Detaljreguleringsplan for Leknes Øst Planbeskrivelse 2011

Transkript

1 Detaljreguleringsplan for Leknes Øst Planbeskrivelse 2011 Åsmund Rajala Strømnes

2 Navn på plan/tiltak: Detaljreguleringsplan for Del av Leknes sør, planident Kommune: Tiltakshaver: Vestvågøy kommune Nordly Holding as Stedsnavn: Leknes Gårds- og bruksnr: Gnr 18 bnr 46, 83,138, 149, 170, 185, 230, 231, 240, 307, 446, 521, 554, 620 og 814 Utreder: Saksbehandler: Åsmund Rajala Strømnes Oppstartskonferanse: Avholdt Tilstede fra Vestvågøy kommune Hans Kristian Dolmen og Lars Bernt Salomonsen, fra rådgiver Stein Hamre og Åsmund Rajala Strømnes Offentlig ettersyn: Plan- og byggekomiteen i Vestvågøy kommune vedtok i møte å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn. Det ble fattet følgende vedtak: PB-036/11 Vedtak: 1. Vestvågøy kommune viser til mottatt privat forslag til reguleringsplan for detaljreguleringsplan for Leknes Øst gjeldende gnr gnr 18 bnr, 46, 83, 138, 149, 170, 185, 230, 231, 240, 307, 445, 521, 554, 620 og Vestvågøy kommune godkjenner planforslaget. Plankart med tilhørende bestemmelser kan legges ut for offentlig ettersyn. 3. Vedtaket har hjemmel etter plan- og bygningslova Parkeringsareal P tas ut av planen. Bruk av området tas opp i sammenheng med ny Sentrumsplan. Som følge av dette vedtaket er plankartet, bestemmelsene og beskrivelsen revidert opp og fått dato Formål Målsetting med planen/tiltaket Formålet med dette planforslaget er i all hovedsak å legge til rette for etablering av hovedkontoret til Europharma på Leknes. Denne bedriften er allerede etablert i Vestvågøy kommune, og fordelt på flere lokaliteter i kommunen. Ledelsen i firmaet ønsker å kunne samlokalisere hele bedriften under samme tak. Ved å etablere seg i sentrum av Leknes, vil ansatte kunne benytte seg av de tilbud som er i sentrum, og i så måte være med på å lage et levende sentrum. Planforslaget er i stor grad i samsvar med gjeldene regulering i området: Bolig/kontor/forretning. I tillegg åpner planforslaget for bevertning i de samme områdene. På det arealet som Europharma planlegger å etablere seg på, åpnes det også for etablering av et mindre farmasøytisk produksjonslokale (laboratorium). Grunneier på boligtomt, B gnr 18, bnr 46, som er på ca 3,1 daa, ønsker å utvikle denne eiendommen gjennom en fortetting av bygningsmassen. Planforslaget tar også med seg eiendommene som vender ut mot Storgata mellom Idrettsgata og Solhøgdveien, slik at hele kvartalet omfattes av reguleringsplanen. Dette gjøres for å få en helhet i planleggingen, samt for å få godkjent en regulering for disse eiendommene som gir mulighet for en utvikling av bygningsmassen, men uten at byggehøyden mot Storgata endres. Å beholde dagens byggehøyder ansees som svært viktig for å bevare den bygningshistoriske utvikling av Leknes fra dagens rundkjøring (Alf Lie-krysset) mot den tilgrensende bygningsmassen Side 2 av 15 sider

3 (boliger/forretning/kontor) i sørvest ned mot krysset Storgata/Sjøveien. Dette er bygninger som alle har en lavere byggehøyde enn den nye sentrumsbebyggelsen mellom Alf Lie-krysset og rundkjøringen på E10 i øst. I gjeldene plan er området regulert til forretning, er det åpnet for etablering av kontorer, bolig og mindre håndverksbedrifter med tilhørende anlegg i bestemmelsen. I det nye planforslaget åpnes det i tillegg for etablering av bevertningssteder i planområdet. Side 3 av 15 sider

