DRAMMEN KOMMUNE MØTEINNKALLING. Utvalg: BYSTYRET Møtested: Bystyresalen Møtedato: Tid: 17.00

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE MØTEINNKALLING Utvalg: BYSTYRET Møtested: Bystyresalen Møtedato: Tid: Forfall må meldes til partiene. Partiene gir beskjed om møtende varamedlemmer til administrasjonstjenesten v/ellen Holthe Normann på tlf Varamedlemmer får innkallingen til orientering, men møter først etter nærmere beskjed. Saksliste følger vedlagt. Sted: Drammen Dato: 28. august 2003 Elin Østenstad Sign.

2 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 0098/03 03/ GODKJENNING AV PROTOKOLL FRA BYSTYRETS MØTE 17.JUNI /03 03/ BYSTYRET - REFERATSAKER 0100/03 01/ FORSKRIFT OM LOKAL LUFTKVALITET - FINANSIERING AV LUFTOVERVÅKNINGEN I DRAMMEN KOMMUNE, GEBYRER ELLER ANNEN FINANSIERING 0101/03 03/ ERIK BØRRESENS GATE -NAVNEENDRING 0102/03 02/ BRAGERNES STRAND - AVSLUTTENDE BEHANDLING REGULERINGSPLAN 0103/03 00/ VANNVERKSDAMMEN, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING 0104/03 99/ UTSATT SAK - NÆRBYVEIEN BOLIGOMRÅDE, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING

3 0105/03 03/ PRINS OSCARS GATE 16, REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING 0106/03 03/ /1054, VINJES GATE 2, BYGGE- OG DELEFORBUD 0107/03 99/ SLUTTBEHANDLING-REGULERINGSPLAN FOR FORLENGELSE AV COLLETTS GATE, BJ.BJ.GATE FRA ANCHERSBAKKEN TIL TELTHUSGATA MM. 0108/03 02/ ØVRE SUND BRU MED TILSTØTENDE KRYSSOMRÅDER, FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN - 1. GANGS BEHANLDING 0109/03 00/ SUNDLAND, SKOGLIVEIEN 4, REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING 0110/03 02/ BUSKERUD KOMMUNEREVISJON IKS - UTVIDET EIERSKAP Sak vedr. Styrer, Råd og utvalg vil bli ettersendt.

4 Sak 0098/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0098/03 Saksbeh. Karin Bergodd Arkivsaksnr. 03/ Org.enhet Administrasjonstjenesten Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0098/03 Bystyret GODKJENNING AV PROTOKOLL FRA BYSTYRETS MØTE 26. AUGUST 2003 INNSTILLING TIL: Bystyret Ordførers innstilling: Bystyrets protokoll fra møte 26. august 2003 godkjennes. Lise Christoffersen ordfører Side 4 av 119

5 Sak 0098/03 Saksutredning: Bystyrets protokoll fra møte 26. august 2003 legges fram for bystyret til godkjenning. Vedlegg: Bystyrets protokoll fra møte ettersendes. Side 5 av 119

6 Sak 0099/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0099/03 Saksbeh. Anne Karin Galleberg Arkivsaksnr. 03/ Org.enhet Administrasjonstjenesten Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0099/03 Bystyret BYSTYRET - REFERATSAKER Ordførers innstilling: Protokollene som angitt i saksutredningen tas til orientering. Lise Christoffersen ordfører Side 6 av 119

7 Sak 0099/03 Saksutredning: Protokollene fra kontrollutvalgets møte 19. august 2003 og protokollen fra formannskapets møter 19. og 26. august 2003 legges fram for bystyret til orientering. Vedlegg: Protokollene som angitt i saksutredningen. Side 7 av 119

8 Sak 0100/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0100/03 Saksbeh. Tom Hartz Nilsen Arkivsaksnr. 01/ Org.enhet Helsetjenesten Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0100/03 Bystyret / Bystyrekomite helse og omsorg /02 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker FORSKRIFT OM LOKAL LUFTKVALITET - FINANSIERING AV LUFTOVERVÅKNINGEN I DRAMMEN KOMMUNE, GEBYRER ELLER ANNEN FINANSIERING SAK TIL : Bystyrekomite for helse og omsorg / bystyret Saksordfører : Jan Ivar Weimoth Innstilling: Innstilling fremmes av Bystyrekomité helse og omsorg. Nils Fredrik Wisløff Tove Wangensten Kommunaldirektør Side 8 av 119

9 Sak 0100/03 Saksutredning: Hensikt Hensikten med denne saken er å finne frem til en mulig finansiering for å kunne opprettholde luftovervåkningen i Drammen jf forskrift om lokal luftkvalitet. Bakgrunn I økonomiplanen for Drammen kommune er det forutsatt at finansieringen av luftovervåkingen skal følges opp. Dette følges opp med denne saken til bystyrekomite for helse og omsorg. I notat om saksbehandling fremlagt for bystyrekomite for helse og omsorg ble Jan Ivar Weimoth utpekt som saksordfører. Den ble det lagt frem et notat for bystyrekomite for helse og omsorg til drøfting. Fakta Ny forskrift om lokal luftkvaliltet ble vedtatt av Stortinget 4 oktober Forskriften gir kommunene forurensningsmyndighet for lokal luftkvalitet. Dette innebærer at kommunene får ansvar for: o Etablere målestasjoner o Gjennomføring av målinger / beregninger o Tiltaksutredninger o Rapportering av data om luftkvaliteten Staten mener kommunene enten skal dekke inn kostnadene innen egne budsjetter eller ved å kreve gebyr fra de som bidrar til forurensningene. Det er derfor gitt hjemmel i forskrift om lokal luftkvalitet til å lage gebyrforskrift. I økonomiplanen for Drammen kommune er det forutsatt at finansieringen av luftovervåkningen skal følges opp. Det er forutsatt kr i økte inntekter i 2003 knyttet til luftovervåkingen. Finansieringsmuligheter: o Tilføre midler ved økning av budsjettrammen til helsetjenesten ved omdisponering mellom eller innenfor programområde 05 helse. o Innføre gebyrforskrift som dekker kommunens kostnader ved gjennomføring av forskriften. Dagens måleinstrumenter har vært i drift kontinuerlig siden 1995, kun med avbrudd av service og reparasjoner. Dette medfører at enkelte instrumenter er klare for å skiftes ut. Kvalitetskravet til instrumentene ( hvor gode målingene skal være, tidsavbrudd osv) er skjerpet siden instrumentene ble kjøpt inn, og medfører enten oppgraderinger eller bytte av enkelte instrumenter over tid. I perioden ble det investert ca 3,5 mill kr i måleutstyr, datautstyr og programmer med støtte fra Miljøverndepartementet og Statens forurensningstilsyn ( 0,5 mill), og Statens vegvesen ( 0,7 mill). Drammen kommune tilfredsstiller forskriftens krav om antall målestasjoner. Statens vegvesen dekker sine forpliktelser ved å ha etablert eget måleutstyr og beregningsprogram ( ca kr). I tillegg til dette er de med å deler driftsutgiftene ved en felles gatestasjon (ca kr). Side 9 av 119

10 Sak 0100/03 Driftsutgiftene ( personell, måleutstyr, beregningsprogrammer, kvalitetssikring) og nyinnvisteringene utgjør ca 1mill kr pr år. Dersom man velger en gebyrordning vil dette medføre ca 60 kr pr fyringsutslipp pr år for små fyringsanlegg ( boligoppvarming) og ca. 200 kr for større fyringsanlegg og industri. Vurdering og anbefaling Kommunene har fått delegert myndighet fra staten når det gjelder etablering og gjennomføring av målinger / beregninger, tiltaksutredninger og rapportering av data om luftkvaliteten ( 4, 5). Drammen kommune har allerede etablert tilfredsstillende antall målestasjoner til å oppfylle forskriftens krav, men trenger å bytte ut noe utstyr på sikt. Staten mener kommunene enten skal finansiere dette innenfor dagens rammer eller via gebyrer pålagt eiere av anlegg. Dersom man velger ikke å innføre en gebyrforskrift eller øke / omdisponere helsetjenestens / programområde 05 helse sine budsjettrammer er konsekvensen en nedleggelse eller reduksjon av antall målestasjoner ( bybakgrunnsstasjonen) med det til følge at befolkningen ikke får noe varsel om luftens kvalitet, utviklingen over tid kan ikke følges, effekten av tiltak som veipakke Drammen og miljøsoner i sentrum blir vanskelig å dokumentere, fremtidige befolkningsundersøkelser kan ikke gjennomføres, og kravene i forskriften oppfylles ikke. Bybakgrunnsstasjonen i Drammen sentrum har vært i drift sammenhengende siden 1995 og er den eneste målestasjonen i Drammen med så lang driftstid. Gebyr satsene som foreslås er forholdsvis lave sammenlignet med mange andre kommunale gebyrer, og det kreves liten administrasjon. Noe utgifter må imidlertid påregnes blant annet for å få tilgang til feieregisteret. Det må lages en egen gebyrforskrift som skal sendes ut på høring før bystyret fatter vedtak. Argumentene mot en gebyrordning kan være gebyrenes og totalsummenes størrelse, antall kommunale gebyrer, økte gebyrer innen andre programområder og tjenester og gebyret tar ikke hensyn til om fyringsanlegget er i bruk eller hvor mye det brukes. Sist nevnte er det vanskelig å få til en registrering på noe som kan virke urettferdig. Den ble det lagt frem et notat for bystyrekomiteen til drøfting. Bystyrekomiteen ønsket ikke innføring av gebyrer. De ville at luftovervåkingen skulle fortsette, og at kostnadene måtte inn i de ordinære budsjetter. Kostnadene bør dekkes innen budsjettrammen for programområde helse. Dette betyr at sakens økonomiske konsekvenser må vurderes i forbindelse med økonomiplanen Programområdet må redusere andre oppgaver for å dekke opp driftskostnadene til luftovervåkingen. Det må vurderes om behovet for investeringer kan komme inn i kommunens investeringsbudsjett. Konklusjonen på bystyrekomiteens drøfting er: Drammen kommune skal fortsette med luftovervåking. Det innføres ikke gebyrer. Kostnadene dekkes inn innenfor programområdet 05 helse. Sakens økonomiske konsekvenser vurderes i forbindelse med økonomiplanen Side 10 av 119

11 Sak 0100/03 Vedlegg: Historikk og innhold i luftovervåkningen. Det er målt luftforurensning i Drammen siden Hovedkildene den gang var industriforurensning og svoveldioksid. Senere er det biltrafikken ( nitrogenoksider, svevestøv) som dominerer utslippene samt vedfyring ( svevestøv). I 1994 besluttet SFT å nedlegge det statlige overvåkningsprogrammet og overførte ansvaret til kommunene. Dette medførte at Drammen i investerte i en bakgrunnsstasjon og meteorologisk stasjon i Drammen sentrum ( ca 1,2 mill) med støtte fra SFT og Miljøverndepartementet ( ca 500'). Intensjonen med denne støtten var at luftovervåkningen skulle fortsette i Drammen og gi miljødata til SFT i forbindelse med nasjonal overvåking. I investerte Drammen kommune ( 800' ) i samarbeid med Statens Vegvesen Buskerud (700') i en ny gatestasjon til 1,5 mill kr. Det ble inngått en kontrakt med Vegkontoret som omfatter drift av den mobile målestasjonen samt et spleiselag på dette. Hensikten med denne målestasjonen er å dokumentere endringer som følge av Veipakke Drammen, og kontrakten er ment å vare minst så lenge som Veipakken ( min 10 år). I 1997 ble det kjøpt inne et arealberegningsprogram for luft, AIRQUIS. Programmet beregner luftkavliteten i byen, viser hvor det er forurenset og hvor mange personer som utsettes for forurensningene. Programmet gir muligheter for å beregne ulike tiltak, nye veier, endret kjøremønster, osv. Investeringene i målinger og program gjør det blant annet mulig å varsle luftkvaliteten ibyen. Det er til nå investert 3,5 mill kr i nevnte utstyr og programvare. I 2001 investerte Statens vegvesen Buskerud i en gatestasjon for måling av luft. Disse målingene mottas også av Drammen kommune og er et supplement til de andre målestasjonene. Målestasjonen eies og drives av Vegkontoret. Side 11 av 119

12 Sak 0101/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0101/03 Saksbeh. Arild Jansson Arkivsaksnr. 03/ Org.enhet Kultur og fritid Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0101/03 Bystyret / Bystyrekomite kultur (med idrett og kirke) ENDRING AV GATENAVN INNSTILLING TIL: Bystyrekomité kultur/bystyret Saksordfører: Innstilling: Innstilling fremmes av Bystyrekomité kultur. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør Side 12 av 119

13 Sak 0101/03 Saksutredning: Navnekomiteen ble nedlagt i forbindelse med etablering av bydelskomiteordningen i 1999, og avgjørelsesmyndigheten skulle tildeles bydelskomiteene. Bydelskomiteordningen ble nedlagt fra og med januar 2003, og spørsmålet om hvem som skal ha denne myndigheten vil først bli avgjort i forbindelse med saken "Styrer, råd og utvalg" i høst. I denne saken har administrasjonen avtalt med ordfører at bystyrekomite for kultur behandler saken og fremmer innstilling til bystyret. Faggruppen som tidligere har bistått navnekomiteen legger fram et faglig innspill til bystyrekomitebehandlingen i denne saken. Medlemmer av Navnekomiteens faggruppe er: Leder Tor Adler Knudsen, Drammen historielag v.petter Langum, Skoger historielag v. Toril Naper Hauge og Åskollen/Tangen historielag v.espen Frøisland. Følgende navneforslag ble behandlet i møtet den 19. august Tilstede på møtet var: Tor Adler Knudsen, Petter Langum, fra Kart og geodata Tormod Jensen og fra Kultur og fritid sekretær/saksbehandler Wenche E. Dahlby. Sak 1: Forslag om navnendring fra Ragnhild Jacobsen: Endre navn fra St.Olavsgt. til Olav V`s gate eller Kong Olavsgt. Navneforslaget anbefales ikke. Faggruppen begrunner det med at navnet St. Olavsgt. er godt innarbeidet og godt kjent, ingen gode argumenter for å bytte navnet. Forslaget kan arkiveres i arkivets navnebank. Sak 2A: Forslag fra Byprosjekter : Ny adkomstvei fra Fjellsveien fram til dagens Milorgvei navngis Milorgveien. B. Dagens eiendommer langs veien får adresse Milorgveien og nye husnummer. Faggruppen slutter seg til forslaget. C. Ny vei fra den nye adkomstveien og opp mot Gjerpenkollen (hoppbakken) navngis Gjerpen eller Gjerpenkollen. OBS, dette er en fremtidig gang/sykkevei, men den vil bli benyttet som adkomstvei frem til nye regulerte veier er bygget. (uvisst nårog om- dette skjer).bør derfor vurderes om denne strekningen skal få eget veinavn. Alternativet er at også eiendommer langs denne veien får Milorgveien. Faggruppen foreslår navnet Gjerpen på denne nye adkomstveien. Sak 3: Forslag fra Einar Fuglesang om endring av Erik Børresens gate til Erik Børresens alle` Faggruppen slutter seg til forslaget. Faglig innspill til innstilling: Side 13 av 119

14 Sak 0101/03 1. Det foretas ikke navneendring på St. Olavs gt. 2. Ny adkomstvei fram til dagens Milorgvei får navnet Milorgvei. 3. Dagens eiendommer langs Milorgveien får adresse Milogveien og nye husnummer. 4. Ny vei fra Milorgveien og opp mot Gjerpenkollen (hoppbakken) får navnet Gjerpen. 5. Erik Børresens gt endrer navn til Erik Børresens allé. Vedlegg: Kopi av de innkomne navnforslag. Kart over området, vedr. sak 2. Side 14 av 119

15 Sak 0102/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0102/03 Saksbeh. Arne Enger Arkivsaksnr. 02/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0102/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /03 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker BRAGERNES STRAND - AVSLUTTENDE BEHANDLING REGULERINGSPLAN INNSTILLING TIL: Formannskap/Bystyret. Reguleringsplan for Bragernes strand, ALTERNATIV A med bestemmelser datert vedtas. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør Side 15 av 119

16 Sak 0102/03 Saksutredning: SAMMENEDRAG Det fremmes en reguleringsplan for de to kvartalene begrenset av Tomtegata Prins Oscars gate Strandvegen Søren Lemmichs gate. Planen foreslår en boligutbygging i 4-8 etasje med boliger med tilhørende anlegg. Planen har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 16 uttalelser til planforslaget, men ingen innsigelser. Det et er foretatt endel justeringer av plan og bestemmelser for å imøtekomme en del av de innkomne merknader, og for å bedre prosjektets tilpasning til området for øvrig. Endringene er diskutert med utbygger og innarbeidet i det reviderte planforslaget. I spørsmålet om høyden på bebyggelsen mot runkjøringen i krysset Strandveien x Prins Oscars gate er det ikke enighet mellom administrasjonen og utbygger, og alternative vedtaksformuleringer er utformet. FAKTA Bakgrunn Entreprenørfirma Byggholt as har fått hånd om de fleste av eiendommene i kvartalene begrenset av Tomtegata Prins Oscars gate Strandvegen Søren Lemmichs gate. Dette er hovedsaklig gamle industritomter, delvis på utfylt elvegrunn. De ønsker nå å benytte områdene til boligformål, og eventuelt noe næring. Arkitektene Halvorsen & Reine har utarbeidet forslaget til reguleringsplan. En kortfattet beskrivelse av planforslaget Planområdet er på ca. 20 da. Hele området foreslås benyttet til boligformål med tilhørende anlegg. Totalt kan det komme til å dreie seg om boliger, og mulighet for noe næringsvirksomhet i 1. etasje. Byggehøydene vil variere i kvartalene. Mot Tomtegata og Søren Lemmichs viser planen mulighet for en sammenhengende bebyggelse i 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje. Mot Prins Oscars gate viser planen 5 etasjer. Utbygger ønsker en økning til 8 etasjer mot rundkjøringen. Mot Strandvegen viser planen byggehøyde i inntil 6 etasjer. Reguleringsplanen binder ikke opp bygningsformen i detalj. Denne må avklares i de etterfølgende situasjonsplaner. Sankt Hallvards gate forutsettes opprettholdt som gjennomgående gateløp, men uten kjøreadkomst til Strandvegen. Støyforholdene for kvartalet er vurdert, og støyberegninger gjort. Disse viser at det vil bli påkrevet med støyskjermende tiltak både for bebyggelsen og utearealene. Parkeringsdekning vil bli i henhold til gjendende vedtekter, dekket i parkeringskjeller og på terreng. Formannskapet anbefalte endringer i planen. Ved formannskapets behandling av planen i møte , ble følgende vedtak fattet: Side 16 av 119

17 Sak 0102/03 1. Reguleringsplanen for Bragernes Strand, datert , legges ut til offentlig ettersyn 2. Følgende punkter innarbeides i reguleringsbestemmelsene Mot Prins Oscars gate og rundkjøringen tillates et signalbygg med inntil 8 etasjer Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Rekkefølgekrav til ferdigstillelse av infrastruktur og trafikkareal som gater og fortauer. Bebyggelse som har fasade mot Strandveien, skal ha en variasjon i byggehøyden fra 4 til 6 etasjer der inntil 50 % kan ha 6 etasjer og min. 25 % skal ha 4 etasjer, inklusiv bygg mot Søren Lemmichs gate. Formannskapet ber om at det inntas føringer i utbyggingsavtalen vedr.: 1. Utbygger delfinansierer strandområdet ved elva. 2. Behov for utvidelse av barnehagekapasiteten må inntas i rekkefølgebestemmelsene. Hovedpunktene i de innkomne uttalelser. De viktigste punktene i de innkomne protestene/uttalelsene er: Kritikk av den høye utnyttelsen, byggehøyden generelt og "signalbyggets" høyde spesielt. Krav om å åpne mere opp mot Tomtegata, for å unngå et innstengt inntrykk, og bevare utsikt for den bakenforliggende bebyggelsen. Ønske om å bevare gamle Tomtegata 10 og 12 utfra antikvariske hensyn. Krav om bedre redgjørelse for, og sikring i reg. bestemmelsene av, hvordan miljøproblemene støy og luftkvalitet ivaretas. VURDERING Elvefronten formes nå! Nedre Bragernes elvefront fra Aass bryggeri til CC har lenge ligget med et stort "sovende" utbyggingspotensiale for Drammen. Bakgrunnen for denne utviklingen er: Bragernestunellen er ferdigstilt og Strandveien opparbeidet som vanlig 2-felts gate. Industrien har gradvis trukket seg ut av området, selv om noe virksomhet fortsatt er i området. Den storstilte satsingen på opprustingen av elvefronten har gjort beliggenheten stadig mere attraktiv for gjenbruk til boligformål. "Bragernes Strand" blir det første store nye prosjektet i dette området, som henvender seg direkte mot elva. Det er derfor viktig å se dette prosjektet i denne store sammenhengen; fra Aass til CC. Den måten som vi her velger å forholde oss til elva på her vil kunne bli styrende også for nye partier av elvefronten. Det er lagt vekt på at kvartalene følger den samme fasadeflukt som de eksisterende kvartalene nærmere sentrum, og at de forholder seg i samme avstand fra den opparbeidede Strandveien. "Kvalitet i de fysiske omgivelser skal være et kjennetegn for Drammen"! Side 17 av 119

18 Sak 0102/03 Slik er et av målene i den nylig vedtatte kommuneplanen formulert. Dette vil bli en av de mest eksponerte fasaderekker, sett fra tog og vegsystemer. Hittil har Aass bryggeri vært fokuspunktet for de nedre deler av Bragernes. Nå er det viktig at vi får en fasaderekke som viderefører en høy estetisk standard på bildet av Drammens utad, og bygger opp om den positive utvikling som byen er inne i. Endringer i plan og bestemmelser siden 1. gangs behandlingen (ALTERNATIV A): Endringene er her bare oppsummert punktvis, mens den nærmere vurdering finnes i vedlegg 6 Byggeformål Det legges til rette for næringsbygg i 1. etasje mot alle gatene untatt Standveien. Kvartalsstrukturen Anbefaler nedtrapping av 4. etasjen mot Tomtegata, og en oppbrutt fasadeutforming. Byggehøyder og takterrasser Formannskapets høydekrav tilpasset Takterrasser bare på hus på 5 etasjer og lavere Søren Lemmichs gate og Tomtegata Gesimshøyde fastsatt til kote +12,5 og gulv i 1. etasje maks 1m over fortau mot Tomtegata. Prins Oscars gate Administrasjonen anbefaler 5 etasjers høyde. Byggegrense Fastsatt til ca. 7,5m mot Prins Oscars gate og 10m mot runkjøringa. Strandveien Byggehøydene tilpasset formannskaptes vedtak om variasjon og maks. 6 etasjer. Utomhusarealene Kommunale vedtekter legges til grunn Balkonger Maksimalt 0,6m ut over fortau mot gata. Barn og unge Rekkefølgebestemmelse om vurdering av barnehagebehov inntatt i bestemmelsene. Miljømessige forhold Miljøverndepartementets støyanbefalinger legges til grunn (rundskriv T 8/79) Luftkvaliteten må sikres innendørs Rekkefølgebestemmelser Ubyggingsavtale sikrer bygging av infrastruktur, og medfinansiering av friområder. Bevaring Fra fylkeskonservatoren er oppmerksomheten henledet på bevaring av Tomtegata 10 og 12, som premissgivere for utformingen av kvartalet. Da disse eiendommene ikke hittil har vært på kommunens oversikt over verneverdige bygninger hadde ikke administrasjonen lagt inn bevaring av dem som noen forutsetning i det innledende planarbeidet. Fylkeskonservatoren (bilag 42) anser det som "svær uheldig dersom en gir tillatelse til fjerning av de to eiendommene Tomtegata 10 og 12 med begrunnelse at de ikke er avmerket i verneplanen, når de nå ganske sikkert vil komme inn i den reviderte utgaven. Det gjelder særlig fabrikkbygningen i nr. 12 som er angitt med høy verneverdi. Side 18 av 119

19 Sak 0102/03 Bygningen er også i såpass god skikk at den kan utnyttes uten alt for store påkostninger, selvsagt avhengig av kvaliteten en vil opp til". Også bygningene på Tomtegata 10 og 12 anbefales beholdt for å "gi en historisk og lokal forankring samtidig som de vil fungere som buffer mot den nye bebyggelsens preg av enhetlig masseproduksjon med bruk av standardelementer som gjør byggene ubestemmelige og uten stedstilhørighet". Fylkeskonservatoren fremmer ikke innsigelse til planen. Utbygger går imot vern av noen av de foreslåtte bygningene utfra følende 3 hovedpunkter: 1.Bevaringskonsekvenser for området som helhetlig byutviklingsområde 2.Usikkerhet rundt bruk av eksisterende verneverdige bygg 3.Usikkerhet rundt konsekvenser av og for planens andre plangagte bygg/kjellere. De momenter som fremføres er de klassiske i enhver vernedebatt, der utnyttelsen forutsettes økt betydelig i forhold til den eksisterende. At nybygging gir bedre prosjektøkonomi er det ingen grunn til å betvile. Revisjon av kulturminneregistreringen i sentrumsområdet foregår nå, og skal være grunnlagsmateriale for sentrumsplanen. Det registreres i 4 klasser, A, B, C, D. De aktuelle bygninger innenfor området er gitt følgende karakteristikker: Tomtegata 10, bolig med uthus og verksted. Vernestatus C (middels verneverdi, ombygget, modernisert men viktig for helheten/tilbakeført men totalt fornyet.) Tomtegata 12, fabrikk/verksted. Vernestatus B (Høy verneverdi, andre viktige lokale kulturminner som bør bevares). Administrasjonen er enig med fylkeskonservatoren i at det ville være positivt med en historisk forankring av denne store utbyggingen gjennom bevaring av noe av den eldre bebyggelsen i kvartalet. Særlig er det verkstedsbygningen mot Sankt Hallvards gate som peker seg ut. Men vi anser det også vesentlig å få til et helhetlig bybyggingsprosjekt av en dimensjon som monner noe i vår politikk for bygging av et stort antall nye boliger i Drammen. Vi er derfor innstilt på å anbefale at den kan rives til fordel for ny boligbebyggelse. Dersom det skulle være politisk ønske om å bevare verkstedsbygningen i kvartalet, kan dette vedtas som et ALTERNATIV B1 med følgende endringer i forhold til Alternativ A: Endring på reguleringsplanen: Fabrikkbygningen på eiendommen Tomtegata 12, som ligger mot Sankt Hallvards gate, beholdes som blandet formål /bevaring av bygning. Endring av reguleringsbestemmelsene: 1.1, underpunkt "Spesialområder" får tilføyd et nytt formål: Blandet formål Bevaring av bygning 3.3 får et nytt underpunkt 3.3.2: Blandet formål Bevaring av bygning Eksisterende teglbygning på Eiendommen Tomtegata 12, som grenser mot Sankt Hallvards gate skal bevares. Bygningen kan benyttes til formål som ikke er Side 19 av 119

20 Sak 0102/03 sjenerende for tilgrensende boligeiendommer. Opprusting, modernisering og ombygging skal godkjennes av antikvariske myndigheter. Byggehøyde mot Prins Oscars gate Prins Oscars gate er noe bredere enn de vanlige bygatene, og vil også i fremtiden få noe mere trafikk. Administrasjonen mener derfor at vi har kan tåle 5 etasjer. Utbygger ønsker her å kunne gå opp i 8 etasjer på det meget fremtredende hjørnet ned mot rundkjøringen med Strandvegen. Formannskapet gikk også inn for dette i sitt vedtak. Administrasjonen opprettholder sitt opprinnelige forslag på 5 etasjer, da det etter vårt syn ikke ligger noe i bystrukturen som tilsier en slik dominerende markering av dette hjørnet, og vi mener også det vil virke uheldig og umotivert. Kritikk av byggehøydene er nevnt i flere av de innkomne uttalelser. Dersom det er politisk ønske om å opprettholde muligheten for å bygge opp i 8 etasjer her kan dette ivaretas ved å vedta ALTERNATIV B2, som medfører følgende tillegg av et 5. prikkpunkt under 3.1.4: Bebyggelsen mot søndre del av Prins Oscars gate skal ikke overstige kote +28 m (8 etasjer). ANBEFALING Reguleringsplanen for Bragernes Strand, ALTERNATIV A godkjennes. Dersom det er politisk ønske om at endringene som ligger i alternativ B skal inn i planen kan følgende formulering benyttes: Reguleringsplanen for Bragernes Strand, ALTERNATIV B(1 eller 2, eller 1+2) godkjennes. Vedlegg: 1. Reguleringsplan med bestemmelser, datert henholdsvis 2. Sammendrag av innkomne uttalelser 3. Illustrasjoner 4. Bilagsliste. 5. Vurdering rundt eventuell vernestatus for Tomtegaten 10 og Endringer i plan og bestemmelser siden 1. gangs behandlingen. Side 20 av 119

21 VEDLEGG 6 Sak 0102/03 BESKRIVELSE AV ENDRINGER I PLAN OG BESTEMMELSER Byggeformål Hovedformålet for prosjektet er boliger. I beskrivelsen nevnes det også at det vil være muligheter for næringsareal som ikke medfører ulempe for boligmiljøet i 1. etasje mot Tomtegata. Dette er etter administrasjonens syn ikke bare mulig, men sterkt ønskelig i en bys kvartalstruktur som her. Dette gjelder ikke bare Tomtegata, men også fasadene ut mot Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Det må i alle fall unngås at 1. etasjen kun blir en blindet og død fasade mot fortau og publikum, da dette gir et svært lite trivelig gatemiljø. Formannskapet innskjerpet dette punktet i sitt vedtak, og forslås justert tilsvarende, ved endring av siste setning til: Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Åpen eller lukket bebyggelse mot elva? De tradisjonelle sentrumskvartalene fra Bragerns torg til Erik Børresens gate er lukkede kvartaler, som henvender seg med en massiv vegg mot elva. Det samme kan sies om Aass bryggeri. Den framlagte reguleringsplanen muliggjør både en lukket karre løsning og en åpen løsning mot elva. Prosjektet som er illustrert i modell og perspektiver, og som det jobbes for å realisere, viser en løsning med lamellblokker vinkelrett på elva. For en boligbebyggelse kan dette ha fordeler både mht. utsikt mot elva og lys inn i kvartalet. Dette er derfor også et mønster som etter administrasjonens syn med fordel kan benyttes mot elva her. En av utfordringene blir å finne en utforming som samtidig løser de støymessige problemer på balkonger og bakkearealer på en tilfredsstillende måte. Løsningene må dokumenteres i situasjonsplan/ bygge-prosjektet. Det er svært avgjørende for kvaliteten til boligene i en slik struktur at lamellblokkene har tilstrekkelig avstand seg imellom, både av hensyn til utsikt, solinnfall og innkikk. Slagskygger fra den lave kveldssola vil kunne "mørklegge" mange balkonger og leiligheter på et tidlig tidspunkt på kvelden, dersom avstanden mellom blokkene er for liten. Det samme gjelder de felles uteoppholdsarealene mellom blokkene, som fort vil virke trange og knugende. Det illustrerte prosjekt, som har blokker med innbyrdes avstander på ned i 14 meter i Sankt Hallvards gate, vil fort kunne lide under dette. Størst mulig avstand mellom lamellene er ønskelig både av hensyn til boligene i blokkene og de som ligger bakenfor. Den foreslåtte BYA på inntil 65% er høy i Drammens sammenheng, og vil kunne bidra til kompakte og trange løsninger. Det er denne utnyttelsen som er illustrert i modell og perspektiver. Det er først ved en endelig detaljprosjektering, og etter at kvalitetskravene til boligene og utomhusarealer er ivaretatt at vi kan se om en så høy bebyggelsesprosent er mulig. Kvartalsstrukturen Mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate legger reguleringsplanen opp til et tradisjonelt karre mønster, med mulighet for sammenhengende fasader. Sankt Hallvards gate beholdes som en gjennomgående gate. Fra beboerne på nordsiden av Tomtegata protesteres det både på byggehøyden og et slik sammenhengende bebyggelsesmønster, på grunn av virkningen for solinnfall og utsikt. Det vil etter administrasjonens syn være en fordel om kvartalene får et brudd i fasaden mot Tomtegata, for å motvirke utrivelig lange og ensformige fasader. En tilbaketrekking i fasaden og en Side 21 av 119

22 Sak 0102/03 nedtrapping til maks. 3 etasjer ville kunne bidra positivt til dette, selv om det verken gir særlig mer sol i gaterommet eller utsikt for de som bor på motsatt side av gaten. Dette foreslås lagt inn som et tillegg til reguleringsbestemmelsenes 3.1.8: Mot Tomtegata skal 4. etasjen deles opp i minst to deler i hvert kvartal, med minst 6 meters avstand. Adkomst Vegvesenet krever at det ikke er adkomst fra Strandveien eller Prins Oscars gate, og at dette vises på plankartet. Dette har hele tiden vært en forutsetning, og er uproblematisk. Adkomsten til bebyggelsen kan skje fra Tomtegata, Søren Lemmichs gate eller St. Hallvards gate. Dette skal vises på plankartet. St. Hallvards gate Denne gata er ikke forutsatt med ut/innkjøring fra Strandvegen, men med mulighet for gang/sykkel trafikk og kryssing av Strandvegen. I hovedsak er den tenkt med et gatepreg, selv om den vil bli viktigst som en intern gate i prosjektet. I modell og illustrasjoner er gata "forsvunnet", både gjennom en forskyvning og ved en opparbeidelse som minner lite om en vanlig gate. I tillegg er illustrert en gjenplanting og et nivåsprang. Dette er ikke i tråd med intensjonene om å opprettholde de viktige tverrgående gatene med utsyn til elva, slik reguleringsplankartet indikerer. St. Hallvards gate forutsettes beholdt med hovedfunksjon som gate gjennom området, men uten ut/innkjøring til Strandvegen. Retning og minstebredde mellom bygningene på hver side på minimum 12,5m beholdes som i øvrige deler av gata. Byggehøyder og takterrasser Byggehøyder vil bli et sentralt tema i den sentrumsplan som nå er under programering. Inntil en slik helhetsplan foreligger er man avhengig av å vurdere sak for sak, og sette den i forhold til sine omgivelser og praksis forøvrig. Utbyggers ønske om en høy utnyttelse av tomtearealene står ofte opp mot et ønske om moderate høyder og tilpasning til eksisterende bebyggelse fra naboer og administrasjonen. Reguleringsbestemmelsene åpner også for takterrasser med tilhørende innendørs oppholdsarealer på inntil 25% av takflaten, med unntak mot Tomtegata. Administrasjonen mener dette må også begrenses til bygg som er lavere enn 6 etasjer, og foreslår derfør følgende tillegg til første setning i 3.1.6:, for bebyggelse som er 5 etasjer eller lavere. Tomtegata og Søren Lemmichs gate I Tomtegata, og i flere av de nyere prosjektene på Nedre Bragernes er 3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasje benyttet. Dette gir en byggehøyde som stort sett fungerer tilfredsstillende i dialog med eksisterende bebyggelse, og i forhold til den tradisjonelle gateromsbredden på 12,5 meter, samtidig som det tillater en betydelig økning i utnyttelsen i forhold til den eksisterende. Dette er det mønster som planen legger opp til mot Tomtegata og Søren Lemmichs gate. For å unngå for store høyder er det viktig at en eventuell boligetasje i 1. etasje ikke heves mer en 1 m over gateplan, og at toppetasjen trekkes tilbake på en måte som gjør at den "forsvinner" fra motstående side av gata. For Side 22 av 119

23 Sak 0102/03 å ivareta disse intensjoner best mulig foreslås satt gesimshøyde mot gata på 10m, og en dekkehøyde for 1. etajse på maks 1m over fortauet mot Tomtegata. Første prikkpunkt i forslås derfor gitt følgende tilføyelse: Gesimshøyden mot Tomtegata skal ikke overskride cote + 12,5m. 1. etasjes gulv skal ligge maks. 1m over fortau mot Tomtegata. Byggegrense Vegkontoret har i sin uttalelse til planen gått inn for at byggegrense avstanden økes til 10 meter fra regulert vegkant for Prins Oscars gate og mot rundkjøringen. Foreliggende plan har en byggegrenseavstand fra kjørebanen i Prins Oscars gate slik den nå blir opparbeidet på ca. 7,5m. Dette ansees tilstrekkelig fra kommunens side. Mot rundkjøringen er avstanden mindre (ca.4-6 m.) pga. at det her ikke blir noe sykkelfelt. Avstanden bør her økes både av hensyn til framtidige beboere og den dominerende plasseringen til denne bygningen. Vegkontorets forslag anbefales imøtekommet her. Byggegrenseavstand mot rundkjøring skal være min. 10m fra kjørebanekant. På modell og illustrasjoner er vist et parkeringsdekke i 2 etasjer ut mot Prins Oscars gate. Dette ville ettter administrasjonens syn gi et svært lite positiv inntrykk av mot Prins Oscars gate, og bør unngås. Boligbebyggelsen er trukket bak dette dekke, og således lenger unna Prins Oscars gate. Utfra vurderingen av at rommene mellom lamellblokkene i kvartalet blir liten bør også dette grepet revurderes, med tanke på å flytte boligblokka nærmere gata. Uansett må denne bygningen få spesielle tiltak mot støv og støy mot Prins Oscars gate, mens det indre gårdrom ville tjene på å bli større. Strandveien Planforslaget legger opp til at bebyggelsen inne i kvartalene, og mot Strandveien, skal kunne gå opp til 6 etasjer. Oppå en parkeringskjeller vil den totale høyden her kunne bli tilsvarende 7 etasjer. I sin behandling av saken fattet formannskapet vedtak om at: "Bebyggelse som har fasade mot Strandveien, skal ha en variasjon i byggehøyden fra 4 til 6 etasjer der inntil 50 % kan ha 6 etasjer og min. 25 % skal ha 4 etasjer, inklusiv bygg mot Søren Lemmichs gate." Utbygger har illustrert en løsning med fordeling av etasjehøydene : 10% i 4 etasjer, 40% i 5 og 40% i 6 etasjer mot Strandvegen, innklusiv bygg mot Søren Lemmichs gate. Bygningen i 8 etasjer mot rundkjøringen er da holdt utenfor. Det er administrasjonens syn at dette ivaretar den ønskede variasjon, og bør kunne aksepteres. Dette anbefales ivaretatt i reguleringsbestemmelsene med en endring av 5. prikkpunkt i 3.1.4: Bebyggelsen sentralt på området, og som har fasade mot Strandveien skal ikke overskride kote +22 (6 etasjer). Fordelingen av bebygd areal (BYA) og fasadehøyder mot Strandvegen skal være: Maksimum 50% i 6 etasjer, maksimum 50% i 5 etasjer. (Bebyggelsen mot Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate er ivaretatt i egne punkt.) Utomhusarealene Kommunale vedtekter setter krav til utomhusarealenes størrelse og brukbarhet. Disse forutsettes fulgt opp i den etterfølgende prosjektering. I tillegg til at vedtektene krever 30m2 utomhusareal pr. bolig kreves det også et ballfelt for hver 150 boliger (min. 20x40m) og en kvartalslekeplass for hver 150 boliger (min.1,5da). Sandlekeplassene for småbarn skal være minst på 100m2 De relativt store Side 23 av 119

24 Sak 0102/03 kvartalene bør kunne gi rom for gode løsninger her. Reguleringsplanen åpner også for takterrasser. De endelige krav vil i noen grad kunne tilpasses den boligsammensetning som det blir i kvartalene. En oversikt over hvor og hvordan disse kravene er imøtekommet må følge illustrasjons-/utomhusplanene. For å ivareta disse hensyn foreslås en ny paragraf 2.4.3: Utomhusarealer skal anlegges i henhold til Drammen kommunes vedtekt til plan og bygningslovens 69, nr.3. Formannskapet tok opp spørsmålet om bidrag til finansiering av friområdene langs Drammenselva, som dette prosjektet i særlig grad ville nyte godt av. En større grad av opparbeidelse av disse arealene kan muligens bidra til å redusere kravene til friområder inne i kvartalene. Detaljer og avtaler omkring dette henvises til en utbyggingsavtale med Drammen kommune. Balkonger Balkonger vil bli en viktig del av det private uteareal i et prosjekt som dette. Balkongarealet inngår ikke i de overnevnte utearealer. Vegvesenet går imot at det kan bygges balkonger mot riks- og fylkesveger, det vil si mot Prins Oscars gate og rundkjøringa. Administrasjonen ønsker ikke å være så bastante på dette punkt, men anbefaler at maks. utkraging over byggegrense mot de tilgrensende gater, med Unntak av Strandveien, reduseres til 0,6m, slik praksis er i kvartalsstrukturen ellers i byen. Dette innarbeides med en ny 3.1.5: Det tillates balkonger 3 m over gatenivå mot offentlig gate. Balkongene kan bygges maksimum 0,6m ut over byggegrense mot fortau. Mot Strandveien tillates inntil 1m utkraging over byggegrense. Barn og unge Fylkesmannen har tatt opp spørsmålet om sikring av skoleveien og trafikksikker atkomst til aktuelle lekearealer i nærmiljøet. Den generelle løsning i et bymessig strøk som dette er gater med fortauer. Det er også det vi bygger videre på her. I forbindelse med etterbrukprosjektet for Bragernes rustes nå Prins Oscars gate opp med både bredere fortau og sykkelfelt. Dette ansees som en av de mest direkte "ruter" til Bragernes skole. I tillegg kan øvrige tverrgater benyttes. Skolevegen ansees således tilstrekkelig ivaretatt. Det samme gjelder adkomst for ungdommene til Børresen skole. Til friområdene på utsiden av Strandveien anlegges det kryssingsmuligheter i forlengelsen av tverrgatene (Søren Lemmichs gate, St. Hallvards gate, og Prins Oscars gate). Barnehagebehovet i området er vanskelig å forutse, men kommunens praksis krever barnehage i nye boligområder med mer enn 150 boliger. Selv om det kan bli relativt færre barn her enn i tradisjonelle boligfelt, må bygging av en barnehage påregenes i kvartalet da totalantallet boliger er antydet til Formannskapets vedtak ved førstegangs behandlingen forutsatte dette ivaretatt som en ny rekkefølgebestemmelse 2.2.4: Etter ferdgistillelse av 150 boliger skal behovet for barnehage i bydelen vurderes av Drammen kommune, og barnehage bygges innenfor planområdet dersom det er behov for dette. Miljømessige forhold Foreløpige beregninger viser at de to kvartalene vil kunne bli endel støyutsatt, særlig fra biltrafikken i Strandveien og Prins Oscars gate. Dette innebærer at behovet for støyskjerming, både ute og inne, må ivartas i den videre prosjektering. Miljøvernavdelingen krever at disse kravene er noe nærmere Side 24 av 119

25 Sak 0102/03 spesifiseres ved at aktuelle støyskjerminstiltak nevnes i reguleringsbestemmelsene. Det samme gjelder tiltak for å sikre luftkvaliteten gjennom balansert ventilasjon. Disse forhold foreslås sikret gjennom en endret i reguleringsbestemmelsene: Bebyggelsens innendørs oppholdsrom, og utvendige oppholdsarealer må tilfredsstille støykravene i Miljøverndepartementets rundskriv T 8/79. Aktuelle støyskjermingstilltak kan være både tiltak i fasader, og planløsning, innglassede balkonger, plassering av bygninger for å skjerme, støyskjermer mv. Luftkvaliteten i leilighetene må tilfredsstille kravene i; Forskrift om lokal luftkvalitet. Rekkefølgebestemmelser Både formannskap og Vegkontoret er opptatt av at infrastruktur blir opprustet og ferdigstilt parallelt med den nye utbyggingen. Formannskapet ønsket dette inntatt som en rekkefølgebestemmelse. Det forutsettes avtalt mellom Drammen kommune og utbygger hvordan nødvendig nyetablering og opprusting av infrastuktur, trafikkareal som fortauer og gater skal skje. Ny : Utbyggingsavtale som ivaretar nødvendig opprusting og nybygging av infrastruktur, som fortau, trafikkareal, ledninger i grunn, belysning, med mer, skal foreligge før igangsettingstillatelse gis for første byggetrinn. Ny : Eventuell reduksjon av av kravene til områdelekeplass er avhengig av inngått utbyggingsavtale om opparbeidelse av områdelekeplass på friområdene utenfor planområdet, langs Drammenselva. Alternativ A Plankartet er justert på følgende punker: Adkomsten til bebyggelsen kan skje fra Tomtegata, Søren Lemmichs gate eller St. Hallvards gate. Dette skal vises på plankartet. Byggegrenseavstand mot rundkjøring skal være min. 10m fra kjørebanekant. Maksimalt tillatt byggehøyde mot Prins Oscars gate tilpasses bestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene er endret på følgende punkter: 2.2.4, ny paragraf skal lyde: Etter ferdistillelse av 150 boliger skal behovet for barnehage i bydelen vurderes av Drammen kommune, og barnehage bygges innenfor planområdet dersom det er behov for dette , ny paragraf skal lyde: Utbyggingsavtale som ivaretar nødvendig opprusting og nybygging av infrastruktur, som fortau, trafikkareal,ledninger i grunn, belysning med mer, skal foreligge før igangsettingstillatelse gis for første byggetrinn , ny paragraf skal lyde: Side 25 av 119

26 Sak 0102/03 Eventuell reduksjon av av kravene til områdelekeplass er avhengig av inngått utbyggingsavtale om opparbeidelse av områdelekeplass på friområdene utenfor planområdet, langs Drammenselva endres til: Bebyggelsens innendørs oppholdsrom, og utvendige oppholdsarealer må tilfredsstille støykravene i Miljøverndepartementets rundskriv T 8/79. Aktuelle støyskjermingstilltak kan være både tiltak i fasader, og planløsning, innglassede balkonger, plassering av bygninger for å skjerme, støyskjermer mv. Luftkvaliteten i leilighetene må tilfredsstille kravene i; Forskrift om lokal luftkvalitet , siste setning endres til: Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate , første prikkpunkt får følgende tillegg: Gesimshøyden mot Tomtegata skal ikke overskride cote + 12,5m. 1. etasjes gulv skal ligge maksimum 1 meter overfortau mot Tomtegata , annet prikkpunkt får følgende tillegg: Gesimshøyde mot Søren Lemmichs gate skal ikke overskride cote +12,5m , tredje og fjerde prikkpunkt erstattes med: Bebyggelsen mot Prins Oscars gate skal ikke overstige cote +19m (5 etasjer) , femte prikkpunkt erstattes med: Bebyggelsen sentralt på området, og som har fasade mot Strandveien skal ikke overskride kote +22 (5 etasjer). Fordelingen av bebygd areal (BYA) og fasadehøyder mot Strandveien skal være: Maksimum 50% i 6 etasjer, maksimum 50% i 5 etasjer , endres til: Det tillates balkonger 3 m over gatenivå mot offentlig gate. Balkongene kan bygges maksimum 0,6m ut over byggegrense mot fortau/gate , får følgende tilføyelse:, for bebyggelse som er 5 etasjer eller lavere , får følgende tillegg: Mot Tomtegata skal 4. etasjen deles opp i minst to deler i hvert kvartal, med minst 6 meters avstand. Alternativ B Tilsvarer alternativ A med unntak av følgende punkter: Endring på reguleringsplanen: Fabrikkbygningen på eiendommen Tomtegata 12, som ligger mot Sankt Hallvards gate, beholdes som blandet formål /bevaring av bygning. Endring av reguleringsbestemmelsene: 1.1, underpunkt "Spesialområder" får tilføyd et nytt formål: Blandet formål Bevaring av bygning 3.3 får et nytt underpunkt 3.3.2: Blandet formål Bevaring av bygning Side 26 av 119

27 Sak 0102/ Eksisterende teglbygning på Eiendommen Tomtegata 12, som grenser mot Sankt Hallvards gate skal bevares. Bygningen kan benyttes til formål som ikke er sjenerende for tilgrensende boligeiendommer. Opprusting, modernisering og ombygging skal godkjennes av antikvariske myndigheter , 5. prikkpunkt legges til: Bebyggelsen mot søndre del av Prins Oscars gate skal ikke overstige kote +28 m (8 etasjer). Side 27 av 119

28 Sak 0102/03 VEDLEGG SAMMENDRAG AV INNKOMNE UTTALSER: STATEN Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen (Bilag 32) -Aktuelle støyskjermingstiltak for området skal nevnes i reguleringsbestemmelsene. Vi ber om at det utarbeides en rekkefølgebestemmelse som sier at nødvendige støytiltak skal være gjennomført før brukstillatelse kan gis. -Det må i saken foretas en vurdering av skolevegen, og det må legges vekt på sikre gode løsninger. -Det kan vurderes om det kan være behov for rekkefølgebestemmelser mht. gjennomføring av tiltak tilknyttet skoleveien. -Behovet for trafikksikring av adkomst til aktuelle lekearealer i nærmiljøet må vurderes. -Det bør også utarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer istandsetting av lekarealer samtidig med bebyggelsen. -vektlegging av byggeprosjektets utforming og estetikk må stå helt sentralt i videre detaljplanlegging og vurdering av prosjektet. Statens vegvesen (Bilag 30) -kan ikke se at det inngår rekkefølgekrav i henhold til formannskapets vedtak i reguleringsbestemmelsene -Rekkefølgekrav til ferdigstillelse av infrastruktur og trafikkareal bør omfatte trafikksikker utforming av arealene inn mot FV 23(Prins Oscars gate) og krysset med RV 283 (runkjøringen). -Det bør også omfatte trafikksikker kryssing av Fv 23, da det må forventes betydelig økning i kryssingen av fylkesvegen til forretningsarealene øst for denne. -kan ikke gå inn for at det tillates kjøreadkomst til området fra Strandvegen nærmere rundkjøringen enn 50 m eller direkte fra Fv23, og vil derfor anbefale at planen vises me hovedprinsipp for fellesadkomst, parkering og varelevering fra det sekundære vegnettet. -anbefaler at byggegrense mot hovedvegenettet økes. Ikke mindre enn 10m fra regulert vegkant. -kan ikke gå inn for å tillate ballkonger som angitt i reguleringsbestemmelsene mot riks og fylkesveg. -Det er uklart om støybidraget fra E18 er vurdert -kommunen vil være ansvarlig støymyndighet. -har ikke direkte innsigelser mot planforslaget. FYLKESKOMMUNEN Buskerud fylkeskommune, Regionalavdelingen, Fylkeskonservatoren (Bilag 16, 38, 42) -usannsynlig at det finnes automtisk fredede fortidsminner -Tomtegata 10 og 12 bør være premisslevarandører for utbygging videre. Middels verneverdi for Tomtegata 10 og høy verneverdi for tomtegata 12, da det regnes som sikkert at de kommer med i neste værneplan. -ønsker klare rammer for utforming av fasader -Vannforsyning skal være sjekket ut allerede i plafasen -Dersom det er aktuelt med parkering i kjeller, kan dette reguleres inn allerede nå. -Bensinstasjonen som ligger i Prins Oscars gate er i seg selv støyskapende og det ikke direkte heldig å lokalisere boliger ut mot en slik virksomhet. Her burde det være lokalisert en annen virksomhet som kunne skjerme for det øvrige boligområdet. - 8 etasjer er for høyt i dette området. -Grunnundersøkelser og fundamentering bør også vurderes nærmere i planfasen. KOMMUNEN Helsetjenesten (Bilag 29) -Støyeksponeringen fra Shell stasjonen bør vurderes særskilt -viktig at det i reguleringsplanen foreligger beregninger og evt. tiltaksbeskrivelse mht. lokal luftkvalitet. -må påregnes bruk av balansert ventilasjon -utforming og plasseringa garasjekjeller/-port må vektlegges for å unngå sjenanse. Fraråder sterkt plassering av garasjeprort/innkjøring rett under soverom, spesielt soveromsvindu. Vann og avløp (Bilag 27) -Det lar seg ikke gjøre og flytte pumpestasjonen for avløp innen reguleringsområdet Side 28 av 119

29 Sak 0102/03 -Ledningene i St. Hallvards gate bør vurderes fornyet gjennom en utbyggingsavtale -Det vil bli forlangt full separering av overvann for reguleringsområdet. FORENINGER OG INTERESSE ORGANISASJONER Agape (Bilag 37) -Det er av stor betydning for de enkelte områder at de utformes individuelt med tanke på områdenes særskilte topografi, eksisterende omkringliggende bebyggelse, målgruppe, trafikk, støy, generell infrastruktur osv. -Strukturen kan i sin enkelhet være både frodig og ensartet i arkitektonisk uttrykk, eller den kan være rikt og forskjellig utformet fra et område til et annet. -Vi bør fotsatt satse på mangfoldet, men i ordnete forhold. -Drammen har særegenheter som ikke må overses. -Det presenterte prosjektet har for kompakt bygningsmasse. -Bygningene bør åpne seg mot vannet og at bygningene inne på området utformes med større forskjeller enn de som er vist på tegningene. -blokkene enten kan trappes ned mot veien slik at det kan aanlegges terrasser som beplantes. -For å myke opp enda mer, kan blokkene nærmest Strandveien plasseres med lik avstand fra elvebredden, slik at de danner en buet form, parallell med elvebredden. -Bevaringsverdien til Tomtegate 10 og 12 må vurderes...bygningene bør være premissgivere for området. De gamle bygningene egner seg godt til barnehage. -vi stiller spørsmålet om nye større byggeprosjekter skal ha hvert sitt signalbygg....vi er foreløpig skeptisk til slik byutvikling. -foreslår en maksimumshøyde ut mot rundkjøringen på 6 etasjer. Hvis blokkene mot Strandvegen utformes i en lettere arkitektur, mener vi at en høyde her på maksimalt 5 etasjer kan aksepteres. Mot Søren Lemmichs gate og Tomt egata 3 etasjer. -ventilasjonsanlegg og heissjakter bør planlegges på en slik måte at de verken skjemmer bygningene i seg selv eller utsikten for naboene. -Støy fra ventilasjonsaggregater i forhold til naboer må hensyntas. NÆRINGSLIVET Buskerud Kraftnett (Bilag 33) -På grunn av utbyggingens omfang, må vi sannsynligvis ha plass til to nye nettstasjoner Elektrisk Produksjon as (Bilag 15) -det kan komme til å oppstå konflikter med bakgrunn i den virksomhet som bedrives fra vårt område. -ny reguleringsplan må ikke under noen omstendighet begrense bedriftens mulighet til videre drift og utvikling. Renovasjonsselskapet for Drammensregionene IKS (Bilag 40) -Viser til renovasjonsforskrifter -Påpeker evt. behov for returpunkt PRIVATE Gunnar A Lindaas (Bilag 28) -kravet om kvalitet må legges inn som førende premiss -utnyttingsgraden er urimelig høy, et forhold som vil gi den foreslåtte bebyggelse et knugende preg og derved utrivelig bomiljø. -de viste lamellblokker vinkelrett på elva virker som et riktig grep...avstanden mellom blokkene blir kun 18 meter. Med en byggehøyde på 18 meter dannes trange slukter. Antall lameller bør i hvert fall reduseres med en. -Den feil som ble begått ved Hotvedt utbyggingen må ikke gjentas. Derfor må det ikke tillates oppført blokkbebyggelse langs Tomtegata. - Et selsomt element kalt "signalbygg" på 8 etsjer vist i områdets sørsøstre hjørne virker totalt fremmed i planområdet og bør bli erstattet av et mer stedstilpasset bygg. St Hallards gate 5, Erik Skullerud (Bilag 36, 26) -Påpeker at de oppgitte kotehøyder kan gi en ekstra etasje i forhold til det som er angitt på planen Side 29 av 119

30 Sak 0102/03 -Malplasserte høyhus, svært høy utnyttelsesgrad og nybygg der vi ikke kunne se det minste tegne til ta hensyn til sine omgivelser. St. Hallvardsgate 5, Styret (Bilag 35, 25) -3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasjer bør følges for hele prosjektet -fasaden mot Tomtegata bør varieres mellom 4 og 2 etasjer for å slippe litt lys og utsikt gjennom til oss som allerede bor her. -Det må sørges for at utbygger bygger nok parkeringsplasser på eget område. -Gjeldende regulerings sier 2 etasjer. Den nye reguleringsplanen redusrerer bokvaliteten for et stort antall beboere. Tomtegata 10, Rigmor Engbom Hansen (Bilag 34) -Har felles vegg med nabo (utbygger). Dette må tas hensynt til ved riving. Gjentående bygning må ikke forringes. -Unødig sjenanse må unngås i byggeperioden. -Det må tas bilder og undersøkelser av grunnmur og grunnforhold før og etter byggeperioden, aht. dokumnetasjon -Ønsker å bli holdt løpende orientert om byggeprosessen. Tomtegaten 17/Prins Oscars have (Bilag 31) -Den ønskede utnyttingsgrad av området og høyde må reduseres -langsgående bebyggelse mto Tomtegaten må deles opp i mindre enheter eller dreies 90 grader slik at bakenforliggende bebyggelse får luft og utsyn. -Trafikkforholdene og parkering må løses i et allerede belastet ormåde. Gnr.113, Bnr. 1090, 1091, Ole Thoresen (Bilag 14) -Påpeker eierrettigheter i Drammenselva, og retten til å utnytte elvekanten til anlegg av båtplasser, marina, fiskeplasser og badeplasser. -Påpeker rettigheter i fob.eventuell privat deltagelse av Byggholt i utbygging av elvefronten. Side 30 av 119

31 Sak 0103/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0103/03 Saksbeh. Berit Åsnes Arkivsaksnr. 00/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0103/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /02 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker VANNVERKSDAMMEN, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET OG BYSTYRET: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan med bestemmelser for Vannverksdammen, sist datert vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør Side 31 av 119

32 Sak 0103/03 Saksutredning: SAMMENDRAG Byggholt AS har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Vannverksdammen som innebærer utbygging av 203 nye boliger, barnehage samt offentlig friområde rundt Vannverksdammen. Protest fra beboerne i Seterveien 8 20 er ikke tatt til følge. De krever at boligutbygging på Vannverksdammen må avventes inntil støyforholdene utenfor egne boliger er løst. Planforslaget er omarbeidet etter det offentlige ettersynet når det gjelder forskyvning av skiløype, redusert utfylling i Vannverksdammen, bevaring av kulturminne i Of1, økning av BYA, mulighet for støyskjerm i friluftsområde Sfr1 og Sfr2, bestemmelse om automatisk fredede kulturminner, manglende frisiktsone, samt rekkefølgebestemmelse om atkomst og turvei til Konnerud Gruber, bussholdeplasser og sikring av to skjerp. Reguleringsplanen med bestemmelser anbefales vedtatt. HENSIKT Å tilrettelegge for utbygging av 203 nye boliger samt barnehage med tilhørende anlegg og offentlig friområde rundt Vannverksdammen gjennom å sluttbehandle reguleringsplan for Vannverksdammen. BAKGRUNN Reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanens arealdel (vedtatt 17. juni 2003), der planområdet er vist som utbyggingsområde for boliger, samt landbruks-, natur- og friluftsområde. FAKTA Planbeskrivelse Byggholt AS har fått utarbeidet reguleringsplan med bestemmelser for Vannverksdammen, sist datert Området omfatter Johanne Margrete Bjerknes eiendom og kommunal eiendom og planområdet er totalt ca. 300 daa. Byggeområdet med tilhørende anlegg omfatter ca. 190 daa og det reguleres til 203 boliger (frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse samt konsentrert bebyggelse) og allmennyttig barnehage, offentlige trafikkområder, felles lekeområder samt spesialområder for friluftsområde, returpunkt miljøavfall og vann- og avløpsanlegg. Forøvrig reguleres det til offentlig friområde rundt Vannverksdammen, ca 90 daa og skogbruksområde helt vest i planområdet, ca. 20 daa. I friområdet er et kulturminne (steingjerde) regulert til spesialområde - bevaring av anlegg. Det er utformet rekkefølgebestemmelser om skolekapasitet, gjennomføring av nødvendige sikringstiltak for Vannverksdammen, opparbeidelse av ny kjøreatkomst og turvei til Konnerud Gruber ved stenging av dagens atkomst, sikring av to skjerp sør for planområdet og opparbeidelse av bussholdeplasser, samt opparbeidelse av lekearealer til hvert byggetrinn. Boligutbyggingen skal skje innenfor Konnerudkvoten på 25 boliger pr. år. Side 32 av 119

33 Sak 0103/03 For øvrige fakta vises det til reguleringsplanen med bestemmelser datert samt planbeskrivelsen datert som er vedlagt. Offentlig ettersyn Forslag til reguleringsplan med bestemmelser datert var lagt ut til offentlig ettersyn på delegert fullmakt i perioden Pga kulturminnemyndighetens behov for befaring på barmark innkom høringsuttalelsen derfra Det er utarbeidet et sammendrag av innkomne høringsuttalelser med administrasjonen kommentarer som er vedlagt. Det er ikke fremmet innsigelse fra regionale myndigheter til planforslaget. Naboskapet i Seterveien 8 20 har protestert på reguleringsplanen pga økt trafikkstøy utenfor egne boliger. Reguleringsplanen og planbestemmelsene er omarbeidet for å ta hensyn til noen av de innkomne høringsuttalelsene. De konkrete endringen som er foretatt framgår av sammendrag av høringsuttalelsene og gjelder forskyvning av skiløype, redusert utfylling i Vannverksdammen, bevaring av kulturminne i Of1 (steingjerde), økning av BYA for å ivareta parkering på bakkeplan, mulighet for å plassere støyskjerm i friluftsområde Sfr1 og Sfr2, bestemmelse om automatisk fredede kulturminner, manglende frisiktsone, samt rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av bussholdeplasser og sikring av to skjerp sør for planområdet. I tillegg er det utarbeidet rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av bilatkomst og turvei til Konnerud Gruber Planforslaget er ikke behandlet i Konnerud bydelskomité, da den ble nedlagt før dette var aktuelt. Barnerepresentanten har fått planforslaget til uttalelse og har ikke kommet med merknader i det offentlige ettersynet. VURDERING Overordnet plangrunnlag og planavgrensning Området som reguleres for utbygging er i størrelse sammenfallende med det som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til byggeområde. Reguleringsgrensene er justert for å ta hensyn til topografien i området, samt tilgrensende reguleringsplan for "Vaskeriet", Konnerud Gruber. Tilpasning til terrenget Planområdet er fallende fra Hagbart Kyllands vei og ned mot byen. Planområdet er nordvendt og det er utarbeidet ulike temakart om terrengform, høydelag, helning, ekspansjon, sol/skygge og landskap som grunnlag for plassering av veier, bebyggelse, lekeareal, skiløype og grøntdrag. Prinsippet for veiføringen i området er at samleveien Tk1 faller fra Hagbart Kyllandsvei og til rundkjøringen nederst i planområdet. Høydeforskjellen i området tas av samleveien og denne har fortau. Boligveiene følger terrenget horisontalt i større grad. Bebyggelsen består av frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og konsentrert bebyggelse (terrassert bebyggelse). Bebyggelsens høyde er styrt av høyde på gesims og det gis rom for 2 til 3 etasjer. Høydene er vurdert å være tilpasset en småskala og tett bebyggelse i skrånende terreng og det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om terrengtilpasning av bebyggelsen. De grønne områdene Side 33 av 119

34 Sak 0103/03 Det grønne og hensynet til det allmenne friluftslivet er ivaretatt gjennom at området rundt Vannverksdammen er regulert til offentlig friområde og det er regulert skiløype gjennom planområdet. For de ulike byggetrinnene er det regulert lekeplasser og det er satt krav til opparbeidelse. De øvrige grønne områdene er regulert til henholdsvis felles lekeareal, friluftsområder eller skogbruk. Det er lagt vekt på å ta vare på grønne korridorer gjennom planområdet. Trafikksikkerhet Trafikksikkerheten i planområdet er ivaretatt gjennom fortau langs samleveien Tk1. Boligveiene har ikke fortau og da er trafikksikkerheten ivaretatt gjennom å begrense antall boligenheter langs hver boligvei til maksimalt 50 i tråd med kommunens gatenorm. Regulert veibredde på boliggatene er 8,0 m som gir plass til 3,5 m kjørebanebredde, 0,5 m skulder på hver side og 1,75 m vedlikeholdsareal på hver side. Skulderen er forutsatt å ha bæreevne tilsvarende kjørebanen og gir rom for at en personbil kan passere renovasjonsbilen/brøytebilen. Kjørebanebredden på 3,5 m er relativt smal og medfører at billister holder lav hastighet. Det er ikke regulert inn humper. Det forutsettes at dette skal være unødvendig. Skoleveien fra planområdet og til Hallermoen skole vil foregå med kryssing av Hagbart Kyllands vei i etablert undergang i forlengelsen av Os3 via eksisterende småveier og på eksisterende gangbru over Konnerudgata. Trafikkstøy Trafikkstøy for planområdet er ivaretatt i reguleringsplanen gjennom reguleringsbestemmelse om støybeskyttelse av utearealer og bebyggelse som overskrider de laveste grenseverdier i Miljøverndepartementets retningslinjer gitt i rundskriv T-8/79. Det er foretatt støyberegning for nabobebyggelse til planområdet. Eksisterende bebyggelsen langs Hagbart Kyllands vei vil etter boligutbygging på Vannverksdammen fremdeles ha støy på fasaden som ligger under 55 db(a). 55 db(a) er de laveste grenseverdiene for ny bebyggelse. Bebyggelsen langs Konnerudgata (Seterveien 8 20) vil etter boligutbygging på Vannverksdammen fremdeles ha støy på fasaden over 60 db(a) som er de høyeste grenseverdiene for ny bebyggelse. Støynivået på fasaden til disse boligene er beregnet til å øke med 0,4 db(a) og vil være i størrelsesorden 68,3 db(a) etter boligutbygging på Vannverksdammen. Dette er under 70 db(a) som er den trafikkstøyen på fasade som utløser krav om at eier av veien må støybeskytte eksisterende boliger langs eksisterende veier. Eier av Konnerudgata er Buskerud fylkeskommune. Beboerne langs Konnerudgata (Seterveien 8 20) har protestert på reguleringsplanforslaget og krever at trafikkstøy utenfor egne boliger blir løst før boligutbygging på Vannverksdammen tillates. Administrasjonen foreslår at dette ikke tas til følge. Støyøkningen er liten. All ny boligbygging på Konnerud vil påføre eksisterende boliger langs Konnerudgata noe økt støybelastning. Utbygging av Vannverksdammen og på Konnerud forøvrig skal skje innenfor Konnerudkvoten. Dette er en faktor som medfører at støyøkningen utenfor eksisterende boliger langs Konnerudgata ikke vil bli stor. Det vil bli behov for å sette krav om støyskjerming for eksisterende boliger langs Konnerudgata for videre boligbygging på Konnerud, når denne boligbyggingen medfører at støyen overstiger grenseverdien i opprydningsforskriften (tilsvarende 70 dba på fasade). Side 34 av 119

