Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/107 Arkivsaksnr: 2010/ Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 83/107 - Havnegata 16, 7503 Stjørdal - Klagebehandling - Søknad om fritak fra kravet om løfteplattform i TEK Rådmannens forslag til vedtak: Klage over vedtak i utv.sak 121/16 datert tas til følge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 31-2 fjerde ledd innvilges søknad om fritak fra byggteknisk forskrift (TEK 10), for etablering av løfteplattform. Vedlegg: Vedlegg: 2. Klage Løfteplattform ytterligere kommentarer 3. Sms 4. Klage over vedtak Havnegata ytterligere begrunnelse 5. Klage på vedtak søknad om fritak fra kravet om etablering av løfteplattform 6. Epostkorrespondanse 7. 83/107 - Havnegata 16, 7503 Stjørdal - ombygging til treningssenter - Søknad om fritak fra kravet om løfteplattform i publikumsbygning TEK Kopi av leiekontrakt 9. Søknad om bruksendring - Havnegata Søknad om bruksendring dispensasjon /107 - Havneg 20 - ombygging til treningssenter - midlertidig brukstillatelse /107 - Havneg 20 - ombygging til treningssenter - pålegg om opphør av bruk /107 - Havneg 20 - ombygging til treningssenter Forhåndsvarsel /107 - Havneg 20 - ombygging til treningssenter Rammetillatelse /107 - Havneg 20 løfteinnretning /107 - Havneg 20 - ombygging til treningssenter - melding om vedtak /107 - Havneg 20 - ombygging til treningssenter - søknad om dispensasjon fra krav til løfteinnretning 18. Plantegninger 19. Situasjonskart

2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag: Saken gjelder klage over avslag på søknad om fritak for etablering av løfteplattform i publikumsbygning. Stjørdal kommune avslo i utv.sak 121/16 datert søknad om fritak for etablering av løfteplattform. Dette vedtaket er nå påklaget av tiltakshaver, JSF eiendom AS. Denne saken har pågått siden Rådmannen viser til saksfremlegg datert for gjennomgang av sakshistorikk og det rettslige utgangspunktet for behandling av søknaden. (vedlegg nr. 7) Saksopplysninger Klagen mottatt av kommunen den går i korte trekk ut på følgende: - tiltakshaver har fått muntlig beskjed av tidligere saksbehandler om at det ville bli innvilget dispensasjon fra kravet og mener at det i realiteten er gitt dispensasjon av Stjørdal kommune. - de 3 vilkårene i plan- og bygningslovens 31-2 fjerde ledd er oppfylt. Klager mener at kommunen i for liten grad har drøftet at bygget er gammelt, og at det er svært uhensiktsmessig å foreta tekniske endringer. Klager stiller seg også undrende til kommunens anførsel om at montering av løfteplattform gir en verdiøkning av bygget. Videre kan ikke klager se at bygget ikke kan benyttes hensiktsmessig uten å etablere løfteplattform. Det vises for øvrig til klagen som i sin helhet ligger vedlagt saksfremlegget. Per epost datert ble klagen ytterligere begrunnet. I eposten anføres følgende: «Kommunens vurdering av kostnaden ved å etablere løfteplattformen: Kommunen anfører at tilbudet som er innhentet og kostnadene som er opplyst er for høye, og at den reelle kostnaden er lavere. Klager ser på dette som en udokumentert påstand. Klager må forholde seg til prisene/tilbud som er innhentet, og disse er reelle markedspriser og må derfor legges til grunn i den videre behandlingen. Plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd: Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven 31-2 er at lovens materielle, herunder også tekniske krav, gjelder for de deler av byggverket som det aktuelle tiltaket omfatter så langt de er relevante. Forutsetningen om at de tekniske kravene må være relevante innebærer at oppfyllelsen av de aktuelle tekniske kravene må ha en påviselig effekt i forhold til formålet med regelen. Her har klager vanskelig for å se hvilken effekt løfteplattformen vil ha i forhold til formålet med regelen. For klager oppleves monteringen av plattformen som et «pålegg», og bruken av plattformen vil bli marginal. Klager har ikke mistet leietakere som følge av at det ikke er heis i bygget. Behovet for plattform har ikke blitt etterspurt, og det oppleves derfor som lite samfunnsnyttig å installere en dyr innretning som ikke er etterspurt i markedet. Kravet til nødvendighet: Dette kravet skal ikke tolkes strengt. Det sentrale slik departementet ser det, må være om det aktuelle tiltaket etter en objektiv vurdering medfører at man kan oppnå en mer hensiktsmessig bruk av de aktuelle arealer i stedet for at bygget står ubrukt og forfaller. Kravet til forsvarlighet: Bygget tilfredsstiller alle krav til rømningsveier, ventilasjon osv, så bygget er fullt ut forsvarlig uten at det etableres løfteplattform. Uforholdsmessig kostnad:

3 I TEK10 er det innført en del ambisiøse krav, særlig med hensyn til energi og universell utforming/tilgjengelighet, og det å tilpasse dagens kvalitetskrav til eksisterende bygninger vil kunne medføre at det påløper ganske betydelige kostnader for tiltakshaver. I denne saken ser vi derfor at det vil være uhensiktsmessig og det fremstår som urimelig at kravet om tilgjengelighet gjøres gjeldende fullt ut på eksisterende byggverk. I Ot. Prp. nr. 45 side 349 er følgende lagt til grunn: Bestemmelsen her har også en kostnadsside. Det bør ikke stilles så strenge krav i tillatelsen at fortsatt bruk ikke blir kostnadssvarende, for eksempel må det kunne tillates lavere takhøyde i gamle bygg enn normalt anbefalt. (min understreking). Kommunen har ikke vurdert kostnadssiden av saken. I søknaden har klager vist til at fortsatt bruk/utleie ikke er kostnadssvarende ved etablering av løfteplattformen. Med andre ord, så beviser dette at byggets verdi ikke vil øke, men reduseres, da leieinntektene ikke dekker løpende kostnader. Klager vil ikke kunne selge et bygg hvor leien er lavere enn kostnadssiden. I tillegger det forbundet en veldig høy driftskostnad med å etablere heis/løfteplattform. Denne driftskostnaden slår negativt ut på byggets verdi. Dette er en annen vurdering enn klagers økonomi (som ikke er et vurderingstema). Ved kjøp/slag av næringseiendom så er det «verdien» på leiekontrakten og byggets alder som er det springende punkt, ikke om det er heis eller ikke i bygget. I dette tilfellet vil montering av heis «være som å ha leppestift på grisen» (for å si det litt flåsete). Vi kan også vanskelig se at byggets markedsleie kan økes som følge av montering av løfteplattform. Kommunens betraktning rundt verdiøkning oppleves som udokumentert. Det er en stor kostnad å etablere løfteplattformen på dette gamle bygget, og da forutsettes det at tiltaket skal ha en påviselig effekt i forhold til kostnaden. Klager kan ikke se at noen slik effekt foreligger, og den er heller ikke synliggjort av kommunen. I vurderingen må kommunen i tillegg ta med seg hvilken type bygg det er snakk om, tilstand på bygget, alder på bygget.» Kommunen mottok ytterligere kommentarer vedrørende tidligere saksbehandling per epost datert Det vises til vedlegg nr. 2 og 3 til saksfremlegget. Vurdering av klagen Vedtaket av , sak 121/16 ble påklaget Melding om vedtak ble mottatt av tiltakshaver den Klagen er fremsatt av en part i saken og innenfor klagefristen, jfr. fvl. 28 og 29. Klager anfører at det i realiteten er gitt fritak fra kravet om løfteplattform. Klager hevder å ha fått muntlig beskjed av tidligere saksbehandler om at det ville bli innvilget dispensasjon fra kravet, og mener at det i realiteten er gitt dispensasjon av Stjørdal kommune. Rådmannen er ikke enig i at det er gitt et vedtak om fritak fra TEK Et enkeltvedtak skal være skriftlig om ikke dette av praktiske grunner vil være særlig byrdefullt for forvaltningsorganet, jfr. forvaltningslovens 23, heretter forkortet fvl. Kravet om skriftlighet er først og fremst oppstilt for å sikre at vedtakets innhold er klart og entydig. Det følger av forvaltningsloven 24 at enkeltvedtak skal grunngis. Krav til begrunnelsens innhold følger av fvl. 25. I denne saken foreligger det ikke et enkeltvedtak hvor det med hjemmel i pbl fjerde ledd er innvilget fritak fra kravet om løfteplattform i TEK Likevel ser rådmannen at tidligere saksbehandling i denne saken har vært uheldig. Det foreligger epostkorrespondanse mellom kommunen og klager datert , jfr. vedlegg nr.

4 6. Fra kommunen opplyses det om at «siden dispensasjonssøknaden ble behandlet er det en ny opplysning i saken at heis eller løfteplattform ikke kan integreres i bygget, men komme som et tilbygg. Dette vil være en uforholdsmessig stor kostnad, og det kan da gjøres unntak fra krav i TEK 10 med hjemmel i pbl Det vil komme vedtak i saken, men dette som en foreløpig orientering.» På tidspunktet for denne epostkorrespondansen var det ikke søkt om fritak for etablering av løfteplattform. I eposten var ikke de øvrige vilkårene for fritak etter pbl fjerde drøftet. Vurderingene som er foretatt per epost er heller ikke tilstrekkelig begrunnet i samsvar med fvl. 25. Videre ble det sendt epost fra kommunen datert med følgende innhold; «for ryddighetens skyld ber jeg dere formulere en søknad om unntak fra kravet til heis for Havnegata 16. Hvis dere begrunner søknaden og viser til pbl kan jeg fatte vedtak i saken.» Kommunen mottok den en epost hvor det søkes om fritak fra TEK Denne søknaden var ikke komplett og er ikke blitt behandlet av kommunen. Etter rådmannens vurdering er det altså ikke fattet et vedtak som innvilger fritak fra kravet om løfteplattform i TEK Komplett søknad om fritak etter pbl fjerde ble mottatt av kommunen den Saken ble behandlet i utv.sak 121/16 datert I tidligere epostkorrespondanse er ikke de øvrige vilkårene for fritak vurdert, og kravene til enkeltvedtak i fvl. kapitel V anses ikke oppfylt. Likevel ser rådmannen at overnevnte epostkorrespondanse er egnet til å gi forhåpninger om at en eventuell søknad om fritak vil bli innvilget. Videre anfører klager at det påklagede vedtaket kun vurderer momenter som taler mot å innvilge fritak når det kommer til spørsmålet om uforholdsmessig kostnader. Kommunen har i for liten grad drøftet at bygger er gammelt, og at det er svært uhensiktsmessig å foreta tekniske endringer. Vurdering av uforholdsmessige kostnader: Klager har innhentet pris på montering av løfteplattform fra Otis og Byggnord AS. Totalkostnaden for montering av løfteplattform er kr , dette inkluderer løfteplattform, øvrige bygningsmessige arbeider, søkeprosess/prosjektering, frikjøp av parkering, kjøp av areal, byggeledelse og byggelånsrente. Hva som er «uforholdsmessige kostnader» må vurderes skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle, men det kan ikke stilles så strenge krav til uforholdsmessigheten at fortsatt bruk ikke blir kostnadssvarende. I følge klager vil ikke fortsatt bruk/utleie være kostnadssvarende ved etablering av løfteplattform. Klager anfører at byggets verdi ikke vil øke, men reduseres, da leieinntektene ikke vil dekke løpende kostnader. I tillegg er det forbundet en veldig høy driftskostnad med å etablere løfteplattform, og klager anfører at denne driftskostnaden vil slå negativt ut på byggets verdi. I TEK 10 er det innført en del ambisiøse krav, særlig med hensyn til universell utforming, og det å tilpasse dagens kvalitetskrav til eksisterende bygninger vil kunne medføre at det påløper ganske betydelige kostnader for tiltakshaver. Det kan derfor være uhensiktsmessig eller fremstå som urimelig hvis kravene ikke skal gjøres gjeldende fullt ut på eksisterende byggverk. Utgangspunktet for vurderingen må være at oppfyllelse av krav, ved tiltak på eksisterende byggverk, må ha en påviselig effekt. Kostnadene ved å oppfylle dagens krav må vurderes opp mot effekten dette har for byggverket totalt. Ved en ny gjennom sakens dokumenter ser rådmannen at treningsstudioet ikke oppfyller kravene til universell utforming av toalettrom. I henhold til plantegninger er det ikke etablert handicaptoalett, hverken for personal eller publikum, i samsvar med TEK (2). I