4 Arkitektur Byggeteknikk Planarbeid Prosjektadministrasjon Overordnede føringer Plan og bygningslovens (pbl) 12 3 inneholder ordlyd i forbindelse med privates muligheter til å fremme detaljreguleringsplaner. For at dette skal kunne gjøres, må forslaget innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer (pbl ledd) Planstatus Kartutsnittene under viser forslag til planavgrensning sammen med gjeldene reguleringsplan og kommunedelplan. Som det framkommer av disse utsnittene, så er det svært lite avvik mellom gjeldene planstatus og planforslag. Dette innebærer at planforslaget ikke omfattes av pbl 4-2 andre ledd. Figur 1 Kartutsnitt med gjeldene regulering og nytt forslag til planavgrensning for ny plan (Leknes sentrum øst) Som det framkommer av Figur 1, er området regulert til forretning og boligi reguleringsplanen for Leknes sentrum øst, datert Side 4 av 15 sider

5 Figur 2 Kartutsnitt med kommunedelplan og planavgrensning for planforslag Som det framkommet av Figur 2, er arealene avsatt til erverv og bolig. I tillegger det medtatt et areal avsatt til framtidig parkering. Dagens situasjon kjent bakgrunnskunnskap Dagens bruk og eiendomsforhold De bebygde arealene er i dag i bruk til bolig og forretningsformål. Det samme gjelder for gnr 18 bnr 521 og 620. Dette er arealer som er sentrale i planforslaget. Disse eiendommene er ikke bebygd eller i bruk til annet formål. Dette framkommer på Fig 3. Side 5 av 15 sider

6 Arkitektur Byggeteknikk Planarbeid Prosjektadministrasjon Figur 3 Flyfoto Infrastruktur og transport Planområdet omkranses av Storgata, Idrettsgata, Lillevollveien og Solhøgdveien. Planområdet ligger ca 250 meter fra E10. Dette innebærer at det er gode adkomstforhold for ansatte, besøkende, samt varelevering. Det er ca 700 meter i luftlinje til flyplassen. Det jobbes med å forlenge rullebanen til 1200 meter for å kunne ta i mot fly med større setekapasitet enn dagens maskiner. Dette vil være meget gunstig for eksisterende og nye bedrifter på Leknes som har behov for en lettvint forbindelse med øvrige deler av Norge (Europa). Denne typen bedrifter kjennetegnes med at de har mange ansatte med høyere utdanning, noe som igjen vil være positivt for en by som Leknes som ønsker å være Byen midt i Lofoten. Grunnforhold Leknes er bygd på en myr med varierende mektighet (3 8 meter). Det settes krav om geoteknisk vurdering av byggeområdene i reguleringsbestemmelsene, i forbindelse med byggetiltak. Tiltakets antatte virkning/effekt Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Side 6 av 15 sider

