Handelsanalyse for Ytrebyen

Transkript

1 Ideas2evidence Handelsanalyse for Ytrebyen Utført for GC RIEBER EIENDOM AS September 2017

2 1

3 Forord Handelsanalysen er utført på oppdrag fra GC Rieber Eiendom AS (tiltakshaver). Utførende plankonsulent er SWECO AS. Handelsanalysen er utført av ideas2evidence ved Pelle Engesæter. Kontaktperson hos oppdragsgiver har vært Nils Petter Storebø. Pelle Engesæter Bergen 23. september

4 3

5 Innholdsfortegnelse 1 Innledning Om tiltaket Beliggenhet Planforslaget Overordnete føringer Datagrunnlag Handelsbalansen i området og vurdering av behov for økt handelsareal Tiltakets handelsomland Framskriving av folketall i handelsomlandet for Totalt arealbehov for handel i omlandet Virkninger av tiltaket for eksisterende senter Effekter av andre forhold Oppsummering og konklusjon

6 5

7 1 Innledning 1.1 Om tiltaket Planreferanse: Ytrebygda, gnr. 114 bnr. 367 mfl. Brakhaugen boligområde. Arealplan-ID 1201_ Tiltakshaver er GC Rieber Eiendom AS. Utførende plankonsulent er SWECO AS. Opplysninger om tiltaket er hentet fra dokumentet «Forslagsstillers planbeskrivelse», datert 30.juni Tiltaket utløser krav om handelsanalyse siden det legges opp til over 3500 m 2 handel. Regionale føresegner for arealbruk Med heimel i 8-5 i plan- og bygningslova gjeld føresegn pkt. 4.1 i 10 år frå eller til punktet blir erstatta av føresegner i kommunal arealplan: 4.1 Nytt bruksareal for detaljhandel er berre tillatt i fylkessenter, regionsenter, kommunesenter, by-delssenter og lokalsenter definert i Regional plan for attraktive senter eller i kommuneplan. Nytt bruksareal for detaljhandel skal vere innanfor sentrumsutstrekninga definert i kommunal plan. Der det ikkje er fastsett ei sentrumsutstrekning i kommunal plan, gjeld retningsliner for arealplanar i sentrumsområde pkt. 2.3 i denne planen. Dersom nytt eller samla bruksareal for detaljhandel i reguleringsplan eller ved søknad om byggjeløyve/rammeløyve overstig m2 krevst det samtykke frå fylkeskommunen. Tiltaket skal vere i samsvar med hovudmål i Regional plan for attraktive senter. Samla bruksareal for detalj-handel i sentrum skal vere i samsvar med senteret sitt nivå i senterstrukturen og det omlandet som er definert i regional plan eller i kommuneplan vedtatt etter Det blir kravd handelsanalyse for å vurdere samtykke. Det gjeld unntak for: - Ny eller utvida detaljhandel med opptil m2 samla bruksareal lokalisert i bustadkonsentrasjonar eller i nærsenter. - Ny detaljhandel kor vareutvalet i hovudsak er bilar, båtar, landbruksmaskinar, trelast og større byggjevarar, samt utsal frå hagesenter og større planteskular Beliggenhet Planområdet ligger i Ytrebygda i Bergen kommune, opprinnelig del av gården Birkeland Øvre, gnr 114. Like sørvest for planområdet, på andre siden av Flyplassvegen, ligger bybaneholdeplass og bussterminalen ved Birkelandskrysset. En gangbro kobler planområdet til kollektivknutepunktet. Planområdet er koblet til bybanestopp i nord med gang- og sykkelbro over Ytrebygdsvegen. 6

