Handlingsplan for fortynning av den kommunale boligmassen i Bergen kommune

Transkript

1 Byrådssak 187/17 Handlingsplan for fortynning av den kommunale boligmassen i Bergen kommune ILNY ESARK Hva saken gjelder: Det har over lang tid vært et ønske om at den kommunale boligmassen fordeles jevnere over hele kommunen og at opphopningen av kommunale boliger i sentrale strøk løses opp. I Boligmeldingen vedtatt av bystyret i sak 9-15 er temaet omtalt, og det ble skissert en ambisjon om å fortynne med 200 boenheter. Boligkøen har de senere år sunket vesentlig, og var ved årsskiftet på kun 201 husstander. Etter hvert som realisering av handlingsplan for 250 flere kommunale utleieboliger vedtatt av bystyret i sak skrider frem vil det være viktig å følge utviklingen i boligkøen nøye. Dersom boligkøen fortsetter å synke i like stor takt som de siste årene, vil en allerede i løpet av inneværende år kunne komme i en situasjon der en kan få utfordringer med tomgang og ledige boliger. I et slikt scenario vil det være mulig å starte fortynning av boligmassen uten at dette fører til økt ventetid for vanskeligstilte. En kan dermed redusere antall boliger i noen områder, uten at disse erstattes med boliger andre steder, utover det som er planlagt realisert i det nylig startede boligprogram for anskaffelse av 250 flere boliger. Byrådet følger med dette opp ambisjonene fra Boligmeldingen, og samtidig er denne handlingsplanen i tråd med byrådets politiske plattform. Byrådet ønsker å starte arbeidet med fortynning i Det er viktig at en vurderer boligmassen i områder med opphopning av negative levekårsindikatorer, der en samtidig har mange kommunale utleieboliger. De aktuelle levekårssonene er da først og fremst Slettebakken, Solheim Nord og Laksevåg. Ved utvelging av konkrete anlegg, og valg av strategi, er det fra byrådets side viktig at en vektlegger hvordan den nye bruken av boligene vil influere på bomiljø og nabolag. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til oppgaver for Bergen bystyre , vedtatt i bystyret i B-sak , sist endret i Bergen bystyre , sak , skal bystyret behandle saker om handlingsplaner som er en oppfølging av fag-sektorplaner vedtatt av bystyret. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bystyret vedtar Handlingsplan for fortynning av den kommunale boligmassen i Bergen kommune. 2. Fortynning av det enkelte boliganlegg vedtas av byrådet. Sakene sendes komite for helse og sosial til orientering. Dato: 16. mai 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup 1

2 byrådsleder Erlend Horn byråd for sosial, bolig og inkludering Vedlegg: Strateginotat: Fortynning av den kommunale boligmassen i Bergen kommune 2

3 Saksutredning: Denne handlingsplanen er en oppfølging av punktet om fortynning i Boligmeldingen vedtatt av bystyret i sak 9-15 og gjentatt i byrådets politiske plattform. I tillegg er temaet fortynning omtalt i Handlingsplan for 250 flere kommunale utleieboliger , vedtatt av bystyret i sak Blant annet på grunn av omfattende satsing på etablering av nye kommunale boliger, er boligkøen i dag historisk lav og var ved utgangen av 2016 på 201 husstander, pr 30. april 2017 er tallet 217 husstander. Dersom boligkøen fortsetter å synke i like stor takt som de siste årene (se graf under), vil en allerede i løpet av inneværende år kunne komme i en situasjon der en må ta grep for å unngå tomgang og ledige boliger. Eksisterende boligmasse har en relativt stor og historisk betinget andel boliger for flerpersonshusholdninger. Samtidig består ventelisten i hovedsak av enslige, ofte med behov for tjenester, og særskilte tilrettelagte boforhold. Det vil dermed kunne være en mismatch mellom ledige boliger og de ventendes behov, og en kan risikere tomgang selv om det fortsatt er boligkø. Det er viktig å holde tomgang og antall ledige boliger på et minimum. Dersom en slik situasjon oppstår, vil det være ønskelig å forsere planene om fortynning av den kommunale boligmassen. Da vil utleieboliger i områder med høy tetthet av slike kunne erstattes av boliger andre steder i kommunen, uten at det påvirker boligkøen negativt. Selv om nedgang i kø stammer fra langsiktige mål, godt samarbeid og politisk prioritering over tid, noe som har resultert i en vekst i antall utleieboliger, og at flere boliger er tilgjengelig for tildeling, forklarer ikke dette nødvendigvis hele nedgangen. Det er på det rene at konjunkturnedgang i arbeidsmarked og oljenæringen fører med