Saksbehandler: Arne Enger Archive: PLA 215 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: BRAGERNES STRAND - AVSLUTTENDE BEHANDLING REGULERINGSPLAN

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Archive: PLA 215 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: BRAGERNES STRAND - AVSLUTTENDE BEHANDLING REGULERINGSPLAN INNSTILLING TIL: Administrasjonens innstilling: Formannskapet Driftsstyret for økonomi- og plansaker Bystyret Reguleringsplan for Bragernes strand, ALTERNATIV A med bestemmelser datert vedtas. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør 1

2 Saksutredning: SAMMENEDRAG Det fremmes en reguleringsplan for de to kvartalene begrenset av Tomtegata Prins Oscars gate Strandvegen Søren Lemmichs gate. Planen foreslår en boligutbygging i 4-8 etasje med boliger med tilhørende anlegg. Planen har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 16 uttalelser til planforslaget, men ingen innsigelser. Det et er foretatt endel justeringer av plan og bestemmelser for å imøtekomme en del av de innkomne merknader, og for å bedre prosjektets tilpasning til området for øvrig. Endringene er diskutert med utbygger og innarbeidet i det reviderte planforslaget. I spørsmålet om høyden på bebyggelsen mot runkjøringen i krysset Strandveien x Prins Oscars gate er det ikke enighet mellom administrasjonen og utbygger, og alternative vedtaksformuleringer er utformet. FAKTA Bakgrunn Entreprenørfirma Byggholt as har fått hånd om de fleste av eiendommene i kvartalene begrenset av Tomtegata Prins Oscars gate Strandvegen Søren Lemmichs gate. Dette er hovedsaklig gamle industritomter, delvis på utfylt elvegrunn. De ønsker nå å benytte områdene til boligformål, og eventuelt noe næring. Arkitektene Halvorsen & Reine har utarbeidet forslaget til reguleringsplan. En kortfattet beskrivelse av planforslaget Planområdet er på ca. 20 da. Hele området foreslås benyttet til boligformål med tilhørende anlegg. Totalt kan det komme til å dreie seg om boliger, og mulighet for noe næringsvirksomhet i 1. etasje. Byggehøydene vil variere i kvartalene. Mot Tomtegata og Søren Lemmichs viser planen mulighet for en sammenhengende bebyggelse i 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje. Mot Prins Oscars gate viser planen 5 etasjer. Utbygger ønsker en økning til 8 etasjer mot rundkjøringen. Mot Strandvegen viser planen byggehøyde i inntil 6 etasjer. Reguleringsplanen binder ikke opp bygningsformen i detalj. Denne må avklares i de etterfølgende situasjonsplaner. Sankt Hallvards gate forutsettes opprettholdt som gjennomgående gateløp, men uten kjøreadkomst til Strandvegen. Støyforholdene for kvartalet er vurdert, og støyberegninger gjort. Disse viser at det vil bli påkrevet med støyskjermende tiltak både for bebyggelsen og utearealene. Parkeringsdekning vil bli i henhold til gjendende vedtekter, dekket i parkeringskjeller og på terreng. Formannskapet anbefalte endringer i planen. Ved formannskapets behandling av planen i møte , ble følgende vedtak fattet: 1. Reguleringsplanen for Bragernes Strand, datert , legges ut til offentlig ettersyn 2. Følgende punkter innarbeides i reguleringsbestemmelsene 2

3 Mot Prins Oscars gate og rundkjøringen tillates et signalbygg med inntil 8 etasjer Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Rekkefølgekrav til ferdigstillelse av infrastruktur og trafikkareal som gater og fortauer. Bebyggelse som har fasade mot Strandveien, skal ha en variasjon i byggehøyden fra 4 til 6 etasjer der inntil 50 % kan ha 6 etasjer og min. 25 % skal ha 4 etasjer, inklusiv bygg mot Søren Lemmichs gate. Formannskapet ber om at det inntas føringer i utbyggingsavtalen vedr.: 1. Utbygger delfinansierer strandområdet ved elva. 2. Behov for utvidelse av barnehagekapasiteten må inntas i rekkefølgebestemmelsene. Hovedpunktene i de innkomne uttalelser. De viktigste punktene i de innkomne protestene/uttalelsene er: Kritikk av den høye utnyttelsen, byggehøyden generelt og "signalbyggets" høyde spesielt. Krav om å åpne mere opp mot Tomtegata, for å unngå et innstengt inntrykk, og bevare utsikt for den bakenforliggende bebyggelsen. Ønske om å bevare gamle Tomtegata 10 og 12 utfra antikvariske hensyn. Krav om bedre redgjørelse for, og sikring i reg. bestemmelsene av, hvordan miljøproblemene støy og luftkvalitet ivaretas. VURDERING Elvefronten formes nå! Nedre Bragernes elvefront fra Aass bryggeri til CC har lenge ligget med et stort "sovende" utbyggingspotensiale for Drammen. Bakgrunnen for denne utviklingen er: Bragernestunellen er ferdigstilt og Strandveien opparbeidet som vanlig 2-felts gate. Industrien har gradvis trukket seg ut av området, selv om noe virksomhet fortsatt er i området. Den storstilte satsingen på opprustingen av elvefronten har gjort beliggenheten stadig mere attraktiv for gjenbruk til boligformål. "Bragernes Strand" blir det første store nye prosjektet i dette området, som henvender seg direkte mot elva. Det er derfor viktig å se dette prosjektet i denne store sammenhengen; fra Aass til CC. Den måten som vi her velger å forholde oss til elva på her vil kunne bli styrende også for nye partier av elvefronten. Det er lagt vekt på at kvartalene følger den samme fasadeflukt som de eksisterende kvartalene nærmere sentrum, og at de forholder seg i samme avstand fra den opparbeidede Strandveien. "Kvalitet i de fysiske omgivelser skal være et kjennetegn for Drammen"! Slik er et av målene i den nylig vedtatte kommuneplanen formulert. Dette vil bli en av de mest eksponerte fasaderekker, sett fra tog og vegsystemer. Hittil har Aass bryggeri vært fokuspunktet for de nedre deler av Bragernes. Nå er det viktig at vi får en fasaderekke som viderefører en høy estetisk standard på bildet av Drammens utad, og bygger opp om den positive utvikling som byen er inne i. 3

4 Endringer i plan og bestemmelser siden 1. gangs behandlingen (ALTERNATIV A): Endringene er her bare oppsummert punktvis, mens den nærmere vurdering finnes i vedlegg 6 Byggeformål Det legges til rette for næringsbygg i 1. etasje mot alle gatene untatt Standveien. Kvartalsstrukturen Anbefaler nedtrapping av 4. etasjen mot Tomtegata, og en oppbrutt fasadeutforming. Byggehøyder og takterrasser Formannskapets høydekrav tilpasset Takterrasser bare på hus på 5 etasjer og lavere Søren Lemmichs gate og Tomtegata Gesimshøyde fastsatt til kote +12,5 og gulv i 1. etasje maks 1m over fortau mot Tomtegata. Prins Oscars gate Administrasjonen anbefaler 5 etasjers høyde. Byggegrense Fastsatt til ca. 7,5m mot Prins Oscars gate og 10m mot runkjøringa. Strandveien Byggehøydene tilpasset formannskaptes vedtak om variasjon og maks. 6 etasjer. Utomhusarealene Kommunale vedtekter legges til grunn Balkonger Maksimalt 0,6m ut over fortau mot gata. Barn og unge Rekkefølgebestemmelse om vurdering av barnehagebehov inntatt i bestemmelsene. Miljømessige forhold Miljøverndepartementets støyanbefalinger legges til grunn (rundskriv T 8/79) Luftkvaliteten må sikres innendørs Rekkefølgebestemmelser Ubyggingsavtale sikrer bygging av infrastruktur, og medfinansiering av friområder. Bevaring Fra fylkeskonservatoren er oppmerksomheten henledet på bevaring av Tomtegata 10 og 12, som premissgivere for utformingen av kvartalet. Da disse eiendommene ikke hittil har vært på kommunens oversikt over verneverdige bygninger hadde ikke administrasjonen lagt inn bevaring av dem som noen forutsetning i det innledende planarbeidet. Fylkeskonservatoren (bilag 42) anser det som "svær uheldig dersom en gir tillatelse til fjerning av de to eiendommene Tomtegata 10 og 12 med begrunnelse at de ikke er avmerket i verneplanen, når de nå ganske sikkert vil komme inn i den reviderte utgaven. Det gjelder særlig fabrikkbygningen i nr. 12 som er angitt med høy verneverdi. Bygningen er også i såpass god skikk at den kan utnyttes uten alt for store påkostninger, selvsagt avhengig av kvaliteten en vil opp til". Også bygningene på Tomtegata 10 og 12 anbefales beholdt for å "gi en historisk og lokal forankring samtidig som de vil fungere som buffer mot den nye bebyggelsens preg av enhetlig masseproduksjon med bruk av standardelementer som gjør byggene ubestemmelige og uten stedstilhørighet". Fylkeskonservatoren fremmer ikke innsigelse til planen. Utbygger går imot vern av noen av de foreslåtte bygningene utfra følende 3 hovedpunkter: 4

5 1.Bevaringskonsekvenser for området som helhetlig byutviklingsområde 2.Usikkerhet rundt bruk av eksisterende verneverdige bygg 3.Usikkerhet rundt konsekvenser av og for planens andre plangagte bygg/kjellere. De momenter som fremføres er de klassiske i enhver vernedebatt, der utnyttelsen forutsettes økt betydelig i forhold til den eksisterende. At nybygging gir bedre prosjektøkonomi er det ingen grunn til å betvile. Revisjon av kulturminneregistreringen i sentrumsområdet foregår nå, og skal være grunnlagsmateriale for sentrumsplanen. Det registreres i 4 klasser, A, B, C, D. De aktuelle bygninger innenfor området er gitt følgende karakteristikker: Tomtegata 10, bolig med uthus og verksted. Vernestatus C (middels verneverdi, ombygget, modernisert men viktig for helheten/tilbakeført men totalt fornyet.) Tomtegata 12, fabrikk/verksted. Vernestatus B (Høy verneverdi, andre viktige lokale kulturminner som bør bevares). Administrasjonen er enig med fylkeskonservatoren i at det ville være positivt med en historisk forankring av denne store utbyggingen gjennom bevaring av noe av den eldre bebyggelsen i kvartalet. Særlig er det verkstedsbygningen mot Sankt Hallvards gate som peker seg ut. Men vi anser det også vesentlig å få til et helhetlig bybyggingsprosjekt av en dimensjon som monner noe i vår politikk for bygging av et stort antall nye boliger i Drammen. Vi er derfor innstilt på å anbefale at den kan rives til fordel for ny boligbebyggelse. Dersom det skulle være politisk ønske om å bevare verkstedsbygningen i kvartalet, kan dette vedtas som et ALTERNATIV B1 med følgende endringer i forhold til Alternativ A: Endring på reguleringsplanen: Fabrikkbygningen på eiendommen Tomtegata 12, som ligger mot Sankt Hallvards gate, beholdes som blandet formål /bevaring av bygning. Endring av reguleringsbestemmelsene: 1.1, underpunkt "Spesialområder" får tilføyd et nytt formål: Blandet formål Bevaring av bygning 3.3 får et nytt underpunkt 3.3.2: Blandet formål Bevaring av bygning Eksisterende teglbygning på Eiendommen Tomtegata 12, som grenser mot Sankt Hallvards gate skal bevares. Bygningen kan benyttes til formål som ikke er sjenerende for tilgrensende boligeiendommer. Opprusting, modernisering og ombygging skal godkjennes av antikvariske myndigheter. Byggehøyde mot Prins Oscars gate Prins Oscars gate er noe bredere enn de vanlige bygatene, og vil også i fremtiden få noe mere trafikk. Administrasjonen mener derfor at vi har kan tåle 5 etasjer. Utbygger ønsker her å kunne gå opp i 8 etasjer på det meget fremtredende hjørnet ned mot rundkjøringen med Strandvegen. Formannskapet gikk også inn for dette i sitt vedtak. Administrasjonen opprettholder sitt opprinnelige forslag på 5 etasjer, da det etter vårt syn ikke ligger noe i bystrukturen som tilsier en slik dominerende markering av dette hjørnet, og vi mener også det vil virke uheldig og umotivert. Kritikk av byggehøydene er nevnt i flere av de innkomne uttalelser. 5

6 Dersom det er politisk ønske om å opprettholde muligheten for å bygge opp i 8 etasjer her kan dette ivaretas ved å vedta ALTERNATIV B2, som medfører følgende tillegg av et 5. prikkpunkt under 3.1.4: Bebyggelsen mot søndre del av Prins Oscars gate skal ikke overstige kote +28 m (8 etasjer). ANBEFALING Reguleringsplanen for Bragernes Strand, ALTERNATIV A godkjennes. Dersom det er politisk ønske om at endringene som ligger i alternativ B skal inn i planen kan følgende formulering benyttes: Reguleringsplanen for Bragernes Strand, ALTERNATIV B(1 eller 2, eller 1+2) godkjennes. Vedlegg: 1. Reguleringsplan med bestemmelser, datert henholdsvis 2. Sammendrag av innkomne uttalelser 3. Illustrasjoner 4. Bilagsliste. 5. Vurdering rundt eventuell vernestatus for Tomtegaten 10 og Endringer i plan og bestemmelser siden 1. gangs behandlingen. 6

7 VEDLEGG 6 BESKRIVELSE AV ENDRINGER I PLAN OG BESTEMMELSER Byggeformål Hovedformålet for prosjektet er boliger. I beskrivelsen nevnes det også at det vil være muligheter for næringsareal som ikke medfører ulempe for boligmiljøet i 1. etasje mot Tomtegata. Dette er etter administrasjonens syn ikke bare mulig, men sterkt ønskelig i en bys kvartalstruktur som her. Dette gjelder ikke bare Tomtegata, men også fasadene ut mot Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Det må i alle fall unngås at 1. etasjen kun blir en blindet og død fasade mot fortau og publikum, da dette gir et svært lite trivelig gatemiljø. Formannskapet innskjerpet dette punktet i sitt vedtak, og forslås justert tilsvarende, ved endring av siste setning til: Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Åpen eller lukket bebyggelse mot elva? De tradisjonelle sentrumskvartalene fra Bragerns torg til Erik Børresens gate er lukkede kvartaler, som henvender seg med en massiv vegg mot elva. Det samme kan sies om Aass bryggeri. Den framlagte reguleringsplanen muliggjør både en lukket karre løsning og en åpen løsning mot elva. Prosjektet som er illustrert i modell og perspektiver, og som det jobbes for å realisere, viser en løsning med lamellblokker vinkelrett på elva. For en boligbebyggelse kan dette ha fordeler både mht. utsikt mot elva og lys inn i kvartalet. Dette er derfor også et mønster som etter administrasjonens syn med fordel kan benyttes mot elva her. En av utfordringene blir å finne en utforming som samtidig løser de støymessige problemer på balkonger og bakkearealer på en tilfredsstillende måte. Løsningene må dokumenteres i situasjonsplan/ bygge-prosjektet. Det er svært avgjørende for kvaliteten til boligene i en slik struktur at lamellblokkene har tilstrekkelig avstand seg imellom, både av hensyn til utsikt, solinnfall og innkikk. Slagskygger fra den lave kveldssola vil kunne "mørklegge" mange balkonger og leiligheter på et tidlig tidspunkt på kvelden, dersom avstanden mellom blokkene er for liten. Det samme gjelder de felles uteoppholdsarealene mellom blokkene, som fort vil virke trange og knugende. Det illustrerte prosjekt, som har blokker med innbyrdes avstander på ned i 14 meter i Sankt Hallvards gate, vil fort kunne lide under dette. Størst mulig avstand mellom lamellene er ønskelig både av hensyn til boligene i blokkene og de som ligger bakenfor. Den foreslåtte BYA på inntil 65% er høy i Drammens sammenheng, og vil kunne bidra til kompakte og trange løsninger. Det er denne utnyttelsen som er illustrert i modell og perspektiver. Det er først ved en endelig detaljprosjektering, og etter at kvalitetskravene til boligene og utomhusarealer er ivaretatt at vi kan se om en så høy bebyggelsesprosent er mulig. Kvartalsstrukturen Mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate legger reguleringsplanen opp til et tradisjonelt karre mønster, med mulighet for sammenhengende fasader. Sankt Hallvards gate beholdes som en gjennomgående gate. Fra beboerne på nordsiden av Tomtegata protesteres det både på byggehøyden og et slik sammenhengende bebyggelsesmønster, på grunn av virkningen for solinnfall og utsikt. Det vil etter administrasjonens syn være en fordel om kvartalene får et brudd i fasaden mot Tomtegata, for å motvirke utrivelig lange og ensformige fasader. En tilbaketrekking i fasaden og en nedtrapping til maks. 3 etasjer ville kunne bidra positivt til dette, selv om det verken gir særlig mer sol i gaterommet eller utsikt for 7

