MØTEINNKALLING. Eventuelt forfall meldes til ORIENTERINGER

Transkript

1 Lillehammer kommune Utvalg for plan og samfunnsutvikling MØTEINNKALLING Utvalg: Utvalg for plan og samfunnsutvikling Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 09:00 Eventuelt forfall meldes til Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling ORIENTERINGER 1. Reguleringsplan for Storgt Orientering ved Areal + og tiltakshaver Endre Brennum 2. Reguleringsplan for Anders sandvigsgate 46 Orientering ved Larkas arkitekter/areal og tiltakshaver Marius og Gitte Eidsvold 3. Byutvikling Presentasjon av rapport. 4. Askjellrudbekken - Tiltaksplan Orientering ved rådgiver Anders Breili, Plan og miljø SAKLISTE Side Sak nr / Sakstittel 23/16 OFFENTLIG ETTTERSYN - DETALJREGULERINGSPLAN FOR SPAKRUD BOLIGFELT PÅ VINGROM GNR/BNR 28/6 - BØRLI EIENDOM AS 24/16 REGULERINGSENDRING - SKOGEN SØR - B9, B10, PLASSEN 5 - SLUTTBEHANDLING 25/16 FRADELING AV GRUNNEIENDOM TIL FRITIDSEIENDOM GNR. 48/1 - MELSJØSETERVEGEN ERIK ANDREAS SKAARSETH - VEDTAK 26/16

2 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - NYBYGG BÅTNAUST GNR. 49/10 - KARENBAKKEN SETERLØKKE MELSJØEN - BEHANDLING AV KLAGE 27/16 REGULERINGSPLAN FOR NEDRE JEISTAD GÅRD - ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR LANDBRUKSOMRÅDE I NORDRE ÅL - OFFENTLIG ETTERSYN 28/16 REGULERINGSPLAN FOR HØSTMÆLINGEN ØKOGREND PLANPROGRAM - HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN 29/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - PARKERINGSKRAV OG FRA REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SENTRUM - HØYDER BOLIGBYGG NORDRE HAVE - KVARTAL 21 30/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - PARKERINGSKRAV GNR. 200/156 - STORGATA 16 - HANS EGIL ROMSÅS 31/16 LOKAL FORSKRIFT OM NEDGRAVDE OLJETANKER - LILLEHAMMER KOMMIUNE 32/16 DETALJREGULERING NORDSETERVEGEN OFFENTLIG ETTERSYN 33/16 REGULERINGSENDRING FOR SKOGEN SØR - TRINN 2 - GNR. 92/49 OFFENTLIG ETTERSYN 34/16 KLAGE PÅ ILEGGELSE AV OVERTREDELSESGEBYR - BØRRE STORHAGEN GNR/BNR 57/5 - STORHAGEN - BØRRE STORHAGEN 35/16 KLAGE PÅ ILEGGELSE AV OVERTREDELSESGEBYR - KJELL ARNE SCHJØRN AS GNR/BNR 57/5 - STORHAGEN - BØRRE STORHAGEN Lillehammer, Terje Rønning Leder

3 Sak 23/16 Sak 23/16 OFFENTLIG ETTTERSYN - DETALJREGULERINGSPLAN FOR SPAKRUD BOLIGFELT PÅ VINGROM GNR/BNR 28/6 - BØRLI EIENDOM AS Saksbehandler: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2015p 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 23/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Vedlegg som kan fås ved henvendelse til administrasjonen: 5. ROS-analyse, datert Sammendrag: Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Spakrud boligfelt på Vingrom legges ut til offentlig ettersyn. Planen legger til rette for en boligutbygging i tråd med kommuneplanens arealdel. Børli Eiendom er forslagsstiller. Fakta: Beskrivelse av planforslaget Structor fremmer på vegne av forslagsstiller/utbygger Børli Eiendom planforslag for Spakrud boligfelt på Vingrom. Planområdet ligger vest for Vingrom sentrum, med adkomst fra rv 250 Torpavegen og videre via Jevnevegen. Eiendommen 28/6 er et gårdsbruk hvor driften har opphørt. Eiendommen ligger mellom boligfeltet Diget øst for Jevnevegen (boligfelt fra 2000-tallet) og bebyggelse i Haugerønningen på begge sider av Rønningsvegen. Forslagsstiller ønsker å utvikle et område for eneboliger, eventuelt med innslag av tomannsboliger/rekkehus, i tråd med kommuneplanens arealdel. Planområdet er ca. 42 daa. Side 3

4 Sak 23/16 Figur 1: Planområdet sett fra nord mot sør (forslagsstillers illustrasjon). Planstatus Eiendommen er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel : felt 37 (kart 12, Vingrom). Eiendommen er registrert som et «eksisterende udisponert boligareal» (og er derfor ikke ytterligere konsekvensutredet i gjeldende KPA). I arealregnskapet til kommuneplanen er utbyggingsarealet oppgitt til 44 daa, og det er anslått 20 boenheter (KPA, del 4: konsekvensutredning, s. 64). Utbygging av tidligere avsatte byggeområder har prioritet 1a. Det foreligger ingen reguleringsplan for eiendommen 28/6. Adkomstveg til planområdet vil være fra Jevnevegen/Torpavegen. For å regulere nødvendig del av atkomstveg er Jevnevegen fram til krysset ved Torpavegen tatt med innenfor planområdet. Planområdet overlapper derfor noe med reguleringsplan for Vingrom Diget ved Spakrud (plan 69-09). Deler av adkomstvegen er regulert til LNF-formål i plan 69 Vingrom. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Varsel om planoppstart er annonsert i GD, og ble sendt ut til naboer og høringsinstanser , med frist for uttalelse Det er mottatt 5 uttalelser fra høringsinstanser og 1 privat merknad. Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagsstillers planbeskrivelse (s. 6 8). Planforslaget ble innsendt til 1. gangs behandling med oppdatering For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg 3. Vurdering: Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor følger kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige tema anses å være tilfredsstillende løst og belyst (temaene er beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse). Side 4

5 Sak 23/16 Reguleringsformål Foreslåtte hovedformål boligbebyggelse er i tråd med overordnet plan. Planforslaget legger opp til noen mindre endringer fra gjeldende reguleringsplaner: - Uregulert strekning av Jevnevegen reguleres til vegformål (vist som LNF i gjeldende plan). - Det reguleres fortau langs Jevnevegn fram til krysset ved Torpavegen - Eksisterende boligeiendom innenfor LNF (gnr. 6, bnr. 16) reguleres til boligformål i tråd med faktisk bruk. Byplansjefen vurderer hovedformålet som riktig ut fra gjeldende kommuneplan, og at mindre formålsendringer fra gjeldende planer er nødvendige og ønskelige. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk I kommuneplanens arealdel er det estimert et potensial for omlag 20 boenheter. Byplansjefen har signalisert at noe høyere antall vil kunne anbefales. Planforslaget legger opp til 30 tomter for eneboliger, inklusive tre eksisterende boliger, og en fritidsbolig, som er regulert som bolig i ny plan. Tomtene er fra 0,8 daa til 1,1 daa. Grad av utnytting er i utgangspunkt 30 % -BYA, mens for felt 1-13, kan utnyttingsgraden økes til 40 % -BYA dersom utbyggingen skjer som konsentrert småhusbebyggelse. Byplansjefen vurderer at dette gir en god ramme for utbyggingen, og samtidig ivaretar en viss fleksibilitet som er fornuftig for dette området. Trafikk Begynnelsen av Jevnevegen er asfaltert med bredde ca. 4,0 meter. Planen legger til rette for oppgradering med vegskulder på østsiden og fortau på vestsiden av Jevnevegen med 2 m bredde. Byplansjefen har påpekt at et fortau på østsiden av Jevnevegen tilsynelatende vil være det beste alternativet for flest mulig beboere. Byplansjefen avventer høringsrunden og innspill fra eksisterende boligfelt Diget, før det gis en endelig anbefaling. Det er stilt rekkefølgebestemmelse til opparbeidelsen av fortauet i bestemmelse 2b: «Fortau langs adkomstvegen skal etableres samtidig med utbygging av øvrig infrastruktur i feltet, og skal være ferdig senest når 50 % av tomtene har fått brukstillatelse.». Dette vurderes som et rimelig balansert rekkefølgekrav ut fra at vegnormalen ikke stiller et tydelig krav til fortau for færre enn 50 boenheter for denne typen adkomstveg. Friluftsliv / barn og unges interesser Det går i dag en langrennstrasé gjennom planområdet. Forslagsstiller har opplyst at omleggingen har skjedd i dialog med løypeansvarlig. Skiløypen er regulert med en bredde på minimum 5 meter, og kan benyttes til tursti på barmark. I planforslaget er det vist en større lekeplass vest i planområdet koplet opp mot skiløypa. Tursti/skiløype går gjennom deler av lekeområdet, men vil få marginal trafikkmengde og vil og kunne fungere som en del av lekeplassområdet. Byplansjefen vurderer at hensynet til barn og unge og friluftsinteresser med skiløype og forbindelser til grøntområder er bra ivaretatt i planforslaget. Konklusjon: Planforslaget legger til rette for en boligutbygging i tråd med gjeldende kommuneplan, og vil bidra til å styrke tettstedet Vingrom. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til Side 5

6 Sak 23/16 V E D T A K: 1. Forslag til detaljregulering for Spakrud boligfelt på Vingrom, med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Sveinung Syversen saksbehandler Side 6

7 Sak 24/16 Sak 24/16 REGULERINGSENDRING - SKOGEN SØR - B9, B10, PLASSEN 5 - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p152e 13/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 24/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling / Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse revidert Utredning av flom- og erosjonsfare, Asplan Viak, datert Vedlegg som kan fås av administrasjonen: 5. Høringsuttalelser 6. Øvrige vedlegg til planbeskrivelse Sammendrag Saken gjelder sluttbehandling av reguleringsendring for del av Skogen sør B9, B10, Plassen 5. Planforslaget viderefører i hovedsak gjeldende regulering. Endringen består i å gå fra 5 eneboliger til 4 tomannsboliger, samt å tillate parkering ved boligene. Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Beskrivelse av planforslaget Planområdet ligger på Skogen sør, langs Galterudbekken. Planområdet er på ca. 2,6 daa. Formålet med planen er å tilrettelegge for 4 tomannsboliger i stedet for 5 eneboliger som dagens reguleringsplan tillater. Videre er formålet å tillate parkering ved husene. Forslagstiller mener det er større etterspørsel etter denne typen boliger i dette området. Uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Fylkesmannen i Oppland, Statens vegvesen og Oppland fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. NVE har i sin uttalelse, datert , etterspurt bedre utredning knytta til flom og erosjon. De anbefaler at spesifikke tiltak lenger oppstrøms i bekken gjennomføres før utbygging av planområdet. På denne bakgrunn er det gjort en utredning av flom- og erosjonsfare etter offentlig ettersyn (Asplan Viak, rapport datert , se vedlegg 4). Vurdering Erosjon og flom Tre av de fire planlagte boligene ligger nær bekken. For at boligene skal være sikret mot erosjon fra bekken kreves det stabile skråninger fra boligene ned til bekken. For bolig nr. 2, som ligger nærmest bekken, er minste avstand til bekkekanten mindre enn 5 m. Bekken har godt fall (gjennomsnittlig fall 9 %) og vannhastigheten er høy, slik at erosjonsfaren er stor. Derfor må skråningen og bunnen sikres mot erosjon. Dette gjelder spesielt der hvor terrenget skal bearbeides slik at skråningene ned mot bekken blir brattere. I bestemmelse 4.7 er det gitt Side 7

8 Sak 24/16 en rekkefølgebestemmelse: «Før det gis byggetillatelse i BK2 skal det vises hvorvidt det skal fylles ut mot bekken. Dersom det skal fylles mot bekken må det erosjonssikres i tråd med anbefalinger i Asplan Viak sin rapport «Utredning av flom- og erosjonsfare, Plassen 5, Lillehammer kommune», datert Ved erosjonssikring av bekken skal bekkegeometrien bevares og ikke innsnevres.» Med dette mener rådmannen at byggene vil være tilstrekkelig sikret mot erosjon fra bekken. I utredning av flom- og erosjonsfare er det blant annet beregnet kote for flomsikkert nivå i planområdet. For å sikre at terrenget ikke blir senket ned til flomutsatt område har vi lagt til en bestemmelse som sier at alle boliger skal ligge over flomsikkert nivå ved 200-års flom, se bestemmelse 1.2 d. NVE har i sin uttalelse anbefalt at kapasiteten på tre stikkrenner lenger oppstrøms i bekken økes slik at de kan håndtere en 200-års flom før kommunen tillater utbygging for området B9, B10, Plassen 5.. Figur. Planområdet vist med blå sirkel og de tre stikkrennene vist med grønne prikker Administrasjonen har til behandling en reguleringsendring for Skogen sør trinn 2 (gnr./bnr. 92/49, sort stipla omriss i kartet over). Søknaden for Skogen sør trinn 2 har ikke vært på offentlig ettersyn. I flomutredningen for denne reguleringsendringen anbefales den samme kapasitetsutvidelsen i de tre stikkrennene, og dette vil komme som rekkefølgekrav i reguleringsplan for Skogen sør trinn 2. Rådmannen mener derfor ikke det er grunn til å kreve tiltak m lenger oppstrøms planområdet i reguleringsendring for del av Skogen sør B9, B10, Plassen 5. Det er gitt bestemmelse om at overvann skal fordrøyes før påslipp til bekk. Økning av boenheter Side 8

9 Sak 24/16 Endringen fra 5 eneboliger til 4 tomannsboliger gir en økning fra 5 til 8 boenheter. Vi kan ikke se at dette har konsekvenser annet enn en liten trafikkøkning. Ved varsel om oppstart ble dette kommentert av naboer, men under offentlig ettersyn er dette ikke kommentert på nytt. Gjennom gjeldende plan er det mulig å etablere en tilleggsenhet pr. enebolig på inntil 75 m 2. Selv om tomtene i gjeldende plan er noe små for å etablere ekstra boenhet, er det tatt høyde for en slik utnyttelse gjennom gjeldende plan. Dermed er trafikkøkningen som følge av reguleringsendringen også vurdert gjennom gjeldende plan. Parkering ved bolig Det lå et prinsipp i reguleringsplan for Skogen sør om at parkering skulle samles på felles parkeringsplasser. Dette prinsippet har man gått bort fra på flere delområder på skogenfeltet, blant annet i Galterudstubben og Galterudkvea på den andre siden av bekken. Begrunnelsen for å gå bort fra felles parkering er at utbygger mener dette gjør boligene mindre attraktive for salg. Rådmannen ser ingen grunn til å holde på prinsippet om felles parkering for dette delfeltet. Planen legger opp til 1 parkeringsplass ved hver boenhet. Ved å tillate dette reduseres felles parkeringsareal, og det frigjøres noe areal som er planlagt brukt som felles uteoppholdsareal med lekeplass. Rådmannen ser positivt på dette. BYA Det foreslås en BYA på 35 %. I gjeldende plan for Skogen sør er det satt en BYA på 28 % ved eneboliger og på 35 % ved rekkehus (herunder tomannsboliger). Rådmannen mener det er ønskelig med en BYA på 35 % når det tilrettelegges for tomannsboliger. Høyder Møne- og gesimshøyde foreslås økt med 0,5 m sammenlignet med gjeldende plan, til hhv. 9,1 m og 6,1 m. Dette er de samme høydene som husene videre oppover langs bekken har. De eksisterende og planlagte boligene langs elva ligger i jevnt stigende terreng. Rådmannen kan ikke se noen begrunnelse for at planområdet skal ha lavere møne- og gesimshøyde enn omkringliggende hus, slik som gjeldende plan legger opp til. Barn og unge I planforslaget er det satt av et eget område til lekeplass. En rekkefølgebestemmelse sikrer at lekeplassen blir ferdig opparbeidet med lekeapparater før det gis midlertidig brukstillatelse til den første boenheten innen planområdet. Dette innebærer en forbedring for barn og unge sammenlignet med dagens plan, som er mindre konkret mht. hvor lekeplasser skal etableres. Naturmangfold Tiltakshaver har gjort en vurdering etter Naturmangfoldloven Det er ikke opplysninger om funn som krever spesielle hensyn. Planendringen innebærer fortsatt boligformål i planområdet. Konklusjon: Planforslaget viderefører i hovedsak gjeldende regulering. Endringen består i å gå fra 5 eneboliger til 4 tomannsboliger, samt å tillate parkering ved boligene. Ved gjennomføring av planen vil det bygges lekeplass, noe som vil være positivt for hele Galterudbekken. Bestemmelsene som følger planforslaget sikrer bedre mot flom og erosjon enn dagens regulering. Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Side 9

10 Sak 24/16 Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Reguleringsplan og planbeskrivelse for Skogen sør B9, B10, Plassen 5 med plankart datert og planbestemmelser datert godkjennes. 2. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen rådmann Lars Rudi sektorleder Side 10

11 Sak 25/16 Sak 25/16 FRADELING AV GRUNNEIENDOM TIL FRITIDSEIENDOM GNR. 48/1 - MELSJØSETERVEGEN ERIK ANDREAS SKAARSETH - VEDTAK Saksbehandler: Marianne Bismo Arkiv: HEIGB 48/1 14/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 25/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg 1. Foreløpig vurdering etter jordloven, datert Vedlegg som kan fås ved å kontakte saksbehandler: 1. Søknad om deling av grunneiendom, datert Foreløpig svar på søknad om fradeling av grunneiendom, datert Presisering av søknad om fradeling av grunneiendom, datert Anmodning om ny vurdering av søknad, datert Foreløpig svar på søknad om fradeling av grunneiendom, datert Om søknaden Lars Skårseth har på vegne av grunneier Erik Andreas Skårseth søkt Lillehammer kommune om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 5.1 for fradeling av fritidsbolig i LNFområde. Iht. kommuneplanens arealdel 5.1 er arbeid og tiltak som ikke er tilknyttet stedbunden næring ikke tillatt. Kommunen mottok søknad om fradeling Kommunen skrev et foreløpig svar datert , hvor kommunen anbefalte søker ikke å gå videre med søknaden. Deretter fulgt noe korrespondanse og møter mellom kommunen og søker, hvor det kom fram at noen av de forholdene som kommunen la til grunn ved vår foreløpige vurdering ikke var riktige. Dispensasjonssaken som nå foreligger bygger på den informasjon som er kommet fram gjennom den prosessen som har vært siden Bygget som ønskes fradelt ligger på ei seterløkka på ca. 18,5 daa. Setra er tilknyttet grunneier sitt gårdsbruk. Bygget som ønskes fradelt ligger i utkanten av seterløkka, i et hjørne av eiendommen, vekk fra Melsjøen, se kart. Seterbebyggelsen består av 3 bygg rundt et tun, og avstanden fra bygget som søkes fradelt og ned seterbebyggelsen er ca. 40 m. Side 11

12 Sak 25/16 Ifølge søknaden er bygget en fritidsbolig som aldri har vært i bruk som seterhus. Bygget er SEFRAK-registrert, bygget på midten av 1800-tallet, restaurert i Det søkes fradelt ei tomt på ca. 1 daa. Uttalelser til offentlig ettersyn Dispensasjonssøknaden har vært på høring i perioden Det er kommet tre uttalelser til søknaden: Melsjøen Vel, brev datert : «Styret i Melsjøen Vel har ingen innsigelser.» Oppland fylkeskommune v/ kulturarvenheten, brev datert : «Eiendommen som søkes fradelt ligger i et verdifullt setermiljø, og bygningen på eiendommen som søkes fradelt er sefrak-registrert. Det vises til kommunens vurdering i saken i brev av Dersom kommunen finner å kunne gi dispensasjon for fradeling av grunneiendommen til fritidseiendom, foreslår vi at det settes vilkår om at det ikke skal gjøres tiltak på eiendommen som kan endre bygningens og områdets karakter.» Fylkesmannen i Oppland, brev datert : «Fylkesmannen har ikke merknader til saken.» Lovgrunnlaget Lovgrunnlag for dispensasjon fra planer er plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dersom det gis dispensasjon må dette begrunnes, og begrunnelsen må ikke utilsiktet skape presedens for andre saker. Side 12

13 Sak 25/16 Vurdering Administrasjonen har tidligere vurdert at en fradeling ikke var å anbefale. Dette ble begrunnet med at en slik fradeling vil bidra til å uthule seterområdet, og at en dispensasjon vil ha presedensvirkning. Etter denne vurderingen kom søker tilbake med en utfyllende søknad. I denne presiserer søker at bygget, som ligger i utkanten av seterløkka, aldri har vært brukt som seter, kun som fritidsbolig, og at seterbebyggelsen ligger lenger nede på løkka, mot Melsjøen. Søker påpeker at fradeling av hytta ikke vil få driftsmessige konsekvenser for landbrukseiendommen. Byplansjefen mener det er forhold ved søknaden som gjør at en dispensasjon kan vurderes, både ut fra en landbruksfaglig og en planfaglig vurdering. Det er ikke snakk om dispensasjon for å bygge ei hytte, men å fradele tomt til ei eksisterende hytte. Bygget har ikke vært direkte tilknyttet seterdrifta, og en fradeling vil ikke endre muligheten for fremtidig seterdrift. En dispensasjon vil dermed stadfeste faktisk bruk av bygget. Bygget ligger i utkanten av seterløkka, vekk fra Melsjøen. Bygget er sefrak-registrert, noe som er kommentert av fylkeskommunen. Fylkeskommunen fraråder ikke å gi dispensasjon, men foreslår vilkår ved en eventuell dispensasjon. Byplansjefen mener fylkeskommunens uttalelse bør legges til grunn dersom det gis dispensasjon. Konklusjon: Etter byplansjefens vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. En fradeling har ingen landbruksmessige konsekvenser for eksisterende seter. Setra vil etter fradeling være på ca. 17,5 daa. En dispensasjon for fradeling av bygget vil stadfeste dagens og tidligere tiders bruk av bygget. Det anbefales derfor at det gis dispensasjon for å fradele fritidsbolig fra gnr./bnr. 48/1, på vilkår som fremgår av innstilling til vedtak. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 5.1 for fradeling av tomt til fritidsbebyggelsen i nordøstre hjørne av gnr./bnr. 48/1. 2. Dispensasjonen begrunnes med følgende: a. Bygget står der i dag. b. Bygget har aldri vært brukt til seterdrift, kun som fritidsbolig. c. Bygget står i utkanten av eiendommen, i noe avstand til seterbebyggelsen på eiendommen. d. Bygget ligger vekk fra Melsjøen. e. Fradeling vil ikke ha noen driftsmessige konsekvenser for videre seterdrift. 3. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: a. Fradelt tomt kan være maks m 2. b. Det tillates ikke tiltak på eiendommen som endrer bygningens eller områdets karakter. Side 13

14 Sak 25/16 Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Marianne Bismo saksbehandler Side 14

15 Sak 26/16 Sak 26/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - NYBYGG BÅTNAUST GNR. 49/10 - KARENBAKKEN SETERLØKKE MELSJØEN - BEHANDLING AV KLAGE Saksbehandler: Marianne Bismo Arkiv: HEIGB 49/10 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 26/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Klage fra Naturvernforbundet, datert Saksframlegg for dispensasjonsvedtak, datert Protokoll fra møte i Utvalg for plan og samfunnsutvikling, Sammendrag: Utvalg for plan og samfunnsutvikling har gitt dispensasjon for bygging av et naust ved Melsjøen. Vedtaket er påklaget. Byplansjefen legger fram saken uten forslag til vedtak. Fakta: Utvalg for plan og samfunnsutvikling vedtok den , sak 59/15, følgende: 1. Klage i brev datert tas til følge. 2. Avslag i brev datert oppheves. 3. Dispensasjonen begrunnes med at dette er en setereiendom på 5,039 daa, hvor gjenoppbygging av naust har en kulturhistorisk og miljømessig begrunnelse. 4. Det gis tillatelse til oppføring av naust på gnr./bnr. 49/10 på følgende vilkår: a. Naustet skal være maks. 28 m 2. b. Maks. møne- og gesimshøyde 1,65 og 1,3 m. c. Materialbruk og fargevalg for vegger og tak skal harmonere med miljøet i området. d. Naustet skal trekkes tilbake fra vannkanten, slik at det ikke hindrer allmennhetens ferdsel langs sjøen. e. Naustet skal tilpasses terrenget på en skånsom måte. Vedtaket ble påklaget av Naturvernforbundet i brev datert Klagen ble gitt innen klagefristen. Klagen sier følgende: «Eiendommen er allerede bebygd med hovedhus og uthus som overstiger 90 m 2. Det er nå en fritidseiendom selv om den i sin tid ble skilt ut fra en setereiendom. NiL mener derfor at dispensasjon kan ikke begrunnes med at det er en setereiendom hvor bygging av et naust har en kulturhistorisk og miljømessig begrunnelse. Den totale bygningsmassen vil med et stort naust på 28 m 2 gå langt utover hva som ellers tillates i LNF områder. Naustet vil naturlig nok ligge i 100 metersbeltet fra strandlinja. Det er uheldig, det virker privatiserende og hindrer fri ferdsel. Side 15

16 Sak 26/16 Det er mange hytteeiere med båt ved Melsjøen, og de kan påberope seg samme retten til et naust. I denne saken er det viktig å behandle alle likt, og ikke skape presedens. Det må være andre måter å beskytte en båt i vinteropplag på enn å gi tillatelse til bygging av et naust på 28 m 2. NiL mener at det foreligger ikke spesielle grunner til å gi søker dispensasjon.» Klagen kommenteres under «Vurdering». Etter dispensasjonsvedtaket er det oppdaget at punkt 4.b i vedtaket innehar tekniske feil. Møne- og gesimshøyde er lest av feil fra tegning av naustet, og omsøkt møne- og gesimshøyde er 3,7 og 2,05 m. Vi diskuterer dette under «Vurdering». Vurdering: Kommentarer til klagen Klager mener at eiendommen er en fritidseiendom, og påpeker at den allerede er bebygd med hovedhus og uthus som overstiger 90 m 2. I kommuneplanens arealdel, retningslinje 4.3 om fritidsbebyggelse i LNF-områder står det bl.a. at maks. BYA kan være 90 m 2. Byplansjefen påpeker at dette er en retningslinje. Videre har kommunen i vedtak om dispensasjon lagt til grunn at eiendommen er en setereiendom, selv om den brukes som fritidseiendom i dag og ikke er tilknyttet noe gårdsbruk. Vi mener derfor at denne dispensasjonen ikke vil gi presedens for fritidsboliger i LNF-områder. Vi har også lagt vekt på at det tidligere har stått et naust på eiendommen, selv om det ikke finnes spor av dette i dag. Klager mener et naust på 28 m 2 er stort. Dette er ikke vurdert i dispensasjonssaken, men byplansjefen er enig i klagers vurdering av at dette vil gi et stort naust. Søker er innstilt på å redusere naustets areal til m 2, jf. brev datert Dette bør også etter byplansjefens syn være tilstrekkelig størrelse på et naust i dette området. Naustet blir liggende i 100 m sonen til Melsjøen. Klager mener dette virker privatiserende og hindrer fri ferdsel. Det er satt vilkår om at naustet ikke skal hindre allmennhetens ferdsel langs sjøen. Dette vilkåret kan eventuelt styrkes ved å tallfeste minimumsavstanden mellom Melsjøen og naustet. Klager mener saken skaper presedens for andre hytteeiere langs Melsjøen. Ved en dispensasjonssak er det alltid viktig å vurdere presedensvirkningen av vedtaket. Saken kan skape presedens for seterløkker hvor det tidligere har stått naust, og vi anser ikke dette som utilsiktet presedens. Teknisk feil i vedtak Som nevnt er tegning av naustet avlest feil i saksbehandlingen, og omsøkt høyde på naustet er 3,7 m for møne og 2,05 m for gesims. Byplansjefen mener dette er for høyt. Naustet bør være så høyt at et voksent menneske kan stå oppreist under mønet, men ikke mye høyere enn dette. Da vil maks. møne- og gesimshøyde tilsvare 2,5 m og 1,7m. Konklusjon: Dersom Utvalg for plan og samfunnsutvikling vil imøtekomme klagen kan det fattes slikt vedtak: Side 16

17 Sak 26/16 1. Klage i brev datert tas til følge. Dispensasjon gitt i vedtak den oppheves. Dersom Utvalg for plan og samfunnsutvikling vil opprettholde vedtaket, men justere for størrelsen på naustet og avstand mellom naust og Melsjøen kan det fattes slikt vedtak: 1. Klage i brev datert tas delvis til følge. Det gjøres følgende endringer i vedtak om dispensasjon gitt i vedtak den : a. Punkt 4 a: Naustet skal være maks. 22 m 2 b. Punkt 4 b: Maks. møne- og gesimshøyde 2,5 m og 1,7m c. Punkt 4 d: Naustet skal trekkes tilbake fra vannkanten, slik at det ikke hindrer allmennhetens ferdsel langs sjøen. Det skal være minimum 4 bred passasje mellom sjøen og naustet. 2. Vedtak om dispensasjon videresendes direkte til Fylkesmannen ved en eventuell klage. Byplansjefen legger saken fram uten forslag til V E D T A K : Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Marianne Bismo saksbehandler Side 17

18 Sak 27/16 Sak 27/16 REGULERINGSPLAN FOR NEDRE JEISTAD GÅRD - ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR LANDBRUKSOMRÅDE I NORDRE ÅL - OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Gunhild Stugaard Arkiv: PLAN 2015p048e 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 27/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Reguleringsplan for Nedre Jeistad gård, datert Planprogram Sammendrag: Målrettet Intervensjon AS (MI) ønsker å sette i gang arbeid med regulering på Nedre Jeistad gård. Hensikten med planarbeidet er å videreutvikle dagens omsorgsvirksomhet på stedet. Samtidig ønskes det etablert en småskala produksjon av ulike landbruksprodukter. Formålet er et tiltak etter plan- og bygningsloven som krever omdisponering av landbruksarealet og dermed reguleringsplan. Planprogram for arbeidet med regulering av Nedre Jeistad gård har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Planprogrammet legges frem for fastsetting i Utvalget for plan og samfunnsutvikling. Bakgrunn: Målrettet Intervensjon AS (MI) ervervet Nedre Jeistad gård med sikte på å kunne etablere og drifte småskala landbruksmessig produksjon i samvirke med drift av et omsorgstilbud. Fakta: Søker Tiltakshaver er Målrettet Intervensjon AS. Areal+ er konsulent for oppdraget med å utarbeide planprogram og reguleringsplan med konsekvensutredning. RAM arkitektur legger føringer for utforming av bebyggelsen. Formål Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge og videreutvikle dagens omsorgsvirksomhet på stedet. Det skal legges til rette for en økning av antall boenheter i forhold til det nivået nåværende hovedleietaker (Lillehammer kommune) eller MI har alene, og slik at flere virksomheter/kommuner kan ha omsorgsboliger på eiendommen. Dette for å kunne etablere et bredere miljø for de som bor på eiendommen, men også av hensyn til en effektiv utnyttelse av de bemanningsressurser som er nødvendig for å kunne yte en bistand av høy kvalitet. Samtidig ønskes det etablert en småskala produksjon av ulike produkter, som skal kunne bearbeides og selges i en gårdsbutikk. Landbruksproduksjonen er planlagt som en integrert del av dag-/aktivitetstilbud til personer med særskilte omsorgs- og hjelpebehov. Planområdet Nedre Jeistad ligger i direkte tilknytning til Gudbrandsdalsvegen (fylkesveg 312), ca. 3,3 km fra Lillehammer sentrum. Øvre del omfatter dagens gårdstun og arealer som planlegges for Side 18

19 Sak 27/16 nye bygninger, trafikk- og parkeringsareal, eventuelt ridebane/ridehall samt grøntareal. Nedre del omfatter et areal brukt til vedproduksjon og lagring. Planstatus Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-formål. Bestemmelsene til kommuneplanen inneholder ingen særskilte begrensninger i utviklingen av eiendommene til landbruksformål. Ny bebyggelse forutsettes tilknyttet stedbunden næring (landbruk). Det tillates ikke etablert nye boenheter. Planområdet ligger i sikringssone 3 for Lillehammer vannverk. Sonen har særskilte bestemmelser. Planområdet omfattes av reguleringsplan for landbruksområde i Nordre Ål, vedtatt Formålet med denne reguleringsplanen er å verne et landbruksområde i Nordre Ål ( 1 i planbestemmelsene). Det foreslåtte planområdet er her i sin helhet regulert til landbruksformål. Dette samsvarer med LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Planforslaget inneholder elementer som ikke er i tråd med LNF-formålet i kommuneplanen. Dette utløser krav om planprogram og konsekvensutredning etter plan- bygningslovens bestemmelser. Planprosess Våren 2015 ble det holdt et innledende avklaringsmøte med planadministrasjonen i kommunen. Planforslaget ble presentert for planutvalget og det ble avholdt et ordinært oppstartsmøte. I tillegg ble planforslaget presentert for regionalt planforum i oktober Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i lokalavisa GD og på kommunens internettsider. Naboer, regionale myndigheter og andre instanser ble samtidig tilskrevet. Planprogrammet lå ute til offentlig ettersyn i perioden fra og fram til Plangrensa ble bestemt utvidet til også å omfatte vegen mellom øvre og nedre del av planområdet (regulering av Sørsvevegen og sammenføyning av de to delområdene). Som følge av denne utvidelsen ble det gjennomført en tilleggsvarsling med utsending og høringsfrist Uttalelser fra høringsinstansene er oppsummert og kommentert i planprogrammet. Relevante temaer er innarbeidet i det foreliggende reviderte planprogrammet etter offentlig ettersyn. Utarbeidelsen av forslag til reguleringsplan og konsekvensutredning vil skje på bakgrunn av fastsatt planprogram. Planprogrammet En vesentlig del av planområdet er fra før bebygd med landbrukstilknyttet bebyggelse. Omdisponering til andre formål (byggeområde for tjenesteyting m.m.) kan ses på som en større omdisponering. Det kreves derfor reguleringsplan. Formålet (omdisponeringen) er ikke i tråd med arealbruksformålet i kommuneplanens arealdel. Det kreves derfor planprogram og konsekvensutredning. Formålet med planprogrammet er at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn skal bli tatt i betraktning under forberedelsen av plan og tiltak. Planprogrammet skal vise hvordan planprosessen skal gjennomføres. Foreliggende planprogram klargjør formålet (kap. 1) og avklarer premisser og rammer for planarbeidet (kap. 3). Det gir en beskrivelse av dagens situasjon (kap. 2) og prinsipper for tiltaket med tilhørende illustrasjoner (kap. 4). I forbindelse med omdisponeringen til annet Side 19

20 Sak 27/16 formål er det flere tema som må belyses, og det foreslås at disse vurderingene omtales som en konsekvensutredning. Temaene er omtalt i kapittel 5 Plan- og utredningstema. Planprogrammet skisserer opplegg for informasjon og medvirkning, organisering og framdriftsplan (kap. 6 og 7). Prinsippbeskrivelse av tiltaket Det legges opp til en effektiv og kompakt arealutnyttelse. Det har vært vurdert å ta med hele eiendommen inkludert landbruksarealer i reguleringsplanen, for å koble disse arealene til virksomheten i byggeområdet. Men for å unngå uforholdsmessige store kostnader knyttet til arkeologiske undersøkelser av all dyrka mark, er reguleringsområdet delt i et øvre og et nedre areal. For øvre del foreslås en utvidelse av omsorgsvirksomheten med flere bolig-/tjenestebygg. Ny bebyggelse vil ta utgangspunkt i dagens tun og hovedsakelig utvide det nordover. Utforming og volumoppbygging vil ta utgangspunkt i eksisterende bebyggelse. Hovedgrepet for utbyggingen er basert på «totunsbebyggelsen» eller dobbelttunet som er karakteristisk for Gudbrandsdalen. Foreløpig prinsipp er beskrevet og vist i planprogrammet. På det nedre arealet er det ønskelig å kunne sette opp et lager- redskapshus, vedterminal og kanskje et sanitæranlegg / hvile- og spiserom. Vurdering: Prosjektet er både et samfunnsnyttig og samfunnsøkonomisk positivt tiltak. Tilbudet og virksomheten er tenkt å gi brukerne et helhetlig omsorgsmiljø på et attraktivt sted hvor landbruksvirksomhet står i fokus. I tillegg vil det også kunne bli attraktivt for besøkende og byens befolkning. Utnyttelsen som planlegges er arealeffektiv av hensyn til jordvernet. Det er utarbeidet et omfattende og grundig planprogram. Utredningsteamene er godt belyst og supplert/presisert etter offentlig ettersyn. I dette planprogrammet er det fokusert på de problemstillinger og temaer som er beslutningsrelevante i forhold til å avgjøre om planområdet er egnet for tiltaket, samt de forhold som skal utredes nærmere før behandlingen av planforslaget. Konklusjon: Byplansjefen anbefaler at planprogrammet fastsettes som grunnlag for det videre arbeidet med reguleringsplan og konsekvensutredninger. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til Side 20

21 Sak 27/16 V E D T A K : 1. Planprogram for Reguleringsplan for Nedre Jeistad gård datert ( ) fastsettes. 2. Planprogrammet legges til grunn for utarbeidelse av reguleringsplan og konsekvensutredninger Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Gunhild Stugaard Saksbehandler Side 21

22 Sak 28/16 Sak 28/16 REGULERINGSPLAN FOR HØSTMÆLINGEN ØKOGREND PLANPROGRAM - HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Gunhild Stugaard Arkiv: PLAN 2016p 16/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 28/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Forslag til planprogram for Høstmælingen Økogrend, datert Presentasjon av prosjektet Sammendrag: Det foreslås å sette i gang arbeid med regulering på Høstmælingen Søre Nedre. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å utvikle en økogrend med ca. 20 nye boenheter. Formålet er et tiltak etter plan- og bygningsloven som krever omdisponering av landbruksformålet slik det er avsatt i kommuneplanens arealdel. Det kreves derfor planprogram og vurdering av behov for konsekvensutredninger som grunnlag for å utarbeide reguleringsplan. Forslag til planprogram legges frem for vedtak om høring og offentlig ettersyn i Utvalg for plan og samfunnsutvikling. Bakgrunn: Forslagsstiller ønsker å legge til rette for etablering av en liten «økogrend» tilknyttet eksisterende gårdsbruk på Høstmælingen Søre Nedre, gnr 85, bnr 1 i Lillehammer kommune. Høstmælingen Økogrend skal kunne gi rom for ca. 20 boenheter. Boenhetene skal benytte eksisterende bebyggelse og infrastruktur på gården til ulike fellesfunksjoner i driften av landbruksarealene med økologisk vekselbruk og egne hageparseller til selvhushold. Fakta: Søker Tiltakshaver er familien Høstmælingen. Planråd er konsulent for oppdraget med å utarbeide planprogram og reguleringsplan med konsekvensvurderinger. Formål Hensikten med planarbeidet er å skape et unikt bomiljø i Lillehammer bynært, solrikt og økologisk drevet. Med begrepet «økogrend» menes her en samling boliger tilknyttet dyrka mark, der bygningene er konstruert som aktivhus eller plusshus av miljøvennlige materialer, og den dyrkede marka forvaltes av beboerne etter økologiske og bærekraftige prinsipper. Målet er å kombinere godt naboskap og sosialt miljø med en økologisk livsstil med et lavt forbruk. Økogrenda skal være tilpasset ulike livsfaser. Planområdet Gårdsbruket Høstmælingen Søre Nedre (gnr 85, bnr 1) ligger i Søre Ål i Lillehammer kommune. Gården ligger mellom byggefeltet Holshagen og Høstmælingen Søre. Side 22

23 Sak 28/16 Området som planlegges for bebyggelse ligger inntil eksisterende boligområde, og krever ingen omdisponering av dyrka mark. Det skal bevares en grønn buffersone mellom landbruksarealet og bebyggelsen. Endelig plangrense er ikke fastlagt. Figuren viser arealer som planlegges for bolig. Dyrka mark bevares. Planstatus Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-formål. Dette formålet innebærer et generelt byggeforbud for annen type bebyggelse enn den som er tilknyttet stedbundet næring (landbruk). En mindre del av planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Høstmælingen Holshagen, vedtatt Arealet er her regulert til landbruksområde. Byplanen av gjelder foran denne dersom det er motstrid. Arealbruksformålet i denne er sammenfallende med reguleringsplanen. Prosjektet legger til rette for etablering av nye boenheter på en del av gårdsbruket. Dette er ikke er i tråd med LNF-formålet i kommuneplanen eller landbruksformålet i Byplanen og eldre reguleringsplan. Planforslaget innebærer dermed at området må omreguleres og utløser krav om planprogram og konsekvensvurdering etter plan- bygningslovens bestemmelser. Planprosess Som vedlegg til planprogrammet følger en presentasjon av økogrend-prosjektet fra forslagsstiller. Dette materialet er gjennomgått og drøftet med planavdelingen i Lillehammer kommune og presentert for Utvalg for plan og samfunnsutvikling i møte Utarbeidelsen av forslag til reguleringsplan og konsekvensvurderinger vil skje på bakgrunn av fastsatt planprogram. Planprogrammet Planprogrammet skal vise hvordan planprosessen skal gjennomføres. Side 23

24 Sak 28/16 Planprogrammet skal klargjøre formålet og avklare premisser og rammer for planarbeidet. Det gis en beskrivelse av bakgrunn, dagens situasjon, konseptet «Økogrend» og omfang av planlagt bebyggelse. Programmet beskriver konsekvenser for landbruk, trafikk, miljø og VAtemaer. I tillegg listes opp relevante utredningsbehov med foreløpig vurdering. Det forventes at disse temaene må suppleres og utdypes etter høring. Arealer til utbyggingsformål er beregnet til ca. 14. daa, altså under kravet til konsekvensutredning etter 2 i forskriften. Men innenfor kravet til vurdering etter 3 i forskriften - planer som skal vurderes nærmere. Planprogrammet må detaljeres etter høring med opplegg for informasjon og medvirkning, organisering og framdriftsplan. I tillegg må endelig plangrense avklares. Konseptbeskrivelse Konseptbeskrivelsen gir en redegjørelse av hva som legges i begrepet «økogrend» og hvordan bebyggelse og idè er tenkt utformet. Prosjektet betegnes som et pilotprosjekt i Lillehammer. Det legges opp til et enhetlig arkitektonisk uttrykk. Boenhetene skal utvikles i kombinasjon med rasjonelle økologiske kjøkkenhager og gode infrastrukturløsninger. Det prioriteres å opprettholde gårdens grøntprofil sett fra byen, og samtidig verne utvalgte trær og treklynger. Utbyggingen søkes så langt som mulig å tilpasses slik at gårdens kulturhistorie og landskapsuttrykket ikke skal forringes. På gårdstunet tenkes på sikt bruk av stabburet og våningshuset til «Landbruk+»-tiltak. Det planlegges for en etappevis utbygging, der fase 1 omfatter området nærmest dagens eksisterende byggefelt samt kårbolig på gårdstunet. Fase 2 iverksettes når fase 1 er ferdig utbygget. Totalt vil det bli ca. 20 hus. Planprogrammet viser en kartskisse som beskriver de ulike fasene. Vurdering: Kommunen er generelt svært restriktive til at deler av gårdsbruk omdisponeres til annet enn landbruksformål, og til å legge til rette for nye boenheter på områder som ikke er avsatt til dette formålet i overordnet kommuneplan. Prosjektet er imidlertid et interessant boligprosjekt som vil tilføre Lillehammer noe annerledes og nyskapende. En økogrend på Høstmælingen Søre Nedre forventes å ville skape et attraktivt tilbud og bidra til tilflytning av nye innbyggere til Lillehammer. Administrasjon er av disse grunner positiv til å igangsette planarbeidet. Det legges vekt på en gjennomgående økologisk profil både i den fysiske tilretteleggingen og selve utbyggingen. Prosjektet er i tråd med miljøprofilen i kommunens overordna plandokumenter (kommuneplanens areal- og samfunnsdel og miljøplanen) og satsning på en bærekraftig samfunnsutvikling. Prinsippet om utvikling av en økogrend passer inn i det omkringliggende jordbrukslandskapet. I dette planprogrammet er det fokusert på de problemstillinger og temaer som er beslutningsrelevante i forhold til å avgjøre om planområdet er egnet for tiltaket, og de forhold som skal utredes nærmere før behandlingen av planforslaget. Planprogrammet er ved høring og offentlig ettersyn noe foreløpig. Det forventes at det må revideres /suppleres og detaljeres etter høring og offentlig ettersyn. Konklusjon: Side 24

25 Sak 28/16 Byplansjefen anbefaler at planprogrammet legges ut til høring og offentlig ettersyn. Konsulenten sammenfatter eventuelle uttalelser og bearbeider planprogrammet på grunnlag av innkomne merknader etter høring og offentlig ettersyn. Planoppstart varsles samtidig med at planprogrammet sendes ut. Planprogrammet fastsettes av Utvalg for plan og samfunnsutvikling etter at det har vært på høring og offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til planprogram datert for utarbeidelse av reguleringsplan for Høstmælingen Økogrend legges ut til høring og offentlig ettersyn. 2. Planprogrammet vil bli bearbeidet på grunnlag av innspill før det fastsettes av Utvalg for plan og samfunnsutvikling. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Gunhild Stugaard Saksbehandler Side 25

26 Sak 29/16 Sak 29/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - PARKERINGSKRAV OG FRA REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SENTRUM - HØYDER BOLIGBYGG NORDRE HAVE - KVARTAL 21 Saksbehandler: Gunhild Stugaard Arkiv: HEIGB 200/141 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 29/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Situasjonsplan 2. Diverse illustrasjoner 3. Soldiagrammer Andre dokumenter til saken: 1. Høringsuttalelsene i sin helhet Sammendrag: Make arkitekter AS har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens arealdel i forbindelse med deres boligprosjekt Nordre Have i Kvartal 21. Det presiseres at denne saken ikke omhandler dispensasjon til oppføring av bygg i kvartalet. Fortetting her er avklart gjennom reguleringsplanen for sentrum. Dispensasjonssaken gjelder kun hvorvidt det kan oppføres en ekstra inntrukket toppetasje på ett av byggene i forhold til sentrumsplanens høydebegrensninger og reduserte parkeringskrav i forhold til bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Det søkes om dispensasjon for en inntrukket toppetasje som overskrider regulert høyde med ca. 0,5 m fra Storgata og 2,2 m mot fra Fåberggata. Prosjektet ligger inne i kvartalet med god avstand fra både Storgata og Fåberggata. Byplansjefen anbefaler at dispensasjon gis. Bakgrunn og fakta: Søknaden Tiltakshaver/utbygger er eiendomsutviklingsselskapet Profier. Make arkitekter AS har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra bestemmelser i gjeldende reguleringsplan og i kommuneplanens arealdel i forbindelse med deres boligprosjekt Nordre Have i Kvartal 21, gnr. 200 / bnr. 118, 226, 141. Dispensasjonssøknaden gjelder følgende forhold: - Dispensasjon fra høydebegrensinger i reguleringsplan for Lillehammer sentrum , 22.2 som angir kvartalets bestemmelser for høyder omhandler hvordan tilbaketrukket toppetasje skal forstås og angir hvordan høyder i kvartalene skal måles. - Dispensasjon fra parkeringskravet i kommuneplanens arealdel , Dispensasjonsgrunnlag Side 26

27 Sak 29/16 Plan- og bygningslovens kapittel 19 omhandler dispensasjon. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset og plan- og bygningslovens 19-2 annet ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 1) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bestemmelsens første vilkår forutsetter at kommunen vurderer de generelle hensynene som ligger bak den aktuelle bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse. Hvis disse hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Bestemmelsens andre vilkår er rettet mot den interesseavveiningen som kommunen må foreta. For å gi dispensasjon, må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. I utgangspunktet er det fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt. Planstatus Området ligger i kvartal 21 og inngår i reguleringsplanen for sentrum, godkjent Arealet er regulert til kombinert formål forretning/kontor/bolig. BYA (totalt bebygd areal fotavtrykket) for hver eiendom i kvartalet er maks 80 %. Fortettingen er i henhold til regulert formål og utnyttelse. Tiltaket kommer ikke i konflikt med bestemmelser om vern i kvartalet. Det stilles ikke krav om nærlekeplass for nye prosjekter i dette kvartalet. Nordre park fungerer som dette. Det søkes om dispensasjon fra høyder for en inntrukket 5. etasje og fra parkeringsbestemmelene i kommuneplanens arealdel. Bebyggelsen Prosjektet viser to separate bygningskropper. Illustrasjoner er vedlagt. Begge bygningene ligger inne i kvartalet med god avstand til kvartalsbebyggelsen mot gatene Storgata, Fåberggata og Løkkegata. Det grenser mot Nordre Park. Avstandene er i henhold til regulerte byggegrenser. Høyder Høyder inne i kvartalet er regulert til 11,5 m angitt som beskrevet i , det vil si at høyden måles i forhold til en diagonal trukket mellom Storgata og Fåberggata. Det søkes om dispensasjon slik at Bygg A får en inntrukket toppetasje som overskrider regulert høyde med ca. 0,5 m fra Storgata og maks 2,2 m mot vest i indre del av kvartal (fra Fåberggata). Bygg B er innenfor regulerte høyder. Soldiagram Det er fremlagt analyse av solforholdene. Denne viser at betydningen av en ekstra inntrukket toppetasje er minimal. Utomhusareal Det er utarbeidet en utomhusplan som følger prosjektet. Denne viser noe grøntareal rundt bygningene. Parkering Det søkes om 1 plass pr enhet. I tillegg er det tiltenkt 6 plasser som skal tilhøre eiendom gnr.200 bnr. 141 etter fradeling. Det søkes om å anlegge totalt 12 parkeringsplasser på terreng Side 27

28 Sak 29/16 for korttidsparkering og som supplering til eiendommen gnr. 200 bnr. 118 Løkkegata 26A. Øvrige plasser er i parkeringskjeller. Rekkefølgebestemmelse For utbygging i dette kvartalet vil også rekkefølgebestemmelsen i 12.4 gjelde. Det betyr at det må stilles vilkår i forbindelse med byggesaksbehandlingen om at offentlige gangveger i kvartalet skal være ferdig opparbeidet til en standard som kommunen kan godkjenne før nybygg kan tas i bruk. Planprosess Søknad til kommunen om dispensasjon er datert Myndighet til å gjøre vedtak om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel er lagt til det politiske Utvalget for plan og samfunnsutvikling. Myndighet til å gi dispensasjon fra reguleringsplaner er lagt til byplansjefen. Siden dette dreier seg om begge forhold, legges saken fram for endelig behandling i Utvalg for plan og samfunnsutvikling. Søknad med foreløpig vurdering ble sendt på høring og offentlig etter syn i utsendelse av med frist for merknader til Det kom inn sju uttalelser innen fristens utløp. Disse er kort oppsummert og kommentert tematisk. Høringsuttalelsene i sin helhet finnes som andre dokumenter til saken. Høringsuttalelser Fylkesmannen og Oppland fylkeskommune har ingen merknader til saken. Statens vegvesen er enige med kommunen at det kan gis dispensasjon fra parkeringsbestemmelsene. De har, ut fra sitt fagområde, ingen innvending til at høyden økes med en inntrukket toppetasje, og viser til at en høy grad av utnytting er positivt så lenge det fortettes med kvalitet. Sameiet Park Terrasse ( ) Sameiet etterlyser søknaden fra tiltakshaver og opplysninger om hvem dette er i høringsbrevet. De mener det er vanskelig å se ut fra tilsendt materiale hva dispensasjonen gjelder og hvilke konsekvenser dette medfører. De mener det kan se ut som det skisserte prosjektet er i strid med flere forhold/intensjoner i reguleringsplanen. Det påpekes at ulemper ved dispensasjonen ikke er nevnt. Nybyggene vil gi dramatiske negative virkninger når det gjelder sol- og lysforhold for beboerne i områdene, og gjøre parken mindre attraktiv. De påker at dokumentasjon på sol- og utsiktsforhold burde vært en del av vurderingen, og finner det merkelig/meningsløst at dette ikke er en del av høringsmaterialet. For Sameiet vil byggene gi en svært negativ effekt med hensyn til innsyn, solforhold og verdiforringelse. Sameie hevder at det meste av parken blir liggende i skygge store deler av dagen. Sameiet mener gangvegen G/S 2 kan tas ut av planen. De ønsker ikke å avstå grunn til denne gangvegen. Det vises til sentrumsplanens bestemmelser om høyder inntil bevaringsverdige bygninger, og det etterspørres hvordan denne bestemmelsen er ivaretatt i dette forslaget. Side 28

29 Sak 29/16 Videre vises til sentrumsplanens bestemmelser om at ny bebyggelse skal utformes i nåtidens formspråk, men underordne seg omgivelsene og den historiske bebyggelsen når det gjelder volum, fasadeuttrykk og bebyggelsesstruktur. Det etterspørres hvordan dette er hensyntatt i de skisserte bygningene. De mener bygningen vil framstå som svært dominerende i dette nærmiljøet, og at vedlagte illustrasjoner viser bygningen fra en gunstig synsvinkel. Videre mener de å ha registrert følgende: Bygningen ser ut til ligge utenfor regulert byggegrense. Adkomst til parkeringskjeller synes dårlig utformet i forhold til stigning og siktkrav. Adkomsten går gjennom bevaringsområde til Løkkegata 24. Det vises til at det er to adkomster til området; en fra Løkkegata og en til parkeringskjeller. Reguleringsplanen viser en. Reguleringsplanens bestemmelser sier at det skal være en etasjehøyde på minst fire meter for parkeringsrom. Foreliggende skisser oppfyller ikke dette. Videre vises til plan- og bygningslovens bestemmelser om dispensasjon, der fordelene skal være klart større enn ulempene for at det skal kunne gis dispensasjon. De mener økte byggehøyder medfører vesentlige ulemper i forhold til eksisterende bomiljø og Nordre Park. Det bør ved fortetting være et grunnleggende prinsipp at det ikke skal medføre forringelse av bokvaliteter for eksisterende boliger. Kommunen burde heller ta initiativ til en revisjon av reguleringsplanen hvor en tar mer hensyn til eksisterende boligbebyggelse og Nordre Park. De mener at hensyn til eksisterende boligbebyggelse og Nordre Park må veie tyngre enn økonomien i et privat byggeprosjekt, og at kommunen derfor ikke kan gi dispensasjon. Vigdis Mathiesen og Harald Snippen, Nordregate 11 ( ) Merknadsinnsenderne slutter seg til uttalelsene fra Sameiet Park Terrasse. Uttalen går i hovedtrekk ut på de samme forhold. I tillegg understrekes de negative konsekvensene tiltaket vil få spesielt for deres leilighet. De nye byggene vil få en høyde som er nesten 6 meter over Margarinfabrikken, de blir svært dominerende og vil medføre en dramatisk endring i sol- og lysforholdene for deres leilighet. Dette anser de som uakseptabelt og i strid med gjeldende arealplaner og intensjonene i disse. Videre påpekes at de deler av parken som er mest i bruk av beboerne vil bli liggende i skygge store deler av døgnet. Tiltaket oppfattes som et dramatisk element i et relativt lite byrom. De mener det bør kreves et prosjekt som er bedre tilpasset den bebyggelse og arealbruk som er i området i dag, med mindre ulemper for eksisterende bomiljø og Nordre park. De mener søknaden må avvises. Marit Vorkinn, Løkkegata 26A ( ) Det vises til en avtale mellom utbygger og Sameiet Løkkegata 26A vedrørende avståelse av grunn mot en bruksrett for 5 parkeringsplasser. Merknadsinnsender sier nå at hun ikke helt forstod hva avtalen innebar, og ville i dag ikke ha undertegnet avtalen. Hun frykter at plassene vil bli brukt av beboerne og besøkende til de nye byggene. Hun ber derfor om at det ikke gis dispensasjon fra parkeringskravet. Merknadsinnsender synes det er vanskelig å akseptere to nye bygg tett inntil hennes bolig. Hun påpeker at de vil bli veldig dominerende og redusere verdien på hennes bolig. Byggene vil ta bort all utsikt og muligheter for kveldssol på verandaer i deres bygg. Det anføres videre at de nye byggene også må få svært negativ virkning for solforholdene i Nordre park. Samlet Side 29

30 Sak 29/16 sett vil de nye byggene få svært negativ virkning for eksiterende bomiljø og Nordre park. Det påpekes at i høringsbrevet fra kommunene er disse negative virkningen ikke nevnt. Dette burde vært beskrevet og vurdert av kommunen før det sendes ut brev hvor søknaden anbefales. Merknadsinnsender er veldig forundret over at det ikke er fremlagt analyse av solog lysforhold, slik kommunen selv påpeker bør gjøres. Hun ber derfor om at dispensasjon fra høydebegrensninger avvises. Marie Traasdahl og Randi Miriam Rinde, Løkkegata 26A ( ) Det påpekes samme forhold som i merknaden fra Marit Vorkinn. Kommentarer: Til prosessen og høringsbrevet Det er en selvfølge at Lillehammer kommune har fått søknad om tiltaket før det sendes på høring. Søknaden er referert i høringsbrevet. Det uttrykkes fra flere forbauselse over at administrasjonen i sin foreløpige vurdering stiller seg positive til dispensasjon. Til dette vil vi presisere at denne saken ikke omhandler dispensasjon til oppføring av ny bebyggelse i kvartalet. Dette er avklart gjennom reguleringsplanen for sentrum. Dispensasjonssaken gjelder kun hvorvidt det kan oppføres en ekstra inntrukket toppetasje på ett av byggene og søknad om å få redusert kravene til parkeringsdekning. Administrasjonens vurdering i høringsbrevet er for øvrig foreløpige og er ikke behandlingen av søknaden. Til gjeldende reguleringsplan fortetting og høyder Fortettingen er i tråd med gjeldende reguleringsplan, og det må derfor forventes at det ville bli oppført bygg i dette kvartalet. Byplansjefen har forståelse for at naboer generelt påvirkes negativt av slike fortettingsprosjekter. Et fortettingsprosjekt av denne størrelse vil åpenbart endre bomiljøet og det vil knytte seg ulemper til dette for eksisterende nabobebyggelse. Fortetting i eksisterende bebyggelsesstruktur i sentrum vil kunne skape slike konsekvenser som er påpekt i høringsuttalene. Men som sentrumsbeboer må en tettere by påregnes. I byfortetting er det flere interesser og hensyn som må avveies og vurderes; slik som allmennhetens interesser, krav til bedre arealutnyttelse, mindre bilavhengighet, tilpasninger til eksisterende bomiljø, krav til uteoppholdsarealer og verneinteresser. Denne avveiningen er gjort gjennom godkjenning av reguleringsplanen for sentrum. Bebyggelsen er innenfor gjeldende regulerte byggegrenser. Byggene ligger ikke inntil verna bygninger slik det er formulert i sentrumsplanens bestemmelser. Dette er frittstående bygninger inne i kvartalsstrukturen. G/S2 skal ikke endres, og legges om slik det er vist på situasjonskartet fra tiltakshaver. En omlegging av G/S2 vil uansett vært en endring av reguleringsplanen og er ikke tema i denne dispensasjonssaken. Atkomsten til parkeringskjeller for begge byggene er via parkeringskjeller der den er regulert i gjeldende plan. Den andre er kun atkomst for utrykningskjøretøy, samt 7 p-plasser på terreng. Resten er p-plasser for beboerne i Løkkegata 26A slik det er i dag. Atkomst skal fortsatt være regulert som GS-veg gjennom bevaringsområdet, og er ingen hovedatkomst. Høyden på parkeringskjeller vil bli vurdert i byggesaken. Intensjonen bak en høydebestemmelse på minst 4 meter har vært en mulig omdisponering av en slik etasje til Side 30

