TILSTANDSVURDERING STOKMARKNES SKOLE

Transkript

1 TILSTANDSVURDERING STOKMARKNES SKOLE Hadsel kommune Tilstandsanalyser m/ beskrivelse vedlikeholdstiltak Kalkyle etterslep vedlikehold Brannteknisk vurdering Levetidsvurdering egnethet for framtida En rapport fra August 2016

2 TITTEL TEKNISK RAPPORT Postadresse: Svein Jarls gt Steinkjer Telefon: Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune PROSJEKTANSVARLIG / PROSJEKTMEDARBEIDER Anders Overrein e-post: web-side: anders@overrein.com OPPDRAGSGIVER(E) Hadsel kommune v/ Iman Shirkavand DATO PROSJEKTNR. PROSJEKT REF Sammendrag Rapporten oppsummerer resultat fra tilstandsanalyser i Hadsel kommunes bygningsmasse ved Stokmarknes skole mht vedlikeholdsbehov. I tillegg er det gjort branntekniske vurderinger og overordnet levetidsvurdering for hvert av byggene. Bygningsmasse som er vurdert er: Musikkrom, Gymsal 2, Personalrom, F-blokk, Glasshuset, H-blokk og Bibliotek. I tillegg er det gjort vurderinger av A/B.blokk (bærekonstruksjon) og Gymsal/svømmehall. Totalt vedlikeholdsmessig etterslep for byggene (unntatt A/B-blokk og gym/basseng) er beregnet til 73,5 mill kr (forventet prosjektkostnad inkl MVA). Det tilsvarer entreprisekostnad på kr/m2 (eks mva), noe som vurderes som svært høyt. Årsak til nivå skyldes til dels svært dårlig tilstand, der byggene har nådd forventet levetid både konstruksjonsmessig og for tekniske installasjoner. Eventuelle ombyggingsbehov / brukertilpasning kommer i tillegg til disse kostnadene. Branntekniske vurderinger viser stedvis vesentlige avvik fra gjeldende krav. Levetidsvurdering gir følgende oppsummering/anbefaling gis: Tre av byggene; Personalrom, Gymsal 2 og Musikkrom, anbefales revet. Valg av alternativ for Bibliotekbygget må ses i sammenheng kabalen for øvrig. F-blokka, Glassbygget og H-blokka anbefales beholdt/renovert. Utfordringer med A/B-blokka løses, renoveres Gymsal/basseng rives. Rapport konkluderer med dette, men anbefaler at det gjennomføres prosess med analyse av framtidig elevtall/arealbehov, skolestruktur, bygningsmasse samlet for skolen, og evt andre parametre. Dette vil gi beslutningsgrunnlag for å forme skolen slik man bør for framtida.

3 2 Innhold 1 Sammendrag Innhold Grunnlag for kartlegging Mål for oppdraget Analysemetodikk Grunnlag kostnadsoverslag Resultat av kartlegging Kort beskrivelse av bygningsmasse Tilstandsanalyser og etterslep vedlikehold Brannteknisk vurdering Levetidsvurdering egnethet for framtida Grunnlag Årskostnad Tilpasningsdyktighet - Egnethet for framtida Arealvurdering Behov ombygging / endret brukerbehov Andre parametre Musikkrom Gymsal Personalrom F - blokka Glasshuset H - blokka Bibliotek Oppsummering levetidsvurdering... 11

