BESTILLING AV OPPSTARTSMØTE FOR FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GARDERMOEN NÆRINGSPARK I nordre del.

Transkript

1 Ullensaker kommune Oslo Postboks JESSHEIM BESTILLING AV OPPSTARTSMØTE FOR FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GARDERMOEN NÆRINGSPARK I nordre del. 1. Forslagsstiller Detaljreguleringsplanforslaget fremmes av Arkitektene Astrup og Hellern AS på vegne av FFV Eiendom AS v/ Fabritius gruppen AS, Ferd AS og Veidekke Eiendom AS. 2. Kart over foreslått planområde Foreslått planavgrensning for detaljregulering er lik planavgrensningen til områdeplanen for Nordre del av GNP1. Figur 1 Planavgrensning

2 Mot sør grenser området mot den framtidige adkomstvegen til næringsparken fra E6, V21. I vest grenser området til Vilbergvegen og Gardermoen næringspark II b og c, og i øst grenser området til E6. Mot nord avgrenses området mot fremtidig mulig regulert nordlig adkomstvei (V22) til Gardermoen Næringspark II b og c. Veglenkene V21 og V22, samt Vilbergvegen (V11-13, framtidig trase) inngår også i reguleringsplanen for Gardermoen Næringspark II b og c («GNP II b og c», vedtatt av Herredsstyret ). Gardermoen næringspark II b og c V22 V21 Figur 2 Planområde markert på kart med viste områdeplaner for bl.a.gardermoen næringspark 1 og 2 og Gardermoen nord.

3 3. Planforslaget Formål Formålet med planarbeidet er å klargjøre området for utbygging med hovedvekt på næringsbebyggelse. - Vurdere formålsnøkkelen satt i områdeplanen med hovedvekt på næringsutvikling. - Legge til rette for god logistikk innad på område med internveier og grøntområder. - Vurdere rekkefølge for faseutviklingen satt i områdeplanen. - Vurdere utnyttelsesgrad - Vurdere grad av parkeringsdekning, og legge til rette for miljøvennlige løsninger. - Vurdere kotehøyde på for de ulike feltene innenfor områdene. - Redusere 4 felts intern vei til 2 felts. - Vurdere planens begrensning og rekkefølgen på feltutbyggelsen. Nøkkeltall Planområdet er 613 daa. Skisse til masterplan viser en bebyggelse med BYA i overkant av 200 daa. Byggehøyde er satt i områdeplanen til kote +240 som vil føres videre til detaljplan. Masterplan Det er utarbeidet en masterplan for planområdet. Hoveddelen av bebyggelsen er planlagt som næringsbygg med tilhørende kontorer. Det planlegges i hovedsak næringsbygg med kontorer på mesanin i lager og som egne kontorbygg. Kontorlamellene er orientert mot vei og er med på å danne en kvartalstruktur. På de to fremste feltene (FKNT1 og FKNT2) er det planlagt handel for plasskrevende varer. Byggegrenser og hensynsoner er ivaretatt ved utforming av bebyggelsen. Alle bygg er planlagt med tilstrekkelig plass for manøvrering av store biler på gårdsplass for lasting og lossing av varer. Bebyggelse av store dimensjoner skal brytes opp med ulike fasadematerialer og sprang i hht estiske retningslinjer utarbeidet ifm områdeplanen. All bebyggelse orienteres med samme hovedretninger for å oppnå et oversiktlig og orienterbart område. Grøntarealer Områdeplanens regulerte grøntareal er ivaretatt med enkelte justeringer. Krav fra områdeplanen om ytterligere 15% grønt innenfor hvert delfelt vil også bli ivaretatt. De grønne områdene er lagt mot hovedveier, internveier og gangveier. På den måten blir det større sammenhengende grøntarealer som aktivt kan brukes til overvannshåndtering og hvor høydeforskjeller kan justeres og tilpasses. Disse områdene tilsåes med stedegen vegetasjon for å oppnå en myke overganger. Parkeringsarealer er avgrenset og skjermet med beplantning. Veier og gangveier Områdeplanens internt kryssende veinett videreføres. Vegbanen er planlagt med to felt og separat gang og sykkelvei. Internveier deler felt NKT1 og NKT2 og gir rom for en variasjon av større og mindre næringsbygg. Gangveier på planområdet er planlagt 4 m brede. En gangvei forbindelse er planlagt på oversiden av felt FNKT1 for enkel tilkobling til kollektivtransport.

4 Figur 3 Skisse til masterplan GNP1 4. Dagens bruk og virkninger utenfor planområdet Tilgrensede områder er regulert til næringsområder. Områdene er delvis utbygd. Med å utvikle dette område til næring inngår det i en større plan for næringsutvikling på Gardermoen. Veinett, teknisk infrastruktur og kollektiv transport kan utvikles i tråd med forventet behov og vekst for et utvidet utbyggingsområde. Området nord for planområdet er avsatt til LNF område. På planområdet er det i dag grusuttak og bearbeiding av masser (produksjon av asfalt og betong) for bygge- og anleggsformål. Videre drives det produksjon av plantejord. Ragn Sells er også etablert i området, med sin virksomhet (behandling av avfall). Utvikling av området er i tråd med intensjonen i kommuneplanen og anses som positivt for Gardermoen området for øvrig.

5 5. ROS Det må utføres en Risiko og sårbarhetsanalyse for planområdet innenfor temaene radon, forurenset grunn, brannberedskap samt trafikksikkerhet. 6. Hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart Fylkesmannen Statens vegvesen NVE Akershus fylkeskommune Avinor OSL I tillegg må øvrige aktuelle lag og foreninger m.fl. varsel om planoppstart. 7. Medvirkning Medvirkning er som et allment prinsipp forankret i formålsparagrafens 1-1. «Forslagstiller skal legge til rette for medvirkning i alle planer 1-1, 5-1.». Det vil bli avholdt informasjonsmøte og ev andre medvirkningstiltak i forbindelse med utvikling av detaljreguleringen. Varsling av planoppstart og høring og offentlig ettersyn ved vedtak gjennomføres etter lovens Vurderingen om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Områdereguleringsplanen er utarbeidet iht. plan og bygningsloven kapittel 12. Planprogrammet ble vedtatt av Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) den Områdereguleringsplanen besto av plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse, risiko-og sårbarhetsanalyse og retningslinjer for estetisk utforming. Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Planområdet er ikke konsekvensutredet i forbindelse med områdereguleringsplan, men planprogram vedtatt. Følgende tema må vurderes utredes: Næringsutvikling Trafikk Støy VA og Overvannshåndtering Utslipp til luft Teknisk infrastruktur Bærekraftig energiløsning Fjernvarme - Klima Miljøundersøkelser Grunnforhold Naturmangfold Mobilitetsplan Risiko- og sårbarhet (ROS)

6 9. Enkel stedsanalyse Planområdet ligger vest for E6, i nordøstre del av Gardermoen næringspark, ca. 2,5 km nordvest for Jessheim sentrum. Gardermoen næringspark 1 er på totalt 613 daa. Enkel stedsanalyse er vedlagt. 10. Planforslagets forhold til overordnede planer Planforslaget er basert på foreliggende områderegulering vedtatt i Figur 4 Områdereguleringsplan for nordre del av Gardermoen næringspark 1 Kommuneplan , vedtatt I kommuneplanen er det vedtatt at vekstretningen for Jessheim er mot nord. Jessheim, Gardermoen næringspark og hovedflyplassen (OSL) skal bindes sammen

7 til Gardermobyen. Det er vedtatt måltall for årlig vekst med nye arbeidsplasser og 500 nye boenheter. Kommunen har mål om at kommunen skal ha et variert og framtidsrettet næringsliv. Videre skal det legges særlig vekt på tilrettelegging for små og mellomstore bedrifter (SMB) og kompetansearbeidsplasser. I kommuneplanen er området avsatt til nåværende næringsbebyggelse. Figur 5 Kommuneplan for Ullensaker kommune Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Utvikling av området er i tråd med Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, vedtatt 14. desember Jessheim og Gardermoenområde er et av de prioriterte vekstområdene avsatt i planen.

8 Figur 6 Regional areal- og transportstruktur prioriterte vekstområder 12. Utbyggingsavtaler I rekkefølgebestemmelsene, jf. 2 i planbestemmelsene, til områdeplanen for nordre del av GNP1, framgår de krav kommunen vil stille i forbindelse med detaljreguleringsplanarbeid. Det er ønskelig fra kommunens side at det inngås utbyggingsavtaler ifm teknisk infrastruktur som f. eks. vann- og avløpsanlegg, veg, herunder fortau/gang- og sykkelveg, bussholdeplasser, park og grønnstruktur i tilknytning til utbyggingsområder/tomter. Ved inngåelse av utbyggingsavtaler skal de til enhver tid gjeldende prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Ullensaker kommune legges til grunn Gjennom utbyggingsavtalen vil ulike forhold /krav i bestemmelsene kunne avklares nærmere mht. bidrag/belastning. 13. Energiløsninger Planområdet ligger innenfor tilknytningsplikten til Statkraft Varmes konsesjonsområde for fjernvarme, jf. gjeldende bestemmelser i pbl. Eventuelt unntak kan oppnås dersom utbygger kan dokumentere at tiltaket har energiløsninger som er bedre ut i fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt. Det skal da bekreftes fra konsesjonsinnehaver/ fjernvarmeanleggets eier. Det legges til rette for helhetlige miljøvennlige energiløsninger innenfor planområdet, med bruk av klimanøytrale energikilder, energiressurser som finnes innenfor planområdet eller som bidrar til kort transport av energi.

9 14. Nye veger, vegnavn Det planlegges for to kryssende internveier som trenger nye vegnavn. Disse krysser planområdet og kobler seg på områdets tilliggende veistruktur. Dette påberoper egen sak om adressering før igangsettelsestillatelse kan gis. 15. Eierforhold Eventuelle justeringer/tilpasninger av eiendomsforhold og eiendomsgrenser må avklares som en parallell prosess under utarbeidelse av detaljreguleringen. Se Stedsanalyse s.2 «Planområde Eiendomsforhold» for detaljert oversikt over eierforholdene. Vedlegg 1. Stedsanalyse 2. 3d Illustrasjoner 3. Masterplan Arkitektene Astrup og Hellern AS Hanne Embretsen Kopi: FFV Eiendom AS