8 Kokstad Sandsli Flesland lufthavn Planområdet Birkeland Terminal Planområdets beliggenhet i bydelen. Flyfoto fra Bergenskart hentet fra planbeskrivlsen. Planområdet ligger mellom etablerte områder med boliger, offentlige tjenester og ca arbeidsplasser (tall fra 2008). Områdene er i dag adskilt av ulike barrierer. Belter av boliger i form av småhusbebyggelse strekker seg øst for Birkelandsvatnet, syd for Flyplassvegen og vest for Ytrebygdsvegen. De finmaskede gatenettene i boligområdene kappes av ved hovedveiene og står ikke i forbindelse med hverandre. Planområdet ligger mellom fire skoler og flere barnehager. Det er flere idrettsanlegg i området samt mindre ballbaner Planforslaget Planforslaget legger til rette for ca. 700 nye boliger og ca m 2 næringsareal, derav detaljhandel med maks m 2 og hvor varehandel skal utgjøre maks 1500 m 2. Hovedutfordringen i planarbeidet har vært støyforholdene. Planområdet er rammet inn av Ytrebygdsvegen i nordvest, Flyplassvegen i sør og trasé for fremtidig ny Ringvei Vest i øst. Næringsareal er regulert inn der det ikke har vært mulig å etablere boliger grunnet støyforholdene. Næringsbebyggelsen fungerer således som støyskjerm for boligene. Boligene er i hovedsak lagt i skjermete tun som sikrer gode miljøkvaliteter på uteoppholdsarealene. Reguleringsplanen legger til rette for utvikling av Ytrebyen boligområde. Planen innebærer endring av tidligere reguleringsplan hvor området i sin helhet er regulert til næring. Etter vedtak av forrige reguleringsplan har Bybanen blitt bygget ut og betjener området med to holdeplasser. Samtidig er behovet for næringsareal i bydelen redusert. Omregulering til hovedsakelig boligformål er derfor formålstjenlig og bidrar til å bedre balansen mellom arbeidsplasser og boliger i bydelen. Planens intensjon er å utvikle et tett integrert, nytt boligområde. Daglige gjøremål knyttet til barnehage, dagligvarehandel og servicetilbud skal kunne gjøres i kort gangavstand fra boligene. Sammen med svært god kobling til kollektivtransport og sykkelveinett, gjør dette at området planlegges for begrenset bilbruk. Parkeringsdekningen for området er derfor redusert i forhold til kommuneplanen, og selv så pass langt fra sentrum er det åpning for en lokal gåby. I den sørlige delen av området er det lagt inn næringsareal som en skjerm mot Flyplassveien og Birkelandskrysset. Her er målsetningen at areal til handel og service skal støtte det daglige behovet til 7

9 beboerne i området. Kontorareal skal bidra til at området ikke blir en soveby, og sammen med barnehagene sikrer de aktivitet også på dagtid. Blandete formål gir i seg selv grunnlag for en mer urban innretning av området. Dette er understøttet ved tilrettelegging for torg og gatetun som åpner for felles, urbane møteplasser og aktivitet. 1.2 Overordnete føringer «Regional plan for attraktive senter i Hordaland- senterstruktur, tenester og handel » gir føringer for utarbeiding av handelsanalyser i Hordaland. Det vises til «Forslagsstiller planbeskrivelse» datert for detaljer angående øvrige overordnede føringer i form av nasjonale bestemmelser, regionale og kommunale planer. 1.3 Datagrunnlag Datagrunnlaget har vært følgende: - Befolknings- og varehandelstatistikk fra SSB - Arealbruksstatistikk fra Hordaland fylkeskommune - Planbeskrivelse utarbeidet av Sweco Deler av registerstatistikken fra SSB er hentet inn via Statistikk i Vest som Hordaland fylkeskommune administrerer. 8

10 2 Handelsbalansen i området og vurdering av behov for økt handelsareal Sakens kjerne er om tiltaket med åpning for opptil 4500 m2 varehandel vil forrykke handelsbalansen i området rundt planområdet; vil eksisterende varehandel i området bli influert av tiltaket? Er sentralt spørsmål vil således være om det er behov for nytt handelsareal i området, eventuelt om hvor mye det er behov for og hva slags behov det vil være. 2.1 Tiltakets handelsomland Et handelsomland avgrenses geografisk av hvor langt eller lenge folk er villige til å reise for å handle bestemte varegrupper. Det er følgelig ikke ett handelsomland, men flere. Folk er generelt villige til å reise lenger for å kjøpe sjeldenvarer, som for eksempel kjøpe bil eller et flygel, enn for å handle dagligvarer som brød og melk 1. Når det gjelder det aktuelle tiltaket, dreier det seg om detaljhandel, inkludert dagligvarehandel. Innenfor en reisetid med bil på 7 minutter ligger det tre handlesentre, inkludert Lagunen Storsenter som har en regional funksjon, samt to nærbutikker. Planområdet ligger ca. 1,5 km fra Blomsterdalen Senter med 10 butikker innen ulike bransjer, inkludert apotek, og ca. 3 km fra Fanatorget med i alt 11 butikker som representerer bransjene dagligvarer, blomster, gave/interiør, frisør, apotek, pizzeria og bingo. Blomsterdalen Senter hadde i 2014 et salgsareal på 3400 m 2, mens Fanatorget hadde 3828 m 2 2. De to sentrene er omtrent like store med hensyn til antall butikker og tilbud, men Fanatorget har i tillegg kommunale service- og bydelskontorer (inkl. NAV), samt helsetjenester og barnehage. Dette tilsier at Fanatorget har status som bydelssenter, mens Blomsterdalen Senter har status som lokalsenter. Det er også en dagligvarebutikk i Kokstadvegen og en ved Sandslihaugen, ingen av disse har senterfunksjoner. Planområdet ligger rundt 4 km fra Lagunen Storsenter. Tabell 2.1 Dagligvarebutikker innenfor en avstand på 4 km fra planområdet Varehandel i omlandet Status Avstand fra planområdet Reisetid med bil fra planområdet Reisetid til fots fra planområdet Blomsterdalen Lokalsenter 1,5 km 3 min 20 min Senter Fanatorget Bydelssenter 3 km 5 min 35 min Rema 1000, Kokstadvegen «Nærbutikk» Ca 0,5 km i luftlinje 5 min Ca 7-10 min Ytrebygdsvegen/Bynebanetrasé utgjør en vesentlig barriere. Kiwi, «Nærbutikk» Ca 2 km 4 min Ca 25 min Sandslihaugen Lagunen Storsenter Senter med regional betydning 4 km 7 min Ikke aktuelt 1 Hordaland fylkeskommune har tidligere benyttet 1,5 km som anbefalt avstandsnorm for lokalisering av dagligvarehandel knyttet til gangavstand (Fylkesdelplan for senterstruktur). Etter vår vurdering samsvarer denne normen i liten grad med folks villighet til å gå langt for å gjøre dagligvareinnkjøp bydelsområder som planområdet befinner seg i. De nasjonale reisevaneundersøkelsene viser at kun en mindre andel av befolkningen som er villig til å gå opptil 1,5 km x 2 for å handle dagligvarer (RVU 2005; RVU ). Vi ser følgelig bort fra denne normen. 2 Kjelde: Statistikk i Vest. Hordaland fylkeskommune. 9

