Søknad om dispensasjon for nytt boliganlegg, gbnr 77/300, 77/316 og 77/317, Støperigt 10, Hokksund - Ny behandling

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Halvard Grønli Saksmappe: 2015/ /2017 Arkiv: 0077/0300 Søknad om dispensasjon for nytt boliganlegg, gbnr 77/300, 77/316 og 77/317, Støperigt 10, Hokksund - Ny behandling Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 15/17 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger/vurderinger Det planlegges et boligbygg med 27 leiligheter i 4 etasjer i Støperigata i Hokksund. Fagkomite 1 behandlet første gang tiltaket i møtet , jf. utvalgsnr. 22/16, da som en søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Vedtaket ble påklaget og klage ble behandlet i møtet i juni 2016, jf. utvalgsnr. 39/16. I brev melder fylkesmannen at vedtak 27. april 2016 oppheves, og at saken sendes tilbake til Øvre Eiker kommune for ny behandling, jf. vedlegg 1. Fylkesmannen konkluderer at det skulle vært vurdert dispensasjon fra gjeldende plan, Hokksund Vest sentrum, jf. vedlegg 8. Tiltaket og søknaden Arkitektgruppen AS, på vegne av tiltakshaver, søker i brev om dispensasjon fra reguleringsplan Hokksund Vest sentrum, felt X, stadfestet , jf. vedlegg 2, og fra kommuneplanens bestemmelse om utnyttelse. Det søkes konkret om dispensasjon fra følgende forhold: - Kommuneplanens bestemmelse om utnyttelse, gitt i pkt , underpunkt 2. Omsøkt prosjekt har en utnyttelse på ca. 55% BYA. For områder som enten er uregulert eller som omfattes av gamle reguleringsplaner er maksimal utnyttelse angitt til 50% BYA. - Reguleringsplanens byggegrenser angitt på plankart. Omsøkt prosjekt er plassert ca. 2,3 m fra nordre eiendomsgrense (mot Drammensveien), mens avstand fra eiendomsgrensen mot Støperigata er varierende og minst 3,0 m. - Reguleringsbestemmelsene 2b). Omsøkt prosjekt er utformet med parkeringsdekning i hht. Kommuneplanens bestemmelser pkt underpunkt 6, med 1 plass pr. boenhet der annet ikke framgår av eldre reguleringsplaner. Reguleringsbestemmelsene angir 1 plass i garasje samt oppstilling av minst 1 bil. Gjeldende kommuneplan, vedtatt , markerer sentrumsområdet for Hokksund, og har spesifikke bestemmelser til sentrumsområdet. Det er vedtatt eget høydekart som viser differensierte høyder i områdene rundt tiltaket. Kommuneplanen fastsetter sentrumsformål for det aktuelle arealet, med 50% utnyttelse og 14,5 m. maksimal byggehøyde. Det er ikke fastsatt byggegrenser i kommuneplanen. Dette må ses på bakgrunn av plankravet som kommuneplanen oppstiller. Tiltaket gir en utnyttelsesgrad på 55 %, hvilket konkret innebærer en overskridelse av gjeldende utnyttelsesgrad i kommuneplanen med 5 %. 1

2 Reguleringsplanen for Hokksund Sentrum vest har bestemmelser om byggegrenser ( 1) og parkering ( 2b) som fortsatt formelt gjelder. Konkret innebærer tiltaket at gjeldende byggegrenser overskrides med 2,5 meter mot Drammensveien og inntil 2 meter mot Støperigata. For så vidt gjelder parkering oppstiller gjeldende reguleringsplanbestemmelse et krav om 2 plasser pr. boenhet. Tiltaket legger opp til 1 plass pr. boenhet, noe som er i samsvar med kommuneplanens parkeringskrav (som altså ikke formelt gjelder for eiendommen). Det er flere hensyn bak de bestemmelsene det søkes dispensasjon fra. I plansakene fram mot stadfestelsen av Reguleringsplan for Hokksund sentrum vest i 1978 er det ikke angitt noe uttrykkelig om hensynene bak de aktuelle reguleringsplanbestemmelsene om byggegrenser og parkering. Det kan derfor legges til grunn at det er de alminnelige hensynene som skulle ivaretas ved slike planbestemmelser som gjør seg gjeldende. Planen var hjemlet i bygningsloven av Hensynene bak byggegrenser var den gang brannsikkerhet, helse, trivsel og godt bomiljø. Tilsvarende kan det legges til grunn at parkeringsbestemmelser ble gitt for å sikre at forventet parkeringsbehov ble dekket. Dette i neste omgang for å ivareta livsløpsbehov og å avlaste parkering i nærområdet for