Planbeskrivelse reguleringsplan gnr 57 bnr 5 - Hol kommune HOL KOMMUNE. Planbeskrivelse

Transkript

1 HOL KOMMUNE Planbeskrivelse Reguleringsplan for eiendom gnr 57 bnr 5, Havsdalen, Ellen og Ola Mørk Revidert DBC-arkitektur as side 1

2 INNHOLDSFORTEGNELSE: Kap.: Side: 1 Innledning Oppdragsgiver Eiendoms- og eierforhold Planlegger Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Registrering av områdets innhold og forhold til omgivelsene Registreringer og topografi, geologi, vegetasjon Støy Adkomstforhold og veier innen planområdet Grunnforhold Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Planprosessen Deltagere i planprosessen Kunngjøring av igangsatt planarbeid Innspill til planarbeidet/merknader til plan Samarbeid og medvirkning Planforslaget Planens utstrekning og arealer Arealoppgave Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Vegetasjon behandling av eksisterende og ny Støy Trafikk Parkering Beredskapsmessige hensyn ras flom m.m Alternative energikilder Stier - og løyper Vilt og biologisk mangfold Grunneiersamarbeid og andre privatrettslige forhold DBC-arkitektur as side 2

3 1 Innledning 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Ellen og Ola Mørk. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Gnr/ Bnr Grunneier Eks. hytter/ tomter Nye salgstomter MØRK OLA O Tomt 14 MØRK ELLEN B TOFTNER MØRK OLA O Tomt 15 MØRK ELLEN B TOFTNER Tomt 16 MØRCK HELGE 57/5/1 HAUGSTVEDT ODD 57/5/2 ASPLIN ELLEN APALL-OLSEN ASPLIN TROND REINHOLD 57/5/5 JENSEN ARNE WALDEMAR BYE 57/88 EIDE LIV GUNN KOEFOED EVA KARIN EIDE 57/118 HAUG MORTEN-GUNNAR WILLUMSEN NINA 57/122 ROLFSEN DAG ØIVIND 57/52 STJERNEVEIEN AS 57/42 HEIBERG NINA BENEDICTE HEIBERG ERIC HEIBERG ELLING SKAMARKEN 57/78 MØRK OLA O MØRK ELLEN B TOFTNER GEILO TAUBANE ASA 57/69 BACKER UNN FRIELE Dødsbo 57/61 HANSHIP AS 63/25 MØRCK HELGE 57/123 SMITH JAMES 57/124 HEJE KNUT GREGARDSØN HEJE ANNE BRUSLETTO 57/125 SMITH JAMES 57/126 SMITH JAMES 57/107 57/67/8 CHRISTIAN BAKKE 57/67/7 ANDREAS AKSE 57/31 TRULS EIDE 1.3 Planlegger DBC-arkitektur as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT-verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor DBC- Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er siv ark MNAL Ingar Dalen. DBC-arkitektur as side 3

4 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Ellen og Ola Mørk har engasjert DBC-arkitektur as til å gjera ein prosess for å lage ein plan for å endre gjeldende reguleringsplan for deler av sin eiendom på Havsdalen. Formålet med endringen er å regulere inn to nye hyttetomter nordvest i planområdet. Disse er i vedlagt kart beskrevet som tomt 14 og 15. Tomtene ligger i samme type vegetasjonsområde som en rekke andre hytter nordøst i området. Tomtene ligger også nær inntil eksisterende bebyggelse (se bilde). Videre ønsker en å øke T-BRA fra 150m2 til 200m2 for å tilpasse seg markedet i større grad enn hva som var situasjonen når gjeldende plan ble utarbeidet. For tomt 14 og 15 er T-BRA=175m2 etter meklingsvedtak med Fylkesmannen. For tomt 20 er T- BRA=130m2. Iht. Grad av utnytting skal parkering inkluderes i T-BRA. Dette var ikke praksis når forrige plan ble godkjent - således vil maks hyttestørrelse være BRA=175m2 i det nye planforslaget T-BRA vil samsvare mer med de godkjenninger som er gitt i område H1 i reguleringsplanen for Geilo-hovda (T-BRA=225m2). Videre ser en for seg at krav til bebyggelse og utforming for hyttetomtene vil endres og være i samsvar med de bestemmelser som er for H1 i reguleringsplanen for Geilo-hovda. I forbindelse med planarbeidet er det også kommet inn forespørsel fra to tilliggende grunneiere om å være med i planprosessen. Dette fører til at eksisterende planområde er noe utvidet i sør og øst. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer Foreslått nytt tomteareal for tomt 14 og 15 er regulert til landbruksformål i gjeldende plan vedtatt av kommunestyret den DBC-arkitektur as side 4

5 Kommunedelplan for Geilo vedtatt er retningsgivende for endring og utarbeiding av nye reguleringsplaner. I kommunedelplanen er det foreslåtte arealet avsatt til S2, idrettsanlegg. Området ligg innenfor godkjent reguleringsplan for deler av gnr 57 bnr 5. Den nye planen vil erstatte denne. Reguleringsplan for gnr 57 bnr 5 (Ellen og Ola Mørk) ble godkjent i Hol kommune den Planområdet ligger også innenfor Kommunedelplanen for Geilo. Se utsnitt under. En vil understreke at spesialområde for alpint i gjeldende plan ikke forringes i det nye forslaget. Hyttene er trekt adskillig lavere enn hva som var tilfellet i diskusjonen om hytteplassering i forrige behandling av planområdet. 1.6 Kommentarer til 30-behandlingen Området ligger innenfor godkjent reguleringsplan for deler av gnr 57 bnr 5. Plansaken har vært oppe i THU, Hol kommune som 30-sak. Vedtak ble gjort i sak THU 0146/04. Vi ønsker å belyse en del punkter i denne saksbehandlingen. 1) Begrunnelse for fremming av ny plansak. Bakgrunnen for at det nå fremmes en ny plansak er at den vurderingen som ble foretatt i forrige sak er feil mht. vegetasjon og terrengbeskaffenhet. Utsagnet om at Det vil være uheldig å bygge hytter i bufferområdet mellom snaufjell, alpinanlegg og hytter mener vi ikke er spesielt for denne saken. Samtidig har Hol kommune godkjent 10 hyttetomter lenger øst som ligger minst like åpnet i terrenget som de to nye som nå foreslåes i denne plansaken (se plan under). Forslaget innebærer at tomtene nå ligger betydelig lavere enn flere andre eksisterende hyttetomter. Se for øvrig markert høydekurve (c moh) på vedlagt kart under. DBC-arkitektur as side 5

6 Mot øst er det ca 10 tomter (merket blå) som ligger høyere - og som dermed er nærmere Havsdalshovda enn hva som er tilfellet for nr 14 og 15. Disse 10 tomtene er godkjent gjennom regulering og noen er bebygd i senere tid - spesielt gjelder dette hytte på eiendom gnr 60 bnr 218. Tomt 14 og 15 ligger ikke i åpent område (se bilde under). Forrige plan ble fremmet i 1998 og en skal også merke seg at det har skjedd en betydelig utvikling siden den gang. Dette gjelder særlig hyttestørrelse, og vi ønsker derfor å øke T-BRA slik at dette tilpasser seg dagens marked og etterspørsel, samt at planen vil være mer i tråd med den politikken som føres i Hol kommune i dag angående hyttestørrelse. I kommuneplan for Hol er turisme et klart satsningsområde, og derfor ønsker man også å tilpasse planen med bakgrunn i dette - og da må området gies rammebetingelser som er tilpasset markedssituasjonen. Hyttegjestene i Hol blir sett på som en ressurs, og det mener vi at dette forslaget til endring er med på å underbygge. 2) Tomt 14, 15 og 17. I forhold til saksutredningen ønsker vi å presisere at det er definitivt helt feil at tomt 14 ligger utenfor vegetasjonsbeltet - dette vil man åpenbart se ved en befaring i området. Tomt 15 ligger som mange av de eksisterende hyttene inne i vegetasjonsbeltet som mange andre hytter. Tomtene som nå er foreslått ligger lavere ned i terrenget enn hva som var tilfelle for planforslaget i Tomtene ligger også nærmere eksisterende bebyggelse. Vi mener derfor at de nye tomtene vil falle naturlig inn i området. Tomt 17 søkes fradelt fra gnr 57, bnr 67 fnr 7. Tomta vil få adkomst via fnr 7. DBC-arkitektur as side 6

7 3) Forhold landbruk/alpint (idrettsanlegg). I gjeldende kommunedelplan er deler av området regulert til byggeområde og idrettsanlegg. I gjeldende reguleringsplan er område regulert til alpinanlegg, byggeområde og felles friareal. Vi mener at en revidering av reguleringsplanen derfor bør ta utgangspunkt og tilordne seg kommunedelplanens formål i området. Det heter at Kommunedelplan for Geilo vedtatt er retningsgivende for endring og utarbeiding av nye reguleringsplaner. Derfor bør det resterende arealet som er regulert til landbruksformål endres til slik det er foreslått - dette vil være i tråd med overordnet plan og lik den praksis som er brukt i andre nyere planer (jmfr. reguleringsplan Geilo-hovda). Argumentet i saksutredningen fra 30-behandlingen om at det her søkes å omregulere landbruksareal mener vi blir feil. Reguleringsendringen tilordner seg i stedet overordnet plan. Når det gjelder kommunedelplanens avgrensing mellom indrettsanlegg og byggeområde følger denne en helt unaturlig avtrapping i området. Det synes som det er tomtegrensene som er lagt til grunn, og ikke en naturlig aktivitetslinje for alpinister. I og med at kommunedelplanen er retningsgivende, mener vi at grensen mellom alpinareal og fellesareal/byggeområde har en mer naturlig avgrensing i dette planforslaget. Utsnitt Kommunedelplanen i området. 2 Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Omsøkte planområde ligger på Havsdalen. Se bilde over og plankart. Planområdet er ca 85 mål. DBC-arkitektur as side 7

8 2.2 Registrering av områdets innhold og forhold til omgivelsene Som kartbakgrunn er brukt FKB-C og DEK data fra kommunen. 2.3 Registreringer og topografi, geologi, vegetasjon Omsøkte område ligger i nordvendt li bestående av løvskog og noe åpent terreng. Tomtene vil få utsikt over Havsdalen og mot Geilo-hovda. Forslag til temakart: 1: Eksisterande bebyggelse. 2: Område godkjent i kommunedelplan mot område brukt i planen. 2.4 Støy Omsøkte område er ikke disponert for trafikkstøy. Det er derfor ikke foretatt noen beregning. 2.5 Adkomstforhold og veier innen planområdet Adkomsten til omsøkte område vil være eksisterende privat veg fra kommunal veg. Vegene er sommerveger (ikke vinterbrøytet). Forslaget gir mindre veibygging enn hva som var tilfellet i forrige planforslag. 2.6 Grunnforhold Område har ikke spesielle grunnforhold. 2.7 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Det er strøm inn i området. Området er tilknyttet offentlig avløpssystem. 3 Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Oppstartmøte med kommunen ble holdt Kunngjøring av igangsatt planarbeid Planarbeidet ble kunngjort i Hallingdølen med brev datert xx Det ble sendt brev til offentlige instanser og eiendommer innenfor eller som grenser inntil planområdet. Dokumentliste i forbindelse med forhåndsvarslingen (Brevene ligger også vedlagt): Brev til Hallingdølen datert Brev til jf adresseliste datert Innspill til planarbeidet/merknader til plan Det er pr. dato ikke kommet innspill til planarbeidet. Planarbeidet er omsøkt som 30-sak i THU, Hol kommune. Se egen sak. 3.4 Samarbeid og medvirkning Området er tidligere kulturminneregistrert i forbindelse med forrige planprosess. DBC-arkitektur as side 8

9 4 Planforslaget 4.1 Planens utstrekning og arealer Planområdet er på ca 85 daa. 4.2 Arealoppgave Formålsområde Ca areal Merknad Byggeområde (fritidsbebyggelse) 42,5 daa Friluftsområde 20,5 daa Privat veg 7,9 daa Skiløypetrase 0,8 daa Alpinområde 13,1 daa 4.3 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Det er fulgt arealdelens bestemmelser når det gjelder utforming av utnyttingsgrad, høyder og beskrivelser av antall enheter. 4.4 Vegetasjon behandling av eksisterende og ny Det er i bestemmelsene satt strenge krav til å bevare eksisterende vegetasjon og tilsåing/beplantning av skråninger m.m. 4.5 Støy Det er ikke funnet nødvendig å foreta støyberekning da det ikke fins veger eller virksomhet med stor trafikk. 4.6 Trafikk Vegene er eid av grunneierne og blir forvaltet av denne. 4.7 Parkering Parkering skal skje på den enkelte tomt. Det er i tillegg opparbeidet parkeringsplasser til besøkende som skal gå turer/gå på ski ved bommen til Prestholtvegen. Vinterparkering skjer på oppbrøytet plass ved starten av Prestholtvegen. 4.8 Beredskapsmessige hensyn ras flom m.m. Tomtene ligger ikke i rasfarlig område. Det området som er blitt vurdert som rasområde ligger lenger mot øst - således ligger tomtene trygt i forhold til dette. Rasfareproblematikken synes derfor ikke å være noe risikotema for tomt 14 og 15 når dette ikke har ført til konsekvenser for godkjent bebyggelse og utbyggingsplaner lenger mot øst. Det er heller ikke fare for flom da det ikke ligger bebyggelse nær bekker. 4.9 Alternative energikilder Omfanget av planen er vurdert som for liten til at det kan lønne seg med alternative energikilder Stier - og løyper Det er ikke viktige stier i planområdet. Når det gjelder løypetraseer for langrenn og alpint er dette ivaretatt gjennom planen med egne reguleringsformål. DBC-arkitektur as side 9

10 4.11 Vilt og biologisk mangfold Vi har ikke fått noen opplysninger fra kommunen om at det er registrert noen viktige områder for vilt eller viktige registreringer i forbindelse med registrering av biologisk mangfold Grunneiersamarbeid og andre privatrettslige forhold Det foreligger ingen spesielle privatrettslige forhold mellom grunneierne i området. Gol den Rev DBC-arkitektur as Ingar Dalen siv ark MNAL Vedlegg: Kopi av brev til Hallingdølen datert Kopi av brev til jfr. adresseliste datert Koordinatliste over midtpunkt nye hytter. Kart som viser høydekote og eksisterende/nye hytteplasseringer. DBC-arkitektur as side 10

11 OFFENTLIGE INSTANSER, GRUNNEIERE OG NABOER SOM ER VARSLET I FORBINDELSE MED PLANSAKEN. Buskerud Regionalavdelingen Fylkeshuset 3020 DRAMMEN Fylkeskommune Fylkesmannen i Kommunal samordningsenhet Pb DRAMMEN Buskerud Hol kommune Teknisk etat v/ arealplanlegger 3576 HOL Øystein Engan Hallingdal Kraftnett v/ Torbjørn Bryøen 3580 GEILO Grunneiere og naboer for plan over del av 57/5 i Havsdalen. Ajour pr Gnr Bnr Fnr Eier Adresse Postnr Poststed 6 55 TAMBS KARI OG NILS BRUKSVN SNARØYA GEILO TAUBANE ASA HAVSDALEN 3580 GEILO 56 1 AAKER ELISABETH LIENVEGEN GEILO 56 4 HAGEN HARALD LIENVEGEN GEILO HAUGSTVEDT ODD PB BERGEN ASPLIN ELLEN APALL-OLSEN BRYGGEVEIEN TØNSBERG ASPLIN TROND REINHOLD BRYGGEVEIEN TØNSBERG JENSEN ARNE WALDEMAR BYE PB 3418, YTRE SANDVIKEN 5815 BERGEN 57 5 MØRK ELLEN B TOFTNER 3580 GEILO 57 5 MØRK OLA O 3580 GEILO EIDE TRULS BREIMVEIEN PARADIS HEIBERG ELLING SKAMARKEN MÅLTROSTVEIEN OSLO HEIBERG ERIC WILHELM FÆRDENS VEI 2 B 361 OSLO HEIBERG NINA BENEDICTE MÅLTROSTVEIEN OSLO STJERNEVEIEN AS STJERNEVEIEN 23 CO MARTIN TRAA 774 OSLO HANSHIP AS HELLEV OSLO SOLBERG OLE SANDVIKSBODENE BERGEN Framfester KOLDERUP SIRI STORHAUGEN BERGEN Framfester BAKKE CHRISTEN HOFFS.LØVENSKIOLDS V OSLO Framfester FJELLBYGDTILTAK AS HOVFARET OSLO Fester MØRK ELLEN B TOFTNER 3580 GEILO MØRK OLA O 3580 GEILO BRAATHEN BROR SIGURD MELKEVEIEN OSLO BRAATHEN BROR SIGURD MELKEVEIEN OSLO BACKER UNN FRIELE Dødsbo SONDREVEGEN 3, INNG OSLO GEILO TAUBANE ASA HAVSDALEN 3580 GEILO Fester MØRK ELLEN B TOFTNER 3580 GEILO MØRK OLA O 3580 GEILO EIDE GRY VIBEKE NORDENGKOLLEN 41 BILLINGSTA 1396 D EIDE LIV GUNN VESTJORDET ØSTERÅS KOEFOED EVA KARIN EIDE FRIDTJOF NANSENS VEI 24 C 369 OSLO HAUG MORTEN-GUNNAR BJERKÅSEN 30 B BLOMMENH 1365 OLM WILLUMSEN NINA BJERKÅSEN 30 B 1365 BLOMMENH DBC-arkitektur as side 11

12 OLM ROLFSEN DAG ØIVIND SKOGVEIEN 61 B 1368 STABEKK SMITH JAMES DAGALIVEIEN OSLO HEJE ANNE BRUSLETTO VOKSENLIVEIEN OSLO HEJE KNUT GREGARDSØN VOKSENLIVEIEN OSLO SMITH JAMES DAGALIVEIEN OSLO SMITH JAMES DAGALIVEIEN OSLO 60 7 PUKERUD LARS 3580 GEILO TRUELSEN SØREN LETH SØHOLMSVEIEN 31 FREDENSBO DK-3580 RG DANMAR K UREN BJARNE JOSTEIN 3576 HOL 63 2 UREN BJARNE JOSTEIN 3576 HOL MØRCK HELGE HOLMENKOLLVEIEN OSLO STRID JOHN SOLHEMSGATAN 8 C S KUMLA SVERIGE BLOM INGER JOHANNE DAGALIVEIEN OSLO FJELLBYGDTILTAK AS HOVFARET OSLO UREN BJARNE JOSTEIN 3576 HOL SJAASTAD OLAV GJØNNESSKOGEN BEKKESTUA GLØERSEN HALVOR STASJONSVEIEN 19 A 773 OSLO GUNDERSEN HELEN C GALTUNG STASJONSVEIEN 19 A 773 OSLO UREN BJARNE JOSTEIN 3576 HOL DØNNUM TORE HARALD WILH. WILHELMSENS VEI 8 B 1362 HOSLE UREN BJARNE JOSTEIN 3576 HOL FALKANGER BENTE BANEBAKKEN TØNSBERG DBC-arkitektur as side 12