11 Samtlige av disse lokalitetene ligger etter utenfor generell akseptabel gangavstand til planområdet. Butikken i Kokstadvegen ligger under 500 meter i luftlinje fra deler av planområdet og kan nås via gangbro over Ytrebygdsvegen. Bybanetraseen må deretter krysses og utgjør følgelig en barriere. Etablering av dagligvarehandel i planområdet vil dekke beboere og arbeidstakere i Ytrebyen sine behov for nærhandel. Vi anser det som lite sannsynlig at det blir etablert sjeldenvarehandel som generer biltrafikk til planområdet (Ytrebyen) siden dette er definert som et boligområde med næringsareal i hovedsak avsatt til kontorformål. Det åpnes imidlertid opp for annen detaljhandel enn dagligvarer, noe som kan generere trafikk inn til området. Hvorvidt dette vil gi effekter for handelen i omlandet rundt tiltaket er vanskelig å vurdere all den tid dette i høyeste grad er avhengig av hva som kommer av handel. Gitt planområdets beskaffenhet som primært boligområde og med begrenset parkeringskapasitet, finner vi liten grunn til å tro at handelsdekningen i planområdet vil gå på bekostning av handel i omlandet. Beboerne i planområdet vil trolig gjøre storhandel i Lagunen Storsenter, eventuelt i Blomsterdalen Senter eller Fanatorget. 2.2 Framskriving av folketall i handelsomlandet for 2030 Vi har ovenfor definert tiltakets handelsområde til å sammenfalle med planområdet. Begrunnelsen for dette er at vi vurderer varehandel i planområdet vil ha status og funksjon som nærhandel for beboerne i Ytrebyen (planområdet). Vi anser det som lite trolig at varehandel i planområdet vil trekke til seg kunder fra de omkringliggende grunnkretser. De omkrigsliggende grunnkretser utgjør et potensielt handelsomland. I de nærmeste 6 grunnkretsene rundt planområdet (tab.2.2) bodde det til sammen 4422 personer per 1. januar 2017 (SSB/Statistikk i Vest). Avgrensingen er gjort skjønnsmessig. Antall bosatte i Ytrebyen kommer i tillegg til anslaget bosatte i de omkringliggende grunnkretsene. Arbeidstakere i Ytrebyen kan forventes gjøre dagligvareinnkjøp lokalt og må regnes med som kundegrunnlag for dagligvarebutikk i området. Det er planlagt opp mot 700 boenheter i planområdet. Med en forutsetning om 2,1 personer per bolig tilsier det rundt regnet 1470 beboere. Tallet 1470 er et anslag og vil gjelde fra den tid samtlige planlagte leiligheter står ferdig. Med forutsetning om 2,1 personer per bolig også gjelder i 2030, vil det bo anslagvis like mange i Yterbyen i 2030 som da boligbyggingen ble ferdigstilt. Under forutsetning om en årlig befolkningsvekst i potensielle handelsområdet på 1,5 prosent 3 og at folketallet i planområdet holder seg på samme nivå (1470) 4, vil det kunne bo rundt 6836 personer i det potensielle handelsområdet i Det er her ikke tatt hensyn til eventuelt andre utbygginger i området. Siden vi har definert det reelle handelsområdet til kun å omfatte Ytrebyen (planområdet), vil handelsområdet i 2030 bestå av anslagvis 1470 beboere X antall ansatte med arbeidsplass i 3 Hordaland fylkeskommune legg til grunn en årlig befolkningsvekst på 1,1 prosent for fylket fram mot det er imidlertid grunn til å tro at befolkningsveksten langs Bybanen vil være noe større enn for fylkesgjennomsnittet, og vi har følgelig lagt en årlig vekst på 1,5 prosent til grunn. 4 Det er ikke mulig å gi sikre anslag for så små populasjoner. Tallet 1470er følgelig et grovt estimat og er gjort for å forenkle framstillingen. 10

12 Ytrebyen. Dersom omkringliggende grunnkretser blir inkludert vil det anslagvis i 2025 bo 6451 personer i området, og 6836 i Dette er vist i tabell 2.2. Tabell 2.2 Framskriving av folketallet i gr.kretser i planområdets omland. Kilde: SSB 1,5 % årlig bef.vekst Gr.kretser i omlandet Bef Ådland 1211 Skage 835 Flesland 526 Liland 391 Kokstad 227 Sandsli 1232 Omland totalt Ytrebyen x Omland + Ytrebyen x) Vi fortsetter at antall bosatte i Ytrebyen holder seg konstant med basis i 2,1 per./bolig 2.3 Totalt arealbehov for handel i omlandet Totalt arealbehov for handel i omlandet i 2030 med utgangspunkt i en befolkning på 6836 personer (omland + planområdet) og med 2 m 2 handelsareal i gjennomsnitt per person er m 2. Med «omland» siktes det her til de seks nærmeste grunnkretsene til planområdet (jf.tab.2.2). I tillegg kommer estimert bosatte i planområdet etter ferdig utbygging. Blomsterdalen Senter har i dag 3400 m 2 handelsareal og Fanatorget har m 2, til sammen 7228 m 2. I tillegg kommer handelsarealet til de to nærbutikkene på hhv. Sandsli og Kokstad, anslått til 1000 m 2 til sammen. Dersom vi legger til grunn at dagens situasjon anslagsvis utgjør 8228 m 2 vil differansen mellom behov og dekning i dag ligge på m 2. Tiltakets maksimale detaljhandel er m 2 og hvor varehandel skal utgjøre maks 1500 m 2, noe som tilsier at tiltaket ikke fører til overdekning av handelsareal i området. Dersom alt handelsareal i tiltaket blir tatt i bruk, vil det sammen med eksisterende handelsareal i området utgjøre anslagsvis rundt m 2. I følge våre beregninger vil det fremdeles gjenstå anslagsvis 672 m 2 handelsareal for at behovet skal bli dekket etter maks utbygging av handelsareal i planområdet. Beregningen er basert på forutsetningen om at befolkningen i det definerte området (omland + planområdet) foretar sine dagligvareinnkjøp i området, og ikke hvor de faktisk gjør sine innkjøp. Tabell 2.3 Dagens varehandelsareal i omlandet. Kilde: *Hordaland fylkeskommune. Blomsterdalen Senter* m 2 Fanatorget* m 2 Nærbutikk Kokstad og Sandsli, estimert m 2 Til sammen m 2 Dersom vi kun ser på arealbehovet for Ytrebyen (planområdet) og med utgangspunkt i 1470 beboere, får vi følgende oppsett: 2 m 2 x 1470 = 2940 m 2. Dette er 1860 m 2 mindre enn maks utbygget handelsareal i planområdet (4800m 2 ), men like under grensen for krav om handelsanalyse. Det ligger 11

