Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2010/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Trønder-Plan AS Postboks NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2010/ Kjeld Erik Sandbakken gangs behandling av reguleringsplan "Carl Gulbransons gt. 23" i Namsos Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos kommunestyre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i Namsos kommunestyre Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Carl Gulbransons gate 23" i Namsos kommune datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven Klageadgang Vedtaket kan påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2010/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken kst. fagleder Byggesak, kart og oppmåling Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 4, Bank: Namsos 7801 NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 12 Vedlegg 1 Vedtatt reguleringsplan 2 Vedtatte reguleringsbestemmelser Kopimottakere: Namsos kommune v/ eiendomsavd. Postboks NAMSOS Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks Steinkjer Midtre-Namdal Avfallsselskap postmottak Barlia 7863 Overhalla Miljø og landbruksforvaltningen i MNR Overhalla kommune 7864 Overhalla Miljødirektoratet Postboks 5672 Sluppen 7010 TRONDHEIM Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkets Hus 7735 Steinkjer Norges vassdrags- og energidirektorat Vestre Rosten Tiller NTE Nett AS 7736 Steinkjer Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Telenor Servicesenter for nettutbygging Postboks Bergen Arbeidsgruppa for trafikksikkerhet v/ Andrè Aglen Barns representant v/ Knut Storeide Brann- og redning v/ Olav Skaret Eldres råd v/ Marit Grøtan Morten Sommer Namsos bydrift v/ Nils Hallvard Brørs Per Erik Arnø Rådet for funksjonshemmede v/ Marit Grøtan Svein-Arild Rye Terje Adde Ungdomsrådet v/ Tor Sverre Moltu

3 Side 3 av 12 Saksframlegg 2. gangs behandling av reguleringsplan "Carl Gulbransons gt. 23" i Namsos Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos plan, byggesak og teknisk drift 69/ Namsos kommunestyre 73/ Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Carl Gulbransons gate 23" i Namsos kommune datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven

4 Side 4 av 12 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I VS: Reguleringsplan CG 23 - Trønder-Plan AS Oppstartsmøte I VS: Reguleringsplan Carl Trønder-Plan As Gulbranssonsgate 23 I VS: Hva skal det bli her? Carl Gulbransonsgt regulering namsos kommune, eiendomsavdelingen S Reguleringsplan Carl Gulbransons gt. 23, 1. gangs behandling U Melding om vedtak - Trønder-Plan AS Reguleringsplan Carl Gulbransons gt. 23, 1. gangs behandling X Annonse - offentlig ettersyn X Revidert reguleringskart - påført koordinater mv. U / Reguleringsplan for Carl Adresseliste Gulbransonsgate 23 - til uttalelse X Automatisk svar på din henvendelse til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag U / Reguleringsplan for Carl Gulbransonsgate 23 - til uttalelse Naboer til reguleringsforslaget, se vedlegg I Reguleringsplan for Carl Statens vegvesen Gulbransonsgate 23 - uttalelse I Områdereguleringsplan for Carl NVE Gulbransonsgt til uttalelse I Uttalelse - reguleringsplan Carl Nord-Trøndelag fylkeskommune Gulbransons gate 23 I Uttalelse reguleringsplan for Carl Gulbransonsgate 23 Midtre Namdal Avfallsselskap v/tone Årsandøy I Uttalelse CG 23 Barns representant - Jan Greiff I Uttalelse - Reguleringsplan Carl Gulbransons gt Namsos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag - kommunalavdelingen kommune U Melding om vedtak - Bygningssjefen Reguleringsplan Carl Gulbransons gt. 23, 1. gangs behandling U Reguleringsplan Carl Gulbransons Helge Guntvedt gt. 23, 1. gangs behandling S gangs behandling reguleringsplan Carl Gulbransons gt. 23 I Revidert plankart Erlend Gystad X Reguleringsbestemmelser S gangs behandling av reguleringsplan "Carl Gulbransons gt. 23" i Namsos X Revidert plankart - kryss over bygninger

5 Side 5 av 12 X Dokumenter fra sak 2014/2816 vedr. forslag om ny rundkjøring vest for Shell-stasjonen X Særutskrift - 2. gangs behandling av reguleringsplan "Carl Gulbransons gt. 23" i Namsos U gangs behandling av reguleringsplan "Carl Gulbransons gt. 23" i Namsos Trønder-Plan AS Vedlegg 1 Oversiktskart 1: Reguleringsplan datert rev Reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Innkomne merknader etter off. ettersyn 7 Festekontrakt datert Uttalelse fra adv. Ivar Hustad vedr privatrettslige forhold

6 Side 6 av 12 Sakshistorikk Plansaken ble 1. gangs behandlet i Drift i møte den og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Etter perioden med offentlig ettersyn ble saken fremmet for 2. gangs behandling i Drift i møte den hvor følgende vedtak ble fattet: "Saken utsettes. Drift ber rådmann om at det i forslaget til reguleringsbestemmelser tas inn de forhold fylkeskommunen tar opp i sitt brev. Dette gjelder særlig gesimshøyde, estetikk, fasader og utforming." Ordføreren trakk saken i kommunestyremøte den Saken ble overført til ny saksbehandler den Saksopplysninger Eiendommen gnr. 65 bnr. 1113er i dag regulert til offentlig formål (Reguleringsplan Namsos Sentrum fra 1967.) Eiendommen har tidligere vært brukt som brannstasjon og teknisk etat. I senere tid er bygningen midlertidig brukt som opplæringslokaler for flyktninger. Naboeiendommen NTE sin tomt ble i forbindelse med Namdalsprosjektet omregulert til Bolig/Forretning/kontor. Den regulering som nå foreslås er en områderegulering i medhold av PBL Det blir i plan og bestemmelser satt rammer for videreutvikling av område, samtidig som det blir stilt krav om detaljregulering før område kan bebygges med ny bebyggelse. Hovedhensikten med områdereguleringen er å regulere fra offentlig formål til bolig/forretning/ kontor og samtidig sette rammer for framtidig utvikling på eiendommen. Etter perioden med offentlig ettersyn ( ) kom det inn tilsammen 8 merknader til planforslaget, som alle er gjengitt i sin helhet og kommentert. 1) Fylkesmannen i Nord Trøndelag, brev datert ) Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert ) Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert ) Statens vegvesen, brev datert ) Midtre Namdal avfallsselskap, brev datert ) Barns representant i Namsos kommune, brev datert ) Råd for funksjonshemmede i Namsos kommune, brev datert ) Eldres råd i Namsos kommune, brev datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger som har følgende merknader: Fra Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknad til forslaget til reguleringsplan. Fra Miljøvernavdelingen: Planområde er tidligere benyttet til brannstasjon og som nå omreguleres til kombinert formål

7 Side 7 av 12 bolig/forretning/kontor. Planen er utarbeidet som en områderegulering med krav om videre detaljregulering. Det er få føringer i planbestemmelsene for hvordan den videre detaljreguleringen skal foregå. Hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og arealkrav til lek og uteopphold, samt grenseverdier for støy er momenter som bør tas inn som førende bestemmelser til den senere detaljreguleringen. Fra Kommunalavdelingen: Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse i arbeidet med reguleringsplanen. I analysen er det gjennomgått en sjekkliste der enkelte punkter er kommentert og beskrevet ytterligere. Det konkluderes med at det ikke er funnet forhold som utløser tiltak i planområdet. I sjekklisten nevnes det at grunnundersøkelser bør gjennomføres før detaljreguleringen av området gjennomføres. Fylkesmannen bemerker at dersom kommunen mener grunnundersøkelser skal være et krav ved detaljreguleringen bør dette tas inn i bestemmelsene. For øvrig har ikke Fylkesmannen noen samfunnssikkerhetsrelaterte merknader til planen." Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 skal legge s til grunn for utforming av uteområder i forbindelse med detaljregulering. Tas inn i reguleringsbestemmelsene. Krav til grunnundersøkelser er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Nord-Trøndelag fylkeskommune "Planen utarbeides som en områderegulering, og skal legge til rette for at eiendommen kan nyttes til kombinasjonsformål bolig/forretning/kontor. Bebyggelsen er tidligere benyttet som kontor for teknisk etat og brannstasjon for Namsos kommune. Carl Gulbranssonsgate 23 ligger innenfor gjenreisingsområdet i Namsos. Eiendommen ligger innenfor området som er tatt med i Riksantikvarens NB-register over Nasjonale kulturhistoriske bymiljø. Namsos karakteriseres her som et godt eksempel på den tidlige etterkrigstidens byggeskikk. Planen stiller krav om detaljregulering før området kan bebygges. Planbestemmelser og beskrivelse er kortfattet og stiller få krav til bebyggelsen, men stiller krav til formål, høyde og utnyttingsgrad. Vi mener det kan være hensiktsmessig og mer forutsigbart å gi noe mer utfyllende bestemmelser. Reguleringsbestemmelsene omfatter ikke krav som omhandler estetikk/fasader/utforming. Vi anbefaler at bestemmelsene suppleres på dette området, med utgangspunkt i formingsveilederen for Namsos. Takform er et viktig trekk i gjenreisingsbebyggelsen og møne/valmtak er svært utbredt i denne delen av sentrumsområdet. Vi anbefaler at det stilles krav om takform. For utnytting til boligformål, anbefaler vi at det stilles krav til tilstrekkelig og egnet areal for felles leik og opphold ute, og at dette i størst mulig grad ligger på bakkenivå.