8 de som bor på motsatt side av gaten. Dette foreslås lagt inn som et tillegg til reguleringsbestemmelsenes 3.1.8: Mot Tomtegata skal 4. etasjen deles opp i minst to deler i hvert kvartal, med minst 6 meters avstand. Adkomst Vegvesenet krever at det ikke er adkomst fra Strandveien eller Prins Oscars gate, og at dette vises på plankartet. Dette har hele tiden vært en forutsetning, og er uproblematisk. Adkomsten til bebyggelsen kan skje fra Tomtegata, Søren Lemmichs gate eller St. Hallvards gate. Dette skal vises på plankartet. St. Hallvards gate Denne gata er ikke forutsatt med ut/innkjøring fra Strandvegen, men med mulighet for gang/sykkel trafikk og kryssing av Strandvegen. I hovedsak er den tenkt med et gatepreg, selv om den vil bli viktigst som en intern gate i prosjektet. I modell og illustrasjoner er gata "forsvunnet", både gjennom en forskyvning og ved en opparbeidelse som minner lite om en vanlig gate. I tillegg er illustrert en gjenplanting og et nivåsprang. Dette er ikke i tråd med intensjonene om å opprettholde de viktige tverrgående gatene med utsyn til elva, slik reguleringsplankartet indikerer. St. Hallvards gate forutsettes beholdt med hovedfunksjon som gate gjennom området, men uten ut/innkjøring til Strandvegen. Retning og minstebredde mellom bygningene på hver side på minimum 12,5m beholdes som i øvrige deler av gata. Byggehøyder og takterrasser Byggehøyder vil bli et sentralt tema i den sentrumsplan som nå er under programering. Inntil en slik helhetsplan foreligger er man avhengig av å vurdere sak for sak, og sette den i forhold til sine omgivelser og praksis forøvrig. Utbyggers ønske om en høy utnyttelse av tomtearealene står ofte opp mot et ønske om moderate høyder og tilpasning til eksisterende bebyggelse fra naboer og administrasjonen. Reguleringsbestemmelsene åpner også for takterrasser med tilhørende innendørs oppholdsarealer på inntil 25% av takflaten, med unntak mot Tomtegata. Administrasjonen mener dette må også begrenses til bygg som er lavere enn 6 etasjer, og foreslår derfør følgende tillegg til første setning i 3.1.6:, for bebyggelse som er 5 etasjer eller lavere. Tomtegata og Søren Lemmichs gate I Tomtegata, og i flere av de nyere prosjektene på Nedre Bragernes er 3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasje benyttet. Dette gir en byggehøyde som stort sett fungerer tilfredsstillende i dialog med eksisterende bebyggelse, og i forhold til den tradisjonelle gateromsbredden på 12,5 meter, samtidig som det tillater en betydelig økning i utnyttelsen i forhold til den eksisterende. Dette er det mønster som planen legger opp til mot Tomtegata og Søren Lemmichs gate. For å unngå for store høyder er det viktig at en eventuell boligetasje i 1. etasje ikke heves mer en 1 m over gateplan, og at toppetasjen trekkes tilbake på en måte som gjør at den "forsvinner" fra motstående side av gata. For å ivareta disse intensjoner best mulig foreslås satt gesimshøyde mot gata på 10m, og en dekkehøyde for 1. etajse på maks 1m over fortauet mot Tomtegata. Første prikkpunkt i forslås derfor gitt følgende tilføyelse: Gesimshøyden mot Tomtegata skal ikke overskride cote + 12,5m. 8

