Saksbehandler: Trygve Johnsen Arkiv: PLA 260 Arkivsaksnr.: 05/ Dato: KNIVEÅSEN NORD, REGULERINGSPLAN.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Trygve Johnsen Arkiv: PLA 260 Arkivsaksnr.: 05/ Dato: KNIVEÅSEN NORD, REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for "Kniveåsen nord", datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Forslag til reguleringsplan for "Kniveåsen nord" er en omregulering av nordre halvdel av tidligere regulert område på Kniveåsen. Den viktigste reguleringsendringen er at det nå gis anledning til tettere boligutnyttelse. Planen åpner for en utnyttelse på ca 330 boenheter, fordelt på ca 50 frittliggende småhus og resten i terrasserte blokker. Nåværende plan gir mulighet for ca 230 boenheter. Det er laget trafikkanalyse og støyvurdering som følge av den økte trafikkbelastningen på veinettet. Nødvendig dokumentasjon av støyforholdene og endringer av planen er foretatt etter offentlig ettersyn, og Statens vegvesen har trukket sin innsigelse til planforslaget. Planen er samordnet med reguleringsplanen for søndre halvdel av Knivefeltet et boligfelt som for øyeblikket er under opparbeidelse. Planforslaget er bearbeidet for å imøtekomme formannskapsvedtaket av Administrasjonen og utbygger har ulik vurdering i forhold til hvor mye boligblokkene skal avtrappes i fasaden mot Drammensfjorden for å gi god terrengtilpasning. Administrasjonen anbefaler 2,5 3,0 m tilbaketrekking pr etasje mens utbygger ønsker en avtrapping på 1,0 m pr etasje. Administrasjonen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kniveåsen nord, datert , vedtas. Her er det ikke satt en spesifikk størrelse på avtrappingen av boligblokkene, men tatt inn i bestemmelsene at formannskapet skal behandle søknaden om rammetillatelse bl.a. for å vurdere at bygningene er tilstrekkelig terrengtilpasset. INNLEDNING Sak om forslag til reguleringsplan for Kniveåsen nord ble behandlet i formannskapet , der følgende vedtak ble fattet: Saken utsettes og Høyre vil bemerke følgende: Reguleringsplanens intensjon om fortetting er ønskelig. Saksfremstillingen illustrerer ikke godt nok hvordan det regulerte området vil fremstå ved maksimal utbygning. Dette må illustreres bedre. Reguleringsbestemmelsen 4, Blokkbebyggelse, kommentarer: Bestemmelsen som regulerer takform åpner for alle takformer, begrenset av maks takvinkel 37 grader. Opplevd fasadehøyde må vurderes ut fra mulige flate tak/gavler og er regulert til 15 m, hhv 12 m maks gesims og mønehøyde. Rådmannen bes om å utforme bestemmelser som sikrer gjennomsnittelige fasadehøyder som ivaretar trehusbebyggelse i 4 etasjer der kun front fremstår med fulle 4 etasjer og blokkbebyggelse med kun 3 etasjer over terreng. 15 m fasadehøyde er for høyt. Det bør legges inn en bestemmelse som gir anledning til å vurdere byggeprosjektenes terreng tilpasning og som kan hjemle avslag på byggesøknad dersom dette ikke i tilstrekkelig grad ivaretas. Saken er drøftet med utbygger med utgangspunkt i ovennevnte formannskapsvedtak. Det er laget ny tekst i bestemmelsene vedr. bebyggelsens høydebegrensninger og kravet om god terrengtilpasning. Administrasjonen og utbygger har ulik vurdering i forhold til hvor stor avtrapping boligblokkene skal ha pr

3 etasje for å få en god terrengtilpasning. Utbygger ønsker 1,0 m tilbaketrekking mens administrasjonen anbefaler 2,5 3,0 m. BAKGRUNN/FAKTA Forslag til reguleringsplan for Kniveåsen nord er en omregulering av nordre halvdel av regulerings-planen for Kniveåsen som ble vedtatt Planforslaget er fremmet av grunneier Knut Langeteig. Konsulent og prosjektansvarlig for planarbeidet er landskapsarkitekt Hindhamar AS. Planforslaget er lagt inntil reguleringsplanen for søndre halvdel av Knivefeltet som ble vedtatt omregulert Dette boligfeltet er for tiden under utbygging av Block Watne. Disse to planene er tilpasset hverandre, bl.a. i forhold til infrastrukturen som må etableres i området. Viktige datoer i planprosessen: Kunngjøring i Drammens Tidende vedr varsel om igangsatt planarbeid Delegert vedtak vedr utleggelse til offentlig ettersyn Offentlig ettersyn Innsigelse trukket Behandlet i formannskapet Omreguleringen / endringen kan oppsummeres slik: Grensejustering av reguleringsformålene mot tilstøtende reguleringsplan "Del av Kniveåsen". Friluftsområdet / grøntkorridoren til boligfeltet i sør opprettholdes med en bredde på 40 m. Justere feltinterne veitraséer. Delfelt for Konsentrert terrassert bebyggelse med grad av utnytting (BYA) på 30% er endret til Blokkbebyggelse med BYA = 35%, Konsentrert småhusbebyggelse med BYA = 25% er endret til Blokkbebyggelse med BYA = 35% nord, Frittliggende småhusbebyggelse med BYA = 20% er endret til BYA = 25%. Friluftskorridor/naturområde med bredde fra 50 m til 90 m er lagt inn mellom de to delfeltene med blokkbebyggelse Utvidet trafikkareal er lagt inn i endesnuplassen på hovedadkomstveien med tanke på anlegg for kollektivtrafikken Friluftsområdet som bl.a. inkluderer toppen av Kniveåsen med steingjerdet, inneholder ingen endring i forhold til forrige regulering. Planforslaget gir endringer i gjeldende reguleringsplanen for Kniveåsen. En viktig endring med planforslaget er at det gis mulighet for tettere boligutnyttelse på delfeltene. Planendringen gir mulighet for å øke antall boenheter fra 230 til 330. I henhold til ny trafikkanalyse øker dette årsdøgntrafikken (ÅDT) med ca 350, dvs trafikken på hovedadkomsten inn til Knivefeltet øker fra ÅDT = 1850 til ÅDT = Det er samtidig laget støyberegning som viser at trafikkøkningen vil gi ca 0,8 db økning av støynivået utenfor fasade ved boligene som ligger langs hovedadkomstveien inn i Knivefeltet. Det konkluderes med at denne økningen ikke vil medføre endringer av de eventuelle skjermingstiltakene som gjøres på Knivefeltet. Merknader fra offentlig ettersyn:

4 Alle innkomne skriftlige merknader er oppsummert i vedlegg 6. Her er en kort oppsummering: Statens vegvesen: Varsler innsigelse inntil støyforholdene ble bedre dokumentert. Buskerud fylkeskommune: De har befart området. Påpeker at dersom automatisk fredete kulturminner framkommer, må arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles. Fylkesmannen i Buskerud: Kommunen må nøye vurdere landskapsvirkningene og vektlegge løsninger som unngår uheldig eksponering. Areal til ballfelt, kvartalslekeplasser og sandlekeplasser bør vises i illustrasjonsplanen. Grøntstruktur, uteoppholdsarealer og lekeareal bør utformes med tanke på universell utforming. Det tillates ikke avvik fra de anbefalte grenseverdiene for støy i rundskriv T Barnerepresentanten i plansaker: Det er viktig med trafikksikker adkomst til lekeplassene, samt mest mulig solrik og horisontal plassering. Ballfeltene må være i henhold til bygningsvedtektene. Turløype/skiløype som bygges i nabofelt i vest må videreføres i forbindelse med utbyggingen. Byggholt: Samleveien gjennom Knivefeltet må forlenges mot Vardåsen slik at den kan gi veiutløsning for nytt boligområde på Vardåsen vest. Kommentarer og endringer etter offentlig ettersyn: Det er lagt ned mye ressurser i for å dokumentere konsekvensene ved trafikkstøyen. Etter det offentlige ettersynet er det i samråd med Statens vegvesen laget ny støyvurdering som beregner trafikkstøyen fra framtidig Svelvikvei enten denne legges i regulert trasé eller at Svelvikveien legges 100 m nærmere Knivefeltet. I tillegg er det i reguleringsbestemmelsene beskrevet tiltak som ivaretar støyretningslinjene. Med disse suppleringene og endringene av planforslaget har Statens vegvesen i brev av trukket innsigelsen samt at merknaden fra fylkeskommunen er ivaretatt. Når det gjelder areal til lekeplasser er dette forankret i bygningsvedtektene. I tillegg krever reguleringsbestemmelsene at det lages utomhusplaner som skal godkjennes av kommunen. Plassering og størrelse på lekeplasser og ballplasser ivaretas av kommunen i denne planfasen. Vedr universell utforming er dette et kriterium som skal ivaretas gjennom kommunens videre byggesaksbehandlingen. Deler av planområdet faller innenfor området som omfattes av rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. I planbeskrivelsen er det en illustrasjon som viser den planlagte bebyggelsen på Knivefeltet. Hele toppen av Kniveåsen er regulert til friluftsområde. Området som er avsatt til boligformål er ikke vesentlig endret i forhold til eksisterende reguleringsplan. En viktig endring i dette nye planforslaget er en ny grøntkorridor med bredde fra 50 til 90 m mellom de to boligfeltene som vender ut mot Drammensfjorden. Når det gjelder uttalelsen fra Byggholt vedr ønske om forlengelse av Kniveveien til deres forslag om nytt boligområde på Vardåsen, kan dette ikke imøtekommes. En slik vei bryter med det konseptet som er vedtatt i nåværende reguleringsplan, og endrer forutsetningene for den bebyggelse som allerede er under oppføring på søndre del av Knivefeltet. Når det gjelder forslag om å bebygge deler av Vardåsen, med veiadkomst nord for Lindum til Lerpeveien, blir dette spørsmålet vurdert i rulleringen av kommuneplanens arealdel. Etter formannskapsbehandlingen har utbygger laget modell av området som på en god måte illustrerer hvorledes bebyggelsen på Kniveåsen nord er tenkt anlagt og utformet. VURDERING Planmaterialet med forslag til plankart og bestemmelser framstiller endringene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte. Det er laget ny supplerende trafikkanalyse som redegjør for konsekvensene ved tettere boligutnyttelse. Analysen viser ingen vesentlig støyendringer i forhold til det som allerede er vedtatt i

5 gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplanen er i sluttfasen endret slik at støyretningslinjene er ivaretatt for boligbebyggelsen enten framtidig trasé for ny Svelvikvei blir lagt i regulert trasé eller den kommer 100 m nærmere bebyggelsen på Kniveåsen. Når det gjelder trafikkapasitet og trafikksikkerhet, er disse forholdene tatt inn som rekkefølgebestemmelser i gjeldende reguleringsplan. I forbindelse med opprinnelig regulering av Kniveåsen var det stor fokus på trafikksikker skolevei mellom det nye boligfeltet og barneskolene Skoger og Åskollen. Her har utbygger av søndre del av Kniveåsen, Block Watne, oppfylt rekkefølgebestemmelsene på en tilfredsstillende måte. I tillegg er Statens vegvesen i gang med å bygge ny gang/sykkelvei langs Nordbyveien. Dette anlegget forventes ferdig til nytt skoleår i august Til sammen vurderes det oppgraderte veinettet å gi trafikksikre skoleveier. I reguleringsplanen for søndre del av Kniveåsen er det lagt inn stor tomt til barnehage som vil ha kapasitet til å dekke hele Kniveåsen. Etter formannskapsvedtaket er det i saken innarbeidet presiseringer vedr. bebyggelsens høydebegrensninger, bedre illustrasjon og fokus på kravet om god terrengtilpasning. Omreguleringen åpner for en tettere boligutnyttelse, men planen vurderes å inneha de kvaliteter som ivaretar alle reguleringsformålene samt omgivelsene utover eget planareal. Utbygger har laget foto for å visualisere fjernvirkningen av utbyggingen på Kniveåsen sett fra Engersand i Lier. Den markerte silhuetten til Kniveåsen utgjør ryggraden i områdets grønnstruktur. Fra kollen bevares en bred korridor ned mot fjorden. I bildet er grensen for RPR Oslofjorden lagt inn som en prikket linje. I formannskapsbehandlingen ble det fokusert bl.a. på fasadehøyder og god terreng-tilpasning. Bygging av boligblokker i dette relativt bratte terrenget er utfordrende. Administrasjonen har gjennom hele dialogen med utbygger signalisert at terrengtilpasning av terrassert blokkbebyggelse blir best ved en økt avtrapping i forhold til utbyggers ønske og anbefaler at fasaden mot Drammensfjorden blir avtrappet med 2,5 3,0 m pr etasje. Dette tilsvarer omtrentlig en etasjehøyde og gir en fasadefront med ca 45 grader helling. Dette vil gi en god terrengtilpasning og dempe høydevirkningen av blokkene. Avtrappingen

6 vurderes som viktig for nærområdet ved blokkene, men har noe mindre betydning sett fra motsatt side av Drammensfjorden. Utbygger peker på at en vesentlig større avtrapping enn 1,0 m vil gi et annet byggekonsept. Utbygger ønsker en tilbaketrapping på 1 m pr etasje, og begrunner dette med at større tilbaketrekking vil gi problemer med å innpasse midtre toppleilighet i forhold til heis/trapperommet. Utbyggers vurdering følger saken som vedlegg 7. Administrasjonen mener spørsmålet om avtrapping av boligblokkene kan avvente endelig avklaring til søknad om byggetillatelse, men har foreslått en reguleringsbestemmelse som i samsvar med Høyres kommentar til utsettelsesforslaget gir mulighet / hjemmel for å sikre god terrengtilpasning på dette stadium av prosjektet. Utbygger vil i byggesaken måtte utrede grundigere om konsekvensene av de ulike byggekonsept. Administrasjonen legger da til grunn at søknad om rammetillatelse forelegges formannskapet som egen sak, og at denne betingelsen legges inn i reguleringsbestemmelsene. KONKLUSJON Administrasjonen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kniveåsen nord, datert , vedtas. Her er det ikke satt en spesifikk størrelse på avtrappingen av boligblokkene, men tatt inn i bestemmelsene at formannskapet skal behandle søknaden om rammetillatelse bl.a. for å vurdere at bygningene er tilstrekkelig terrengtilpasset. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan, dat Illustrasjonsplan, dat Reguleringsbestemmelser, dat Planbeskrivelse 6. Innkomne merknader med kommentarer 7. Notat fra Hindhamar AS, revisjonsdat Illustrasjon av boligblokkene I; Alternativ der boligblokkene er avtrappet 1,0 m 9. Illustrasjon av boligblokkene II; Alternativ der boligblokkene er avtrappet 1,0 m 10. Bilagsliste