35 Side 35 av 119 Sak 0103/03

36 Sak 0103/03 Kommunale investeringer og tjenester som reguleringsplanen utløser Reguleringsplanen utløser behov for opparbeidelse og drift av skiløype og badeplass, samt drift av veier, vann- og avløpsanlegg, returpunkt og ballplass. Reguleringsplanen vil også utløse behov for skoleplass for totalt 100 barn i grunnskolealder og barnehageplass for 40 barn i barnehagealder (80 % dekning). Det er innarbeidet rekkefølgebestemmelse om skolekapasitet. Det er ikke innarbeidet rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av barnehage. Det er nylig ferdigstilt 2 nye barnehager på Konnerud og begge driftes av private. Uavhengig av reguleringsplanen er det behov for å gjøre demningen i Vannverksdammen bruddsikker. Dette er utbedringer som Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) pålegger dameiere av hensyn til bebyggelse og anlegg nedstrøms demningen. For å gjøre Vannverksdammen og området rundt attraktivt for ny boligbebyggelse i området, er det også behov for sikringstiltak i forhold til fare for fall fra topp demning til vann/isflate og til bakken. Utbyggingsavtale Administrasjonen er i forhandlinger med Byggholt AS om en utbyggingsavtale jf. rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen vil bli lagt fram til politisk behandling i egen sak etter reguleringsplanvedtak. ANBEFALING Reguleringsplan med bestemmelser for Vannverksdammen vedtas. Protest fra beboerne i Seterveien 8 20 tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart. 2. Reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser datert Reguleringsplankart nedfotografert i A4 svart/hvitt. Reguleringsplankartet i farger nedfotografert i A3 til formannskapet medlemmer. Reguleringsplankart i farger i målestokk 1:1000 til gruppelederne i bystyret. 3. Planbeskrivelse datert Støyrapport datert Sammendrag av høringsuttalelser fra det offentlige ettersynet. 6. Bilagsliste. Side 36 av 119

37 Sak 0104/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0104/03 Saksbeh. Berit Åsnes Arkivsaksnr. 99/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0104/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /03 Bystyret /03 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /02 Austad/Fjell bydelskomite /02 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /02 Austad/Fjell bydelskomite /01 Austad/Fjell bydelskomite /01 Austad/Fjell bydelskomite /00 Austad/Fjell bydelskomite UTSATT SAK - NÆRBYVEIEN BOLIGOMRÅDE, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET OG BYSTYRET: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Nærbyveien boligområde med bestemmelser sist datert vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør Side 37 av 119

38 Sak 0104/03 Saksutredning: SAMMENDRAG Semb Eiendomsutvikling AS har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for Nærbyveien boligområdet som innebærer utbygging av 29 nye boligenheter, hvorav 28 har atkomst fra Nærbyveien. Nærbyveien foreslås regulert til offentlig vei. Reguleringsplanen foreslås vedtatt. Innsigelse fra Statens vegvesen er imøtekommet. Uttalelsen fra Austad/Fjell bydelskomité er ikke tatt til følge. Protester fra naboer og beboere er ikke tatt til følge. HENSIKT Å tilrettelegge for 29 nye boligenheter gjennom å sluttbehandle reguleringsplanen for Nærbyveien boligområde. BAKGRUNN Fylkesmannen i Buskerud ga i brev datert medhold til naboklager knyttet til byggetillatelse til 8 boligenheter i Nærbyveien. Fylkesmannen avklarte at det måtte utarbeides reguleringsplan før videre boligbygging i Nærbyveien kunne skje, og hele Nærbyveien måtte sees i sammenheng. Oppstart og innspill til reguleringsplanarbeidet har vært behandlet i Austad/Fjell bydelskomité , og I tillegg har bydelskomitéen uttalt seg til planforslaget og Uttalelsene er vedlagt. Bystyret gjorde vedtak i møte mot 1 stemme om at saken utsettes. Det gås en ny runde i administrasjonen og tidligere framsatte forslag følger saken. Rådmannen har på bakgrunn av utsettelsesvedtaket og ordskiftet i bystyret utarbeidet et notat om tilleggsopplysninger som er vedlagt. Barnerepresentanten har også utarbeidet et notat som er vedlagt. I rådmannens notat redegjøres det for de ulike framsatte forslag og hvilke vedtak bystyret kan gjøre for å imøtekomme det enkelte forslaget og hvilke konsekvenser dette har. Videre er fakta, vurdering og anbefaling ikke endret i forhold til saksframlegget som var fremmet til bystyrets møte , bystyresak 58/03. FAKTA Planbeskrivelse Semb Eiendomsutvikling AS har fått utarbeidet reguleringsplan med bestemmelser for Nærbyveien boligområde, sist datert Det vises til disse plandokumentene, samt planbeskrivelsen datert som er vedlagt. Overordnet plangrunnlag og planavgrensning Forslag til reguleringsplan er i tråd med kommuneplanens arealdel, der området er vist som eksisterende boligområde med tilhørende anlegg. Reguleringsplanen omfatter en fortetting med 29 Side 38 av 119

39 Sak 0104/03 boligenheter i et eksisterende boligområde hvorav 28 boligenheter har atkomst fra Nærbyveien og 1 boligenhet har atkomst fra Finnerudveien. Planområdet er på 25 mål og avgrensingen er vist på reguleringsplankartet. Fylkesmannen anbefalte i klageavgjørelsen datert at hele området langs Nærbyveien skulle reguleres. Dette er ikke fulgt opp fordi Statens vegvesen har motsatt seg regulering til bolig videre innover Nærbyveien. Regulering av den sørligste delen langs Nærbyveien kommer i konflikt med eksisterende reguleringsplan for utvidelsen av E18 i Kobbervikdalen, stadfestet Reguleringsgrensen mot sør er derfor ved utgangen av tunnelen for eksisterende og planlagt E18 i Kobbervikdalen. Offentlig ettersyn Forslag til reguleringsplan med bestemmelser datert var til offentlig ettersyn i perioden Sammendrag av høringsuttalelsene med administrasjonens kommentarer er vedlagt. Austad/Fjell bydelskomité uttalte seg til planforslaget under det offentlige ettersynet i møte , sak 45/02. Uttalelsen er vedlagt sammen med uttalelsen forut for det offentlige ettersynet fra møtet , sak 31/02. Statens vegvesen fremmet innsigelse. Reguleringsplanen og planbestemmelsene er omarbeidet for å ta hensyn til innsigelsen og noen av de innkomne høringsuttalelsene. Barnerepresentanten har ikke kommet med uttalelse i det offentlige ettersynet. VURDERING Veistandard Et vesentlig spørsmål for videre boligbebyggelse langs Nærbyveien har vært veistandard i forhold til trafikkbelastning. I kommunens vedtatte gatenorm kan det etableres boliggate med 3,5 m kjørebanebredde og uten fortau, så lenge antall boligenheter ikke overstiger 50. Samlet reguleringsbredde for en slik gate er 7,0 m, mens med 4 m kjørebanebredde blir samlet reguleringsbredde 7,5 m. Skuldre, grøfter og snøopplag kommer i tillegg til kjørebanebredde. Administrasjonen har, etter vedtak i Austad/Fjell bydelkomité om at grøfteareal skulle legges i rør, funnet grunn til å endre reguleringen av veiarealet. Nå angis veiarealet samlet på plankartet uten avmerking av skuldre, grøfter og snøopplag. I reguleringsbestemmelsene vises det til at kommunens gatenorm skal legges til grunn for utforming av Nærbyveien så langt det lar seg gjøre innenfor avsatt veiareal. Den detaljerte utforming av skuldre og grøfter må gjøres i byggeprosjektet og på en slik måte at drenering av veien sikres på en forsvarlig måte. Regulert bredde på Nærbyveien mellom Kleivene og fram til Nærbyveien 6 og 8 er 9,25 m og gir plass til fortau, skulder og snøopplag i henhold til kommunens gatenorm. I resten av Nærbyveien gir ikke reguleringsbredden plass til fortau og dette begrenser antall nye boligenheter som kan etableres her. Det er i dag 19 eksisterende boligenheter langs denne delen av Nærbyveien, slik at det i henhold til kommunens gatenorm er rom for 31 nye boligenheter. Denne reguleringsplanen gir rom for Side 39 av 119

40 Sak 0104/03 maksimalt 28 nye boligenheter med atkomst til Nærbyveien fordelt med 8 boligenheter på B1 og 20 boligenheter på B2. Regulert bredde på Nærbyveien forbi B1 og B2 er 7,5 m og er uten fortau og er i henhold til kommunens gatenorm for boliggate med opp til 50 boligenheter. På strekningen mellom Nærbyveien 6 og 8 og de nye boligområdene har administrasjonen akseptert ulike kompromisser for å ta hensyn til de eksisterende boligeiernes ønske om at regulert vei (kjørebane +skulder + grøft + snøopplag) ikke skal gå inn på egne eiendommer. Forslagstiller har hatt møter med disse grunneierne. Det forhandles også med eieren av Nærbyveien 16 både om kjøp av grunn til skulder/grøft og avtale om snøopplag på eiendommen. På strekningen varierer veibredden fra 7 m til 6 m og er på det smaleste mellom Nærbyveien 16 og 21, noe som vil innebære kompromisser når det gjelder bredder til skulder, grøfter og snøopplag. Administrasjonen har dermed ikke tatt til følge uttalelsen fra Austad/Fjell bydelskomité fra møte der det kreves regulert fortau langs hele Nærbyveien og der veibreddene mellom B1 og B2 kreves økt. Veibreddene er i hovedsak i tråd med gatenormen når videre boligutbygging begrenses til maksimalt 31 nye boligenheter. Men administrasjonen har også akseptert en samlet veibredde som er smalere enn gatenormen forbi eksisterende boligbebyggelse, slik at ekspropriasjon fra eksisterende boligeiere langs Nærbyveien unngås. Byggegrenser og byggehøyder Innsigelsen fra Statens vegvesen om at byggegrensen til E18 må være 50 m fra den frie veibanen på E18 er imøtekommet. Boligområde B1 ligger i et eksisterende steinbrudd. Naboene vest for B1 har protestert mot byggehøydene her og bydelskomitéen har krevd at mønehøyden ikke skal overstige toppen av steinbruddet. Dette er ikke imøtekommet. Administrasjonen har funnet det akseptabelt at reguleringsplanen er utformet slik at den gir mulighet for å realisere en utbygging som i stor grad samsvarer med den byggetillatelsen kommunen ga for B1 i 1998 når det gjelder byggehøyder og antall boligenheter. Før utbygging av B1 må det søkes om ny byggetillatelse med grunnlag i den vedtatte reguleringsplanen. Det er satt krav til maksimale kotehøyder for gesims på 68,2 m.o.h. og for møne på 71,2 m.o.h.. Innenfor disse maksimale byggehøydene er det videre satt krav om at maksimal gjennomsnittlig gesims skal være 9 m over ferdig planert terreng der det kan etableres garasjekjeller og for øvrig 6 m over ferdig planert terreng. Takvinkel er maksimalt 22 grader. Det vises til vedlagte illustrasjoner. Dette innebærer en bebyggelse på makismalt 3 etasjer, men den nye boligbebyggelsen vil i forhold til naboboliger mot vest framstå som om høyden maksimalt er på 1 etasje over steinbruddskanten pga høydeforskjellene i terrenget. Dette er høyder som må påregnes når det skal fortettes i boligstrøk. Byggegrensene er satt slik at det er 8 m eller mer mellom eksisterende og ny boligbebyggelse. Side 40 av 119

41 Sak 0104/03 For B2 er utfordringen å få til bilatkomst og gode solrike uteområder i det bratte østvendte terrenget mellom Nærbyveien og jernbanen. Området er flateregulert med krav om bebyggelsesplan og at bebyggelsen skal tilpasset terrenget og ha karakter av terrassert bebyggelse. Det er derfor satt rammer for bebyggelsen når det gjelder type bebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse eller terrassehus), høyder med maksimal gjennomsnittlig gesims på 9 m over ferdig planert terreng, antall nye boligenheter (20), at bebyggelsen skal ha solinnfall fra sør/og eller vest og at boliger med ensidig fasade i sektoren nordvest til nordøst ikke tillates. Kulturminner Eksisterende bolig i Nærbyveien 25 ("det tidligere hovedbølet") foreslås revet sammen med to mindre uthus. Eksisterende bolig har en viss historisk verdi, men er ikke vurdert som verneverdig. Fylkeskommunal kulturminnemyndighet har befart området og har ikke funnet kulturminner fra forhistorisk eller nyere tid. Reguleringsbestemmelse om automatisk fredete kulturminner er innarbeidet slik det er bedt om. Trafikksikkerhet Når det gjelder ivaretakelse av trafikksikkerheten i Nærbyveien er antall nye boligenheter begrenset, slik at totalt antall boligenheter ikke overstiger 50 på den strekningen av Nærbyveien som ikke får fortau. Dette er kravet i gatenormen for boliggater uten fortau. Det vil bli etablert humper i Nærbyveien for å sikre at fartsgrensen på 30 km/t overholdes og det er regulert fortau fra Kleivene og opp forbi avkjørselen til Nærbyveien 6 og 8, fordi veien her er for bratt til etablering av humper. Lekeplasser og friområder Det er regulert nærlekeplass på eksisterende friområde mellom Finnerudveien og Nærbyveien og det er i reguleringsbestemmelsene forutsatt at det skal etableres solrik lekeplass på minimum 100 m2 både i B1 og B2. Størrelsen på lekeplassene i B1 og B2 er i tråd med kommunens bygningsvedtekter. Det er videre regulert friområder på kommunal grunn (F2) som har atkomst fra Nærbyveien og som vil være tilgjengelig for lek. Krav fra Jernbaneverket og Fylkesmannens miljøvernavdeling om at det skal etableres sikringsgjerde mot jernbanen i F2 er imøtekommet. Krav fra Austad/Fjell bydelskomité om større lekeplasser er ikke imøtekommet. Nærbyveien 19 vil ha felles atkomst med atkomsten til friområde F2 og denne rettigheten vil bli tinglyst. Protesten fra Nærbyveien 19 er ikke imøtekommet. Ørka 22 sikres også atkomst fra Ørka gjennom F2 til sin eiendom. Atkomsten skal være tilgjengelig for allmennheten. Støy og luftforurensing Beregning av støy og luftforurensing er foretatt og nødvendige tiltak innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Innsigelsen fra Statens vegvesen er imøtekommet ved at støyskjermen som var vist i B2 er tatt ut av reguleringsplanen og det er innarbeidet en reguleringsbestemmelse om at nødvendige støytiltak skal utformes i forbindelse med bebyggelsesplanen for B2. Utbyggingsavtale Side 41 av 119

42 Sak 0104/03 Administrasjonen er i forhandlinger med Semb Eiendomsutvikling AS om en utbyggingsavtale om vei, vann, avløp, friområder og trafikksikkerhetstiltak. Utbyggingsavtalen vil avklare fordeling av kostnader mellom kommunen og utbygger og kommunal overtakelse av ulike anlegg. Utbyggingsavtalen vil bli lagt fram til politisk behandling i egen sak etter reguleringsplanvedtak. ANBEFALING Administrasjonen foreslår at reguleringsplanen med bestemmelser for Nærbyveien boligområde vedtas. Innsigelse fra Statens vegvesen om byggegrense på 50 m og utforming av støytiltak tas til følge. Uttalelse fra Austad/Fjell bydelskomité om krav til fortau langs hele Nærbyveien, økte veibredder mellom B1 og B2, begrensning på byggehøyder for B1 og større lekeplasser, samt protester fra naboer og beboere tas ikke til følge. Vedlegg: 0. Notat fra rådmannen: "Tilleggsopplysninger til utsatt bystyresak 58/02 Nærbyveien boligområde, reguleringsplan sluttbehandling" og notat fra barnerepresentanten: "Nærbyveien, reguleringsplan for boligområde, del av 111/505 med tilstøtende arealer barnerepresentantens befatning med saken". 1. Oversiktskart. 2. Reguleringsplan og reguleringsbestemmelser sist datert Reguleringsplankart nedfotografert til s/h A4 (Kart i farger nedfotografert til A3 (målestokk 1:1000) er vedlagt til formannskapets medlemmer og gruppelederne i bystyret) 3. Planbeskrivelse datert Sammendrag av høringsuttalelser. 5. Snitt-tegninger som viser bebyggelsens høyde på B1 i forhold til naboboliger i vest. 6. Møtebok fra Austad/Fjell bydelskomité og Møtebok fra formannskapet og bystyret Brev fra Fylkesmannen i Buskerud datert klageavgjørelse Nærbyveien Bilagsliste. Utrykte vedlegg: 1. Reguleringsplankartet i målestokk 1:500. Side 42 av 119

43 Sak 0105/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0105/03 Saksbeh. Arne Enger Arkivsaksnr. 03/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0105/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /03 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker. PRINS OSCARS GATE 16, REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet / Driftsstyret for økonomi og plansaker/ Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Prins Oscars gate 16, Alternativ 2, med bestemmelser sist rettet , vedtas. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør Side 43 av 119

44 Sak 0105/03 Saksutredning: SAMMENDRAG Arkitektene Halvorsen & Reine har på vegne av grunneier lagt fram forslag til reguleringsplan for eiendommen Prins Oscars gate 16. Planforslaget legger tilrette for en utbygging av leiligheter på den lavest liggende del av tomta, ned mot bebyggelsen langs Engene. Den gamle herskapsvillaen forslås regulert til spesialområde bevaring. Planene er administrativt behandlet, og har vært ute til offentlig ettersyn. Etter det offentlige ettersynet er det foretatt noen justeringer på punkter det er enighet om, men fortsatt gjenstår det tre vesentlige punkter; det er spørsmålet om byggeavstand til nabogrense i syd, nedtrapping av bebyggelsen mot Prins Oscars gate, og parkeringsdekningen. Forslagstiller fastholder sitt opprinnelige forslag (Alternativ 1) på disse punkter. Administrasjonen anbefaler et bearbeidet forslag av planen (Alternativ 2). Fakta: PLANFORSLAGET Planlegger har utarbeidet en planbeskrivelse for området (Vedlegg 5) i henhold til den mal som Byplan nå har tatt ibruk. Hovedpunktene i denne er: Eiendommens areal 12,3 da. 3,42 da, på en flate "nederst" i hagen avsettes til nybygging, med en maks. BYA (bebygd areal) på 45%. Den gamle herskapsvillaen med hage (8,82 da.) reguleres til spesialområde bevaring Villaens nåværende form ble gitt bebyggelsen på 1920 tallet, av den anerkjente arkitekten Arnstein Arneberg. Lite av eksisterende beplantning blir berørt. Randvegetasjon søkes bevart mot syd. Terrengfallet på langs av tomta meter. Nybyggingen holdes under sikten fra villaen (cote +20) Det foreslås bygget leiligheter i en 3 etasjes blokkbebyggelse, med parkeringskjeller under. Blokkbebyggelsen foreslås oppdelt med minst 2 siktakser (dvs. et mellomrom mellom 3 bygninger). PARKERINGSKRAVET ØNSKES REDUSERT Området ligger rett over grensen (Prins Oscars gate) til "ytre sone" i henhold til parkeringsvedtektene for Drammen komune, vedtatt av bystyre Det søkes om at kravene for indre sone skal gjelde for bebyggelsen, slik at parkeringskravene blir redusert. Det argumenteres med nærhet til sonegrensen, nærhet til off. kommunikasjon, nærhet til sentrum og CC, og at sentrumsbeboere erfaringsmessig har færre biler. (Vedlegg 6) UTTALELSER Det er kommet endel uttalelser på planforslaget (Vedlegg 2), som særlig går på: Avstand til nabogrense Byggehøyder Utforming Bevaring av vegetasjon og grønne arealer. Side 44 av 119