9 1. etasjes gulv skal ligge maks. 1m over fortau mot Tomtegata. Byggegrense Vegkontoret har i sin uttalelse til planen gått inn for at byggegrense avstanden økes til 10 meter fra regulert vegkant for Prins Oscars gate og mot rundkjøringen. Foreliggende plan har en byggegrenseavstand fra kjørebanen i Prins Oscars gate slik den nå blir opparbeidet på ca. 7,5m. Dette ansees tilstrekkelig fra kommunens side. Mot rundkjøringen er avstanden mindre (ca.4-6 m.) pga. at det her ikke blir noe sykkelfelt. Avstanden bør her økes både av hensyn til framtidige beboere og den dominerende plasseringen til denne bygningen. Vegkontorets forslag anbefales imøtekommet her. Byggegrenseavstand mot rundkjøring skal være min. 10m fra kjørebanekant. På modell og illustrasjoner er vist et parkeringsdekke i 2 etasjer ut mot Prins Oscars gate. Dette ville ettter administrasjonens syn gi et svært lite positiv inntrykk av mot Prins Oscars gate, og bør unngås. Boligbebyggelsen er trukket bak dette dekke, og således lenger unna Prins Oscars gate. Utfra vurderingen av at rommene mellom lamellblokkene i kvartalet blir liten bør også dette grepet revurderes, med tanke på å flytte boligblokka nærmere gata. Uansett må denne bygningen få spesielle tiltak mot støv og støy mot Prins Oscars gate, mens det indre gårdrom ville tjene på å bli større. Strandveien Planforslaget legger opp til at bebyggelsen inne i kvartalene, og mot Strandveien, skal kunne gå opp til 6 etasjer. Oppå en parkeringskjeller vil den totale høyden her kunne bli tilsvarende 7 etasjer. I sin behandling av saken fattet formannskapet vedtak om at: "Bebyggelse som har fasade mot Strandveien, skal ha en variasjon i byggehøyden fra 4 til 6 etasjer der inntil 50 % kan ha 6 etasjer og min. 25 % skal ha 4 etasjer, inklusiv bygg mot Søren Lemmichs gate." Utbygger har illustrert en løsning med fordeling av etasjehøydene : 10% i 4 etasjer, 40% i 5 og 40% i 6 etasjer mot Strandvegen, innklusiv bygg mot Søren Lemmichs gate. Bygningen i 8 etasjer mot rundkjøringen er da holdt utenfor. Det er administrasjonens syn at dette ivaretar den ønskede variasjon, og bør kunne aksepteres. Dette anbefales ivaretatt i reguleringsbestemmelsene med en endring av 5. prikkpunkt i 3.1.4: Bebyggelsen sentralt på området, og som har fasade mot Strandveien skal ikke overskride kote +22 (6 etasjer). Fordelingen av bebygd areal (BYA) og fasadehøyder mot Strandvegen skal være: Maksimum 50% i 6 etasjer, maksimum 50% i 5 etasjer. (Bebyggelsen mot Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate er ivaretatt i egne punkt.) Utomhusarealene Kommunale vedtekter setter krav til utomhusarealenes størrelse og brukbarhet. Disse forutsettes fulgt opp i den etterfølgende prosjektering. I tillegg til at vedtektene krever 30m2 utomhusareal pr. bolig kreves det også et ballfelt for hver 150 boliger (min. 20x40m) og en kvartalslekeplass for hver 150 boliger (min.1,5da). Sandlekeplassene for småbarn skal være minst på 100m2 De relativt store kvartalene bør kunne gi rom for gode løsninger her. Reguleringsplanen åpner også for takterrasser. De endelige krav vil i noen grad kunne tilpasses den boligsammensetning som det blir i kvartalene. En oversikt over hvor og hvordan disse kravene er imøtekommet må følge illustrasjons-/utomhusplanene. For å ivareta disse hensyn foreslås en ny paragraf 2.4.3: Utomhusarealer skal anlegges i henhold til Drammen kommunes vedtekt til plan og bygningslovens 69, nr.3. 9

10 Formannskapet tok opp spørsmålet om bidrag til finansiering av friområdene langs Drammenselva, som dette prosjektet i særlig grad ville nyte godt av. En større grad av opparbeidelse av disse arealene kan muligens bidra til å redusere kravene til friområder inne i kvartalene. Detaljer og avtaler omkring dette henvises til en utbyggingsavtale med Drammen kommune. Balkonger Balkonger vil bli en viktig del av det private uteareal i et prosjekt som dette. Balkongarealet inngår ikke i de overnevnte utearealer. Vegvesenet går imot at det kan bygges balkonger mot riks- og fylkesveger, det vil si mot Prins Oscars gate og rundkjøringa. Administrasjonen ønsker ikke å være så bastante på dette punkt, men anbefaler at maks. utkraging over byggegrense mot de tilgrensende gater, med Unntak av Strandveien, reduseres til 0,6m, slik praksis er i kvartalsstrukturen ellers i byen. Dette innarbeides med en ny 3.1.5: Det tillates balkonger 3 m over gatenivå mot offentlig gate. Balkongene kan bygges maksimum 0,6m ut over byggegrense mot fortau. Mot Strandveien tillates inntil 1m utkraging over byggegrense. Barn og unge Fylkesmannen har tatt opp spørsmålet om sikring av skoleveien og trafikksikker atkomst til aktuelle lekearealer i nærmiljøet. Den generelle løsning i et bymessig strøk som dette er gater med fortauer. Det er også det vi bygger videre på her. I forbindelse med etterbrukprosjektet for Bragernes rustes nå Prins Oscars gate opp med både bredere fortau og sykkelfelt. Dette ansees som en av de mest direkte "ruter" til Bragernes skole. I tillegg kan øvrige tverrgater benyttes. Skolevegen ansees således tilstrekkelig ivaretatt. Det samme gjelder adkomst for ungdommene til Børresen skole. Til friområdene på utsiden av Strandveien anlegges det kryssingsmuligheter i forlengelsen av tverrgatene (Søren Lemmichs gate, St. Hallvards gate, og Prins Oscars gate). Barnehagebehovet i området er vanskelig å forutse, men kommunens praksis krever barnehage i nye boligområder med mer enn 150 boliger. Selv om det kan bli relativt færre barn her enn i tradisjonelle boligfelt, må bygging av en barnehage påregenes i kvartalet da totalantallet boliger er antydet til Formannskapets vedtak ved førstegangs behandlingen forutsatte dette ivaretatt som en ny rekkefølgebestemmelse 2.2.4: Etter ferdgistillelse av 150 boliger skal behovet for barnehage i bydelen vurderes av Drammen kommune, og barnehage bygges innenfor planområdet dersom det er behov for dette. Miljømessige forhold Foreløpige beregninger viser at de to kvartalene vil kunne bli endel støyutsatt, særlig fra biltrafikken i Strandveien og Prins Oscars gate. Dette innebærer at behovet for støyskjerming, både ute og inne, må ivartas i den videre prosjektering. Miljøvernavdelingen krever at disse kravene er noe nærmere spesifiseres ved at aktuelle støyskjerminstiltak nevnes i reguleringsbestemmelsene. Det samme gjelder tiltak for å sikre luftkvaliteten gjennom balansert ventilasjon. Disse forhold foreslås sikret gjennom en endret i reguleringsbestemmelsene: Bebyggelsens innendørs oppholdsrom, og utvendige oppholdsarealer må tilfredsstille støykravene i Miljøverndepartementets rundskriv T 8/79. Aktuelle støyskjermingstilltak kan 10

