Utvalg Utvalgssak Møtedato

Transkript

1 TYDAL KOMMUNE Arkiv: 190/027 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Grete Sandvik Græsli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal, miljø og teknikk 190/27/1 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til fritidsbolig i byggeforbudssonen langs vassdrag Vedlegg: 1. Søknad om tillatelse til tiltak - tilbygg til fritidsbolig 2. Søknad om dispensasjon 3. Situasjonskart 4. Plantegning 5. Fasadetegning 6. Kartutsnitt arealplan 7. Rotodden friluftslivsområde (Kopi av brev sendt fra Miljødirektoratet til Fylkesmannen) 8. Uttalelse - Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 9. Uttalelse - Miljødirektoratet 10. Uttalelse - Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Saksopplysninger Tiltakshaver: Anne Nykkelmo Jensen Byggested: Gnr 190, bnr 27, fnr 1 Rotodden, tomt 1 Eksisterende bygg: Bebygd areal: 117 m 2 Tilbygg: Bebygd areal: 33 m 2 Søknaden Tiltakshaver søker om tillatelse til oppføring av tilbygg til fritidsbolig i en etasje ved elva Rotåa, nær utløpet til Stuggusjøen. Fritidseiendommen er en festet tomt som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fritidsformål. Det omkringliggende området på hele Rotåtangen er avsatt til friluftslivsformål i arealplanen, og eies av Staten ved Miljødirektoratet.

2 Tilbygget skal inneholde utvidelse av stue, soverom og bod, og medfører ingen økning i antall bruksenheter. Tomta er fra før bebygd med hytte og uthus. Tilbygget ønskes oppført inntil 24 meter fra Rotåa i forkant av eksisterende bebyggelse på tomta (mot vassdraget). På grunn av at fritidseiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen langs elva Rotåa, søkes det om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel kap. 1.3 «Byggeforbud langs vassdrag». Søknaden er begrunnet med følgende argumenter: 1) Det eksisterer ikke egen reguleringsplan på stedet, og tiltaket bryter ikke med intensjonene til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. 2) Tiltaket er beskjedent i forhold til kravet om dispensasjon. 3) Tiltaket er ikke til hinder for allmennhetens ferdsel i området. 4) Tiltaket ligger ikke vesentlig nærmere elv/sjø enn eksisterende bygg på tomta 5) Andre hytter som f.eks. gnr. 172/4 og 185/3 er gitt dispensasjon for oppførelse av bygg innenfor samme sone andre steder rundt Stuggusjøen, også med et betydelig større totalareal enn hytta til Jensen. 6) Tiltaket er også i parallell retning med Stuggusjøen og ligger dermed ikke foran eksisterende bebyggelse retningsmessig. 7) Området inneholder ikke spesielle naturtyper eller arter som skulle bli negativt påvirket gjennom tiltaket. Nabovarsel Nabo, som i dette tilfellet er Staten v/miljødirektoratet, er varslet med nabovarsel i tilknytning til byggesøknaden. Miljødirektoratet ber Fylkesmannen ta stilling til saken på vegne av Staten som grunneier. Fylkesmannen har følgende merknad til nabovarselet: «Vurderingene er at det er stranda ute på Rotodden som er hovedbruksområdet på friluftsområdet, og den ligger med god avstand til hytta. Tilbygget er på motsatt side av odden i forhold til hovedadkomstene/stiene ut til odden. Tilbygget vil gå på skrå nord-vestover mot ei bukt på nordsida av Rotodden, slik at tilbyggets ende vil komme ca. 2 meter nærmere denne bukta enn nåværende hyttehjørne. Tilbygget er en forlengelse av eksisterende hytte, og vil ikke bli en ny bruksenhet. Det vil selv etter tilbygget være god plass til å passere langs strandlinja nedenfor hytta, da avstanden til vannkanten vil være ca. 25 meter. Hyttas størrelse etter tilbygg vil også være innenfor de arealrammer som er satt.» Miljødirektoratet støtter i sin uttalelse Fylkesmannens vurdering, og gir tillatelse til at tiltaket kan gjennomføres med følgende konklusjon: «Miljødirektoratet tillater bygging av planlagt tilbygg på fritidsbolig på festegrunn i Rotodden friluftslivsområde. Det vurderes at tiltaket ikke vil ha vesentlig betydning for allmennhetens bruk av friluftslivsområdet». Plangrunnlaget Tomta inngår ikke i noen reguleringsplan, så det er kommuneplanens arealdel som legges til grunn for behandlingen. Kommuneplanens arealdel, vedtatt , har følgende bestemmelse: «Det er ikke tillatt å føre opp bolig- eller fritidsbebyggelse nærmere enn:

3 100 meter fra strandlinjen til Stuggusjøen, Mosjøen, Gammelvollsjøen, Nea, Tya og Lødølja målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand, jf. Statens kartverk N meter fra strandlinjen til elver, bekker, innsjøer og andre vannsamlinger som har stadig tilsig målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand, jf. Statens kartverk N 50.». Revidering av reguleringsplan for Væktarstuaområdet er igangsatt, og reguleringsgrensen vil bli utvidet slik at friluftslivsområdet og hyttetomta på Rotåtangen inngår i den nye planen. Plan- og bygningsloven 1-8 første ledd «I 100-metersbeltet langs sjøen og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser». Høring På grunn av at det søkes om oppføring av et tilbygg som kommer ytterligere i strid med loven enn eksisterende bebyggelse på tomta allerede er, ble saken i tråd med Fylkesmannens retningslinjer, oversendt på høring. Fylkesmannens uttalelse Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen har ingen merknader til at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak forutsatt at tilbygget blir liggende innenfor tomtegrensen. Ut over dette har Fylkesmannen ingen merknader til tiltaket. Saken er også forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune, som fraråder søknaden ut fra at området bør forbeholdes allmenne interesser. Uttalelsen er begrunnet med at tiltaket ligger innenfor et statlig sikret friluftsområde, som er opparbeidet med informasjonsskilt/-tavle, parkeringsplass, sti/gangveg, stupebrett/badetrapp og toalett. NVEs uttalelse Flom: «Selv om dette er en regulert innsjø, kan man ikke utelukke flomhendelser. Om kommunen gir byggetillatelse innenfor område utsatt for 200-årsflom kan den bli erstatningspliktig. Det er ikke gjennomført flomsonekartlegging verken av Rotåa eller Stuggusjøen. Vi anbefaler at det gjøres en vurdering av om tiltaket kan være flomutsatt». Allmenne interesser: «Når det gjelder bygging innenfor 50-meterssonen til vassdrag, vil vi fraråde kommunen på det sterkeste å etablere en praksis hvor man tillater dette. Når kommunen har vedtatt en kommuneplan som tar stilling til ønsket utvikling langs vassdragene bør det ikke gis dispensasjon som kan svekke betydningen av kommuneplanen. I det omsøkte tiltaket er tomta allerede bebygd. Vi mener eksisterende bebyggelse her blir retningsgivende for nye tilbygg, og vil derfor anbefale utvidelse mot øst, bort fra elva og sjøen. Formålet med hensynssone langs vassdrag er for å sikre allmenne interesser». Vurdering Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som

4 overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. pbl 19-2 annet ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag) når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. pbl Hensikten bak bestemmelsen om byggeforbud langs sjøer og vassdrag, jf. pbl. 1-8, er å ivareta viktige natur-, landskaps-, kulturmiljø- og friluftsinteresser. En godkjenning av tilbygget som omsøkt vurderes ikke å få vesentlig betydning for friluftslivet og muligheten til alminnelig ferdsel langs elva. Kommunen har praktisert å gi dispensasjon for oppføring av tilbygg til fritidsbolig eller mindre bygninger på fritidseiendom i byggeforbudssonen når tiltaket plasseres på linje med, eller i bakkant av eksisterende bebyggelse i forhold til vassdraget. Det har derimot vært en streng praksis i kommunen når det gjelder dispensasjoner for tiltak nærmere vassdraget enn eksisterende bebyggelse. Det finnes andre hytter/hyttetomter langs Rotåa i etablerte hyttefelt som ligger nærmere elva enn denne. Alle disse hyttene ble godkjent før 50-meters byggegrense ble vedtatt. Selv om avstanden til elva varierer fra tomt til tomt, må det bli bebyggelsen på gjeldende tomt som legges til grunn for vurderingen i hver enkelt sak. I utgangspunktet bør en unngå at bebyggelsen kommer ytterligere i strid med lover og planer enn den allerede er. Det er derfor viktig å vurdere om det finnes andre muligheter for plassering av tiltaket. Vurdering av søkers argumenter 1) «Det eksisterer ikke egen reguleringsplan på stedet, og tiltaket bryter ikke med intensjonene til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel». Da eiendommen ikke inngår i noen reguleringsplan, er det kommuneplanens arealdel som skal legges til grunn for behandling av søknaden. Selve hyttetomta er avsatt til fritidsformål i arealplanen, men arealplanen har også bestemmelser om avstand til vassdrag, som gjør at tomta i sin helhet ligger i en byggeforbudssone. 2) «Tiltaket er beskjedent i forhold til kravet om dispensasjon». Alle tiltak innenfor 50-meterssonen langs Rotåa krever dispensasjon, enten de ligger foran eller bak eksisterende bebyggelse på eiendommen. Forskjellen er at mindre tiltak på bebygd eiendom (tilbygg, uthus, anneks e.l.) kan godkjennes når de ikke kommer ytterligere i strid med arealplanen enn eksisterende bebyggelse allerede er. 3) «Tiltaket er ikke til hinder for allmennhetens ferdsel i området». Det stemmer at tiltaket vurderes å ha liten innvirkning på allmennhetens bruk av friluftsområdet. Fylkeskommunen fraråder likevel kommunen å godkjenne søknaden, med den begrunnelse at området bør forbeholdes allmenne friluftsinteresser, da hyttetomta ligger midt i et statlig sikret friluftsområde. 4) «Tiltaket ligger ikke vesentlig nærmere elv/sjø enn eksisterende bygg på tomta».

5 Hva som er vesentlig og mindre vesentlig kan være vanskelig å vurdere i mange saker. I saker som gjelder tiltak i byggeforbudssonen langs vassdrag har kommunen praktisert en eksakt grense. Enten ligger tiltaket nærmere enn eksisterende bygningsmasse, eller så gjør det ikke det. Det er samme grense som Fylkesmannen viser til når det gjelder om saker skal sendes på høring eller ikke, jf. pbl ) «Andre hytter som f.eks. gnr. 172/4 og 185/3 er gitt dispensasjon for oppførelse av bygg innenfor samme sone andre steder rundt Stuggusjøen, også med et betydelig større totalareal enn hytta til Jensen» /4 er ikke en hyttetomt, men en landbrukseiendom. Tilbygg til seterhus på denne eiendommen ligger ikke nærmere Stuggusjøen enn eksisterende bebyggelse. Byggets totale bebygde areal er på 100 m /3 er en gammel hyttetomt, også denne utenfor regulert område. Tilbygg til fritidsbolig på denne eiendommen ligger ikke nærmere Stuggusjøen enn eksisterende bebyggelse. Byggets totale bebygde areal er på 136 m 2. 6) «Tiltaket er også i parallell retning med Stuggusjøen og ligger dermed ikke foran eksisterende bebyggelse retningsmessig». Det stemmer at tilbygget ikke ligger foran eksisterende bebyggelse i forhold til Stuggusjøen, men i forhold til Rotåa ligger det foran. 7) «Området inneholder ikke spesielle naturtyper eller arter som skulle bli negativt påvirket gjennom tiltaket». Naturbasen viser ingen spesielle naturtyper det bør tas hensyn til i dette området. Det er imidlertid registrert to rødlistearter (fugler) ved utløpet av Rotåa. Vurdering av høringsuttalelsene Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen påpeker at tilbygget må plasseres innenfor tomtegrensen. Siden dette er en festetomt med fiktiv grense, blir det ikke en entydig avgrensning i så måte. Derimot er det viktig at tiltaket ligger innenfor formålsgrensen gitt i kommuneplanens arealdel. Dette kravet er innfridd. NVE fraråder kommunen på det sterkeste å etablere en praksis hvor man tillater bygging innenfor byggeforbudssonen langs vassdrag. Dette er et viktig argument i forhold til å opprettholde arealplanens betydning som styringsverktøy. Dispensasjoner i slike saker vil kunne medføre mange vedtak som er i strid med kommunens vedtatte ønske om utvikling langs vassdragene. NVE påpeker at tiltaket bør plasseres mot øst, bort fra elva og sjøen, i stedet for mot vassdraget. Det er viktig at muligheter for alternativ plassering vurderes i slike saker. Selv om også denne plasseringen vil kreve dispensasjon, blir det i de fleste tilfeller godkjent, dersom det ikke er andre forhold som tilsier noe annet. NVE anbefaler også at det gjøres en vurdering av om tiltaket kan være flomutsatt. Bygningsmyndighetene er ikke kjent med at det har forekommet skader på bygg og eiendommer langs Stuggusjøen og Rotåa som følge av flom. Det at Stuggusjøen er regulert vil være en fordel i forhold til flom. Det bør likevel vurderes om kommunen skal investere i utarbeidelse av flomkart for Stuggusjøområdet. Alternativ plassering

6 Skal det settes opp et tilbygg som ikke kommer ytterligere i strid med arealplanbestemmelsene enn eksisterende bygg allerede er, må det plasseres på sør- eller østsiden av hytta. Dette kan være uheldig i forhold til innvendig planløsning, utendørs oppholdsareal og andre bygninger på tomta. Alternativ plassering er ikke nevnt i dispensasjonssøknaden, og det er heller ikke foretatt befaring av tomta. Med utgangspunkt i kart og flyfoto ser det ut til å være god plass for en utvidelse av hytta mot øst. Bygningsinterne konflikter kan i denne sammenheng ikke vektlegges i like stor grad som vedtatte planer og bestemmelser. Vurdering av prinsippene i Naturmangfoldloven Vi har sjekket naturbasen i forhold til naturtyper, vilt og kulturminner. Den viser forekomst av to rødlistearter ved utløpet av Rotåa, strandsnipe og fiskemåke. Det er ingen grunn til å tro at tiltaket vil berøre disse i særlig grad. Vi har også sjekket viltrapporten, der det fremgår at Svarthølvika, som ligger på motsatt side av Rotodden, er en viktig rasteplass for en rekke våtmarksfugler under vårtrekket. Det er heller ingen grunn til å tro at tiltaket vil ha noen innvirkning på dette området. 9. Kommunen har etter vår vurdering tilstrekkelig kunnskap om konsekvensene for naturmangfoldet for å kunne ta en god beslutning i saken. 10. Tiltaket vil etter kommunens vurdering, ikke gi vesentlige, alvorlige eller uopprettelige skader på naturmangfoldet. Den samlede belastningen i området vil ikke bli vesentlig høyere enn i dag. 11. Tiltaket vil normalt ikke føre til forringelse av omkringliggende områders naturverdier. 12. Ikke relevant å vurdere i saken. Samlet vurdering Argumenter som taler for dispensasjon: - Miljødirektoratet og Fylkesmannen tillater bygging av det planlagte tilbygget, på vegne av Staten som nabo. - Hensikten med bestemmelsen om hensynssone langs elva er å sikre allmenne interesser, og tiltaket vurderes i dette tilfellet å ikke ha vesentlig betydning for allmenn ferdsel langs elva. - Byggets størrelse etter tilbygg vil fortsatt være innenfor tillatt utnyttelsesgrad på 30 %. Argumenter som taler mot dispensasjon: - Når kommunen har vedtatt en kommuneplan som tar stilling til ønsket utvikling langs vassdragene bør det ikke gis dispensasjon, da det vil svekke betydningen av planen. - To statlige myndigheter har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. - NVE fraråder kommunen på det sterkeste å etablere en praksis hvor man tillater å bygge innenfor 50-meterssonen, og mener eksisterende bygningsmasse på gjeldende tomt skal være retningsgivende for hvor bygging kan tillates. - NVE påpeker også at selv om Stuggusjøen er en regulert innsjø, kan man ikke utelukke flomhendelser.

7 - Fritidseiendommen ligger innenfor et statlig sikret friluftsområde som er opparbeidet for allmennheten, og bør forbeholdes allmenne interesser. Det blir da feil å tillate bebyggelse ut over de gitt byggegrenser. - Det vil være mulig å plassere et tilbygg til fritidsboligen som ikke medfører at bygget kommer ytterligere i strid med arealplanen. Hensynet til kommuneplanens betydning som planverktøy er viktig, og veier tungt i vurderingen. Det at kommunen ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, må også vektlegges. Selv om det også er argumenter som taler for dispensasjon, vil det bli feil å dispensere i denne saken, da det finnes andre muligheter for tilbygg uten at bygget kommer ytterligere i strid med lover og planer. Konklusjon Etter en samlet vurdering synes ulempene ved å gi dispensasjon å være klart større enn fordelene, og det er en klar overvekt av argumenter som taler mot dispensasjon i denne saken. Plan- og bygningsmyndighetene finner på dette grunnlag at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 ikke er oppfylt, og søknaden må derfor avslås. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av omsøkte tilbygg til fritidsbolig på eiendommen gnr 190, bnr 27, fnr 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-2 gis det avslag på søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg til fritidsbolig på samme eiendom.