Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2011/ Arkiv: 0105R1107 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Kari Marte Haugstad Utv.saksnr Utvalg Møtedato 17/14 Fast utvalg for plansaker /14 Kommunestyret Reguleringsplan 0105 R Lundveien 57, gnr./bnr. 13/34 Rådmannens innstilling: Reguleringsplan 0105 R Lundveien 57, gnr./bnr. 13/34, datert , sist revidert med planbestemmelser sist revidert , vedtas i medhold av plan- og Bygningsloven Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble vedtatt med 6 stemmer. 1-AP stemte mot innstillingen. Fast utvalg for plansakers enstemmige innstilling: Reguleringsplan 0105 R Lundveien 57, gnr./bnr. 13/34, datert , sist revidert med planbestemmelser sist revidert , vedtas i medhold av plan- og Bygningsloven

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Kommunestyrets behandling: Fast utvalg for plansakers innstilling ble vedtatt med 26 stemmer. 1-AP stemte mot innstillingen. Kommunestyrets vedtak: Reguleringsplan 0105 R Lundveien 57, gnr./bnr. 13/34, datert , sist revidert med planbestemmelser sist revidert , vedtas i medhold av plan- og Bygningsloven

3 Vedlegg: 1. Plankart, datert: , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert: , sist revidert Illustrasjonsplan, datert: , sist revidert ROS, ØRP AS, datert: Dokumenter som ligger på saken: 1. Sol- skyggeanalyse, datert: Landskapssnitt, datert: Planbeskrivelse, datert: Kopi av merknadene til oppstartsvarselet 5. Fast utvalg for plansaker- vedtak om offentlig ettersyn Fast utvalg for plansaker sak nr. 4/14, Kommunestyret sak nr. 35/14, Bakgrunn for saken: Planområdet ligger mellom Øyern i vest og Kongsvingerbanen i øst. Tilgrensende er også Nordre Øyern naturreservat. Planavgrensningen befinner seg meter fra strandlinjen langs Øyern og det som utgjør Nordre Øyern naturreservat. All bebyggelse innenfor planområdet vil bli liggende mer enn 100 meter fra vassdragsgrensen. Mellom planområdet og Nordre Øyern naturreservatet er det fulldyrka landbruksjord. Planen har til hensikt å bygge ny boligbebyggelse på eiendommen. Det er i dag kun et eldre bolighus på eiendom 13/34 i tillegg til et mindre uthus. Reguleringsplanen fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, på vegne av grunneier Løvli og Solberg eiendom AS. Planen er utarbeidet som detaljreguleringsplan, jfr. pbl

4 Saksutredning: Kunngjøring Varsel om igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner er varslet ved brev. Førstegangsbehandling Forslag til reguleringsplan 0105 R1107 ble første gang fremmet for Fast utvalg for plansaker(fup) den under sak 12/13. Forslag til planløsning besto av tre firemannsboliger med parkeringskjeller organisert i tun. Fet kommunes administrasjon ga tidlig råd om å nedjustere antall boenheter da området ikke tåler så høy utnytting uten at det går ut over boforhold og uteområder. Området kan være flomutsatt og den foreslåtte parkeringskjelleren ble også ønsket fjernet av administrasjonen. I varsel om oppstart kom Jernbaneverket med krav om byggegrense på 30 meter til senterlinje jernbane for å sikre tilstrekkelig areal for et mulig dobbeltspor. Norges Vassdrags- og energidirektorat kom med merknad på grunn av flomutsatt område, Fylkesmannen for nærhet til Nordre Øyern naturreservat. Utbygger valgte likevel å opprettholde sitt opprinnelige forslag med få endringer. Saken ble vedtatt ikke lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av uklarhetene knyttet til byggegrensen til jernbanen. Planen ble deretter oversendt Jernbaneverket for avklaring, og utbygger fikk da godkjennelse for en byggegrense på 26 meter fra senterlinjen jernbane. Se brev fra Jernbaneverket datert

5 Fet kommune gjorde så oppmerksom på at dersom det ikke forelå endringer i type bebyggelse og utnyttelse, ville innstillingen til saken bli negativ. Utbygger, sammen med forslagstiller, valgte å fremme den samme planen som tidligere, kun med endret byggegrense på 26 meter etter krav fra Jernbaneverket og noen andre små endringer. Etter en nærmere vurdering og diskusjon med utbygger, fant Fet kommune grunnlag for å sende planen ut på offentlig ettersyn for å få inn eventuelle merknader og innspill til planforslaget. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet til Offentlig ettersyn I perioden for offentlig ettersyn kom det in 7 merknader, disse er referert og kommentert under. Merknader innkommet i forbindelse med offentlig ettersyn: Akershus Fylkeskommune, datert : Ingen merknad. Jernbaneverket, datert : Det er tidligere akseptert en byggegrense på 26 meter fra senterlinje jernbanespor. Selv om reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser angir en byggegrense på 26 meter, viser illustrasjonsplanen kun 25 meter byggegrense, og en bod som ligger enda nærmere. Det bes om at dette rettes opp. Sikringsgjerde, flettverksgjerde, mot jernbane må ha en høyde på minimum 1,8 meter. Krav til støyskjerming må også omfatte fasadetiltak etc. i 2. etg. Slik planbeskrivelsen angir. Dette må også presiseres i reguleringsbestemmelsene, eller ivaretas i senere byggesak. Forslagsstillers kommentar: Revidert illustrasjonsplan datert (som var vedlagt saksfremlegget til 1. gangs behandling) viser byggegrense på 26 meter og ingen bygg i konflikt med denne. Teknisk forskrift ivaretar innendørs støy i byggesak. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, datert : Så lenge en forholder seg til universell utforming, er det ingen merknader til saken. Dette synes ivaretatt i reguleringsplanen. Forslagsstillers kommentar: Tas til orientering. Statens Vegvesen, datert : Eiendommen ligger ca. 30 meter fra Fv. 279 Nerdrumsvegen og har adkomst fra fylkesvegen via privat og kommunal veg. Planen innebærer en byggegrense på 26 meter fra Kongsvingerbanens senterlinje. Reguleringsplanen sikrer at nødvendig støyskjerming må være på plass før det kan gis midlertidig brukstillatelse. Statens Vegvesen har ingen merknader til planforslaget. 5

6 Forslagsstillers kommentar: Ingen kommentar Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert : Planområdet vil bli oversvømt ved en 200-års flom. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at topp grunnmur for boligbebyggelse skal være minimum kotehøyde 105,6 m.o.h. NVE arbeider med oppdatering av flomsonekart for Glomma og områder omkring Øyeren. Foreløpige resultater viser at ny kotehøyde for 200-års flom i aktuelle område vil bli 106 m.o.h. Det forutsettes derfor at ny kotehøyde for flomsonen benyttes med tillegg av en buffer på 0,3 m og at dette innarbeides i reguleringsplanen som dermed bør få en kotehøyde for topp grunnmur på 106,3 m.o.h. I tillegg anbefales det at bygningenes drenering etableres slik at avløpet fungerer under flom. Forslagsstillers kommentar: Merknaden imøtekommes. Ny kotehøyde for topp grunnmur settes til kotehøyde 106,3 m.o.h. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert : Fylkesmannen fraråder sterkt planforslaget slik det foreligger da de mener dette vil ha svært uheldige konsekvenser for Nordre Øyeren naturreservat, og at bebyggelsen her vil være flomutsatt. Området er utsatt for 200-års flom, med tap av materielle verdier som en konsekvens. Nybygging skal i utgangspunktet sikres mot flom. Det er svært uheldig med tilrettelegging for 12 boenheter med parkering og boder under bakken. Det vises for øvrig til NVE sin nye kotehøyde for 200-årsflom på 106 m.o.h. + 0,3 m. Det forutsettes at denne legges til grunn som laveste byggehøyde i reguleringsbestemmelsene. Det forutsettes videre at det etableres rutiner for evakuering av biler m.v. fra parkeringskjeller, og at dette sikres i reguleringsbestemmelsenes pkt Bygningene vil bli liggende helt inntil grensen til Øyeren naturreservat, så vidt utenfor 100 metersbeltet til vassdraget, og er i tillegg godt synlig fra Svellet som er et av de mest sårbare områdene innenfor Øyeren naturreservatet. Norges største innlandsdelta, Nordre Øyeren naturreservat, med dets varierte plante- og dyresamfunn, ble vernet i Det er Nord-Europas største innlandsdelta og inneholder unike naturverdier med et mangfoldig plante- og dyreliv og med svært viktige naturtyper. Det er blant de mest artsrike områdene i Norge, med 107 registrerte rødlistearter så langt. Området ble dessuten utpekt som Ramsarområde i Et stort antall våtmarksfugler, spesielt andefugler og vadefugler, raster i Øyeren under vår- og høsttrekket. Området har en nøkkelrolle i det internasjonale nettverket av våtmarker som mange trekkfugler er avhengige av. Det er registrert totalt 269 fuglearter innenfor reservatet. Av totalt 77 fuglearter som er oppført på Norsk rødliste, er 64 er registrert i Nordre Øyeren. Ulike typer våtmarker, beitemark, dyrket mark og flere typer løvskog gir gode forhold for et stort mangfold av fugler. Reservatet er godt kartlagt, og de fleste av de kjente naturverdiene ligger i de sårbare områdene nord i deltaene. 6

7 Selv om planområdet ikke ligger innenfor naturreservatet, bør randsonen ivaretas. I forvaltningsplanens kap. 6.3 heter det bl.a. at en rekke tiltak utenfor reservatene kan påvirke verneverdiene. Tilgrensende arealer som kan være avgjørende for bevaring av verneverdiene defineres som randsone eller buffersone. Det er viktig at tilgrensende områder forvaltes slik at tilstanden i verneområdene ikke forringes. Forvaltningsplanen er opptatt av at plan- og bygningsloven benyttes for å sikre buffersoner. Iht. Forvaltningsplanen kap. 6.3 skal det i områder med eksisterende bebyggelse etableres buffersoner som er tydelig markert på kart som viser hvilke deler av eiendommene som er omfattet av restriksjoner f.eks grønnstruktur naturområde. I dette tilfellet vil det være aktuelt med hensynssone for bevaring av naturmiljø en arealkategori som kan benyttes både i reguleringsplaner og i kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger opp til en økt forstyrrelse i et av de mest sårbare områdene innenfor naturreservatet, og vil få stor betydning for landskapsbildet som vil endres, og vil bidra negativt til opplevelsen av naturreservatet. Planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel i bestemmelsens kap. II 4. Det er særdeles viktig at kantsonen til Svellet bevares, da den har en svært viktig økologisk funksjon og fungerer som skjerming mot Svellet. Det vises i den forbindelse til kapittel 3.2 i forvaltningsplanen, hvor det ikke tillates fjerning av trær og vegetasjon for å bedre utsikt og solforhold for bomiljøet. Naturmangfoldloven: Foreligger mangelfull vurdering av tiltaket etter naturmangfoldloven. Det mangler vurdering av 8 kunnskapsgrunnlaget og en utdyping av konsekvensene av boligbyggingen med den samlede belastningen på naturreservatet. Det etterspørres hvordan tiltaket vil påvirke naturreservatet samlet sett med tanke på at det finnes flere tilsvarende eiendommer langs Øyeren både i Fet og Rælingen. Det anbefales at kommunen legger inn hensynssoner for å ivareta randsonen, ved neste rullering av kommuneplanens arealdel. Eventuelt bør det vurderes å ta ut byggeområder som ligger særlig utsatt til i forhold til naturreservatet. Forslagsstillers kommentar: Når det gjelder plankart og reguleringsbestemmelser kan de løses enkelt på følgende måte: Reguleringsbestemmelsens endres slik at kotehøyde for topp grunnmur, samt topp kjøreveg (KV1), settes til 106,3 m.o.h. Det stilles også krav i reguleringsbestemmelsene at terskel for nedkjøring ikke skal ligge lavere enn kotehøyde 106,3 m.o.h., som da vil hindre at vann renner ned i kjeller ved evt. 200-års flom. Reguleringsbestemmelsenes 4 tilføyes også en bestemmelse med krav om at det skal etableres rutiner for evakuering av parkeringskjeller. For øvrig vil en høy utnyttelse, og derav parkeringskjeller under bakken, anses som fornuftig i områder som befinner seg nærme sentrumsområder og kollektivpunkt (som her Nerdrum stasjon). Når det gjelder øvrige merknader fra Fylkesmannen, er dette noe kommunen må kommentere. Vårt planforslag bygger på kommuneplanens arealdel og øvrige kommunale føringer for arealutnyttelse. Planforslaget ble formelt innlevert til kommunen allerede i august Det har vært en dialog med kommunen under prosessen. Kommunen har ikke signalisert at planområdet vil komme i konflikt med naturreservatet eller en eventuell randsone eller buffersone. 7

8 Vi har likevel gjort oss følgende refleksjoner til Fylkesmannens merknader: Det er mange steder langs denne delen av Øyeren Naturreservat som har bebyggelse som i kommuneplanens arealdel er avsatt til eksisterende byggeområde hvor det allerede er bebyggelse eller er et potensial for fortetting, som også ligger betydelig nærmere vassdragskanten enn Lundveien 57. Her kan blant annet nevnes et sted som Øya, sydvest for Fet sentrum. Det er for øvrig ikke planer om å fjerne trær eller vegetasjon som befinner seg innenfor naturreservatets grense. Det er i reguleringsbestemmelsene 3.1 stilt følgende krav: «Det skal vises stor aktsomhet ved utbygging innenfor planområdet slik at områder som er omfattet av Nordre Øyeren Naturreservat ikke berøres av inngrep i terrenget. Det skal ved utbygging av planområdet lages en plan for skjerming av naturreservatet, jfr. pkt. 3.2». Naturmangfoldloven: Her tas det opp spørsmål som bør vurderes i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Lovtekst Forslagsstillers vurdering 8 (kunnskapsgrunnlaget) Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig, bygge på vitenskapelig kunnskapom arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Myndighetene skal videre legge vekt på kunnskap som er basert på generasjoners erfaringer gjennom bruk av og samspill med naturen, herunder slik samisk bruk, og som kan bidra til bærekraftig bruk og vern av naturmangfoldet. Fakta iht merknad fra Fylkesmannen: Nordre Øyeren naturreservat ble opprettet i 1975, og grunnet sin viktige betydning for trekkfugler av nasjonal og internasjonal verdi ble reservatet utpekt som Ramsarområde i Forvaltningsplan for Nordre Øyeren naturreservat og Sørumsneset naturreservat er datert 1. mars Naturreservatet innehar store naturverdier, og de mest sårbare områdene befinner seg nord i deltaområdet. Forvaltningsplanen nevner spesielt viktigheten av kommunal randsoneforvaltning. Det nevnes her videre at tilgrensende arealer som kan være avgjørende for bevaring av verneverdiene bør defineres som randsone eller buffersone. Vår vurdering: Planområdet ligger ikke innenfor naturreservatet, men deler grenser inntil. Kommuneplanens arealdel angir området som byggeområde, og viser samtidig tydelig at hensynssonen ikke er en del av planområdet. Planforslaget legger opp til at uteområdene for boligene vil ligge godt skjermet for tilgrensende naturreservat. Vi mener dette vil ivareta hensynet til naturreservatet på en 8

9 9 (føre-var-prinsippet) Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. tilfredsstillende måte. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at det skal vises stor aktsomhet ved utbygging innenfor planområdet slik at områder som er omfattet av Nordre Øyeren Naturreservat ikke berøres av inngrep i terrenget. Det skal ved utbygging av planområdet lages en plan for skjerming av naturreservatet, jfr. reguleringsbestemmelsenes. 3.2 Ifølge miljøstatus i Norge (miljostatus.no/kart/) er det ingen registrerte truede arter innenfor planområdet. Det vurderes heller ikke som sannsynlig at arter i tilknytning til elva og det tilhørende naturreservatet (Nordre Øyeren Naturreservat) benytter planområdet. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at det i forbindelse med byggesøknad for eiendommen skal foreligge en plan for skjerming av Nordre Øyeren naturreservat under anleggsperioden. Det er meget viktig at det vises stor aktsomhet ved anleggsarbeider. Ingen registrerte truede arter innenfor området, og det er heller ikke sannsynlig at arter i tilknytning til elva og tilhørende naturreservat benytter planområdet. Det vises til vurderingen av 9. Eventuelle kostnader ved skjermingstiltak under anleggsperioden skal tiltakshaver bære. Fremtidig bebyggelse og aktivitet innenfor planområdet, samt anleggsperioden, anses ikke å få noen negative konsekvenser for naturmangfoldet. 9

10 Fet kommunes kommentar til merknad: Planområdet ligger inne i kommuneplanen som byggeområde, og grenser mot naturreservatet. En moderat utbygging anses ikke å komme i konflikt med verneinteressene i tilgrensende område. I det siste reguleringsplan-forslaget for Lundveien 57 er bygningsmassen redusert i forhold til forslaget lagt ut til offentlig ettersyn. Bebyggelsen er plassert bedre for å sikre gode uteområder og parkeringskjeller fjernet. Sluttbehandling Saken ble tatt opp til politisk behandling i FUP den med en negativ innstilling fra administrasjonen. Dette skyldes at merknader etter offentlig ettersyn ikke var etterkommet av forslagstiller/utbygger. Forslagsstiller ønsket likevel saken fremlagt til politisk behandling. Planen ble dermed fremlagt for annengangsbehandling i planutvalget den under sak 4/14, og kommunestyret den under sak 35/14 med en negativ innstilling fra administrasjonen. Planen ble ikke vedtatt slik den forelå. På grunn av det negative utfallet i både planutvalget og kommunestyret, ble det igangsatt ny dialog med utbygger. Planendringer i fremlagte plan Etter forrige behandling har det skjedd større endringer i planen. Antall bygningskropper ble nedjustert fra tre til to, antall boenheter fra 12 til 10. Parkeringskjelleren er erstattet med bakkeparkering i garasjer og på oppmerkede p-plasser. Bebyggelsen er plassert slik at den tar bedre vare på uterådene rundt og sikrer gode solforhold. Garasjene er flyttet slik at de kan fungere som støyskjerming mor jernbanen og dele inn området i oppholdsrom og parkeringsareal. 10

11 Reguleringsplan. Tar hensyn til jernbane og høyspentledning. BYA 28% Illustrasjonsplan. Gode uteområder med avskjermet parkering 11

12 Fremdriftsplan - Planutvalget 1. gangs behandling, ( planforslag avvist ) - Planutvalget 1. gangs behandling (vedtak om offentlig ettersyn) - Periode for offentlig ettersyn: til Planutvalget 2. gangs behandling, (planforslaget avvist) - Kommunestyret, (planforslag avvist) - Planutvalgets 2. gangs behandling Rådmannens vurdering: Det er gjort betydelige endring i planforslaget som fremmes for ny vedtaksbehandling. Merknader som kom inn etter offentlig ettersyn er tatt til følge. I tillegg er kommunens merknader langt på veg etterkommet. Bygningsantallet og antall boenheter er justert ned, og parkeringskjelleren er erstattet med garasjer og p-plasser på bakkenivå. Tunet er åpnet mot Nordre Øyern naturreservat i vest og uteområdet får dermed mer sollys. Garasjene er med på å skjerme mot støy fra vei og jernbane og deler området inn på en hensiktsmessig måte. Planen anbefales vedtatt. RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign) 12