31 Sak 29/16 boliger. Dette er ikke aktuelt her da hele etasjen ligger under bakken. Høyden vil derfor kunne aksepteres i byggesaken. Når det gjelder stigningsforhold og sikt vil dette ivaretas gjennom prosjekteringen. Til parkering Som vist til i høringsbrevet, er det skapt presedens for tilsvarende prosjekter i Lillehammer sentrum for å redusere parkeringskravet. Dette er i tråd med overordna føringer for å redusere bruk av privatbil i sentrumsnære boligprosjekter. I foreløpig utkast til «Byutvikling 2044» er det lagt opp til reduserte parkeringskrav. Det vises også til Statens vegvesen sin uttalelse i foreliggende sak. Gjesteparkering er inkludert i kommunens parkeringsnorm, og inngår i kravet. Avtale om sambruk av avkjøring og rettigheter til private p-plasser for Sameiet Løkkegata 26A er utarbeidet og skal tinglyses. Dette er en privatrettslig avtale og det forventes at partene selv sørger for at denne overholdes. Solforhold Administrasjonen har påpekt at sol- og utsiktsforholdene skal dokumenteres og være en del av beslutningsgrunnlaget ved endelig behandling av søknaden. Diagrammene er oversendt under høringen. Tiltaket ligger rett nord for Løkkegata 26A og nabobebyggelsen i sør blir derfor kun i begrenset grad berørt. Nordøstre del av parken vil få noe skygge vårjevndøgn, men lite igjen på sommerstid. Byggene vil ikke kaste skygge i parkområdet på ettermiddagen/kvelden i juni. Tiltaket vil ha liten negativ virkning på solforholdene i Nordre Park totalt sett. Diagrammene viser svært lite forskjell i sol/skyggeforhold med og uten toppetasje. Vurdering: Plangrunnlaget og høyder Dispensasjonssøknaden dreier seg om det forhold at prosjektet overstiger høydebegrensningene i sentrumsplanen med en inntrukket toppetasje for ett av byggene. Det er derfor ikke tema i denne saken om hvorvidt byggene kan oppføres der. Med unntak av de høyder det søkes om dispensasjon for, er fortettingsprosjektet avklart gjennom vedtak av reguleringsplanen. Alternativet til dispensasjon er dermed å bygge prosjektet med angitte høyder i henhold til sentrumsplanen. Generelt legges det opp til høy grad av fortetting i sentrumsplanens kvartalsstruktur. Prinsippet videreføres og forsterkes ytterligere i foreløpig utkast til «Byutviking 2044». Revisjon av sentrumsplanen er ikke tema i denne saken. De omsøkte høydeoverskridelser synes lite dramatiske i forhold til sentrumsplanens bestemmelser om høyder inne i dette kvartalet. Sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger er dokumentert. Denne viser at konsekvensene av en ekstra inntrukket toppetasje er minimal. Bebyggelsen ligger tilbaketrukket inne i kvartalet og synes ikke å virke dominerende fra gateplan. Inne i kvartalet vil byggene naturlig nok oppleves som dominerende for nabobebyggelsen. Selve byggeprosjektet er en fortetting i et åpent byrom og vil uansett medføre betydelige endringer i det eksisterende bomiljøet. Byplansjefen mener prosjektet ut fra de gitte forutsetninger i sentrumsplanen kan innpasses i dette kvartalets bebyggelsesstruktur, at det tar tilfredsstillende hensyn til nabobebyggelsen og den verna bebyggelsen mot Løkkegata og Storgata. Det ligger innenfor regulerte byggegrenser og har god nok avstand til Nordre Park. Til å være et fortettingsprosjekt, mener byplansjefen helheten er tilfredsstillende ivaretatt. Side 31

32 Sak 29/16 Arkitektur Bebyggelsen er oppbrutt i volumer og framstår avtrappet mot omgivelsene. Volum og arkitektur er utformet for å gi gode bokvaliteter og muligheter for en variert beboergruppe. Det forutsettes god arkitektonisk utforming av prosjektet, bruk av miljøvennlige/klimanøytrale bygningsmaterialer og høy kvalitet på utearealene. Dette må ivaretas i byggesaken. Byggene ligger tilbaketrukket fra den bevaringsverdige bebyggelsen langs kvartalsgatene, og vil i liten grad forstyrre dette bygningsmiljøet. Det forutsettes likevel at prosjektet tar hensyn til tilgrensende bevaringsverdige bygningsmiljø på en slik at måte at opplevelsen av dette ikke forringes. Ved utformingen av prosjektet og gjennom rammesøknaden må det vurderes om dette er tilstrekkelig ivaretatt. Parkering Gjeldende parkeringsbestemmelser i kommuneplanen skal revideres. I påvente av revisjonen er det gjort fravik fra parkeringsbestemmelsene i flere prosjekter. Det gjelder for eksempel reguleringsplanene for Kvartal 11 (Mesnasenteret) og Tinghuskvartalet (i tillegg til flere dispensasjoner). I nevnte planer er parkeringskravet satt til 0,5 p-plass pr. 2-romsleilighet og 1 plass pr. 3- og 4-romsleilighet. I kommuneplanen er kravene til parkering innenfor sentrum henholdsvis 1 plass for 2-romsleilighet, 1,5 plasser for 3-romsleiligheter og 2 plasser for 4- romsleiligheter eller større. Kommunens vurdering er at forholdende i foreliggende dispensasjonssøknad ikke avviker særskilt fra nevnte planer eller sammenlignbare dispensasjoner. Foreslåtte parkeringsdekning vurderes videre å gi en mer fornuftig utnyttelse av eiendommen. Parkeringsdekning på 1 plass pr enhet, slik som Kvartal 11 m.fl. bør derfor kunne anbefales. Det kan tillates noen parkeringsplasser på terreng dersom dette ikke går ut over krav til størrelse på uteoppholdsareal eller reduserer kvaliteten på uteoppholdsarealene. Annet Prosjektet vil bidra til å imøtekomme etterspørselen etter leiligheter i sentrum og gi en mer effektiv arealutnyttelse. Allmennhetens interesser vil ikke bli berørt av tiltaket. Tilgjengelighet til og bruk av Nordre park kan opprettholdes som i dag. Konklusjon: Slik byplansjefen oppfatter høringsinnspillene er disse særlig fokusert på at ny bebyggelse her, uansett størrelse, oppleves som negativt for beboerne i dette kvartalet. Oppføring av ny bebyggelse her er imidlertid ikke tema, da reguleringsplanen viser dette arealet som et potensielt fortettingsareal med angitte høyder i planbestemmelsene. Dispensasjonssøknaden gjelder kun økning av høyden i forbindelse med en inntrukket toppetasje på et av byggene (Bygg A) og reduksjon av parkeringskravet. Soldiagrammene viser at det er liten forskjell på konsekvensene når det gjelder solforholdene med en inntrukket toppetasje som vist i dette prosjektet. Høringsinnspillene til tiltaket oppfattes mer som en reaksjon mot selve fortettingen og ikke nødvendigvis den økte høyden i forhold til bestemmelsene. Utfra dette mener byplansjefen at dispensasjon fra høydebegrensningene kan gis. Byplansjefen viser til tidligere behandlinger søknader om dispensasjoner fra parkeringskravet i kommuneplanens arealdel. På dette grunnlag vil en parkeringsdekning på 1 plass pr enhet anbefales. Side 32

33 Sak 29/16 Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Det gis dispensasjon fra høydebestemmelse i 22.2 i reguleringsplanen for sentrum for boligprosjektet Nordre Have i kvartal 21 som omsøkt. Det vil si en inntrukket toppetasje på Bygg A som overskrider sentrumsplanens bestemmelser med mellom 0,5 og 2,2 meter. 2. Det gis dispensasjon fra parkeringskravet i bestemmelse 1.11 i kommuneplanens arealdel for boligprosjektet Nordre Have i kvartal 21 med en parkeringsdekning på 1 plass pr. boenhet. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Gunhild Stugaard Saksbehandler Side 33

34 Sak 30/16 Sak 30/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - PARKERINGSKRAV GNR. 200/156 - STORGATA 16 - HANS EGIL ROMSÅS Saksbehandler: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: HEIGB 200/156 16/367-6 Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 30/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert (innsendt ) 2. Situasjonskart, datert Sammendrag: SGB Byggprosjekt har på vegne av Hans Romsås søkt om dispensasjon fra parkeringskravet i kommuneplanens arealdel for leilighetsprosjekt på gnr. 200 bnr. 156, Storgata 16. Forslagsstiller ønsker å redusere parkeringskravet fra kommuneplanens krav om 1,5 for treromsleiligheter til 1 p-plass per nye treromsleilighet. Dette er tilsvarende krav som for nye reguleringsplaner i Lillehammer sentrum. Administrasjonen anbefaler at det gis dispensasjon. Bakgrunn: Eiendommen 200/156 består i dag av tre boenheter: en enebolig fra 1850 mot Storgata (16A) og er nylig oppført horisontaldelt tomannsbolig lenger inn på eiendommen (Storgata 16B). Tiltakshaver ønsker å oppføre et tilbygg bak nybygget (jf. vedlagte situasjonskart). Dette vil øke antallet leiligheter fra 3 til 5 (4 stk. 3-roms og 1 to-roms), og dermed økes parkeringskravet. Gjeldende parkeringskrav fremgår av planbestemmelse 1.11 til Kommuneplanens arealdel , der det er stilt krav til 1,5 parkeringsplass per leilighet for 3-romsleiligheter. Med utgangspunkt i gjeldende p-krav kreves det 6,5 p-plasser totalt for eiendommen gnr. 200 bnr. 156, om man legger søkers informasjon til grunn. I dispensasjonssøknaden ønskes det å benytte de samme parkeringskravene som i reguleringsplan for Kvartal 11/Mesnasenteret (vedtatt ), og flere påfølgende regulerings- og dispensasjonssaker. Ved å legge til grunn denne beregningen vil det etter foreliggende opplysninger være behov for 5 p-plasser. Parkeringssituasjonen er vist i vedlagte situasjonskart datert Side 34

35 Sak 30/16 Figur 1: Oversiktskart. Eiendommen 200/156, Storgata 16, ligger i kvartalet sør for Søndre park. Fakta: Dispensasjonssøknaden har vært på høring i perioden Fylkesmannen i Oppland, bekrefter i e-post datert at de ikke har merknader i saken. Oppland fylkeskommune har ikke gitt noen uttalelse (men har i tidligere tilsvarende saker ikke hatt særskilte innvendinger). Det er kommet to merknader fra naboer. Sigrid Marie Røste i Storgata 18a og Bjørn Inge og Marian Stalsberg. Sigrid Marie Røste skriver i e-post at det må presiseres at det ikke skal parkeres fast eller over natten i felles oppkjørsel, eller slik at det er til hinder for inn og utkjørsel fra deres garasje. Bjørn Inge og Marian Stalsberg skriver i e-post datert 10.4 at gjeldende praksis for parkeringskrav i sentrum ikke er relevant her, siden eiendommen 200/156 ligger i kvartal 74, utenfor sentrumsplanens planområde. Vurdering: De gjeldende parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen skal revideres. I påvente av revisjonen er det gitt dispensasjon fra parkeringsbestemmelsene for flere boligprosjekter i sentrum. Det vises i den sammenheng til reguleringsplanen for Mesnasenteret, godkjent av kommunestyret , reguleringsplanen for Tinghuskvartalet og Kvartal 71B Nord mfl.. I disse planene er parkeringskravet for treromsleiligheter satt til 1,0 per leilighet, det vil si identisk med foreliggende søknad. Den aktuelle eiendommen vil kunne betraktes som en del av Lillehammer sentrum. Eiendommen ligger i tilgrensende kvartal til sentrumsplanen, svært nær Søndre park/gågata, busstopp og 750 m gåavstand fra Skysstasjonen. Det vil derfor være innenfor 10 minutters gange, og i tråd med intensjonene i blant annet Byutvikling Vår vurdering er at forholdene i foreliggende dispensasjonssøknad heller ikke avviker særskilt fra nevnte planer eller sammenlignbare dispensasjoner, til tross for at eiendommen ikke ligger innenfor sentrumsplanen. Samtidig vil man ved å redusere det totale kravet fra 6,5 p-plasser til 5 p-plasser kunne få en bedre utnyttelse av eiendommen. Byplansjefen vurderer at en p- dekning på 1,0 kan anbefales for eiendommen 200/156. Side 35

36 Sak 30/16 Når det gjelder merknad fra nabo Sigrid Marie Røste om at det ikke må parkeres i felles oppkjørsel, så vises det til tiltakshavers situasjonskart med anvisning av parkeringsplasser i vedlegg 2. For øvrig vurderes dette som et forhold som må løses mellom naboer. Konklusjon: Etter byplansjefens vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette begrunnes i hovedsak med at eiendommen vil kunne utnyttes bedre, og man får en p-dekning som vil være akseptabel for et fortettingsprosjekt i sentrum. Det anbefales derfor at det gis dispensasjon fra parkeringskravene på vilkår som fremgår av forslag til vedtak. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Det gis dispensasjon fra parkeringskravet i bestemmelse 1.11 i kommuneplanens arealdel for gnr 200 bnr Dispensasjonen gis i samsvar med søknad datert , med krav til 1 biloppstillingsplass per treromsleilighet. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen Saksbehandler Side 36

37 Sak 31/16 Sak 31/16 LOKAL FORSKRIFT OM NEDGRAVDE OLJETANKER - LILLEHAMMER KOMMIUNE Saksbehandler: Mikkel Andreas Jørnsøn Kvasnes Arkiv: K24 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 31/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: - Forslag til forskrift om nedgravde oljetanker, Lillehammer kommune, Oppland, Sammendrag: Kommunen har mulighet til å innføre lokal forskrift for å motvirke fare for forurensning fra alle nedgravde oljetanker, ikke bare de over 3200 liter som den nasjonale forskriften omfatter. De nedgravde oljetankene blir stadig eldre og faren for lokal grunnforurensning øker. Innføring av lokal forskrift for Lillehammer kommune vil gi lik håndhevelse i hele kommunen, for alle nedgravde oljetanker, slik at forskriften blir lettere å forvalte og risikoen for grunnforurensing reduseres. Byplansjefen foreslår at utkast til Forskrift om nedgravde oljetanker, Lillehammer kommune, Oppland sendes på høring i to måneder før endelig fastsettelse i kommunestyret. Bakgrunn: I veileder TA-1480/1997 utarbeidet av SFT (nå Miljødirektoratet) slås det fast at nedgravde oljetanker representerer en stadig økende kilde til forurensing av grunnen. I nasjonal Forskrift om begrensning av forurensning FOR (forurensningsforskriften), kapittel 1 Tiltak for å motvirke fare for forurensning fra nedgravde oljetanker er målet å sikre at nedgravde oljetanker kontrolleres og at de er i en slik tilstand at fare for forurensning er minst mulig. Bestemmelsene inneholder plikter og krav til tankeier og kommune, deriblant tilstandskontroll av oljetankene, tilsyn og føring av register over oljetanker. Forskriften krever også at alle oljetanker over 3200 liter som tas ut av bruk midlertidig skal tømmes for olje og sikres mot utilsiktet påfylling eller de som tas ut av bruk permanent, tømmes og graves opp. Kommunen kan i særlig tilfeller gjøre unntak for tanker som permanent tas ut av bruk. I 1-2 i forskriftens kapittel 1 står det: Kommunen fastsetter de nærmere grensene for bestemmelsens geografiske virkeområde. (...) I særlige tilfeller kan kommunen bestemme at dette kapitlet også skal gjelde for tanker med kapasitet til å oppbevare 3200 liter olje eller mindre. Side 37

38 Sak 31/16 I veileder TA-1480/1997 kapittel 2.2 er dette presisert nærmere: Det er en nødvendig forutsetning for at forskriften skal komme til anvendelse i kommunen at det fattes et kommunalt vedtak om virkeområde. Dette vil si at kommunen må fatte vedtak om hva og hvor forskriften skal gjelde (virkeområde) dersom den nasjonale forskriften skal gjelde. For oljetanker under 3200 liter kan ikke kommunen kreve tilstandskontroller eller tiltak der tanken midlertidig eller permanent tas ut av bruk, med mindre det fastsettes i en lokal forskrift. Fakta: At en oljetank er nedgravd, vil si at den er under bakkenivå, eller ligger slik at ikke hele tanken kan inspiseres utvendig. Det bemerkes her at tanker på bensinstasjoner o.l. har et annet flammepunkt, og blir fulgt opp etter eget regelverk i forhold til brannfarlig væske klasse A. De fleste oljetanker ble etablert mellom 1950 og 1980-tallet. I Lillehammer er flere gamle tanker imidlertid byttet ut i senere tid. Veileder TA-1480/1997 anslår at det finnes totalt ca nedgravde oljetanker i Norge, hvorav omtrent halvparten er tradisjonelle ståltanker og halvparten er GUP-tanker (glassfiberarmert umettet polyester). Lekkasjehyppigheten er størst på eldre ståltanker. Påfyllingsanordningene er som regel i stål, også i GUP-tanker, og det er et kjent problem at det kan ruste hull i påfyllingsanordningen. Lillehammer kommune har to oljetankregistre. Det ene oppdateres av feiervesenet (heretter kalt feiervesenets register) og det andre er basert på feiervesenets register samt en frivillig registrering i 2000 (heretter kalt oljetankregisteret til Plan og Miljø). Registrene er delvis overlappende, men på ingen måte komplette. Byplansjefen har som mål å samkjøre registrene i løpet av Pr oktober 2015 inneholder feiervesenets register 837 nedgravde oljetanker og oljetankregisteret til Plan og miljø 1015 nedgravde tanker. Sannsynligvis er antallet nedgravde tanker høyere enn dette, men det kan ikke utelukkes at tanker er fjernet uten at kommunen er gjort kjent med det. Over 80 % av de nedgravde tankene som er registrert i Lillehammer er under 3200 liter. Det vil altså si at den sentrale forskriften som skal motvirke fare for forurensing fra nedgravde oljetanker ikke gjelder for ca 80 % av de nedgravde tankene i Lillehammer. Det er grunneiers ansvar at oljetanken ikke forurenser. Mange nedgravde oljetanker i Lillehammer er over 30 år gamle. Forurensningsfaren er derfor stor. Selv små oljeutslipp kan føre til stor skade både for miljø og eiendom. Det skal bare små mengder til for å forurense drikkevannskilder eller grunnvann. Oljetankene er ofte plassert slik at de får et naturlig fall inn til huset. Oljetanker som har blitt brent tomme i løpet av en vinter inneholder alltid en oljerest. En liten oljelekkasje vil kunne lekke inn under eget og andres hus, og gjøre det ubeboelig i lengre tid på grunn av avgassing. Oljelekkasjer kan bli svært dyrt for eier av tanken da forsikring (eiendom- og boligforsikring) ikke dekker utgifter knyttet til oljeforurensning fra oljetank. Bruk av oljefyr gir forholdsvis store klimautslipp. Lillehammer kommune har som mål i Miljøplanen å redusere klimautslipp i kommunen, men også å forebygge grunnforurensing. Et av tiltakene i planens handlingsprogram er informasjonskampanjer om fornybare oppvarmingskilder og utfasing av oljefyrer, i tillegg skal kommunen selv fase ut Side 38

39 Sak 31/16 fossil oppvarming og sanere oljetanker forskriftsmessig innen En presisering av den sentrale forskriften vil gjøre det enklere for kommunen å nå disse målene. Lillehammer kommune har allerede (november 2015) gjennomført informasjonsmøte om utfasing av oljefyr og sanering av oljetanker i samarbeid med Naturvernforbundet i Lillehammer og representanter fra Dette ble gjort for å kunne gi eiere av oljetanker kvalitetssikret og god informasjon i forbindelse med utfasing av oljefyr og kontroll- og fjerning av oljetanker. Det er svært viktig, ved fjerning av nedgravd oljetank at det gjøres på riktig måte. Tanken må alltid tømmes helt før den heves, ellers kan lekkasje skje i forbindelse med fjerning av tanken. Dessuten er det også viktig å teste om tanken er tett for å være sikker på at det ikke har vært lekkasje fra den (kan være små mengder over lang tid). Kommunen kan velge å sette krav til kompetanse for de som skal fjerne tanken, men loven krever i utgangspunktet ikke dette. Men å sette krav til tilfredsstillende dokumentasjon på forsvarlig tømming av oljetanken, dokumentasjon på tankens tilstand og at tømt oljetank er levert til godkjent mottak, vil gjøre håndhevelse av forskriften sikrere og mer etterprøvbar. Vurdering: Forurensningsforskriftens kapittel 1 stiller krav for nedgravde oljetanker over 3200 liter i verdifulle natur-, kultur-, frilufts-, og landbruksområder, samt i områder hvor lekkasje vil kunne føre til forurensningsmessige konsekvenser for grunnvann, vassdrag og sjø. Kommunen fastsetter de nærmere grenser for bestemmelsenes geografiske virkeområde og kommunen kan i særlige tilfeller bestemme at forskriften også skal gjelde for mindre tanker. Det er ikke ønskelig med oljeforurensning i noen områder i Lillehammer kommune. I den sammenheng anses derfor hele Lillehammer kommunes areal som verdifullt natur-, kultur-, frilufts-, og landbruksområde, eller områder hvor lekkasje vil kunne føre til forurensningsmessige konsekvenser for grunnvann, vassdrag og sjø (jf. forskriftens generelle virkeområde). Hele Lillehammer kommune vil derfor være av en slik karakter, og det er derfor ikke grunn til å unnta forskriften fra å gjelde i enkelte områder av kommunen. Byplansjefen mener forskriften bør gjelde for hele kommunen. I følge veileder TA-1480/1997 kan særlige tilfeller være i områder der forholdene er slik at lekkasje vil representere en forurensingstrussel mot spesielt verdifulle og forurensingsfølsomme områder. I slike områder bør forskriften gjøres gjeldende for alle nedgravde tanker. I Lillehammer kommune er sikringssonen for Korgen vannverk definert som et spesielt verdifullt og forurensingsfølsomt område. Videre har kommunen en rekke andre verdifulle områder (vassdrag, drikkevannbrønner, grunnvannsforekomster, boligområder, verneområder, rekreasjons- og naturområder) som ikke er definert spesielt som særlig verdifulle eller forurensingsfølsomme. Dette betyr imidlertid ikke at disse områdene ikke er verdifulle eller forurensingsfølsomme. Byplansjefen mener at alle slike områder i utgangspunktet er verdifulle og bør ikke utsettes for forurensing. De aller fleste nedgravde oljetanker i Lillehammer er under 3200 liter og mange av disse er svært gamle. Bare små mengder olje vil kunne skade natur og gi negative helseeffekter, uansett hvor lekkasjen skjer og uansett om tanken er over eller under 3200 liter. Vurdert opp mot totalt lagret oljevolum utgjør tankene under 3200 liter en større miljøtrussel enn tanker over 3200 liter. Tanker under 3200 liter bør derfor også omfattes av forskriften uansett geografisk beliggenhet. Side 39

40 Sak 31/16 Kommunen bør få på plass lokal forskrift for å kunne følge opp saksområdet med hensyn til risiko for forurensning fra alle nedgravde oljetanker i hele kommunen. En lokal forskrift vil også være et godt verktøy for å nå Miljøplanens mål innenfor klima og forurensing. Kommunen bør også sette krav til tilfredsstillende dokumentasjon på forsvarlig tømming av oljetanken, dokumentasjon på tilstanden til tanken og at tømt oljetank er levert til godkjent mottak. I følge sentral forskrift kan kommunen gi dispensasjon fra kravene i forskriften. F.eks. kan kommunen i særlige tilfeller gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, rengjøres og fylles med sand, grus, ol. i stedet for oppgraving. Byplansjefen vil utarbeide retningslinjer for kommunens behandling av slike saker så fort lokal forskrift er vedtatt. Vurdering etter naturmangfoldloven 8-12, jf 7. Byplansjefen kjenner ikke til at det finnes nedgravde oljetanker i direkte tilknytning til prioriterte naturtyper eller andre viktige områder for naturmangfold. Det vil heller ikke være hensiktsmessig å kartlegge dette gitt det store antallet tanker som er spredt over hele kommunen. Innføring av ny forskrift vil kunne forhindre fremtidig skade på naturmangfold fra oljeforurensning i grunnen, og er en viktig «føre-var»- strategi. Folkehelseperspektiv Oljeforurensning i grunnen kan potensielt føre til at drikkevann blir forurenset eller at bolighus blir ubeboelig over lengre tid. Forebyggende tiltak for å forhindre dette er positivt i forhold til folkehelse. Andre konsekvenser Innføring av ny forskrift slik det foreslås i saken vil gi nye føringer som blir gjeldende for alle eiere av nedgravde tanker. Dette innebærer økonomiske konsekvenser da det blir krav om tilstandskontroll for alle tanker og krav til alle tankeiere der tankene tas ut av bruk midlertidig eller permanent. Innføring av ny forskrift vil få økonomiske konsekvenser for eiere av oljetanker som fases ut samt mulig økt saksmengde hos kommunen i en periode. Byplansjefen ser allikevel at fordelene ved innføring av ny forskrift overgår ulempene. Det vises blant annet til følgende: Alle innbyggerne har en plikt til å unngå forurensing (jf. forurensingslovens 7). Ny forskrift vil gjøre reglene klarere når det gjelder oljetanker. Kun små mengder olje kan gjøre stor skade. Lillehammer kommune har svært mange gamle tanker under 3200 liter, disse tankene utgjør en større samlet forurensningsfare enn de få tankene som er over 3200 liter. Innføring av forskrift vil bidra til å redusere faren for forurensing i hele kommunen. Dersom det oppstår lekkasje i en oljetank vil de økonomiske konsekvensene for tankeier være større enn om tanken renses og graves opp. De helsemessige og økologiske konsekvenser kommer i tillegg. Innføring av lokal forskrift for Lillehammer kommune forenkler saksbehandling og gir lik håndhevelse i hele kommunen, for alle nedgravde oljetanker, slik at den nasjonale forskriften blir lettere å forvalte. Side 40

41 Sak 31/16 De økonomiske konsekvensene av oljelekkasje fra nedgravd tank kan være større da forsikringer ikke dekker slike saker. Konklusjon: For å redusere faren for forurensing fra nedgravde oljetanker foreslår byplansjefen at det fastsettes lokal forskrift for nedgravde oljetanker. Den lokale forskriften bør presisere at sentral forskrift skal gjelde alle nedgravde oljetanker i hele kommunen. Videre foreslår byplansjefen at det i lokal forskrift settes krav om kvalifikasjoner til de som kontrollerer tanker og krav til tankeier om å levere dokumentasjon for sanerte og fjernede tanker. Forslag til forskrift legges ut på høring i to måneder. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til forskrift legges ut på høring. 2. Høringsfristen fastsettes til 15.juli Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Mikkel Andreas Jørnsøn Kvasnes Miljøvernrådgiver Side 41

42 Sak 33/16 Sak 32/16 DETALJREGULERING NORDSETERVEGEN OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2015p 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 32/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Plankart datert Bestemmelser Planbeskrivelse datert Sammendrag: Planen legger opp til inntil 4 nye boliger på ei tomt langs Nordsetervegen. Det legges opp til en fleksibel plan hvor type hus, plassering av hus osv. avgjøres i byggesaken. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Fakta: Søker Forslagstiller er Heme AS. Områdebeskrivelse Planområdet er 2152 m 2 stort, og ligger langs Nordsetervegen, ovenfor Ersgårdsvingen. Det er spredt eneboligbebyggelse i nærheten av planområdet. Planområdet ligger i rød og gul støysone. Formål med planen Formålet med planen er å legge til rette for 4 nye boliger på eiendommen. Plangrunnlag Planområdet er regulert gjennom reguleringsplan for Olympiaparken ( ), reguleringsplan for Nordsetervegens utvidelse, Stampesletta Sjøsetervegen ( ) og reguleringsplan for Ersgaard Sjøsetervegen, gang- sykkelveg ( ). Planforslaget vil erstatte deler av disse planene. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger opp til 4 nye boliger i tillegg til eneboligen som står på eiendommen i dag. Det foreslås en BYA på 35 %. Møne- og gesimshøyde foreslås til hhv. 8,5 m og 6,1 m over laveste terreng, ved flatt eller tilnærmet flatt tak skal møne/gesimshøyde være maks. 7,5 over laveste terreng. Planprosess Oppstartsmøte mellom forslagsstiller og kommunen ble avholdt den Det ble varslet planoppstart den Det kom 4 uttalelser til planoppstart. Disse er gjengitt og vurdert av søker i planbeskrivelsen, og kan fås i sin helhet av saksbehandler. Hovedtema som er tatt opp i uttalelsene er diskutert under avsnitt «Vurdering». Side 42

43 Sak 33/16 Vurdering: Planen legger opp til fortetting med inntil 4 nye boliger på ei tomt langs Nordsetervegen. Det står i tillegg en bolig på tomta i dag, denne kan bli stående. Tomta ligger litt over 2 km fra Lillehammer sentrum (i luftlinje). Dette er forholdsvis sentrumsnært sammenlignet med andre områder i Lillehammer hvor det også legges opp til fortetting. Det er også nærmere byen enn andre områder lagt ut til boligbebyggelse lenger opp langs Nordsetervegen. Tomta har en attraktiv beliggenhet med gode solforhold. Det er gang- og sykkelveg fra byen og opp forbi eiendommen. Tomta ligger i gul og rød støysone. Det er gitt bestemmelser som skal sikre at nødvendige hensyn til støy blir tatt. Planforslaget legger opp til en fleksibel plan, hvor BYA og møne- og gesimshøyde blir bestemmende for hva som kan bygges. BYA på 35 % gir en utnyttelse som er sammenlignbar med blant annet konsentrert småhusbebyggelse i Skogen-feltet. I tillegg til at BYA regulerer forholdet mellom bebygd og ikke bebygd del av tomta er det gitt bestemmelser som sikrer minstegrense for private uteoppholdsareal pr. bolig. Møne- og gesimshøyde er gitt fra laveste terreng, noe som vil forhindre at husene blir for ruvende i terrenget. Fylkesmannen og Statens vegvesen har i sine uttalelser til varsel om planoppstart kommentert at det bør vurderes å se på et større område ved regulering, for å få en mer helhetlig arealutnyttelse. Konkret peker de på eiendommen ovenfor. Forslagstiller har kommentert at området ovenfor har en annen grunneier og er regulert til LNF-område. Reguleringsendringen vil ikke påvirke mulighetene for senere å legge til rette for boligbebyggelse på dette området. Konklusjon: Planen legger opp til fortetting i et forholdsvis bynært område. Det legges opp til en fleksibel plan hvor type hus, plassering av hus osv. avgjøres i byggesaken. Byplansjefen mener planforslaget er tilstrekkelig godt opplyst til å sendes på offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til reguleringsendring for Nordsetervegen 279 med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser sist revidert legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Marianne Bismo saksbehandler Side 43

44 Sak 33/16 Sak 33/16 REGULERINGSENDRING FOR SKOGEN SØR - TRINN 2 - GNR. 92/49 OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p152e04 13/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 33/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Kart, sist revidert Bestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, sist revidert Utredning av flomfare og overvannshåndtering, Skogen sør, Asplan viak, datert Fås ved å kontakte saksbehandler: 1. Merknader til varsel om oppstart Sammendrag: Planforslaget viderefører i hovedsak formål og plangrep fra gjeldende reguleringsplan, men det gis noe mer fleksibilitet i planforslaget. Flom og erosjon er hensyntatt på en vesentlig bedre måte enn i gjeldende plan. Bestemmelsene for lekeplasser er styrket. Planen går bort fra klimavernsonen og fra formål forretning/tekniske formål, tiltenkt storkiosk for Skogenfeltet. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Beskrivelse av planforslaget Boligpartner har fremmet reguleringsendring for Skogen sør trinn 2. Planområdet er ca. 48 daa stort, og ligger sørøst i Skogenfeltet. Gjeldende reguleringsplan (reguleringsplan for Skogen sør) har følgende formål innenfor planområdet (se kartutsnitt under): Side 44

45 Sak 33/16 Boliger hovedsakelig eneboliger på små tomter (ca. 350 m 2 ), med felles parkeringsanlegg. Område B1 er avsatt til skrenthusbebyggelse. Forretning/tekniske formål arealet er ca. 750 m 2 stort og tiltenkt en storkiosk eller lignende. Veger kun private innenfor aktuelt planområde. De grønne områdene i plankartet er delt inn i friområde, felles lekeareal og klimavernsone (i østre hjørne). Klimavernsona skal «tjene til å dempe og avbøye kaldluftdrag fra øst (Roverudmyra avfallsanlegg).» Kartet viser gjeldende regulering for planområdet. Forslag til planendring innebærer følgende (se kartutsnitt under): Boliger: På søndre halvdel av planområdet blir det eneboliger/tomannsboliger. På nordre del blir det tre delområder med konsentrert småhusbebyggelse. BYA økes for alle boligområder. Arealer for lekeplasser er flyttet fra grønnstruktur i gjeldende plan, til å integreres i boligformålet i forslag til reguleringsendring. Forretning/tekniske formål er tatt ut, og arealet er avsatt til boligformål. Veger kun private innenfor planområdet. Klimavernsonen er fjernet. Grøntstrukturen er endret, og totalt areal innen grønnstruktur reduseres fra ca. 19 daa til ca. 14 daa. Bekkedraget er vektlagt i forslag til reguleringsendring. Det er lagt inn en hensynssone på 10 m på hver side av bekken. Side 45

46 Sak 33/16 Med gjeldende reguleringsplan kan det bygges 73 boenheter innenfor planområdet, med forslag til reguleringsendring vil det bli mulig å bygge inntil 92 boenheter. Planen legger opp til et delområde med eneboliger/tomannsboliger sør for bekken, og tre områder med konsentrert småhusbebyggelse nord for bekken. De tre områdene med konsentrert småhusbebyggelse er kun avmerket med formål og byggegrense i kartet. Det betyr at utformingen av områdene vil skje i byggesaken innenfor de rammene som bestemmelsene setter for høyde, BYA, uteoppholdsarealer, renovasjon og parkering. Det er lagt vekt på å beholde grønnstruktur langs bekken. Videre har det vært et poeng å beholde en kolle mot øst i planområdet (f_gf4), for å unngå for store terrenginngrep og for å bevare noen av de naturlige terrengkvalitetene. Det er lagt inn ei bru over bekken i østlige del av planområdet. Denne skal gi bedre tilgjengelighet mellom boligområdene og ut i de grønne områdene. Det er i bestemmelsene lagt til rette for at det kan etableres «naturlekeplass» i grønnstrukturen. Alle lekeplasser skal ha universelt utformet adkomst og overflater skal være tilrettelagt for rullestolbrukere. Planprosess Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen i februar Varsel om oppstart ble annonsert via brev og i GD med frist for merknader den Første utkast til planmateriale var datert Boligpartner har i samråd med kommunen bearbeidet planene til foreliggende planforslag datert Det kom 8 merknader til varsel om oppstart. Disse er kommentert av søker, og merknadene er hensyntatt eller vurdert i planene. Vurdering: Side 46