øvrig. Kommuneplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad skal ivareta behovet for styrt fortetting og utvikling av sentrum. Dette ivaretar i neste omgang en rekke hensyn, som hensyn til miljø, trafikk, boligtilbud, handels-/næringsmuligheter, jordvern (ved å redusere behovet for å bebygge omkringliggende dyrka mark) mm. Staten har gitt retningslinjer for samordnet areal- og transportpolitikk. Fortetting rundt knutepunktene er en sentral del av denne politikken. Det er vedtatt egen areal- og transportplan for Buskerudbyen der fortetting rundt knutepunktene er en bærende strategi. Kommuneplanen for Øvre Eiker følger opp denne strategien. Fortetting i sentrumsområdene er en viktig strategi i kommuneplanen for å nå mål om utslipp og miljø, men også for å minke utbyggingspresset på den verdifulle dyrka jorda og kulturlandskapet som omgir byen. Merknader til nabovarsel Det har kommet innspill fra flere berørte. Innspillene er vedlagt i sin helhet og kan oppsummeres i følgende punkter: Vedlegg 3 (beboer i Støperigata 15): Område med 3 etasjer, tiltaket vil stride mot likhetsprinsippet Beboeren vil ikke lenger få direkte sol på egen leilighet I Støperigata ferdes mange i gata og Drammensveien er allerede flaskehals Det at dispensasjonspraksis ev. har sklidd ut er ikke et argument for å gi dispensasjon Nabovarselet er feil utfylt, ikke alle naboer er varslet og utsendte nabovarsler er ikke likt utfylt Det må begrunnes og dokumenteres at vilkårene for dispensasjon er oppfylt Vedlegg 4 (sameiet Støperigata 15): Tiltaket er negativt for sameiet Sameiet vil miste mye av kveldssola med tiltaket i 4 etasjer, det bryter med etablert byggehøyde, adgangen til å bygge i 4 etasjer i området er ikke et pålegg, trivsel og godt bomiljø tilsier 3 etasjer Nabovarsel er ikke sendt sameiets medlemmer, nabovarselet inneholder feil og nabovarsler er ulike Støperigata er gang/sykkelvei og Drammensveikrysset er allerede sterkt belastet med kryssende myke trafikanter noe som vil øke med tiltaket Vedlegg 5 (beboere i Støperigata 18): Nabovarselet inneholder feil, ikke alle har mottatt nabovarsel Tiltaket er for stort for tomta, utnyttelsesgrad bør ikke overskrides, dette av trafikksikkerhetshensyn knyttet til kryss mot Drammensveien 2

3 Alle 6 tiltak i området sør for Drammensveien de siste årene har 3 etasjer, det samme gjelder lensmannsgården, tiltaket vil derfor ikke passe inn og vil ikke bli pent Andre utbyggere har fått avslag på søknader om 4 etasjer, bl.a. begrunnet i trafikk i Drammensveien Det er stor trafikk i Drammensveien, trafikksikkerhet tilsier at det ikke gis dispensasjon Dispensasjon vil innebære forskjellsbehandling av utbyggere og stride mot likhetsprinsippet Dispensasjon mangler nødvendige fordeler Solforhold, sikt og trivsel tilsier at det ikke gis dispensasjon; naboer vil miste utsikt og sol, det vil påvirke helse og bolyst, det spørres om økonomi for utbygger settes foran helse til beboere Vedlegg 6 (beboer i Støperigata 18): 4 etasjer vil være svært negativt for nærmiljøet, dispensasjon stemmer dårlig med kommunens visjon for Hokksund Buskerudbyen er ikke et holdbart argument for dispensasjon Fordelene det vises til må synliggjøres Generell vurdering av søknaden om dispensasjon Det er gitt regler for dispensasjon i plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: 19-2.Dispensasjonsvedtaket Kommunen 1 kan gi varig eller midlertidig dispensasjon 2 fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, 3 blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Som det fremgår er det et krav at hensynene bak de aktuelle planbestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt for at det skal kunne gis dispensasjon. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dersom disse vilkårene er oppfylt, er det altså adgang til å gi dispensasjon. Det er likevel ikke slik at det da må gis dispensasjon. Hvorvidt det skal gis dispensasjon (dersom de nevnte vilkårene er oppfylt) vil bero på et bredt skjønn. Som det fremgår av bestemmelsens fjerde ledd skal bl.a. overordnede rammer og mål tillegges særlig vekt. I tillegg har det betydning om direkte berørt overordnet myndighet har uttalt seg negativt. Gjeldende reguleringsplan Hokksund Sentrum vest er utdatert på vesentlige områder. Byggegrenser og parkeringskrav er gitt ut i fra planformålet småhusbebyggelse i 1978, mens gjeldende kommuneplan angir sentrumsformål for området. Formålet har ligget fast gjennom flere kommuneplanrulleringer, og det har ikke vært noen diskusjoner om endring av formålet. 3

4 Vurdering av byggegrenser Grunnlagsdokumentene for reguleringsplanen gir ingen spesifikke holdepunkter som begrunner byggegrensene i planen. Søknaden om dispensasjon angir en plassering av bygget som gir en byggelinje tilsvarende bygg på motsatt side av Støperigata. Disse byggene og selve Støperigata er bygd etter nyere reguleringsplaner. Omsøkt byggegrense mot Drammensveien berører ikke frisiktsone eller andre forhold som byggegrense fastsatt i planen kunne tenkes å skulle ivareta. Det vurderes derfor slik at å gi en dispensasjon fra planens byggegrenser, ikke tilsidesetter vesentlige hensyn som bestemmelsen skulle ivareta. Det er ingen holdepunkter for at en ny plan ville sette andre byggegrenser enn tiltakshaver foreslår. Fordelen ved å gi dispensasjon på dette punktet er at det oppnås en plassering av tiltaket i tråd med det øvrige bybildet i området. Rådmannen kan ikke se nevneverdige ulemper ved en dispensasjon på dette punktet. Fordelene ved å gi en dispensasjon fra planens byggegrenser anses derfor som klart større enn ulempene. Vurdering av krav til parkering Det søkes om dispensasjon fra planens krav om 2 biloppstillingsplasser pr boenhet. Den planlagte løsningen legger seg på parkeringsnormen i gjeldende kommuneplan, med parkering i egen parkeringskjeller. Reguleringsplanen forholder seg til den tidens tanke om parkering og bilbruk i sentrumsområder. Det er nasjonal politikk å begrense parkering og bilbruk i sentrumsområder. Området ligger i umiddelbar nærhet til knutepunktet, og det er ønskelig å begrense bruk av privatbil. Søknaden om dispensasjon reflekterer nasjonal politikk, og er i samsvar med kommuneplanens parkeringsnorm. Det anses at reguleringsplanens bestemmelser om parkering er utdatert, og at hensynet bak den aktuelle bestemmelsen ikke blir tilsidesatt ved en dispensasjon. Det er ikke grunnlag for å anta at en ny reguleringsplan ville sette krav om en høyere parkeringsdekning enn det tiltakshaver søker om. Fordelen ved å gi dispensasjon på dette punktet er at man oppnår en mer tidsmessig parkeringsløsning, og derigjennom en mer hensiktsmessig arealutnyttelse. Rådmannen kan ikke se nevneverdige ulemper ved en dispensasjon på dette punktet. Fordelene ved å gi en dispensasjon fra planens bestemmelser om parkering, må anses å være klart større enn ulempene. Vurdering av utnyttelsesgrad Kommuneplanen angir en utnyttelsesgrad på 50% for sentrumsområdet i Hokksund. Det planlagte tiltaket gir en utnyttelsesgrad på 55%. Det søkes derfor om dispensasjon fra utnyttelsesgrad i kommuneplanen. Søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om arealutnyttelse vil i større grad måtte basere seg på et planfaglig og lokalpolitisk skjønn. Isolert sett er dette kun en mindre økning av bestemmelsen i kommuneplanen. Høy utnyttelse i sentrumsområdene er ønsket, spesielt i gangavstand fra knutepunktene. Merknadene fra naboene går spesielt på at bygget blir stort og ruvende, i et allerede etablert område. På forespørsel har tiltakshaver oversendt illustrasjon av sol- og skyggevirkninger, jf. vedlegg 9, 10 og 11. Illustrasjonene viser at eksisterende bygg vil miste sol og utsikt i enkelte perioder av året/døgnet. Det må legges til grunn at fortetting vil kunne gi slike virkninger, og at de som velger å bosette seg i sentrum vil måtte være forberedt på en slik utvikling. Det søkes ikke dispensasjon for høyde, siden reguleringsplanen på dette punktet overstyres av høydebestemmelsene i kommuneplanen. Disse nabomerknadene vil derfor ikke få noen reell behandling ved denne dispensasjonsbehandlingen. Merknader fra naboene peker også på økt trafikkbelastning og trafikksikkerhet i området. Støperigata er nå ferdigstilt i henhold til reguleringsplanen og det er bygget nytt kryss mot Drammensveien. Støperigata er en viktig gang- og sykkelforbindelse fra Sentrum mot Loesmoen og videre østover. På den måten er det lagt til rette for utvikling av eiendommene. Det anses at det ville betydd lite for naboenes merknader om tiltaket hadde blitt redusert med 1 2 leiligheter. 4

5 Det knytter seg en usikkerhet til den løsningen som er skissert for avfallshåndtering i arealet mot Støperigata. Tiltakshaver er kjent med at kommunen ikke vil tillate en løsning for avfallshåndtering som innebærer rygging eller svinging av kran ut i den offentlige veien, samt at sideareal/grøft på min. 1meter skal opprettholdes for snøopplag og for å skille offentlig og privat areal. Frisiktsonen skal heller ikke berøres ved avfallshenting. Dette er forhold som burde vært avklart i reguleringsplan, men som må avklares i byggesaken, dersom det gis dispensasjon. Når rådmannen derfor anbefaler et negativt vedtak på søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om utnyttelse, begrunnes dette primært i at en samlet vurdering av tiltaket bør skje gjennom en reguleringsplan. Gjennom en ordinær planbehandling ville tiltaket kunne ses i sammenheng med omliggende eiendommer, som også kan ha et stort fortettingspotensial. Dette gjelder blant annet framtidig atkomst til Legehusets eiendom. Enkelte av naboenes merknader ville også kunne vært vurdert mer konkret gjennom en planprosess. Kommunen har et selvstendig ansvar for å legge til rette for hensiktsmessig arealutnyttelse gjennom planlegging, uavhengig av nåværende eieres interesse og engasjement i framtidig arealutnyttelse. Andre forhold i naboenes merknader Flere av naboene anmerker mangler i varslingen av søknaden. Rådmannen er enig i at det var uheldig at første nabovarsel hadde mangler slik at det måtte sendes ut på nytt. Dette skapte uro og forsinket behandlingen. Rådmannen kan ikke se at det er formelle mangler ved det reviderte nabovarslet. Det hevdes også fra naboer at en dispensasjon ville innebære forskjellsbehandling av utbyggere i området. Etter at de øvrige byggene ble behandlet, er det vedtatt i kommuneplanen bestemmelser som viser differensierte høyder i dette området. Rådmannen kan på denne bakgrunn ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Rådmannens samlede vurdering Rådmannen vurderer det slik at det kan anbefales å gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan som omsøkt, hva gjelder bestemmelsene om byggegrense og parkering. Gjeldende plan er utdatert, og er overstyrt av kommuneplanen på vesentlige områder. Gjeldende reguleringsplan gir derfor lite og dårlig veiledning om hvordan sentrumsområder best skal bygges ut i dag. Det kan vanskelig hevdes at vesentlige hensyn bak bestemmelsene tilsidesettes ved å dispensere fra bestemmelsene om byggegrense og parkering. En ordinær reguleringsprosess vil gi en bredere vurdering av vesentlige forhold knyttet til tiltaket, jf. de reguleringsplanene som er vedtatt for andre eiendommer i området. Det er i tillegg andre naboeiendommer som burde vært sett i sammenheng med den eiendommen som nå planlegges utbygd. Siden dette er svært sentrale sentrumsområder, er det uheldig at en ikke kan planlegge disse eiendommene i sammenheng. Resultatet kan samlet bli en dårligere arealutnyttelse for området som helhet. Dette var bakgrunnen for at rådmannen ved forrige behandling var negativ til å gi dispensasjon fra kommuneplanens plankrav. Siden siste behandling er gjort avtale med nabo om areal for atkomst til parkeringskjeller, og det er gjort noen justeringer i prosjektet etter dialog med kommunen. Ut over dette, anser rådmannen at situasjonen er uendret. En planfaglig vurdering tilsier at det ikke gis dispensasjon for kommuneplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad, og at eiendommen bør reguleres. Da ville vesentlige spørsmål være avklart før byggesaksbehandlingen. Rådmannen kan ikke se at hensynene bak kommuneplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad settes vesentlig til side om det gis dispensasjon. Dette fordi tiltaket kunne innebærer en relativt liten 5

6 overskridelse av den aktuelle bestemmelsen. Fordelen ved å gi dispensasjon på dette punktet er at det oppnås en noe høyere fortetting nært til knutepunktet. Ulempene ved dispensasjon er at man ikke får mulighet til å se arealutnyttelsen på tilstøtende eiendommer i sammenheng. I tillegg vil enkelte spørsmål måtte avvente byggesaksbehandlingen. Rådmannen viser til at fagkomiteen ved behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, gjorde et lokalpolitisk skjønn som også er relevant ved denne behandlingen. Dersom fagkomiteen gjør de samme skjønnsmessige vurderingene ved behandlingen av denne søknaden, vil rådmannen legge til grunn at det også blir en politisk behandling av byggesaken, inkludert en vurdering av høyden på bygget. Dette fordi behandlingen av dispensasjonssøknaden ikke avklarer hvor høyt det konkret kan bygges i dette tilfellet. I tilfelle en positiv vurdering av søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad, vil rådmannen antyde at følgende momenter kan vektes sterkere i det lokalpolitiske skjønnet enn det rådmannen har gjort i sine planfaglige vurderinger: Det er ønskelig med en høy utnyttelsesgrad i områdene nær knutepunktet. Søknaden innebærer kun en marginal økning av kommuneplanens generelle bestemmelse om utnyttelsesgrad i sentrumsområdene i Hokksund. I forhold til naboenes merknader, vil en reduksjon på 5% i utnyttelsesgrad neppe utgjøre noen stor forskjell. Naboenes merknader vedr høyde, endelig plassering av bygget m.v. vil bli vurdert i den etterfølgende byggesaksbehandlingen. Vedlegg 1 Svar- klage på vedtak om dispensasjon - gbnr og Støperigata 10 2 Revidert søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og kommuneplan 3 Klage på nabovarsel og utbygging på eiendommen gbnr. 77/300 4 Merknader til nabovarsel - gbnr 77/300, 77/316 og 77/317 5 Klage på dispensasjon - oppføring av boligblokk, gbnr 77/300, 77/316 og 77/317 Støperigata 10 / Drammensveien 18, Hokksund 6 Merknader til nabovarsel - gbnr 77/300, 77/316 og 77/317 7 Kommentarer til mottatte nabovarsler, gbnr 77/300, 77/316 og 77/317 8 Reguleringsplan Hokksund Vest sentrum 9 Sol-skyggediagrammer - gbnr 77/300, 77/316 og 77/ Sol-skyggediagram fra til Sol-skyggediagram Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Fagkomite 1 viser til PBL og gir dispensasjon fra bestemmelser om byggegrenser og parkering i reguleringsplan Hokksund Vest sentrum, felt X, stadfestet , som omsøkt, - og avslår dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad. Begrunnelse Tiltaket er i tråd med kommuneplanens bestemmelser om parkering. Tiltaket ligger sentralt i Hokksund, tett på knutepunktet Hokksund stasjon. Regional areal- og transportplan og kommuneplanen for Øvre Eiker legger opp til fortetting og redusert bilbruk i dette området. Dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrenser som omsøkt, vil gi samme avstand til vei som på 6

7 motsatt side av Støperigata, der det er bygd etter nye reguleringsplaner. Reguleringsplan for Hokksund Vest sentrum er utdatert og er overstyrt av kommuneplanen på vesentlige områder. Intensjonen bak disse bestemmelsene i reguleringsplanen vil derfor ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon anses klart større enn ulempene. En høyere arealutnyttelse enn angitt i kommuneplanen bør avklares gjennom en reguleringsplan. Framtidig utvikling av naboeiendommer, spesielt atkomst til Legehusets eiendom, tilsier også at området bør planlegges i sammenheng. Fordelene ved å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad anses derfor ikke å være klart større enn ulempene. 7