MØTEINNKALLING. Eventuelt forfall meldes til ORIENTERINGER SAKLISTE

Transkript

1 Lillehammer kommune Utvalg for plan og samfunnsutvikling MØTEINNKALLING Utvalg: Utvalg for plan og samfunnsutvikling Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 09:00 Eventuelt forfall meldes til Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling. ORIENTERINGER Vingnes brygge status v/tjenesteområdeleder Kjell Arve Bråtesveen Utomhusplan Kvartal 70 status v/rådgiver Bjørn Kr. Sveen Vingnesbrua midlertidig tiltak status v/tjenesteområdeleder Truls H. Hanssen Sentrumskonferansen v/byplansjef Inger Stubsjøen Driftsbanegård status v/byplansjef Inger Stubsjøen Planrevisjoner status v/byplansjef Inger Stubsjøen SAKLISTE Side Sak nr / Sakstittel 45/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - PARKERINGSKRAV OG FRA REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SENTRUM - HØYDER GNR/BNR 200/118, 226, NORDRE HAVE - KVARTAL 21. KLAGEBEHANDLING Lillehammer, 11. august 2016 Terje Rønning Leder

2 Sak 45/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - PARKERINGSKRAV OG FRA REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SENTRUM - HØYDER GNR/BNR 200/118, 226, NORDRE HAVE - KVARTAL 21. KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Gunhild Stugaard Arkiv: HEIGB 200/141 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 45/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Klage fra Marit Vorkinn 2. Klage fra Sameiet Park Terrasse 3. Klage fra Vigdis Mathiesen og Harald Snippen 4. Oppslag i GD Sammendrag: Make arkitekter AS har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens arealdel i forbindelse med deres boligprosjekt Nordre Have i Kvartal 21. Det presiseres at denne saken ikke omhandler dispensasjon til oppføring av bygg i kvartalet. Fortetting her er avklart gjennom reguleringsplanen for sentrum. Dispensasjonssaken gjelder oppføring av en ekstra inntrukket toppetasje på ett av byggene i forhold til sentrumsplanens høydebegrensninger og reduserte parkeringskrav i forhold til bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Søknaden er påklaget. Klagene legges fram for Utvalg for plan og samfunnsutvikling uten forslag til vedtak. Bakgrunn og fakta: Søknaden Tiltakshaver/utbygger er eiendomsutviklingsselskapet Profier. Make arkitekter AS har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra bestemmelser i gjeldende reguleringsplan og i kommuneplanens arealdel i forbindelse med deres boligprosjekt Nordre Have i Kvartal 21, gnr. 200 / bnr. 118, 226, 141. Dispensasjonssøknaden gjelder følgende forhold: - Dispensasjon fra høydebegrensinger i reguleringsplan for Lillehammer sentrum , 22.2 som angir kvartalets bestemmelser for høyder omhandler hvordan tilbaketrukket toppetasje skal forstås og angir hvordan høyder i kvartalene skal måles. - Dispensasjon fra parkeringskravet i kommuneplanens arealdel , Dispensasjonsgrunnlag Side 2

3 Plan- og bygningslovens kapittel 19 omhandler dispensasjon. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset og plan- og bygningslovens 19-2 annet ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 1) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bestemmelsens første vilkår forutsetter at kommunen vurderer de generelle hensynene som ligger bak den aktuelle bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse. Hvis disse hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Bestemmelsens andre vilkår er rettet mot den interesseavveiningen som kommunen må foreta. For å gi dispensasjon, må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. I utgangspunktet er det fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt. Planstatus Området ligger i kvartal 21 og inngår i reguleringsplanen for sentrum, godkjent Arealet er regulert til kombinert formål forretning/kontor/bolig. BYA (totalt bebygd areal fotavtrykket) for hver eiendom i kvartalet er maks 80 %. Fortettingen er i henhold til regulert formål og utnyttelse. Tiltaket kommer ikke i konflikt med bestemmelser om vern i kvartalet. Det stilles ikke krav om nærlekeplass for nye prosjekter i dette kvartalet. Nordre park fungerer som dette. Bebyggelsen Prosjektet viser to separate bygningskropper. Illustrasjoner er tidligere vedlagt. Begge bygningene ligger inne i kvartalet med god avstand til kvartalsbebyggelsen mot gatene Storgata, Fåberggata og Løkkegata. Det grenser mot Nordre Park. Avstandene er i henhold til regulerte byggegrenser. Høyder Høyder inne i dette kvartalet er regulert til hhv. 10,5 og11,5 m angitt som beskrevet i , det vil si at høyden måles i forhold til en diagonal trukket mellom Storgata og Fåberggata. Det søkes om dispensasjon slik at Bygg A får en inntrukket toppetasje som overskrider regulert høyde (på 11,5 m) med ca. 0,5 m fra Storgata og maks 2,2 m fra Fåberggata mot vest i indre del av kvartalet. Bygg B er innenfor regulert høyde på 11, 5 m. Soldiagram Det er fremlagt analyse av solforholdene vårjevndøgn og sommersolverv. Utomhusareal Det er utarbeidet en utomhusplan som følger prosjektet. Denne viser noe grøntareal rundt bygningene. Parkering Det søkes om 1 parkeringsplass pr enhet. I tillegg er det 6 plasser som skal tilhøre eiendom gnr.200 bnr Det søkes om å anlegge totalt 12 parkeringsplasser på terreng for korttidsparkering og som supplering til eiendommen gnr. 200 bnr. 118 Løkkegata 26A. Øvrige plasser er i parkeringskjeller. Rekkefølgebestemmelse Side 3

4 For utbygging i dette kvartalet vil også rekkefølgebestemmelsen i 12.4 gjelde. Det betyr at det må stilles vilkår i forbindelse med byggesaksbehandlingen om at offentlige gangveger i kvartalet skal være ferdig opparbeidet til en standard som kommunen kan godkjenne før nybygg kan tas i bruk. Planprosess Søknad til kommunen om dispensasjon er datert Søknad med foreløpig vurdering ble sendt på høring og offentlig etter syn i utsendelse av med frist for merknader til Utvalget for plan og samfunnsutvikling behandlet saken i møte og gjorde følgende vedtak: 1. Det gis dispensasjon fra høydebestemmelse i 22.2 i reguleringsplanen for sentrum for boligprosjektet Nordre Have i kvartal 21 som omsøkt. Det vil si en inntrukket toppetasje på Bygg A som overskrider sentrumsplanens bestemmelser med mellom 0,5 og 2,2 meter. 2. Det gis dispensasjon fra parkeringskravet i bestemmelse 1.11 i kommuneplanens arealdel for boligprosjektet Nordre Have i kvartal 21 med en parkeringsdekning på 1 plass pr. boenhet. Melding om vedtak ble meddelt i brev av Det kom inn tre klager på vedtaket innen fristens utløp. I det følgende refereres hovedinnholdet i disse klagene. Sameiet Park Terrasse ( ): Prosessen Klager oppfatter dette som en prosess hvor resultatet var bestemt på forhånd, og er uenige i de vurderinger som er gjort av negative kontra positive konsekvenser. Oppfattelsen bygger på flere faktorer som de listes opp i brevet. De påklager derfor vedtaket om dispensasjon fra høyder, og ber om at vedtaket ikke tillates iverksatt før klagesaken er avgjort. Krav til dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 Det vises til plan- og bygningslovens bestemmelse om vurdering av fordeler og ulemper. Klager mener økte byggehøyder medfører vesentlige ulemper i forhold til eksisterende bomiljø og Nordre Park. De mener det er gjort en dårlig vurdering av positive kontra negative konsekvenser, og at svarene synes gitt på forhånd. Konsekvenser for Nordre Park og eksisterende bebyggelse Klager mener det bør være et grunnleggende prinsipp at fortetting ikke skal medføre forringelse av bokvaliteter for eksisterende boliger. Det vies til at for deres eiendom og bebyggelsen for øvrige naboeiendommer, vil de foreslåtte byggene gi svært negativ effekt med hensyn til innsyn, solforhold og verdiforringelse. Forhold til gjeldende reguleringsplan Det vises til at det er brukt feil grunnlag for beregning av høyder. I tillegg vises til bestemmelsen om at ny bebyggelse skal utformes i et nåtidig formspråk, men underordne seg den historiske bebyggelsen når det gjelder volum, fasadeutrykk og bebyggelsesstruktur. Klager kan ikke se at denne bestemmelsen er hensyntatt. Vedtak om dispensasjon må omgjøres Side 4

5 Klager mener det ikke er tilstrekkelig vektlagt i kommunens saksbehandling at en ekstra etasje medfører større ulemper for omgivelsene, spesielt for de nærmeste leilighetene og også Nordre Park. Det hevdes at kommunens argument for å gi dispensasjon er av økonomisk karakter for utbygger. Klager mener at ulempene ved en dispensasjon er vesentlig større enn de fordeler dette gir økonomisk for tiltakshaver. Klager ber kommunen legge mer vekt på hensynet til Nordre Park og eksisterende bebyggelse enn økonomien i et nytt utbyggingsprosjekt. Vigdis Mathiesen og Harald Snippen, Nordregate 11 ( ): Klager slutter seg til klagen fra Sameiet Park Terrasse. Klager mener at dispensasjon for økte byggehøyder medfører vesentlig større ulemper enn fordeler, og at kommunen derfor må omgjøre sitt vedtak. Klager viser til at fortetting må gjennomføres på en god måte, slik at eksisterende bomiljøer og nærmiljø for øvrig ikke rammes unødvendig. Det påpekes at et bygg i fem etasjer vil være svært negativt for bebyggelsen i området og redusere kvalitetene i Nordre Park. Klager trekker videre inn en sammenlikning med utbyggingen på Bellevue-området der antall boenheter ble begrenset selv om tomta var stor og et større antall i følge klager ikke ville få negative konsekvenser for bomiljøet. Marit Vorkinn, Løkkegata 26A ( ): Det klages både på vedtaket om dispensasjon fra redusert parkeringsdekning og fra høydebegrensninger. Det bes om at vedtaket ikke iverksettes før klagesaken er avgjort. Klager stiller spørsmål ved om det er avsatt tilstrekkelig med plasser til gjesteparkering. Klager frykter at parkeringsplassene avsatt til deres sameie vil bli brukt av beboere og besøkende til de nye byggene. Klager viser igjen til en avtale mellom utbygger og Sameiet Løkkegata 26A vedrørende avståelse av grunn uten at flere forstod det faktiske innholdet og konsekvensene. Klager synes det er vanskelig å akseptere to nye bygg tett inntil hennes bolig. Hun påpeker at de vil bli veldig dominerende og reduserer verdien på hennes bolig. Byggene vil ta bort all utsikt og muligheter for kveldssol på verandaer i deres bygg. De nye byggene blir svært negative for deres bomiljø, Nordre Park og andre naboer i området. Ulempene blir større jo høyere byggene er. Klager sier det ser ut til det kun er utbyggers interesser som blir tatt hensyn til. Klager referer også en samtale med leder i Utvalget for plan- og samfunnsutvikling vedrørende saken. Vurdering/kommentarer: Generelt vises til at det ikke er framkommet noen nye momenter i saken i forhold til det som var kjent på vedtakstidspunktet. Byplansjefen vil likevel kommentere klagene, og dermed gjengis noen momenter fra saksframlegget til vedtak i utvalget for plan og samfunnsutvikling. Til prosessen: Planprosessen har fulgt standard prosedyre for slike søknader, og alle saksdokumenter er åpne for innsyn. Naboer og berørte er gitt full anledning til å uttale seg, få og skaffe seg informasjon om saken. Det har de også gjort. Det er en selvfølge at Lillehammer kommune har fått søknad om tiltaket før det behandles. Byplansjefen har ingen kommentarer til hva planutvalgsleder skal ha uttalt i møte med beboer. Økonomiske konsekvenser (fordeler/ulemper) er ikke vurderingstema i avgjørelser etter plan- og bygningslovens planbestemmelser. Byplansjefen vil derfor tilbakevise påstander om at dette skal ha vært gjort i denne saken. Side 5

6 Byplansjefen ønsker ikke å kommentere den sammenligningen som er gjort med utbyggingen på Bellevue, da dette ikke er sammenlignbart verken når det gjelder prosess (reguleringsplan), innhold eller plangrunnlag. Til videre klagemulighet: Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse dersom utvalg for plan og samfunnsutvikling opprettholder sitt vedtak og ikke tar klagene til følge. Til gjeldende reguleringsplan konsekvenser av fortetting og høyder: Fortettingen er i tråd med gjeldende reguleringsplan, og det må derfor forventes at det ville bli oppført bygg i dette kvartalet. Byplansjefen har forståelse for at naboer generelt påvirkes negativt av slike fortettingsprosjekter. Et fortettingsprosjekt av denne størrelse vil åpenbart endre bomiljøet og det vil knytte seg ulemper til dette for eksisterende nabobebyggelse. I byfortetting er det flere interesser og hensyn som må avveies og vurderes; slik som allmennhetens interesser, krav til bedre arealutnyttelse, mindre bilavhengighet, tilpasninger til eksisterende bomiljø, krav til uteoppholdsarealer og verneinteresser. Denne avveiningen er gjort gjennom godkjenning av reguleringsplanen for sentrum. Til beregningsgrunnlaget for høyder: Grunnlaget for å benytte 11, 5 meter for beregning av høyde for bygg A er at dette bygget ligger mer enn 18 meter fra parken (ca. 24 meter). Det betraktes derfor å ligge såpass langt inne i kvartalet at grensen mot park blir mindre relevant, jf. planbestemmelsene og I tillegg ligger eksisterende nabobebyggelse nærmere parken enn dette bygget. Grunnlaget for å benytte 11, 5 meter for beregning av høyde for bygg B er mer diskutabelt. Administrasjonen har lagt til grunn at nybygget ligger inne i kvartalet med relativt god avstand til gate. I dette hjørnet ligger en mindre del av parken nærmere nybygget enn for bygg A (13-14 meter). Det er ca. halve bygget som grenser mot parken. Denne delen av parken vil få noe skygge vårjevndøgn, men lite igjen på sommerstid. Byggene vil ikke kaste skygge i parkområdet på ettermiddagen/kvelden i juni. Diagrammene viser svært lite forskjell i sol/skyggeforhold med og uten toppetasje. Konsekvensene av de økte byggehøyder en blir dermed marginale. Tiltaket ligger rett nord for Løkkegata 26A og nabobebyggelsen i sør blir derfor kun i begrenset grad berørt. Til bebyggelsesstruktur og arkitektur: Bebyggelsen ligger tilbaketrukket inne i kvartalet og synes ikke å virke dominerende fra gateplan. Inne i kvartalet vil byggene naturlig nok oppleves som dominerende for nabobebyggelsen. Selve byggeprosjektet er en fortetting i et åpent byrom og vil uansett medføre betydelige endringer i det eksisterende bomiljøet. Byplansjefen mener prosjektet ut fra de gitte forutsetninger i sentrumsplanen kan innpasses i dette kvartalets bebyggelsesstruktur, at det tar tilfredsstillende hensyn til nabobebyggelsen og den verna bebyggelsen mot Løkkegata og Storgata. Det ligger innenfor regulerte byggegrenser og har god nok avstand til Nordre Park. Til å være et fortettingsprosjekt, mener byplansjefen helheten er tilfredsstillende ivaretatt. Bebyggelsen er oppbrutt i volumer og framstår avtrappet mot omgivelsene. Volum og arkitektur er utformet for å gi gode bokvaliteter og muligheter for en variert beboergruppe. Det forutsettes god arkitektonisk utforming av prosjektet, bruk av miljøvennlige/ Side 6

7 klimanøytrale bygningsmaterialer og høy kvalitet på utearealene. Dette må ivaretas i byggesaken. Byggene ligger tilbaketrukket fra den bevaringsverdige bebyggelsen langs kvartalsgatene, og vil i liten grad forstyrre dette bygningsmiljøet. Det forutsettes likevel at prosjektet tar hensyn til tilgrensende bevaringsverdig bygningsmiljø på en slik at måte at opplevelsen av dette ikke forringes. Ved utformingen av prosjektet og gjennom rammesøknaden må det vurderes om dette er tilstrekkelig ivaretatt. Til parkering: Gjeldende parkeringsbestemmelser i kommuneplanen skal revideres. I påvente av revisjonen er det gjort fravik fra parkeringsbestemmelsene i tilsvarende prosjekter. Reduserte krav til parkeringsdekning er i tråd med overordna føringer for å redusere bruk av privatbil i sentrumsnære boligprosjekter. Gjesteparkering er inkludert i kommunens parkeringsnorm, og inngår i kravet. Det tillates noen parkeringsplasser på terreng dersom dette ikke går ut over krav til størrelse på uteoppholdsareal eller reduserer kvaliteten på uteoppholdsarealene. Foreslåtte parkeringsdekning vurderes videre å gi en mer fornuftig utnyttelse av eiendommen. Avtale om sambruk av avkjøring og rettigheter til private p-plasser for Sameiet Løkkegata 26A er en privatrettslig avtale og det forventes at partene selv sørger for at denne overholdes. Konklusjon: Byplansjefen kan ikke se at klagene tilfører nye momenter til saken. Byplansjefen vil fortsatt hevde at det er selve fortettingen det reageres på her, selv om klagene viser til at en ekstra toppetasje gjør ulempene større. Med unntak av de høyder det søkes om dispensasjon for, er fortettingsprosjektet avklart gjennom vedtak av reguleringsplanen. Alternativet til dispensasjon er å bygge prosjektet med angitte høyder i henhold til sentrumsplanen. Både arkitektonisk, estetisk og i forhold til lys/skygge er det liten forskjell på prosjektet med eller uten en økning av høyden slik det er gitt dispensasjon for. Fortetting i dette kvartalet synliggjør konsekvensene av en byfortetting slik den er lagt opp i sentrumsplanen og føringer gitt i rapporten «Byutvikling 2044». Sentrumsplanen skal ikke revideres i denne omgang. Fortetting i den indre kvartalsstrukturen er likevel relevant å ta opp igjen i forbindelse med revisjonen av Byplanen. Byplansjefen viser til tidligere behandlinger søknader om dispensasjoner fra parkeringskravet i kommuneplanens arealdel. På dette grunnlag vil en parkeringsdekning på 1 plass pr enhet måtte aksepteres. Saken legges fram med følgende alternative forslag til vedtak: Dersom utvalget velger å ta klagene til følge kan det gjøres følgende vedtak: 1. Klagene fra Sameiet Park Terrasse, Vigdis Mathiesen og Harald Snippen på dispensasjon for høyder i reguleringsplanen for sentrum og klagen fra Marit Vorkinn på dispensasjon for høyder i reguleringsplanen for sentrum og parkeringskrav i kommuneplanens arealdel imøtekommes. Planutvalget ber administrasjonen følge opp nødvendige endringer. Dersom utvalget velger å ta klagene delvis til følge kan det gjøres følgende vedtak: Side 7

8 1. Klagene fra Sameiet Park Terrasse, Vigdis Mathiesen og Harald Snippen og Marit Vorkinn på dispensasjon for høyder i reguleringsplanen for sentrum imøtekommes. Planutvalget ber administrasjonen følge opp nødvendige endringer. 2. Klagen fra Marit Vorkinn vedrørende dispensasjon for parkeringskravet i kommuneplanens arealdel tas ikke til følge og oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Dersom utvalget velger ikke å ta klagene til følge kan det gjøres følgende vedtak: 1. Klagene fra Sameiet Park Terrasse, Vigdis Mathiesen og Harald Snippen på dispensasjon for høyder i reguleringsplanen for sentrum og klagen fra Marit Vorkinn på dispensasjon for høyder i reguleringsplanen for sentrum og parkeringskrav i kommuneplanens arealdel imøtekommes ikke. Vedtak datert opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Byplansjefen legger saken fram uten forslag til V E D T A K : Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Gunhild Stugaard Saksbehandler Side 8