8 Side 8 av 12 Områdereguleringen angir ikke om eksiterende bebyggelse inngår i planen eller forutsettes fjernet. Det bør avklares. Reguleringsbestemmelsene tillater fire etasjer og maksimal gesimshøyde m.o.h. for hele eiendommen. Dette bør vurderes nøye. Med unntak av bankbygget øst for Carl Gulbranssons gate med fire etasjer, er nærområdet dominert av to og til dels tre etasjer. Vi vil signalisere at det kan være hensiktsmessig med reduksjon i byggehøyde på deler av eiendommen. Vi forbeholder oss rett til å komme tilbake til spørsmålet når vi får framlagt en mer konkret detaljregulering. Kulturminner Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; htt ://askeladden.ra.no og mitt kulturminne; htt :// for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag." Eksisterende bebyggelse forutsettes revet, kartet er revidert og byggene som skal rives er markert i plankartet og i tegnforklaringen. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at formingsveilederen skal legges til grunn ved utforming av ny bebyggelse. Ved detaljreguleringen vil en kunne ha forskjellige høyder på bygg innen planområdet, avhengig av hvordan prosjektet blir utformet. Områdeplanen regulerer rammene som planlegger må forholde seg til i forbindelse med detaljreguleringen. Det aktuelle området som skal reguleres ligger i det som omtales som "randsonen" i formingsveilederen og beskrives på følgende måte: "Ett av problemene i byen er karakteren av ufullstendighet. Gjenreisningsområdets syd- og vestrand mot Verftsgata fremstår som en bakside, men må idag betraktes som et ansikt utad. Her må det lages en helhetlig plan for tomteutnyttelsen. Fortetting vil være et hovedvirkemiddel for en klarere urban homogenitet. Fortettingen må skje med referanse til Gjenreisningsområdets bebyggelsesstruktur d.v.s. volumer, etasjehøyder, takvinkel, materialer og farger. Det arkitektoniske formspråk på nye bygg bør imidlertid avspeile vår tid. Flate tak kan i en slik sammenheng aksepteres når dette er en følge av et bevisst moderne formspråk"

9 Side 9 av 12 I de siste tiår har nye krav og behov, nye måter å bygge på samt nye byggematerialer endret den opprinnelige byggestilen. Dette har etter hvert ført til et uensartet fasadebilde som i dag kan oppleves som en fremmedgjøring av gjenreisningsområdets opprinnelige karakter. Norges vassdrags- og energidirektorat "I planbeskrivelsen heter det at: "Det forutsettes at det blir utført grunnundersøkelser i forbindelse med detaljreguleringen". Dette er positivt. For å hjemle dette juridisk burde dette imidlertid vært tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Dette er ikke gjort og vi anbefaler derfor at dette gjøres." Krav til grunnundersøkelser er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Statens vegvesen "Det er i reguleringsbestemmelsene 3 angitt hvordan adkomst inn til omtalte område skal skje, og 4 adkomster i 3 retninger er vist på plankartet. Adkomstene til kommunale gater. Her er det omtalt at vegnormalene skal legges til grunn ved utforming etc. Dette er vi fornøyd med. Vi antar at parkering mv. løses inne på området, selv om dette ikke er omtalt i tilsendt materiale. Statens vegvesen har ingen merknader til forslaget." Parkeringsløsninger og detaljutforming blir endelig fastlagt under detaljreguleringen. Dette er en områderegulering som gir rammer for detaljreguleringen. Midtre Namdal avfallsselskap "Teknisk areal for blant annet oppstilling av renovasjonsutstyr kommer ikke frem av mottatte plantegninger. Vi ber derfor om at utbygger i sitt videre arbeid sikrer at plasseringen av avfallsutstyr blir gjort i henhold til våre retningslinjer. Det skal tas hensyn til både en trafikksikker oppstillingsplass for renovasjonsbil ved tømming, gang / transportveg for avfallsbeholdere og en eventuell utforming av avfallshus for eiendommen." Plassering av avfallsutstyr tas under detaljreguleringen. Barns representant "Barns representant vil gjøre utbygger spesielt oppmerksom på at kravet til tilstrekkelig utvendige leke- og oppholdsarealer ivaretas. Utbyggingen må ta vare på ferdsel av myke trafikanter i området slik at trafikksikkerheten ikke forverres." Lekeplasser og utforming må reguleres under detaljregulering. Viser til kommentar til Fylkesmannen ovenfor.

10 Side 10 av 12 Råd for funksjonshemmede "Rådet for funksjonshemmede tar reguleringsplanen til etterretning." Ingen kommentar Eldres råd "Eldres råd tar reguleringsplanen til etterretning." Ingen kommentar Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden er det mottatt i alt 8 merknader. Merknadene er gjengitt i sin helhet i saksfremstillingen og kommentert. Dette er en reguleringsplan for et område som skal saneres, bygningene er oppført etter krigen og har liten arkitektonisk betydning. Forslaget legger opp til muligheter for planlegging av nye bygninger med rammer for volum, høyde og lovbestemte regler som universell utforming. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser i området. Kommunen har i løpet av de 15 siste årene oppgradert vann- og avløpssystemer i alle gater rundet kvartalet. I forbindelse med dette arbeidet er det registrert faste leirmasser under fyllmasser på alle sider av eiendommen. Det er ikke registrert kvikkleire noen steder i forbindelse med arbeidet. NVE påpeker i sin uttalelse til planforslaget at krav om geoteknisk dokumentasjon må inntas i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen viser til at dette kravet er tatt inn i bestemmelsene pkt Merknadene fra Statens vegvesen, Midtre Namdal avfallsselskap og barns representant gjelder forhold henholdsvis knyttet til parkeringsløsning, løsninger for avfallssystemer og utforming av lekeplasser osv. Rådmannen viser her til at løsninger for parkering, avfallssystemer og lekeplasser vil være en naturlig del av detaljreguleringen og omfatter reguleringsformål som Namsos kommune har stort fokus på, spesielt når det gjelder utvikling av sentrumsområder. Reguleringsbestemmelsene pkt. 2-2, 3-2 og 4-3 ivaretar de nevnte forhold. Nord-Trøndelag fylkeskommune påpeker bl.a. i sin uttalelse at eksisterende bygninger i planområde må avklares i forhold til om de skal rives eller ikke. Rådmannen viser til at plankartet er revidert og eksisterende bygninger er markert og gitt forklaring under tegnforklaringen til planen. Videre er det i bestemmelsene pkt. 2-4 lagt føringer for kotehøyde gulv i 1. etasje og maksimal gesimshøyde. Det er i reguleringsbestemmelsene pkt.