45 Sak 0105/03 Vurdering. HERSKAPSBOLIGEN MED EN ROMSLIG PARK BEVARES Planen legger opp til bevaring av herskapsboligen og den vesentligste delen av den tilhørende park. Dette ansees som meget positivt både i seg selv, og i forhold til omgivelsene. Det er fortsatt så mye igjen av parken at administrasjonen kan akseptere den utbredelsen som byggeområdet har fått (30m fra grense i syd). Herskapsboligen forutsettes bevart som den er, iallefall utvendig. Vesentlige utvidelser eller utbygginger kan ikke påregnes godkjent. Det vil kunne tillates mindre til-/utbygging av garasje, stall eller andre tilhørende anlegg. TOMTEUTNYTTELSEN Maksimalt bebygd areal på tomta (BYA) (over kjelleretasjen) er satt til 45%. Det vil si at snaut halvparten av tomta kan få bebyggelse oppå seg. En antydet bebyggelse med boliger på en eiendom på 3,4 da. synes som en høy utnyttelse. Det endelige antall leiligheter vil først bli fastlagt når et detaljprosjekt foreligger, og vedtektenes krav til parkering og utomhusarealer for voksne og barn er ivaretatt. Det forhold at en så stor del av tomta forøvrig reguleres til spesialområde bevaring taler til prosjektets fordel, men så lenge utbyggingsprosjektet skal fungeres helt adskilt del fra det øvrige parkarealet må det også legges opp til et tilfredsstillende boligmiljø isolert sett for den nye bebyggelsen. Det legges opp til mulighet for parkeringskjeller under prosjektet. Dette stiller spesielle krav til oppbygging og utforming av de felles utomhusarealene, for å unngå et preg av et ødslig "betonglandskap" som slike parkeringsdekker har lett for å gi. Med tilstrekkelig jord i forkant og oppå kan gode resultater oppnås. Reguleringsbestemmelsene har krav om at utomhusarealene skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan. BYGGHØYDE/BYGGEGRENSE Det foreslås en bebyggelse i 3 etasjer, oppå en kjelleretasje for parkering, Maksimal kotehøyde er satt til +20. Det vil si ca 1 meter over eksisterende terreng foran hovedvillaen. Høydeforholdet synes således uproblematisk i forhold til denne, både på grunn av terrengfallet og på grunn av avstanden. Naboer i syd og øst har protestert på bebyggelsens høyde. Det er administrasjonens syn at det er bebyggelsen langs Engene som særlig blir berørt av byggehøyden. Dette fordi de har sine private uteareal på nordsiden av sine eiendommer opp mot nabogrensen, og fordi terrengfallet forsterker høydeforskjellen ytterligere. Med en bygningsmasse på 3 etasjer oppå en opphøyet kjeller vil dette kunne gi en "knugende" og dominerende virkning, og gi stor grad av innkikk i de private gårdsrommene. Den korte avstanden til byggegrensen (5 m) bidrar ytterligere til dette. Verst vil det bli for eiendommen Prins Oscars gate 10, som er bebygd helt i eiendomsgrensen, og som også har vinduer mot nord på deler av fasaden som ligger bare 3 meter fra grensen. Fylkeskonservatoren påpeker prosjektets forhold til Prins Oscars gate, og de høyder som dominerer der. Mot Prins Oscars gate er tomtas laveste punkt, og det ligger her godt tilrette for innkjøring til en parkeringskjeller. Dette innebærer at parkeringskjelleren kommer over gatenivå. Totalhøyden vil da kunne bli 4 etasjer over terreng i det sydvestlige hjørnet, som også blir det mest fremtredende sett sydfra i Prins Oscars gate. Side 45 av 119

46 Sak 0105/03 Det er administrasjonens vurdering at bebyggelsen må trekkes lenger mot nord enn byggegensene nå legger opp til, for å dempe inntykket av høyden for naboene i syd. Det foreslås minimum 2 meter, som økes til 4 meter mot Prins Oscars gate 10, som ligger nærmes nabogrensen. Dette gir en byggegrense avstand på henholdsvis 7 og 9 meter. Dette kan gjerne kompenseres med å flytte den nordlige grensen tilsvarende, slik at avstanden mot eiendomsgrensen der blir mindre. Avstand til kjelleretasjen økes tilsvarende, slik at minimumsavstand blir 4 meter fra nabogrense, mot foreslått 2m. Bebyggelsens høyde reduseres mot Prins Oscars gate, og bak Prins Oscars gate 10 til cote +17, og bebyggelsen utformes med særlig hensyn til virkningen i Prins Oscars gate. Utbygger går imot disse endringene (Bilag 9) med begrunnelse at avstanden til nabo er innenfor plan og bygningslovens minimumsavstander, og at en verneverdig poppelhekk vil bli berørt. Administrasjonen anbefaler at naboenes klager blir hensyntatt i større grad en minimums kravene tilsier, da det ikke av hensyn til mangel på plass som tvinger utbyggingen inn på slike løsninger. Poppelhekken vil etter administrasjonens syn uansett bli berørt, og fylkekonservatoren har akseptert at en nyplanting kan erstatte den. Det bør heller ikke være noe problem å innpasse en parkeringskjeller på meters bredde på en tomt som er 30 meter bred, selv om det settes en byggegrense på 4m mot naboskapet. Utbygger foreslår en tilbaketrekking av øverste etasje på 1,5m mot Prins Ocars gate. Administrasjonen foreslår en hel etasje pga. kjeller i full høyde her gir 4 etasjes høyde, og av hensyn til den nærmeste nabo Prins Oscars gate 10. BEBYGGELSENS UTFORMING I nabolaget er det både gode og mindre gode eksempler på tilpasning og dimensjonering av nyere boligbebyggelse inn i et utpreget villastrøk. Boligprosjektet mot øst (Brandtenborg Søndre Boligsameie) har en oppløst og ledig form, godt tilpasset terrengets form, og med moderate høyder og fine felles grøntområder. Naboprosjektet (Brandtenborg Borettslag) ned mot Engene, viser derimot en mye stivere og massiv løsning med mindre gode utearealer. Reguleringsplanen binder i liten grad opp utformingen, men den gir mulighet for flere løsninger. Det er i byggesaken de endelige detaljene blir fastlagt. I de opprinnelige reguleringsbestemmelsenes er siste setning slik formulert: "Bygningsvolumet skal brytes opp slik at det etableres minimum en siktlinje i nord/syd-retning". I praksis innebærer vel dette at bygningsvolumet minst må deles i 2 deler. Det illustrerte eksempelet viser 3 deler, som størrelsesmessig er å sammeligne med den nærmeste blokka i øst (Brandtenborg Borettslag). Det er administrasjonens syn at bygningsmassen som et minimum bør deles opp i 3 deler dersom den blir av så omfattende karakter som det illustrerte. Utfordringen ligger her i stor grad i utformingen, og flere mindre enheter vil etter administrasjonens syn kunne gi bedre tilpassede løsninger enn få store. Utbygger har sluttet seg til denne endringen. Teksten i i bestemmelsene, siste setning om siktakser blir da: Bygningsvolumet skal brytes opp slik at det etableres minimum 2 siktlinjer i nord/sydretning. Side 46 av 119

47 Sak 0105/03 VEGETASJON Den varierte vegetasjonen, både i art og alder er et meget verdifullt trekk ved denne "hemmelighetsfulle hagen". Verdiene som ligger i vegetasjonen påpekes også både av fylkeskonservatoren og naboene. Bevaring av vegasjon er derfor av betydning for det endlige resultat. Viktigst i såmåte er grepet med bare å bebygge den lavest liggende og flate delen av hagen, hvor det er begrenset med frukttrær. Fylkeskonservatoren ønsket i utgangspunktet å bevare poppelhekken som ligger ved foten av bakken opp mot villaen. Det er etter vårt syn ikke realistisk å regne med at denne vil kunne beholdes med den reguleringsplanen som foreslås, og det bebyggelsesprinsippet som illustreres. Det er vår vurdering at man her heller bør plante en ny poppelhekk i nabogrensen mot nord, som et naturlig framtidig skille mellom de to eiendommene. Dette er også godtatt av fylkeskonservatoren som en akseptabel løsning. Miljøvernavdelingen anbefaler sterkt at det reguleres inn et fellesareal som et "grønt belte" (f.eks. 20m) nord for utbyggingsområdet, som skal ivareta behovet for grøntareal i prosjektet, samtidig som hagen bevares. Administrasjonen har ikke gått inn for en slik løsning da vi forutsetter at vedtektenes krav tilfredsstilles innenfor det regulerte utbyggingsområdet. Naboene i syd er opptatt av å bevare vegetasjonen i nabogrensen på grunn av den skjermvirkning det gir. Dette er også ivarett i reguleringsbestemmelsene. Men for ytterligere å sikre at intensjonene her følges opp foreslås en tilleggssetning til som også utbygger har akseptert: Ved skade på eksisterende vegetasjon her skal tilsvarende vegetasjon reetableres. TRAFIKKFORHOLD I reguleringsplanen er kun vist et adkomstpunkt. Dette må tilpasses byggelinjer og parkeringskjellerens plassering. Det illustrerte utbyggingsprinsipp med P-kjeller tilsier at det også vil bli behov for en service og nødadkomst (brann, sykebil etc.) på 1. etasjes nivå. Utbygger er enig i dette To adkomster legges inn på reguleringsplanen. Prins Oscars gate vil bli eneste adkomstvei for gående til området. Idag er arealet mellom hagemur og gate ikke opparbeidet, men delvis grønt og delvis benyttet som gratis langtidsparkering. Det foreligger planer for utformingen av av Prins Oscars gate, med fortau og langsgående parkering, men det er ikke avsatt midler til prosjektet, og det er heller ikke medtatt i "Etterbruk Bragernes". En opparbeidelse her bør komme i forbindelse med dette prosjektet. Fortau Langs Prins Oscars gate er også viktig for skolebarn som sogner til Bragernes skole. Dette forhold forutsettes ivaretatt gjennom en utbyggingsavtale med kommunen. Det anbefales inntatt en rekkefølgebestemmelse i planbestemmelsene som krever at fortau langs deler av Prins Oscars gate skal være opparbeidet før boliger kan tas ibruk. Dette er også akseptert av utbygger. Nytt punkt Nytt fortau langs Prins Oscars gates østside, fra Engene til Thornegata skal være etablert før brukstillatelse gis. PARKERINGSKRAV Utbygger ønsker at kravene til parkering i "indre sone" skal gjelde også for denne eiendommen, da den ligger umiddelbart på andre siden av områdegrensen. Den omsøkte reduksjonen av parkeringskravene ville medføre reduksjon i parkeringsdekningen fra 1,5 til 1 bilplasser pr. 1-2 roms boliger, fra 2 til 1 bilplass pr. 3 roms boliger og fra 3 til 2 bilplass pr 4 roms boliger. Denne aktuelle eiendommen ligger i overgangen mellom kvartalssrukturen i Side 47 av 119

48 Sak 0105/03 sentrumsområdet og et utpreget villastrøk. Det er ikke vesentlige parkeringsreserver i strøket eller i nærliggende parkeringshus, så administrasjonen vil ikke anbefale en reduksjon av kravet til parkering. Teksten i forselå derfor endret ved stryking av siste ledd: "for indre sone". Det er altså normene for ytres sone som gjelder: Parkeringen skal dimensjoneres i henhold til Drammen kommunes vedtekter til plan og bygningslovens 69. STØY En støyvberegning er gjort for området, og disse viser at det ikke vil bli påkrevet med spesielle støyskjermingstiltak for utomhusområdene eller boligene, muligens med unntak for fasaden mot Prins Oscars gate. Hele hagen er idag inngjerdet med en 2m høyt mur, som forutsettes opprettholdt. Dette vil i seg selv være en solid støyskjerm mot Prins Oscars gate for de bakenforliggende områdene. RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER (RPR) FOR Å STYRKE BARN OG UNGES INTERESSER I PLANLEGGINGEN Det er forutsatt at boligenes utomhusareal tilfredsstiller gjeldende vedtekter for Drammen kommune. Disse samsvarer i stor grad med de arealnormer som kommer fram fra forskjellige offentlige instanser, som Direktoratet for naturforvaltning og Husbanken. Drammen kommunes vedtekter til plan og bygningsloven har følgende krav: Uteareal; 30m2/bolig, hvorav 15 tilrettelagt for barn. Må ivaretas innenfor planområdet. Sentralt lekefelt; ca. 6da. Ivaretas av gamle Bragernes kirkegård og framtidige friområder langs elva. Ballfelt for større barn for minst 150 boliger, og maks. 400m unna. Ivaretas av området på gamle Bragernes kirkegård. (ca. 11 da/250m unna) Kvartalslekeplass; Minst 1,5 da/150 boliger, maks. 150m unna. Kan avsettes som fellesareal for 25 leiligheter el. mer. Ivaretas av lekearealet nord for Prins Oscars gate. (ca. 5da/150m unna) Sandlekeplass for småbarn for mindre boliggrupper. Minimumm 100m2 maks. 50m unna. Må ivaretas innfor planområdet. Det synes å være tilfredsstillende dekning (Vedlegg 1) for de krav som stilles til lek og opphold innenfor akseptabel avstand fra det nye boligprosjektet, og intensjonene i RPR ansees derfor oppfylt. Fylkesmannens miljøvernavdeling slutter seg til dette. EIENDOMSGRENSE I ØST Fra Brandtenborg Borettslag blir det stilt spørsmål ved nabogrensen i øst. Utfra eiendomskartet til Drammen kommune ligger grensen ca. 1m fra veggen til boligblokka der. Det er også denne grensen grunneier mener er riktig, så dette vil bli rettet opp på endelig plankart. Planavgrensning og byggegrense forutsettes justert tilsvarende. Utbygger er enig i dette. Planavgrensning mot øst legges i eiendomsgrense GRUNNFORHOLD I SYD OG ØST Både Brandtenbor Borettslag og nabo i syd er bekymret for setningsskader ved graving nær grensen. Dette er et bygningsteknisk spørsmål som må ivaretas i byggesaken. Side 48 av 119

49 Sak 0105/03 FORSLAG TIL ENDRINGER Etter de siste justeringer blir vi da stående igjen med to alternative planforslag hvor forskjellene er: byggegrenseavstand i syd byggehøyde mot Prins Oscars gate Parkeringskravene Grunneiers forslag til reguleringpslan, (Alternativ 1). Administrasjonen foreslår følgende endringer til grunneiers plan og bestemmelser, (Alternativ 2): Til plankartet: Sydlig byggegrense trekkes minimum 2 meter mot nord. Mot eiendommen Prins Oscars gate 10 trekkes byggegrensen 4 meter mot nord. Dette gir byggegrense avstander på henholdsvis 7 og 9 meter. Dette kan gjerne kompenseres med å flytte den nordlige grensen tilsvarende, slik at avstanden mot eiendomsgrensen der blir mindre. Sydlig byggegrense for parkeringskjeller trekkes minimum 2m mot nord, slik at minimumsavstand blir 4 meter fra nabogrense. Bebyggelsens høyde reduseres mot Prins Oscars gate, og bak Prins Oscars gate 10 til cote +17. To adkomster legges inn på reguleringsplan. (enighet om dette) Planavgrensning mot øst legges i eiendomsgrense. (enighet om dette) Til bestemmelsene : De endrede/nye paragrafene skal lyde: Nytt fortau langs Prins Oscars gates østside, fra Engene til Thornegata skal være etablert før brukstillatelse gis. (enighet om dette) All parkering skal skje på egen grunn, i parkeringskjeller og/eller på terreng. Parkeringen skal dimensjoneres i henhold til Drammen kommunes vedtekter til plan og bygningslovens Boligbebyggelsen kan oppføres med parkeringskjeller og 3 boligetasjer, med unntak av mot Prins Oscars gate hvor det kun skal være 2 boligetasjer. Bygningsvolumet skal brytes opp slik at det etableres minimum 2 siktlinjer i nord/syd-retning. (enighet om dette) Mur mot Prins Oscars gate samt vegetasjon, spesielt nøttehekk i eiendomsgrense mot syd og poppelhekk på områdets nordlige del, skal bevares i størst mulig grad. Ved eventuell skade på eksisterende vegetasjon skal tilsvarende vegetasjon reetableres. (enighet om dette) Konklusjon: Reguleringsplan for Prins Oscars gate 16, Alternativ 2 anbefales vedtatt. Side 49 av 119

50 Sak 0105/03 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Sammendrag av innkomne uttalelser 3. Planforslag med bestemmelser fra grunneier (Alternativ 1) 4. Bearbeidet planforslag fra administrasjonen (Alternativ 2) 5. Planbeskrivelse 6. Søknad om senket krav til parkering 7. Bilagsliste 8. Illustrasjoner 9. Utbyggers kommentarer til Byplans endringforslag. Side 50 av 119

51 VEDLEGG 2 Sak 0105/03 UTTALELSER Fra forhåndsvarsling og offentlig høring STATEN Fylkesmannen, Miljøvernavdelingen (Bilag 32) Vil sterkt anbefale at nedre del (f.eks. 20m) av resterende hage/parkområde sikres som et tilgjengelig grønt areal Det må vurderes om det er behov for trafikksikringstiltak langs veier til skole og kvartalslekeplass. Viktig at fremtidige behov for lekeareal blir vurdert pga. fortettingsstrategi Kommunen må være svært forsiktig med nedbygging av grønne lunger i påvente av en nærmere helhetlig gjennomgang av fremtidige behov. Statens vegvesen (Bilag 27) Ingen merknader FYLKESKOMMUNEN Buskerud fylkeskommune, Fylkeskonservatoren (Bilag 10 og 11) Det ligger tilrette for en utnyttelse av nedre del av eiendommen, forutsatt at en holder seg til høyder som ikke kommer i strid med bebyggelsen på den andres siden av gaten (Prins Oscars gate?). En tenker seg en lav bebyggelse med proposjoner som harmonerer med dem som allerede finnes ned mot Engene. En forbeholder seg retten til å vurdere bebyggelsen Antikvariske og miljømessige kvaliteter blir knapt berørt dersom bebyggelsen legges på flaten sør for den avsluttende trerekken (poppel) i parken. PRIVATE Arkitektene Halvorsen & Reine, for utbygger (Bilag 34) Går imot flytting av bygning mot nord (2m) Går imot en nedtrapping av bygninen mot Prins Oscars gate med 1 etasje. Øvrige kommentarer forslag til endringer ok. Brandtenborg Borettslag (Bilag 2 og 22) Ønsker moderat arealutnyttelse Full parkeringsdekning i kjellergarasje forutsettes Bebyggelse tilpasset eiendommene østenfor Beholde trær i størst mulig grad Ønsker også reguler bebyggelsen mot Engene, som ansees tildels kondemnabel. Mener det foreligger noe uklarhet mht. nabogrensen, og at byggelinjer må justeres tilsvarende. Må avklares. Nærer stor bekymring for at utgraving kan forårsake grunnsetninger. Vil underrettes om forhold vedr. eventuell fyring og skorstener. Side 51 av 119

52 Sak 0105/03 Engene 71, Johan M Slotsvik (Bilag 6 og 25) Ønsker bevaring av vegetasjon i eiendomsgrense. Opptatt av god drenering for å unngå fuktighet i kjeller Vil ikke godta terrasser 2 m. fra nabogrense. Dersom vegetasjon ødelegges kreves skjerming Opplever utbyggingen som en stor forringelse av eiendommen Bekymret for mulig skade på eiendom ved graving/spunting. Krever besiktigelse før igangsetting. Ansvar på utbygger. Viktig å tenke utforming, og ikke sette opp massive blokker som Brantenborg borettslag. Hadde ønsket småhusbebyggelse Søndre Brandtenborg Boligsameie (Bilag 8 og 24) Mest mulig av eiendommen ønskes bevart som et framtidig parkområde. De høyeste trærne møt øst bør beskjæres Anbefaler større leiligheter i høyere prisklasse Roser arkitektkontoret for stor imøtekommenhet i planprosessen. Meget tilfreds med at villaen og 8,8 da reguleres til spesialområde bevaring Mener også at trafikk og bilparkering er godt ivaretatt. Føler at 3 3-etasjes blokker vil gi et tyngende og massivt inntrykk fra vår eiendom. All sikt mot syd/vest vil bli stenkt for noen av boenhetene i vårt sameie Det legges opp til en meget høy utnyttelse Kan slutte seg til planen forutsatt at det etableres en regulering av gjenværende grunnareal for boligformål uten ytterligere boligfortetting. Prins Oscars gate 32f, Knut Vik (Bilag 9) Oppfordrer til størst mulig gjensidig hensyn hva angår utsyn, skjerming for sol og lys, høyde, bruksmessig støy, bevaring av trær etc. Påpeker at eks bebyggelse mot nabogrensen har 2 etasjer, mens indre deler har 3 etasjer. Dette glir godt inn i omgivelsene og gir eiendommene bedre bokvalitet og merverdi. Prins Oscars gate 10, Gunnar Edv. Eriksen (Bilag 26) Prins Oscars gate 16 bør bevares i sin komplette nåværende form for ettertiden. Slike eiendommer etableres ikke lenger! Bebyggelsen bes redusert av hensyn til Prins Oscars gate 10. Det gjelder høyde og avstand. Ny bebyggelse gis et preg som samsvarer med eksisterende nabobebyggelse (Villaen). Fastsette minstekrav mhr. skjermingsvegetasjon. Ønsker også plan over garasje. Avstand til nr. 10 økes aht. brannfare. For høy utnyttelse i et parkmessig område. Utkjøring fra garasje legges maksimalt mot nord. Bestrider påstander fra Brandtenborg borettslag om at trehusbebyggelse mot Engene er kondemnabel. NÆRINGSDRIVENDE Buskerud Kraftnett (Bilag 7) Påpeker høyspentleding over tomta Side 52 av 119

53 Sak 0105/03 Krever 400 V anlegg. KOMMUNEN Barnetalspersonen (Bilag 31) Forutsetter lekeareal iht. Drammen kommunes vedtekter Bragernes gamle kirkegård et akseptabelt tilbud Fortau langs Prins Oscars gate påkrevet. Diverse uttalelser Drammensregionens brannvesen IKS (Bilag 5) ber om at det i planarbeidet tas hensyn til vannforsyning og tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap. Det skal ikke være problem med kapasitet på avløpsnettet Det må påregnes krav om separering av avløp Renovasjonsselskapet for Drammensregionen IKS (Bilag 21). Viser til forskrift. mht. adkomstveg og plassering av avfallsbeholdere Side 53 av 119

54 Vedlegg 3 Sak 0105/03 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 113 BNR. 479 PRINS OSCARS GATE 16, (BRANTENBORG) Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: (sist revidert ) 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål (jfr. plan- og bygningslovens 25): Byggeområde B1 Boligområde, fortetting Spesialområde S1 Boligområde, bevaring Fellesområde FA Felles avkjørsel 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med planen er å legge til rette for fortettet boligbebyggelse på sørlige del av eiendom, g.nr./b.nr. 113/ FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav (Område B1) Før bebyggelsen tas i bruk skal felles avkjørsel, FA være ferdig opparbeidet Før boliger i B1 tas i bruk skal utearealer være opparbeidet i samsvar med utomhusplan godkjent av bygningsmyndighetene. Utomhusarealene skal ha et grønt og frodig preg Nytt fortau langs Prins Oscars gates østside, fra Engene til Thornegata skal være etablert før brukstillatelse gis. 2.2 Dokumentasjonskrav (Område B1) Det skal utarbeides illustrasjonsplan for området Det skal utarbeides utomhusplan som skal beskrive bruken av utearealene i samsvar med Drammen kommunes bygningsvedtekter (vedtekt til Plan- og bygningslovens 69). 2.3 Miljøforhold Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Drammen Fjernvarme AS. Innenfor konsesjonsområdet gjelder konsesjonsvilkårene mht. tilknytning, bygging med vannbåret Side 54 av 119

55 Sak 0105/03 oppvarmingssystem osv. Det vises også til Drammen kommunes vedtekt til Plan- og bygninglovens 66a. 2.4 (Automatisk freda kulturminner) 2.5 Parkering All parkering skal skje på egen grunn, i parkeringskjeller og/eller på terreng. Parkeringsdimensjonering i henhold til Drammen kommunes gjeldende vedtekter for indre sone. 3 REGULERINGSFORMÅL 3.1 Spesialområde S1, bevaring Rehabilitering av eksist. bygg og anlegg samt oppføring av nybygg i form av tilhørende anlegg skal forelegges fylkeskulturmyndighetene til uttalelse før byggesaksbehandling Eiendommens stiluttrykk, materialbruk og fargevalg, samt eiendommens herskapelige formspråk og karakter skal bevares Hage/park-anlegget søkes bevart i størst mulig utstrekning. 3.2 Byggeområde B1, boliger fortetting I område skal bygges boliger m/tilhørende anlegg. Tomteutnyttelse BYA skal ikke overstige 45 % Boligbebyggelsen kan oppføres med parkeringskjeller og 3 boligetasjer. Bygningsvolumet skal brytes opp slik at det etableres minimun 2 siktlinjer i nord/syd-retning Bebyggelsen skal ha maks mønehøyde/gesimshøyde lik cote + 20,0 m Parkeringskjeller kan oppføres inntil 2 m fra eiendomsgrense i syd, øst og vest. I øst og syd skal terreng legges inntil og opp til o.k. parkeringsdekke Mur mot Prins Oscarsgate samt vegetasjon og da spesielt nøttehekk i eiendomsgrense mot syd og poppelhekk på områdets nordlige del, skal bevares i størst mulig utstrekning. Ved eventuell skade på eksisterende vegetasjon skal tilsvarende vegetasjon reetableres. 3.3 Fellesområde Felle avkjørsel FA Området skal brukes som felles avkjørsel for ny bebyggelse i område B1. Side 55 av 119

56 Sak 0105/03 Vedlegg 4 ALTERNATIV 2 Reguleringsbestemmelser som til Alternativ 1, men med følgende tillegg/endinger: Sist revidert De endrede/nye paragrfene skal lyde: Nytt fortau langs Prins Oscars gates østside, fra Engene til Thornegata skal være etablert før brukstillatelse gis All parkering skal skje på egen grunn, i parkeringskjeller og/eller på terreng. Parkeringen skal dimensjoneres i henhold til Drammen kommunes vedtekter til plan og bygningslovens Boligbebyggelsen kan oppføres med parkeringskjeller og 3 boligetasjer, med unntak av mot Prins Oscars gate hvor det kun skal være 2 boligetasjer. Bygningsvolumet skal brytes opp slik at det etableres minimum 2 siktlinjer i nord/syd-retning Mur mot Prins Oscars gate samt vegetasjon og da spesielt nøttehekk i eiendomsgrense mot syd og poppelhekk på områdets nordlige del, skal bevares i størst mulig grad. Ved eventuell skade på eksisterende vegetasjon her skal tilsvarende vegetasjon reetableres. Side 56 av 119

57 VEDLEGG 5 Sak 0105/03 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 113 BNR. 479 PRINS OSCARS GATE 16, (BRANTENBORG) Beskrivelse av planforslaget Drammen INNLEDNING: 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er; Einar Låker jr. Prins Oscars gt. 16, 3011 Drammen.1 Eiendoms- og eierforhold Planen omfatter Prins Oscars gt. 16, g.nr./b.nr. 113/479 Eier er: Einar Låker jr. Prins Oscars gt. 16, 3011 Drammen.2 Planlegger- opplysninger om kompetanse/godkjenning Planlegger er firmaet Halvorsen & Reine AS sivilarkitekter MNAL. Tollbugata 49, 3044 Drammen Telf FAX Firmaet har sentral godkjenning i SØK 040.3, SAM samt PRO/KPR 110.3, og (Se godkjenningsnr ).3 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette for boligfortetting på sørlige del av eiendom g.nr./b.nr. 113/ Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt. andre juridiske forhold. Planen erstatter del av reguleringsplan av Engene, stadfestet Overordnede planer er; - Kommuneplanens arealdel av 22. September PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD:.1 Beliggenhet og størrelse Området grenser i øst og syd mot eksisterende boligområde, i nord og vest avgrenses området av Prins Oscars gate. Områdets størrelse er 12,3 Daa..2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området er en herskapseiendom med bolig og tilhørende sidebygninger samt park/hageanlegg. Søndre del av hagearealet planlegges for boligfortetting. Området er omkranset av eksisterende boligbebyggelse på alle kanter..3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Området er en herskapseiendom med villa, sidebygning og en liten dokkestue som ligger vakkert til rundt et tun på tomtas nordligste og høyeste punkt. Side 57 av 119

58 Sak 0105/03 Bygningsmassen var opprinnelig i treverk/laft. Hovedbygningen brant ned til grunnen i 1860 og ble gjenreist i sveitserstil. I 1920-åra ble bygningsmassen betydelig renovert og endret etter anvisning av Arnstein Arneberg og framstod da i sin nåværende karakter..4 (Demografiske forhold).5 Barnehage, skole, forretninger Barnehager: Brannposten barnehage Løkkebergene Vels barnehage i Lammergst. 22 (nabo til Bragernes barneskole) Indremisjonens barnehage i Rådhusgata 25 og i Nøsteveien 28 Skoler: Bragernes barneskole Børresen ungdomsskole Forretninger: Nødvendige servicetilbud som matvare- og klesforretnnger, apotek, bank, post, mm. er å finne på kjøpesenteret CC et par hundre meter unna..6 Topografi og vegetasjon registrering/inntegning av verdifull vegetasjon Området strekker seg i nord/syd retning langs Prins Oscars gate. I nordre del og på tomtas høyeste punkt ligger eksisterende bebyggelse rundt et tun. Terrenget faller så mot syd, ca m og flater ut på nedre del av eiendommen. Hageanlegget har veletablert og frodig vegetasjon, dog med innslag av noen gamle og slitte enkelttrær. Vegetasjonen er hovedsaklig konsentrert til skråningen foran hovedhuset og ned til en poppelhekk som danner en naturlig avgrensing mot hagens sydlige og utflatende del. Denne nedre delen har hovedsaklig randvegetasjon samt noen få frittstående trær. Det er på denne sletten boligfortettingen er planlagt. Her vil svært lite av den eksisterende beplantningen bli berørt. Randvegetasjonen i dette området samt hageanlegget forøvrig skal søkes bevart i størst mulig utstrekning..7 Klimatiske forhold sol og vind Området ligger vakkert til i en sydhelling ved foten av Bragernesåsen og har svært gode solforhold hele året..8 Støy vegtrafikk, og evt. andre støykilder Aktuelle støykilder er trafikken i Prins Oscarsgate. Gaten fungerer som adkomstvei til eksisterende boligbebyggelse i området..9 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Planområdet vil få adkomst fra Prins Oscars gate..10 Grunnforhold Det er ikke foretatt grunnundersøkelser i området, men grunnen består sannsynligvis av en blanding av morenemasser/leire..11 Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg Opplysninger/kart innhentes fra aktuelle instanser. 3.0 PLANPROSESSEN:.1 (Deltagere i planprosessen).2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Nabovarsel ble utsendt Annonse innsatt i Aftenpoten og i DT/BB Innspill til planarbeidet/merknader til plan Det er innkommet merknader fra følgende instanser; - Buskerud fylkeskommune, kulturavdelingen, brev av Side 58 av 119

59 Sak 0105/03 - Buskerud fylkeskommune, regionalavdelingen, brev av Brantenborg Søndre Boligsameie, brev av og Buskerud Kraftnett, brev av Brantenborg Borettslag, brev av Johan M. Slotsvik og Marit Slotsvik, brev av Drammenregionens brannvesen IKS, brev av Møtereferat fra befaring vedr. mulig utbygging, dato (Samarbeid og medvirkning. Jfr. Plan- og bygningslovens 27-1) 4.0 PLANFORSLAGET:.1 Reguleringsformålene i planen, kort beskrivelse av hvert formål Planområdet er tenkt regulert til følgende formål; Byggeområde - B1 Byggeområde boligfortetting Spesialområde - S1 Spesialområde, bevaring Fellesområder - FA Felles avkjørsel.2 Arealoppgave Byggeområde: B m2 Spesialområde: S m2 Fellesområde: FA 40 m2 Arealoppgave alle områder: m2.3 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder I spesialområde S1 er eksisterende bebyggelse og hageanlegg av historisk og kulturell verdi. Utbedring av eksist. bebyggelse samt ny bebyggelse bør planlegges i samråd med kultur/antikvariske myndigheter slik at materialer, fargevalg og stiluttrykk bygger opp om eiendommens herskapelige formspråk og karakter. I område B1 planlegges p-kjeller samt 3 boligetasjer. Utnyttelsesgrad BYA maks 45 %. Bebyggelsens mønehøyde/gesimshøyde skal ikke overstige cote + 20,0 m. Denne høyden gir rom for p.-kjeller og 3 boligetasjer samtidig som sikt/utsikt fra hovedhusets sydlige oppholdsareal (cote ca. 19,3 m) opprettholdes..4 Estetiske forhold og byform. Hvordan er de ivaretatt i planen. En ny bebyggelse vil bli liggende ca meter fra hovedhuset godt skjermet av eksisterende vegetasjon. Det er derfor ikke påkrevet at bebyggelsen tilpasses eksisterende herskapsvilla. Naboskapet vil heller bli tettere mot eksisterende bygninger på naboeiendommene i øst og syd. I syd består bygningsmassen hovedsaklig av eldre trehusbebyggelse i 1 1/2 2 1/2 etg. Nordsiden av disse eiendommene framstår som en bakgårdsside med svært variabel standard og kvalitetsmessig uttrykk. I vest, på andre siden av Prins Oscars gate, ligger 2 1/2 etasjes velholdte trehusbygninger på rekke og rad oppover langs gateløpet. I øst omkranses området av en ensartet 3 etasjes blokkbebyggelse i betong/treverk. Det er nærliggende å anta at ny bebyggelse vil finne sitt formspråk hovedsaklig i dialog med denne nabobebyggelsen Ny bebyggelse bør også være noe oppbrutt slik at det skapes siktlinjer i nord/syd-retning mellom bygningskroppene..5 Demografiske forhold antatt befolkningstilvekst og sammensetning etter en utbygning. Konsekvenser for behov for barnehage, skole, sykehjem m.v. Side 59 av 119

60 Sak 0105/03 Det planlegges omkring boliger i området hvor nye beboerne trolig vil tilhøre ulike aldersgrupper. Befolkningstilveksten vil ikke være så stor at det utløser krav til nye eller utvidede offentlige servicetilbud..6 Vegetasjon behandling av eksisterende og ny Se beskrivelse under pkt Klima planens innvirkning på klimatiske forhold Planen har ingen innvirkning på klimatiske forhold..8 Støy støyberegning og tiltak som må iverksettes for å bringe støynivået i og utenfor bygninger i overensstemmelse med tillatte grenseverdier. (Reguleringsbestemmelser) Tundskriv T-8/79 og T- 1/86, retningslinjer T-1277 samt NS 8175 Gjeldende bestemmelser og retningslinjer skal ivaretas..9 Luft og annen forurensning. Evt. tiltak Det skulle ikke være behov for særskilte tiltak i forbindelse med luft og annen forurensing..10 Transport samordnet areal og transportplanlegging, rundskriv T-5/93 Området får avkjøring fra Prins Oscars gate i vest. Herfra er det kort vei til trafikknutepunkt med påkjøring til E 18 og E 134. Planområdet gir ingen endringer for trafikkutbyggingen i nærområdet..11 Parkering/disponering av uteareal mengde i forhold til vedtekter og plassering Parkering skal skje i parkeringskjeller og/eller på terreng. Dimensjonering i henhold til Drammen kommunes gjeldende vedtekter. I forslag til parkeringssoneinndeling er Prins Oscars gate grensen mellom indre og ytre sone og aktuelle område faller da innenfor ytre sone. Siden planområdet har avkjørsel fra Prins Oscars gate på samme måte som bebyggelsen på vestsiden av gaten bør begge gatesidene likebehandles og falle innunder samme parkeringssone. Området har også nærhet til offentlig kommunikasjon (buss, jernbane, taxi), nødvendige servicefunksjoner (CC kjøpesenter) samt ligger i gangavstand til Drammen sentrum. Av den grunn finner vi parkeringskravet noe høyt og søker om at området defineres innenfor indre sone. Felles uteoppholdsarealer dimensjoneres i henhold til Drammen kommunes vedtekter..12 Fotgjengere, syklister og veiforbindelser tilrettelegging for denne trafikken i og utenfor planområdet (Gang/sykkelveier til skoler, forretninger, friområder etc.) Fotgjengere og syklister ankommer området via eksisterende gate- og fortausnett..13 Kollektivtrafikk tilrettelegging utvendige opphold og aktivitetsareal/lekeplasser Det er bussforbindelse til/fra området fra Engene like i nærheten. Likeledes er det togforbindelse fra Brakerøya stasjon. Plassering og utforming av felles uteoppholds-/aktivitetsarealer skal redegjøres for i en utomhusplan..14 Dimensjonering- plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal jfr. PBL 69, vedtekt til denne og rundskriv T-5/99B Tilgjengelighet for alle Uteoppholdsarealer dimensjoneres og utformes i henhold til Drammen kommunes gjeldende vedtekter. Barn og unges interesser med hensyn til arealer for lek og aktivitet i nærområdet synes ivaretatt ved; - Et lekeområde på oversiden av Prins Oscarsgt., nord for planområdet som gir muligheter for ballog akeaktiviteter. - Løkkebergparken beliggende ca. 200 m i nordøstlig retning. - Brakerøya idrettsplass som ligger ca. 700 m unna i østlig retning. - Den tidligere kirkegården mellom Engene og Thornegata som i dag er etablert og nyttet som park/lekeareal (ca. 200 m nærmere sentrum) - samt Drammenselva med opparbeidede park/tur/leke- og rekreasjonsmuligheter beliggende ca. 350 meter sør for planområdet..15 (Forslag til arealbytte, ny plassering og endring av bruk/innhold. Lekeplass i bytte mot annet. Ved planlegging av sentrumsnære boligområder hvor det søkes om dispensasjon fra gjeldende vedtakt, skal det redegjøres for hvordan og evt. hvor dette kan kompenseres) Side 60 av 119

61 Sak 0105/03.16 Beredskapsmessige hensyn Internt veisystem dimensjoneres for tilgjengelighet for renovasjonsbil, brannbil, sykebil o.a. 5.0 ANDRE TILTAK I FORBINDELSE MED PLANEN: 5.1 Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder, med forslag om tiltak Planen gir ikke endrede trafikkforhold. 5.2 Evt. økonomiske konsekvenser for Drammen kommune (barnehage, skole, kommunaltekniske anlegg og lignende) Side 61 av 119

62 Sak 0105/03 Bilag 7 BILAGSLISTE Nr. Dato Innhold Oppstartsannonse Brandtenborg borettslag, uttalelse Ledningskart Referat fra forberedende møte Drammensregionens brannvesen iks. uttalelse Engene 71, Johan M Slotsvik, uttalelse Buskerud Kraftnett, uttalelse Brandtenborg Søndre Boligsameie, uttalelse Prins Oscars gate 32f, Knut Vik. Uttalelse Buskerud fylkeskommune, Fylkeskonservatoren, uttalelse Buskerud fylkeskommune, Fylkeskonservatoren, uttalelse Vedr. forslag til reg.plan. Foreløpig materiale. Halvorsen & Reine Referat fra forhåndskonferanse Søknad om reduserte parkeringskrav. Halvorsen & Reind Div. illustrasjonsmateriale. Halvorsen & Reine Administrativt vedtak sak. DS 0067/ Oversendelsesskriv til høring hos naboer og gjenboere og offentlige instanser Annonse til offentlig høring Kultur og fritid. Uttalelse. Ingen merknader Foreløpig uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling RFD. uttalelse fra Renovasjonsselskapet for Drammenseregionen IKS Brantenborg borettslag. Uttalelse Vann og avløp. Uttalelse Søndre Brantenborg Boligsameie Engene 71. Uttalelse fra Johan Michael Slottsvik Prins Oscars gate 10, Gunnar Edv. Eriksen Statens vegvesen. Ingen merknader Diverse kommentarer mht. bestemmelsene Forslag til tekst vedr. RPR for barn Støyrapport Barnetalspersonen, uttalelse Fylkesmannen, Miljøvernavdelingen, uttalelse Notat fra samtale med fylkeskonservator Kommentar fra arkitekt til Byplans saksframstilling. Side 62 av 119

63 Side 63 av 119 Sak 0105/03

64 Sak 0106/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0106/03 Saksbeh. Anne K. Rosfjord Wik Arkivsaksnr. 03/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0106/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /1054, VINJES GATE 2, BYGGE- OG DELEFORBUD INNSTILLING TIL: Formannskapet driftsstyret for økonomi- og plansaker/bystyret Administrasjonens innstilling: I henhold til plan og bygningslovens 33 vedtas det å legge ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen Vinjesgate 2 gnr 114 bnr 1054, for inntil 2 år, i påvente av ferdigbehandling av reguleringsplan for "Øvre Sund Bru med tilstøtende kryssområder". Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør Side 64 av 119

65 Sak 0106/03 Saksutredning: SAMMENDRAG Det fremmes med dette sak om å nedlegge midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen Vinjesgate 2 gnr 114 bnr 1054 som i dag er lokalisering for en REMA 1000 forretning. Bygge og deleforbud vil nedlegges for inntil 2 år i påvente av ferdigbehandling av reguleringsplan for Øvre Sund Bru med tilstøtende kryssområder. BAKGRUNN Det er innsendt søknad om utvidelse av bygningsmasse og opparbeidelse av parkeringsareal på eiendommen Vinjesgate 2, datert med revidert søknad datert Det omsøkte tiltaket er i konflikt med reguleringsplanen og gjennomføringen av Øvre Sund bru. FAKTA I forbindelse med Veipakke Drammen er Statens vegvesen i samarbeid med Drammen kommune i ferd med å utarbeide og behandle forslag til reguleringsplan for Øvre Sund Bru med tilstøtende kryssområder. Denne planen vil berøre deler av Vinjesgate 2. Spesielt vil parkeringsarealet ved Vinjesgate 2 bli berørt. I møtet mellom eiere av Vinjesgate 2 og representanter fra både Statens vegvesen og Drammen kommune ble det avklart at grunneier ikke vil avvente sin byggesøknad i forhold til ferdigbehandlingen av reguleringsplan for Øvre Sund Bru. I brev av retter Statens vegvesen en henstilling til Drammen kommune om å nedlegge bygge og deleforbud på eiendommen inntil reguleringsplanen for Øvre Sund bru er godkjent. Kopi av brev vedlegges. I brev av ble grunneier med konsulent varslet om at det ville bli fremmet en sak om å nedlegge bygge- og deleforbud på eiendommen samtidig med førstegangsbehandlingen av reguleringsplanen for Øvre Sund bru. Det ble satt en frist på uttalelse i saken til medio august d.å. Vi har foreløpig ikke mottatt noen uttalelse. Det omsøkte bygningstiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan for eiendommen, Vinjesgate 2, reguleringsplan for kvartalene begrenset av Dronninggata-Øvre Storgate-Vinjesgate-Haugesgate vedtatt VURDERING Da det omsøkte bygningstiltaket vil vanskeliggjøre gjennomføringen av forslag til reguleringsplan for Øvre Sund Bru med tilstøtende kryssområder, bør det nedlegges midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen. Et slikt midlertidig bygge og deleforbud vil kunne få liten utstrekning i tid da ferdigbehandlingen av reguleringsplan for Øvre Sund Bru forventes ved årsskiftet 2003/2004. Reguleringsplanen blir førstegangsbehandlet i Formannskapet-Driftsstyret for økonomi- og plansaker i møtet , og forventes vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Side 65 av 119