13 med andre ord an til en overdekning av handelsareal i planområdet dersom alt handelsareal blir realisert og dersom en kun legger beboere lagt til grunn. Dersom X antall arbeidstakere i planområdet (som ikke har bosted der) blir lagt til, vil det påvirke handelsdekningen i favør av mindre overdekning. 2.4 Virkninger av tiltaket for eksisterende senter Det er en rekke forhold som kan virke inn på hvorvidt et tiltak vil gi virkninger for eksisterende senter i området. Forholdene er dels av fysisk karakter som barrierer og veginfrastruktur, og sosioøkonomisk karakter som hvem som bor i området og hvilke handlevaner de har. Viktige parametere i vurderingen av virkninger for eksisterende senter er blant annet følgende 5 : Type handel Pris: Konkurransedyktig pris Tilgjengelighet: hvordan potensielle kunder vurderer tilgjengeligheten til tiltaket Sosio-økonomiske forhold i det potensielle handelsomlandet: hvem er de potensielle kundene? Restriksjoner på tilgjengelighet: parkeringsbestemmelse, parkeringskapasitet, etc. Det er ikke foretatt en analyse med utgangspunkt i disse parameterne, de nevnes kun for å vise at det er mange forhold som kan virke inn på konkurranseforholdet mellom eksisterende og nye handelstilbud i et område. Tiltaket forventes ikke å gi vesentlige virkninger for eksisterende senter i Ytrebygda eller i Fana. Med forutsetning av etablering av nytt handelsareal på rundt 3000 m2, vil dette dekke behovet for Ytrebyen egne beboere for nærbutikktjenester forutsatt at etableringen begrenses til dagligvarer. Dersom det skulle bli aktuelt med full utbygging av handelsareeal på 4800 m 2, vil det rent teknisk innebære en overdekning av behovet for de 1470 beboerne som er estimert vil bo i Ytrebyen. I så fall kan dette åpne opp for en viss konkurranse med den nærmeste dagligvarebutikken, og eksisterende senter som Blomsterdalen Senter - dersom tilbudet er interessant nok. Her vil likevel blant annet trafikale hensyn og ikke minst at tiltaket primært er et boligområde, virke sterkt inn som en regulerende faktor med hensyn til handelsbesøk. Dersom folketallet i Ytrebyen overstiger de 1470 som er lagt til grunn for analysen vil det virke inn på dekningsgraden i selve planområdet. Med 2000 bosatte i 2030 vil det etter normen på 2 m 2 handelsareal per individ, eksempelvis kreve et handelsareal på 4000 m 2. Det er også grunn til å anta at tilreisende arbeidstakere til de planlagte næringslokalene i Ytrebyen, vil velge å gjøre dagligvareinnkjøp lokalt. Dette vil i så fall også virke inn på behov for handelsareal i planområdet. 5 Opplistingen er ikke fullstendig. 12

14 2.5 Effekter av andre forhold Ytrebygda, og ikke minst Kokstad og Sandsliområdet, er kjennetegnet av mange arbeidsplasser og relativt få bosatte, noe som betyr at bydelen har mange arbeidstakere fra områder utenfor bydelen som kan gjøre sine gjøre sine dagligvareinnkjøp i området om forholdene ligger til rette for det. Bydelen er samtidig, og ikke minst Kokstadområdet, preget av fravær av turistmagneter og arbeidsplasser med behov for gjestearbeidere. Dette tilsier at besøk til området kun utgjøres av daglige arbeidsreiser fra andre bydeler i Bergen og fra omegnskommuner. Tiltaket er planlagt som et boligområde med næringsareal, og er ikke tilrettelagt for handelsbesøk. Vi finner det således lite sannsynlig at tiltaket vil trekke til seg handlende fra tilreisende til Kokstad/Sandsli-området og således påvirke den eksiterende handelsbalansen i området. Siden Ytrebyen også skal ha en vesentlig mengde kontorareal som forventes føre til «arbeidsinnpendling», er det imidlertid grunn til å anta at noen av disse vil kunne gjøre dagligvareinnkjøp i Ytrebyen. På denne bakgrunn kan vi følgelig anslå at tiltaket vil ha liten effekt på handel i Ytrebyen som følge av tilreisende og besøkende til Kokstad/Sandsli og andre områder i Ytrebygda. 3 Oppsummering og konklusjon Planforslaget legger til rette for ca. 700 nye boliger og ca m 2 næringsareal, derav detaljhandel med maks m 2 og hvor varehandel skal utgjøre maks 1500 m 2. Vi har definert tiltakets handelsområde til å sammenfalle med planområdet. Begrunnelsen for dette er at vi vurderer varehandel i planområdet til å ha status og funksjon som nærhandel for beboerne i Ytrebyen (planområdet). Handelsområdet vil i 2030 bestå av anslagvis 1470 beboere pluss X antall ansatte med arbeidsplass i Ytrebyen. Dersom omkringliggende grunnkretser blir inkludert vil det anslagvis bo 6451 personer i området i 2025 og 6836 i 2030 gitt de forutsetninger som er lagt til grunn. Samtlige varehandelstilbud innenfor en radius på 3 km fra planområdet ligger utenfor akseptabel gangavstand til planområdet. Både nasjonale, regionale og kommunale føringer tilsier at etablering av nye dagligvarebutikker skal nås til fots innen rimelig gangavstand («10-minuttersbyen»). Dette peker i retning av at det er behov for etablering av dagligvarebutikk og eventuelt annen detaljhandel i planområdet. Handelsanalysen viser følgende: Tiltaket vil ikke endre handelsbalansen i området Etablering av dagligvarehandel i planområdet vil dekke beboere og arbeidstakere i Ytrebyen sine behov for nærhandel 13

15 Punktvis oppsummering: Vi anser det som lite sannsynlig at varehandel i planområdet vil trekke til seg beboere i omlandet eller folk som arbeider i omlandet. Dersom vi kun ser på arealbehovet for Ytrebyen (planområdet) og med utgangspunkt i 1470 beboere, får vi følgende oppsett: 2 m 2 x 1470 = 2940 m 2. Dette er 1860 m 2 mindre enn maks utbygget handelsareal i planområdet (4800m 2 ), men like under grensen for krav om handelsanalyse. Det ligger med andre ord an til en overdekning av handelsareal i planområdet dersom alt handelsareal blir realisert og dersom en kun legger beboere lagt til grunn. Dersom X antall arbeidstakere i planområdet (som ikke har bosted der) blir lagt til, vil det påvirke handelsdekningen i favør av mindre overdekning. Tiltaket forventes ikke å gi vesentlige virkninger for eksisterende senter i Ytrebygda eller i Fana. Med forutsetning av etablering av nytt handelsareal på rundt 3000 m 2, vil dette dekke behovet for Ytrebyens egne beboere og arbeidstakere for nærbutikktjenester forutsatt at etableringen begrenses til dagligvarer. 14