BESKRIVELSE BRANTHAUGEN GNR. 77 BNR 1 ØRLAND KOMMUNE

Transkript

1 BESKRIVELSE BRANTHAUGEN GNR. 77 BNR 1 ØRLAND KOMMUNE DATO: PLANID Utarbeidet av:

2 Oppdragsnr: Oppdragsnavn: Branthaugen gnr 77 bnr 1 Revisjonsnr Versjon 1 Dato Utarbeidet av Berit Moen Kontrollert av May Andreassen Anna Marie Hårstad Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder

3 Innhold BAKGRUNN OG FORMÅL...1 Oppdragsgiver...1 Hensikt...1 Historikk...1 Beskrivelse av planområdet...2 Forhold til overordnete planer....3 Kartgrunnlag...3 HOVEDINNHOLD...5 Formålsområder...5 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111)...5 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse(1112)...6 Andre typer bebyggelse og anlegg (1500)...7 Lekeplass (1610)...7 Kjøreveg (2011)...7 Gang / sykkelveg (2015)...8 Annen veggrunn grøntareal (2019)...8 Naturområde (3020)...8 Turdrag (3030)...8 Landbruksformål (5110)...8 Jordbruk (5111)...9 VIRKNING Naturmangfoldsloven Landbruk Barn og unges interesser Trua og sårbar natur Universell utforming Risiko og sårbarhetsanalyse Sammendrag med tiltak PLANPROSESSEN Kunngjøring og medvirkning Innkomne merknader Sektormyndighetene og andre interessenter Naboer...17 TEMA VANN OG AVLØP... 18

4 BAKGRUNN OG FORMÅL Oppdragsgiver Kystplan AS har fått i oppdrag av Svein Einar Grande å foreta en regulering av eiendommen gnr. 77 bnr. 1 i Ørland kommune. Hensikt Formålet med reguleringsplanen er at grunneier ønsker å etablere boligtomter med de kvaliteter som spredt boligbygging gir - utenfor det fortettete urbane sentrum og utenfor støysone. Grunneier ønsker å tilrettelegge delvis med store tomter og muligheter for store eneboliger og delvis fortettete fler-boligbygg. En blanding av tilbud vil gi et større marked, fra de veletablerte til relativt nyetablerte. Historikk I området som er tenkt til boligformål er ca. 1/3 tidligere brukt til dyrka mark, men kvaliteten var dårlig, så det ble etter hvert brukt til beite. I resten av dette området er det gjennomført treplanting av sitkagran som nå er klar for felling. Resten av reguleringsområdet er dyrkamark som drives, og som fortsatt vil være det. Plantet sitkagran i området BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 1

5 Beskrivelse av planområdet Området ligger i en helling mot syd og har et fantastisk utsiktspotensiale. Det har også en naturlig beskyttelse mot nord for mange av de foreslåtte tomtene. På Ørlandet med sin topografi er dette et viktige elementer. Noe av utsiktspotensialet Grunnforholdene er berg i dagen og noe løs-masser - jordtype 41 innenfor tiltaksområdet. Løsmassekart BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 2

6 Forhold til overordnete planer. Planen utarbeides i henhold til arealplan fastsatt av Ørlandet kommune den Den er en del av området B 08 som er beskrevet i kommuneplanen. Den er også i tråd med kommunedelplan for gang-, sykkel- og opplevelsesveger i Ørland kommune den Kartgrunnlag Det er gjort en endring i kartgrunnlaget. Arealdelplan for Ørland kommune Uthuset som er tegnet inn på FKB- kartet har for svært lenge siden falt ned og blitt fjernet for flere år siden. Før revisjon BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 3

7 Etter revisjon Planforslaget ignorerer eksisterende hytte vist i FKB kartet. Den er vist som bebyggelse som forutsettes fjernet. Den vil bli flyttet ut av området når planen iverksettes. Hytte som forutsettes fjernet BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 4

8 Formålsområder HOVEDINNHOLD Boligbebyggelse Det er 7 nye eneboligtomter, og det er 3 tomter til flerboligbygg med muligheter for 10 til 12 boenheter. Til sammen vil området kunne bebygges med maks 19 boenheter. Området som helhet vil ha en utnyttelse med et snitt på 0,7 daa pr. boenhet. Dette mener vi er akseptabel utnyttelse av et areal som ikke er sentrumsnært og i hovedsak ikke er dyrkbar jord. Landskapsbildet: I bestemmelsene er det lagt begrensninger på fargevalg, blanke flater, og høyder etc. for å sikre at man ivaretar både de estetiske kravene og landskapsbildet på best mulig måte. Med den topografien vi har på Ørlandet og med ønske om å ikke bruke jordbruksjord til boligbebyggelse, er en av konsekvensene at man bygger på de haugene i terrenget som finnes. Høydene på haugene som er foreslått bebygget ligger på kote 33 og 36 m.o.h. Vi har begrenset mønehøyden på B04, B05 og B06 - maks 1 til 2 meter under høyeste punkt på eiendommen. FB 03 har begrenset mønehøyde til 1 meter under det høyeste punktet på eiendommen og er kun tillatt på de områdene (# 3) som ligger nærmest de høyeste punktene i topografien. Vi har også valgt å differensiere høydene på bebyggelsen i FB 03 for å myke opp silhuettvirkningen. Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111) Størrelsen på de 7 eneboligtomtene varierer fra 1,0 til 1,8 daa. Det er relativt store tomter, men man ønsker å kunne tilby noen innenfor dette markedssegmentet i Ørland kommune. Tomtene er sydvendte og har et fantastisk utsiktspotensiale. Størrelsene er også et resultat av at man ikke ønsker regulere med frittliggende tomter med et friareal imellom, fordi man av erfaring da får et areal som ikke ivaretas. Det er planlagt parkering på egen eiendom. Høyder og utsikt For å ivareta utsikten til tomtene B04, B 05 og B 06 på best mulig måte har tomtene fått en foreslått planert kotehøyde i eget vedlegg, og for tomtene B 02, 03 og 07 er det i bestemmelsene gitt en kotehøyde for maks mønehøyder. For å sikre at tomtene B 01, B 04, B 05 og B 06 ikke kommer i silhuett, så har vi begrenset mønehøydene, men det gir også rom for fleksibilitet i valg av hustype. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 5

9 På tomtene B 05 og B06 er det lagt inn byggegrenser på 10 meter for å styre bebyggelsen unna hverandre slik at man sikrer utsiktspotensialet til B 05. Utnyttelsesgrad Tomtene B 02, B 03 og B 07 er begrenset til 1 etg og med relativt lav mønehøyde. Derfor er det foreslått en høyere utnyttelsesgrad av eiendommen - maks 50 % BYA. Dette gir muligheter for økt boligareal, og det gir muligheter for gode tilpasninger for universell utforming. Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse(1112) Størrelsen på de 3 tomtene med flerboligbygg varierer fra 1,4 daa til 2,0 daa. Det er foreslått inntil 3 boenheter på FB 01 og 02 og inntil 6 boenheter på FB 03. Man ønsker ikke at FB 03 skal fremstå som en massiv bygningsmasse i bakkant av området. Derfor er det lagt inn soner for bebyggelse i 1, 2 eller 3 etasjer og en lekeplass som bryter inn i området. Det er planlagt parkering på egen eiendom. Høyder og utsikt FB 03 Det er åpnet for inntil 3 etg på de delene av arealet som ligger nærmest de to bakketoppene for å unngå for sterk silhuettvirkning. Samtidig oppnår man differensierte høyder i bakkant av eiendommen som vil gi et mindre massivt landskapsbilde, og som vil gi mulighet for en spektakulær utsikt både i nord-nordvest og sør-sørøstlig retning. Høydene på bebyggelsen vil også gi en svært god beskyttelse av lekeplassen L 01 for små barn og for boligområdene FB 01 og 02 - mot kald nordavind. Det er i bestemmelsene gitt maks. mønehøyde innenfor bestemmelsesområder # 3 på tomten FB 03 for å sikre at de ikke blir høyere enn den høyeste toppen i det naturlige terrenget. FB 01 og FB 02 For å sikre utsiktspotensialet fra de bakenforliggende tomtene, så er det i bestemmelsene gitt maks. mønehøyde på kote 25 på begge disse tomtene. Dette sikrer også utsikt fra 1 etasje på tomten FB 03. Disse tomtene vil kunne tilpasses universell utforming på en svært god måte. Utnyttelsesgrad. På grunn av at man på disse tomtene ønsker en konsentrert småhusbebyggelse har en valgt en høy utnyttelsesgrad på 60 % BYA og mulighet for å bygge uthus / garasjer inntil 1 meter fra eiendomsgrensen. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 6

10 Andre typer bebyggelse og anlegg (1500) Dette området er avsatt til fellesområde for tekniske installasjoner knyttet til vann / avløp, avfallshåndtering eller andre typer fellesareal for nødvendig infrastruktur. Man har i bestemmelsene gitt begrensninger på høyder for installasjonen for å sikre utsikt, men også gitt krav til skjerming av området for å ivareta de estetiske behovene. Deler av området ligger innenfor frisiktsonen i vegkrysset, og har derfor høydebegrensninger knyttet til dette. Se 6. Lekeplass (1610) L 01 Lekeplassen er en nærlekeplass, tenkt for små barn. Lekeplassen etableres innenfor området FB 03 på en slik måte at bebyggelsen vil få værbeskyttende funksjon rundt området. Der vil den også være lettest tilgjengelig for de fleste boenhetene i området L 02 Er tenkt som ballplass eller lekearealer for større barn. Den har fått sin plassering i utkanten av området fordi den kan medføre noe større risiko for lek med lyd. I tillegg ligger den ved den planlagte gang og sykkelvegen i Ørland kommunes arealplan, så plassen vil være lett tilgjengelig for barn i andre områder via en trygg sykkelveg. Kjøreveg (2011) Planen inneholder 2 nye vegtraseer. De er begge definert som adkomstvei til boligområdet i henhold til vegnormalens håndbok 017 kapittel C2 punkt A 1 med fartsgrense 30 km/t. Alle sår i terrenget etter vegbygging skal tildekkes og beplantes med stedegen vegetasjon. V 01 Adkomstvei fra F 251 og inn i området. Den er planlagt med en bredde på 4 meter pluss skulder. Den ligger i grense med dyrket mark, og vi har derfor ikke ønsket å gjøre den bredere, slik at dyrkamarka ikke blir belastet mer enn nødvendig. V 02 Dette er den interne veien inne i boligområdet, og der er bredden satt til 3,5 m pluss skulder. Denne er etablert for å få avkjørsler til FB 03, B04 B05 og B06, men den gir også alternative avkjørsler fra FB 01 og FB 02. Dette gir FB 01 og FB 02 muligheter for en mer fleksibel bebyggelsesplan. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 7

11 Gang / sykkelveg (2015) Det er i Ørland kommune laget en kommunedelplan for gang- sykkel- og opplevelsesveier. Gang- og sykkelveien som er inntegnet i planen er i overensstemmelse med denne. Den fortsetter i adkomstveien med fartsgrense 30 km / t frem til 251 Døsvikveien slik kommuneplanen viser. Annen veggrunn grøntareal (2019) Det kan legges traseer for føring av infrastruktur i arealet, og arealet skal tildekkes med stedegen vegetasjon. Naturområde (3020) Naturområdene er bare små arealer og ligger nær og imellom bebyggelse. Det er derfor i bestemmelsene åpnet for at man skal kunne etablere reversible konstruksjoner som gapahuker eller lignende for allmenheten der man kan finne det naturlig. Turdrag (3030) Dette området er gjort tilgjengelig for at allmenheten skal kunne nå toppen og utsiktspunktet. Kommunedelplanen for gang-sykkel og opplevelsesveier gjør at det kan være interessant å nå naturlige utsiktspunkt. Derfor har vi valgt å etablere denne passasjen. Dog er området til dels bratt og ulendt så det er i bestemmelsene gjort mulig å etablere installasjoner som gelender og trappetrinn i området. Bakgrunn for turdraget. Landbruksformål (5110) Dette arealet er regulert slik det brukes i dag. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 8

12 Jordbruk (5111) Området er på ca. 15 daa, og det grenser på tre sider til annet dyrket areal. Den fjerde siden mot nord er avgrenset med adkomstvei til boligområde og noen meter til et lekeområde. Fordi det ligger i et sammenhengende stort dyrkamark- område, har en naturlig avgrensning mot vei, og boligene nærmest veien er planlagt ligge på nesten samme kotehøyde som jordbruksarealet, vil ikke boligområdet legge press på annen utnyttelse av jordbruksjorden fordi det vil skape reduksjon av utsiktspotensialet for mange av tomtene. Det er i tillegg valgt å regulere det til jordbruksjord, slik at man sikrer at det ikke kan tas i bruk til noen former for skogbruk. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 9

13 VIRKNING Naturmangfoldsloven Området er maksimalt utnyttet etter at de planlagte tiltakene er utført. De nye tomtene ligger slik til at det er liten sannsynlighet for ytterligere flere tomter innenfor planområdet. Det dyrkede arealet ligger i tilknytning til andre store dyrkede arealer og vil fortsatt være attraktivt dyrkingsareal. Naturmangfoldet blir i liten grad berørt fordi haugene består av gammel sitkagran og svært dårlig jordbruksjord. Det finnes hjortedyr som streifer igjennom, men det er ikke noe godt matfat under sitkagrana. Ny bebyggelse vil heller ikke hindre passasje. Det er ingen vannforekomster i nærheten som blir påvirket. Planen vil derfor ikke gi sterke føringer for fremtidig arealdisponering. Landbruk Reguleringsområdet ligger i et jordbruksområde, men det vil komme i minimal berøring med jordbruksområdene som ligger inntil planen - i hovedsak langs vegen. Man ser det som høyst sannsynlig at det vil drives jordbruk inntil planområdet i fremtiden, så man må påregne lukt og støy i korte perioder som en naturlig del av denne virksomheten. Dette er ikke registrert som noen risiko eller belastning som krever tiltak. Eksisterende veg som går langs dyrkamarka BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 10

14 Barn og unges interesser Planen ivaretar de minste barnas interesser ved at det etableres nærlekeplass innenfor området som er godt beskyttet mot vær og vind. Det etableres en lekeplass / ballplass for større barn i et trafikkløst areal i utkanten av reguleringsområdet Den ligger langs gangog sykkelveien i kommunens arealplan, slik at den vil kunne nås på en trygg måte av barn fra andre boligområder. Illustrasjon fra kommunedelplanen rød sirkel er lekeplassen Trua og sårbar natur Det er sjekket i naturbasen for prioriterte naturtyper, artsdata og kulturlandskap, og det er ikke funnet noen registreringer innenfor planområdet Vegetasjonsbeltet innenfor planområdet består av plantet sitkagran. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 11

15 Dette er tomten FB 03 sett mot nord Plantet sitkagrana på haugene Universell utforming I planen er det ca. 50 % av boenhetene hvor det er kun tillatt med 1 etasje og hvor det er gitt muligheter for avkjørsler fra flere kanter. Dette gir et godt utgangspunkt for universell utforming. I planen er det, så langt det er mulig i det naturlige terrenget, ivaretatt universell utforming. Det i bestemmelsene satt krav om at det i den enkelte byggesak skal vise ivaretatt universell utforming. Risiko og sårbarhetsanalyse Forfattere: Linda og Svein Einar Grande - Grunneiere Sølvi Mathisen, Planlegger Kystplan as Berit Moen Planlegger Kystplan as Dato: Sammendrag med tiltak Hele risikoanalysen ligger som vedlegg i planmaterialet BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 12

16 Punkt 21 og 22 Brannslukningsvann (rød) Vannforsyning (rød) Det er i kommunens arealplan stilt krav til vann og avløp 0.0 GENERELLE BESTEMMELSER TILTAK: Mulig løsning er vist som prinsippskisseunder punktet TEMA i beskrivelsen. Og det er tatt inn i bestemmelsene under 2.3 Vann avløp 1. All bebyggelse innenfor området skal tilknyttes vannforsyning og tilkobles avløpsanlegg utført i samsvar med Forurensingsloven med tilhørende forskrifter 2. Fellesledninger, kummer og annet nødvendig utstyr skal plasseres på en slik måte at dette ikke virker skjemmende. 3. Påkoblingspunkt på de kommunale ledningene skal anvises av Ørlandet kommune 4. Alle boliger skal være tilknyttet slamavskiller, felles eller enkeltinnlegg. Slamavskillerens form og størrelse avgjøres i den enkelte byggesak. 5. Slamavskiller kan etter avtale med grunneier plassers utenfor tomten. 6. Overvann skal gå via overvannsledning og ut i bekk/sjø. 7. Det skal etableres minimum en brannkum i boligfeltet. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 13

17 Punkt 42 Ulykke i av og påkjørsler (gul) Det eksisterer i dag en avkjørsel for jordbruksarealet i området, som i prinsippet skal brukes. TILTAK: Avkjørselen er lagt om, og den er vist i kart med frisiktslinjer, som tilfredsstiller vegnormalen for påkjørsel til offentlig veg med hastighet 60 km/t. Det er også tatt inn i bestemmelsene at det ikke er lov til å sette opp hinder i frisiktsonen 6.1. Når man står i den planlagte avkjørselen så ser man dette. Frisiktsonen er vist i kartet. SIKT TIL VENSTRE SIKT TIL HØYRE BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 14

18 PLANPROSESSEN Kunngjøring og medvirkning Oppstart av arbeidet med reguleringsendringen ble kunngjort i avisen Fosna Folket med innspillsfrist Tilsvarende kunngjøring med utdypende vedlegg ble på samme tidspunkt tilgjengeliggjort både på Ørlands kommunes og Kystplan as sine internettside. Det ble sendt ut egne brev til alle berørte naboer og sektormyndigheter etter liste gitt fra Ørland kommune. Innkomne merknader Sektormyndighetene og andre interessenter Fylkesmannen i Sør-Trøndelag De ble tilskrevet den og svarte med brev den Barn og unge Fylkesmannen ønsker at lekeplasser skal ligge skjermet i forhold til trafikk og støy. TILTAK: Planen inneholder 2 lekeplasser 1 for små barn og 1 for store. De ligger begge godt skjermet for trafikk og støy. Landbruk og bygdeutvikling Fylkesmannen ønsket ikke at dyrka mark blir berørt. TILTAK: Landbruksarealet er kun i ytterkant berørt, og det er regulert som jordbruksareal, formål Miljøvern Fylkesmannen påpekte at man ønsket høy utnyttelse av arealet som var avsatt til boligareal i planen. TILTAK: Man har vurdert markedet og ønsker derfor å kunne tilby 2 type boligenheter innenfor planområdet. Større eneboligtomter med lav utnyttelse og tomter for flerboligbygg med høy utnyttelse. Området vil kunne inneholde maks 19 boenheter. Fylkesmannen ønsket også en vurdering av støyforholdene knyttet til etableringen av hovedflyplassen. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 15

19 TILTAK Ingen tiltak Området ligger utenfor støysonen. Samfunnssikkerhet Fylkesmannen ønsker ROS analyse gjennomført TILTAK Det er gjennomført egen ros-analyse og dokumentert under punktet «Virkning Risikoog sårbarhetsanalyse». Hele Ros-analysen er vedlagt i dokumentasjonen. Fylkesmannen påpekte høyspentlinjen som går igjennom området TILTAK: Høyspentlinjen er lagt ned som jordkabel og alle stolper er fjernet. Sosial og helse Fylkesmannen påpeker mulige støy- og støvplager i boligområdet. TILTAK: Ingen. Det er ikke mulig å registrere støy og støvplager fra eksterne aktiviteter utover jordbruksaktiviteter som er knyttet til dyrka mark på Ørland. Fylkesmannen påpeker at de ønsker å se sammenhengen til kommunens større sammenhengende rekreasjonsområder. TILTAK: I planen er det tatt inn gang - og sykkelveg som er knyttet til kommunedelplanen for gangsykkel og opplevelsesplan i Ørland kommune. I tillegg er det lagt inn et turdrag som kan gi en ekstra mulighet for å nå andre områder. Fylkesmannen påpeker at planen må ivareta universell utforming. TILTAK: Planen har ivaretatt tilgangen til tomtene, og det er lagt inn i bestemmelsene at universell utforming skal ivaretas så langt som mulig i byggesaken. Sør-Trøndelag fylkeskommune De ble tilskrevet den og svarte med brev den og STFK ønsket registreringer av automatisk fredete fornminner. TILTAK Det er bestilt arkeolog for gjennomføring og rapport Det ble ikke funnet noen automatisk fredete fornminner i planområdet. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 16

20 Statens vegvesen De ble tilskrevet den og svarte med brev den De ønsket at den private adkomstvegen internt i boligområdet skulle ha en bredde på minimum 5 meter pluss skulder. TILTAK: Fordi vegen ligger langs dyrka mark, og man ønsker å minimalisere bruken av dyrkamarka, Har vi valgt å ha en kjørebredde på 4 meter pluss skulder. Bjugn kommune Rådhuset De ble tilskrevet den og har ikke svart. Naboer De ble tilskrevet den og ingen har svart. BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 17

21 TEMA VANN OG AVLØP Det er utarbeidet en skisse som viser prinsippene for hvordan man vil løse vanntilførsel og avløp i området. Når området skal bygges ut, må vann/avløp og overvann prosjekteres på grunnlag av denne skissen. Ledningstraseer skal i hovedsak gå i planlagt vei. Kartet finnes som vedlegg under TEMA vann og avløp i målestokk 1: 1000 BRANTHAUGEN ØRLAND KOMMUNE 18