4 3 Grunnlag for kartlegging 3.1 Mål for oppdraget Målet for oppdraget er å foreta levetidsbetraktninger ved Stokmarknes skoles bygningsmasse mht renovering alternativt nybygg. Dette omfatter vurdering av teknisk tilstand, herunder branntekniske forhold, samt byggets egnethet og tilpasningsdyktighet for framtida, inkludert kalkyler for alternativene. 3.2 Analysemetodikk Tilstandsvurdering er basert på metodikk fra NS 3424 Tilstandsanalyser for byggverk. Tilstandsregistreringen er gjennomført ved befaring på bygget, med i hovedsak visuell vurdering, men også målinger og mer dyptgående vurderinger der behov, samt opplysninger fra virksomhetsledelse og driftspersonale. Tilstandsgrad er registrert ihht NS3424 både for teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet, med følgende definisjon: - TG 0:Ingen avvik, tilstand tilsvarer valgt referansenivå eller bedre. Ingen symptomer på avvik - TG 1: Mindre/moderate avvik, normal slitasje og er vedlikeholdt - TG 2: Vesentlig avvik, sterkt nedslitt/vesentlig skade/vesentlig redusert funksjon - TG 3:Stort/alvorlig avvik, total eller nært forestående svikt i funksjon, behov strakstiltak - TGIU: Ikke undersøkt Egnethet og tilpasningsdyktighet er vurdert ut fra tilgjengelig informasjon om framtidig behov for virksomheten i bygget, sett opp mot fysiske forutsetninger vurdert på bygget og ut fra tilgjengelig tegningsgrunnlag. Det tas generelt forbehold om at det kan finnes forhold som ikke er påvist, og som kan ha konsekvenser for det totale bildet. Dette kan skyldes blant annet manglende opplysninger eller skjulte forhold som krever mer omfattende bruk av måleinstrumenter eller fysisk avdekking. 3.3 Grunnlag kostnadsoverslag I tiltaksplan er hvert tiltak kostnadsberegnet inkludert material- og arbeidskostnader, dvs. markedspris for entreprise. Inkludert i kostnad er også eventuelt behov for lift/stillas, tildekking, rengjøring etc. I flere tilfeller vil man oppnå besparelser ved å koordinere flere tiltak. I bygg med gamle løsninger og teknikker er gjerne enhetsprisene høyere enn dagens standardløsninger. Dette er et usikkerhetsmoment i kalkylene. Ved større tiltak vil man normalt måtte legge inn kostnader til prosjektering, prosjektadministrasjon, rigg og drift, reserver etc. Dette er ikke med i pris for hvert enkelttiltak, men som påslag i egen post under hvert bygg, samt i beregning av forventet prosjektkostnad i selve rapportdokumentet. Påslaget er skjønnsmessig vurdert til 30 %. De fleste tiltak er kalkulert ut fra enhetspriser fra HolteProsjekts Kalkulasjons-nøkkelen, FDV-nøkkelen, egne erfaringstall fra anbud, samt budsjettpriser i markedet (innhentet fra leverandører). Noen tiltak har kun Rund Sum (RS) i overslag, noe som har sammenheng med at de er metodeavhengig, har usikkert omfang, manglende opplysninger etc. Kostnadsoverslagene må vurderes som budsjettpriser, da de kan variere noe i forhold til valgt løsning, lokalt marked etc. Mengder og enhetspriser er dessuten noe avrundet. Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 4

5 4 Resultat av kartlegging 4.1 Kort beskrivelse av bygningsmasse Følgende bygg er kartlagt: Tabell 1: Bygningsmasse analysert Bygg Areal, BTA Funksjon Byggeår Merknad Musikkrom 300 Undervisning 1973 Ikke i bruk p.t Gymsal Gym o.a 1973 Personalrom 370 Personalrom 1970 F-blokk 1200 Undervisning 1952 (innvendig renovert 2011) Glasshuset G 100 Kantine/ grupperom 2009 H-blokk 1350 Spesialrom undervisning 1956 (innvendig renovert 1999) Bibliotek 200 Grupperom o.a 1956 A/B.blokk Undervisning, administrasjon 1995/-98 Kun visuell vurdering glassfasade og utv bærekonstruksjon Gymsal/svømmehall Gym, basseng 1956 Ikke i bruk p.t. Kun overordnet vurdering Areal er omtrentlige tall basert på tilgjengelig tegningsgrunnlag. 4.2 Tilstandsanalyser og etterslep vedlikehold Tilstandsanalyse for hvert bygg er vedlagt. A/B-blokk og Gym/svømmehall i egne notat. Analysene omfatter tilstandsbeskrivelser, anbefalte tiltak og beregnet kostnad. Beregnet vedlikeholdsmessig etterslep for de enkelte byggene er oppsummert i tabell. Tabell 2: Vedlikeholdsmessig etterslep Bygning Vedlikehold Gen./spes Forventet * Tiltak stikkord etterslep kostnader prosjektkostnad (kr eks mva) (kr inkl mva) (kr inkl mva) Musikkrom Stengt. Konstruksjoner/installasjoner passert forventet levetid. Fuktskader. Behov totalrenovering. Gymsal Stengt på vår anbefaling. Konstruksjoner/ installasjoner passert forventet levetid. Behov totalrenovering. Personalrom Konstruksjoner/ installasjoner passert forventet levetid. Bygget har svært dårlig tilstand, omfattende fuktskader. Behov totalrenovering/ sanering. F-blokk Innvendig renovert, bra stand. Utvendig omfattende behov renovering fasader o.a. Noe behov varmesentral. Glasshuset G Relativt nytt, god stand. Symptomer på bevegelser/ fuktgjennomgang inngangsparti. H-blokk Innvendig oppussingsbehov. Garderober o.a i u.etg behov totalrenovering, utskifting tekniske installasjoner. Utvendig omfattende behov renovering fasader o.a. Bibliotek Konstruksjoner/ installasjoner passert forventet levetid. Fuktskader. Behov totalrenovering. A/B.blokk Gymsal/svømmehall Kun vurdert glassfasader + utvendig bærekonstruksjon: Vesentlige svakheter i løsning/utførelse fasader. Bærekonstruksjon har stedvis omfattende råteskader. Tiltak påkrevd. Se eget notat. Avstengt. Bygget har svært dårlig tilstand. Omfattende fuktskader, kritisk svikt betong konstruksjoner. Generelt konstruksjoner/installasjoner passert forventet levetid. Behov totalrenovering/sanering. Se eget notat. Ser man bort fra A/B-blokker og Gymsal1/svømmehall, er forventet prosjektkostnad for å lukke etterslep i bygningsmassen er totalt 73,5 mill kr (inkl mva) Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 5

6 NB! Evt kostnad til ombygging / brukertilpasning er ikke med i disse tallene. Entreprisekostnad (dvs før gen/spes kostnader) tilsvarer kr/m2 (eks mva). Dette vurderes som svært høyt, men gjenspeiler også at flere bygg er i svært dårlig forfatning, og at de har nådd forventet levetid både konstruksjonsmessig og for tekniske installasjoner. Det krever tunge tiltak. Noen eksempler: Svært dårlig dør Gamle skrusikringer Råte i vinduer Brann- og berøringsfase! Uhygienisk og fuktskadet dusjanlegg Ventilasjonskanaler under vann! Mye armeringskorrosjon og betongskader Null funksjon igjen som takrenne Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 6

7 4.3 Brannteknisk vurdering Det er gjennomført brannteknisk vurdering av byggene. Dette er avgrenset til observasjon av status ved befaring, samt overordnede vurderinger ut fra tilgjengelig tegningsgrunnlag. Det gjøres oppmerksom på at det ikke har vært tilgjengelig branndokumentasjon for byggene, noe som gjør vurderingene vesentlig mer usikre mht krav/avvik. Resultat er kort oppsummert i tabell nedenfor. I tillegg foreligger følgende: - Forenklet brannteknisk vurdering for hvert enkelt bygg, vedlagt. - Enkelttiltak og kalkyler er tatt med i tilstandsanalysene for hvert bygg, se vedlegg. Tabell 3: Brannteknisk vurdering Bygning Musikkrom Gymsal 2 Personalrom F-blokk Glasshuset G H-blokk Bibliotek A/B.blokk Gymsal/svømmehall Oppsummert tilstand Vesentlige mangler, bl.a avvik brannskiller/-celler, mangler brannvarslingsanlegg, avvik ledesystem, avvik slukkeutstyr, manglende branndokumentasjon Vesentlige mangler, bl.a avvik brannskiller/-celler, mangler brannvarslingsanlegg, avvik ledesystem, avvik slukkeutstyr, manglende branndokumentasjon Vesentlige mangler, bl.a avvik brannskiller/-celler, mangler brannvarslingsanlegg, avvik ledesystem, avvik slukkeutstyr, manglende branndokumentasjon Bra ivaretatt. Avvik dør i rømningsveg, manglende branndokumentasjon Bra ivaretatt. Manglende branndokumentasjon Avvik div krav rømningsveg, avvik brannskiller/-celler, avvik slukkeutstyr, funksjonsfeil brannvarslingsanlegg, manglende branndokumentasjon Avvik rømningsveger, avvik branncelleinndeling, mangler brannvarsling, manglende branndokumentasjon Ikke vurdert Ikke vurdert Oversikt i tabell viser at det i flere bygg er vesentlige avvik mht brannsikkerhet. Branntiltak anbefales koordinert med øvrige vedlikeholdstiltak. Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 7

8 5 Levetidsvurdering egnethet for framtida 5.1 Grunnlag Det er foretatt en levetidsvurdering av byggene, basert på investeringsbehov, årskostnadsvurdering (dvs levetidskostnader totalt), samt tilpasningsdyktighet/egnethet for framtida. Det vil normalt finnes flere scenarier i slike analyser, med kombinasjoner av renovering enkeltbygg, riving og nybygg. Denne analysen redegjør kun for hvert bygg hver for seg Årskostnad Investeringskostnad i et bygg utgjør normalt % av levetidskostnad (total kostnad i byggets levetid). Øvrige kostnader er knyttet til FDV Forvaltning Drift Vedlikehold. Når man skal vurdere alternative løsninger, bør man derfor se på hele levetidskostnaden. Ved å omregne denne til årskostnad hva koster bygget pr år inkludert alle kostnader, får man et godt visuelt bilde av hva som lønner seg økonomisk. Dette er gjort også i denne analysen Tilpasningsdyktighet - Egnethet for framtida I tillegg til teknisk økonomiske beregninger bør man legge til grunn kvalitetene og begrensningene som ligger i eksisterende bygg kontra det man kan få i et optimalt planlagt nybygg. En metodikk er å vurdere Tilpasningsdyktighet. Noen viktige parametre er: Bygningskropp mht konsept, adkomst, energieffektivitet etc Planløsning mht læringsarena og arbeidsplasser Arealeffektivitet Materialbruk mht levetid, vedlikeholdsbehov, renhold Tekniske installasjoner mht drift/bruk, energieffektivitet etc Inneklima Nybygget kan ved god planlegging/prosjektering få full score mht tilpasningsdyktighet, mens eksisterende bygg vil tross tung renovering/ombygging kunne ha begrensninger Arealvurdering Ved levetidsvurdering må framtidig arealbehov hensyntas, både før man evt renoverer, eller river og bygger nytt. Nybygg medfører ofte en direkte reduksjon av areal, men også mulighet for mer arealeffektive løsninger. I samråd med Hadsel kommune er det likevel i denne rapporten gjort en forenkling, og følgelig forutsatt ingen endring i arealbehov. Det anbefales likevel før evt beslutninger tas, at arealbehov vurderes. Dette vil kunne påvirke regnestykkene og konklusjonene Behov ombygging / endret brukerbehov Ved levetidsvurdering bør ombyggingsbehov og brukertilpasninger hensyntas, både mht kalkyle/kostnad, men også om byggene lar seg tilpasse dette. Kommunen har ikke kjørt prosess på å kartlegge dette i denne fasen. I levetidsvurderingene er dette derfor kun vurdert i form av fleksibilitet og tilpasningsdyktighet generelt som egenskap i hvert bygg Andre parametre I en levetidsvurdering vil det også kunne være andre parametre som påvirker anbefalt alternativ, som demografi, skolestruktur, reguleringsplaner, samferdsel etc. Dette er ikke med i denne fasen. 5.2 Musikkrom Musikkrom-bygget er bygd i Bygget generelt i dårlig tilstand og har manglende rest levetid på konstruksjoner og tekniske installasjoner. Planløsning og funksjonalitet som musikk-/kultur-/øvingslokaler i en moderne skole, anses som helt uegnet. Bygget har heller ikke en fleksibilitet som muliggjør slik bruk. I beste fall kan bygget ved en eventuell renovering, planlegges for alternativ bruk. Arealbehov ikke vurdert. Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 8

9 Musikkrom-bygget er i dårlig forfatning og ikke egnet til formålet. Bygget anbefales revet. Et eventuelt nybygg for musikk- og kulturformål vil bli et helt annet prosjekt. 5.3 Gymsal 2 Gymsal 2-bygget er bygd i ca Bygget er generelt i dårlig stand og har manglende rest levetid på konstruksjoner og tekniske installasjoner. Inneklimamessig har bygget store utfordringer: er stengt pga fuktskader og helsemessig risiko. Planløsning og funksjonalitet vurderes lite moderne i forhold til dagens krav til gym/idrettsaktivitet og garderobeløsninger. Størrelse og utforming gir heller ikke fleksibilitet for endring. Arealbehov ikke nærmere vurdert. Gymsal 2-bygget er i dårlig forfatning og ikke egnet til formålet. Bygget anbefales revet. Et eventuelt nybygg for gym- og idrettformål vil bli et helt annet prosjekt. 5.4 Personalrom Personalrom-bygget er bygd i Bygningsteknisk er det i svært dårlig stand. Skadeomfang i hovedkonstruksjoner er betydelig (betongdekke, kjellervegger, yttervegger), og det er generelt dårlig tilstand og manglende rest levetid på konstruksjoner og tekniske installasjoner. Inneklimamessig har bygget store utfordringer: er stengt pga fuktskader og helsemessig risiko. Planløsning og funksjonalitet vurderes som grei nok, og er fleksibel for endringsbehov. Arealbehov ikke vurdert. Personalrom-bygg er naturlig å vurdere opp mot et nybygg. Sammendrag av LCC-kalkyle er vist i tabell nedenfor: renovering nybygg (kr inkl mva) (kr inkl mva) Investering 11,8 mill 13,7 mill Årlig kapitalkostnad Årlig FDV-kostnad Sum årskostnad 1,26 mill 1,04 mill Dette viser at det mest sannsynlig totaløkonomisk vil være mest lønnsomt å rive og bygge nytt. Investering for nybygg er beregnet til ca 2 mill kr høyere enn en totalrenovering, men total årskostnad blir lavere pga redusert driftskostnad (bl.a energi), samt at avskrivningstid normalt kan settes lengre for et nybygg. Personalrom anbefales revet og erstattet med nybygg. 5.5 F - blokka F-blokka er bygd i Innvendig framstår bygget meget bra, da det ble renovert i Utvendig er det vesentlig renoveringsbehov, samt at grunninstallasjoner tekniske anlegg har vesentlig vedlikeholdsmessig etterslep. Inneklimamessig er bygget bra, men påvirkes negativt av tilstand fasader/vinduer. Planløsning og funksjonalitet vurderes som grei nok, men er lite fleksibelt for endringsbehov. Arealbehov ikke vurdert. F-blokka er vurdert opp mot et nybygg. Sammendrag av LCC-kalkyle er vist i tabell nedenfor: Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 9

