Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms generalforsamling. Nedre Foss Gård 15. mai Christian Ringnes Adm. dir.

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom Victoria Eiendoms generalforsamling Nedre Foss Gård 15. mai 2018 Christian Ringnes Adm. dir.

2 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

3 Et aktivt transaksjonsår med høyt volum Kilde: Pangea Research

4 Dog har prime yield nesten stått stille gjennom 2017 Kilde: Akershus Eiendom

5 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

6 Arealledigheten minket i 2017, kontorabsorbsjon viktigst Utvikling ledige kontorlokaler Oslo/Asker/Bærum 2017 (1.000 kvm) Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Kilde: Oslostudiet

7 Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

8 Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2018 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

9 Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2018, men i 2019 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon ( ) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

10 Det synes da også å være gjengs oppfatning

11 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

12 Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

13 Rush av nybygging vil bremse den positive hotellutvikling i Oslo i 2018/19, (hotellrom Oslo/Akershus ) 377 (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel 257 Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gt Citybox (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud (6%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné 157 Thon Storo 321 Gardermoen; - Best Western 80 - Quality 129 Thon Europa (7%) Amerikalinjen 124 Bjørvika Clarion 253 The Hub 810 Scandic Skøyen 87 Comfort Express 68 Stor pipeline: Hav (260), Choice Sommerrogt. (300), Moxy utvidelse (200), Scandic Helsfyr (180), Thon Gunerius (850), Thon Opera (190), Plaza (335), Rom Oslo (450) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse, samt extended stay (Forenom/Oslo Appartments, Frogner House etc.).

14 Sterk utvikling i nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar RevPar Tendens 2013/ / / / Oslo Stockholm København Helsinki Gøteborg Malmø + 0,9% + 1,8% + 3,8% + 2,0% + 0,1% + 1,8% + 8,3% + 9,3% + 11,0% + 1,9% + 9,2% + 2,9% + 0,0% + 6,4% + 13,0% + 7,1% + 9,8% + 9,2% + 11,7% - 0,5% + 2,2% + 9,4% + 2,6% - 1,3% London Brussel Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg + 3,3% + 3,3% + 4,5% + 1,5% + 2,1% + 8,4% - 0,9% - 18,3% + 3,5% + 17,0% - 2,0% + 6,7% + 4,4% + 19,4% + 2,0% - 3,8% + 3,2% + 8,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

15 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

16 Prisutvikling Kilde: Krogsveen

17 Skinnfellteoremet slo til men nå går alt så meget bedre? Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst Mye gjeld = boligmarkedet ned som en skinnfell

18 Men altså enn så lenge

19 Victoria Eiendom - eiendommer Bygdøy Allé 1 4 Henrik Ibsens gate 36 5 Arbins gate 1 6 Nedre Slottsgate 21 Karl Johans gate 21 Karl Johans gate 16B Kongens gate 31 Karl Johans gate 12J Nordre gate 2

20 Finansielle hovedtall 2017 Leieinntekter (NOK mill.) VEK per VE-aksje/aksjekurs VE per Substans rabatt ES-aksjen Substans premie ES-aksjen Aksjekurs Victoria Eiendom Resultat før skattekostnad (NOK mill.) Netto rentebærende gjeld (NOK mill.)

21 oppsummert Resultat Resultat før skattekostnad NOK 792 mill. (NOK 826 mill.). Verdijustert egenkapital per aksje NOK 657 (NOK 540), det vil si +23%, hensyntatt utbytte (gitt Eiendomsspar verdsatt til substansverdi) Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Victoria Eiendom: 5,3% (2016: 5,6%) direkte eide eiendommer

22 oppsummert Finansiering - eiendommer Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 27%; belåningsgrad ES-aksjer 7% Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per : 3,4% (2016: 3,6%) 45% andel lån med fast rente (4,2 år) 55% andel lån med flytende rente

23 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttet langsiktig kredittramme) per : NOK 422 mill. (NOK 636 mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammer Dessuten: 47% andel av likviditetsreserven i Eiendomsspar Nøkkeltall per aksje VEK per aksje NOK 657 (NOK 540): + 23%, hensyntatt utbytte Aksjekurs NOK 540 (NOK 555): - 2%, hensyntatt utbytte Forslag utbytte per aksje: NOK 7,00 (2016: NOK 6,50)

24 oppsummert Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3% (2%) Kontraktsløpetid: 6,2 år (5,8 år) Investeringer/salg Investeringer Thorvald Meyers gate 2A, Oslo (6.800 kvm) Salg Boligtomt (Torleif Haugsvei) Diverse boliger (Torleif Haugsvei og Bombakken 6)

25 Investering 2017 Thorvald Meyers gate 2 A

26 Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt 161 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte kr 97 mill.) Belåningsgrad eiendommer 2) 27% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 7% 1) Inkl. minoriteter; NOK 55 mill. VEK per aksje per : (NOK NOK 55 minoriteter + NOK 97 utbytte)/ aksjer = NOK 657 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot substansverdi per

27 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leie/ rehab. Yieldnedjustering Øvrige poster Netto verdiøkning Egen kontantstrøm Eiendommer/ prosjekter ES-aksjer 1) Øvrige TS/FKV/ andeler/ aksjer Renteswaper Skatter Økning VEK ) VE s andel substansverdiøkning

28 God underliggende drift i 1. kvartal 37,3 41,7 204,8 12,11 131,9 6,64

29 1. kvartal 2018 Victoria Eiendom har i løpet av 1. kvartal 2018 inngått avtale om kjøp av resterende eierandel i Karl Johans gate 21 50/36,5% (direkte/indirekte). Kjøpet er gjort til netto eiendomsverdi kr 584 mill. og overtakelse var

30 Eiendomsspars organisasjon Eiendomsspar er matriseorganisert med egne eiendomsteam støttet av en funksjonell organisasjon. Det opprettes eget Eiendomsteam for hver eiendom, som består av eiendoms-, drifts-, prosjekt- og forvaltningsansvarlig. Eiendomsansvarlig i teamet rapporterer status i «grill» 2 x per år. Den funksjonelle organisasjonen ser fra ut som følger:

31 Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 27,6% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Victoria Eiendom: - 47% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - T6 Holding (27%), under avvikling - Gondolbaneprosjekt, i det blå Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (40%) - T6 Holding (20%), under avvikling - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner

32 Sensitivitetsanalyse per Verdi per ES aksje (NOK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,3 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % Kommentarer Substansverdi ES er kr 402 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 657 Notert kurs ES er kr 353 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 591

33 Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Eiendomsspar- og Victoria Eiendom-aksjen Ligningsverdi For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse ES-aksjen VE-aksjen ,1% 60% ,6% 50% ,5% 40% ,6% 30% ,3% 20% ,3% 11% ,6% 0% 245* 304* Ved formuesligningen i 2017 får aksjonærene (formuesskattepliktige) en verdsettelsesrabatt på 10% på aksjene. For å unngå dobbel rabatt på næringseiendom, er fradraget i utleieverdien for næringseiendom redusert til 11%. For 2018 er verdsettelsesrabatten satt til 20% på aksjer, noe som medføre et bortfall av fradraget i utleieverdien på næringseiendom. * anslag

34 Aksjonærstruktur per Victoria Eiendom Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Victoria Eiendom Invest AS 32, Tyns-Ring AS 9, Ringnes Holding AS 6, Arendals Fossekompani ASA 5, Horn, Hans Herman 4, MP Pensjon PK 4, Victoria Eiendom AS 4, Taconic AS 3, C. Ludens Ringnes Stiftelse 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Krohn, Paul Ingar S. J. 2, Raho AS 1, Talbot, Anette Dobloug 1, Hubertus AS 1, OAK Management AS 0, AS Straen 0, Tricolor AS 0, Sjeltepetter AS 0, Neuff AS 0, Bob Merlin AS 0, Øvrige aksjonærer (385) 15,

35 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Victoria Eiendom Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs