Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for. Gamle Follum skole. Plan ID: 0605_ Planforslaget er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse AS

Transkript

1 Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for Gamle Follum skole Plan ID: 0605_359 Datert: Revidert: Planforslaget er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse AS

2 1 Kort presentasjon av tiltaket/ planområdet 1.1 Bakgrunn for planarbeidet- historikk. Gamle Follum skole ble i en tid brukt til barnehage. Denne virksomheten opphørte og det ble innredet boliger i bygget i stedet. I 2009 ble det fradelt en tomt fra den opprinnelige skoletomten. En forutsetning for å kunne bebygge denne tomten var at det ble utarbeidet en reguleringsplan som også omfattet den eksisterende skolebygningen. 1.2 Hovedintensjonen i planen/ planens identitet Hovedintensjonen med planen er å formalisere dagens arealbruk i eksisterende bebyggelse samt å legge til rette for utbygging av nye boliger innenfor planområdet. 1.3 Ønsket profil for området En legger opp til å bebygge området med praktiske og rimelige og middels store boliger. En tenker da på førstegangsetablerere, enslige forsørgere osv. 1.4 Kart med forslag til planavgrensning Planavgrensningen er utvidet i forhold til varsel om oppstart slik at det omfatter eksisterende trase og kryss mellom Glederudveien og Hofsfossveien. Dette gjør det også mulig å oppheve deler av eksisterende reguleringsplan som til rettelegger for en annen kryssløsning enn den som nå er opparbeidet. Vi mener at planen også burde omfattet restarealet mellom eiendommen 50/328 og gangveien slik at dette området ble skjøttet. Kommunen var ikke enig i dette og mente at plangrensen burde følge eiendomsgrensen. Sist revidert Side 2 av 14

3 1.5 Bilder/ illustrasjoner Området som skal bebygges av LFL bygg og nabobebyggelsen. Skråning mellom nivå på parkering og nedre del av tomten. Gml Follum skole Inn Glederudveien fra Hofsfossveien Gamle Follum skole og skolehagen fra Hofsfossveien Skolebygget sett fra krysset Rampe E16/Hofsfossveien Sist revidert Side 3 av 14

4 1.6 Eiendomsforhold Planområdet består i hovedsak av to eiendommer. Eiendommene 50/175 berøres fordi det reguleres eksisterende veigrunn. Gnr Bnr Hjemmelshaver LFL Bygg AS Johnny Karlsen Eiendom as Glederudveien Grendelag Veigrunn 1.7 Tiltakshaver/ konsulent Forslagsstiller bak planforslaget er LFL Bygg AS, Pb. 85, 3502 Hønefoss. Utførende konsulent er Faveo Prosjektledelse AS, Hundskinnveien 94, 1711 Sarpsborg. 2 Dagens situasjon 2.1 Eksisterende bebyggelse og anlegg Området som skal bebygges var opprinnelige en eiendom men er nå delt i to eiendommer. Området er i dag bebygget med en større bygning som tidligere var skole, men som nå benyttes til bolig. I tillegg står det en gammel garasje/uthus på eiendommen 50/15. Denne garasjen skal rivers. 2.2 Samferdsel og teknisk infrastruktur. Området har i dag begrenset trafikk. Hofsfossveien er fylkesvei og gjennomkjøringsvei til Hønefoss sentrum. I følge nasjonal vegdatabank har denne en ÅDT på 980 kjøretøyer. Et er gang og sykkelvei langs Hofsfossveien. Det er ikke G/S forbindelse fra Glederudveien til overgangsfeltet som krysser avkjøringen fra E16. Glederudveien er kommunal vei forbi planområdet. Kommunalt ledningssystem ligger i Hofsfoss veien og Glederudveien. Den gamle skolen er tilknyttet offentlig VA nett. Barn i området går på Veien skole. Det er G/S vei langs Hofsfossveien slik at det er trygg skolevei. Det er tilstrekkelig kapasitet på slukkevann. Området er dekket av eksisterende brannkummer. 2.3 Grønnstruktur/ vegetasjonstyper I området er det mye lav vegetasjon på typiske restarealer, dvs. arealer som har blitt igjen etter diverse utbygginger. Dette gjelder for eksempel: Lekeareal på skolen som nå er i ferd med å gro igjen. Sist revidert Side 4 av 14

5 Skråningene mot jernbanesporet. Her kan det tenkes at disse gror igjen med løvtrær dersom trafikken opphører de ikke blir lenger blir skjøttet Arealet mellom eiendommen 50/328 og gangvei langs Hofsfossveien. 2.4 Vann og vassdrag, strandsone mv. Området ligger ca meter fra elvekanten i Begnavassdraget. Vassdraget er regulert og det er en demning ved Hofsfossen ca. 250 m nedstrøms. 2.5 Landskap/ landskapskarakter Landskapet i området bærer preg av å være formet av mennesker over lengre tid. Området er i stor grad bebygd og vegetasjonen indikerer at det er en del restarealer som nå er gjengrodd som tidligere har blitt benyttet til andre formål. Området skråner slakt ned mot elven. 2.6 Topografi, høyde, helning/ retning Planområdet er tidligere planert og behandlet. I dag fremstår det som tydelige flate platåer med en høydeforskjell på ca. 2 m. Langs den østre grensen av planområdet er det ytterligere at fall på 2 m ned til jernbanesporet. Fra tomtegrensen mot sør er det også en skråning med høydeforskjell på et par meter ned til Hofsfossveien. 2.7 Grunnforhold Området består av løsmasser. I følge løsmassekart fra NGU er grunnen elveavsetning Materiale som er transportert og avsatt av elver og bekker. De mest typiske formene er elvesletter, terrasser og vifter. Sand og grus dominerer, og materialet er sortert og rundet. Det er gjort utsjekk mot skredatlas fra NGU. Det er ikke registrert kvikkleire i området. 2.8 Sol-/ vindforhold, lokalklima. Området ligger i en elvedal som går nord/sør. Det er gode solforhold på tomten både fra sør og vest. Nærheten til elva kan gi fuktigere luft og lokal tåkedannelse. 2.9 Miljøforhold (jord, luft, vann, støy) Området er tidligere blitt benyttet til skoledrift. Det er ikke blitt bedrevet virksomhet på området som skulle tilsi at det er forurenset grunn. Nedgravde oljetanker kan være en forurensningskilde. Området kan være utsatt for støy fra jernbane og veitrafikk Dyre og planteliv Store deler av området er i dag ubebygd og bevokst med lav vegetasjon. Sist revidert Side 5 av 14

6 Det er foretatt utsjekk mot DN`s naturbase. Det er ikke registrert verneverdige forekomster innen planområdet. I vassdraget nedstrøms Hofsfossen er det registrert artsforekomster og viktige naturtyper. 3 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer 3.1 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det er ikke gjennomført særskilte tiltak for å trekke barn og unge inn i planleggingen. 3.2 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging. Området berøres ikke av tiltak eller prosjekter beskrevet i nasjonal transportplan. Utbyggingen er i samsvar med gjeldende kommuneplan og innebærer en fortetting, noe som er med på å bygge opp under muligheten for å etablere og drifte et godt kollektivtilbud i området. 3.3 Kommuneplan for Ringerike. Reguleringsplanen forholder seg til arealformål (eksisterende byggeområde) og bestemmelser i gjeldende kommuneplan. 3.4 Grønn plakat Planområdet ligger utenfor området omfattet av «grønn plakat». 4 Medvirkning. Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med brev av 14. desember 2010 og annonsert i Ringerikes blad 16. desember. Det har kommet in 7 uttalelser til varselet om oppstart. Under følger et sammendrag med våre merknader til de innkomne uttalelsene. 4.1 Ringeriks-Kraft Nett, datert De har ledninger og luftstrekk i området som er vist på vedlagt kart. De ber om å bli informert i den videre planprosessen. Vår kommentar: Ønske fra Ringerikskraft tas til etterretning. Tilsendte kart kabler som ligger på eiendommen. Etter samtale med Ringerikskraft har vi fått bekreftet at kartet ikke er nøyaktig nok til å fastslå dette. Sannsynligvis ligger kablene mellom planområdet og gangveien. Det er mulig at det vil være ønskelig å legge om kabler over 59/328 dersom de viser seg at disse faktisk ligger her. Sist revidert Side 6 av 14

7 4.2 Fylkesmannen i Buskerud, datert Det påpekes at en må følge anvisninger om støy i T Støyutredning må følge planen til offentlig ettersyn. Fylkesmannen skriver at en stor del av planområdet i dag er tilgjengelig og delvis opparbeidet for lek. Det henvises til rikspolitiske retningslinjer og krav om erstatningsarealer. En vurdering av lekemuligheter i området må følge planen. Fylkesmannen påpeker at en må følge opp krav i naturmangfoldsloven. Det vises til lov om forbud mot diskriminering. Når det gjelder energiløsninger er det ikke tatt stilling til dette. Dette vil bli vurdert videre i planprosessen og redegjort for i planbeskrivelsen. Ber om at det vurderes alternative energiformer til oppvarming av boliger. Det må legges vekt på trafikksikker adkomst for gående og syklende. Vår kommentar: Støyutredning er utarbeidet som en del av planforslaget. Her har nok ikke fylkesmannen fått med seg at barnehagen som var i området har opphørt og at gamle Follum skole allerede er utbygget med leiligheter. Arealene til barnehagen er ikke offentlig tilgjengelig lekeareal. Tilsvarende gjelder nå når området allerede er bebygget med boliger. Lek og rekreasjon er dog viktig og det vil bli satt av felles utearealer og lekeareal i planforslaget. Området er sjekket ut mht. biologisk mangfold i offentlig tilgjengelige kart og registre, samt evt. kommunale planer. Universell utforming er en selvfølge. NS legges til grunn for planleggingen. Det vil bli foretatt en vurdering av dagens trafikksystem med tanke på sikker atkomst for gående og syklende. 4.3 Buskerud fylkeskommune - utviklingsavdelingen, datert De har ingen merknader til planen. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. 4.4 Glederudveien Grendelag, datert De mener det må tas hensyn til at ny bebyggelse ikke blir for høy slik at solforhold blir redusert. Vinduer o uteplasser for by bebyggelse bør plasseres slik at uteplasser tilhørende eksisterende bebyggelse skjermes mest mulig for innsyn. Vår kommentar: Innspillene er vurdert i planprosessen. I hovedsak dreier dette seg om innspill til detaljutforming av ny bebyggelse. 4.5 Jernbaneverket, datert Jernbaneverket gir anvisninger om hvilken byggegrense mot jernbanen som kan aksepteres. Videre redegjør de for at eventuell støyskjerming må utformes etter deres regelverk og bekostes av utbygger. Vår kommentar: Innspillene tas med som premisser for videre planarbeid. Sist revidert Side 7 av 14

8 4.6 Buskerud fylkeskommune utviklingsavdelingen, datert Det bemerkes at Gamle Follum skole er SEFRAK registrert. Det er en stor 2 etg. tradisjonell skolebygning i sveitserstil. Utnyttelse av området rundt bygningen må ta hensyn til dens størrelse, tradisjonelle form og historikk som offentlig bygning. Skolebygningen er nå gjort om til leiligheter. Utforming av dette tiltaket er godkjent av bygningsmyndighetene. Vår kommentar: Føringer om at ny bebyggelse skal ta hensyn til eksisterende bebyggelse tas med inn i den videre planprosessen. 4.7 Statens Vegvesen, datert Nye byggeområder medfører økt trafikk. De mener det må utføres en trafikkanalyse som viser trafikken på veisystemet etter utbygging. Eventuelle tiltak må være i tråd men Statens Vegvesen sine veinormaler og sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Vegvesenet krever at det skal etableres G/S vei på området frem til eksisterende krysningspunkt mot fylkesveien. Byggegrense kan være 15 m. Videre påpekes at det må tas hensyn til støy Tilrettelegging for kollektivtrafikk må vurderes i planarbeidet Vår kommentar: Uttalelsen virker i hovedsak å være en standarduttalelse der en ikke har tatt hensyn til planens størrelse og omfang. Det dreier seg om et lite område på 5 daa - ikke en stor feltutbygging. En tradisjonell trafikkanalyse blir etter min mening litt som å skyte spurv med kanoner. Det er redegjort for nyskapt trafikk i etterfølgende kapittel. Krav om G/S vei frem til eksisterende krysningspunkt vil bli innarbeidet i planen. Støyutredning er utarbeidet. Dette å tilrettelegge for kollektivtrafikk oppfatter vi slik at vi på detaljnivå skal sikre at det settes av arealer til busslommer m.m. som følger av overordnede planer. Traseer og holdeplasser for kollektivtrafikk kan neppe besluttes i detaljreguleringsplaner. 5 Hovedinnhold i planen Hovedintensjonen i planen er å legge til rette for praktiske og rimelige boliger samtidig som en legger til rette for sosialt fellesskap og et godt bomiljø. Sist revidert Side 8 av 14

9 5.1 Bebyggelse og anlegg Ny bebyggelse i området er tenkt oppført som lette bygg i tre. Arkitektonisk legger en opp til en tradisjonell stil på den nye bebyggelsen. Ny bebyggelse forholder seg til de generelle bestemmelsene om tillatt høyde i plan- og bygningsloven. Støyutredningen viser at deler av den planlagte bebyggelsen ligger i gul sone. Det er små overskridelse av grensen og utbygging tilrådes. Støyen kommer i hovedsak fra E16 og det er vanskelig å skjerme seg for denne fordi den kommer inn oven i fra. Utredningen gir anvisninger om tiltak for å skjerme lokalt for støy. Dette er tatt inn i bestemmelsene til planen. Karte under viser sammenstilte støysoner fra tre kilder. Det vises for øvrig til vedlagt støyrapport. I område B1 planlegges inntil 12 leiligheter fordelt på 2 bygg. Det legges opp til parkering og garasjer langs Glederudveien. Garasjene vil også inneholde også sportsboder for den enkelte leilighet. I område B2 som omfatter det gamle skolebygget planlegges det etablert inntil 8 leiligheter i eksisterende bygg. Grunneier har også et ønske om å oppføre et nytt bygg for boliger på tomten og det er vurdert plassering både sør for eksisterende bygg og øst for eksisterende bygg. Vi har kommet til at det vil være mest hensiktsmessig å plassere dette sør/vest for eksisterende bygg da dette gir: Mulighet til å beholde utsynet til de to lange fasadene på den gamle skolen. Mulighet til å gjenopprette den gamle «skolehagen» til bruk som felles friområde og lekeplass. Sist revidert Side 9 av 14

10 Kommer en østfra langs Hofsfossveien og ser fasaden med utgang og «skoletrapp» og en opparbeidet «skolehage» og vil en ikke være i tvil om historien til bygget. En vil da tydelig kunne se at dette har vært en skole. Plasserer en et bygg her vil denne dimensjonen gå tapt. Likeledes er dette området som ikke berøres av støy fra E16. Ulempen med å plassere et bygg sør/vest er at en må prosjektere bygget for å ivareta krav til støynivå inne og på uteplass. Dette er dog teknisk løsbart og redegjort for i støyrapporten. Skjerming av uteplass vil da skje lokalt mens en har tilgang på store felles uteoppholdarealer som ikke er utsatt for støy over grenseverdier På bakgrunn av ovennevnte begrunnelser om plassering av nytt bygg foreslås det at byggegrensen i krysset blir settes til 35x35m. Siktforholdene i krysset endres ikke vesentlig da terrengfall og vegetasjon gjør at en i praksis må frem til gangfeltet for å se eventuell trafikk fra venstre. Det er skiltet vikeplikt for trafikk fra rampen ut på Hofsfossveien. Total utnyttelsesgrad BYA for planområdet inkl. normert avsetning til parkeringsareal er ca. 37 % Utearealer er plassert i område der støy ligger under grenseverdiene i T Uteoppholds og lekearealer I henhold til kommuneplanen skal det avsettes 25m² pr bolig til lekeplasser. Innenfor et så begrenset areal som planområdet omfatter, er det ikke mulig å legge til rette for alle typer lek. Det er derfor også henvist til øvrige lekearealer i området. Det legges opp til romslige terrasser/balkonger som primært uteoppholdsareal for voksne. Sentralt i området legges det opp til et felles uteoppholdsareal med lekeutstyr og felles fasiliteter. Området opparbeides med høy kvalitet. En har valgt å samle uteoppholdsarealene i et stort sammenhengende område da dette gjør det enklere å oppnå god høyere bruksverdi og kvalitet. Uteoppholdsarealer og lekeplasser er plassert på de deler av tomten som ikke er utsatt for støy over grenseverdier. Vi har ikke funnet grunn til å skille mellom lekeplass og uteoppholdarealer da vi mener disse må danne en helhet og det vil være uhensiktsmessig å definere en grense mellom disse. Vi har dog lagt inn en sone med private utearealer rundt bygningene. Disse arealene er vist som byggeområde for boliger. Det skal plasseres ut lekeapparater, benker og bord, felles grillplass osv. Det skal benyttes robuste og bestandige materialer. Området skal beplantes med oppstammede trær og gress. Vi har stilt krav om opparbeidelse og innhold, bl.a. at det minimum skal monteres tre lekeredskaper og at det skal være noen arealer med fast dekke. Uteoppholdsarealene skal være universelt utformet. Sist revidert Side 10 av 14

11 Det er i tillegg til de avsatt arealene i planområdet også et stort ubebygd område mellom Glederudveien og støyskjermen. Det er ballbane på vestsiden av Glederudveien ca. 150 m fra planområdet. 5.3 Samferdsel og teknisk infrastruktur Det legges opp til en felles avkjørsel fra planområdet til Glederudveien. Glederudveien er kommunal vei på dette stedet. Krav til siktforhold i avkjøringen i varetas. Tilknytning til vann og avløp skjer til kum angitt av kommunalteknikk. I samsvar med krav fra Statens vegvesen anlegges det G/S vei fra eksisterende G/S vei ved fotgjengerfelt over Hofsfossveien og inn i Glederudveien. Det regnes med at det vil kunne være aktuelt med nye boliger innenfor planområdet. For boliger beregnes 2,5 til 5 turer pr bolig. Størrelsen på leiligheter tilsier at en neppe får store barnefamilier i området. Det er derfor sannsynlig at en ligger midt på treet når det gjelder nyskap trafikk. Dersom en legger dette til grunn innebærer dette en økning av ÅDT i området på kjøretøy. Glederudveien blir i liten grad berørt av ny trafikk innkjøringen til planområdet ligger nær krysset med Hofsfossveien. En har samlet avkjøringen fra planområdet i en felles avkjørsel. Som nevnt i tidligere er det G/S vei langs Hofsfossveien mot Hønefoss sentrum og Veien skole. Det er god sikt og kapasitet i krysset mellom Glederuveien og Hofsfossveien/Rampen fra E16. En trafikkøkning som beskrevet vil ikke skape problemer veken for kapasitet eller trafikksikkerhet. Det er mulig at el-forsyningen til området må forsterkes. Ringerikskraft meddeler at de er usikre og at de må regne mer detaljert på dette. Dette er imidlertid ikke noe praktisk problem å få til men vil eventuelt bidra til å øke kostnadene for utbygger. Jernbanesporet som har går langs den østre delen av planområdet har begrenset og uregelmessig trafikk. Dette benyttes i hovedsak til tømmertransport til Hensmoen/Follum. Det er usikkert hvordan trafikken vil utvikle seg i fremtiden men det er lite sannsynlig at trafikken vil øke. Hvordan nedleggelsen av Follum vil påvirke trafikken er usikkert da det kan komme ny virksomhet som gjør bruk av jernbane til godstrafikk. Det går to bussruter forbi planområdet, rute 226 og 233. Omfang og frekvens på kollektivtrafikk samt plassering av stoppesteder avgjøres av offentlige myndigheter, fylkeskommunen. 5.4 Økologisk verdi/naturmangfold. Det er ikke registrert leveområder for truede arter i eller i umiddelbar nærhet av planområdet. Hele planområdet har vært gjenstand for bearbeiding og skjøtsel gjennom mange år selv om det nå bærer preg av at det etableres naturlig vegetasjon. Antall arter i området er derfor færre enn om det hadde vært urørt. Sannsynligvis er det også tilført fremmede arter. Sist revidert Side 11 av 14

12 Det kan gjennomføres beregninger på økologisk verdi på tomten. BREEAM NOR har en kalkulator der gressmark som har i dette tilfellet, forutsettes å ha et potensiale på 17,6 arter pr 1000 m2. Fokuset er på naturlige og stedegne arter. En reduksjon av arealet gressmark medfører isolert sett at det blir færre naturlige arter på tomten. Gressmark som det er på denne tomten er dog en meget hyppig forekommende arealetype også i området, bla i sidearealene til jernbanesporet. Det er ingen indikasjoner på at planområdet har særskilt verdi. Dersom en ser dette i en større sammenheng vil høy og effektiv utnyttelse av arealer som skal bebygges, redusere det totale behovet for utbyggingsarealer og derfor bidra til at andre arealer forblir urørte. Store sammenhengende arealer har større verdi enn fragmenterte. I forhold på bakgrunn av ovenstående mener vi at utbyggingen ikke er i strid med naturmangfoldsloven 5.5 Landskapsvirkning Området har flere «restarealer» med høy og tett vegetasjon som visuelt deler opp området. Arealet som skal bebygges er allerede bebygd og har vært bearbeidet gjennom mange år Visuelt vil ny bebyggelse eksponeres mot sør. Det er sannsynlig at eksisterende vegetasjon blir tynnet/fjernet da denne består av store trær som stjeler mye lys og sol. Vegetasjon skjermer området fra innsyn fra øst og vest. 5.6 Terrengbehandling, landskapsforming (terrengsnitt!) Det planlegges i liten grad å endre topografen i planområdet. De to tydelige flatene opprettholdes. Overflaten på terrenget bearbeides. Det legges opp til bruk av asfalt og grus i plasser, gress og heller på utearealer. 5.7 Samfunnssikkerhet. Flom Det er ikke utarbeidet flomsonekart for området ved Hofsfossen. Konklusjonene fra beregningene til NVE er at faren for storflom er betydelig redusert på grunn av mange reguleringer oppover i vassdraget. Avstanden og høydeforskjellen til vassdraget tyder på at faren for flom er liten Ras. Grunnet består hovedsakelig av elveavsetninger som grus og stein. Faren for ras er liten. Planlagt utbygging gir liten belastning på grunnen. Brannslukking. Brannvesenet bekrefter at det i dag er brannkummer med slukkevann som dekker planområdet. Sist revidert Side 12 av 14

13 5.8 Kulturminner/ kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. Den gamle skolebygningen er Sefrak registrert men ikke vernet. Arkitekt har tatt hensyn til eksteriør og volum på den gamle skolebygningen når de har tegnet forslag til ny bebyggelse. Dette er også tatt inn som et krav i reguleringsbestemmelsene. 5.9 Universell utforming Det legges opp til småhusbebyggelse der kravene til universell utforming innvendig er regulert av TEK 10. Det legges ikke opp til bygg som beskrevet i TEK Det legges opp til at alle utearealer og inngangspartier utformes i samsvar med prinsippene om universellutforming, ved at en følger normer fra NS Oppvarming og energibruk Det er ikke konsesjonsområde for fjernvarme eller nærvarmeleverandører i området. Siden området er løsmasser vil det sannsynligvis ikke være aktuelt å hente energi fra bergvarme. For nye boliger anser vi at luftbaserte varmepumper enten luft/luft eller luft/vann i kombinasjon med elektrisitet eller biovarme til å ta topplast for å være den økonomisk og miljømessig beste løsningen. I det gamle skolebygget er det neppe aktuelt med varmepumper bl.a. som følge av plassering av uteenheter osv Skolekapasitet, barnehagetilhørighet Barn i området sokner til Veien skole. Det er G/S vei langs Hofsfossveien til skolen. Ny G/S vei som anlegges som det av den planlagte utbyggingen leder frem til sikker kryssing av rampen fra E16. 6 Virkninger av planen 6.1 Positive og negative virkninger planen vil kunne ha for de ulike temaene. Planen gir løft og skaper ny tilflytting i området. Området vil sannsynligvis få økt popularitet ved at gammel tungindustri transformeres til moderne næringsvirksomhet. Nye boliger vil bidra til å forsterke dette. Sist revidert Side 13 av 14

14 6.2 Interessemotsetninger- De nærmeste naboene i Glederudveien grendelag vil sannsynligvis oppleve bebyggelse av i planområdet som negativt da det uunngåelig vil sperre for utsyn. Imidlertid er dette noe en må regne med vil skje i utbyggingsområder. Sarpsborg Faveo Prosjektledelse AS Sist revidert Side 14 av 14