10 renovering nybygg (kr inkl mva) (kr inkl mva) Investering 13,0 mill 42,7 mill Årlig kapitalkostnad Årlig FDV-kostnad Sum årskostnad 2,85 mill 3,89 mill Da det allerede er investert vesentlig i bygget, vil det være dårlig økonomi i å rive bygget og erstatte med nytt. Selv om man kan forvente gevinst i redusert årlig FDV-kostnad, vil ikke det forsvare investeringen. F-blokka anbefales renovert. 5.6 Glasshuset Glasshuset er bygd i ca Bygget er generelt i bra stand, med ingen spesielle utfordringer. Planløsning og funksjonalitet ikke analysert i detalj, men vurderes ok mht formålet. Det er likevel lite fleksibilitet i bygget for eventuell endring. Arealbehov ikke nærmere vurdert. Glasshuset bevares og beskrevne tiltak i tilstandsanalyse gjennomføres. 5.7 H - blokka H-blokka er bygd i Innvendig renovert ca 1998, men gryende renoveringsbehov. Underetasje har behov totalrenovering. Utvendig er det vesentlig renoveringsbehov, samt at grunninstallasjoner tekniske anlegg har vesentlig vedlikeholdsmessig etterslep. Inneklimamessig er bygget bra, men påvirkes negativt av tilstand fasader/vinduer. Planløsning og funksjonalitet vurderes mindre bra, med mye gangareal, «kriker og kroker». Bygget er også mindre fleksibelt for endringsbehov. Arealbehov ikke vurdert. H-blokka er vurdert opp mot et nybygg. Sammendrag av LCC-kalkyle er vist i tabell nedenfor: renovering nybygg (kr inkl mva) (kr inkl mva) Investering 21,6 mill 50,2 mill Årlig kapitalkostnad Årlig FDV-kostnad Sum årskostnad 3,70 mill 4,50 mill Tross vesentlig renoveringsbehov i bygget, forventes det å være totaløkonomisk mest lønnsomt å renovere eksisterende H-blokka, i stedet for å rive og bygge nytt. Spesialromsfløy er kostnadsintensivt å bygge. Selv om man kan forvente gevinst i redusert årlig FDV-kostnad, vil ikke det forsvare investeringen. H-blokka anbefales renovert. 5.8 Bibliotek Bibliotekbygget er bygd i ca Bygget er generelt i dårlig forfatning, med stort renoveringsbehov. Det er lite/ingen rest levetid i konstruksjoner/installasjoner, men hovedkonstruksjoner muliggjør likevel å vurdere alternativ med renovering. Inneklimamessig er bygget brukbart, men påvirkes negativt av tilstand fasader/vinduer, samt dårlig balansert ventilasjon. Også fuktproblematikk i bygget som sannsynligvis påvirker inneklimaet negativt. Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 10

11 Planløsning og funksjonalitet vurderes dårlig, med gangareal og små rom, og ikke egnet som bibliotek. «Tilfluktsrom» i underetasje har ingen funksjon lengre. Bygget er vurdert som areal for grupperom/kontor. Størrelse og utforming gir heller ikke fleksibilitet for endring. Arealbehov ikke vurdert. Bibliotekbygget er vurdert opp mot et nybygg, forutsatt omtrentlig samme funksjon. Sammendrag av LCCkalkyle er vist i tabell nedenfor: renovering nybygg (kr inkl mva) (kr inkl mva) Investering 5,88 mill 8,86 mill Årlig kapitalkostnad Årlig FDV-kostnad Sum årskostnad 0,71 mill 0,73 mill Det er ingen åpenbar konklusjon mht hva som er mest økonomisk lønnsomt av et nybygg kontra et renoverings-alternativ. Total årskostnad er tilsynelatende relativt lik. Valget for bibliotek-bygget må i vesentlig grad baseres på framtidig behov. Forventes vesentlig endret behov, evt at man kan finne areal til funksjonene i annen eksisterende bygningsmasse, eller evt som del av et nybygg, anbefales å rive bygget. 5.9 Oppsummering levetidsvurdering Følgende oppsummering/anbefaling gis: Tre av byggene; Personalrom, Gymsal 2 og Musikkrom, anbefales revet. Valg av alternativ for Bibliotekbygget må ses i sammenheng kabalen for øvrig. F-blokka, Glassbygget og H-blokka anbefales beholdt/renovert. Utfordringer med A/B-blokka løses, renoveres Gymsal/basseng rives. De tre byggene som er anbefalt revet, kan basert på rapportens grunnlag, stenges/rives uten nærmere prosess. Gymsal/basseng rives koordinert med fylkeskommunens riveplaner for nabobygget. Arealbehov kan løses av midlertidige lokaler, leie brakkerigg el.a. For å skape en framtidsrettet skole, anbefales det imidlertid å kjøre en prosess der man også ser på framtidig elevtall/arealbehov, skolestruktur, og ikke minst bygningsmassen samlet for skolen. Dette vil gi beslutningsgrunnlag for å forme skolen slik man bør for framtida. Det kan også påvirke hvorvidt Bibliotekbygg, F-blokka, Glassbygget og H-blokka bør renoveres, bygges om eller rives. Tilstandsanalyse Stokmarknes skole Hadsel kommune, 2016 Side 11