvflaten på samme plan i kupert terreng. Videre foreslår vi at man jfr. dagens praksis endrer uthus/bod til uthus/anneks, noe vi anser vil gi mulighet for frittstående hoveddel utenom selve hytta. Forslag: første ledd endres til: For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. Byggehøyder og takform Foreslått maks mønehøyde i område H1-H4 på 6,0 m er ikke sammenlignbar med kommuneplanens føringer, som angir avstanden fra underkant bjelkelag til raft/møne. Foreslått mønehøyde anses forholdsvis romslig, og gjelder også uthus/bod. Vi har vært i dialog med forslagsstiller om høydene, men de ønsker hverken lavere mønehøyde eller å fastsette gesimshøyde, bl.a. fordi kombinasjonen av regulert mønehøyde og saltaksvinkel regulerer gesimshøyden. De ønsker heller ikke å fastsette fundamenthøyde pga. dårlig kartgrunnlag og behov for å fjerne vegetasjon. Vi har forståelse for dette, men med litt utradisjonelle bygg i skrått terreng kan man oppnå enkeltfasader med relativt høy gesimshøyde. Dette vil estetisk sett være en utfordring. Forslag: andre ledd endres til: Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m. Foreslått saltaksform m/helningsvinkler er i hht. kommuneplanens føringer for fritidsbebyggelse, men minste takvinkel bør av estetiske hensyn økes til f.eks. 25 grader. Forslag: første ledd endres til: Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader. 36 av 68

37 Felles bodanlegg ved sjøen for lagring av utstyr (flytevester, motorer etc.) Bodanlegget skal oppføres som en bygningsenhet med inntil 20 boder med maksimalt bebygd areal per bod på 3 m 2. Dette er totalt inkludert boder, midtgang og evt. toalett. BYA = 80m 2, mønehøyde 4,0 m og takvinkel grader anses akseptabelt. Adkomst, trafikk m.m. Gjennomføring av planen, inkludert avtale som sikrer allmennheten adkomst til friluftsområder, vil medføre noe økt trafikk på Fv102 samt utvidet bruk av to eksisterende avkjørsler til private veger i området. Ingen av vegene i området (inkl. Fv102) har langsgående gangarealer, men trafikkmengdene anses forholdsvis lave. Trafikken på fylkesvegen antas høyest i sommerhalvåret. Ifølge Nasjonal vegdatabank ligger trafikkmengden under 500. Vegtrafikkstøy antas ikke å være noe problem. Forslag: 7.1-2, tilføyelse: Avkjørsler mot Fv102 skal utformes i hht. Statens vegvesens vegnormaler. Frisikt i kryss/avkjørsler med Fv102 forutsettes avklart med vegvesenet, da vi mangler opplysninger om fartsgrense. Planen viser 8,5 x 65 m frisikt v/p1 og 6,5 x 65 m ved P2. Internt privat vegsystem følger i stor grad eksisterende vegtraseer, men med en forlengelse ned til småbåtanlegg/friluftsområde og ny veg FA. Ifølge Statens vegvesens normaler for veg- og gateutforming (mai 2008) synes P1 og P2 noe overdimensjonert (det foreslås 6,0 m inkl. skuldre, ekskl. grøft). Vegbredden bør av hensyn til landbruksog terrengmessige inngrep i større grad tilpasses forventet trafikkmengde. Ifølge nevnte normal synes 3,5-4 m vegbredde tilstrekkelig. Dette kan løses ved å si at grøfter inngår. Forslag: første og andre ledd og 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter. Parkering Planen viser kjøreveg til alle hyttetomtene innenfor planområdet. I bestemmelsene er det ikke satt noe krav til parkering, men dette forutsettes løst på egen tomt, evt. også på felles parkeringsplass. Antall oppstillingsplasser er vist i illustrasjonsplanen: FP1 viser 7 p-plasser for de 12 tomtene i område H1 og H2. Dvs. 0,6 plasser pr. tomt. FP2 viser 10 p-plasser for de 6 hyttetomtene i område H3 og H4. Ifølge planbeskrivelsen er FP2 også tiltenkt brukerne av småbåthavna, da det ikke vil bli anledning til å parkere nede ved sjøen. Denne retten bør evt. om mulig hjemles i bestemmelsene. Offentlig parkeringsplass OP viser 14 p-plasser. Plassen forutsettes innløst/driftet av kommunen, se nærmere omtale under overskriften Allmennhetens interesser. Gjeldende forskrift 3-12 sier følgende: Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Dvs. at areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt teller med. Bakgrunnen for dette er av hensyn til evt. senere behov for garasje/carport. Dette er ikke aktuelt her, og vi foreslår følgende: Forslag: 3.1-3: Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA. Småbåtanlegg Vi kjenner ikke til noe egna område for en større småbåthavn, som kan betjene flere hyttefelt i Åsenfjorden. Ifølge planbeskrivelsen synes forholdene her å ligge til rette for et mindre lokalt småbåtanlegg. Det planlegges inntil 30 båtplasser med tilhørende båtslipp, noe som kan bidra til en opprydding i eksisterende forhold der båter ligger i badeområdet på blåser. Med en slik opprydding kan også strandsonen bli mer attraktiv og tilgjengelig for allmennheten. Kulturenheten er imidlertid skeptisk til å anlegge 37 av 68

38 småbåthavn så nært inntil badeområdet. Vi antar at en fysisk markering av naturlig badeområde kan forhindre konflikter mellom badende og båttrafikk. Kulturminner Lo kirkested foreslås bevart, i kombinasjon med område for jord- og skogbruk. Se 4.1 og 7.6. Avgrensningen forventes avklart med fylkeskommunen i fbm. offentlig ettersyn. Allmennhetens interesser Allmennhetens interesser synes godt ivaretatt gjennom at det foreslås friluftsområde både i sjø og på land (badeområde), offentlig parkering (sydvest for krysset Fv 102 x privat veg P2) samt at det opplyses om at allmennheten kan sikres gangadkomst til badeområde og kirkested gjennom en avtale mellom kommune og grunneier om ferdsel på privat veg og sti. Kommunalteknikk er imidlertid skeptisk til drift av offentlig parkeringsplass. Denne er forøvrig vist med adkomst fra privat veg. Alternativt kan denne parkeringsplassen vises som privat, men da må avtalen også omfatte denne. Forslag til avtale bør medfølge til andre gangs behandling. Ifølge planbeskrivelsen søkes dagens brygge opprettholdt som badebrygge for allmennheten. Av hensyn til sikkerheten til de badende vil det i hht. 7.3 ikke bli lov til å legge til med eller fortøye båter i friluftsområdet. Biologisk mangfold og landbruksmessige konsekvenser Ifølge planbeskrivelsen berører området lokalitet for havørn, med registrert hekking på 4 lokaliteter. Ifølge kommunens naturfaglige vurdering anses ikke området som viktig for havørn. Ved Lo gård er det registrert et stort beiteområde på daa, vest, sør og øst for gårdstunet. Området vurderes som et viktig naturtypeområde i forhold til biologisk mangfold. Selv om parkeringsplassen er flyttet til andre siden av vegen P2, legger denne pluss foreslått område for VA beslag på ca. 0,7 dekar av nevnte registrering. Ifølge planbeskrivelsen vil foreslått forlengelse av privatvegen ned til bodanlegget og småbåthavna legge beslag på ca 0,26 daa jordbruksareal. Sammenlignet med markslagskart og ortofoto finner vi at ca. 80 m (nesten 0,5 dekar) av den planlagte vegforlengelsen berører dyrka mark. Vegforlengelse og sti avkjærer også et innmarksareal ved sjøen. Vi har ikke sjekket om markslagskartet stemmer med virkeligheten. Illustrasjonsplan og landskapsanalysekart viser en annen situasjon. Kartgrunnlag, naust m.m. Kartgrunnlaget er ikke helt oppdatert, noe som er spesielt synlig utenfor planområdet i fht. bebyggelse på Lo gård. Ifølge planbeskrivelsens punkt 3.7 ligger det ett naust innenfor planområdet, og det skal være gitt byggetillatelse til ytterligere ett naust. Vi minner om at igangsetting i hht. byggetillatelser er tidsbegrenset, og at planen ikke hjemler oppføring av naust. Vi antar det er i grunneiers interesse at det ikke er tatt hensyn til det ikke tinglyste festet 232/1/20 (se oversiktskart) ved høyspenttraseen i vest. Samfunnssikkerhet og beredskap Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn er gjennomgått, og aktuelle punkter er kommentert i planbeskrivelsen, punkt 6. Fareområdets bredde og sikker byggeavstand i fht. stråling fra eksisterende høyspentanlegg forventes beregnet/vurdert av netteier i fbm. offentlig ettersyn. 38 av 68

39 Jfr. vedlagte planbeskrivelse tenkes ny bebyggelse tilknyttet eksisterende strømnett. Ifølge forslagsstiller forventes grunnforholdene å være gode i forhold til planlagt bruk, uten spesiell forurensning- eller strålingsfare. Vi minner om at Levanger kommune ikke har gjennomført radonkartlegging. For den nye bebyggelsen tenkes det etablert privat brønnanlegg og eget anlegg for rensing av avløp (merket FVA på plankartet). Ifølge planbeskrivelsen vil detaljert avklaring på hvordan dette løses komme i neste fase. Forslag: Ny og 3.2-4: Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet. Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet. Konklusjon Planforslaget, med foreslåtte endringer, tilrås utlagt til offentlig ettersyn. 39 av 68

40 40 av 68

41 Levanger kommune Sakspapir 1719/32/4 - Eldbjørg og Arne Nakstad - Søknad om fradeling av 1,2 da fra eiendommen " Nordtun", Skogn, for etablering av ny boligtomt Saksbehandler: E-post: Tlf.: Jon Arthur Kristiansen jon.a.kristiansen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2006/ /1719/32/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-6 (Virkninger av kommuneplanen) og kommunedelplan for Skogn, spesielt bestemmelsene for område B2 Holsandlia, avslås søknad fra Eldbjørg og Arne Nakstad om fradeling av en parsell på inntil 1,2da fra eiendommen Nordtun, 1719/34/2 Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket, jfr. forvaltningslovens 28. Vedlegg: 1 Kartutsnitt M 1:2500 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad datert om fradeling av boligtomt 2. Nord-Trøndelag fylkeskommunes behandling/uttalelse av Landbruksavdelingens avslag på jordlovsbehandling av Fylkesmannens behandling/uttalelse av Tiltakshavers klage av Samkommunestyrets klagebehandling på jordlovsbehandling av Fylkeslandbruksstyrets jordlovsbehandling av Brev/klage av fra tiltakshaver 9. Fylkeslandbruksstyret opprettholder den 19. og sitt tidligere vedtak 10. Statens landbruksforvaltnings jordlovsbehandling av Saksopplysninger: Eldbjørg og Arne Nakstad søker om fradeling av 1,2 da. fra eiendommen Nordtun, 1719/32/2 i Skogn, for etablering av ny boligtomt. Omsøkte parsell består av fulldyrka jord, og ligger like vest for gammel E-6 (nå kommunal veg), ca 400 meter nord for Skogn sentrum. Omsøkte parsell ligger innenfor område B2, Holsandlia, som i kommunedelplan for Skogn er definert som framtidig boligområde. Utbygging i dette feltet betinger samlet utbygging og konsentrert boligbygging med høy utnytting, 3 5 enheter pr. da. byggeareal. 41 av 68

42 Videre forutsettes det at det er etablert tilgang til vannbåren energi fra Fiborgtangen, til oppvarming av boligene, noe som ikke er tilfelle pr. i dag. Når det gjelder jordlovsbehandling, avslo Landbruksavdelingen ISK den søknaden om fradeling. Tiltakshaver påklaget vedtaket den Samkommunestyret tok den klagen til følge, og godkjente saken i hht. jordloven. Fylkeslandbruksstyret opphevde imidlertid den samkommunestyrets vedtak. I brev av påklager tiltakshaver fylkeslandbruksstyrets vedtak, men Fylkeslandbruksstyret fastholder sitt tidligere vedtak ved behandling av klagen den 19. og Saken ble derfor oversendt til Statens landbruksforvaltning, som den annulerte fylkeslandbruksstyrets vedtak, og slo fast at det ikke var nødvendig med jordlovsbehandling i dette tilfellet, da de anså at arealet som omfattes av Holsandlia allerede var frigitt til boligformål, og dermed ikke trengte ytterligere godkjenninger opp mot jordloven. Nord-Trøndelag fylkeskommune har i brev av bekreftet at de ikke har innvendinger til fradelingen I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, var kommunestyret betenkt over at det skal benyttes dyrkajord i Holsandlia til boligformål, og de signaliserte samtidig en mulig endring av arealbruken. I sak 49/07, møte den , vurderte kommunestyret reguleringsspørsmålet for "Fagerstad i Holsandlia. Med henvisning til kommuneplan for Skogn, ble søknaden om regulering avvist, pga. rekkefølge for utbygging og krav til fjernvarme. Plan- og utviklingskomiteen behandlet den , sak 104/08, en forespørsel om å fremme reguleringsplan for utbygging av inntil 75 bo-enheter, (40 da. av totalt 145 da.) for angjeldende eiendom, Nordtun, 1719/32/4 i Holsandlia i Skogn. Følgende vedtak ble fattet: Med hjemmel i pbl. 30 vedtas det å ikke fremme reguleringsplan for boliger på eiendommen Nordtun 32/4: Begrunnelsen var forestående arealvurderinger på kommuneplannivå, samt at det er satt krav om at området ikke kan tas i bruk til boligformål før fjernvarmeledning er etablert forbi området. Tiltakshaver vurderte i dette tilfelle å løse fjernvarmekravet med en lokal energisentral for området, med muligheter for senere ledningstilknytninger til fjernvarmeanlegg fra Fiborgtangen. Det ble konkludert med at med dagens priser, vil etablering av et slikt anlegg ikke være lønnsomt/aktuelt for levering til mindre enn 100 bo-enheter. Vurdering: Søknaden om fradeling til ny boligtomt må vurderes opp mot gjeldende reguleringsplan for Skogn, og spesielt område B2 Holsandlia. Samtidig må en se på hvordan boligutbygging i dette området er vurdert av kommunen, jfr. ovennevnte behandlinger. 42 av 68

43 På bakgrunn av en helhetsvurdering vil plan- og byggesakssjefen anbefale at søknad om fradeling av en parsell til boligtomt avslås. Dette med bakgrunn i følgende forhold: Kommunestyrets uttrykte ønske om en ny vurdering av bruk av dyrkajorda i dette området Plan- og utviklingskomiteens avvisning av reguleringsplanene boligbygging på eiendommen "Fagerstad i Holsandlia Tiltaket strider mot bindende bestemmelsene for kommunedelplan Skogn: - Arbeid og tiltak nevnt i pbl. 84, 86a og b, og 93 kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan - Krav til helhetlig planvurdering av hvert område - Utbygging kan ikke finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som elforsyning, kommunikasjon, herunder gang- og sykkelveg... er etablert. Tiltaket strider mot bestemmelsene for område B2, Holsandlia: - Krav til høg utnytting, 3 5 bo-enheter pr. da. - Området kan tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Plan- og byggesakssjefen foreslår at Plan- og utbyggingskomiteen fatter flg. vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-6 (Virkninger av kommuneplanen) og kommunedelplan for Skogn, spesielt bestemmelsene for område B2 Holsandlia, avslås søknad fra Eldbjørg og Arne Nakstad om fradeling av en parsell på inntil 1,2da fra eiendommen Nordtun, 1719/34/2 Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket, jfr. forvaltningslovens av 68

44 Levanger kommune Sakspapir 1719/265/4 - Arne Bolkan - Deling av grunneiendommen Rokne Nordre Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/265/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) gis Arne Bolkan dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone A. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksfremlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Arne Bolkan om fradeling av en parsell på ca 1,8 dekar fra eiendommen Rokne Nord med gnr/bnr 265/4 i Levanger kommune som omsøkt. Fradelte parsell skal benyttes om boligtomt. Det forutsettes at fradelte parsell sikres atkomst til offentlig veg med vegretter. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt Oversendelsesbrev til høringsparter datert Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Brev til søker datert Brev fra Innherred Samkommunes enhet for Landbruk datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen mottok en søknad om deling av grunneiendom fra Arne Bolkan. Søknaden gjelder fradeling av boligtomt på ca 1,8 dekar fra eiendommen Rokne nordre med gnr/bnr 265/4 i Levanger kommune. 44 av 68

45 Planstatus: Omsøkte parsell ligger innenfor LNF-sone A i kommuneplanen for Levanger kommune, hvor fradeling til boligformål i utgangspunktet ikke er tillatt. Derfor betinger en eventuell fradeling at det gis dispensasjon fra kommuneplanen. Vedlagt søknaden er brev som ansens som søknad om dispensasjon. Søknad om dispensasjon: I brev datert søker Arne Bolkan om dispensasjon. I søknaden skriver Bolkan at tanken var å sette opp en kårbolig på eiendommen. Da han undersøkte mulighetene med landbrukskontoret i Levanger kommune for en del år siden, fikk han beskjed om at dette ikke var noe problem. Ved en ny henvendelse til landbrukskontoret nylig, var svaret at pga nye bestemmelser fikk han ikke bygge kårhus. Derfor søkes Bolkan nå om fradeling av tomt for bolighus. Videre i begrunnelsen skriver Bolkan at han er født og oppvokst på Rokne nordre, og har bodd storparten av livet sitt der. Hans ønske er å tilbringe sine gamle dager så lenge han lever. Det er der han har sine røtter og kan følge opp neste generasjon og kanskje hjelpe til der når det trengs. I følge søknaden ligger tomta i et hjørne av eiendommen, og den består av fjellgrunn med busker, kratt og noen lauvtrær og er ikke et dyrkbart område. Tomta grenser til 45 av 68

46 privat veg som alle oppsittere er deleier i. Veg til tomta skal dermed ikke være noen hindring. Kommunalt vann og avløp går i følge søknaden i nærheten, og ledningene skal være dimensjonert for at flere skal kunne koble seg på. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) ble saken i brev datert sendt over til Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for uttalelse, samt til Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning for behandling etter jordloven. Søker ble orientert om oversendelse i brev datert Nord-Trøndelag Fylkeskommune ba i brev datert tiltakshaver om å ta kontakt for befaring, da det kunne finnes hittil ikke kjente automatisk freda kulturminner i området. I brev datert skriver Nord-Trøndelag Fylkeskommune at ved de ved befaringen kom frem til at det ikke var noen konflikt med automatisk fredete kulturminner fra tiden før De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 dersom noen skulle treffe på kulturminner under det videre arbeidet. Dette pålegget må også videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning behandlet saken etter Jordloven i møte De ga samtykke til fradeling som omsøkt. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling skriver i sin uttalelse datert følgende: Levanger kommune har gjennom kommuneplanens arealdel lagt til rette for boligbygging i planavklarte områder. Miljøvernavdelingen mener kommunen bør henvise ny boligetablering til disse byggeområdene. En dispensasjon vil medføre en uplanlagt bit for bit utbygging og kan gi presedens for senere saker. Det er en nasjonal målsetting at utbyggingsmønstret og transportsystemene samordnes slik at det legges til rette for en mest effektiv og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet kan begrenses. Det gjelder å legge vekt på løsninger som gir korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter jf. RPR for areal- og transportplanlegging. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde dispensasjon som omsøkt Fylkesmannens landbruksavdeling skriver i sin uttalelse datert følgende: Innherred Samkommune er godt i gang med revisjon av kommuneplanens arealdel. Landbruksdirektøren vil råde kommunen til å ta helhetlige grep ifht boligbyggingen i kommunen gjennom revisjonen av arealdelen, og fraråder dermed en bitvis utbygging av så vidt sentrumsnære arealer. Nabovarsling: Det er ikke kommet inn noen merknader i forbindelse med nabovarslingen. Det vurderes som ikke nødvendig med utvidet nabovarsling. Veg, vann og avløp: Søker opplyser at fradelte parsell skal ligge inntil privat veg, som alle oppsittere er deleier i. Det ligger kommunalt vann og avløp i nærheten, og det skal ikke være noe problem å koble seg på dette. 46 av 68

47 Vurdering: Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder kommunen og innvilge dispensasjon. Dette er grunnen til at Plan- og byggesakssjefen velger å legge saken frem for politisk behandling i Plan- og utviklingskomiteen. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søker begrunner søknaden med følgende: Søker ønsker å dele fra tomt for å bosette seg på hjemgården, etter å ha vært stasjonert i Mo i Rana som leder i Frelsesarmeen. Ny generasjon skal ta over gården i nær fremtid. Søker er født, oppvokst og har bodd storparten av livet sitt på gården. Ønsker å tilbringe sine gamle dager der, og å følge opp neste generasjon og kanskje hjelpe til der når det trengs. Parsellen ligger i et hjørne av tomta, på fjellgrunn kun bevokst med busker, kratt og noen lauvtrær. Det er ikke dyrkbart område. Det ligger til rette med veg, vann og avløp. Søknaden er avklart i forholdet til Jordloven og Kulturminneloven. Grunner som taler mot dispensasjon: Deler av de oppgitte grunner anses som generelle. Å gi dispensasjon vanskeliggjør praktisering av kommuneplanen. Kommuneplanen blir mindre forutsigbar. Å gi dispensasjon skaper presedens. 47 av 68

48 I Fylkesmannen i Nordland sin behandling i klagesak om fradeling av hyttetomt på eiendommen Fåraaunet i Åsenfjord, bemerkes det at søkers tilknytning til området ikke kan tillegges særlig vekt. Dette vil gjelde generelt i mange delingssaker. Mens arealbruk og bygninger/konstruksjoner fastlegges og oppføres i et langt perspektiv, vil eierforholdene på stedet oftest være skiftende. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan, slik som Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene. Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding. Fylkesmannen fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken, og anbefaler heller å bruke kommuneplanen til det verktøy det er ment å være. Å gi dispensasjoner vanskeliggjør praktiseringen av kommuneplanen. De vurderinger, innspill og innsigelser som er kommet inn fra ulike hold i planprosessen, settes til side. Miljøvernavdelingen viser også til presedensfaren ved å innvilge dispensasjon. Det er i den senere tid gitt flere dispensasjoner til fradeling av boligtomter innenfor LNF-formålet i kommuneplanen. Fra 2006 og til i dag kan nevne følgende saker: PUK sak 36/06 (Arne M. Lie) PUK sak 68/06 (Kåre Glæstad) Plan- og byggesakssjefens sak 824/06 (Ola Gildberg) PUK sak 65/07 (Børge Lund) PUK sak 76/07 (Berit Spillum) PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg) PUK sak 90/07 (Solveig og Per Wennes) PUK sak 102/07 (Lars Stavrum) PUK sak 28/08 (Ruth Granås) PUK sak 42/08 (Oddleiv Myhr) PUK sak 72/08 (Vidar, Jan Inge og Torbjørn Lunde) Bruksendring av fritidsbolig til enebolig. PUK sak 91/08 (Magnar Nerenget) PUK sak 106/08 (Anne Margrete Leite) 48 av 68

49 Plan- og byggesakssjefen finner små forskjeller på denne saken og nevnte saker. Med bakgrunn i tidligere dispensasjoner, mener Plan- og byggesakssjefen derfor at det allerede er skapt presedens og at et avslag her vil medføre usaklig forskjellsbehandling. En bevisst endring av dispensasjonspraksis og en konsekvent holdning i fremtidige saker, vil likevel ikke anses som usaklig forskjellsbehandling. Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og byggesakssjefen at det foreligger en overvekt av særlige grunner og anbefaler at det innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-område. Søker opplyser at fradelte parsell skal ligge inntil privat veg, som alle oppsittere er deleier i. Det forutsettes likevel at fradelte tomt sikres atkomst til offentlig veg ved vegretter. Det anbefales at disse tinglyses. Rett til å legge eventuelle vann- og avløpsledninger over annen eiendom bør også sikres på samme måte. 49 av 68

50 Levanger kommune Sakspapir Hefte 3 av /314/148 - Wenke og Jøran Nilssen - Oppføring av grillhus - Blåklokkevegen 12 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/314/148 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om oppføring av grillhytte på boligeiendom gbnr. 314/148 som omsøkt. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltingslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Melding om tiltak med vedlegg mottatt Merknad til nabovarsel, fra gbnr. 314/147 mottatt Saksopplysninger: Søknaden gjelder melding om godkjenning for oppført grillhytte på 9,9 m2 på boligeiendommen Blåklokkeveien 12 i Levanger. 50 av 68

51 Eier av boligeiendommen gbnr. 314/148 satt opp grillhytte med et bruksareal på under 10 kvm i Grillhytta ble satt opp uten søknad og godkjenning fra kommunen. Tiltakshaver opplyser at tiltaket ble satt opp i god tro om at dette var tiltak som kunne oppføres uten søknad eller melding, jf. SAK 5. Tiltaket ble oppført, etter tiltakshavers vurdering, med en avstand til nabogrense på 1m. Ved oppføring av grillhytta var naboeiendommen bebygd. Etter at det i sommer ble kjent at det ikke forelå godkjenning for grillhytte oppført i 2002, er det sendt melding i henhold til plan- og bygningsloven 86 a. Tiltaket meldes med en redusert avstand til nabogrense. Da det etter oppmåling i 2007 er konstatert at avstand til nabogrense er 0,81m. Ved nabovarsel til tiltaket er det innkommet protest fra nabo mot grillhyttas plassering fra nabo i Blåklokkevegen 10; Unni Grande Tellefsen. I henhold til brev av 28.juni 2008 står følgende: Det vedlagte situasjonskart er ikke målsatt og tidligere målinger viser at denne hytta er plassert ca 40 cm fra nabogrense. Vanlig byggeskikk tilsier minst 1 meter fra nabogrense. Det representerer en potensiell brannfare da gnister fra dens skorstein. Dette ved fyring av ved. Skorsteinen ligger lavere i terrenget enn verandaen i nr. 10 og følgelig vil røykos, ved fyring, bli ført hit. Vi har to soverom vender mot denne Grillkåta og det er lite ønskelig at røyk fra denne skal sive inn gjennom vinduene ved lufting. Den allerede oppført Grillkåta medfører en forringelse i vår bruk av veranda, og tilstøtende uteområder, dette på grunn av røykos, plassering og eventuell brannfare. På bakgrunn av disse argumentene ønsker vi at Grillkåta flyttes. 51 av 68

52 Reguleringsplan har ikke innlagt byggegrense mot nabo. Når planen ikke regulerer dette, kommer bestemmelsene i plan- og bygningsloven, herunder forskrifter, til anvendelse. I forhold til oppføring av grillhytte på 10 kvm, er dette å anse som et mindre tiltak på bebygd eiendom. En forutsetning for at tiltaket kan unntas fra kravet om melding eller søknad er at tiltaket må følge hovedregel om avstand til nabogrense ette plan- og bygningslovens 70. Da det her foreligger nabomerknad til tiltaket må tiltaket behandles etter plan- og bygningslovens 93. Vurdering: I henhold til plan- og bygningslovens 70 gir denne krav til bygningens plassering, høyde og avstand til nabogrense. Formålet med paragrafen er opprinnelig bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom byggene og en viss avstand mellom nabobebyggelsen. I henhold til pbl`s 70 pkt. 2 er hovedregelen at avstand fra nabogrensa skal være minst lik bygningens halve høyde og ikke under 4m, dersom ikke annet er fastsatt i plan. Bygningsrådet kan etter annet ledd gjøre unntak fra hovedregelen i to tilfeller; nemlig ved nabosamtykke (jf. litra a) og for visse mindre bygninger (litra b). For slike spesielle saker er det lagt opp til en forenklet godkjenningsordning slik at man slipper å gå veien om dispensasjon etter pbl`s nr. 2 annet ledd bokstav b lyder slik: Bygningsrådet kan fastsette at garasjer, uthus, naust ol oppføres i eller nærmere nabogrense enn det som følger av hovedregelen. Bygningen må ikke ha større grunnflate enn 50 kvm. Departementet mener at prinsippet om at byggherrens ønsker skal følges der ikke avgjørende grunner taler i mot. Viktig her vil være hensyn til utsikt, naboer og brannsikring (rundskriv H-18/90). Kommunal praktisering i saker hvor tiltaket tilfredsstiller kravet til mindre bygninger i teknisk forskrift 4-4, hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2 er en godkjenning for plassering av bygninger med en anbefalt minsteavstand på 1m. I en kommentar til plan- og bygningslovens 70 pkt. 2 litra b heter det: Kommunen kan godkjenne at slike bygninger, iht. teknisk forskrift 4-4, plasseres nærmere nabogrense enn 4 m eller i nabogrense. Mange kommuner praktiserer en minsteavstand til nabogrense på 1 m av hensyn til bygningens vedlikehold. Andre hensyn: Når det gjelder naboens sjenanse av tiltaket, vil det ikke være vesentlig i forhold til utsikt og lys. Den øvrige sjenansen vil i vesentlig grad kunne sammenlignes med sjenansen fra vanlig grill. Tiltakshaver opplyser at grillkåtan brukes i den kalde årstid. Da en innebygd grillplass og varmen gjør det slik at den ikke er spesielt egnet for bruk sommerstid. Tiltaket strider ikke mot avstandsbestemmelsen i plan- og bygningslovens 70 nr.2. Kommunen kan heller ikke se at tiltaket er i strid med andre bestemmelser i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter eller gjeldende plan. 52 av 68

53 Levanger kommune Sakspapir 1719/232/24 - Inge Lilleøkdal - pålegg om fjerning av mur - fastsetting av tvangsmulkt - Sagtun i Åsenfjord Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /1719/232/24 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens ledd gis pålegg om fjerning av ulovlig oppsatt mur på eiendommen gnr.232 bnr.7, Sagtun i Åsenfjord. Frist for å etterkomme pålegget settes til Med hjemmel i plan- og bygningslovens 116a, 2. pkt. fastsettes det en tvangsmulkt på kr ,- ved fristens utløp og kr. 500,- i løpende dagsmulkt. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 Brev til Lilleøkdal vedr. oppføring av naust og mur 2 Brev til Lilleøkdal 3 Redegjørelse for oppføring av naust og mur - Åsenfjord 4 Søknad om utsettelse av frist for innlevering av supplerende materiale - Åsenfjord 5 Varsel om pålegg - endring av naust 6 Varsel om pålegg - fjerning av mur Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: 53 av 68

54 Den foretok vi befaring flere steder i Åsenfjord for å sjekke saker der vi har fått opplysninger om at det kunne være foretatt ulovlige byggearbeider. Det ble konstatert at det var oppført en mur som ikke var omsøkt delvis på eiendommen gnr.232 bnr.24 og delvis på eiendommen gnr.232 bnr.7. Oppmålingsavdelingen har målt inn muren, og som kartet ovenfor viser ligger denne også delvis på naboens grunn. Tiltakshaver ble første gang tilskrevet vedrørende dette den Der det ble opplyst at enten må muren rives eller så kan det søkes om å få ha muren stående. Det ble gjort oppmerksom på at en komplett byggesøknad blant annet måtte inneholde en godkjenning/ erklæring fra nabo på at muren kan stå på hans eiendom. 54 av 68

55 Saken har tatt lang tid. I tillegg til muren er det på eiendommen oppført et naust som ikke i samsvar med gitte byggetillatelse i sak 163/07. Dette vil bli behandlet i egen sak. Søknad om reguleringsendring (økning av utnyttelsesgrad) ble avvist i PUK sak 75/08. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplan for Sagtun. Området hvor muren ligger er regulert til jord-, skog- og naturområde. Kommunen har den oversendt varsel om pålegg. Det ble gitt en frist til for å komme med en fullstendig byggesøknad på muren. Vi har ved fristens utløp ikke mottatt noen byggesøknad. Vi mener likevel at saken er tilstrekkelig opplyst til at kommunen kan treffe et realitetsvedtak, jf. forvaltningsloven 17, 1. ledd. Kommunen kan avstå fra å forfølge ulovligheten med sanksjoner dersom den er av bagatellmessig betydning (PBL 116b). Det er viktig at man følger opp ulovlige byggesaker. Denne saken omfatter en mur som det er ikke søkt om tillatelse for, og som delvis ligger inne på naboens grunn. Avstanden til sjøen er ca meter. Vi mener at ulovligheten ikke er av bagatellmessig betydning. Tiltakshaver er gitt god tid til å fremme en byggesøknad. Ved utferdigelsen av sanksjoner skal det særlig tas hensyn til graden av eventuell uaktsomhet samt grovheten og mulige fordeler av overtredelsen (PBL 116b). Ut i fra en helhetsvurdering hvor blant annet overtredelsens omfang og grovhet er vurdert har vi fastsatt tvangsmulkten til et engangsbeløp på kr ,- og kr. 500,- i løpende dagmulkt. 55 av 68

56 56 av 68

57 Levanger kommune Sakspapir 1719/267/14 - Johannes Fossum - Anlegg av vei og parkeringsplass - Vågen Børøya - klagesak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/267/14 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 925/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 925/08. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: /267/14 - Johannes Fossum - Anlegg av vei og parkeringsplass - Vågen Børøya - innvilget Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om veg og parkeringsplass med vedlegg mottatt Merknad til nabovarsel fra Børøya hytteforening mottatt Kommentarer til nabomerknad fra ansvarlig søker mottatt Spørsmål til saken fra Børøya hytteforening mottatt Svar på spørsmål til saken fra Børøya hytteforening datert Klage på vedtak i sak 925/08 mottatt Brev til Fossum vedr. klage og saksbehandlingstid datert Saksopplysninger: 57 av 68

58 Søknaden gjelder oppføring av veg og parkeringsplass på Børøya. Plan- og byggesakssjefen fattet i sak 925/08 følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om veg og parkeringsplass under følgende forutsetninger: Tiltaket skal bygges i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Veg og parkeringsplass skal bygges i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Børøya. Halvorsen pukk- og transport AS gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. I brev mottatt her den har Børøya hytteforening påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende: KLAGE PÅ INNVILGET BYGGESAK 1719/267/14 - JOHANNES FOSSUM - ANLEGG AV VEI OG PARKERINGSPLASS - VÅGEN, BØRØYA Det vises til innvilget byggesøknad datert (HMR 2008/11244). Dessuten vises til Deres brev datert , hvor samkommunen besvarer noen spørsmål. Børøya hytteforening oversendte pr. e-post den av 68

59 Hytteforeningen har klaget på anlegg av parkeringsplass så tidlig som i mai Etter vår oppfatning burde og skulle vi i det minste på en forskriftsmessig måte ha mottatt en bekreftelse på at klagen var mottatt. Vi registrerer at kommunen sier at de har registrert hytteforeningens klage, men at den ganske sikkert vil bli avvist, og at arbeidet med parkeringsplassen like godt kan starte. Kommunen vedtar en reguleringsplan som omfatter bygging av en stor parkeringsplass like inntil to eksisterende hytter. Kommunen gir berørte parter en klagemulighet og en klagefrist. Børøya hytteforening klager i henhold til de rettigheter man har. Denne byggesaken berører minst to nærliggende hytteeiendommer som får sin tilværelse sterkt forringet ved bygging av en så stor parkeringsplass. Vi registrerer videre at vår klage ligger ubehandlet i kommunen/ samkommunen i mer enn et halvt år. I mellomtiden gis tiltakshaver lov til å anlegge parkeringsplassen mot de nærmeste berørte parters vilje. Vi ber nok en gang om at de rette instanser behandler vår klage ut fra hva som er og var intensjonen med publikums klageadgang. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplanen for Børøya, godkjent av kommunestyret den Omsøkt veg og parkeringsplass er i samsvar med vedtatte reguleringsplan. Klagen går i hovedsak ut på at hytteforeningen ennå ikke har fått svar på sin klage på reguleringsplanen som var innsendt i mai 2008, samt at parkeringsplassen berører to nærliggende hytteeiendommer som får sin tilværelse sterkt forringet ved bygging av en så stor parkeringsplass. Det medfører riktighet at reguleringsplanen er påklaget og at klage ennå ikke er behandlet. Plan- og byggesakssjefen tar sikte på å få behandlet klagesaken på reguleringsplanen for Børøya på møte i plan- og utviklingskomiteen i mai. En reguleringsplan er imidlertid straks bindende for alle tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 innenfor planens område (PBL 31). Byggesaken må behandles innenfor tidsfristene i plan- og bygningsloven. Som nevnt i sak 925/08 er Børøya hytteforening sitt forslag til parkeringsplasser og veg er vurdert i plansaken, men ble ikke innarbeidet i ferdig plan. Parkeringsplassen blir liggende ca. 20 meter fra hytta til Torbjørn Bentzen og ca. 25 meter fra hytta til Leiv Ramfjord, omtrent på samme plass som hytteforenigen selv har foreslått en noe mindre parkeringsplass. Det er foretatt befaring på stedet, vegen og parkeringsplassen er under bygging. Vi kan ikke se at parkeringsplassen vil medføre noen betydelig ulempe for de omkringliggende hytteeierne. 59 av 68

60 Levanger kommune Sakspapir Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 1719/232/56 - Berit og Sverre Opheim - avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - klage på vedtak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/232/56 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget har vurdert klagen, men kan ikke se at det framkommer nye opplysninger i klagen som tilsier at vedtak med nektelse av dispensasjon bør endres eller oppheves. Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til endelig behandling. Hjemmel/bakgrunn for saken: Saken gjelder klage på vedtak om nektelse av dispensasjon fra reguleringsbestemmelse angående maksimal utnytting av fritidstomt på Sagtun i Åsenfjorden. Dispensasjon kan hjemles i plan- og bygningslovens 7, avslaget er hjemlet i reguleringsplanen for Sagtun samt plan- og bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan). Vedlegg: 1 Klage på avslag : 1719/232/56 - Berit og Sverre Opheim - Anneks - Strandstua 2 FOTOS /232/56 - Berit og Sverre Oppheim - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - avslag /232/56 - Berit og Sverre Opheim - Anneks - Strandstua 5 Situasjonskart 6 Vedlegg til søknad om å beholde tilbygg Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Skjema for gjenpart av nabovarsling E-post med klage mottatt Saksopplysninger: Nordbohus Byggservice A/S søkte om tillatelse til riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte. Tiltakshavere er Berit og Sverre Oppheim. Søknad og tillatelse skjedde i to omganger, første tillatelse er datert og siste tillatelse er datert Siste tillatelse omfattet blant annet endring av første tillatelse angående en økning av størrelsen på ny hytte. Bruksarealet ble, i siste søknad, oppgitt til 85 m 2 bruksareal og 97 m 2 bebygd areal. I tillatelsen datert ble det opplyst om at 60 av 68

61 reguleringsplanen for området har bestemmelser om maksimalt bebygd areal. Vedtak med tillatelse til tiltaket/endringen forutsatte blant annet at eventuelle uthus eller andre bygg større enn 3 m 2 må rives/fjernes. Vedtaket med forutsetninger ble ikke påklaget. Reguleringsplan for Sagtun ble sist endret av kommunens planutvalg i møte den , sak PS 91/07. Endringen omfattet blant annet maksimal utnytting. Utnytting ble vedtatt slik: - 2, to siste setninger endres til: For hver tomt eller tomtefeste skal verken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. Nordbohus Byggservice har søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Sagtun vedrørende bestemmelse om maksimal utnytting av fritidseiendommen gnr. 232, bnr. 56. Søknaden er fremmet på vegne av tiltakshaverne Berit og Sverre Oppheim. Innherred samkommune mottok søknaden Søknad om dispensasjon ble avslått i vedtak datert Hjemmel for avslaget var reguleringsplan for Sagtun samt plan- og bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan). Som begrunnelsen for avslaget ble det anført at særlige grunner for dispensasjon ikke fantes og at en dispensasjon kan skape presedens for andre saker i planområdet. Klagen er fremmet av advokatkontoret Nordenfjelske på vegne av Berit og Sverre Oppheim. Klagen er mottatt pr e-post den og begrunnelse for klagen er mottatt Som begrunnelse for klagen anføres det I søknad ble annekset oppgitt med feil areal, annekset er på ca 18 m 2 og ikke 28,6 m 2 slik som tidligere sagt. Det vi si at totalt bebygd areal på eiendommen blir hytte med 97 m 2 pluss anneks med 18 m 2. Totalt bebygd areal 115 m 2. Slik advokaten forstår det har de fleste hytteeiere lov til å sette opp et anneks på 15 m 2 på tomten sin uten å søke. Dette forutsetter to ting; tiltaket må ikke føre til urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser og tiltakshaver må påse at det ikke strider mot plan- og bygningsloven. Disse vilkårene anser advokaten er oppfylt i dette tilfellet. Maks utnyttelse av tomten vil med andre ord være hytte på 100 m 2 og anneks på 15 m 2. Problemet her er at hytten er ca 3 m 2 for liten og annekset er ca 3 m 2 for stort, selv om det totale areal er innenfor regelverket. Klager mener at avviket fra regelverket i dette tilfellet er så lite at vedtaket må gjøres om. Det minnes om at samtlige naboer er varslet om tiltaket og ingen har lagt inn protest. Berit Opheim har i brev datert gitt ytterligere kommentarer til klagen. I brevet presiseres det at omtalte areal på annekset i brev fra advokaten er det totale arealet når wc-tilbygg og veranda mot sjøen er revet (skal uansett bort). Videre anføres det at de var godt i gang med planleggingen av hytta, samt bearbeiding av tomt, når de ble gjort kjent med reguleringsplanens bestemmelser om maksimalt bebygget areal. De hadde dessuten underskrevet kontrakt med byggefirma om bygging av konkret hytte. Det ville medført store kostnaden for dem hvis de hadde trukket seg fra kontrakten. De hadde ikke villet bygge en hytte som ville medført riving av tilbygget dersom de hadde kjennskap til om dette ved kontraktsinngåelse. De hadde på forhånd revet hytta som allerede stod oppført på eiendommen. Denne hadde et boareal på 100 kvm. 61 av 68

62 Vurdering: Vurdering av klageadgang, klagefrist og rettidighet: Klageadgangen er hjemlet i plan- og bygningslovens 15, samt forvaltningslovens bestemmelser og klage. Vedtak med nektelse av dispensasjon anses som et enkeltvedtak som kan påklages med hjemmel i forvaltningslovens 28. Klagefristen, framsettelse av klage og eventuell oversittelse av klagefrist reguleres av forvaltningslovens 29, 30 og 31. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. For at klage skal være fremsatt i tide, er det nok at erklæringen før utløpet av fristen er avgitt til postoperatør som skal sørge for å få sendingen frem til forvaltningsorganet, til offentlig tjenestemann som har fullmakt til å ta imot erklæringen eller er kommet frem til den elektroniske adresse som forvaltningsorganet har oppgitt for mottak av elektroniske klager. Kommer erklæringen ikke frem, må den gjentas innen en uke etter at vedkommende har fått vite om dette eller burde ha forstått det eller - om den opprinnelige frist er kortere - innen en frist av samme lengde som denne. Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Påklaget vedtak er datert og klagen ble mottatt I klagen anføres det at vedtaket ble mottatt den Med hensyn på tid med postgang og at ingen kan bli skadelidende om saken tas opp til behandling, anses det som forsvarlig å ta klagen til behandling. Virkninger av reguleringsplan, også i forhold til små tiltak (inntil 15 m 2 ): En reguleringsplan er bindende straks den er vedtatt. I dette tilfellet var endringen av reguleringsplan vedtatt lenge før endret byggesøknad og ble mottatt. På det tidspunktet hadde tiltakshaver et valg mellom å øke størrelsen på hytta og samtidig rive eksisterende anneks, eller å ikke øke størrelsen på hytta til fordel for et areal med anneks. Dette ble det klart opplyst om i byggetillatelsen, jfr også vilkår for tillatelsen. Det er riktig som det hevdes i klagen at mange hytteeiere kan bygge uthus inntil 15 m 2 uten søknad til kommunen. Det er også riktig som det anføres at et av vilkårene er at tiltaket ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven. I dette tilfellet er det akkurat det som skjer. All bygging som medfører bebygd areal over 100 m 2 er i strid med planog bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan). Andre myndigheter: Saken er ikke sendt på høring til andre myndigheter. Dispensasjon kan ikke innvilges uten at søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen og fylkeskommunen. Dersom 62 av 68

63 planutvalget finner det rett å gi klager medhold, og dermed innvilge dispensasjon, må saken først sendes på høring. Vurdering av klagen: Det anføres nye opplysninger i klagen i forhold til det som var kjent da avslag på dispensasjonssøknad ble vedtatt. Det hevdes at annekset er målt feil og at bebygd areal skal være 18 m 2 og ikke 28,6 m 2 som tidligere opplyst. Det betyr at samlet bebygd areal blir 115 m 2. Det over betyr at det fortsatt vil kreves dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om maksimalt areal. Begrunnelsen med at overskridelsen er liten anses ikke som særlig grunn for dispensasjon. En slik begrunnelse kan alle som ønsker å bygge noe større enn det som reguleringsplanen tillatelser hevde. Begrunnelsen må derfor anses som generell og ikke særlig. Kommunens praktisering av arealbegrensningene i nye reguleringsplaner der maksimal utnytting er satt til 100 m 2 har vært streng. Vi har hatt mange henvendelser og noen søknader som gjelder areal utover 100 m 2. Vi kan ikke se at det er gitt noen dispensasjoner i slike tilfeller, selv om overskridelsene har vært enda mindre enn i dette tilfellet. Dispensasjoner med generelle begrunnelser kan skape presedens som er med på å ødelegge planen som orienterings- og beslutningsgrunnlag. Kommentarer til brev fra Berit Opheim datert : Reguleringsendringen skjedde etter forespørsel Berit og Sverre Opheim selv. De ønsket reguleringsendring med hensyn på rafthøyde, mønehøyde og takvinkel. Ønsket ble framsatt i brev til planavdelingen i breve datert 14. mai Søknad om endring av reguleringsplanen ble sendt på høring til diverse instanser. I høringsbrevet ble det også varslet at det ville bli vurdert å ta inn bestemmelser om maksimal utnytting av tomt slik endringen faktisk ble vedtatt. Orientering om planutvalgets vedtak vedrørende reguleringsendringen ble sendt blant andre til Berit og Sverre Opheim i brev datert Planutvalgets vedtak ble ikke påklaget. Siste søknad med utvidelse av hytta ble mottatt og søknad om dispensasjon fra krav om utnytting ble mottatt Tidspunkt for kontraktsinngåelse og eventuelle vilkår i kontrakter anser vi som privatrettslige forhold som vi ikke har kommentarer til. Vi mener med henvisning til det over at tiltakshaverne har fått bra orientering om reguleringsprosessen og har hatt rimelig tid til å forholde seg til den. Konklusjon: Vi kan ikke se at det fremkommer nye opplysninger i klagen som er av en slik art at vedtak med nektelse av dispensasjon bør endres eller oppheves. 63 av 68

64 Levanger kommune Sakspapir 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - klagesak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/267/14/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 949/08. Saken sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: /267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Rammetillatelse for riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - innvilget - sak 949/08 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg datert Merknad til nabovarsel fra Johannes Fossum datert Kommentar til merknad fra ansvarlig søker datert Kommentarer til merknad fra ansvarlig søker datert Klage på vedtak i sak 949/08 fra Johannes Fossum datert Orienteringsbrev til Hans M. Andersen vedr. klage datert Saksopplysninger: 64 av 68

65 Fasadetegninger av hytte situasjonskart Rammesøknaden gjelder riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte på Børøya. 65 av 68