ANMODNING/SØKNAD - AREALINNSPILL I FORBINDELSE MED RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL, JFR KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL , TANGEN TERASSER

Transkript

1 Røyken kommune Kommuneplanutvalget Katrineåsveien 20, 3440 Røyken Oslo, 26. mai 2014 ANMODNING/SØKNAD - AREALINNSPILL I FORBINDELSE MED RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL, JFR KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL , TANGEN TERASSER Viser til samtale med ordfører Rune Kjølstad sommer 2013, samt plansjefen Ingvild Skaset vinter/vår 2014, foruten gjeldende kommuneplan og planprogram for kommuneplan for Røyken kommune , foruten planstrategi for rullering av kommuneplanen for Røyken kommune Vi viser også til næringsplan for Røyken Vi viser også til innspill til reguleringsplan fra Hallenskog Veiselskap SA, Nedre- og Øvre Hallenskog Vel. Salutaris Eiendom AS søker på vegne av: Grunneier Per Olaf Øxseth, del av gnr 17, bnr 7 (Ca 37,1 dekar) Grunneiere Siw og Sten-Rune Hagelin, gnr 17, bnr 3 (Ca 61,7 dekar) om at egnede arealer innenfor det definerte tomteområdet avsattes til byggeområde i forbindelse med igangsatt KP rullering for Røyken kommune. Kart over området med tomtene innrammet: Gnr 17, Bnr 7 Asker Øxseth UTBYGGING ASKER KOMMUNE 1

2 Gnr 17, Bnr 3 Hagelin Asker Bakgrunn og innramming: Vårt planfaglige fundament bygger på Nasjonale retningslinjer for by og tettstedsutvikling som har som har målsetting å fortettette nær og i tilknytning til jernbane og i kollektivknutepunkt i relasjon til tettstedene Hallenskog og Heggedal med deres jernbanestasjoner. I tillegg ønsker vi å rette et fokus knyttet til fortetting og boligutvikling i Rødsåsen i tilknytning til eksisterende boligområder i Asker kommune som nærmeste nabo og som grenser inntil vårt tomteområde. Det foregår flere større utbyggingsprosjekter på tomtegrensen på Asker siden, med blant annet Trysil hus som en av flere aktører. På denne bakgrunn ønsker vi å rette et fokus på det utviklingspotensial som finnes på ovennevnte område ca 98,8 DA. Overordnet strategi: Den overordnede strategien bygger på nasjonale retningslinjer for arealutvikling hvor målet er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrenser. På denne tomteflanken ligger et slikt samarbeid svært godt til rette. Kapittel 3 gir retningslinjer for planlegging. Disse punktene gir føringer for fortetting og økt utnyttelse i Hallenskog og på vårt tomteområde spesifikt. Føringene i kapittel 3 legger opp til at det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter hvor jernbanen er sentral. Vår overordnede strategi er også basert på Røyken kommune sin planstrategi , 2

3 samt forslag til planprogram som legger til rette for at utbyggingsstrukturen i Røyken kommune videreføres og at det etableres levekraftige fortettingsområder i tilknytning til kollektivknutepunkter og jernbanestasjonen på Hallenskog (og Heggedal i Asker kommune). Røyken kommune er i god vekst, og det er etter kollektivknutepunktene og i tettstedene at veksten er og vil bli størst i fremtiden. Ny fremtidig Røykenvei og stor satsning på jernbane vil gi store nye muligheter. I videre utvikling av Røyken er det ønskelig gjennom arbeidet med kommuneplanen å legge opp til en arealbruk som støtter opp om de gode kommunikasjonsmulighetene. Flest mulig boliger må lokaliseres sentralt og nært kollektivknutepunktene. Kommuneplanens arealdel legger således til grunn en hovedsatsning på utvikling som er bærekraft, og som gir god fortetting av kollektivknutepunkter mv. Ideskisse Tangen terasser: Strategi bolig: Røyken kommune har store arealer rundt Hallenskog stasjon med lav utnyttelse som kan egne seg for framtidig omforming til boligformål. Store deler av disse områdene er stasjonsnære områder som ligger i tilknytning til Rødsåsen og nabokommunen Asker og Røykenveien. Befolkningsveksten vil i stor grad være konsentrert om utviklingsstedene, som igjen gir 3 Tangen terasser

4 bestemte planbehov. Arealmessig vil det først og fremst være behov for en planlegging som understøtter infrastruktur og utbyggingsmønstrene i sentrumsområdene og i knutepunktene. Kommuneplanens arealdel ble vedtatt I arealdelen ble det gjort betydelige grep for å tilpasse arealbruk til forventet befolkningsvekst og tilflyttingsmønster. Dette betinger innsats på utvikling av nye strategiske offentlige tjenester, samt bolig og næringsområder i knutepunktene og sentrumsnære områder med nær tilknytning til god infrastruktur og god kollektivdekning med jernbane i fremtiden. Tilflyttingsmønstrene på Østlandet er entydige og knytter seg til større urbanisering i tilknytning til Stor Oslo hvor nabokommunene Asker og Bærum er under stort press. Røyken kommune grenser til Asker kommune hvor vårt tomteområde grenser til Asker kommune hvor det i dag pågår flere store utbyggingsprosjekter inntil vår tomtegrense og kommunegrensen. Det fremkommer videre av forslag til planprogram at Røyken kommune ønsker å imøtekomme en slik utvikling, og at man derfor som del av kommuneplanrulleringen får gjennomført gode arealplanmessige disposisjoner. Det vektlegges slik sett å sikre en bærekraftig utvikling som legger til rette for trygge og gode lokalsentra og knutepunkt. Det skal legges vekt på å balansere effektiv arealbruk med gode bomiljøer og leve- /oppvekstmiljøer. Røyken kommune skal således som følge av rikspolitiske føringer og fylkeskommunalt planarbeide Buskerudbyen videre ha en målsetting om at arealutvikling i kommunen fortrinnsvis skal skje ved fortetting av eksisterende boligstruktur. Det er samtidig en klart forankret målsetting at kommunen skal være attraktiv for et bredt samfunnslag, og at det således må sikres et bredt og variert tilbud av gode oppvekst-, boligmiljøer, herunder boliger for både unge etablere og eldre og andre med behov for leiligheter samt annen praktisk tilpasset småhusbebyggelse. Det vil derfor som del av kommuneplanrulleringen måtte tas viktige beslutninger i forhold til mengde og fortettingspolitikk i alle deler av kommunen. Sistnevnte er ikke minst viktig med hensyn til å sikre en bred bolig- og befolkningssammensetning mht i kommunen og ikke minst sikre en planmessige god utnyttelse av de arealer som både planmessig og markedsmessig ligger i tilknytning til de mest urbaniserte flanker og knutepunkt. Det at disse flankene også kan inneha noen begrensninger kan vi som planaktør se ved at barn og unge må skysses til skole. Historisk så har det vært slik i Røyken kommune at barna er skysset til Spikkestad og Midtbygda for skolegang. Ut fra et samfunnsetisk hensyn er det åpnet opp for at barna etter søknad kan søke seg til Heggedal skolekrets og nabokommunen Asker som ligger i umiddelbar nærhet. Ved å åpne opp for fortetting av Asker kommune sine tettsteder og boligområder innen Røyken grense så har dette også en føring rettet mot et større samarbeide med Asker kommune knyttet til barn og unges oppvekstvilkår innen de 2 kommunene som hensyntas i særlig grad i Nasjonale retningslinjer for arealutvikling. Innspill til reguleringsplan fra Hallenskog Veiselskap SA, Nedre- og Øvre Hallenskog Vel synes vi er svært spennende hvor det åpnes opp for en stor ny urban bydel hvor det er tegnet inn forslag til ny plassering av Hallenskog stasjon som ligger inntil vår tomtegrense, med stor pendlerparkering for alle boligfeltene rundt. Denne planen sluser trafikk fra Kleiver, Øvre Hallenskog og 3 nye boligfelt vekk fra Heggedal sentrum. Urbaniseringen av området med gode logistiske fremtidige løsninger jfr nasjonale retningslinjer for arealutvikling er målsettingen. På denne måten binder en sammen Røykenveien med Spikkestadbanen på et fremtidsrettet vis og åpner opp for nye attraktive boligområder i Røyken som markedsmessige 4

5 vil være svart attraktive og vil gi mest sannsynlig gode skatteinntekter til kommunen. Jfr skisse for ny stasjon fra Hallenskog Veiselskap SA, Nedre- og Øvre Hallenskog Vel: Boligpolitiske forutsetninger og prognoser for befolkningsvekst: Forventet befolkningsvekst basert på oppdaterte befolkningsframskrivinger fra SSB og regionale prognoser knyttet til Oslofjordregionen viser at i Røyken kommune har boligbyggingen tatt seg opp fra et moderat nivå til nivå som håndterer en prognose på 2-4 % årlig befolkningsvekst. Det er imidlertid grunn til å anta at den langsiktige veksten i Røyken kan bli noe sterkere enn det som er fanget opp i SSBs modell, med et behov for opp mot nye boliger i et 20 års perspektiv. Det fremkommer av de nevnte befolkningsvekstprognoser således at Røyken kommune må forvente en kraftig befolkningsvekst i den neste planperioden som en konsekvens av den nasjonale veksten som preger Oslo og regionen omkring. Røyken kommune må således forvente å måtte håndtere betydelige samfunnsmessige omstillinger som følge av sterk aktivitetsvekst, befolkningsvekst og tilhørende krav til omstilling og utbygging av kommunenes tjenester. Befolkningsprognoser viser at befolkningen i Buskerud forventes å øke kraftig frem mot 2036, og ettersom Røyken er gunstig lokalisert i forhold til Drammen og Oslo by beliggende i i utbyggingsaksen fra Stor Oslo, Spikkestad banen, friluftsliv, fjorden mv så vil Røyken kommune utmerke seg som et meget godt fremtidig bo alternativ. Et godt eksempel er Stoppenkollen i Lier med nær tilknytning til skoler og idrettsanlegg hvor boligene selges før de er ferdigbygget tilpasset barnefamilier. En boligutvikling på tomten kan sies å inneha de samme synergier. De største flyttestrømmene går mot byer og tettsteder ut fra Stor Oslo. Steds og knutepunktsutvikling for å skape mangfoldige og nye attraktive bosteder i kommunen er derfor viktig. For Røyken kommune betyr dette at boligbyggingen må økes betraktelig i forhold til hva som har vært tilfellet de seneste årene. Strategi næring: Ca 21 dekar av vår tomt i vest - gnr 17, bnr 3 er i kommuneplanene allerede avsatt til næringsformål. Kommunens oppgave er å legge til rette for lokal næringsutvikling gjennom å 5

6 sørge for tilgang på næringsarealer, samt tilrettelegging av fysisk infrastruktur som vei, vann og avløp, strøm, osv. Et velutviklet vegsystem er slik sett avgjørende for næringsutvikling og verdiskaping i tillegg til at det avsettes nye næringsarealer i kommuneplanen for Røyken kommune skal således oppleves som en næringsvennlig kommune som tilrettelegger for positiv næringsutvikling med en god planfaglig orientering og fordeling ut fra tomtebanken og ikke bare kommunens egne eide tomtearealer. Kommunen skal være en næringsaktiv kommune ved å være en støtte og pådriver for næringsutviklingen i kommunen og i regionen. Kommunen skal bidra til innovasjon og entreprenørskap og være næringslivets viktigste partner og derav lykkes med dette arbeid. En levende vekstkommune med gode og balanserte tilbud på arbeidsplasser, servicetilbud, boliger og god infrastruktur er Røyken kommunes visjon hvor målområdene er fokusert på næringsvirksomhet, infrastruktur, samarbeid mellom skole og næringsliv, foruten profilering av Røyken og miljø. Målsettingen er således at det skal etableres 400 nye arbeidsplasser i privat sektor i perioden Det er i dag i alt virksomheter som er etablert i Røyken. I hovedsak er disse aksjeselskap eller enkeltpersonforetak. Totalt utgjør virksomhetene arbeidsplasser og 69 % av disse befinner seg i privat sektor. I perioden ble det registrert en økning på 12 % i privat sektor og 9 % i det offentlige. Av Røyken kommunes innbyggere, er personer yrkesaktive. Det er 702 flere enn i I alt 30,2 % av de yrkesaktive har utdanning fra universitet eller høyskole. Den store utpendlingen av kompetanse, er en stor utfordring for kommunen. Over 70 % av de yrkesaktive pendler ut av kommunen til jobb, 73 % mot Oslo og 24 % mot Drammen. Selv om stadig flere bedrifter etablerer seg i kommunen er det viktig å planlegge med flere næringsarealer tilpasset kontorarbeidsplasser, i tilknytning til kommunens trafikknutepunkt. Forventet videre utvikling av Røyken kommune med vekt på utvikling av arbeidsplasser vil gi kommunen en stor forventet synergigevinst dersom knutepunktsområdene utvikles i takt med den øvrige regionale næringsaktivitet. Gnr 17, Bnr 3 6

7 Det foreslåtte tomteområdet, kvaliteter og utviklingspotensial - generelt: Tomtene er beliggende etter Spikkestadbanen, Underlandsveien og bekken Skitegga fra Myren i syd til Haugen og Asker grense i nord inneklemt mellom boligfeltene på Rødsåsen og Åmotlia, samt Haugenlia og plassen Haugen i Asker kommune i tilknytning til Tangeveien i Røyken kommune. Tomtene er i praksis beliggende inntil Asker grense fra Rødsåsen i sydøst til Haugen i nord. Lokalvegnettet Rødsåsen, Rødsgrenda, Haugenlia og Åmotveien i Asker kommune har i dag ingen forbindelse til Tangenveien i Røyken kommune selv om en forbindelse ville være både logisk og etisk hensyntatt alle rikspolitiske føringer for all samfunnsutvikling knyttet opp mot hensiktsmessige miljøaspekter. Tomtenes egnethet: Størrelse: Planstatus: Forslag: Ca 98,8 daa Uregulert/LNF 21 daa av gnr 17, bnr 3 er avsatt til næringsformål i gjeldende kommuneplan Transformes og avsette til byggeområde for bolig, samt ca 5 daa til detaljhandeldagligvare. Tomtens plassering avsettes når en har oversikt over veiløsninger/logistikk punktene i prosjektet. Tilgjengelighet: Gående/syklende: Barrierer Boligområder ligger i tilknytning til Rødsåsen og Åmotlia, samt Haugenlia i Asker kommune Heggedal og Hallenskog sentrum innen 1,6 km. Kollektivknutepunkt Hallenskog og Heggedal stasjon med gang og sykkelvei. Veiutløsning til boligområdet bør løses primært fra Tangenveien på Røyken siden til Åmotveien på Asker siden, sekundært fra Rødsåsen. Vegutløsning kan også løses internt i Røyken kommune fra Underlandsvegen til Tangenveien. Flomvern mot elven Skitegga for en begrenset flanke av tomten. Grunnforhold og landskap: Jordvern Ikke relevant med unntak av ca 2,1 da på østsiden av jernbanen. Skog og fjell. Uproduktiv skog samt noe skog med lav bonitet. 7

8 Kulturminner Naturmangfold Landskap Ingen kjente kulturminner Søk i DNs naturbase viser ingen kjente artsforekomster eller naturtyper med spesiell verneverdi. Vern av elven Skitegga må påregnes. Innklemt område mellom Rødsåsen i Asker kommune og Underlandsvegen i Røyken kommune. Sambruk og anlegg: Idrett/Fritid. Gode muligheter for samordning og bruk av idrettsbane og svømmehall i Heggedal sentrum. Bruk av marka med en rekke stier ut i terrenget. Energieffektivisering Ingen Offentlig infrastruktur Særdeles gode muligheter for bruk av jernbane og buss fra Hallenskog og Heggedal med god infrastruktur. Vi ser for oss en fortetting og tettstedsutvikling av de arealer som lar seg utvikle av totalt 98,8 daa i tilknytning til boligområdene ved Rødsåsen med småhusbebyggelse og tidsmessige leilighetsbygg med grønne luftige fellesområder spesielt tilpasset beboere som ønsker å bo i småhus og leilighetsbygg med et bymessig preg. Boligfeltene i Røyken og i området forøvrig kjennetegnes hovedsakelig med ulik type småhusbebyggelse og mindre blokkbebyggelse. Boligene i dette området er og vil i fremtiden bli svært attraktive for alle typer segmenter av etterspørrere i boligmarkedet. Planprosessuelle forhold og forutsetninger for videre arealutvikling: De aktuelle tomtene er avsatt til LNF område i gjeldende kommuneplan. Eventuell utvikling her vil følgelig avhenge av at området blir avsatt til byggeområde i forbindelse med igangsatt KP rullering. Området vil deretter måtte bli gjenstand for en reguleringsplanprosess for å utrede og fastsette formålstjenlige rammebetingelser og innhold for arealutviklingen. Vi informerer i denne sammenheng om at vi eventuelt ønsker å igangsette en slik prosess så fort som mulig. Oppsummering: På bakgrunn av at Røyken kommune står ovenfor en periode med forventet kraftig behov for nye boliger foreslår vi at Røyken kommune avsetter betydelig mer areal til boliger. Som konkret forslag til foreslår vi at kommunen avsetter vårt forslag som fremtidig byggeområde. Dette i samsvar med Nasjonal strategi /Rikspolitiske retningslinjer for arealutvikling, knutepunkt og tettstedsutvikling, foruten Røyken kommunes arealstrategi. Vi vil videre utrede og fastsette et formålstjenlig innhold for arealutviklingen i dialog med kommune i det videre forløp. Vi håper å ha redegjort for saken på en oversiktlig og grei måte slik at innspillet kan saksbehandles som en følge av KP rulleringen. Ved ønske om ytterligere informasjon og/eller underlagsdokumentasjon så kan vi kontaktes. 8

9 Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Olav S. Illøkken Lars Thalberg Partner Administrerende direktør Tlf: Tlf: E.post: E.post: Web: Web: Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo 9

10 Kommentarer: 10