11 være både tiltak i fasader, og planløsning, innglassede balkonger, plassering av bygninger for å skjerme, støyskjermer mv. Luftkvaliteten i leilighetene må tilfredsstille kravene i; Forskrift om lokal luftkvalitet. Rekkefølgebestemmelser Både formannskap og Vegkontoret er opptatt av at infrastruktur blir opprustet og ferdigstilt parallelt med den nye utbyggingen. Formannskapet ønsket dette inntatt som en rekkefølgebestemmelse. Det forutsettes avtalt mellom Drammen kommune og utbygger hvordan nødvendig nyetablering og opprusting av infrastuktur, trafikkareal som fortauer og gater skal skje. Ny : Utbyggingsavtale som ivaretar nødvendig opprusting og nybygging av infrastruktur, som fortau, trafikkareal, ledninger i grunn, belysning, med mer, skal foreligge før igangsettingstillatelse gis for første byggetrinn. Ny : Eventuell reduksjon av av kravene til områdelekeplass er avhengig av inngått utbyggingsavtale om opparbeidelse av områdelekeplass på friområdene utenfor planområdet, langs Drammenselva. Alternativ A Plankartet er justert på følgende punker: Adkomsten til bebyggelsen kan skje fra Tomtegata, Søren Lemmichs gate eller St. Hallvards gate. Dette skal vises på plankartet. Byggegrenseavstand mot rundkjøring skal være min. 10m fra kjørebanekant. Maksimalt tillatt byggehøyde mot Prins Oscars gate tilpasses bestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene er endret på følgende punkter: 2.2.4, ny paragraf skal lyde: Etter ferdistillelse av 150 boliger skal behovet for barnehage i bydelen vurderes av Drammen kommune, og barnehage bygges innenfor planområdet dersom det er behov for dette , ny paragraf skal lyde: Utbyggingsavtale som ivaretar nødvendig opprusting og nybygging av infrastruktur, som fortau, trafikkareal,ledninger i grunn, belysning med mer, skal foreligge før igangsettingstillatelse gis for første byggetrinn , ny paragraf skal lyde: Eventuell reduksjon av av kravene til områdelekeplass er avhengig av inngått utbyggingsavtale om opparbeidelse av områdelekeplass på friområdene utenfor planområdet, langs Drammenselva endres til: Bebyggelsens innendørs oppholdsrom, og utvendige oppholdsarealer må tilfredsstille støykravene i Miljøverndepartementets rundskriv T 8/79. Aktuelle støyskjermingstilltak kan 11

12 være både tiltak i fasader, og planløsning, innglassede balkonger, plassering av bygninger for å skjerme, støyskjermer mv. Luftkvaliteten i leilighetene må tilfredsstille kravene i; Forskrift om lokal luftkvalitet , siste setning endres til: Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate , første prikkpunkt får følgende tillegg: Gesimshøyden mot Tomtegata skal ikke overskride cote + 12,5m. 1. etasjes gulv skal ligge maksimum 1 meter overfortau mot Tomtegata , annet prikkpunkt får følgende tillegg: Gesimshøyde mot Søren Lemmichs gate skal ikke overskride cote +12,5m , tredje og fjerde prikkpunkt erstattes med: Bebyggelsen mot Prins Oscars gate skal ikke overstige cote +19m (5 etasjer) , femte prikkpunkt erstattes med: Bebyggelsen sentralt på området, og som har fasade mot Strandveien skal ikke overskride kote +22 (5 etasjer). Fordelingen av bebygd areal (BYA) og fasadehøyder mot Strandveien skal være: Maksimum 50% i 6 etasjer, maksimum 50% i 5 etasjer , endres til: Det tillates balkonger 3 m over gatenivå mot offentlig gate. Balkongene kan bygges maksimum 0,6m ut over byggegrense mot fortau/gate , får følgende tilføyelse:, for bebyggelse som er 5 etasjer eller lavere , får følgende tillegg: Mot Tomtegata skal 4. etasjen deles opp i minst to deler i hvert kvartal, med minst 6 meters avstand. Alternativ B Tilsvarer alternativ A med unntak av følgende punkter: Endring på reguleringsplanen: Fabrikkbygningen på eiendommen Tomtegata 12, som ligger mot Sankt Hallvards gate, beholdes som blandet formål /bevaring av bygning. Endring av reguleringsbestemmelsene: 1.1, underpunkt "Spesialområder" får tilføyd et nytt formål: Blandet formål Bevaring av bygning 3.3 får et nytt underpunkt 3.3.2: Blandet formål Bevaring av bygning Eksisterende teglbygning på Eiendommen Tomtegata 12, som grenser mot Sankt Hallvards gate skal bevares. Bygningen kan benyttes til formål som ikke er sjenerende for tilgrensende boligeiendommer. Opprusting, modernisering og ombygging skal godkjennes av antikvariske myndigheter , 5. prikkpunkt legges til: 12

13 Bebyggelsen mot søndre del av Prins Oscars gate skal ikke overstige kote +28 m (8 etasjer). 13

14 VEDLEGG SAMMENDRAG AV INNKOMNE UTTALSER: STATEN Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen (Bilag 32) -Aktuelle støyskjermingstiltak for området skal nevnes i reguleringsbestemmelsene. Vi ber om at det utarbeides en rekkefølgebestemmelse som sier at nødvendige støytiltak skal være gjennomført før brukstillatelse kan gis. -Det må i saken foretas en vurdering av skolevegen, og det må legges vekt på sikre gode løsninger. -Det kan vurderes om det kan være behov for rekkefølgebestemmelser mht. gjennomføring av tiltak tilknyttet skoleveien. -Behovet for trafikksikring av adkomst til aktuelle lekearealer i nærmiljøet må vurderes. -Det bør også utarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer istandsetting av lekarealer samtidig med bebyggelsen. -vektlegging av byggeprosjektets utforming og estetikk må stå helt sentralt i videre detaljplanlegging og vurdering av prosjektet. Statens vegvesen (Bilag 30) -kan ikke se at det inngår rekkefølgekrav i henhold til formannskapets vedtak i reguleringsbestemmelsene -Rekkefølgekrav til ferdigstillelse av infrastruktur og trafikkareal bør omfatte trafikksikker utforming av arealene inn mot FV 23(Prins Oscars gate) og krysset med RV 283 (runkjøringen). -Det bør også omfatte trafikksikker kryssing av Fv 23, da det må forventes betydelig økning i kryssingen av fylkesvegen til forretningsarealene øst for denne. -kan ikke gå inn for at det tillates kjøreadkomst til området fra Strandvegen nærmere rundkjøringen enn 50 m eller direkte fra Fv23, og vil derfor anbefale at planen vises me hovedprinsipp for fellesadkomst, parkering og varelevering fra det sekundære vegnettet. -anbefaler at byggegrense mot hovedvegenettet økes. Ikke mindre enn 10m fra regulert vegkant. -kan ikke gå inn for å tillate ballkonger som angitt i reguleringsbestemmelsene mot riks og fylkesveg. -Det er uklart om støybidraget fra E18 er vurdert -kommunen vil være ansvarlig støymyndighet. -har ikke direkte innsigelser mot planforslaget. FYLKESKOMMUNEN Buskerud fylkeskommune, Regionalavdelingen, Fylkeskonservatoren (Bilag 16, 38, 42) -usannsynlig at det finnes automtisk fredede fortidsminner -Tomtegata 10 og 12 bør være premisslevarandører for utbygging videre. Middels verneverdi for Tomtegata 10 og høy verneverdi for tomtegata 12, da det regnes som sikkert at de kommer med i neste værneplan. -ønsker klare rammer for utforming av fasader -Vannforsyning skal være sjekket ut allerede i plafasen -Dersom det er aktuelt med parkering i kjeller, kan dette reguleres inn allerede nå. -Bensinstasjonen som ligger i Prins Oscars gate er i seg selv støyskapende og det ikke direkte heldig å lokalisere boliger ut mot en slik virksomhet. Her burde det være lokalisert en annen virksomhet som kunne skjerme for det øvrige boligområdet. - 8 etasjer er for høyt i dette området. -Grunnundersøkelser og fundamentering bør også vurderes nærmere i planfasen. KOMMUNEN Helsetjenesten (Bilag 29) -Støyeksponeringen fra Shell stasjonen bør vurderes særskilt -viktig at det i reguleringsplanen foreligger beregninger og evt. tiltaksbeskrivelse mht. lokal luftkvalitet. -må påregnes bruk av balansert ventilasjon -utforming og plasseringa garasjekjeller/-port må vektlegges for å unngå sjenanse. Fraråder sterkt plassering av garasjeprort/innkjøring rett under soverom, spesielt soveromsvindu. Vann og avløp (Bilag 27) -Det lar seg ikke gjøre og flytte pumpestasjonen for avløp innen reguleringsområdet -Ledningene i St. Hallvards gate bør vurderes fornyet gjennom en utbyggingsavtale -Det vil bli forlangt full separering av overvann for reguleringsområdet. 14

