Oslo kommune Bydel Gamle Oslo Bydelsadministrasjonen

Transkript

1 Oslo kommune Bydel Gamle Oslo Bydelsadministrasjonen Bydelsutvalget BU-sak 29/19 Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): Saksbeh: Bjørg Stillingen Arkivkode: 2019/315 Bedre og tryggere utleieforhold på Grønland kunnskapsgrunnlag for videre boligsosialt arbeid Bakgrunn: Den sosiokulturelle stedsanalysen av Grønland (AFI Rapport 04:2017) viste at det foregår et omfattende boligfremleie i mange sameier i området. Styrene og beboere melder om flere utfordringer knyttet til dette - både for den enkelte leietaker og for bomiljøet. Stedsanalysen dokumenterte at deler av leiemarkedet på Grønland er preget av mye ureglementert virksomhet, f.eks. utkastelser uten forvarsel og penger under bordet. På Grønland bor mange store barnefamilier som leier privat bolig og som har lav inntekt. Boligkontoret mottar ofte søknader om kommunal bolig fra disse familiene. Søknadene om kommunal bolig blir ofte begrunnet med trangboddhet, dårlig standard og dyre husleier, oppsigelser m.m. Boligkontoret har ikke mulighet til å foreta hjemmebesøk i alle disse sakene og har sett behov for å fremskaffe fakta om de reelle forholdene og et kunnskapsgrunnlag som kan gi innsikt og ideer til tiltak som bydelen i samarbeid med aktuelle aktører kan iverksette for å sikre stabilitet og trygghet for de mange som leier bolig på Grønland. Som et prosjekt finansiert av Områdeløft Grønland har antropolog Katja Bratseth utarbeidet vedlagt rapport om det private utleiemarkedet på Grønland, sett fra ulike perspektiver; leietakere, utleiere, medarbeidere i bydelen, naboer og andre aktører. Rapporten peker på utfordringer og gir innspill til det videre boligsosiale arbeidet. Bydel Gamle Oslo Besøksadresse: Postadresse: Telefon: Bydelsadministrasjonen Christian Krohgs gt.16 Postboks 9406 Grønland Bankkonto: Oslo Org.nr.: Internett: E-post: postmottak@bgo.oslo.kommune.no

2 Saksfremstilling: Pr viser statistikken at det bor 9500 personer i 5500 husholdninger på Grønland. I stedsanalysen kom det frem at hele 46,7 prosent av husholdningene leier sin bolig, de fleste i privat regi. Vedlagte rapport er basert på tjenestedesignmetodikk med fokus på innbyggernes perspektiver og behov og innbyggernes medvirkning i utforming av fremtidige tiltak. Dataene i rapporten er hentet fra en rekke kilder i tidsrommet juni-oktober 2018: Kvalitative intervju med leietakere, utleiere, naboer, medarbeidere og andre interessenter på Grønland. Innspillmøte i regi av Leieboerforeningen Brainstormingsmøter med medarbeiderne i bydelen Deltakende observasjoner på og rundt bygårdene på Grønland Fokusgruppeintervjuer med leietakere og utleiere Gjennomgang av FoU, styringsdokumenter og evalueringer av prosjekter i området Analyse av leiekontrakter Kartlegging av utfordringer og behov meldt pr telefon til Boligkontoret Statistikk fra finn.no og nøkkeltall fra Oslo kommunes statistikkbank Uthenting av informasjon om leietakernes perspektiver fra AFIs beboersurvey. I rapporten presenteres fem hovedutfordringer for det videre arbeidet med utvikling av de boligsosiale velferdstjenestene: Bostedsløshet og mangel på disponible leieboliger: Penger under bordet, kortsiktige leieavtaler, utkastelser og diskriminering Lave inntekter og høye husleier/vanskelig å gå fra leie til eie: Trangboddhet, langvarig sosialhjelp for å bo Manglende kunnskap om eksisterende lover, regler og tilbud: Useriøse utleiere som ikke følger lovverket, språkbarrierer, vanskelig å finne frem i det offentlige Uegnede/ ulovlige leieboliger og lite offentlig kontroll: Helsefarlige og ombygde/«hyblifiserte» boliger (mangel på ventilasjon, brannfare, veggdyr, dårlig isolasjon, sopp/råte) tilbys vanskeligstilte med offentlig bistand Utfordrende og utrygt bomiljø:

3 Barn som ikke tør benytte sitt nærområde, vanskelig å finne egnede boliger for barnefamilier. I rapporten er det også utarbeidet en oversikt over bydelens mange pågående og planlagte prosjekter som innvirker eller vil kunne komme til å innvirke på innbyggernes utfordringer med bolig, tjenester, bomiljø, oppvekst og nabolag. Rapporten peker på at Bydel Gamle Oslo er helt avhengig av et samarbeid med både offentlige, private, ikke-kommersielle/frivillige aktører for å finne frem til løsninger på de sammensatte boligutfordringene på Grønland. Sentrale parter foruten leietakere og utleiere er NAV, Husbanken, Plan- og bygningsetaten, Områdeløft Tøyen og Grønland, Politiet, Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen, frivillige organisasjoner, boligbyggelag, religiøse samfunn m.fl. Som første steg i en prosess med å finne frem til forbedrede arbeidsmåter og tiltak arrangerte undersøkelsesansvarlig et analyseverksted der foreløpige resultater fra foreliggende undersøkelse ble lagt frem. Sentrale representanter fra kategoriene av undersøkelsesdeltakere i undersøkelsen; medarbeidere, leietakere og utleiere, samt representanter fra flere av de sentrale samarbeidsaktørene deltok på verkstedet og ga innspill til virkemidler, aktiviteter og arbeidsmåter for bydelens videre boligsosiale innsats og samarbeid. På grunnlag av undersøkelsesresultatene, innspillene fra analyseverkstedet og kunnskapen om de eksisterende prosjektene i bydelen, peker rapporten på følgende aktivitetsområder som viktige i det videre arbeidet for å sikre trygge boforhold for leietakerne på Grønland: Boligfremskaffelse - Bidra til at leietakere i det private markedet får trygge og gode boliger - Utvikle og inngå avtaler med private aktører. Et eksempel på dette er tilvisningsavtaler der privat aktør eier og forvalter boligene, men der bydelen har tilvisningsrett til de aktuelle utleieboligene. - Medvirke til at boligbyggelag kan tilby rimelige utleieleiligheter for innbyggere som står utenfor eie-boligmarkedet - Legge til rette for at flere kan eie sin bolig. Offentlig samarbeid om tilsyn - Fokusere på og samarbeide på tvers av etater og tjenester, for å sikre at ulovlige og helsefarlige objekter ikke leies ut - Samarbeide på tvers av bydeler, for å sikre at bydeler ikke bosetter sine vanskeligstilte i uegnede boliger i andre bydeler - Utføre fysisk tilsyn ved ombygninger, hvor det har kommet varsel om mulig ulovlige/helsefarlige forhold. Informasjon om rettigheter og plikter - Samskape med private og frivillige aktører, for å nå ut med kunnskap og hjelp til leietakere og utleiere, som er usikre på sine rettigheter og plikter

4 - Fortsette arbeidet med språklig og kulturelt tilpasset informasjon om leie og kjøp av bolig - Styrke innovasjonsarbeidet i tjenestene, for å sikre større grad av innbyggersentrert hjelp og veiledning. Nabolags- og bomiljøutvikling - Sette fokus på bomiljøene i private leiegårder, som preges av dårlig vedlikehold og helsefarlige forhold, i tett samarbeid med relevante aktører - Skape flere trygge væresteder for barn- og unge i nabolaget der de bor, slik at de tør benytte større deler av sitt nærområde - Etablere et møtested på Grønland, hvor sentrale offentlig, private og frivillige aktører kan bidra til å gi innbyggerne et samlet tilbud om hjelp til å løse sine boligutfordringer - Sikre langsiktig og planlagt innsats i bomiljøarbeidet. Bydelsdirektøren bemerker: Det foreliggende kunnskapsgrunnlaget viser at boligleie er svært utbredt på Grønland. De fleste boligene leies ut av private eiere. Rapporten påviser at mange vanskeligstilte familier og enkeltpersoner på Grønland opplever uverdige boforhold og inngår husleiekontrakter med offentlig medvirkning (via statlig bostøtte, garanti for depositum, depositumslån og sosialhjelp). Selv om rapporten viser at bydelen allerede har en omfattende saksbehandling av boligsosiale virkemidler og booppfølging, og har mange tiltak/prosjekter på gang for å forbedre tjenester, bomiljø og nabolag, er det klart behov for forbedret koordinering og samarbeid med offentlige, private og ikke-kommersielle/ frivillige aktører. Samarbeidet må omfatte både påvirkning av økonomiske, politiske og økonomiske rammebetingelser, utforming av virkemidler og gjennomføring av tiltak. Bydelsdirektøren finner det urovekkende at den statlige bostøtten i de senere år ikke har fulgt den sterke prisøkningen i leiemarkedet. Bydelens innbyggere mottok det samme beløp i statlig bostøtte i 2018 (102,7 mill.) som i 2015 (102,0 mill.). Velferdsetaten rapporterer at selv etter mottak av statlig bostøtte, utgjorde boutgiftene i 2017 hele 71 prosent av inntektene til de husholdningene som fikk statlig bostøtte i Oslo. I 2014 var tilsvarende tall 62 prosent. I Bydel Gamle Oslo viser Velferdsetatens tall at hele 77 prosent av inntektene til de 2416 mottakere av statlig bostøtte i 2017 gikk til boligutgifter. Lav statlig bostøtte bidrar til trangboddhet og øker etterspørselen etter sosialhjelp. Av 306 mill. kroner som ble gitt i samlet boligstøtte i Bydel Gamle Oslo i 2017 utgjorde sosialhjelp til husleie og strøm 37 prosent, statlig bostøtte 35 prosent og kommunal bostøtte (som kun gis til beboere i kommunale boliger) 28 prosent. Trolig er sosialhjelp til bolig underrapportert fordi mange betaler boligleie før de søker om sosialhjelp til mat, klær, helse og annet nødvendig for livsopphold. Nye regler for vurdering av uføres inntekter ved søkning om bostøtte bidrar også til økt boligrelatert etterspørsel etter sosialhjelp.