66 Sak 0106/03 Det er allerede knapt med parkeringsareal på eiendommen og en eventuell utvidelse av bygningsmassen vil vanskeliggjøre gjennomføringen av Øvre Sund Bru. Det ser ut til at bygningsmassen slik den er i dag ikke vil bli berørt av bruprosjektet, likevel vil omfang av arealinngrep først være endelig avklart ved sluttbehandlingen av nevnte plan. ANBEFALING Rådmannen anbefaler at det nedlegges midlertidig bygge og deleforbud på eiendommen Vinjesgate 2, for inntil 2 år, i påvente av ferdigbehandling av reguleringsplan for "Øvre Sund Bru med tilstøtende kryssområder". Endelig behandling av reguleringsplanen for Øvre Sund Bru forventes rundt årsskiftet 2003/2004. VEDLEGG: Trykte vedlegg: 1. Brev fra Statens vegvesen med henstilling om å nedlegge bygge og deleforbud på eiendommen Vinjesgate 2, datert Kopi av kart fra byggesaken 3. Kopi av utsnitt av reguleringsplan for Øvre Sund Bru med tilstøtende kryssområder. 4. Bilagsliste Vinjesgate 2. Utrykt vedlegg: 1. Se bilagsliste Side 66 av 119

67 Sak 0106/03 VEDLEGG 4 Bilagsliste Saksnr./Arkivkode Sted Dato 99/o3252 ADR 114/1054 DRAMMEN sist oppdatert Vinjesgate 2, bygge og deleforbud. Nr. Reg. K2000 Lnr. Beskrivelse dato K Nabooversikt Møtereferat, grunneier, Statens vegvesen og DK /03252 Henstilling fra Statens vegvesen om å nedlegge bygge og deleforbud Varsel om midlertidig forbud mot deling og byggearbeid 5. Kopi av plan fra byggesaken. 6. Saksframlegg formannskapet DRAMMEN KOMMUNE BYPLAN Side 67 av 119

68 Side 68 av 119 Sak 0106/03

69 Sak 0107/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0107/03 Saksbeh. Leif Helgerud Arkivsaksnr. 99/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0107/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /01 Strømsø/Danvik bydelskomite /01 Hovedutvalg for teknisk /00 Strømsø/Danvik bydelskomite SLUTTBEHANDLING-REGULERINGSPLAN FOR FORLENGELSE AV COLLETTS GATE, BJ.BJ.GATE FRA ANCHERSBAKKEN TIL TELTHUSGATA MM. INNSTILLING TIL Formannskapet Driftsstyret for økonomi- og plansaker/bystyret Administrasjonens innstilling: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Colletts gates forlengelse, Bjørnstjerne Bjørnsons gate fra Anchersbakken til Telthusgata, C.O. Lunds gate og tilstøtende arealer, sist datert vedtas i medhold av plan- og bygningsloven Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør Side 69 av 119

70 Sak 0107/03 Saksutredning: SAMMENDRAG Planforslagets hovedmål er å regulere Colletts gate frem til Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Bjørnstjerne Bjørnsons gate vises i som en 4-felts allegate mellom Anchersbakken og Telthusgata. Næringsområdet på sydsiden av Bjørnstjerne Bjørnsons gate er gitt en arealbruk som gjør det mulig med en utvikling tilpasset dagens behov. Linveverstredet vises forlenget som offentlig gate gjennom næringsområdet for å bedre tilgjengeligheten til dette. Grunneier, Elkjøp, har dokumentert at de vederlagsfritt avstår grunn til denne. Reguleringsformålet for arealet rundt og under E18 foreslås endret til annen veigrunn som skal ha parkmessig opparbeidelse. Statens vegvesen varslet under høringen innsigelse til planforslaget. Det har vært flere møter og avklaringsrunder med vegvesenet som har resultert i endringer/justeringer i planen. Justeringene anses ikke som så store at det er nødvendig å legge planen ut til nytt offentlig ettersyn. Oversiktskart er vist i vedlegg 1. Forslag til reguleringsplan med bestemmelser er vist i vedlagg 2 og tilhørende illustrasjonskart i vedlegg 3. HENSIKT Planforslagets hensikt er å få en plan for forlengelse av Colletts gate og en reguleringsmessig avklaring av del C.O. Lunds gate / Austadgata og Bjørnstjerne Bjørnsons gate samt arealbruken for arealer mellom disse. FAKTA Planprosess Oppstart av planarbeidet ble varslet med brev til berørte parter, grunneiere, og naboer med brev av og annonse i Drammens Tidende den Planforslaget ble sendt til forhåndshøring i november Planforslaget ble behandlet 1. gang av Hovedutvalget for Teknisk sektor den i sak 24/01 og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det har vært avholdt diverse møter med Statens vegvesen for å avklare innsigelser fra dem. To eiendommer har skiftet eier, og det har vært flere møter/avklaringsrunder med grunneiere og grunneiere imellom for å komme frem til omforent planforslag. Dette er årsaken til at planprosessen har tatt lang tid. Bakgrunn for planarbeidet Krysset mellom E18 og E134 med tilknytning til Bjørnstjerne Bjørnsons gate (Bangeløkkakrysset) åpnet for trafikk Krysset har stengt C.O. Lunds gate fra Colletts gate mot øst til Anchersbakken og Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Dette medfører at all trafikk fra Møllebekkveien/Colletts gate og fra industrien på Bangeløkka må bruke C.O. Lunds gate mot vest og Knoffs gate (forbi Maxisenteret/Drammenshallen) for å komme til Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Stenging medførte behov for umiddelbar (og midlertidig) åpning av Austadgata til Bjørnstjerne Bjørnsons gate (mot øst) for å avlaste krysset med Knoffs gate. Side 70 av 119

71 Sak 0107/03 Schwartz gate gjennom Marienlyst ble stengt permanent den 7. november 2001 i forbindelse med utvikling dette Marienlystområdet. For å kunne gjennomføre denne stenging forlangte Statens vegvesen at Knoffs gate syd ble utvidet til 4 kjørefelt, med eget innkjøringsfelt til Maxi. En ekstra utkjøring fra Maxi til Austadgata (parallellt med Bjørnstjerne Bjørnsons gate) ble etablert samtidig. Stengingen av Schwartz gate forsterker behovet for å forlenge Colletts gate frem til Bjørnstjerne Bjørnsons gate for å avlaste Knoffs gate og for å gi Austad - Fjell områdene en bedre atkomst. EKSISTERENDE PLANER En kort beskrivelse av eksisterende planer er gjort i beskrivelsen vedlegg 5. PLANFORSLAGET Planforslaget omfatter: Colletts gate fra Vestfoldveien frem til Bjørnstjerne Bjørnsons gate, med tilhørende g/s vei og fortau Bjørnstjerne Bjørnsons gate som 4-felts allè gate mellom Anchersbakken og Telthusgata, Deler av C.O. Lunds gate og Austadgata med tilhørende fortau forlengelse av Linveverstredet mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate. kjøreadkomst til næringsområdet langs Bjørnstjerne Bjørnsons gate, kjørevei mellom Aabys gate og Hans Kiærs gate, næringsområdet på sydsiden av Bjørnstjerne Bjørnsons gate arealene under og ved siden av E18 motorveibrua mellom Bangeløkkakrysser og Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Planen åpner for en videreutvikling av næringsområdet med bl.a.kontor og forretningsdrift med plasskrevende varer. Reguleringsbestemmelsenes 4A spesifiserer nærmere krav og forutsetninger. Nærmere beskrivelse av de enkelte elementene av planforslaget er gjort i vedlegg 5. UTTALELSER TIL PLANFORSLAGET Uttalelser innkommet ved offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn Det kom inn 15 uttalelser fra grunneiere, offentlige instanser og andre berørte. Uttalelsene og sammendrag av uttalelsene med administrasjonens kommentarer foreligger som vedlegg 6. Kort sammendrag av uttalelsene : Eierne / brukerne av næringsområdet protesterer på forslag som vil gi begrensninger eller endringer for deres virksomhet når det gjelder reguleringsformål, adkomst og parkering. De ønsker et reguleringsformål som også inkluderer mulighet for boliger i eiendommenes øverste etasjer, samt mulighet for ren forretningsvirksomhet. Eier av Austadgangen 14 (gnr/bnr 111/21) ber om at støyskjermen langs Bjørnstjerne Bjørnsons gate forlenges ca 25 meter, slik at den demper trafikken mot eiendommen. Kommentarene fra offentlige etater består av enkelte korreksjoner, samt fokus på behovet for trafikkvurderinger og trafikktiltak, (trafikkmengde, trafikksikkerhet, trafikkavvikling og forhold for gående og syklende) støyberegninger og støyskjerming, samt hensyn til drift av veiene. Side 71 av 119

72 Sak 0107/03 Varsel om innsigelse fra Statens vegvesen Buskerud Vegvesenets bemerkninger/innsigelse går på en del detaljer som frisikt, byggegrenser, bredde og bruk av trafikkdelere langs Bjørnstjerne Bjørnsons gate, kryssingsmuligheter for myke trafikanter, rekkefølgebestemmelser, trafikkanalyse og midlertidig atkomst til arealer under motorveibrua. Etter flere samarbeidsmøter har Statens vegvesen og Drammen kommune blitt enige om alle bemerkningene/innsigelsene. Kartet og reguleringsbastemmelsene er justert i henhold til dette. Disse endringene er ikke av slik betydning at planen må legges ut til offentlig ettersyn en gang til. Endringer gjort etter offentlig ettersyn De største endringene er redusert bredde på g/s-veien i C.O. Lunds gate (fra 4,5 meter til 3,5 meter), bredere grøntrabatt langs nordsiden av Bjørnstjerne Bjørnsons gate (fra 2,5 meter til 3,0 meter) og endring av reguleringsformålet under E18 motorvegbrua fra "friområde/park" til "annen veggrunn" som skal opparbeides parkmessig. Det er gitt rekkefølgebestemmelser om opparbeidelse av Bjørnstjerne Bjørnsons gate til 4 felt i en lengde som statens vegvesen og Drammen kommune skal bli enige om ved gjennomføring, rekkefølgebestemmelse om utvikling av næringsarealet mellom Bjørnstjerne Bjørnsons gate og C.O. Lunds gate. Endringene som er foretatt er beskrevet nærmere i vedlagte Beskrivelse og Sammendrag av høringsuttalelsene med administrasjonens kommentarer, vedlegg 5 og 6. TRAFIKKBEREGNINGER Trafikkberegninger viser at trafikkøkningen Bjørnstjerne Bjørnsons gate, Colletts gate, Møllebekkveien og del av Styrmoes vei vil ligge på mellom 10% og 20% økning i forhold til dagens trafikkvolum. I Colletts gate ut i Bjørnstjerne Bjørnsons gate forventes en trafikkbelastning på ca 7000 ÅDT. I Knoffsgate syd og C.O.Lunds gate forventes en vesentlig reduksjon i trafikkbelastningen med tilsvarende bedring av trafikkforholdene i kryss med Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Frydenhaugveien vil få en trafikkbelastning omtrent lik det den hadde før den ble midlertidig stengt. Vedlagt er et kart som viser resultatet av trafikkberegningene. Kapasitetsberegninger viser at nytt kryss Colletts gate x Bjørnstjerne Bjørnsons gate ikke forventes noen problem med trafikkavviklingen. Nærmere beskrivelse i vedlegg 5. TRAFIKKSTØY Støyberegninger for boligbebyggelsen langs Bjørnstjerne Bjørnsons gate viser at både boligene og deres uteområder kommer inn under kravene om støyskjerming når gaten utvides til 4-felts gate. Støyforholdene i Colletts gate/møllebekkveien vil ikke endres hørbart. Det foretas også støyberegninger her i forbindelse med Miljøverndepartementets krav om støyutbedringer av boliger innen Nærmere beskrivelse i vedlegg 5. VURDERINGER Planprosessen for denne planen har tatt lang tid. Dette skyldes flere ting, bl.a.: Stenging av Schwartz gate gjennom Marienlyst og prioritering av dette arbeidet Innsigelsene til vegvesenet med mange runder for å få disse avklart Ønske fra grunneiere om å endre arealbruken til næringsområdet Side 72 av 119

73 Sak 0107/03 Forhandlinger med grunneiere om innsendt forslag til bebyggelse og endring av planen i næringsområdet. Alle disse sakene har nå kommet på plass. Atkomst fra motorveien for spesialkjøretøy blir liggende utenfor planområdet. Dette forventes blir ivaretatt ved anleggsarbeidet på E18. Det to større detaljer som først kan løses i gjennomføringsfasen: Spørsmålet om delfinansiering med Statens vegvesen for forskyving av Colletts gate mellom Vestfoldveien og C.O. Lunds gate. Dette er en sak som etter kommunens mening henger igjen etter gjennomføring av Bangeløkkakrysset. Omfanget av gjennomføring av 4 felt i Bjørnstjerne Bjørnsons gate. I bestemmelsenes 7E er det tatt inn en rekkefølgebestemmelse som sier:"før Colletts gate åpnes for trafikk, skal Bjørnstjerne Bjørnsons gate være utvidet i tilstrekkelig omfang mot vest, etter en plan godkjent av Statens vegvesen." Med støtte i kapasitetsberegningene for krysset Bjørnstjerne Bjørnsons gate X Colletts gate mener kommunen at det må være tilstrekkelig å opparbeide 4-felt i Bjørnstjerne Bjørnsons gate på en strekning av 70 meter mot vest samt tilknytte seg til eksisterende 4-felts vei mot øst. Dette er tilsvarende hva Statens vegvesen gjennomførte før Bangeløkkakrysset ble åpnet. GRUNNERVERV Grunnerverv for gjennomføring av Colletts gates forlengelse er gjennomført. Det vil være behov for erverv av mindre arealer i form av striper for gjennomføring av gang/sykkelvei/fortau og støyskjerm samt en snuplass. Arealene varierer fra 40 til ca 70 kvm. Nærmere beskrivelse i vedlegg 5. KOSTNADER Konsulentfirmaet SCC foretok våen 2003 enkvalitetssikring av tidligere kostnadsoverslag Tallene er prersentert i en rapport fra De totale kostnadene er beregnet til ca 14,25 mill kr. Kostnadene fordeler seg på enkeltprosjekter som følger: Colletts gate, forlengelse til Bjørnstjerne Bjørnsons gate ca 6,750 mill kr Kryss med Bjørnstjerne Bjørnsons gate og tilknytning mot øst ca 2,550 mill kr 4 felt i Bjørnstjerne Bjørnsons gate 70 meter mot vest ca 2,400 mill kr Kostnader som kommunen må dekke alene ca. 11,700 mill.kr Colletts gate, forskyving av mellom Vestfoldveien og C.O Lunds gate: Kostnader som Statens vegvesen og kommunen bør dekk sammen ca 2,540 mill kr ca 2,540 mill kr Drammen kommune er eneansvarlig for forlengelsen av Colletts gate. Det bør være en diskusjon om ikke Statens vegvesen bør bidra med midler til forskyvingen mellom Vestfoldveien og C.O. Lunds Side 73 av 119

74 Sak 0107/03 gate. Dette kan sees i sammenheng med etterslep i forbindelse med gjenomføring av Bangeløkkakrysset. Krysset med Bjørnstjerne Bjørnsons gate og nødvendig strekning med 4 felt må kommunen belage seg på å finansiere. Tiltak ut over dette vil være Statens ansvar da Bjørnstjerne Bjørnsons gate er riksvei. GJENNOMFØRING / FINANSIERING Reguleringsplanen stiller ingen krav til tidspunktet om gjennomføring. El-Kjøp som ønsker å etablere seg kan først gjøre dette når Colletts gate er åpnet mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Næringslivet for øvrig har en forventning om snarlig gjennomføring av tiltaket. Når tiltaket er gjennomført kan Knoffs gate syd omarbeides til en alle-gate som vil fungere bl a som en fin inngangsportal til Marienlyst fra denne siden. Gjennomføring av Colletts gates forlengelse avklares ved behandling av økonomiplanen ANBEFALING Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Colletts gates forlengelse til Bjørnstjerne Bjørnsons gate, Bjørnstjerne Bjørnsons gate fra Anchersbakken til Telthusgata, C.O. Lunds gate og tilstøtende arealer, sist datert vedtas. De budsjettmessige konsekvenser må tas opp i forbindelse med økonomiplanprosessen. Vedlegg: 1. Oversiktskart.M 1: Reguleringskart, datert A4 sort/hvitt 3. Illustrasjonskart, datert A4 sort/hvitt 4. Reguleringsbestemmelser, datert Beskrivelse, datert Sammendrag av uttalelsene innkommet ved offentlig ettersyn med administrasjonens kommentarer. 7. Bilagsliste. Utrykket vedlegg: Illustrasjoner trafikktall. Separat vedlegg 1. Reguleringskart (Farger, A3 og målestokk 1:1000). 2. Illustrasjonskart (Farger, A3 og målsetokk 1:1000). Bilag I henhold til bilagsliste Side 74 av 119

75 Sak 0108/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0108/03 Saksbeh. Anne K. Rosfjord Wik Arkivsaksnr. 02/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0108/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker ØVRE SUND BRU MED TILSTØTENDE KRYSSOMRÅDER, FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN - 1. GANGS BEHANLDING INNSTILLING TIL: Formannskapet driftsstyret for økonomi- og plansaker/bystyret Administrasjonens innstilling: Forslag til reguleringsplan for Øvre Sund Bru, med bestemmelser, sist datert 22 august 2003, vedtas lagt ut til offentlig ettersyn, i henhold til plan og bygningslovens Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør Side 75 av 119

76 Sak 0108/03 Saksutredning SAMMENDRAG Prosjektet Øvre Sund Bru er en del av Veipakke Drammen. Det fremmes nå forslag til 1. gangs behandling av reguleringsplan for Øvre Sund Bru med landingsområder. Broa vil være siste del av sentrumsringen i Drammen. Den nye broforbindelsen vil knytte Strømsø med Grønlandsområdet nærere til Hamborgstrøm og Bragernes sentrum, hvilket vil avlaste sentrumsgatene og bybroa for mye biltrafikk. HENSIKT Reguleringsplanen vil gi grunnlag for grunnerverv, detaljprosjektering, byggeplanlegging og gjennomføring av broprosjektet; Øvre Sund Bru. Hensikten med dette planarbeidet vil være å legge grunnlaget for å kunne gjennomføre det siste leddet i lenken sentromsringen i Drammen. BAKGRUNN Veipakke Drammen (heretter VPD) ble vedtatt av Bystyret i Drammen i 1991 som tilslutning til vegsjefens forslag, og som siden er betegnet som den "lokale avtale". I St.prp ble den totale utbyggingsplan for Drammenspakken vedtatt av Stortinget. To av prosjektene i VPD, Øvre Sund bru og Kreftings gate, skulle opprinnelig gjennomføres henholdsvis i periodene og Etter diverse kostnadsoverskridelser og forsinkelser ble Veipakkeavtalen revidert Avtalen legger opp til en kontinuerlig anleggsperiode for hele Kreftings gate og Øvre Sund bru med ferdigstillelse tidligst i Ferdigstillelse ser nå ut til å bli 2006/07. Reguleringsplan for Kreftings gate ble vedtatt FAKTA Øvre Sund bro og Kreftingsgate danner vestre lenke i ringveisystemet rundt Drammen sentrum. Sentrumsringen skal fordele trafikken effektivt i byen og i tillegg holde sentrumstrafikken på et minimumsnivå. Sentrumsringen vil redusere trafikkbelastningen på bybroa tilstrekkelig til at det vil bli mulig å stenge Strømsø torg for gjennomkjøringstrafikk. Anleggsstart forventes i april 2004 med ca 2 ½ års anleggsperiode. Planprosess. Varsel om oppstart av planarbeid for "Sentrumsring parsell Øvre Sund bru og Kreftingsgate" ble annonsert i pressen 27.juni Varselet ble senere gjentatt i annonse i pressen den 15. januar Det har vært gjennomført et omfattende planarbeid med vurdering av bl.a. alternative traseer, retninger, kryssløsninger, rundkjøringsløaninger, tverrsnitt samt vurdering av ulik broutforming inkl. materialbruk. Disse vurderingene med analyser er samlet i diverse rapporter som ligger blant sakens dokumenter. Før innsending av planforslaget ble det avholdt orienterings/diskusjonsmøter enkeltvis med alle direkte berørte grunneiere. Tidligere politisk behandling. Side 76 av 119

77 Sak 0108/03 Kreftings gate og Øvre Sund bru har vært til behandling i Hovedutvalget for teknisk sektor 6 ganger fra 1997 til nå, inkludert orientering om oppstart av planarbeid og en muntlig orientering om fremdrift. Reguleringsplan for Kreftingsgate ble i tillegg behandlet og vedtatt De øvrige behandlingene har dreid seg om trasévalg, spørsmål rundt kort eller lang bru, ulike løsninger for myke traffikanter samt valg av prinsipper for utforming. I eget vedlegg er tidligere behandlinger og vedtak gjengitt. (Se vedlegg 5). Overordnede planer Gjeldende kommuneplan ble vedtatt i bystyret I kommuneplanens arealdel er broforbindelsen ved Øvre Sund vist. Foreliggende reguleringsplan er i samsvar med både kommuneplanen og VPD. I 1995 utarbeidet Statens vegvesen og Drammen kommune en rapport som gir rammer for estetisk utforming av prosjektene i Vegpakke Drammen. I rapporten slås det fast at det skal være et hovedmål at prosjektene i VPD som helhet skal bidra til heving av den estetiske kvaliteten for bybildet i Drammen. Reguleringsplanen og illustrasjonsplanen legger opp til dette. Eksisterende reguleringsplaner og planer under utarbeidelse. Fire reguleringsplaner blir berørt av foreliggende planforslag. Disse er: 1. Øvre Sund Bru er i dag regulert gjennom reguleringsplan for "Morenelinjen, parsell Øvre Sund bru og Kreftings gate", stadfestet Foreliggende planforslag erstatter deler av nevnte plan og innebærer samtidig en miljørevisjon av denne. 2. "Kvartalene begrenset av Dronning gata Øvre Storgate Vinjesgate Haugesgate", vedtatt Bragernestunnellen parsell Bragernes, Del 3 "Hamborgstrøm Sørbyløkka", vedtatt Arealene på nordsiden av Kreftings gate og jernbanen og som ligger øst for og inntil Øvre Sund brus trase er regulert i planen "Union Brygge, Grønland" vedtatt Det er igangsatt arbeid med reguleringsplan for eiendommen vest for ny rundkjøring på Hamborgstrøm, (Frank Falk Møbelforretning AS). Dette planområdet grenser til ny rundkjøring på Hamborgstrøm, Vinjesgate og Øvre Storgate. Det er innsendt byggesøknad på eiendommen Vinjesgate 2 (nåværende Rema 1000). Byggesøknaden omhandler utvidelse av eiendommens eksisterende forretningsareal. Deler av denne eindommen vil bli berørt av det nye trafikkanlegget i forbindelse med Øvre Sund Bru. Det foreslås derfor at det nedlegges bygge og deleforbud på Vinjesgate 2 i påvente av ferdigbehandling av reguleringsplanen for Øvre Sund Bru. (se egen sak.) PLANFORSLAGET. Reguleringsplan for "Øvre Sund bru med tilstøtende kryssområder" omfatter selve brua med tilhørende landingsområder. Forbindelsen mellom Kreftingsgate og Nedre Eikervei er også inkludert i planområdet. Grønland gate blir regulert til gjennomgående gang- sykkelvei. I tillegg blir en gangsykkelforbindelse mellom Vinjesgate og Strømsgata delvis over Falk sin eiendom regulert. Side 77 av 119

