Prinsippavklaring - igangsetting av områderegulering av Geitvågen med privatiserende tiltak.

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /3199 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/67 Komite for plan, næring og miljø Prinsippavklaring - igangsetting av områderegulering av Geitvågen med privatiserende tiltak. Forslag til vedtak: Komite for plan, næring og miljø godkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-2 at det kan fremmes forslag om en områderegulering for Geitvågen hvor det åpnes for at privatiserende og kommersielle tiltak kan etablere seg innenfor planens avgrensning. Planen utløser konsekvensutredning, og det må derfor utarbeides planprogram i henhold til plan- og bygningslovens Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Forslag: Rødt: 1. Det settes ikke i gang områderegulering av Geitvågen med privatiserende tiltak fordi dette er i strid med grunnlaget for det statlig sikra friluftsområdet og fordi området har høgeste verdi som friluftsområde, særlig for barn. 2. Dersom det er interesse for det, kan et senter for helse og spa vurderes lokalisert utafor friluftsområdet, nord for Geitvågen. I tilfelle vil det være aktuelt å ta inn i planprosessen en gjennomgang av dagens reguleringsplan for Geitvågen med sikte på oppstramming. Fellesforslag fra AP/FRP/H/SP/KRF tillegg til innstillingen: I det videre planarbeidet sikres allmennhetens tilgang og bruk av Geitvågen. Votering: Ved alternativ votering mellom innstillingen og pkt. 1 i Rødts forslag ble innstillingen vedtatt med 10 mot 2 stemmer (1Rødt og 1SV). Rødts forslag om at pkt. 2 skulle følge saken fikk 2 stemmer (1Rødt og 1SV) og falt. Fellesforslaget ble vedtatt enstemmig. Vedtak: Komite for plan, næring og miljø godkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-2 at det kan fremmes forslag om en områderegulering for Geitvågen hvor det åpnes for at privatiserende og kommersielle tiltak kan etablere seg innenfor planens avgrensning.

2 Planen utløser konsekvensutredning, og det må derfor utarbeides planprogram i henhold til plan- og bygningslovens I det videre planarbeidet sikres allmennhetens tilgang og bruk av Geitvågen. Rett utskrift bekreftes Kirsti Simonsen Komitèsekretær

3 Sammendrag Kulturkontoret i Bodø kommune har sammen med tiltakshavere KNA Bodø og Bodø Wavegarden Holding AS lagt fram planer for henholdsvis utvidelse av campingplass og etablering av bølgebasseng. Tiltakene for campingen gjelder i hovedsak økt tilrettelegging for camping i form av nytt sentralt servicebygg, helårsplasser for campingvogner øst i dagens campingområde med tilhørende servicebygg, og et servicebygg som skal betjene campingoppstillinger nord i campingområdet. I tillegg ønskes det en opprusting av dagens hytter og ellers vedlikehold med fylling av grøfter etc. I det oppdemmede badebassenget i Geitvågen ønsker Bodø Wavegarden Holding AS å etablere en bølgemaskin som genererer bølger for brettsurfing. Maskinen utgjør en ca m lang og 2-3 m bred pir i betong i midten av bassenget. Bølgefrekvens og bølgehøyde vil kunne styres. I enighet med KNA vil de samarbeide om et felles servicebygg. I tillegg har Byplan mottatt et ønske om å etablere et senter for helse, yoga og spa i Geitvågenområdet. Dette helsesenteret vil kunne tilby kursing i trening og kosthold, helsebehandling og overnatting. Ønsket lokalitet er tenkt nært havet som skal være åpent for alle. Tiltakene, og spesielt etablering av bølgebasseng og helsesenter, medfører en økt privatisering og kommersialisering av Geitvågen som i mange år har fungert som et friluftsområde med tilhørende oppdemmet badebasseng til allmenn bruk. Et område sørøst for Geitvågen, samt Ausvika, er begge et statlig sikret friluftsområde for å sikre allmennhetens tilkomst og bruk. I henhold til bestemmelser i gjeldene reguleringsplan må all utbygging av bygg og anlegg som har en naturlig tilknytning til friområdene til hensikt å betjene utøvere av friluftsliv skje etter en samlet plan. Administrasjonen anbefaler at det kan fremmes forslag om en områderegulering mellom Geitvågen og Ausvika med utgangspunkt i framlagte utbyggingsprosjekt. Dette fordi gjeldende reguleringsplan for Geitvågen er gammel (1977), og en ny plan vil gi en bedre kontroll over områdets eksisterende tiltak og eventuelle nye utbygginger. Planen utløser konsekvensutredning, og det må derfor utarbeides planprogram. Når det gjelder de aktuelle tiltakene det ønskes i Geitvågen vil disse kunne føre til en økt tilrettelegging for camping og bruk av Geitvågen som rekreasjonsområde, samt øke attraktiviteten og utvide brukssesongen. Tiltakene vil på en annen side medføre mer privatisering av Geitvågen som i lang tid har fungert som, og vært et populært, allment tilgjengelig friluftsområde.

