PLANINITIATIV For detaljregulering av Remmen studentby, Halden.

Transkript

1 PLANINITIATIV For detaljregulering av Remmen studentby, Halden. Dette dokumentet skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. Planinitiativet omfatter to eiendommer, gårds- og bruksnummer 60/25 (Studentsamskipnaden) og 60/17 (Statsbygg). Tiltakshaver: itre AS Forslagsstiller: Stenseth Grimsrud arkitekter AS Kart - hvor Oversiktskart Figur 1. Plassering av tiltaket.

2 Detaljkart som viser planavgrensningen: Figur 2. Kartet viser to alternative avgrensninger av planområdet. Alternativ 1 forutsetter at det bygges et tårn. Alternativ 2 forutsetter en utvidelse tilsvarende eksisterende bebyggelse. Den skisserte avgrensningen av alternativ 2 vil reduseres under prosessen Valg av endelig løsning og plangrense er ikke endelig avgjort. Alternativ 1 i kartet overfor viser nødvendig areal for å føre opp et tårn. Denne utbyggingen vil kunne utføres innenfor eiendommen 60/25 og arealet «B1» i gjeldende reguleringsplan. Alternativ 1 er avgrenset etter eiendomsgrensene. Alternativ 2 viser nødvendig arealet for et tredje byggetrinn tilsvarende eksisterende bebyggelse, og vil skje på eiendommen 60/17. En regulering ut over dette arealet må skje i samråd med Statsbygg, som eier arealet. 2

3 Skråfoto eller flyfoto av planområdet: Figur 3. De alternative utformingene, vist i "Google maps". 3

4 Gjeldende plangrunnlag Kommuneplanens arealdel og ev. kommunedelplan: Figur 4. Kommuneplanens arealdel viser avgrensningen i alternativ 1 som «Offentlig eller privat tjenesteyting».. Utvidelsen i alternativ 2 omfatter i tillegg «Naturområde grønnstruktur». Alternativ 1 vist med rød, og alternativ to vist med blå strek. Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: Figur 5. Alternativ 1. inngår i som "boligbebyggelse" "Studentboliger Remmen", vedtatt Utvidelsen i alternativ 2 inngår som "Offentlig bygg - undervisning" og "Naturvernområde" i reguleringsplan "Høyskoleområdet Remmen", vedtatt Alternativ 1 vist med rød, og alternativ to vist med blå strek.. 4

5 Planlagt arealbruk (jf. 1 c) Aktuelle planformål er: Utvidelse av eksisterende arealbruk «boligbebyggelse» som i gjeldende plan. Beskrivelse av tiltaket Figur 6. figuren viser en mulig utnyttelse innenfor de to alternative planavgrensningene. Alternativ 1. viser et tårn (se illustrasjonen neste side), mens alternativ 2 viser en utvidelse av en bebyggelse som er bygget over samme lest som eksisterende bebyggelse. 5

6 Figur 7. Fotomontasjen over viser tårnet sett fra Lille Edet, montasjen nedenfor er sett fra gangvegen langs BRA vegen, ved bjørkene i sentrum av fotoet ovenfor. 6

7 Beskrivelse etter FOR I henhold til FOR , skal planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for: a) formålet med planen Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvidelse av Remmen studentby for å dekke studentenes behov for bolig nær studiestedet. b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak d) utbyggingsvolum og byggehøyder e) funksjonell og miljømessig kvalitet Planområdet ligger om lag 3 km fra rådhuset og 6 km fra E6, og omfatter området vist i figur 2. Dersom alternativ 1 (5,3 daa) velges, vil eksisterende lave servicebygg måtte rives. Dersom alternativ 2 (11,5 daa) velges, vil en del av skogen hugges (beskrives nedenfor). Studentbyen er omgitt av skog og åpne gressflater brutt opp av parkmessig beplantning samt en stor parkeringsplass. Litt lenger vekk ligger Høyskolen i Østfold i sør, Lille Edet i nordvest for BRAveien og eksisterende boligområder øst for Rødsveien. Studentbyen ligger forholdsvis isolert fra annen bebyggelse selv om avstanden til selve høyskolen bare er 150 meter. Det planlegges bebyggelse for studenthybler som skal romme om lag hybelenheter. Deler av bygningsmassen vil også inneholde felles boligfunksjoner som felles oppholdsrom, kjøkken, vaskeri mm. I arealene mot Remmenbekken vil det reguleres hensynssone med vern av kantvegetasjonen mot vassdraget som hensikt. Intensjonen med planarbeidet er at det skal kunne føres opp enten et tårn i 14 etasjer (43 m høyde) eller to fløyer i 5-6 etasjer (19 m høyde), tilsvarende eksisterende bebyggelse. Sammenlagt vil det bygges om lag 3400 kvm BRA. Omfanget av bebyggelsen vil tilsvare ca. 30% av det eksisterende.. Studentboligene skal i likhet med eksisterende bygg føres opp i massivtre. Massivtre gir gode bokvaliteter, og regnes i motsetning til betong som en fornybar ressurs med en lite energikrevende framstillingsprosess. Massivtre gir gode funksjonelle og miljømessige kvaliteter. 1 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl. 7

8 f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Området ligger forholdsvis isolert fra annen bebyggelse, omgitt av store grøntområder. Alternativ 1, med tårn i 14 etasjer, vil rage høyere enn eksisterende bebyggelse og landskap. Ut over dette vil tiltaket gi lite virkninger på omgivelsene. Et mindre servicebygg vil måtte rives. Funksjonene i servicehuset vil erstattes av tårnet. Bygget vil fundamenteres på fast fjell innenfor regulert område for boligbebyggelse. Alternativ 2, som et tredje byggetrinn av eksisterende bebyggelse, vil i likhet med dagens studentby underordne seg landskapssilhuetten. Tiltaket vil imidlertid endre framtoningen av landskapet ved at deler av skogen vil måtte hugges. Alternativ 1 vil være i tråd med kommuneplanens arealdel, men stride mot høydebestemmelsene i gjeldende reguleringsplan. Tiltaket kan behandles som en reguleringsendring eller gjennom dispensasjon. Alternativ 2 vil bryte med både kommuneplanen og reguleringssituasjonen ved at det legge bebyggelse ut i naturvernområdet. Tiltaket må behandles en utvidelse av gjeldende reguleringsplan. Naturmangfold: Det finnes arter av stor forvaltningsinteresse langs bekkedraget som er regulert som naturvernområde. Det dreier seg om registreringer av ulike fuglearter, bla. dvergspett og sandsvale fra begynnelsen av 1970-tallet (kart til høyre). Registreringene må sees i sammenheng med bekkedraget og kantvegetasjonen langs vassdraget. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper i byggeområdet. Det er derimot registrert en rekke hule eiker sør for høyskolen og i villaområdene i øst. 8

9 Den sydligste delen av Remmendalen er et vernet naturområde. Verneområdet er avgrenset av FV21. Kulturminner: Følgende er registrert i kulturminnebasen: Funn av to flint i to prøvestikk. Det ble prøvestukket i området rett vest for Idunveien og funnet flint i et prøvestikk, sandholdig grunn med podsollprofil. Totalt ble det gravd 15 prøvestikk i for å avgrense boplassen, uten ytterligere funn. Dette området er det samme som Biltilsynet i sin tid opparbeidet som asfaltert parkeringsplass (mars 2010). Sør for dette området, i tidligere dyrket mark, ble det funnet et flintavslag. En eventuell boplass antas topografisk å ligge på Rødsveien og boligområdet på østsiden av veien. i) hvordan Grunnforhold: samfunnssikkerhet skal Ut fra tilgjengelig løsmassekart ivaretas, blant annet kan det se ut som om mye av gjennom å forebygge det byggeområdet er dekket risiko og sårbarhet med tykke havavsetninger. Detaljeringsgraden på disse kartene er oftest for dårlig til å kunne vurdere byggegrunnen. Det vil derfor trolig være nødvendig med befaringer og en geoteknisk undersøkelse, evt., områdestabilitetsberegning før en reguleringsplan for området kan vedtas. Det er gjort en undersøkelse (Multiconsult 13.februar 2013, Notat RIG 02), men det er usikkert om denne er tilstrekkelig for å overbevise NVE om at grunnen er trygg. Det er kjent problematikk med kvikkleire langs den andre siden av bekken. Ut fra kartet og befaringer i området kan det fastslås at alternativ 1 (tårnet) kan fundamenteres på fast fjell, mens det for alternativ 2 vil være nødvendig å dokumentere at byggegrunnen er stabil. Det er ingen annen kjent problematikk rundt risiko og sårbarhet. 9

10 j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Det varsles ihht. normal rutine. Vi ønsker en tidlig dialog med fylkesmannen vedr. naturmangfoldet. Det vil også være aktuelt med medvirkning fra studentene som bor i området. Utover dette legges det ikke opp til noen særskilt form for medvirkning ut over ordinær varsling via brev og samtaler med naboer etter behov. Forskriften 6, «Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding». I henhold til forskriftens 6, bokstav b skal detaljreguleringer som omfatter tiltak nevnt i vedlegg I konsekvensutredes. Konklusjon alternativ 1: Det ønskede tiltaket omfattes ikke av vedlegg I, og det utløses derfor ikke krav om KU etter 6. Konklusjon alternativ 2: Det ønskede tiltaket omfattes vedlegg I, punkt nr. 25, «Nye bolig- og fritidsområder som ikke er i samsvar med overordnet plan». Det utløses derfor krav om KU med planprogram. Forskriften 8, «planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn». Paragrafen omfatter planer som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger etter 10, men ikke ha planprogram: I henhold til forskriftens 8, bokstav a, skal detaljreguleringer som omfatter tiltak nevnt i vedlegg II, og får vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn konsekvensutredes. Konklusjon: Det ønskede tiltaket (alternativ 1+2) omfattes ikke av vedlegg II, og må derfor ikke vurderes etter 10. Konklusjon: Alternativ 1 utløser ikke krav om konsekvensutredning etter forskriften Alternativ 2 utløser krav om konsekvensutredning med planprogram etter forskriftens 6. Sist revidert: