Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms generalforsamling. Grand Hotel 15. mai Christian Ringnes Adm. dir.

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom Victoria Eiendoms generalforsamling Grand Hotel 15. mai 2017 Christian Ringnes Adm. dir.

2 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Victoria Eiendom Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

3 Et aktivt transaksjonsår med stigende priser (bedre prisutvikling enn i Sverige ) Kilde: Pangea og Reuters

4 Og gitt stigende renter har vi nok sett yieldbunnen for denne gang Dog innebærer bedrede leieforutsetninger til at prisene allikevel kan stige litt til Kilde: Pangea og Reuters

5 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Victoria Eiendom Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

6 Arealledigheten minket i 2016, boligkonvertering var motoren Kilde: Oslostudiet

7 Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

8 Fra «best i vest» til «fenomenalt sentralt» Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2017 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

9 Lite nybygging, fortsatt boligkonvertering og økt sysselsetting tyder på fortsatt nedgang i arealledigheten Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

10 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Victoria Eiendom Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

11 Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

12 Sterk utvikling i utvalgte nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar Tendens 2013/ / / Oslo + 0,9% + 8,3% 0% Stockholm + 1,8% + 9,3% + 6,4% København + 3,8% + 11,0% + 13,0% Helsinki + 2,0% + 1,9% + 7,1% Gøteborg + 0,1% + 9,2% + 9,8% Malmø + 1,8% + 2,9% + 9,2% London + 3,3% + 1,5% - 0,9% Brussel + 3,3% + 2,1% - 18,3% Berlin + 4,5% + 8,4% + 3,5% Dusseldorf + 17,0% Frankfurt - 2,0% Hamburg + 6,7% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

13 Tradisjonell handel møter utfordringer etter hvert som folk venner seg til å handle på nett

14 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Victoria Eiendom Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

15 Boligpriser og gjeld opp som en løve

16 Oslo går som en rakett Prisutvikling Kilde: Krogsveen

17 Husholdningenes gjeld øker Husholdningenes gjeld, gjeldsbetjening og renteutgifter som andel av inntekt. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

18 Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

19 Men befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca per år (= nye døde) Netto innenlandsk flytting ± per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel - har skiftet fra svensk til syrisk/eritreisk, dessuten færre østeuropeere (trolig lavere boligintensitet) Befolkningsvekst 5000 Fødselsoverskudd

20 Oslos evige boligmangel i ferd med å bli avhjulpet? Netto vekst folketall Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Netto vekst folketall venstre skala Antall igangsatte boliger Underbygging Overbygging Igangsetting bolig høyre skala Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi i ferd med å gå fra underbygging til overbygging

21 Er det egentlig boligmangel eller boliginvesteringsmangel? Boligpriser vs boligleiepriser vs konsumpriser ( indeks 100) Boligprisutvikling Oslo Konsumprisutvikling Boligpriser Oslo ,1% 3,9% 3,1% 2,6% Boliglånsrente

22 Skinnfellteoremet Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst Mye gjeld Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo = boligmarkedet ned som en skinnfell

23 Men det drøyer nok enda en stund stemningen er fremdeles rimelig god Alle vil gjerne bo bedre så lenge de føler de har råd og det føler de stort sett selv med strukket strikk Mange investorer og «flippere» som har opplevet og opplever stor suksess Alle ser i bakspeilet og venter fortsatt prisvekst det er selvforsterkende Men litt mer nøling nå, skinnfellen ikke lenger bare teori

24 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Victoria Eiendom Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

25 Finansielle hovedtall Resultat før skattekostnad (NOK mill.) VEK per VE-aksje/aksjekurs VE per Aksjekurs = 555 (+43%*) VEK = 540 (+21%*) Netto rentebærende gjeld (NOK mill.) substans rabatt ES-aksjen substans premie ES-aksjen aksjekurs VE-aksjen * hensyntatt uybytte

26 finansiering Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 31%; belåningsgrad ES-aksjer 9% Ingen finansielle covenants/ltv klausuler Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Likviditetsreserve (inkl. ubenyttet langsiktig kredittramme) per : NOK 636 mill. (NOK 287 mill. i fjor) Gjennomsnittlig rente per : 3,6% (2015: 3,9%) 45% andel lån med fast rente (5,2 år) 55% andel lån med flytende rente Forslag utbytte per aksje: NOK 6,50 (2015: NOK 6,00)

27 oppsummert Investeringer/salg Investeringer Nedre Slottsgate 21, Oslo (2.300 kvm) Salg Schiøtts vei 6A/6C solgt til adm. dir. for NOK 75 mill. med en regnskapsmessig gevinst på NOK 14,6 mill. Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 2%, uendret fra i fjor Kontraktsløpetid: 5,8 år (6,2 år)

28 Nedre Slottsgate 21

29 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leie/ rehab. Netto verdiøkning Yieldnedjustering Øvrige poster Utbytte fra Øvrig Eiendomsspar egen kontantstrøm Eiendommer/ ES-aksjer *) prosjekter Øvrige TS/FKV/ andeler/ aksjer Renteswaper Skatter Økning VEK 2016 *) VE s andel substansverdiøkning

30 Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt 138 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte kr 92 mill.) Belåningsgrad eiendommer 2) 31% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 9% 1) Inkl. minoriteter; NOK 39 mill. VEK per aksje per : (NOK NOK 39 minoriteter + NOK 92 utbytte)/ aksjer = NOK 540 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot substansverdi per

31 Solid 2016: 20% vekst i VEK (EPRA NAV) til SEK 126/aksje 19% vekst i Cash Earnings til SEK mill. Salg av 8 mindre svenske hotelleiendommer for SEK 850 mill. Kjøp av 8 større europeiske hotelleiendommer for SEK mill. (VE s indirekte netto investering gjennom Pandox SEK 510 mill.) Lovende Q1 2017: Cash Earnings SEK 290 mill. (SEK 235 mill.) EPRA NAV SEK 126/aksje (etter utdeling utbytte SEK 4/aksje) Belåningsgrad hoteller: 47% Likvidbeholdning inkl. trekkretter: SEK 2,3 milliarder Markedsverdi hoteller: Markedsverdi egenkapital: SEK 38,6 milliarder (VE indirekte andel 5,2) SEK 23,6 milliarder (VE indirekte andel 3,2) Eiendomsspars eierandel 28,8%, Victoria Eiendoms indirekte andel 14%

32

33 Victoria Eiendom - God underliggende drift i 1. kvartal 33,8 37,3 257,3 204,8

34 Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 28,8% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Victoria Eiendom: - 47% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - T6 Holding (27%) - Gondolbaneprosjekt Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (40%) - T6 Holding (20%) - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner

35 T6 Holding og Sanosa Martin Traaseth Olaf Gauslå Christian Ringnes Victoria Eiendom Sigurd Stray* Dag Svendsen Jon Kaasa Rune Richardsen Børre V. Skjolden Victoria Eiendom 33% 20% 20% 27% 40% 15% 15% 10% 10% 10% T6 HOLDING (1996) SANOSA (2011) 21 leiligheter Bogstadveien 30, 34, 58 Hegdehaugsveien 23, Nygaardsgata 48 50% Karl Johans gate 21 30% Parkveien 64 (seksjoner) 45% Nordre gate 2 45% Sandesundveien 1, Sarpsborg Kan investere kr 125 mill. pr. år i «ikke Eiendomsspar» eiendommer. Ikke investert Kan ikke investere. * Eier også 7,5% av Mack-Kvartalet

36 Medinvesteringsordning ,0% Sigurd Stray 12,5% Jon Kaasa 12,5% Dag Svendsen 10,0% Børre V. Skjolden 10,0% Rune Richardsen 10,0% Tanja Waldeland 10,0% ES/VE reserve = 100% NØKKEL ANSATTE VICTORIA EIENDOM EIENDOMSSPAR 55% 45% 25% 75% SIGURD STRAY HAFORO HOLDING TVET HOLDING 95% 5,0% 100% Forusbeen 17 AS (kr 25 mill.) Midtstranda AS (kr 25 mill.) Timms Reperbane/ Tvetenveien 11 AS (kr 80 mill.) Rosenhoffgata 14 AS (kr 10 mill.) UR HOLDING 100% Urtegata 9 AS (kr 391 mill.)

37 Investering mai 2017 Thorvald Meyers gate 2A Ringnes Bryggeri

38 Sensitivitetsanalyse per Victoria Eiendoms-portefølje (yield) Verdi pr. ES-aksje 4,5% 5,0% 5,6% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% Substansverdi ES er kr 331 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 540 Notert kurs ES er kr 380 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 605

39 Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Eiendomsspar- og Victoria Eiendom-aksjen Anslag ligningsverdi For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse ES-aksjen VE-aksjen ,1% 60% ,6% 50% ,5% 40% ,6% 30% ,3% 20%* ? 20%*?? *Ved formuesligningen for 2017 får aksjonærene (formuesskattepliktige) en verdsettelsesrabatt på 10% på aksjene. For å unngå dobbel rabatt på næringseiendom, vil fradraget i utleieverdien for næringseiendom bli redusert til 11%. Videre er det for 2018 foreslått en økning i verdsettelsesrabatten til 20% på aksjer, noe som vil medføre et bortfall av fradraget i utleieverdien på næringseiendom.

40 Aksjonærstruktur per Victoria Eiendom Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Victoria Eiendom Invest AS 32, Tyns-Ring AS 9, Ringnes Holding AS 6, Arendals Fossekompani ASA 5, Horn, Hans Herman 4, MP Pensjon PK 4, Taconic AS 3, C. Ludens Ringnes Stiftelse 2, Victoria Eiendom AS 2, Bob Merlin AS 2, Raho AS 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Krohn, Paul Ingar S. J. 2, Talbot, Anette Dobloug 1, Hubertus AS 1, AS Trosterud 0, Straen AS 0, Tricolor AS 0, OAK Management AS 0, Småfolk AS 0, Øvrige aksjonærer (374) 14,

41 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Olav Thon Eiendomsspar Victoria Eiendom Oslo Børs