78 Sak 0108/03 Planforslaget viser videre hvordan landingsområdene for broa tilknyttes sentrumsringen med Bragernestunellen og byens øvrige gatenett. Illustrasjonsplanen viser utformingsprinsippene. Broas utforming har vært gjenstand for en arkitektkonkurranse. For en detaljert beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte utfyllende beskrivelse og plankart datert august.2003 samt illustrasjonsplan med tilhørende beskrivelse datert august 2003 fra tiltakshaver, Statens vegvesen Buskerud. Tilbud for myke trafikanter Det legges opp til et ensidig tilbud for myke traffikkanter på broa, med et bredt areal til fysisk adskilt sykkelveg med fortau på tilsammen 5,5 m. Ved landingsområdene er det gjort forsøk på å gi de myke trafikkantene alternative tilbud til å krysse selve veganlegget i plan. Følgende vedlagte skisser viser gang-sykkelvei systemene: Utsnitt av illustrasjonsplanen. (Vedlegg 6.) Illustrasjon som viser den fotgjenger kryssingen som Drammen kommun ønsker over brohodet mellom Øvre Storgate og Øvre Strandgate.(Vedlegg 7) Konsekvenser for tilliggende eiendommer. Gjennomføringen av reguleringsplanen for Øvre Sund bru vil få til dels store konsekvenser for enkelte eiendommer. Dette dreier seg i størst grad om eiendommene Vinjesgate 2 og Grønland 89. I egen sak foreslås det å nedlegge midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på Vinjesgate 2. Hele eiendommen til Bajwa Hardev Singh Grønland 89 vil bli berørt av planforslaget. Eiendommen omtales i vedlegg 8 under innsendte bemerkninger. Enkelte eiendommer vil få endrede avkjørsler som følge av reguleringsplanen. Noen eiendomsbesittere må avgi grunn for at tiltaket skal kunne gjennomføres. Disse temaene vil bli diskutert videre med de enkelte berørte grunneierne. I reguleringsplan for Union Brygge ble det avsatt en reguleringsgrense mot Øvre Sund Bru under forutsetning av at grensen eventuelt måtte justeres noe i forbindelse med reguleringen av Øvre Sund Bru. Arealbehovet ved plassrommet mellom brua og nye bygningsvolum hos Union Brygge er fremdeles ikke avklart. Dette må avklares før endelig reguleringsgrense kan avsettes. Den reguleringsgrensen som ligger i planforslaget til Øvre Sund bru tar for seg tilstrekkelig areal, øst for brua, til at det ikke vil være behov for noe nytt offentlig ettersyn ved en eventuell grensejustering. VURDERING Ved etablering av Øvre Sund Bru vil siste del av sentrumsringen være på plass. Drammen kommune er opptatt av at både broa og sentrumsringen forøvrig tilpasses byen med dennes utforming, lave hastigheter samt de ulike trafikkanters behov for både trygghet og fremkommelighet. Dette innebærer bl.a. at både de myke trafikkantene og de kjørende må få tilfredsstillende fremkommelighet og selvfølgelig sikkerhet. Side 78 av 119

79 Sak 0108/03 I sentrum må vi kunne godta at ulike grupper av trafikkanter krysser hverandre også i samme plan. Hvilket og vil være med på å understreke at en befinner seg i sentrum av en by. Kommunen forutsetter at grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer T-8/79 om veitrafikkstøy overholdes og at SFT`s anbefalte grenser for luftforurensing ikke overskrides for boliger eller annen støy/luftforurensingsømfintlig bebyggelse. Gang sykkel forbindelse Innenfor en byplanfaglig vurdering er gang- og sykkelvei langs og på tvers av Øvre Sund Bru en viktig del av byveven. Løsningene vil kunne gi prioriteringer av myke trafikanter og ta høyde for kommende byutvikling og boligbygging i nærområdene og i sentrum forøvrig. På Hamborgstrømsiden av elva viser planforslaget en for dårlig øst-vest gående forbindelse for myke trafikkanter. En mulig minimumsløsning vil være å opparbeide et fotgjengerfelt som krysser over brohodet mellom Øvre Storgate og Øvre Strandgate. (vist i vedlegg 7). Den foreslåtte detaljutforming av brokaret ivaretar ikke syklister og gående i tilstrekkelig grad. Brokarets vegger må utformes slik at det blir så gode siktforhold som mulig rundt alle hjørnene. Det er uoverensstemmelse vedrørende veggenes utforming mellom de innsendte illustrasjoner og snitt tegninger. Løsningen må bearbeides i den videre detaljprosjekteringen. Drammen kommune anser gang- sykkelforbindelsen over Falk sin eiendom som svært viktig i forhold til å minske antallet myke trafikkanter ved bruas landingsområde på Hamborgstrøm. Hovedutvalget for teknisk sektor vedtok den forslag til hovedretningslinjer for reguleringsplanen "Øvre Sund bru og Kreftingsgate". Ett av punktene i retningslinjene gikk ut på at det skulle velges et tverrsnitt på broa bestående av 4 kjørefelt med tosidig gang- sykkelvei. (Se vedlegg 5). Bakgrunnen for at reguleringsplan med ensidig gang- sykkelforbindelse nå legges frem stammer i hovedsak fra resultatet av arkitektkonkurransen for Øvre Sund bru. Resultatet av denne konkurransen gikk ut på at konsulentteamet fra forslaget "BØY" skulle se på en videreutvikling eller bearbeidelse av sitt forslag. I samarbeid med representanter fra Statens vegvesen og representanter fra Drammen kommune har konsulentteamet vurdert alternative broløsninger i forhold til konseptet "BØY". Det har vist seg at "BØY" ikke eller svært vanskelig lar seg forene med en tosidig forbindelse for myke trafikkanter på brua. Drammen kommune anser det som en god løsning for myke trafikkanter med et eget bredt og godt avskjermet areal på brua. Arealet vil være avskjermet mot både veitrafikk, vind- og værforhold. Med bakgrunn i ovennevnte anbefaler Drammen kommune løsningen fra det forelagte planforslaget. Estetikk Drammen kommune er opptatt av at de estetiske verdier som det foreløpig er lagt opp til også blir fulgt opp i gjennomføringen av prosjektet. Dette er viktig for å gi Øvre Sund Bru god kvalitet og en god tilpasning til byen. Kommunen er fornøyd med at estetiske kvalitetskrav blir vektlagt i prosjektet og at det legges opp til et fortsatt godt samarbeid mellom Drammen kommune og Statens vegvesen i det videre detaljeringsog byggeplanarbeidet. Side 79 av 119

80 Sak 0108/03 For øvrig har rådmannen ingen kommentarer til planforslaget. Innkomne bemerkninger. I løpet av planprosessen har det vært kontakt med berørte grunneiere. Flere har sendt inn bemerkninger til planenforslaget som følge av dette. I eget vedlegg er bemerkningene gjengitt og kommentert. Vedlegg 8. ØKONOMI Øvre Sund Bru skal fullfinansieres med statlige midler. Anlegget er kostnadsberegnet til 283 mill. kr. (2003 kr). Erfaring fra andre større veianlegg viser behov for kommunale midler til kvalitetsforbedringer ved tilstøtende veier og kommunale anlegg. Slike eventuelle kostnader må vurderes i forbindelse med behandlingen av økonomiplanen. ANBEFALING Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Øvre Sund Bru datert 22. august 2003, med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen forutsetter at det legges inn en fotgjengerforbindelse som krysser sentrumsringen ved brohodet ved Hamborgstrøm i illustrasjonsplanen før 2 gangsbehandlingen. VEDLEGG: Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Beskrivelse reguleringsplan for Øvre Sund Bru fra Statens vegvesen 22 august Plankart i A4 format 4. Reguleringsbestemmelser 5. Vedtak fra tidligere behandling av Kreftings gate og Øvre Sund bru i hovedutvalget for teknisk sektor. 6. Utsnitt av illustrasjonsplanen ved rundkjøringen ved Hamborgstrøm 7. Illustrasjon som viser den fotgjenger kryssing over brohodet mellom Øvre Storgate og Øvre Strandgate som Drammen kommune ønsker. 8. Sammendrag av innkomne bemerkninger med kommentar. 9. Bilagsliste Øvre Sund Bru mappe 1, 10. Bilagsliste Øvre Sund Bru mappe 2 Utrykt vedlegg: 1. Se bilagslister 2. Reguleringsplan for Øvre Sund Bru, plankart, bestemmelser, beskrivelse og illustrasjonsplan, Statens vegvesen 22 august Div rapporter Side 80 av 119

81 Side 81 av 119 Sak 0108/03

82 Sak 0109/03 DRAMMEN KOMMUNE Saksnr: 0109/03 Saksbeh. Trygve Johnsen Arkivsaksnr. 00/ Org.enhet Byplan Møtedato Utvalg Bystyret Saksnr. Utvalg Møtedato 0109/03 Bystyret / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /02 Gulskogen bydelskomite /02 Gulskogen bydelskomite /02 Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker /02 Gulskogen bydelskomite /02 Gulskogen bydelskomite /01 Gulskogen bydelskomite /00 Gulskogen bydelskomite SUNDLAND, SKOGLIVEIEN 4, REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET DRIFTSSTYRET FOR ØKONOMI OG PLANSAKER / BYSTYRET: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Skogliveien 4, Sundland, sist datert samt tilhørende bestemmelser, sist datert , vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør Side 82 av 119

83 Sak 0109/03 Saksutredning: SAMMENDRAG ROM eiendomsutvikling AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan for området Sundland i bydelen Gulskogen. Området foreslås regulert til blandet formål med basis i bolig, forretning, kontor, allmennyttig samt ny samlevei / allégate. Planforslaget er bygd opp som en rammeplan som klarerer de nye formålene samt legger rammer for bygningsvolumene. Det skal senere utarbeides bebyggelsesplan for hvert delfelt innenfor planen når disse kommer til utførelse. Det har innkommet flere merknader. Fylkesmannen i Buskerud varslet innsigelse til planen i forbindelse med det offentlig ettersynet. Denne merknaden er nå etterkommet, og innsigelsen er trukket. Administrasjonen vurderer også de øvrige merknadene som ivaretatt, og kan anbefale at reguleringsplanen for Skogliveien 4, Sundland vedtas. BAKGRUNN ROM eiendomsutvikling AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan for området Sundland i bydelen Gulskogen. Planområdet ligger hovedsaklig mellom Prof. Smiths allé i sør, jernbanen i nord, Onshuusveien / Smithestømsveien i øst og Vintergata i vest. Området omfatter bl.a. store deler av bygningsmassen til tidligere NSB jernbaneverksted Sundland. Området er på 208 dekar (eks. areal til framtidig kryss med Tilfartsvei vest) jfr. "Grønlandplanen" som er på 90 dekar. Reguleringsplanen for Sundland vil legge rammene for en spennende utvikling i bydelen Gulskogen og for utviklingen av Drammen generelt. Planen vil gi mulighet for å etablere et helhetlig område der næringspark, forretninger, servicetilbud og boliger integreres. Det legges opp til varierende bebyggelse med bl.a. etablering av ett signalbygg midt i planområdet. Reguleringsplanen legger opp til å være en robust plan som gir åpning for en fleksibel utvikling, og ikke i for stor grad detaljbeskriver funksjonsfordeling og utbyggingsløsninger. Det kan derfor ikke gis en eksakt oppstilling av hvordan fordelingen mellom f.eks. næring og boliger, men ROM eiendomsutvikling antyder mulighet for etablering av 1000 nye boligenheter innenfor planområdet. FAKTA Overordnet plangrunnlag: I Kommuneplanenes arealdel og Kommunedelplan Gulskogen er området vist som næring / industri. I ny Kommuneplan , vedtatt , er dette området endret til "blandet formål". Dette samsvarer med formålene i denne reguleringsplanen for Sundland. Kommunedelplan for "Tilfartsvei vest/tilfartsvei Konnerud" ble vedtatt Regulerings-planen for Sundland har dermed kun ett veialternativ å forholde seg til. Planområdet er avgrenset mot Prof. Smiths allé og Smithestrømsveien slik at det vil harmonere med framtidig regulering av "Tilfrtasvei vest/tilfartsvei Konnerud". Planprosessen: : Kunngjøring i drammensavisene vedr varsel om igangsetting av reguleringsplanarbeid : Planforslaget sendt ut til forhåndshøring : Behandling i Formannskapet vedr utlegging til offentlig ettersyn. Side 83 av 119

84 Sak 0109/ : Kunngjøring i Drammens Tidende vedr offentlig ettersyn : Offentlig ettersyn Reguleringsplanen: Forslag til reguleringsplan for Sundland er bygd opp som en rammeplan, d.v.s. den skal gi fleksibilitet i forhold til utvikling av området. Planen klarerer de nye formålene samt legger rammer for bygningsvolumene. For å gi nødvendig styring av arealutviklingen, er det i regulerings-bestemmelsene krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for hvert felt når disse kommer til utførelse. ROM eiendomsutvikling opplyser at det er aktuelt å utvikle Campus Sundland med funksjoner som undervisning, teknologisenter, inkubator og veksthus, samt tilhørende servicetilbud og boliger. Det er også aktuelt å etablere en næringspark basert på informasjonsteknologi knyttet opp mot NSB BA's verksteddrift på Sundland. Inkubator Sundland er som del av dette konseptet allerede etablert i eksisterende bebyggelse. Planområdet er delt opp i felt A, B, C og D som hovedsakelig foreslås regulert til blandet formål med basis i bolig, forretning, kontor og allmennyttig. I tillegg foreslås det regulert en ny samlevei / allégate samt friområde ved Gulskogen skole. Når det gjelder forretningsformålet er det tatt inn i bestemmelsene at denne kun er strøksbetjenende og knyttet til første etasje. Bygningsvolumene foreslås satt til BYA til 60 % i felt A, B og D, samt 70 % i felt C. Generell gesimshøyde settes til 18 meter over terreng. Ut mot byggegrensene senkes gesimshøyden til maks 15 meter. Utbygger ser for seg nye bygninger fra 3 til 5 etasjer. Det tillates ett signalbygg i hele området, nemlig på felt B, der maksimal gesimshøyde er satt til 24 meter. I tillegg til nevnte høyder vil det komme nødvendige takoppbygg for heiser, trapper og tekniske installasjoner. Den mest kritiske fasen er trafikkapasiteten før Tilfartsvei vest bygges. Fram til da må eksisterende veier og kryss samt ny allégate avvikle trafikken. Spesielt har fokus vært rettet mot veikrysset Konnerudgata / Pr. Smiths allé. Kapasiteten i dette veikrysset vurderes som så vesentlig i forbindelse med nyskapt trafikk til Sundland at administrasjonen har anbefalt at lyssignal legges inn som rekkefølgebestemmelse i reguleringsbestemmelsene. Det er allerede laget forprosjekt for lyssignal. Videre detaljering av signalregulering må gjøres i nært samarbeid med Statens vegvesen. I henhold til trafikkanalysen kan et utbedret lokalt veinett gi akseptabel trafikkavvikling gjennom første byggefase, d.v.s. inntil kvm. I reguleringsbestemmelsene er denne utbyggings-størrelsen tatt inn som begrensning før det eventuelt etableres et mer kapasitetssterkt veienett i Sundlandområdet. VURDERING Uttalelser til planforslaget, administrasjonens vurdering: Alle uttalelser fra offentlig ettersyn samt hvorledes uttalelsene er håndtert er oppsummert i vedlegg 5. Her trekkes fram noen av uttalelsene fra offentlig ettersyn: Fylkesmannen i Buskerud ved miljøvernavdelingen varslet innsigelse til planforslaget pga manglende støyberegninger og vilkår i reguleringsbestemmelsene som sikrer at nødvendige støyhensyn blir ivaretatt. Side 84 av 119

85 Sak 0109/03 Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver utarbeidet støyrapport. I Fylkesmannens brev av ble innsigelsen opprettholdt. I etterkant av dette er det foretatt ytterligere suppleringer i reguleringsbestemmelsene 3 og 14. Fylkesmannen har bekreftet at med de siste endringene, er det ikke noe i veien for at kommunen egengodkjenner planen. Miljøvernavdelingen ønsket mer dokumentasjon vedr gang/sykkeltrafikk mot Strømsø og myke trafikanters vilkår i lysregulert kryss Konnerudgata/Prof. Smiths allé. Det vises til forbindelsen gjennom Nybyen via "Kamelen" som er gangbrua over Vestfoldbanen. For øvrig er det ny gang/sykkelvei langs Prof. Smiths allé bort til Konnerudgata og oppgradert trasé for myke trafikanter langs Konnerudgata inn til Strømsø sentrum. Vedr utforming av nytt lyskryss, må dette ivaretas i planleggingen, der kommunen og vegvesenet vil stille krav til trafikkavviklingsstandard. Fylkesmannen i Buskerud ved Landbruksavdelingen spør om det er riktig å omdisponere næringsarealer uten at dette skjer gjennom rullering av kommuneplanen, og om det ikke er behov for de avsatte arealer til næring. I kommuneplanens arealdel er Sundlandområdet vist som næringsområde. Kommuneplanen har det siste året vært i en prosess for rullering, og ny Kommuneplan for Drammen ble vedtatt Her er Sundlandområdet vist som "Blandet formål". Sundlandreguleringen er således i samsvar med ny kommuneplan. Størrelsen på næringsarealet vurderes som brukbart ivaretatt i og med ca 2/3 av arealene i Sundlandreguleringen har næring som ett av flere reguleringsformål i "blandet formål". Statens vegvesen Buskerud vegkontor påpeker trafikkøkningen som følge av Sundland-utbyggingen. Det vises bl.a. til stor belastningsgrad i veikrysset Prof. Smiths allé, at det må utarbeides detaljert byggeplan for lyskrysset, at det foretas kapasitetsberegning av krysset ved Gulskogen gård samt at benevnelse BRA (bruksareal) benyttes i bestemmelsene. Sistenevnte punkt er nå endret i samsvar med anbefalingen. I konsekvensanalysen er det et eget kapittel for "Trafikale konsekvenser før ferdigstillelse av Vegpakke Dammen" der krysset ved Gulskogen gård inngår. Sundlandutbyggingen vil skape trafikk. Sundlandplanen legger opp til å styre nyskapt trafikk inn i ny allégate og videre til Baker Thoens allé samt bygge lyssignalanlegg i veikrysset Konnerudgata/Prof. Smiths allé. Før bygging av dette lyskrysset må det lages detaljplan som vegvesenet må godkjenne. Buskerud fylkeskommune, kulturavdelingen påpeker at "signalbygget" kan bli et særdeles dominerende element i selve byrommet. Signalbygget kan i henhold til bestemmelsene få gesimshøyde 24 m over terreng. Dette er kun to etasjer over den øvrige bebyggelse. Administrasjonen vurderer høyden som akseptabel, og ser positivt på at området kan få et bygg som i høyde, form og uttrykk kan skille seg noe ut. Drammen Fjernvarme påpeker at planområdet omfattes av tilknytningsplikten. Reguleringsbestemmelsene er endret slik at merknadene er ivaretatt. Jernbaneverket, region sør påpeker at Jernbaneverketes eiendom ikke kan tas i bruk til annet bruk før dette er overflødig for jernbanedriften samt at byggegrensen er liten. Reguleringsplanen er endret slik at merknadene er ivaretatt. Side 85 av 119

86 Sak 0109/03 Jernbaneverkets borettslag og SB Eiendom har også kommet med merknader. Merknadene er av en slik karakter at det hensyntas i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Kommuneadministrasjonen har i løpet av planprosessen gitt diverse merknader som nå er innarbeidet reguleringsplanen. KONKLUSJON OG ANBEFALING Forslag til reguleringsplan og bestemmelser for Skogliveien 4, Sundland vurderes som en fleksibel plan som legger grunnlaget for en videreutvikling av Sundlandområdet. Planen er blitt endret og tilpasset etter merknader som er innkommet gjennom planprosessen. Kommuneadministrasjonen anbefaler at planen vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Planforslaget visualisert ved illustrasjonsplan og fotomontasje 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Kommentarer vedr de innkomne merknader 6. Bilagsliste Side 86 av 119

87 Side 87 av 119 Sak 0109/03

88 Side 88 av 119 Sak 0109/03

89 Sak 0109/03 2 Vedlegg Reguleringsplanen visualisert ved illustrasjonsplan øverst og fotomontasje nederst. Det presiseres at det viste veikrysset mellom Tilfartsvei vest og ny allégate må avklares nærmere. Side 89 av 119

90 Side 90 av 119 Sak 0109/03