11 Side 11 av at hensynet til omkringliggende bygninger og formingsveilseder for Namsos sentrum skal legges til grunn for detaljregulering og utforming av ny bebyggelse innen planområdet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag påpeker bl.a. bestemmelser i forhold til utforming av utomhusarealer og geoteknikk må gjenspeiles i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen viser til at krav om utforming av utomhusarealer jfr. miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 er tatt inn i reguleringsbestemmelsene pkt. 4-5 og at krav om grunnundersøkelser er tatt inn i reguleringsbestemmelsene pkt Nord-Trøndelag fylkeskommune påpeker videre i sin uttalelse at det bør inntas i reguleringsbestemmelsene krav som omhandler estetikk/ fasader/ utforming og takform. Rådmannen viser til formingskriteriene i formingsveilederen som bl.a beskriver følgende om volumer, konstruksjoner og meterialvalg: Bygningsvolumene skal formes i overensstemmelse med byens bebyggelestruktur og definerte grenser, antall etasjeskillere og takvinkler. Alle terrengmessige inngrep og bygningsvolumer skal nøye vurderes utfra byens karakter, proporsjoner og dimensjoner. Store dominerende volumer som ikke harmonerer med byens karakter må unngås, eventuelt dekomponeres, d.v.s. brytes ned i mindre fattbare enheter som harmonerer med byens proporsjoner. Bygningene i Gjenreisningsområdet er i hovedtrekk autentiske når det gjelder hovedform, konstruksjon og materialer. Konstruksjonsprinsipper som anvendes i nybygging, endringer eller rehabilitering, skal visuelt være beslektet med det konstruksjonsprinsipp som er typisk for Namsos, altså tre- eller murbygninger. Gjenreisningsbyens materialer er i hovedtrekk tre og mur brukt på en nøktern og enkel håndverksmessig måte. I alle bygningsmessige tiltak skal den opprinnelige materialkarakter videreføres slik at Gjenreisningsbyens trekarakter såvel som den murale karakter videreføres på en planmessig måte utfra regelen om at løsninger med lik funksjon utføres med samme materiale. Namsos sentrum skal også ses fra Bjørumsklompen, takene bør derfor betraktes som bygningens femte fasade. Det skal derfor legges stor vekt på å oppnå enhetlig vakre tak. Reguleringsbestemmelsene tillater fire etasjer og maksimal gesimshøyde på 17,20 meter. Med unntak av "bankbygget" øst for Carl Gulbransons gate med fire etasjer, er nærområdet dominert av to til dels tre etasjer. Rådmannen støtter Nord-Trøndelag fylkeskommune i at byggehøyden reduseres på deler av eiendommen. Til sammenligning har bygninger i Carl Gulbransons gate i det som Formingsveilederen definerer som "randsonen" følgende høyder: Samfunnshuset moh, Forsikringsgården moh, CG moh, CG Sparebankbygget som ligger i nær tilknytning til randsonen har en høyde på moh. (Alle høyder er målt i GiS line). Reguleringsbestemmelsene pkt. 3-2, 3-4 og 3-6 er revidert for å ivareta merknadene fra Nord- Trøndelag fylkeskommune. Rådmannen anser at merknadene fra Nord-Trøndelag fylkeskommune er ivaretatt.

12 Side 12 av 12 Utover ovennevnte mener rådmannen at det ikke bør legges for strenge føringer i områdeplanen men at det skal være mulig for eventuelle nye eiere å utvikle eiendommen på en forsvarlig måte innenfor rammene som ligger plan- og bygningsloven, formingsveilederen og områdeplan. Rådmannen vurderer at de merknader som er mottatt nå er ivaretatt gjennom de revisjoner som er utført i plankart og reguleringsbestemmelser. Privatrettslige forhold Namsos kommune har bedt om en juridisk vurdering av evt. forpliktelser i festekontrakt. Adv. Ivar Hustad uttaler følgende i brev datert : Namsos kommune er hjemmelshaver til festeretten. Bykontrakten setter ingen begrensninger i hva tomten brukes til. Kommunen har derfor ingen særlige forpliktelser overfor grunneier med tanke på omregulering og eventuelt salg. Ved salg skal det uoppfordret betales til grunneier såkalt bygsel som er et beløp tilsvarende 1 (ett) års festeavgift Miljømessig vurdering Rådmannen legger til grunn de planfaglige vurderinger og innspill som ligger i saken og kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konklusjon: Rådmannen anbefaler utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift og Namsos kommunestyre å fatte følgene vedtak: Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Carl Gulbransons gate 23" i Namsos kommune datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven