Eiendomsmarkedet, Eiendomsspar og Victoria Eiendom

Transkript

1 Eiendomsmarkedet, Eiendomsspar og Victoria Eiendom Aksjonærer og analytikere Grand Hotel 1. mars 2018 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

3 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet lider under skinnfellteoremet

4 Et aktivt transaksjonsår med høyt volum Kilde: Pangea Research

5 Dog har prime yield nesten stått stille gjennom 2017 Kilde: Akershus Eiendom

6 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet lider under skinnfellteoremet

7 Arealledigheten minket i 2017, kontorabsorbsjon viktigst Utvikling ledige kontorlokaler Oslo/Asker/Bærum 2017 (1.000 kvm) Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Kilde: Oslostudiet

8 Alle områder viste stabil eller nedadgående arealledighet Utvikling ledige kvm ultimo 1990 ultimo 2017 for området totalt (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet

9 Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

10 Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2018 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

11 Ledigheten på vei mot gamle bunner? Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent ( ) Kilde: Oslostudiet

12 Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2018, men i 2019 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon ( ) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

13 Veksten har tatt seg opp Firekvartalsvekst. 1) Prosent Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

14 Bunnen nådd for oljeinvesteringene? Årsvekst. Prosent Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

15 Arbeidsledigheten har passert toppen Arbeidsledige i prosent av arbeidsstyrken. Sesongjustert Kilde: NAV, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

16 Det synes da også å være gjengs oppfatning

17 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet lider under skinnfellteoremet

18 Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

19 Positiv beleggsutvikling i Norge og spesielt i Oslo Utvikling beleggsprosent (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo Kilde: SSB

20 Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris per hotellrom ) kr 1050 kr Kilde: SSB Norge Oslo

21 Rush av nybygging vil bremse den positive hotellutvikling i Oslo i 2018/19, (hotellrom Oslo/Akershus ) (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel 257 Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gt Citybox (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud (6%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné 157 Thon Storo 321 Gardermoen; - Best Western 80 - Quality 129 Thon Europa (7%) Amerikalinjen 124 Bjørvika Clarion 253 The Hub 810 Scandic Skøyen Stor pipeline: Hav (260), Choice Sommerrogt. (300), Moxy utvidelse (200), Scandic Helsfyr (180), Thon Gunerius (850), Thon Opera (190), Plaza (335), Rom Oslo (450) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse, samt extended stay (Forenom/Oslo Appartments, Frogner House etc.).

22 Sterk utvikling i nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar RevPar Tendens 2013/ / / / Oslo Stockholm København Helsinki Gøteborg Malmø + 0,9% + 1,8% + 3,8% + 2,0% + 0,1% + 1,8% + 8,3% + 9,3% + 11,0% + 1,9% + 9,2% + 2,9% + 0,0% + 6,4% + 13,0% + 7,1% + 9,8% + 9,2% + 11,7% - 0,5% + 2,2% + 9,4% + 2,6% - 1,3% London Brussel Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg + 3,3% + 3,3% + 4,5% + 1,5% + 2,1% + 8,4% - 0,9% - 18,3% + 3,5% + 17,0% - 2,0% + 6,7% + 4,4% + 19,4% + 2,0% - 3,8% + 3,2% + 8,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

23 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet lider under skinnfellteoremet

24 Boligpriser har vært opp som en løve nesten ubrutt fra 1993 til 2017

25 Prisutvikling Kilde: Eiendom Norge

26 Rentenedgang har vært supermotoren for boligprisøkning Tremåneders pengemarkedsrenter. Prosent Kilde: Bloomberg, OECD, Thomson Reuters og Norges Bank

27 Rentebunnen nådd ute Styringsrenter og beregnede terminrenter per 14. desember Kilde: Bloomberg, Thomson Reuters og Norges Bank

28 Hovedstyrets vurderinger og rentebanen Kilde: Norges Bank

29 Og nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

30 mens befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca per år (= nye døde) Netto innenlandsk flytting ± per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel Befolkningsvekst Fødselsoverskudd

31 Oslos «evige» boligmangel avhjulpet Netto vekst folketall Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Antall igangsatte boliger Netto vekst folketall venstre skala Underbygging Overbygging Igangsetting bolig høyre skala Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi gått fra underbygging til overbygging

32 Fortsatt høy gjeld Husholdningenes gjeldsbelastning Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

33 Høye boligpriser i forhold til inntekt Indeks. 4. kv = 100. Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

34 Skinnfellteoremet slo til Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst Mye gjeld = boligmarkedet ned som en skinnfell

35 Hvis det går bra, snur boligmarkedet i år Årsvekst. Prosent Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

36 Men det skal ikke mye til for at nedgangen fortsetter i 2018 og 2019 Årsvekst. Prosent Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

37 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

38 Finansielle hovedtall 2017 Resultat før skattekostnad (NOK mill.) Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) VEK per aksje/aksjekurs per VEK per aksje Aksjekurs Eiendomsspar

39 oppsummert Resultat/kontantstrøm Bokført resultat før skattekostnad NOK mill. (NOK mill.) Kontantstrøm før skatt inkl. underliggende kontantstrøm FKV NOK 905 mill. (NOK 798 mill.) Verdijustert egenkapital per aksje, NOK 402 (NOK 331), det vil si + 23%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Eiendomsspar: 5,1% (5,3%)

40 oppsummert Finansiering Eiendomsspar er i prosess med å posisjonere seg i obligasjonsmarkedet. Dagens obligasjonslån MNOK 700 (pant i Grand Hotel), som forfaller 5 april 2018 vil bli fornyet og utvidet i to transjer: MNOK 600, 3 mnd. NIBOR + 79 bp, 5 års løpetid MNOK 700, planlegges plassert primo april 2018 Gjennomsnittlig belåningsgrad (rentebærende gjeld/eiendomsverdier) 34% Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per : 3,5% (3,7%) 55% andel lån med fast rente (4,3 år) 45% andel lån med flytende rente

41 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per utgjorde NOK mill. (NOK mill.) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene Nøkkeltall per aksje VEK per aksje NOK 402 (NOK 331) + 23% (hensyntatt utbetalt utbytte) Aksjekurs NOK 353 (NOK 380) - 6% (hensyntatt utbetalt utbytte) Forslag utbytte per aksje: NOK 4,50 (NOK 4,25) Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3,2% (3,5%) Kontraktsløpetid: 8,9 år

42 oppsummert Investeringer i eiendommer Indirekte via Pandox (ca. NOK 2,5 mrd) Utviklingstomt på 2,4 daa i Svolvær Opplevelsessenteret Polaria (1 kv. 2018) Caspar Stormsvei 14-16/Ole Deviksvei 35/ Strømsveien ) (1 kv. 2018) Salg av eiendommer 50% av Økernveien 115 til OBOS (gjennomføres ved fraflytting av nåværende leietaker, senest jan. 2026) Pågående prosjekter Øvre Slottsgate 12, Oslo Urtegata 9, Oslo Karl Johans gate 33/Rosenkrantzgate 11, Oslo Mack-kvartalet, Tromsø Øvrige prosjekter

43 Portfolio overview Well-diversified portfolio dominated by leases Kilde: Pandox AB

44 The new world of Pandox Kilde: Pandox AB

45 Kjøp av utviklingstomt i Svolvær

46 Kjøpet av opplevelsesenteret Polaria styrker Eiendomsspars tilstedeværelse i området rundt Mack kvartalet i Tromsø

47 Kjøpet av Alnabrukvartalet styrker Eiendomsspars eiendomsportefølje på Økern/Alnabru Økern Alna Senter 7 6 Nr. Navn Tomtestørrelse 1. Økernveien 115 (Bilia Økern) Verkseier Furulundsvei Strømsveien Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B samt Arvesetveien 8) Strømsveien Alna Park (Strømsveien 221/223) Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei og Ole Deviks vei 35) Totalt

48 Salg av 50% av Økernveien 115 Økernveien 115 Eiendomsspar har inngått avtale om salg av 50% av Økernveien 115 til OBOS. Overtakelsen skjer når dagens leietaker flytter fra eiendommen i 2021/ senest januar Salget forventes å gi en regnskapsmessig gevinst (50%) på kr 175 mill.

49 prosjekter Øvre slottsgate 12, Oslo kvm totalrehab., utleid til Zara, ferdigstilles 3. kvartal 2018 Urtegata 9, Oslo En av Oslo sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ er kvm næring). Forventet igangsettelse i 2019 Karl Johansgate 33/ Rosenkrantzgate kvm, hotell- og butikkprosjekt

50 prosjekter Mack kvartalet Mack-kvartalet, Tromsø ( kvm næring), eiet 50/50 Eiendomsspar/Mack. Eiendommen er valgt som lokalisering for nytt Tromsø museum Universitetsmuseum. Øvrige prosjekter For øvrig arbeides det med planer for utvikling av Tvetenveien 11 i Oslo, Økernveien 115 i Oslo (50%) samt Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50% andel).