4 Saksopplysninger Bakgrunn Kulturkontoret i Bodø kommune har formidlet ønske fra KNA Bodø om en utvidelse og opprusting av den eksisterende campingplassen i Geitvågen. Samtidig har Bodø Wavegarden Holding AS uttrykt et ønske om å etablere en bølgemaskin til surfeaktiviteter i det oppdemmede bassenget i Geitvågen (se kart under). Delight Worldwide ønsker også å lokalisere et senter for helse og spa med overnatting mellom Ausvika og Geitvågen. I henhold til gjeldende reguleringsplan er det krav om plan for utbygging i friluftsområdene. I tillegg bryter de ønskede tiltakene noe med de årelange intensjonene for Geitvågen om at det skal være et allment tilgjengelig rekreasjonsområde. Plansituasjonen Det er reguleringsplan for Geitvågen som gjelder for området, vedtatt i februar Området er for det meste avsatt til friområde der det er tillatt oppføring av bygg og anlegg som har en naturlig tilknytning, og for å betjene utøvere av friluftsliv. I tillegg tillates det på et begrenset område anlagt plass for camping. Campingplassen og friområdet for øvrig skal ha nødvendige servicetiltak. Siden planen ble vedtatt har campingplassen etablerte flere oppstillingsplasser for campingvogner, campinghytter og flere servicebygg, samt parkeringsplasser.

5 Under foreligger forslag til avgrensning av ny områderegulering. Orientering om foreslått tiltak KNA Bodø KNA Bodø har drevet camping i Geitvågen i mange år, og har nå en kontrakt for bruk av området for utgangen av 2014 (eiendommen eies av Bodø kommune). KNA har tidligere vært i kontakt med Arkitektstudio AS for en utbyggingsplan for campingen med en verdi på ca. 41 mill. kr. Med utgangspunkt i dette har KNA Bodø lagt fram noen ønskede tiltak. Dette gjelder et nytt sentralt servicebygg i Geitvågen som også skal kunne betjene Bodø Wavegardens behov. Det ønskes også å etablere helårsplasser for campingvogner med eget servicebygg øst for elven som renner inn i Geitvågenbassenget. Videre ønskes et servicebygg for å betjene campingvognene lengst nord. Ellers ønsker campingen å vedlikeholde campingen gjennom blant annet å fylle grøfter og oppgradere eksiterende hytter. KNA Bodø mottar i dag et tilskudd på kr fra Bodø kommune som går til vedlikehold og drift av campingen. Det skal ikke være nødvendig med noen økning av dette tilskuddet. Nedenfor sees hvor nye tiltak i forhold til dagens er tenkt etablert.

6 Bodø Wavegarden Holding AS Bodø Wavegarden Holding AS har uttrykt et ønske om å etablere en bølgemaskin i det oppdemmede badebassenget i Geitvågen. Bølgemaskinen er tenkt å betjene utøvere av brettsurfing mot betaling, og opptil 54 surfere kan benytte maskinen på samme tid. Gjennomført vil bølgeanlegget være en av få unike liknende anlegg på verdensbasis (per 2013 eksisterer det kun ett slikt bølgeanlegg i verden). Maskinen utgjør en ca m lang og 2-3 m bred pir midt i bassenget som skaper bølger etter ønsket høyde og frekvens. Selve konstruksjonen er av betong og regnes som en permanent etablering. For minst mulig å forstyrre andre badende aktiviteter i Geitvågen kan bølgen stoppes raskt når den har forlatt piren inn mot land. Det vil i tillegg bli lagt en duk i bunnen av bassenget for å hindre erosjon av sandbunn. Bølgeanlegget er elektrisk drevet og skal ikke utgjøre noen fare for forurensning i området eller støy som følge av driften. For å betjene utøvere av bølgemaskinen er det ønsket et bygg med resepsjon og lager til utstyr, og er tenkt sammenfattet med nytt servicebygg for KNA Bodø. Sammen med helårsplasser for camping gir bølgebassenget mulighet for en lengre driftsesong opp mot 9 måneder av året. Når badesesongen er på sitt største kan aktiviteten omkring bølgebassenget anlegges på gitte tidspunkt på døgnet for å hindre og gå på akkord med badegjesters bruk av badebassenget. Et bølgeanlegg i

7 Geitvågen øker sikkerhetsrisikoen for badende, og det vurderes en badevaktordning. Nedenfor viser en tegning hvordan piren er plassert i et basseng og hvordan den kan se ut. Det vises ellers til vedlagte presentasjon for ytterligere informasjon om prosjektet. Ingen av tiltakene medfører økt behov for parkeringsplasser for bil da dagens dekning skal være tilstrekkelig i Geitvågen. Delight Worldwide I tillegg til nevnte tiltak er det også fremmet et ønske fra Delight Worldwide om å etablere et helseog behandlingssenter, Delight Health Resort. Dette senteret skal innebære og tilby spa-hotell, yogaopplæring, helsekurs og rehabilitering. Det er ønsket å ha et samarbeid med helsesektoren for å kunne tilby behandling og rehabilitering for pasienter i senterets private klinikk. Tiltaket er tenkt en terrengtilpasset bygningsmasse på ca. 600 m 2 på 1-2 etasjer. Konstruksjonen er tenkt å være klimanøytral og følge prinsippet med passivhus. Under viser tiltakshavers ønskede lokalitet mellom Ausvika og Geitvågen, men skal ellers være åpen for andre lokaliteter i Geitvågen. Med den utpekte lokaliteten er det tenkt parkeringsmuligheter på parkeringsplassen tilhørende Ausvika, og så etablere en sti derfra til helsesenteret. Veiadkomst kan løses via den eksisterende vei som går til tidligere forsvarsanlegg. Se vedlagt presentasjon av prosjektet for ytterligere informasjon.

8 Leieavtaler/kontrakter: På eiendommene det i dag er eksisterende campingaktivitet og der ønskede tiltak vil forekomme, eier Bodø Kommune. Campingplassen har vært drevet i Geitvågen i mange år, og dagens driver har kontrakt ut Eiendommene 26/42, 28/19,20,21, 26,30 er statlig sikret friluftsområdet, og det kreves samtykke fra Miljødirektoratet før tiltak kan iverksettes på disse områdene. Dette gjelder kommunale eiendommer sør og sørøst for Geitvågen samt Ausvika. Ønskede tiltak stiller krav til lange kontrakter for å sikre oppstart og bruk over tid, og for at tiltakene skal få godkjent ekstern finansiering. Dette vil medføre krav om fradeling av eiendom. Skal en slik fradeling forekomme, må det avgjøres hvilke føringer som skal gjelde for disse eiendommene slik at man fortsatt sikrer friluftsområdene til allment bruk. Anbudsreglene slår inn der tiltak på kommunal eiendom dreier seg om profiterende aktivitet som f. eks camping, jf. EØS-avtalens regler om markedspris.

9 Formell behandling Det stilles i gjeldende reguleringsplan krav om en samlet plan for utbygging i friområdene før det kan gis rammetillatelse for byggetiltak. Selv om ønskede tiltak betjener utøvere av friluftsliv øker dette også privatiseringen og kommersialiseringen av Geitvågen som i dag fungerer som friområde, og spesielt for andre besøkende som ikke surfer eller camper i området. Tiltaket har et omfang som gjør at det utløser krav om konsekvensutredning. Det er avholdt formelt oppstartmøte 23. august I oppstartmøtet ble det avklart at Byplan legger fram en sak til politisk behandling på første møte i PNM-komiteen, dvs. oktober-møtet, der det tas stilling til om det kan fremmes en plan for områderegulering. Et positivt vedtak vil være et startsignal for å fremme et reguleringsforslag, men innebærer ikke noen forpliktelse i forhold til endelig vedtak. Et negativt vedtak i PNM-komiteen innebærer at det ikke er grunnlag for å fremme planforslag. Vurderinger De viktigste problemstillingene er: Skisserte tiltak i form av bølgeanlegg og helsesenter bryter med intensjonene i etablering av Geitvågen bade- og friluftsområde Kommersialisering og økt privatisering av et offentlig friluftsområde Forhold mellom campingdrift/kommune/friluftsområde/bølgemaskin/andre tiltak Måten bassenget i Geitvågen er oppdemmet på og utformet gjør det gunstig for å etablere et bølgeanlegg slik det er skissert. Et slikt anlegg på en annen lokalitet vil kreve større natur- og landskapsinngrep for å tilrettelegge og oppnå gunstige nok forhold. Selve konstruksjonen til bølgemaskinen er i betong og blir en permanent løsning i Geitvågenbassenget. Bølgeanlegget volder bekymring med sin m lange pir og maskinen blir synlig til en hver tid. Når den er i bruk vil aktiviteten oppta store deler av bassenget og hindre andre badende sitt bevegelsesrom. Driften av bølgeanlegget er tenkt for store deler av året, og er innforstått med redusert aktivitet når sesongen for andre badende er størst. Det som taler for et slikt bølgeanlegg vil bli en unik attraksjon på verdensbasis, og vil øke attraktiviteten for Bodø som turistdestinasjon. Sammen med de andre nærliggende aktivitetene med blant annet Geitvågen camping og golfanlegget på Myklebostad, vil området nord for Bodø kunne tilby en rekke friluftsattraksjoner som kan dra fordeler av hverandres drift. Geitvågen camping har vært drevet i mange år og har med tiden etablert flere utleiehytter og oppstillingsplasser for campingvogner, samt servicebygg for å betjene gjester. Etter hvert som campingarealet har blitt større, øker også privatisering av friluftsområdet i Geitvågen. Dermed vil det være fordelaktig å starte en prosess med områderegulering av Geitvågen for å avgjøre hvilke områder man ønsker at campingen skal kunne benytte og hvilke tiltak i campingområdet man ønsker å tillate.

10 Det foreligger et tilgrenset planforslag for en endring av fv. 834 mellom Løpsmark og Myklebostad som er i prosess. Dette planforslaget legger til rette for g/s-vei helt til Myklebostad og ny avkjørsel til Geitvågen camping, og dette øker trafikksikkerheten og en bedre adkomst fra fylkesveien. Ønsket etablering av Delight Health Resort bryter i større grad med intensjonene med Geitvågen og Ausvika som åpent friluftsområde hvor helsesenteret ikke betjener utøvere av friluftsliv. Tiltaket medfører etablering av 600 m 2 bebyggelse som privatiserer og bygger ned friluftsområdet ved tenkt lokalitet. I tillegg vil bebyggelsen ligge nært strandsonen (vil risikere å strekke seg delvis inn i 100m-beltet), og vil være synlig fra havet. Godkjenner man denne typen etablering i strandsonen vil det kunne gi presedens for bebyggelse i grønne friluftsområder langs hele kysten nord for Bodø. Tiltakshaver er interessert å hindre størst mulig naturinngrep, og ut i fra skisser så er helsesenteret tenkt lavt (1-2 etasjer) og best mulig terrengtilpasset. Tiltaket vil være et unikt tilbud i regionen, og vil oppnå synergieffekt med de andre aktivitetene i området som f. eks golfbanen på Myklebostad, Bodø Paragliderklubb og eventuelt Bodø Wavegarden. Konklusjon og anbefaling Siden gjeldende reguleringsplan for Geitvågen er gammel (1977), og flere endringer og utbygginger har skjedd over tid, tilrås en planoppstart for en områderegulering med en avgrensning som vist. Dette spesielt for å ivareta en kontroll over bruken av friluftsområdet og nye ønskede privatiserende tiltak i området. Planen utløser konsekvensutredning, og det må derfor utarbeides planprogram i henhold til plan- og bygningslovens Rolf Kåre Jensen Rådmann Annelise Bolland Byplansjef Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kristoffer L. Seivåg Trykte vedlegg: 1 Delight Health Resort - presentasjon 2 Bodø Wavegarden Holding - Presentasjon 3 Innspill fra Kulturkontoret