ÅFJORD KOMMUNE Arkivsak: 2016/1069

Transkript

1 ÅFJORD KOMMUNE Arkivsak: 2016/1069 Dato: SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 17/16 Åfjord - Det faste planutvalget Saksbehandler: Erlend Aune 1630/107/155 - FRITIDSBOLIG I TROLLSKARET HYTTEFELT PÅ LINESØYA - PÅL ØYSTEIN SØRGAARD Vedlegg 1 Komplett søknad del 1. 2 Komplett søknad del 2 3 Dispensasjonssøknad areal, Trollskaret 5 Bilder av fritidsbolig 6 Reguleringsplan 6 Reguleringsbestemmelser Sakens bakgrunn og innhold: Sørgaard Byggservice AS søker på vegne av Pål Øystein Sørgaard om oppføring av fritidsbolig på eiendommen gnr. 107/155 på Linesøya. Eiendommen var egentlig ikke i planen, men ble i 2014 godkjent fradelt via dispensasjon. Revidert utgave av reguleringsbestemmelsene ble vedtatt i det faste planutvalget i sak 15/09, datert Gnr. 107/155 markert med rosa Fritidsboligen oppføres med flatt tak, og i to etasjer med to boenheter. I reguleringsbestemmelsene tillates det takvinkel mellom 20 og 30 grader. Omsøkte fritidsbolig tilfredsstiller ikke dette kravet. I tillegg står det at maks utnyttelse på pr eiendom er 100 m 2 (BRA) inkl. uthus. Omsøkte bygg har et areal på ca. 178,8 m 2 (BRA). Tiltakshaver som også er sønn av grunneieren mener at gjeldene reguleringsbestemmelser er feil og at

2 utnyttelsesgraden er 15 % bebygd areal av tomtens størrelse. Det er innkommet søknad om dispensasjon fra gjeldene reguleringsbestemmelser med tanke på arealbegrensningene. Det foreligger erklæringer om ansvarsretter i henhold til gjeldende gjennomføringsplan. Tegninger datert og øvrig dokumentasjon mottatt i søknad legges til grunn for godkjenning av tiltaket. Naboer er varslet på lovbestemt måte og det var ikke innkommet merknader til tiltaket ved ordinært nabovarsel. Etter som fritidsboligen ble oppført begynte naboer å reagere på fritidsboligens utforming. Det ble gjennomført et møte med naboene (gnr. 107/131 og 107/133) den som fikk lagt fram sine synspunkter, referat/oppsummering av merknader skrevet av nabo gjengis i sin helhet nedenfor. Det ble gjennomført befaring på området den etter ønske fra naboer. I merknaden skriver nabo følgende: Den 15.februar 2016 mottok jeg et nabovarsel av utbygger Pål Øystein Sørgaard (heretter kalt PØS), med varsel om oppføring av hytte og dispensasjonssøknad vedr. saltak gjeldende gnr: 107 bnr: 155. Jeg ba om et situasjonskart med korrekt plassering av hytta på tomten. I mail datert skrev PØS følgende: Sitat: Nei, hytta kommer så langt bak som mulig. Du vil ikke se den fra terrassen din. Mulig litt av taket. Sitat slutt. Med denne kommentaren fra PØS så jeg ingen grunn til å gjøre anførsel i nabovarsel. Nå i ettertid viser det seg at hytta er flyttet mye lenger frem og vridd i forhold til oppgitt situasjonskart uten å gi melding om dette. Dette er en hytte med 2 fulle etasjer hvor alt er synlig fra min terrasse. Hvis hytta skal bestå i nåværende form, krever jeg at balkongrekkverk i front oppføres i tett treverk. Jeg finner det også merkelig at hytta snart er ferdig oppført uten at godkjenning av dispensasjonssøknad foreligger. Sa vidt jeg kan se av reguleringsbestemmelsene er Trollskardet Hyttefelt ikke regulert for utleie. Utbygger har allerede annonsert utleie av hytta på Facebook med estimert utleiedato. Dette har skapt stor utrygghet i hele hyttefeltet. Jeg mener a huske at en parsell gjennom dette området var forbeholdt adkomst til Linesfjellet for allmenheten. En slik adkomst ser nå ut til a være sperret. I løpet av byggeperioden har utbygger revet opp 2 av mine grensemerker. Jeg vet ikke hvor de skal stå, og ber derfor om at det foretas en ny grenseoppmåling på min eiendom Gnr: 107 Bnr: 131 på utbygger PØS bekostning. I møtet ble også andre forhold i feltet tatt opp bla. parkering til småbåthavnen. Siden det ikke står spesifikk hvilke P-plasser som er beregnet til småbåthavnen er dette er en privatrettslig sak mellom grunneier og båtforeningen. Siden naboer hadde godtatt tiltaket i nabovarsel ble det gitt muntlig tillatelse til oppstart av grunnarbeidene inkl. betong den I ettertid av møtet med naboene og befaringen avholdt , har tiltakshaver kommet med et svar på naboens merknader: -Plassering av hytta er slik den er tegnet inn på søknaden, den står parralelt med bergveggen på vest siden teknisk umulig å få den nærmere uten vesentlig sprengnings arbeider. Bakveggen (sør)er også trekt så langt bak som mulig uten vesentlige sprengings arbeider. NB det ble sagt at hytta kommer så langt bak som mulig, det er den. -Synlighet fra terrassen, når man bor i et hytte felt er det naturlig at man ser nabohytta, siden Otto bygde sin hytte har han sittet og sett ned på ALLE andre. Han viste at det kommer hytter over han når han bygde sin hytte, andre naboer i feltet har bygd en levegg for å dempe innsynet. NB det er ikke direkte innsyn til han, det er litt skog mellom hytten som vil bestå. -Rekkverk, på tegningene og på møtet med Dere på kommunen ble det informert om at det kommer glass rekkverk i front i 2 etg. Det er allerede levert.

3 -Disp søknad, viser til møtet og avtalen med Dere at det er bare å sette i gang. Nevnte også til Otto at vi hadde også en muntlig oppstart på hans hytte, det husket han. -Bruken av hytta, hva jeg bruker hytta til er vel opp til meg. Venner, familie, utleie. -Utrygghet i hyttefeltet, har hatt telefonisk kontakt med 5 hyttenaboer i dag, det er INGEN som har noe imot mine planer eller hytta. -Adkomst til Linesfjellet, kan ikke se at det er noe stort problem. Fra mitt ståsted er det vel noen plasser å gå enda. Har vært på Linesøya i 49 år, har aldri sett noen gå opp der, det er ikke hensiktsmessig. NB vi vil etter hvert anlegge en klatrevegg opp til toppen rett bak hytta. -Grensepåler, jeg vil ha meg frabedt å bli beskylt for ting jeg IKKE har gjort. Nevnt grensepåler har jeg IKKE rørt, Otto har nevnt det tidligere at en påle er flyttet/løs det var i forbindelse vei bygging/hytta hans. Vurdering av nabomerknad: Nabomerknadene kom når bygget var oppført og nesten ferdig. Nabo (gnr. 107/131) har samtykket i omsøkte fritidsbolig. Den andre naboen (gnr. 107/133) som har reagert på bygget har i utgangspunktet ikke fått nabovarsel da eiendommen ikke vil bli vesentlig berørt av tiltaket. Fritidsboligen er oppført så langt bak på eiendommen som mulig uten omfattende terrenginngrep. Plasseringen er godkjent av kommunen. På vedlagt bilde av fritidsboligen ser man at terrassen rundt bygget er tilpasset terrenget rundt. Om bygget er forskjøvet noe sidelengs i forhold til innsendt situasjonskart vil ikke påvirke innsynet til naboene. Mellom eiendommene er det noe skog som vil dempe innsynet og et alternativ kan være at tiltakshaver planter noen mindre tre som demper innsynet enda mer, evt at det oppføres levegger. Fritidsboligen er omsøkt med glassrekkverk i front i 2 etg, noe nabo var sterkt uenig i. Søker er blitt konfrontert med dette og rekkverk i tre var ikke et alternativ. Nabo reagerer også på at fritidsboligen er oppført uten formell tillatelse fra kommunen. Det ble gitt muntlig tillatelse til oppstart av grunn og betong. Kommunen har også uttalt seg til søker at hvis naboene ikke hadde merknader til tiltaket ville fritidsboligen bli godkjent. Søker ble gjort oppmerksom på at tiltaket ikke var i henhold til reguleringsbestemmelsene før arbeider på eiendommen ble igangsatt. Da søker ble klar over at fritidsboligen ikke var i henhold til planbestemmelsene ble det omsøkt endring av disse. Dette er en egen sak som behandles parallelt med byggesøknaden. Det er også derfor det ikke ble fattet er formelt vedtak tidligere da en trodde man skulle vente til reguleringsendringen var ferdig behandlet. I reguleringsfeltet er det avsatt områder for utleieboliger. Det er midlertidig ikke restriksjoner for utleie av resten av feltet. Beskjeden kommunen fikk ved innlevering av søknaden var at det var familie som skulle bruke/leie fritidsboligen. Kommunen er gjort kjent med at det planlegges utleie av fritidsboligen. I følge søker har han vært i kontakt med andre naboer som ikke frykter utleie og bråk fra hyttene. Opp til Linesfjellet er det flere adkomstmulighet. Søker uttaler også at han vil lage adkomstmuligheter bak fritidsboligen, samt en klatrevegg i fjellsiden bak fritidsboligen til allmennheten. Nabo mener også to grensepåler er borte på grunn av byggearbeidene på gnr. 107/155. Dette avvises av søker, som mener disse ble borte i forbindelse med bygging av fritidsbolig på gnr. 107/131. Dette er uansett en privatrettslig sak mellom søker og nabo. Kommunen gjør ikke noe med dette så lenge det ikke er søkt om påvisning av grenser. Ut i fra vurderingen avvises klagen fra nabo fullt ut. Naboer var klar over at det ville komme en fritidsbolig i to etasjer som kom til å bli synbar fra andre eiendommer i feltet. Kommunen anbefaler partene å gå i dialog om hvordan eventuelt innsynet mellom fritidsboligene kan løses.

4 Vurdering av dispensasjon: Det er som det er skrevet lengre opp i dokumentet søkt om dispensasjon for takvinkel og utnyttelsesgrad av eiendommen. I de forrige reguleringsbestemmelsene fra 2007 ville fritidsboligen vært i henhold til bestemmelsene da det var tillatt med 15 % BYA av tomtens areal. Flere fritidsboliger i feltet er behandlet etter 2007 bestemmelsene ved en feiltagelse. Takvinkelen ville uansett vært i strid med bestemmelsene. I feltet har man fritidsboliger som er i henhold til plan mtp. takvinkel, mens en også har tilfeller der det er gitt dispensasjon for lavere takvinkel enn tillat for å tilpasse fritidsboligen. At det er omsøkt fritidsbolig med valgt takvinkel gjør at fritidsboligen nesten ikke vises når en kommer kjørende til området og fra veien vises fritidsboligen minimalt. Fargevalget gjør også at bygget blir dempet betraktelig. Fritidsboligen har for stort areal i forhold til tillat maksimumsareal i reguleringsbestemmelsene. Tiltakshaver har hele tiden påstått at det er bestemmelsene fra 2007 som er gjeldene for feltet. I 2007 bestemmelsene var tillat utnyttelsesgrad maks 15 % BYA av tomtens størrelse. Og da er fritidsboligen innenfor arealbegrensningene. Siden flere av fritidsboligene i feltet er behandlet etter bestemmelsene fra 2007 blir arealbestemmelsene også brukt i behandlingen. Sakens vurdert i folkehelseperspektiv: Folkehelseperspektivet berøres ikke av tiltaket. Oppsummering: Naboene reagerte ikke ved nabovarselet og begynte først å reagere når bygget var opp og nesten ferdig. Da det ikke er reagert ved nabovarslet synes kommunen det blir for brutalt å kreve større endringer av bygget eller evt. krav om riving av bygget. I tillegg ble det gitt muntlig tillatelse, samt gitt beskjed at kommunen vil gi dispensasjon og tillatelse så lenge naboene godkjente tiltaket. Takvinkelen fraviker reguleringsbestemmelsene, men med plassering bakerst i hyttefeltet inn mot fjellet mener vi fritidsboligen kanskje vil bli mindre iøynefallende og mer dempet i terrenget enn om den hadde saltak. Arealmessig ligger fritidsboligen innenfor de gamle reguleringsbestemmelsene som søker har forholdt seg til. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene i påvente av at bestemmelsene blir revidert. Byggherre og nabo anbefales å gå i dialog vedr. skjerming av innsyn fra ny fritidsbolig mot naboeiendommene. Rådmannens innstilling: Det faste planutvalget gir i henhold til Plan- og bygningslovens (Pbl) 19-2 dispensasjon fra Reguleringsplan for Trollskaret og gir i henhold til Plan- og bygningslovens (Pbl) 20-1 byggetillatelse for fritidsbolig på gnr. 107/155 med to boenheter som omsøkt. Dispensasjonen begrunnes med fritidsboligens plassering bakerst i feltet og inn mot fjellet gjør at den ligger godt i terrenget og ikke virker så ruvende. Bruksarealet er noe for stort, men bygningskroppen ligger ikke fremtredende i feltet og er godt skjult. Dispensasjonen medfører derfor heller ikke ulemper for andre i området. Klage fremstilt av nabo tas ikke til følge og avvises i sin helhet.

5 Saksprotokoll i Åfjord - Det faste planutvalget Endelig vedtak: Det faste planutvalget gir i henhold til Plan- og bygningslovens (Pbl) 19-2 dispensasjon fra Reguleringsplan for Trollskaret og gir i henhold til Plan- og bygningslovens (Pbl) 20-1 byggetillatelse for fritidsbolig på gnr. 107/155 med to boenheter som omsøkt. Dispensasjonen begrunnes med fritidsboligens plassering bakerst i feltet og inn mot fjellet gjør at den ligger godt i terrenget og ikke virker så ruvende. Bruksarealet er noe for stort, men bygningskroppen ligger ikke fremtredende i feltet og er godt skjult. Dispensasjonen medfører derfor heller ikke ulemper for andre i området. Klage fremstilt av nabo tas ikke til følge og avvises i sin helhet. Vedtaket var enstemmig.