5 henhold til TEK (2) bokstav b, skal størrelse og planløsning være slik at det er fri gulvplass til en snusirkel med diameter på minimum 1,5 meter foran toalett og minimum 0,9 meter fri gulvplass på begge sider av toalett. I tillegg skal det være fri passasjebredde på 0,9 meter fram til fri plass ved siden av toalett. Toalett i garderoben er 1,8 m 2 og tilfredsstiller dermed ikke kravene. Personaltoalett er ikke påført mål i plantegningen, men det er klart at det ikke tilfredsstiller kravene. I søknaden om bruksendring til treningssenter datert ble det ikke redegjort for andre avvik fra relevante krav i TEK 10, og treningssenteret burde dermed vært utformet i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. I utgangspunktet burde altså bruksendringen i 2011 ikke blitt godkjent av kommunene, da kravene til universell utforming av toalett ikke er oppfylt. Etablering av løfteplattform kan da sies å være urimelig og uhensiktsmessig, all den tid treningssenteret ikke oppfyller øvrige krav til universell utforming. Selv ved en etablering av løfteplattform vil ikke treningssenteret være tilgjengelig for alle brukergrupper, og løfteplattformen vil således ikke ha en påviselig effekt. Etter rådmannens vurdering vil det også være urimelig av kommunen å omgjøre eget vedtak/utstede pålegg om å etablere toaletter som er universelt utformet, all den tid kommunen har godkjent bruksendring selv om tegningsgrunnlaget viste avvik. Ettersom etablering av løfteplattform ikke har noen påviselig effekt er rådmannens vurdering at det vil være uforholdsmessige kostnader ved etablering av løfteplattformen. Vilkårene i pbl fjerde ledd er kumulative vilkår, dvs. at alle vilkårene må være oppfylt for å innvilge fritak fra TEK 10. Vurdering av kravet til forsvarlighet: Klager anfører at «bygget tilfredsstiller alle krav til rømningsveier, ventilasjon osv, så bygget er fullt ut forsvarlig uten at det etableres løfteplattform.» Det er klart at fritak fra kravet om løfteplattform ikke vil ha noen vesentlig betydning i forhold til bygningens sikkerhet. Rådmannen legger til grunn at treningssenteret oppfyller alle tekniske krav i forhold til brann, rømning og sikkerhet m.m. uavhengig av om det installeres løfteplattform eller ei. Ivaretakelse av universell utforming vil likevel kunne være nødvendig for å sikre en grunnleggende og forsvarlig kvalitet i et publikumsbygg som treningssenter. Viktigheten av universell utforming er understreket ved at det er særskilt fremhevet i lovens formålsbestemmelse, jfr. pbl. 1-1 femte ledd. Definisjonen av universell utforming er utforming eller tilrettelegging av hovedløsningen i de fysiske forholdende slik at virksomhetens alminnelige funksjon kan benyttes av flest mulig. Universell utforming skal bidra til at våre bygde omgivelser gir likeverdig løsninger for alle mennesker og hindre at noen ekskluderes på grunn av nedsatt funksjonsevne. Likevel kan ikke rådmannen se at det vil være direkte uforsvarlig å tillate at det ikke etableres løfteplattform. Bakgrunnen for dette er at treningssenteret ikke vil bli universelt utformet, selv om det etableres løfteplattform. Vurdering om bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk: Det tredje vilkåret for unntak er at bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygningen i fremtiden, selv om bygningen ikke oppfyller kravene i gjeldende forskrift. Dette vilkåret er to-delt: 1. Er den omsøkte bruken nødvendig, hvis ja 2. Er bruken hensiktsmessig for å sikre en fremtidig bruk av bygningen. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har uttalt at hensynet til nødvendighet ikke må tolkes for strengt som forarbeidene kan synes å antyde; at unntak bare kan gjøres dersom bygget

6 som helhet blir stående ubrukt. Det sentrale må derfor være om det aktuelle tiltaket etter en objektiv vurdering medfører at man kan oppnå en mer hensiktsmessig bruk av de aktuelle arealer i stedet for at bygningen står ubrukt og forfaller. Det er også tidligere drevet treningssenter i de aktuelle lokalene. Tiltakshaver viser i søknaden til at lokalene har stått tomme siden og frem til i dag. Det er klart at å benytte de aktuelle lokalene til treningssenter er bedre enn at bygningen står ubrukt og forfaller. Det er både samfunns- og miljømessig bra å benytte eksisterende bygninger fremfor å oppføre nye bygninger. Bygningen er tidligere søkt bruksendret og selve ombyggingen til treningssenter ble utført i Den omsøkte bruken som treningssenter er etter rådmannens vurdering hensiktsmessig og vil sikre en fremtidig bruk av bygningen. Etter en konkret vurdering finner rådmannen at vilkårene i pbl fjerde ledd er oppfylt. Klagen tas til følge og fritak fra TEK innvilges.