seg lavere press på det private boligmarkedet noe som gir økt rom for vanskeligstilte husstander, herunder både flyktninger og andre, i private utleieboliger. Ved en eventuell økonomisk oppgangstid med stigende konjunkturer vil dette kunne endre seg. Det kan således knyttes en viss usikkerhet til om reduksjonen av boligkøen er varig, dette vil bli fulgt nøye slik at man ikke risikerer at fortynningen fører med seg en økning av boligkøen. Bergen kommune gjennomførte i 2008, 2011 og 2016 levekårskartlegging der kommunen ble delt inn i 51 levekårssoner. Kartleggingen viser en tydelig forskjell i levekårene blant kommunens innbyggere. I Boligmeldingen foreslås det å begynne med å redusere med 200 boliger i områdene i Årstad bydel som har en stor andel kommunale boliger og som har relativt høye forekomster av negative levekårsindikatorer, nemlig Slettebakken og Solheim Nord. Her omtales i tillegg området Indre Laksevåg, som også preges av de samme utfordringene. Nærmere beskrivelse av områdene kommer senere i saken. 3

4 Vi ser på seks ulike strategier for hvordan den kommunale boligmassen kan fortynnes. Denne handlingsplanen begynner med korte beskrivelser av hver enkelt strategi, for øvrig henvises det til strateginotat vedlagt dersom man ønsker en mer utfyllende beskrivelse. De seks strategiene er som følger: 1 Ombygging av boliganlegg. 2 Rivning eller sanering av boliganlegg. 3 Salg av kommunale boliganlegg. 4 Seksjonering av boliger for salg til leietakere/på det åpne marked. 5 Salg av enkeltboliger beliggende i ordinære boligselskap. 6 Samarbeid med andre som kan benytte boligene. Kommunen tar et stort ansvar ved utleie gjennom omfattende programmer for oppgradering av bygningsmasse, tiltak i nærmiljø, områdesatsing, bedring av bomiljø, boligsosiale tiltak osv. Det er således viktig at det gode arbeidet som allerede eksisterer i de nevnte områdene ikke blir skadelidende ved en eventuell spredning av den kommunale boligmassen, og at strategier for fortynning er til det beste for beboerne i områdene uavhengig av om de leier kommunalt eller ikke. Kommunens innsats bør opprettholdes også etter at fortynning er gjennomført i slike områder. I det følgende vil en se nærmere på ulike varianter av fortynning som vurderes som aktuelle. Etter gjennomgang av de seks strategiene vil de tre ulike områdene bli presentert. Andre områder enn de nevnte kan bli vurdert som aktuelle på et senere tidspunkt. Alle strategier vil kunne bli vurdert i alle områdene, selv om de ikke nevnes under hvert område i denne saken. Utvelgelse av enkelt anlegg og strategier vil bli gjennomført på et senere tidspunkt og det vil bli fremmet byrådssak på hvert enkelt anlegg før fortynning gjennomføres. Strategier for fortynning av den kommunale boligmassen Byrådet har valgt ut seks ulike strategier for fortynning, her kommer en kort beskrivelse av hva som gjøres med de ulike boliganleggene under hver strategi, konsekvenser for beboere og litt om prosesser i gjennomførelse av hver enkelt strategi. 1. Ombygging av boliganlegg. Ombygging av boliganlegg vil si en endring av romsammensetning inni bygg, mens fasaden beholdes eller endres noe. Slik kan man endre antall boliger i bygget eller bygge felleslokaler osv. Det kan være både tids- og kostnadskrevende å bygge om boliganlegg til helt andre formål da man må regne med at lite av det innvendige kan benyttes. På den andre siden kan det noen ganger være en mer økonomisk gunstig løsning å bygge om eksisterende boliganlegg, i stedet for å kjøpe eller bygge nye egne boliger. Ved omfattende ombygging eller endring av beboersammensetning må bygget være tomt, dette vil potensielt føre med seg at beboerne må flyttes til andre utleieboliger. Man må forvente at beboerne har kontrakter med så ulike utløpsdatoer at det vil føre til at noen boliger kan bli stående tom over en periode dersom ikke alle beboerne kan flyttes i samme tidsrom. En er i så tilfelle avhengig av at det er ledige boliger andre steder, om dette ikke er tilfelle vil en slik flytting i en periode kunne påvirke boligkøen. I tillegg kommer den personlige påvirkning på beboere. Når man skal avgjøre om ombygging er en ønsket strategi for fortynning av den kommunale boligmassen, er det viktig at man tar stilling til i hvilken grad ombyggingen vil kunne påvirke nærmiljøet generelt og bomiljøet spesielt, samt påvirkning av allerede eksisterende arbeid med områdesatsing og boligsosiale tiltak. 2. Rivning eller sanering av boliganlegg. Rivning av boliganlegg vil si at man river ned bygg uten mål om gjenoppbygging, mens sanering av boliganlegg vil si at man river ned bygg for å gjenoppbygge på tomten. Prosessen kan ha tre mål, 1: salg 4

5 av tomt uten bebyggelse på, 2: bedre utnyttelse av tomten ved gjenoppbygging (fortetting), 3: bruk av tomt til andre (kommunale) formål. P.t. er det ikke slik at kommunen har utleieboliger med en slik standard at man tenker at å rive ned hele bygg er påkrevd. Bygningsmassen vil ha noe verdi og å rive den eller sanere vil gi en tapt verdi, og en ser at f.eks. ombygging er en økonomisk sett mer gunstig løsning. Sanering eller rivning av boliganlegg vil derfor påføre kommunen et uønsket økonomisk tap. Da boligmassen har en verdi, vil man ved salg av tomt etter at boliganlegg er revet ned mest sannsynlig oppnå en lavere kjøpesum, enn ved salg av tomt med boliganlegg på. Utfra dette perspektivet er strategien økonomisk ugunstig. Et annet perspektiv er det at i en bykommune etter hvert vil bli utfordrende å sikre gode tomteressurser for etablering av nye boliger. Kommunen mangler sentrumsnære (bolig)tomter, sanering og fortetting på eksisterende tomter kan derfor være nødvendig for å bedre utnytte tomteareal. Kommunen eier også en rekke tomter der det vurderes om man kan bygge boliger i tilknytning til andre kommunale bygg, uten at eksisterende bebyggelse hverken må rives eller saneres. I en prosess med rivning eller sanering må man ta hensyn til vedtatte reguleringsplaner, antikvariske prinsipper og intervensjon fra andre som har interesser i forhold til bygget. Å reetablere boliger kan være en tidkrevende prosess der man kan komme til å oppleve at det tar lang tid å avklare om det er mulig å gjennomføre planene. Det må derfor vurderes grundig og gjerne i et byutviklingsperspektiv om strategien bør benyttes for enkelt anlegg. I henhold til Kommuneplanens samfunnsdel skal Bergen «videreutvikle en kompakt bystruktur med et nettverk av urbane sentrumsområder». Områdene Slettebakken, Solheim Nord og Indre Laksevåg ligger alle i slike områder. Gjennom fortetting vil det derfor inntreffe en naturlig utvanning av andel kommunale boliger i områdene, noe som også kommer frem i Levekårskartleggingen fra Når fortynning av områdene skal foretas må også hensyn til beboersammensetning i hele området vurderes, slik at man ikke bidrar til en gentrifisering av områdene og en uheldig utvikling av skillet mellom de som eier og de som leier bolig i områdene. 3. Salg av kommunale boliganlegg. Salg av kommunale boligkompleks vil si at hele bygg/leiegårder selges. Kommunen er en ansvarlig utleier som følger opp både boligstandard, bomiljø og nærmiljø. Det bør derfor gjøres en vurdering på om det er til det beste for beboerne at kommunen trekker seg ut og overlater ansvaret til andre som ikke nødvendigvis har det samme samfunnsansvaret. Ved salg er det viktig at man forsøker finne en kjøper som også vil ta på seg ansvar for å stimulere beboerne til det samme gode arbeid som kommunen har gjort tidligere. I tidligere nevnte områder er det en betydelig andel utleieboliger, ikke bare kommunale, men også private. Dersom man i disse områdene selger boliganlegg til en kjøper som ønsker drive med videre utleie, vil ikke dette nødvendigvis ha noen effekt på bedring av levekår i området. Selger man hele anlegg må man derfor være klar over at kjøper ikke nødvendigvis har en målsetning om å utjevne sosiale forskjeller i et gitt område på lik linje med kommunen. Bergen kommune vil prioritere profesjonelle aktører som over tid har vist at de er i stand til å ta vare på beboere, bomiljø og bygningsmasse. Gjennom en ny eier vil en naturlig utskiftning av leietakere bli gjennomført. På sikt vil derfor en annen målgruppe kunne komme inn en de som pr dags dato står i kø for kommunale boliger. Avhending av offentlig eiendom skal skje i henhold til taksert markedsverdi når salg ikke skjer i et åpent marked. Fordelen med denne strategien er at den er enkel å gjennomføre, kommunen kan beholde tildelingsrett til deler av boligene og at man kun forholder seg til en profesjonell aktør. Ved salg til profesjonelle aktører vil en også kunne redusere risikoen for fremtidige reklamasjoner i betydelig grad. 5

6 4. Seksjonering av boliger for salg til leietakere/på det åpne marked. Seksjonering evt. oppdeling i andeler vil si at boliganlegget deles opp i henhold til gjeldende lovverk, med et mål om at boligene kan selges, gjerne til leietakerne. Prosessen med å seksjonere boliger og selge de en og en vil potensielt være både tid- og ressurskrevende. Det er usikkert om boligene vil kunne selges til en pris som gjør at man sitter igjen med et overskudd. Potensielt vil man måtte avhende to til tre boliger for å kunne realisere en ny bolig. Dette basert både på standard, beliggenhet og salgssum man kan forvente. Det er også usikkert om boligene kan selges uten å måtte bygges noe om. Dersom man velger denne strategien bør de fleste boligene selges, dette for å stimulere kjøperne til å danne sitt eget boligselskap og selv velge organisasjonsform. Kommunen må likevel foreta en vurdering av om tildelingsrett til enkeltboliger skal beholdes. Tidligere erfaring med salg av boliganlegg viser at de fleste beboere ikke ønsker at kommunen skal være delaktig i boligselskapet. Det vil i en overgangsfase etter seksjonering være en omfattende prosess for Bergen kommune å drive et sameie hvor en sitter med risiko samtidig som beslutningskompetansen går over til øvrige seksjonseiere. Kommunen vil potensielt måtte bruke mye tid og ressurser både før og etter et salg for å sikre at juridiske og økonomiske prosesser går mest mulig smertefritt. Dette kan føre med seg at den økonomiske vinningen i denne typen strategi går tapt, og er et vesentlig punkt å ta til etterretning ved vurdering av denne strategien. Ved salg til kommunens egne leietakere eller andre private må det påregnes betydelig risiko for fremtidige krav fra kjøpere. Som stor offentlig aktør tilsier erfaringer at risiko for å måtte innfri reklamasjonskrav er større enn for andre. Prosessrisiko i slike saker er erfaringsmessig betydelig. Muligheten for å selge hele anlegget slik at en ekstern aktør kan gjennomføre prosessen bør avklares. Seksjonering og salg direkte fra kommunen bør så langt som mulig unngås. Det bør derfor legges opp til at det er profesjonelle aktører med kompetanse eksempelvis boligkooperasjonen som gjennomfører slike prosesser og sitter i selgerposisjon mot de private kjøpere. Fordelen for beboere som har økonomi til å kjøpe den boligen de leier er at de slipper å flytte og skifte nabolag. De blir boende i samme nærområdet der de allerede er kjent og i en bolig de allerede vet at de trives i. Denne strategien vil derfor potensielt være en enklere måte for beboerne å avansere i sin boligkarriere på, da de allerede er integrert i bomiljø og nærområdet. Kommunen har en «fra leie til eie» ordning der beboere i kommunale boliger som i løpet av leieperiode blir økonomisk skikket til å kjøpe egen bolig kan tilbys startlån etter nærmere vurdering. På den andre siden kan strategien være uheldig for de beboerne som ikke har økonomi til å kjøpe boligen de leier. Dette da disse beboerne potensielt må flytte til en annen bolig og skifte nabolag, mens noen andre gis tilbud om å kjøpe boligen de har leid. 5. Salg av enkeltboliger beliggende i ordinære boligselskap. I Boligmeldingen står følgende: «Dersom boforholdet er velfungerende, og husstanden har en økonomisk situasjon som gjør det mulig, foreslås det at et salg til eksisterende beboer skal kunne foretas.» Det dreier seg her om enkeltboliger beliggende i ordinære boligselskaper uavhengig av anskaffelsesmetode. Salg av enkeltboliger er individuelle prosesser som ikke bare avhenger av bygningsmasse, vedlikehold og område, men kommunal leietaker pr i dag. Leietakerne som bor i disse boligene opplever å være integrert i et ordinært bomiljø uten at de har det økonomisk ansvaret som følger med å eie bolig. Leietakerne fungerer som regel godt i nabolaget, og får verdifull lærdom i å bo til deres livssituasjon tilsier at de kan kjøpe egen bolig. Strategien kan benyttes dersom ønskelig og gå inn i kommunens mål om at kommunale leietakere skal ha mulighet til å gå fra leie til eie. Det vil i så tilfelle bli tatt takst av boligen og lovverket åpner opp for at leietaker kan kjøpe boligen til takst uten budrunde og uten inntreden av forkjøpsrett. Det dreier seg om et lavt antall boliger, med god spredning over hele kommunen og det er ikke en effektiv strategi i forhold til ønsket om å spre den kommunale boligmassen. Kommunen ønsker å beholde tilstedeværelsen i borettslag der man allerede har etablert kommunale boliger. Der bomiljøet er vant med å ha kommunale leietakere ser man at det er større aksept for kommunens tilstedeværelse. Det bemerkes 6

7 også at strategien allerede benyttes for enkelte boliger anskaffet gjennom Bergensmodellen 1, dette er boliger i ordinære boligselskaper, der noen har en klausul på at leietaker skal få mulighet til å kjøpe boligen, dersom leietaker blir økonomisk skikket til dette under leieperioden. 6. Samarbeid med andre som kan benytte boligene Samarbeid med andre som kan benytte boligene betyr at man enten inngår en avtale om utleie eller salg av hele eller deler av boliganlegg. Pr i dag samarbeider man for eksempel med Studentsamskipnaden som man leier ut Solheimslien 68 til. Studentsamskipnaden står fritt til å fremleie 29 boliger til sin målgruppe. Kommunen har beholdt tildelingsrett til 13 boliger i samme anlegg som leies ut til unge flyktninger. Ved å leie ut hele anlegg vil man oppnå en lavere leiepris enn dersom man hadde leid ut boligene en og en. Kommunen fortsetter å eie anlegget og får ingen salgssum til videre investering. I utleieperioden vil det være et delt ansvarsforhold for vedlikehold og kommunen vil fortsatt måtte betale deler av vedlikeholdet selv. Erfaringsmessig kan slike delte ansvarsforhold føre med seg utfordringer, og valg av denne strategien vil føre med seg et redusert driftsresultat. Ved valg av denne strategien risikerer man også å måtte flytte de leietakere som allerede bor der, forutsatt at disse ikke vil passe inn med den nye målgruppen man ønsker å bosette i bygget. Det er viktig at kommunen tenker igjennom hvem man eventuelt inngår en leieavtale med og at man veier de positive og negative konsekvensene opp mot hverandre. Man må også ta med i beregning hvem som skal sørge for vedlikehold av boligene, både innvendig, i fellesområde og fasade, da man ikke kan gå utfra at en leietaker vil ha samme interesse for å sikre et langsiktig vedlikeholdsnivå. Bygninger som defineres som overflødige bør fortrinnsvis selges slik at en ikke kommer i en situasjon hvor en leietaker kun utfører akutt vedlikehold og dermed forringer verdien av kommunens eiendom. I Boligmeldingen kan man også lese at kommunen ønsker prøve ut muligheten for «bokollektiv» for friske eldre. Tanken er at friske eldre som ønsker bo sammen har en egen ordinær bolig i et større kompleks, der man har tilgang til bl.a. felles oppholdsrom og eventuelle rom med andre funksjoner. Prosjekt som dette har vært prøvd ut i andre land med stor suksess, målet er at eldre skal bli mindre ensom og kunne bo lengre hjemme. På sikt håper man at dette vil føre til mindre press på kommunens omsorgsplasser. Bygg som kan benyttes til et slikt prosjekt må ha mulighet for ombygging til universell utforming, eller være på ett plan, samt ligge nær offentlig kommunikasjon, i gåavstand til daglige gjøremål og andre funksjoner man har behov for. Valg av strategi for konkrete anlegg, og økonomiske konsekvenser I det ovennevnte er de ulike aktuelle strategier omtalt på generelt vis. I det videre arbeid vil en vurdere de aktuelle anlegg med utgangspunkt i strategiene. Det vil bli vurdert konkret fra anlegg til anlegg hvilken strategi som vil være mest hensiktsmessig i de aktuelle tilfellene. Så lenge fortynning finner sted uten at dette fører til en økt boligkø, vil det være få økonomiske konsekvenser ved gjennomføringen. I et slikt scenarie vil husleieinntekter falle bort, det samme vil utgifter til drift og vedlikehold. Dersom en samtidig må anskaffe boliger til erstatning for de en fortynner, må en regne med investeringsutgifter. Noen av strategiene vil samtidig kunne gi salgsinntekter. Aktuelle områder og boliganlegg Handlingsplanen fortsetter videre med en beskrivelse av Slettebakken, Solheim Nord og Indre Laksevåg. Områdene har hatt høye forekomster av negative levekårsindikatorer over tid og har mange kommunale utleieboliger. I levekårsundersøkelsen fra 2016 kan man se at prosentvis har antall kommunale boliger i områdene gått noe ned i forhold til tall fra kartleggingen i Grunnen til dette er at det er bygget nye boliger i området og det er dermed færre kommunale utleieboliger i forhold til øvrig boligmasse i 1 Bergensmodellen: Utbyggere gir kommunen mulighet til å tildele enkeltboliger/hele anlegg etter utbygging. Utbyggerne får grunnlån og tilskudd fra Husbanken til etablering av boligene, og kommunen får tildelingsrett til øremerkede boliger i prosjektet. Øvrige boliger i prosjektet selges på det åpne markedet. 7

8 områdene. Likevel er andelen kommunale boliger i Slettebakken og Solheim Nord betydelig høyere enn i de andre levekårssonene. For å finne grunnen til at disse områdene er overrepresentert må man se på de historiske forholdene. Bergen var tidligere eget fylke, og arealet til dagens Bergen kommune var inndelt i flere kommuner. Årstad ble innlemmet i Bergen kommune allerede i 1915 og Gyldenpris i Etter bybrannen i 1916 ble det oppført en brakkeby på Gyldenpris, «Blodbyen». Senere på 1950 tallet startet regulering og utbygging av Landås og Slettebakken, samt videre utbygging på Gyldenpris. Fyllingsdalen ble innlemmet i Bergen kommune i Først 1. januar 1972 ble Arna, Fana, Laksevåg og Åsane i sin helhet innlemmet i Bergen kommune og Bergen fylke innlemmet i Hordaland fylke. På denne tiden var allerede en stor andel av dagens kommunale tomtemasse og boligportefølje etablert, noe som den dag i dag fører til overrepresentasjon av kommunale utleieboliger i de nevnte områdene. Ved etablering av nye kommunale boliger i dag er det viktig at man unngår disse områdene for å ha en større geografisk spredning av den kommunale boligmassen. Andre områder enn de nevnte kan bli vurdert som aktuelle på et senere tidspunkt. Alle strategier vil kunne bli vurdert i alle områdene, selv om de ikke nevnes under hvert område i denne saken. Utvelgelse av enkelt anlegg og strategier vil bli gjennomført på et senere tidspunkt og det vil bli fremmet byrådssak på hvert enkelt anlegg før fortynning gjennomføres. Slettebakken: Slettebakken ble bygd ut på 1950-tallet i en tid med bolignød, bebyggelsen består av rekkehus og blokker. Det er et barnerikt område, og området består av det som den gang var ansett som store familieboliger. Dette gjenspeiler seg i de kommunale boliganleggene, en har på enkelte adresser flere bygg som består av mange 3-4 roms leiligheter. Dette fører med seg en opphopning av mange barnefamilier på noen adresser. Slettebakken er et barnerikt område, og ca. 30 prosent av alle barn i kommunale boliger bor på Slettebakken. Etat for boligforvaltning har fra gjennomført et bomiljøprosjekt på Slettebakken, der målet har vært å legge til rette for et trygt og inkluderende oppvekst- og bomiljø. I denne sammenheng har noe av bygningsmassen i området blitt oppgradert, mens noe er totalrehabilitert, standarden på boligene i området er derfor meget god. I tillegg er uteområder oppgradert, samt at man har opprettet arenaer (for eksempel sambrukshus) der personer med ulik bakgrunn som bor i både private- og kommunale boliger kan møtes. Tidligere har noe av utfordringen i området vært rus og vold, og beboerne har følt seg utrygg. I de seinere årene har bildet endret seg, og beboerne føler seg trygg, men dårlig integrering og samhandling mellom ulike etniske grupperinger påvirker likevel bomiljøet negativt. Raske endringer i beboersammensettingen med høyt innslag av utsatte barnefamilier og av flyktninger/innvandrere utfordrer stadig både oppvekstmiljø og integrasjon i boområdet. I enkelte kommunale boliganlegg er andelen beboere med innvandrerbakgrunn opp mot 85 prosent. På Slettebakken har man i dag 450 kommunale boliger. Dersom man skal fortynne i området kan man velge å ta utgangspunkt i strategi 3 salg av kommunale boliganlegg eller 4 - seksjonering av boliger for salg til leietakere/på det åpne marked. Strategi 1 -ombygging av boliganlegg kan også vurderes benyttet. Utfordringen i området er stor konsentrasjon av kommunale boliger på et avgrenset område. En eventuell ombygging vil derfor kunne føre til utvanning av antall barnefamilier, samtidig som de som bor igjen får større og bedre egnede boliger. Strategi 3 og 4 vil for kommunen ha det samme utfallet, der man jobber med å avvikle hele boliganlegg. Mens man for strategi 4 først må foreta en oppdeling av boligene gjennom f.eks. seksjonering i ulike eierandeler, vil man for strategi 3 overgi hele bygget til en kjøper, dog kan det vurderes å beholde tildelingsrett til noen av boligene. Avvikling av boliger på Slettebakken vil forhåpentligvis kunne føre med seg mulighet for endring av beboersammensetning og styrket følelse av integrering i området. Det bør også vurdere om anlegg i området skal benyttes til en kombinasjon av strategi 3 og 4, der man gjerne selger hele bygg til en ekstern aktør under forutsetning av at de kommunale leietakerne som er økonomisk skikket får mulighet til å kjøpe den leiligheten de leier. Den eksterne aktøren utfører 8

9 nødvendig oppdeling i andeler/eierseksjoner og etablerer borettslag/sameie. Å kunne gjennomføre dette forutsetter at man finner en kjøper å samarbeide med som er villig til å stimulere til god sosial bosetting, og at man i tillegg gjør en risikovurdering i forhold til om det er mest hensiktsmessig for leietakerne at det etableres borettslag eller sameie. Kommunen eier en stor andel av tomtene i området, der noe er bebygd med kommunale anlegg, mens en del er bortfestet til private boligselskaper. Det foregår mulighetsstudier i forhold til fremtidig bruk av området, med bakgrunn i dette vil det på sikt kunne bli aktuelt å vurdere å benytte strategi 2 rivning eller sanering. Kommunen utreder mulighetene for å bygge flere sykehjemsplasser i tilknytning til Slettemarken sykehjem, som ligger i området. Det kan vurderes om bygningsmasse/tomteareal bør innlemmes i planen for endring/oppgradering av sykehjemmet. Det kan også vurderes om det er bygg i området som kan benyttes til f.eks. kollektive boformer for friske eldre. Benyttelse av strategi 6 - samarbeid med andre som kan benytte boligene kan også være aktuell. Leilighetene i området er som nevnt av en viss størrelse, et samarbeid med for eksempel Studentsamskipnaden kan vurderes, der studenter kan anvende større leiligheter som kollektiv, eller studenter med barn kan benytte leiligheten. Dette vil kunne føre til at flere par med barn med norsk som morsmål flytter inn i området, noe som styrker mulighet for god integrering og språkopplæring i området. Gjøres dette ser en også for seg en løsning der noen leiligheter beholdes til bruk for flyktninger etter modell fra Solheimslien 68. Solheim Nord: Solheim Nord preges av en bebyggelse bestående av 2- og 3- roms boliger, en stor andel av boligmassen i området ble bygget som arbeiderfamilieboliger, for å huse familiene til arbeiderne på industrien langs Damsgårdssundet. På grunn av den historiske konteksten er det naturlig at også de kommunale boligene er små og ikke passer med dagens standard når det kommer til familieboliger. I tillegg til at familieboligene er små innehar også noen en uønsket romløsning, med et enslig soverom i en annen etasje enn øvrige rom. Dette medfører at familier ved bytte til større/bedre egnet bolig må flytte ut av området og til en annen skolekrets. Det er et ønske om flere store familieboliger i området, slik at barnefamilier kan bo lengre, noe som ikke bare vil gi beboerne en mer stabil bosituasjon, men også kunne redusere barneflytting fra området. Området har gjennomgått en transformasjon de siste 10 årene, noe som kan sees i sammenheng med handlingsprogrammet «Ny energi rundt Damsgårdssundet» og Bergen kommunes områdesatsing. Integrasjon mellom ulike etnisiteter i bydelen er god. Det er 350 kommunale boliger i området. Strategi nr. 1 - ombygging av boliganlegg passer godt da boliger kan slås sammen, eller bygges om for å tilpasses etterspørsel etter større familieboliger i området. Området har høy andel ikke vestlige innvandrere, og barnerike familier. En ombygging vil være nyttig slik at barnefamiliene i området kan flytte i nærmiljøet ved familieforøkelse, eller for å slippe trangboddhet. I området er det også en stor andel private utleieboliger. Ved salg av kommunale boliganlegg er det mulighet for at byggene omgjøres fra kommunale utleieboliger til private utleieboliger. En slik endring av eierforhold vil mest sannsynlig ikke påvirke levekårene i gunstig retning og målgruppen man leier ut til vil fortsette være den samme. For området som helhet vil derfor ikke strategi 3 være en gunstig løsning. Flere av byggene kommunen har i områdene består av en miks av store og små leiligheter, der man har hybler i sokkeletasje og større leiligheter over. Disse små leilighetene bebos gjerne av enslige med tilleggsproblematikk som knyttes til rus og psykiatri. I etasjene over er det større boliger, noen bebodd av barnefamilier. Denne miksen av ulike leilighetsstørrelser og beboere med ulike utfordringer fører til en unødvendig negativ påvirkning i noen boliganlegg. Det oppleves som ugunstig at man har en miks av leilighetsstørrelser og at barnefamilier og personer med tilleggsproblematikk bor sammen, dette er noe som kan endres ved å bygge om og integrere de små leilighetene i de større, eller ved å slå sammen små leiligheter til familieboliger. Dette vil igjen være positivt for området som får en mer stabil beboermasse, 9

10 og et tryggere bomiljø. I tillegg slipper barn å bytte skolekrets og familier i området får mulighet til å flytte til en bedre egnet familiebolig og får dermed en bedret bosituasjon. I anlegg der en har boliger med god størrelse, etablerte barnefamilier og godt bomiljø, kan strategi 4 vurderes for å befeste dette. Det aktuelle anlegg deles opp i andeler/eierseksjoner for salg til leietakere. Ved salg til beboere befester man det gode bomiljøet, noe som gjør at barnefamilier blir boende lengre i området og beboerne gis mulighet til å eie egen bolig uten å måtte flytte. Som nevnt tidligere bør dette skje i samarbeid med en ekstern aktør som etablerer et borettslag/sameie. Dersom anlegg skal selges til beboerne er det viktig at man vurderer om beboerne har økonomisk mulighet til å kjøpe boligen de leier. Om for mange beboere ikke har mulighet til å kjøpe bør anlegget beholdes, da man ikke åpner ønsket effekt med befestning av bomiljø og mulighet til å hjelpe leietakerne til å gå fra leie til eie. Indre Laksevåg: Indre Laksevåg ligger i fortsettelsen av Solheim Nord og er også del av kommunens områdesatsing. Indre Laksevåg ligger relativt sentrumsnært og er innlemmet i arealet der man i henhold til strategisk temakart ønsker fortetting. Området består primært av boliger, med industri i sjøfront, det preges av opphopning av negative levekårsindikatorer og det er i dag ca. 300 kommunale boliger i området. Det pågår arbeid med strategisk planprogram for Indre Laksevåg, og det forventes byvekst i området fremover i tid. Fortynning vil derfor være aktuelt i området og valg av strategi og aktuelle anlegg vil bli foretatt på et senere tidspunkt. Oppsummering Det er viktig for byrådet å oppnå et godt sosialt mangfold i de ulike deler av byen vår. Innen områdesatsing arbeider kommunen strukturert for å bedre levekår i områder som har en opphopning av negative levekårsindikatorer. Hvis vi skal oppnå et godt sosialt mangfold i de ulike bydelene må vi ruste opp de områdene som trenger det, og vi må sørge for å spre nye kommunale boliger i hele byen. Samtidig er det ønskelig å fortynne boligmassen vår i soner der vi har mange boliger fra før. Kommunens boliganlegg vil av enkeltpersoner som bor i nabolag og nærmiljø kunne oppfattes som en belastning. Det er viktig for byrådet å påpeke at nærhet til kommunale boliganlegg er påregnelig i en storby, og ikke vil være et generelt argument som kan vektlegges tungt i vurdering av flytting eller ny plassering av kommunale boliganlegg. Kommunens strategi er å arbeide med hver enkelt beboers tjenestebehov, og tilpasse tjenestenivået slik at beboer gis bistand til å mestre selve boforholdet, men også mestre forholdet til nabolag og omgivelser. Samtidig er det viktig at kommunen i valg av strategi for fortynning vurderer hvilke utfordringer den fremtidige bruk av boliganlegg/eiendom vil gi i nabolag og omgivelser. Denne vurderingen vil danne grunnlag for de valg av anlegg og strategi byrådet skal foreta. Samtidig er det viktig at kommunen fortsetter å arbeide systematisk med temaer som bomiljø og nabolagsarbeid i de områder en gjennomfører fortynning. Kommunens innsats skal fortsatt være et synlig og aktivt bidrag til å skape et godt sosialt mangfold, levende lokalmiljøer og gode og trygge oppvekstsvilkår for barn og unge i byen vår. Veien videre I oppfølgingen av denne saken vil det bli startet arbeid med utvelging, og etter hvert gjennomføring av fortynning for enkeltanlegg. Felles for alle anlegg er at boligene i hovedsak er bebodd av ulike beboergrupper. Avhengig av hvilken strategi som velges, vil det være behov for flytting av mange husstander når fortynningen skal realiseres. Det vil være viktig å sikre god informasjon, og gode flytteprosesser, slik at beboerne blir godt ivaretatt og sikres fortsatt gode boforhold. Kommunen ved Etat for boligforvaltning har god erfaring med gjennomføring av slike prosesser, ofte knyttet til rehabilitering/oppgradering av boliganlegg, og vil også i de kommende prosesser utføre dette på en skjønnsom, betryggende og effektiv måte. 10

11 Byrådet vil få sak til behandling knyttet til hvert enkelt anlegg som blir aktuell for fortynning. Sakene sendes komite for helse og omsorg til orientering. I sakene vil en redegjøre for anlegget, strategi for fortynning, økonomiske konsekvenser, og evt. behov for omplassering av beboere. Antall boliger og fremdrift for fortynning tas inn i nøkkeltall og rapporteres på lik linje som fremdriften i boligprogrammet. De første sakene kan bli fremmet i løpet av