15 FORENINGER OG INTERESSE ORGANISASJONER Agape (Bilag 37) -Det er av stor betydning for de enkelte områder at de utformes individuelt med tanke på områdenes særskilte topografi, eksisterende omkringliggende bebyggelse, målgruppe, trafikk, støy, generell infrastruktur osv. -Strukturen kan i sin enkelhet være både frodig og ensartet i arkitektonisk uttrykk, eller den kan være rikt og forskjellig utformet fra et område til et annet. -Vi bør fotsatt satse på mangfoldet, men i ordnete forhold. -Drammen har særegenheter som ikke må overses. -Det presenterte prosjektet har for kompakt bygningsmasse. -Bygningene bør åpne seg mot vannet og at bygningene inne på området utformes med større forskjeller enn de som er vist på tegningene. -blokkene enten kan trappes ned mot veien slik at det kan aanlegges terrasser som beplantes. -For å myke opp enda mer, kan blokkene nærmest Strandveien plasseres med lik avstand fra elvebredden, slik at de danner en buet form, parallell med elvebredden. -Bevaringsverdien til Tomtegate 10 og 12 må vurderes...bygningene bør være premissgivere for området. De gamle bygningene egner seg godt til barnehage. -vi stiller spørsmålet om nye større byggeprosjekter skal ha hvert sitt signalbygg....vi er foreløpig skeptisk til slik byutvikling. -foreslår en maksimumshøyde ut mot rundkjøringen på 6 etasjer. Hvis blokkene mot Strandvegen utformes i en lettere arkitektur, mener vi at en høyde her på maksimalt 5 etasjer kan aksepteres. Mot Søren Lemmichs gate og Tomtegata 3 etasjer. -ventilasjonsanlegg og heissjakter bør planlegges på en slik måte at de verken skjemmer bygningene i seg selv eller utsikten for naboene. -Støy fra ventilasjonsaggregater i forhold til naboer må hensyntas. NÆRINGSLIVET Buskerud Kraftnett (Bilag 33) -På grunn av utbyggingens omfang, må vi sannsynligvis ha plass til to nye nettstasjoner Elektrisk Produksjon as (Bilag 15) -det kan komme til å oppstå konflikter med bakgrunn i den virksomhet som bedrives fra vårt område. -ny reguleringsplan må ikke under noen omstendighet begrense bedriftens mulighet til videre drift og utvikling. Renovasjonsselskapet for Drammensregionene IKS (Bilag 40) -Viser til renovasjonsforskrifter -Påpeker evt. behov for returpunkt PRIVATE Gunnar A Lindaas (Bilag 28) -kravet om kvalitet må legges inn som førende premiss -utnyttingsgraden er urimelig høy, et forhold som vil gi den foreslåtte bebyggelse et knugende preg og derved utrivelig bomiljø. -de viste lamellblokker vinkelrett på elva virker som et riktig grep...avstanden mellom blokkene blir kun 18 meter. Med en byggehøyde på 18 meter dannes trange slukter. Antall lameller bør i hvert fall reduseres med en. -Den feil som ble begått ved Hotvedt utbyggingen må ikke gjentas. Derfor må det ikke tillates oppført blokkbebyggelse langs Tomtegata. - Et selsomt element kalt "signalbygg" på 8 etsjer vist i områdets sørsøstre hjørne virker totalt fremmed i planområdet og bør bli erstattet av et mer stedstilpasset bygg. St Hallards gate 5, Erik Skullerud (Bilag 36, 26) -Påpeker at de oppgitte kotehøyder kan gi en ekstra etasje i forhold til det som er angitt på planen -Malplasserte høyhus, svært høy utnyttelsesgrad og nybygg der vi ikke kunne se det minste tegne til ta hensyn til sine omgivelser. 15

16 St. Hallvardsgate 5, Styret (Bilag 35, 25) -3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasjer bør følges for hele prosjektet -fasaden mot Tomtegata bør varieres mellom 4 og 2 etasjer for å slippe litt lys og utsikt gjennom til oss som allerede bor her. -Det må sørges for at utbygger bygger nok parkeringsplasser på eget område. -Gjeldende regulerings sier 2 etasjer. Den nye reguleringsplanen redusrerer bokvaliteten for et stort antall beboere. Tomtegata 10, Rigmor Engbom Hansen (Bilag 34) -Har felles vegg med nabo (utbygger). Dette må tas hensynt til ved riving. Gjentående bygning må ikke forringes. -Unødig sjenanse må unngås i byggeperioden. -Det må tas bilder og undersøkelser av grunnmur og grunnforhold før og etter byggeperioden, aht. dokumnetasjon -Ønsker å bli holdt løpende orientert om byggeprosessen. Tomtegaten 17/Prins Oscars have (Bilag 31) -Den ønskede utnyttingsgrad av området og høyde må reduseres -langsgående bebyggelse mto Tomtegaten må deles opp i mindre enheter eller dreies 90 grader slik at bakenforliggende bebyggelse får luft og utsyn. -Trafikkforholdene og parkering må løses i et allerede belastet ormåde. Gnr.113, Bnr. 1090, 1091, Ole Thoresen (Bilag 14) -Påpeker eierrettigheter i Drammenselva, og retten til å utnytte elvekanten til anlegg av båtplasser, marina, fiskeplasser og badeplasser. -Påpeker rettigheter i fob.eventuell privat deltagelse av Byggholt i utbygging av elvefronten. 16