Planinitiativ Forslag til detaljregulering for Camp Ogna

Transkript

1 Planinitiativ Forslag til detaljregulering for Camp Ogna 1. Ansvarleg sakkunnig plankonsulent Firma Stav Arkitekter AS Adresse Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger Organisasjonsnummer Namn: Pål Dannevig Kontaktperson for prosjektet E post: paal@stavark.no Telefon: Forslagsstillar Firma/privatperson Castra Progressio AS Adresse Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger 2. Eigedomsopplysningar Matrikkeleining (gnr/bnr) 65/50 Adresse og stadnamn Slettebø Heimelshavar Kaj Stokkeland 3. Innhald i planen og verknadar Forslagsstillar sitt føremål med planen/planendringa (bakgrunn og føremål 1 bokstav a): Formålet med planen er å kunne tilby mulighet for en enklere og rimeligere form for fritidsbebyggelse for brukere som ikke har behov for store fritidsboliger i usentrale områder. På grunn av nærheten til togstasjonen på Ogna er det også mulig for personer bosatt nær Jærbanen å komme seg til området uten bil. Konseptet består av små enheter som er en krysning mellom camping og fritidsboliger. Konsept skal passe inn under formålet «Fritids og turistformål» som området er avsatt til i kommuneplanen. Det er tenkt å etablere inntil 50 enheter. Forslagsstillar sitt forslag til planavgrensing, og beskriving av eventuelle verknadar planarbeidet vil få utanfor planområdet ( 1 bokstav b): Kartet under viser planområdets plassering i gjeldende kommuneplan.

2 Kartet under viser mer detaljert forslag til planavgrensing.

3 Plangrensen er hovedsakelig i tråd med området avsatt til fremtidig fritids og turistformål i kommuneplanen. Det er ønskelig å inkludere arealet som ligger inntil Nordsjøvegen i sør i planområdet. Siden grensene satt i kommuneplanen er rettlinjet og lite terrengtilpasset er det ønskelig å foreta noen justeringer av disse grensene. Det vil bli passet på at arealregnskapet blir likt og det er heller ikke ønskelig å utfordre naturverngrensen i vest. Planlagt bygningsmasse/anlegg/andre tiltak ( 1 bokstav c): Det planlegges inntil 50 campinghytter med høy arkitektonisk kvalitet med BRA på omtrent 50 m 2. I tillegg er det ønskelig å regulere bestemmelse som tillater inntil 25 m 2 overbygget terrasse. Det er også planlagt felles parkeringsplass. Det vil bli gjort vurderinger på om dette er mulig å ha parkeringen delvis under terreng. Utbyggingsvolum og byggjehøgder ( 1 bokstav d): Det er ønskelig å regulere en maksimal byggehøyde på inntil 6,5 meter. Siden det er ønskelig å ivareta det eksisterende terrenget og siden hyttene skal stå på søyler er derfor ønskelig å angi byggehøyden fra topp gulv og ikke fra terreng. Avviket i byggehøyden fra kommuneplanen er beskrevet senere i dokumentet under kapittelet «Tilhøvet til andre planar ( 1 bokstav g):» Funksjonell og miljømessig kvalitet ( 1 bokstav e): Det må beskrivast tilkomst, endringar i trafikkbiletet, parkering, avstand til nærmaste busshaldeplass/togstasjon og blågrøn struktur. Kartet under viser adkomsten til planområdet. Adkomsten til planområdet vil være den samme som adkomsten som til Skogly camping. Det er to muligheter til å komme seg på Fv 44. Begge krysser under jernbanen. Den nordligste vegen krysser jernbanen med en kulverthøyde på 2,9m. Den sørligste har en kulverthøyde på 4 meter. Avkjørsel fra Fv 44 er regulert i reguleringsplan for Ogna Sentrum (plan 955 A). Bildet under viser hvordan avkjørselen er regulert i denne reguleringsplanen. Avkjørselen er i dag opparbeidet etter denne reguleringsplanen.

4 Bildene under viser dagens forhold i avkjørselen ved Fv 44. Fartsgrensen på Fv 44 i dette strekket er 40 km/t. ÅDT på Fv 44 forbi planområdet er registrert med Planforslaget vil generere en økning i ÅDT på omtrent 50. Ogna jernbanestasjon ligger omtrent 500 meter fra planområdet. Tiltaket sin verknad på, og tilpassing til, landskap og omgjevnader ( 1 bokstav f): Konseptet innebærer at terrenget skal bli påvirket i minst mulig grad og at arkitekturen skal være av såpass høy kvalitet at den vil bidra som et positivt element i landskapet. Campinghyttene skal hvile på søyler eller stripefundament som minsker inngrepet i terrenget. Campinghyttene vil delvis ligge i og bli sett fra området som er registrert i «Vakre landskap i Rogaland».

5 Vesentlege interesser som blir påverka av planforslaget ( 1 bokstav h): Liste over vesentlige interesser: Tema Påvirka av planforslaget? Støy Lokal luftkvalitet Forurenset grunn Klima Klimatilpasning Naturmangfold Vannmiljøkvalitet Kulturminner og kulturmiljøer Kulturhistoriske verdier og naturmangfoldverdier knyttet til landskap Ja, delvis. Planområdet ligger delvis innenfor område registrert som vakre landskap i Rogaland og er registrert som nasjonal viktig verdi Friluftsliv Strandsone langs sjø og vassdrag Vernede vassdrag Storulykkebedrifter Ivaretaking av samfunnssikkerhet, tiltak for å førebygge risiko og sårbarhet ( 1 bokstav i): Korleis skal planen syte for ivaretakinga? Er det behov for sakkunnig utgreiing/kartlegging av naturfarar? Siden planområdet ligger i område hvor det er teoretisk mulighet for kvikkleire, vil dette bli utredet i ROS analysen. Ellers er det ikke aktsomhets eller fareområde for skred innenfor eller i nærheten av planområdet. Kartet under viser aktsomhetsområde for flom.

6 Kartet viser at det aktsomhetsområde for flom ca. 30 meter fra planområdet. Erfaringer tilsier at det ikke har vært flom innenfor områdene markert med blått i nyere tid. Siden terrenget stiger med et par meter etter aktsomhetsområdet vurderes ikke flom til å få direkte konsekvenser for tiltaket. Aktsomhetskart for flom er produsert på bakgrunn av hydrologiske modeller, basert på erfaring fra norske vassdrag og en digital terrengmodell. Aktsomhetskartet viser hvilke områder som potensielt kan være flomutsatt. Nivået på aktsomhetskartet er tilpasset kommunens oversiktsplanlegging (kommuneplannivået). Kartene sier ingen ting om sannsynlighet og kan derfor ikke alene brukes i reguleringsplanarbeid eller for å vurdere utbygging etter sikkerhetskravene i byggteknisk forskrift. Tilhøvet til andre planar ( 1 bokstav g): Kva slags føringar gjev overordna planar for planforslaget, og i kva grad vil den nye planen følgje opp desse føringane. Beskriving av planstatus i kommuneplanen sin arealdel og tilgrensande planar. Vil planen erstatte eksisterande reguleringsplan? Planområdet er fremtidig turist og fritidsformål i gjeldende kommuneplan.

7 I 2011 ble det varslet oppstart av områdeplan for området (plan 1127). Etter at planområdet er lagt inn i kommuneplanen for Hå kommune er behovet for områderegulering utgått og det er dermed ønskelig å gå i gang med en ny detaljreguleringsplan for feltet. Campingplassen sør for planområdet er regulert gjennom «Reguleringsplan for Slettebø gard» (plan 1020). Bestemmelsene for byggehøyde for fritidsbolig angitt i kommuneplanen setter en del begrensing på den arkitektoniske utformingen av campinghyttene. Bestemmelsene i kommuneplanen tillater en maksimal møne og gesimshøyde på henholdsvis 4,5 og 3,5 meter. Siden campinghyttene mest sannsynlig vil ha en utforming som kan være vanskelig å definere i henhold til de tradisjonelle takformene angitt i veilederen «Grad av utnytting», vil det være ønskelig å kun ha en bestemmelse som angir maksimal byggehøyde på 6,5 meter. Siden det er ønskelig å ivareta det eksisterende terrenget og siden hyttene skal stå på søyler er derfor ønskelig å angi byggehøyden fra topp gulv og ikke fra terreng. I figuren under er det vist en prinsippskisse av konsekvensen for det å tillate en maks høyde på 6,5 meter. Alle tre bygningene har en BRA på 50 m 2. Bygningen til høyre er tegnet opp etter høydebegrensningen i kommuneplanen.

8 Figuren viser at det ikke er så stor forskjell i bygningsmassen på grunn av at makskravet om 50 m2 BRA vil være gjeldende uansett. I tillegg resulterer høydebegrensningen i kommuneplanen at grunnflaten for bebyggelsen vil bli større, som resulterer i større terrenginngrep. Avviket fra kommuneplanens bestemmelse om høyder vil være nødvending for å få til et arkitektonisk variasjon i hyttene. Avklaring av behov for planprogram og/eller konsekvensutgreiing ( 1 bokstav l): Utløyser planen krav om planprogram, jf. pbl. 4 1? Utløyser planen krav om konsekvensutgreiing, jf. pbl 4 2 og KU forskrifta 2? 1. Fell inn under kriteria i Forskrift om konsekvensutgreiing 6, fyrste ledd, bokstav a)? Grunngjeving: Planforslaget er ikke kommuneplan, regional plan, kommunedelplan eller områderegulering. 2. Fell inn under kriteria i Forskrift om konsekvensutgreiing 6, fyrste ledd, bokstav b)? Grunngjeving: Planforslaget innebærer ikke tiltak som er listet i vedlegg I. 3. Planar og tiltak som skal konsekvensutgreiast dersom dei kan få vesentlege verknadar for miljø eller samfunn, jf. Forskrift om konsekvensutgreiing 8 bokstav a med vidare tilvising til 10 anna og tredje ledd. Det er et vurderingsspørsmål om tiltaket i planen er listet i Vedlegg II eller ikke. I Vedlegg II under overskriften 12. Turisme og fritid er det listet et tiltak som heter permanente campingplasser. Siden tiltaket baserer seg på flyttbare enheter festet på søyler eller stripefundament vurderer forslagstiller det som at tiltaket ikke kan defineres som en

9 «permanent campingplass». Det er heller ikke planlagt å fradele tomter innenfor planområdet. Grunngjeving etter 10 anna ledd: Bokstav a: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav b: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav c: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav d: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Grunngjeving etter 10 tredje ledd: Bokstav a: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav b: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav c: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav d: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav e: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav f: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav g: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Bokstav h: Utgår siden planforslaget ikke er listet i vedlegg II Kva instansar (offentlege, kommunal og lokale) og andre interessentar skal varslast om planoppstart ( 1 bokstav j): Forslagstiller vurderer det som aktuelt å varsle følgende instanser: Fylkesmannen i Rogaland Statens Vegvesen Bane NOR SF Norges vassdrags og energidirektorat (NVE) Rogaland fylkeskommune IVAR IKS Jæren Everk NSB Naturvernforbundet i Rogaland Ogna vel Hå kommune bør gjennomgå varslingslisten for å se om det er flere instanser utenom grunneiere, naboer og gjenboere som bør varsles. Prosessen for samarbeid og medverknad frå fagmyndigheitar, grunneigarar, festarar,

10 naboar og andre ( 1 bokstav k): Det er ikke lagt opp til medvirkningsprosesser ut over det som er pålagt gjennom plan og bygningsloven (varsling av oppstart og høring). Vedlegg (f.eks. teikningar, 3D framstilling): 1. Presentasjon 2. Perspektivskisser 4. Viktige tema Kommentar: Er området utsett for flaum, ras eller usikre grunnforhold? Ja Planområdet er ikke berørt av aktsomhets- eller fareområde for skred eller flom. Planområdet ligger under marin grense som gir en teoretisk mulighet for kvikkleire skred. Mesteparten av planområdet er registrert som bart fjell. Resten av området er registrert som vindavsetning. I disse områdene er planområdet relativt flatt og inneholder ingen av terrengformasjonene som er beskrevet under punkt 5 i NVEs veileder for Sikkerhet mot kvikkleireskred. Rører forslaget ved viktig natur? Ja Planområdet grenser til område registrert som naturvernområde. Det finnes registreringer av noen planter som er rødlistearter innenfor planområdet. Registreringene av plantearter vurderes til å være utgått. Disse er registrert med årstall fra mellom 1904 til Lokalitetene stemmer heller ikke overens med punktets plassering i kartdatabasen. Registeringene inneholder lokalitet som «Ogna jernbanestasjon», «Ognaelvas elvemunning», «Laugarvik». Det finnes registeringer av fugler som er rødlistearter like utenfor planområdet. Lokasjonen for disse registreringer, i likhet med registreringen av plantearter, samsvarer ikke med punktet i kartdatabasen. Lokasjonen for disse registreringene er satt til Ogna Camping. Er området utsett for støy eller anna forureining? Ja Kartet under viser støykart hentet fra Temkart Rogaland. Kartet viser at planområdet befinner seg i gul støysone. Det er ikke funnet noe informasjon om støy fra jernbanen. Dette vil mest sannsynlig bli tilsendt ved varsling av planoppstart.

11 Er det forureina grunn i området? Ja Det er ingen registrering eller mistanke om forurenset grunn. Rører forslaget ved kjente kulturminne/kulturmiljø? Ja Det er kjente registreringer av kulturminner og kulturmiljø innenfor planområdet. Kulturminnene vil bli sikret gjennom hensyns- eller båndleggingssoner. Er det behov for rekkjefølgjeføresegner for å løyse utfordringar utanfor planområdet? Ja Har forslagsstillaren behov for å inngå utbyggingsavtale? Ja Er det behov for utarbeiding av VArammeplan for heile planområdet? Ja Tiltaket gir lite tette flater og det eksisterende terrenget blir i liten grad berørt. Derfor blir det ikke spesielt stor økning i avrenningen. Overvannet går til Helgå. Det er også drenerings rør i jordbruksarealene med hovedrør som føres til Helgå Planinitiativet og vedlegg skal sendast til teknisk@ha.kommune.no. Dokumentasjonen må merkast med: "Forslag til detaljregulering for «plannamn» planinitiativ"