5 Bydelsdirektøren anser boligfremskaffelse som den mest krevende av de oppgaver som rapporten peker på. Oppgaven kaller på endrede byomfattende rammebetingelser og virkemidler. Et samlet bydelsutvalg har allerede bestemt at Bydel Gamle Oslo skal bli en pilot på boliginnovasjon for å møte de store strukturelle boligutfordringene. Bydelsdirektøren har merket seg at byrådet i byrådsplattformen fremhever at det vil arbeide for større trygghet i boligmarkedet, øke antallet kommunale utleieboliger og spre disse over hele byen samt utrede muligheten til å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger. Sistnevnte utredning forventes fremlagt om kort tid. Bydelsdirektøren anbefaler at bydelsutvalget inviterer byrådet til å benytte Bydel Gamle Oslo som pilotbydel for utvikling av nye boligtilbud. Bydelsdirektøren vil imidlertid også invitere Husbanken og boligbyggelagene til samarbeid om boliginnovasjon og etablering av nye ikke-kommersielle botilbud i Bydel Gamle Oslo. Utvikling av nye boligkonsepter vil imidlertid ta tid og boligleie fra private utleiere vil i overskuelig fremtid være det eneste reelle alternativet for mange boligsøkerne på Grønland selv om bydelen også har en betydelig andel av de kommunale boligene. Bydelsdirektøren mener det er behov for å styrke tilsynet med private boliger der kommunen medvirker til kontraktsinngåelse og motvirke at ulovlig og helsefarlige utleieobjekter tas i bruk. Bydelsdirektøren anbefaler at bydelsutvalget fremmer forslag om at byrådet utarbeider en instruks (Oslostandard) om hvordan offentlige instanser (Plan- og bygningsetaten, NAV, Bydelsoverlege, boligfremskaffere i bydelene) skal samarbeide for å sikre et godt tilsyn av boliger som leies ut med offentlig medvirkning. Bydelen har en stor befolkningsgruppe med kort botid i Norge og mange har begrenset kjennskap til gjeldende lover og regler for boligleiemarkedet. Bydelsdirektøren vil styrke bydelens informasjonsarbeid om både leietakeres og utleieres rettigheter og plikter og vil invitere relevante parter til samarbeid om etablering av et informasjonssenter. Bydelsdirektøren er også opptatt av å videreutvikle arbeidet med nabolag og bomiljø. Områdeløft Tøyen og Grønland er viktig aktører i dette arbeidet. Områdeløftene videreføres nå i ny utvidet områdesatsing i Oslo indre øst som ett åtteårig samarbeid mellom kommunen og staten. I tillegg til å satse videre på nærmiljøutvikling omfatter samarbeidet nå også oppvekst, utdanning og sysselsetting. Bydelsdirektøren vil bidra til at bomiljøarbeid får en tydelig og langsiktig plass i dette arbeidet og vil igangsette arbeid med en helhetlig plan for bomiljøarbeid i Bydel Gamle Oslo. Bydelsdirektøren innstiller til bydelsutvalget å fatte følgende vedtak: 1. Bydelsutvalget tar rapporten «Bolig, bolig, bolig. Hvordan skaper vi bedre og tryggere utleieforhold på Grønland i Oslo?» til orientering. Bydel Gamle Oslo

6 Tore Olsen Pran bydelsdirektør Trine Lise Saxesen Granli avdelingsdirektør Godkjent elektronisk uten underskrift Vedlegg: Rapport Bolig, bolig, bolig