7 Planforslaget er dels en videreføring av gjeldene reguleringsplan, samt at noe areal regulert til bolig nå reguleres til bolig/forretning/kontor/bevertning. Utbygging på BFKB 3 skal ikke overstige m 2 bruksareal, noe som medfører at planforslaget ikke er av en slik art at det skal behandles etter forskriften. Planforslaget er av en slik karakter at det fanges opp av 3 b; reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II. Dette innebærer at planforslaget skal vurderes opp mot 4 i forskriften. Vi har vurdert planforslaget opp mot alle punktene under 4 (a k), og kan ikke se at forslaget kommer i konflikt med noen av dem. Dette innebærer at planforslaget ikke omfattes av forskriften og skal da heller ikke behandles etter denne. Prosess / Saksgang Sakshistorikk Mars 2011 Oppstartsmøte med Vestvågøy kommune. April 2011 Varsel planoppstart i Lofotposten og Lofot-Tidende, samt i brev til berørte parter. Plandokumentene er også lagt ut på vår hjemmeside Mai 2011 Høringsfrist på varsel planoppstart. Juni 2011 Oversendelse av komplett planforslag til Vestvågøy kommune for kommunal behandling Vedtak om offentlig ettersyn fattet av Plan- og byggekomiteen i Vestvågøy kommune. Medvirkning I forbindelse med varsel planoppstart, i april 2011, ble dette annonsert i både i Lofotposten og i Lofot-Tidende. Brev til naboer og berørte ble også sendt ut. På vår hjemmeside ble foreløpig planforslag, beskrivelse og risiko og miljøsjekkliste, samt kopi av annonse og høringsbrev, lagt ut. Innkomne merknader I forbindelse med varsel om planoppstart har vi mottatt 6 merknader. Disse vil bli gjengitt under med våre kommentarer til disse i kursiv. 1. Sametinget Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området hvor tiltak planlegges. Vi har derfor ingen merknader til den aktuelle søknaden. I de felles reguleringsbestemmelsene for Leknes sentrum sør, ber vi om at følgende punkt tas med: Skulle det imidlertid under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8. Sametinget forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Våre kommentarer: Ordlyden om kulturminner tas med i reguleringsbestemmelsen. Ved å ta med ordlyden i bestemmelsen er vi av den oppfatning at vi har gjort det som kan påregnes av oss i forbindelse med å videreformidle dette til de som skal utføre arbeid i marken. Side 7 av 15 sider

8 2. Astri Horn Som eier av gnr. 18 bnr. 439 ønsker jeg å sikre meg rett til utkjørsel fra min tomt til Solhøgdveien. Hvordan kan jeg sikre meg denne rett? Våre kommentarer: Gnr 18 bnr 439 inngår ikke i planforslaget. Dersom Horn ønsker å sikre seg rett til avkjørsel ut på Solhøgdveien fra sin eiendom anbefaler vi henne om å ta kontakt med Vestvågøy kommune. Denne retten kan sikres gjennom en godkjent søknad om avkjørsel eller at det fremmes en reguleringsplan for området som har dette som fokus. 3. Lofotkraft Lofotkraft har installasjoner innenfor området, mest lavspenning kabelnett, men også høyspenning kabelnett i kanten på planområdet. Lofotkraft ber om at planen utarbeides slik at den kommer minst mulig i konflikt med deres installasjoner i området. Dersom det skulle bli behov for store økninger av effektbehovet til området, kan det blir aktuelt med en nettstasjon her. I så fall må det settes av plass til dette. Dersom det blir nødvendig med nettendringer for å gjennomføre tiltaket, benytter Lofotkraft anleggsbidrag til å finansiere utbyggingsprosjekter, og byggherre må dekke disse kostnadene. Alle kostnader med nettendringer vil bli tatt med i anleggsbidraget. Figur 4 viser Lofotkrafts installasjoner i området. Figur 4 Kart som viser Lofotkrafts installasjoner Våre kommentarer: Vi har satt av et areal til trafo sørøst i planområdet. I mail fra Lofotkraft av , kommenterer de at denne lokaliseringen er fornuftig sett i forhold til eksisterende nett i området. Tomta er på 6*6 meter. Side 8 av 15 sider

9 4. Lofotveggen as Wiikgården, gnr 18 bnr 83, består av to deler, dvs. en eldre del i tre etasjer pluss loft og en nyere del i en etasje. En mulighetsvurdering vil danne beslutningsgrunnlag for valg av fremtidig eiendomsutvikling. Det vurderes alternative løsninger for videreutvikling av eiendommen, fra påbygg og utvidelse av eksisterende bygning til nybygg i inntil seks etasjer. Skulle beslutningen være å rive de eksisterende bygningene og etablere et nytt bygg på tomten, vil mulighetsstudiet også danne tilstrekkelig grunnlag for å utvikle et skisseprosjekt. Prosjektet som vurderes vil kunne komme i konflikt med reguleringsplanforslaget for Leknes sentrum sør både med hensyn til byggehøyde, utnyttelse, byggegrense mot vei og formålet atkomstvei. Planforslaget legger opp til høyere byggehøyde i områdene bakenfor Storgata, mens bebyggelsen langs Storgata får utnyttelsesgrad tilnærmet lik dagens utnyttelse og samme høyde som dagens etablerte byggehøyder. Planforslaget legger opp til atkomstvei til bakenforliggende eiendommer (BFKB 3) over eiendommen gnr. 18 bnr. 83, mens område BFKB 3 derimot har tinglyst rettighet til atkomst over annen vei fra Solhøgdveien, fra vest. Utbygger ønsker å benytte arealet som er foreslått til vei til bebyggelse. Planbeskrivelsen for reguleringsplan for Leknes sentrum sør beskriver flere steder reguleringsplan for Leknes sentrum som gjeldende regulering. Vi minner om at reguleringsplanen er ikke vedtatt og har dermed ingen status. Det er kommuneplanens arealdel som er gjeldende plan. I planbeskrivelsen legges det til grunn at atkomstveien er en videreføring av gjeldende regulering. Kommuneplanens arealdel har ikke atkomstvei over gnr. 18 bnr. 83. Bebyggelsen langs Storgata er en svært viktig del av helheten i Leknes sentrum. Avgjørelse om byggehøyder, utnyttelse og atkomstforhold kan for øvrig ikke bestemmes nå i forbindelse med en enkeltsak, men må ses i forhold til visjonen for Leknes (Leknesløftet) og må konkret vurderes i forbindelse med det pågående planarbeidet med kommunedelplanen for sentrum og byplanen som er i gang. Våre kommentarer: Planforslaget er utarbeidet i samarbeid med Vestvågøy kommune. I forbindelse med oppstartsmøte var byggehøyden langs Storgata et tema. Det ble vist til modellbilder som ble utarbeidet i forbindelse med en tidligere planprosess som ble startet i På disse modellene var det vist hvordan den eksisterende bygningsmassen langs Storgata, og den da planlagte utbyggingen, forholdte seg til hverandre. Representantene fra Vestvågøy kommune ga uttrykk for at en slik utvikling av denne delen av Leknes var fortsatt var interessant. Under vises to modellbilder som kan illustrere hvordan dette område kan utvikles. Disse er ment som en illustrasjon, Fig 5 og 6. Figur 5 Eksempel som viser eksisterende situasjon med mulige nybygg, sett fra Nord Side 9 av 15 sider

10 Figur 6 Eksempel på utbygging sett fra rundkjøringen Det er ikke foreslått nytt trafikkareal inn i planområdet fra Storgata, men kun en videreføring av eksisterende regulering, konfererer Fig 7. På kartet er det vist adkomst til tomta, byggelinje og u-grad. Når det gjelder de regulerte adkomstpilene som er vist på tidligere kart, er disse ikke videreført i forslag til ny plan. Da eksisterende plan ble vedtatt, gikk E10 i Storgata. Statens vegvesen ønsket derfor å få redusert antall avkjørsler direkte fra E10. E10 er senere flyttet ut av sentrum, slik at ønske om reduksjon i antall avkjørsler, ikke lenger er så aktuelt. Figur 7 Utsnitt av gjeldene regulering I merknaden (4) vises det til at det i kommunedelplanen for området ikke er avsatt areal til adkomstveg over gnr 18, bnr 83. Dette er riktig, men i det samme kvartalet er det satt av areal til parkeringsplass, konferer Figur 8. På planen er det heller ikke vist adkomstveg til denne. Som saksopplysning så er det kun Storgata, Idrettsgata og E10 som er avsatt til trafikkformål i kommuneplanen. Lekneskroken, Krokbakken, Lillevollveien, Solhøgdveien, Elvegårdsveien, Granliveien og Rådhusgata er eksempler på trafikkareal som ikke er avsatt til dette formålet i arealdelen. Det må likevel antas at godkjente og opparbeidede kommunale veier og felles avkjørsler har planstatus som dette, selv om de ikke er avsatt til dette i arealdelen. Utgangspunktet for denne plansaken er flere enkeltsaker; ny utbygging sentralt i planområdet, utvikling av en boligtomt slik at denne kan fortettes, samt opparbeiding av parkeringsplass for ansatte (som en del av Leknesløftet ). Det var derfor et ønske fra kommunen at planforslaget fikk den utstrekning som vist. Figur 8 Utsnitt av kommuneplanen Side 10 av 15 sider

11 5. Fylkesmannen i Nordland Dette er en fellesuttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, landbruksavdeling og beredskapsstab. Formålet med planen er å legge til rette for etablering av kontor og forretningsvirksomhet sentralt i planområde. Området er i dag regulert til bolig, kontor, forretning og barnehage i gjeldene reguleringsplan. Dette er også status i kommuneplanen for området. Det foreslås også å etablere en parkeringsplass på den gamle barnehagetomta med adkomst fra Solhøgda. I forbindelse med omregulering fra barnehage til parkeringsformål minner vi om at Rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging og Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge stiller krav til planprosessen, og at kommunen har ansvar for å påse at bl.a. følgende forhold ivaretas i prosessen (jf. retningslinjenes pkt. 4): Konsekvenser for barn og unge i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven skal være vurdert. Planprosessen skal organiseres slik at synspunkter som gjelder barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge selv gis anledning til å delta. I retningslinjenes pkt 5 Krav til fysisk utforming pkt d. fremkommer: Ved omdisponering avarealer som er av satt til felles friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Fylkesmannen vil på dette grunnlag ta standpunkt til om arealbruken kan godtas. Vesentlige innvendinger kan gi grunnlag for innsigelse til planen. Våre kommentarer: Vestvågøy kommune la ned barnehagen i 2005/2006 pga av at bygningen var nedslitt. I samme periode var det en privatiseringsprosess i kommunen som innebar at kommunene ønsket å slippe til private aktører som drivere av barnehager i Vestvågøy kommune. I ettertid har det blitt etablert barnehage på naboeiendommen, gnr 18 bnr 59. Denne eiendommen er regulert til kontor og lekeplass. Dette framkommer også av Figur 2. Denne vil kunne benyttes som et erstatningsareal for tapt lekeområde. Som det framkommer av adresselista har barnerepresentanten fått varsel om planoppstart. Vi har ikke mottatt merknader fra denne. Vi ber Vestvågøy kommune om å redegjøre for konsekvensene ved omregulering av barnehagetomt til parkeringsplass i saksframlegget til offentlig ettersyn. Kommentarer, justert som følge av vedtak om offentlig ettersyn: Plan- og bygekomiteen vedtok å ta ut av planen areal foreslått til parkering. Vurdering av bruken av dette arealet skal gjøres i forbindelse med utarbeiding av ny Sentrumsplan 6. Nordland fylkeskommune, plan og miljø Planfaglig innspill Planarbeidet omfatter deler av Leknes sentrum sør som i dag er regulert til bolig, kontor, forretning og barnehage. Formålet med planen er å legge til rette for etablering av kontor og forretningsvirksomhet, samt parkeringsplass. Planarbeidet er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning. Vi gjør oppmerksom på at det er kommunen som planmyndighet som har ansvar for denne vurderingen, og ber om at kommunens vurdering fremkommer i forbindelse med at planen legges ut på høring. På generelt grunnlag vil vi bemerke at: I gjeldende fylkesplan er det uttalt klare mål for arealpolitikken i perioden. Vi vil be om at disse hensynstas i planarbeidet. Nasjonal politikk pålegger også kommunen å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper. Dette vil blant annet si at de funksjonshemmedes interesser må ivaretas. Planleggingen av området bør derfor ta utgangspunkt i dette. Side 11 av 15 sider

12 Hensynet til barn og unge må ivaretas i planleggingen. Sikker skolevei, samt god tilgang til lekearealer og andre uteområder er viktige hensyn som bør være fokus i planleggingen. Det bes også om at man i planleggingen har fokus på sikring av områder der barn og unges ferdsel og tilstedeværelse kan utgjøre en særlig risiko for liv og helse. Eventuell ny bebyggelse og rom mellom bebyggelsen må vise hensyn til de estetiske forhold, jfr. planog bygningslovens 2 om de estetiske forhold. Planprosessen skal legge opp til en medvirkning i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Det vil si at berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. Kulturminnefaglig innspill Planforslaget er sjekket mot våre arkiver. Så langt vi kjenner til, er planforslaget ikke i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. Vi har foreløpig ingen merknader til planarbeidet, og vil avgi endelig uttalelse når planforslag foreligger. Når det gjelder samiske kulturminner, vises det til egen uttalelse fra Sametinget. Våre kommentarer: Merknaden tas til orientering. Miljø Vi bruker som en portal i forbindelse med gjennomgang av punktene under. Kulturminner og kulturmiljø Vi har ingen informasjon som skulle tilsi at det i området finnes kulturminner eller viktige kulturmiljøer. Samiske kulturminner Vi har ingen informasjon om at det skal være samiske kulturminner innenfor området. Arkeologiske kulturminner Vi har ingen informasjon om at det skal være arkeologiske kulturminner innenfor området. Nyere tids kulturminner Vi har ingen informasjon om at det skal være nyere tids kulturminner innenfor området. Krigsminner Vi har ingen informasjon om at det skal være krigsminner innenfor området. Landskap Som det framkommer av Fig 3 (flyfotoet) er store deler av planforslaget bebygd med kontor, forretnings- og boligbygg med tilhørende anlegg. Naturverdi og biologisk mangfold Vi har ingen informasjon om at arealene innenfor planområdet har viktige naturverdier eller er viktig i forbindelse med det biologiske mangfold. Forurensing Vi har ingen informasjon om at det skal være forurensning i grunnen, Støy Planforslaget åpner for en noe høyere utnyttelse av området enn i de gjeldene planene. Vi kan ikke se at denne økningen skulle tilsi at den eksisterende bebyggelsen blir noe mer støyutsatt enn i gjeldene plan. Planområdet ligger ca 700 meter fra flyplassen på Leknes. I de nærliggende reguleringsplaner ligger det inne støysoner. Det er ikke tatt med støysoner i gjeldene arealplaner for planområdet, slik at dette ansees heller ikke som noe konflikt. Side 12 av 15 sider

13 Samfunn Risiko og sårbarhet Sjekklisten i forbindelse med risiko og miljø er gjennomgått og fylt ut. Denne følger vedlagt og inngår i plandokumentasjonen. Denne er fylt ut på bakgrunn av den kjennskap til området vi har pr i dag. Dersom det i løpet av prosessen framkommer opplysninger som tilsier at denne må endres gjøres dette, og ihht rikspolitiske retningslinjer om samordnet areal og transportbruk. Rekreasjon Vi har ikke kjennskap til at området brukes som rekreasjon. Næringsliv og sysselsetting Planområdet ligger i Leknes sentrum og er omkranset av kontorer og forretninger. En fortetting av disse formålene, med kvalitet, vil gjøre Leknes sentrum mer attraktiv både for nye bedrifter med også være med på å beholde eksisterende bedrifter i området. Det er også naturlig og ønskelig å fortette et sentrumsområde. Infrastruktur/Kommunikasjon/Transport Området ligger nært opp til E10 som den overordnede veistrukturen i regionen. Storgata og Idrettsgata avgrenser planområder i nord og øst. Dette er to av hovedinnfartsårene til Leknes sentrum med god kapasitet og standard. De to andre veiene som avgrenser planområde er Lillevollveien i sør og Solhøgdveien i vest. Dette er boliggater. Tilgjengelighet/Universell utforming Krav om universell utforming tas med i bestemmelsene Bosetting Ved å gjennomføre dette planforslaget når det gjelder utbygging av kontor og forretningsbygg vil dette kunne gi nye arbeidsplasser, noe som igjen vil være med på at sikre bosettingen på Leknes. Premisser for planen/tiltaket Utbyggingsavtaler Det vil ikke bli inngått utbygningsavtaler som følge av denne reguleringen. Side 13 av 15 sider

14 Beskrivelse av planen/tiltaket Under vises forslag til detaljplan. Figur 9 Forslag til reguleringsplan

15 Reguleringsformålene som inngår i planen er: Bolig Her foreslås en u-grad på % BYA = 60 %. Denne tomta er på ca 3,1 daa noe som gjør den velegnet til for eksempel omsorgsboliger. Det er forslått en byggehøyde som er relatert til kotehøyde. Det foreslås at maksimal byggehøyde ikke skal overstige kote 21 moh. Tomta ligger på mellom moh noe som gir en byggehøyde på mellom 8 10 meter. Det gis ikke føringer for type takkonstruksjon. Bolig/Forretning/Kontor/Bevertning Det settes av tre områder til BFKB 1, 2 og 3. I områdene BFKB 1 og 2 (eksisterende bebygd areal) foreslås det en u-grad på % BYA = 60 %. I gjeldene reguleringsplan, fra 1985, for dette området er utnyttelsesgraden satt til u = 0,5. Definisjonen på u-graden i 1985 gikk kun på bebygd areal, dvs bolig, garasje uthus og lignende, ikke nødvendige parkeringsplasser som følge av parkeringskrevende arealbruk. Ved senere revisjoner av plan- og bygningsloven samt revisjon av veileder for grad av utnytting omtaltes ikke u-grad, som et valg, som regulerer forholdet mellom bebygd areal og ubebygdareal. % BYA tar også høyde for nødvendig parkeringsareal på tomtene. I planer, der det åpnes for en kombinasjon av bolig, foretning, kontor og bevertning, er det viktig at det sikres et minimum av areal på tomta som ikke er bebygd og som kan brukes som uteoppholdsareal. Ved å sette utnyttelsesgraden til % BYA =60 % tilsvarer dette dagens bygningsmasse inklusive det nødvendige parkeringsarealet arealbruken på disse tomtene krever. I gjeldende plan er gesimshøyden satt til 7,5 m, og en mønehøyde på 9,5 meter. Disse høydene foreslår vi videreført i planforslaget. For BFKB 3 foreslår vi en u-grad på % BYA = 80 %. Byggehøyden foreslås satt som en maksimal byggehøyde som ikke skal overstige kote 25 moh. Slik som terrenget ligger her vil dette gi en maksimal byggehøyde på 18 meter. Adkomst til dette området foreslås videreført fra gjeldene reguleringsplan, dvs adkomst fra Storgata mellom gnr 18 bnr 83 og gnr 170, samt adkomst fra Idrettsgata over eiendommen gnr 18 bnr 814. I bestemmelsene for område BFKB 3, åpnes det for at det også kan etableres et mindre farmasøytisk produksjonslokale (laboratorium). Grunnforholdene på Leknes er av en slik art at det ikke er anbefalt å bygge rett på disse. Det som kan være en løsning er å fjerne ustabil masse (myr) før bygging kan igangsettes. Dette åpner opp for å bygge parkeringskjeller. Denne vil kunne løse parkeringskravet til egen bygning samtidig som det vil være mulig å åpne opp for at også andre (besøkende eller ansatte nærliggende områder) kan benytte seg av parkeringsanlegget. Energianlegg Det er regulert inn en tomt for trafo. Tomta er på 6x6 meter. Dette er gjort som følge av innspill fra Lofotkraft. Veg Som en en videreføring av gjeldene regulering, er det regulert areal til adkomstveg fra Storgata og Idrettsgata inn i planområdet. Gangveg Dette er en videreføring av gjeldene regulering, gangvegen fra Hotellet og fram til Storgata vest for gnr 18 bnr 123 (Alf Lie-huset) Snøopplag Dette er areal mellom gangvegen og gnr 18 bnr 149. Arealet reguleres til Annen veggrunn grøntareal, og kan benyttes som snøopplag. Forslag bestemmelser Følger med som eget vedlegg. Side 15 av 15 sider