51 Verdijustert balanse per Pandox-aksjer til EPRA NAV per (SEK 144,54 per aksje) Eiendommer Andel/aksjer FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital* Latent/utsatt skatt 773 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 34% * inklusive minoriteter NOK 106 mill. VEK per ES-aksje per : (NOK NOK 106 minoriteter + NOK 178 utbytte)/ aksjer = NOK 402 per aksje VEK per ES-aksje ved vurdering av Pandox til børskurs (SEK 158,50): NOK 418 per aksje

52 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leieøkning/ rehab. Kjøp/ salg/ prosjekt/ annet Yieldreduksjon Netto verdiøkning 600 Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker Andel FKV (Pandox/ Øvrige) Renteswaper Skatter Økning VEK 2017

53 Sensitivitetsanalyse per Pris Pandox aksje (SEK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,1 %* 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 7,5 % 195, , , , , , , * Gjennomsnitts yield i verdsettelsen (5,1%) Kommentarer: - Substansverdi (EPRA NAV) Pandox er SEK 144,5 per aksje VEK per ES-aksje 402 per aksje - Børskurs Pandox per er SEK 158,5 per aksje VEK per ES-aksje 418 per aksje

54 Eiendomsspars organisasjon Eiendomsspar er matriseorganisert, med eiendomsteam x en funksjonell organisasjon. Eiendomsteamene opprettes for hver eiendom, består av eiendoms-, drifts-, prosjekt- og forvaltningsansvarlig og rapporterer i «grill» 2 x per år. Den funksjonelle organisasjonen ser fra ut som følger:

55 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

56 Finansielle hovedtall 2017 Resultat før skattekostnad (NOK mill.) VEK per VE-aksje/aksjekurs VE per Netto rentebærende gjeld (NOK mill.) Substans rabatt ES-aksjen Substans premie ES-aksjen Aksjekurs Victoria Eiendom

57 oppsummert Resultat Resultat før skattekostnad NOK 792 mill. (NOK 826 mill.). Verdijustert egenkapital per aksje NOK 657 (NOK 540), det vil si +23%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Victoria Eiendom: 5,3% (2016: 5,6%) direkte eide eiendommer

58 oppsummert Finansiering - eiendommer Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 27%; belåningsgrad ES-aksjer 7% Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per : 3,4% (2016: 3,6%) 45% andel lån med fast rente (4,2 år) 55% andel lån med flytende rente

59 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttet langsiktig kredittramme) per : NOK 422 mill. (NOK 636 mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammen Dessuten: 47% andel av likviditetsreserven i Eiendomsspar Nøkkeltall per aksje VEK per aksje NOK 657 (NOK 540): + 23%, hensyntatt utbytte Aksjekurs NOK 540 (NOK 555): - 2%, hensyntatt utbytte Forslag utbytte per aksje: NOK 7,00 (2016: NOK 6,50)

60 oppsummert Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3% (2%) Kontraktsløpetid: 6,3 år (5,8 år) Investeringer/salg Investeringer Thorvald Meyers gate 2A, Oslo (6.800 kvm) Salg Boligtomt (Torleif Haugsvei) Diverse boliger (Torleif Haugsvei og Bombakken 6)

61 Investeringer 2017 Thorvald Meyers gate 2 A

62 Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt 160 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte kr 97 mill.) Belåningsgrad eiendommer 2) 27% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 7% 1) Inkl. minoriteter; NOK 55 mill. VEK per aksje per : (NOK NOK 55 minoriteter + NOK 97 utbytte)/ aksjer = NOK 657 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot substansverdi per

63 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leie/ rehab. Yieldnedjustering Øvrige poster Netto verdiøkning Egen kontantstrøm Eiendommer/ prosjekter ES-aksjer 1) Øvrige TS/FKV/ andeler/ aksjer Renteswaper Skatter Økning VEK ) VE s andel substansverdiøkning

64 Sensitivitetsanalyse per Verdi per ES aksje (NOK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,3 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % Kommentarer Substansverdi ES er kr 402 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 657 Notert kurs ES er kr 353 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 591

65 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

66 Aksjonærstruktur per Eiendomsspar Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Eiendomsspar Invest AS 50, Victoria Eiendom AS 8, CGS Holding AS 4, Helene Sundt AS 4, Eiendomsspar AS 3, Audley AS 2, Horn, Hans Herman 2, Krohn, Paul Ingar W. J 1, Krohn, Elisabeth S. J. 1, Mustad Industrier AS 1, Talbot, Anette Dobloug 1, MP Pensjon PK 1, Straen AS 1, Grundt, Asbjørn 1, Arendals Fossekompani ASA 0, Thorp, Tone 0, Nore-Invest AS 0, Celon Invest AS 0, Thrane-Steen Finans AS 0, Thrane-Steen Medhus AS 0, Øvrige aksjonærer (632) 12,

67 Aksjonærstruktur per Victoria Eiendom Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Victoria Eiendom Invest AS 32, Tyns-Ring AS 9, Ringnes Holding AS 6, Arendals Fossekompani ASA 5, Horn, Hans Herman 4, MP Pensjon PK 4, Victoria Eiendom AS 4, Taconic AS 3, C. Ludens Ringnes Stiftelse 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Krohn, Paul Ingar S. J. 2, Raho AS 1, Talbot, Anette Dobloug 1, Hubertus AS 1, OAK Management AS 0, Straen AS 0, Tricolor AS 0, Skjeltepetter AS 0, Neuff AS 0, Bob Merlin AS 0, Øvrige aksjonærer (389) 15,

68 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Victoria Eiendom Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs