Kommentarer til innkomne merknader fra naboer ved nabovarsling av tiltak på gnr.168, bnr.1704.

Transkript

1 Bergen, Kommentarer til innkomne merknader fra naboer ved nabovarsling av tiltak på gnr.168, bnr Det ble sendt ut nabovarsling for søknad om oppføring av ny enebolig i Øyjordslien Det er innkommet kommentarer fra noen av naboene både i form av nyttige opplysninger, og ønsker om hensyn i den videre prosessen. Enkelte naboer etterlyste tilleggsopplysninger som rasrapport og andre avtaler. Disse ble sendt ut pr mail, med ny frist for kommentarer til Det er ikke kommet inn nye innspill. Vedlagt kopi av naboers merknader, der det i bakkant også er vedlagt svar fra oss pr mail, samt svarbrev fra tiltakshavers advokat. Kommentarer til merknadene: Bygningens plassering, stil og volum, innsyn og tap av sol: Anne Bolstad i Øyjordsbotn 29 har fått svar på reguleringsforhold fra oss, og kommenterer i tillegg byggets plassering, stil og volum. Rune Vaage og May Britt Abbedissen er gitt svar med etterlyste dokumenter fra oss pr mail, og de kommenterer i tillegg byggehøyde, innsyn og tap av sol. Det henvises til Vedlegg F Redegjørelse, der tiltaket er nærmere beskrevet. Kommentar til merknader fra Eikebakken 26A og 24B vedrørende gangforbindelsen på 168/1951 mellom eiendommene 26A og 24B. Nabovarslet situasjonskartet for planlagt bolig på 168/1704 viser en stiplet gangforbindelse (sti) fra Øyjordslien gjennom 168/1704 og videre mot eksisterende sti til Eikebakken som munner ut på kommunal grunn mellom eiendommene Eikebakken 26A og 24B. Bakgrunnen for merknadene fra eierne av Eikebakken 26A og 24B er at det har vært en langvarig juridisk strid omkring gangretten på stien mellom disse eiendommene. Saken er komplisert og har vært til behandling hos Fylkesmannen i Hordaland, Bergenhus bydelsstyre og forliksrådet. En kort oppsummering av hovedpunkter i saken er gjennomgått i sak 293/02, 243/03 og 268/03 i Bergenhus bydelsstyre (saksnr.: ). Siste behandling av saken var i 2003 (Bergenhus bydelsstyre sak 268/03). Vi har undersøkt status for saken pr Formelt er saken avsluttet/stengt i Bergen kommune. Tiltakshaver har vært i kontakt med Hans O. Olsen som fremmet saken på vegne av øvrige beboere i Eikebakken. Han forteller at rent juridisk er det uenighet / uavkart hva som er de faktiske forhold mht. gangretten Vi oppfatter det slik at dette har vært en tung og vanskelig sak, der barnefamilier i samme gate har vært i åpen strid med hverandre om gangretten opp til friområdet bak rekkehusene Eikebakken 26A og 24B. I en periode var det svært vanskelig siden denne gangforbindelsen var fysisk stengt med gjerde.

2 I følge Olsen har saken roet seg noe de siste årene. Gjerdet er flyttet slik at det nå i praksis er fremkommelig opp til friområdet og noen av barna bruker gangstien. Men det er fortsatt en latent uenighet og merknadene fra eierne av Eikebakken 26A og 24B til nabovarslet illustrerer at saken fortsatt ser ut til å være problematisk. I forhold til utbygging av bolig i Øyjordslien på 168/1704 har vi følgende kommentarer til merknadene: Det er ikke ønskelig at omsøkte tiltak på gnr. 168, bnr i Øyjordslien vil føre til at stridighetene om gangretten mellom Eikebakken 26A og 24B blusser opp igjen. Saken er, som planavdelingen selv utrykker i sak 243/03: svært komplisert, og den er forsøkt løst i mange instanser uten at dette har lykkes. Vi ønsker å fokusere på hva tiltakshaver kan gjøre på egen grunn (168/1704) for å fremme allmenn tilgjengelighet med utgangspunkt i Øyjordslien og vil foreslå de nødvendige tiltakene i den forbindelse. På bakgrunn av dette vil vi foreta følgende tilpasning i nabovarslet situasjonsplan: 1. Eksisterende sti gjennom tiltakshavers eiendom (168/1704) legges om som planlagt og vises som ny opparbeidet sti frem til utsiktspunktet løven (uendret ift. opprinnelig situasjonsplan). Her vises kontakt med eksisterende sti, men denne stiples kun frem til eksisterende friområde (168/1951), som eies av Bergen kommune. Når det gjelder de fysiske tiltakene som planlegges gjøres det ingen endringer. Det har aldri vært intensjonen å gjøre noe fysisk opparbeidelse av terrenget nedenfor utsiktspunktet løven. Her er det bratt og et typisk klatreterreng som er godt egnet for lek, men vanskelig fremkommelig for ordinær gange. Den fysiske opparbeidelsen vil derfor være avgrenset til omlegging av eksisterende sti på 168/1704 frem til løven der det settes opp en utsiktsbenk til allmenn bruk. Detaljene i dette vil bli vist i egen detaljplan, jfr. krav om dette i revidert vegavtale. Med disse tiltakene har vi bidratt til å åpne opp for allmenn ferdsel med utgangspunkt fra Øyjordslien mot friområdet på 168/1951. Det vil med dette være tilrettelagt for at beboere i Øyjorden kan gå tur frem til utsiktsbenken, plukke blåbær som er i området etc. For barna vil indianerskogen i området ved 168/1951, rett nedenfor utsiktsbenken, bli tilgjengelig for lek. Dette er tiltak og bruk av området som tiltakshaver er svært komfortabel med og som vi håper vil være et positivt bidrag for bomiljøet i Øyjorden, spesielt for barnefamilier. Den juridiske retten til allmenn bruk av gangsti og utsiktsbenk på tiltakshavers grunn er nedfelt i vegavtalen som er forutsetningen for tilkomst til eiendommen Med dette toner vi ned tilretteleggingen for gjennomgangstrafikk fra Øyjordslien til Eikebakken, og utbyggingen på 168/1704 kan således vurderes uavhengig av den uløste striden om gangrett ut mot Eikebakken. Dette er også rimelig ut i fra at forbindelsen i praksis er lite funksjonell som gjennomgangsåre (og brukes heller ikke som dette i praksis). Stien er ikke en viktig snarvei i forhold til andre gangforbindelser, og det er svært bratt og dermed vanskelig fremkommelig i området nedenfor løven. Terrenget er bedre egnet for barns lek og utforskning enn for gjennomgang. Selv om vi ikke markerer utgangen på stien mot Eikebakken på situasjonskartet vil det fra vår side være tilrettelagt for allmenn ferdsel over 168/1704, og med dette er det tilrettelagt for gange

3 mellom Øyjordslien og Eikebakken dersom striden i Eikebakken en gang i fremtiden finner en endelig juridisk løsning. Kommentarer til merknader fra Inger Marie Lunde Iser, Øyjordslien Foranledning Det henvises til e-post korrespondanse og samtaler før nabovarslet. Dette var en uformell kontakt som det ble tatt initiativ til fra tiltakshavers side for å drøfte problemstillingene og få frem naboens syn på mulige skisseløsninger, også med tanke på å bygge et positivt naboskap. 2. Protest a. Påstand: Veien vil skape plager i form av støy, støv, eksos Veien vil i praksis fungere som en gangvei med kontakt til planlagt stitrase. De avtalene om veirett som er gjort med hhv. bnr. 3 og bnr gir ikke rom for at veien kan brukes som kjøretilkomst til andre eiendommer enn bnr Bergen kommune har ikke tillatt mer enn utbygging av 1 boligenhet på gnr. 168, bnr Bilkjøring vil dermed kun være til 1 eiendom og normal trafikkmengde (ÅDT) er 3-4 bilturer i snitt hver dag. Veien vil med dette være bilfri i ca. 99,97% av tiden det vises til beregning i søknad om revidert veiavtale. Det bemerkes også at det i dagens situasjon er biltrafikk tett innpå Øyjordslien 24, blant annet snuplassen i enden av Øyjordslien som er i kort avstand fra boligens altan. Endringen i trafikkmengder ved boligen som følge av tiltaket blir således marginal. b. Påstand: Forstøtningsmur for vei vil klemme eiendommen inne Muren vil bli opparbeidet som en natursteinsmur som vil etablere en avslutning av hagen i grense mot nabo. Veien vil ikke gå inn på grunnen til bnr Nivået på muren vil ligge lavere enn høyden på eksisterende vegetasjon i tomtegrensen ut mot bnr c. Påstand: Gangveien blir sterkt privatisert og båndlagt til eget forgodtbefinnende. I avtale med Bergen kommune om disposisjon av bnr. 3 til adkomstvei for bnr er det en klar forutsetning at det skal tilrettelegges for allmenn ferdsel. Det vises til revidert veiavtale signert og de tiltak som vil bli iverksatt som del av avtalen. 3. Fremkommelighet vinterstid Vi viser til revidert veiavtale pkt. 4 der det fremgår at eier av gnr. 168, bnr har ansvar for rydding og brøyting av veien. Dette gjelder helt opp til Øyjordslien. Dette vil også sikre allmenn ferdsel for gående også på vinterstid. 4. Forslag til løsning fra eier av bnr Det fremlagte forslag til løsning med gjennomgående 1 m. buffer mellom grense bnr. 3/bnr og veien er ikke fysisk mulig å gjennomføre. Avtalen om veirett på grunn til bnr er avgrenset til ca. 0,5-1,0 meter. Dette gir en samlet mulig veibredde på 2,5-3,0 meter (+ utvidelse i kurve) som er nødvendig for at veien skal være praktisk kjørbar tatt i betraktning kantstein, mur, rekkverk etc. Det vil således ikke være tilstrekkelig med bredde til å splitte opp

4 arealet i en separat gangvei og privat kjørevei som foreslått fra eier av bnr I tillegg ville en slik løsning etter vår vurdering fremstå privatisert ved at selve gangveien vil være smal og ligge i skyggen av veien på et lavere plan, med grense til / som del av et privat hageareal. Oppsummering Vi forstår at det isolert sett ikke en ønskelig sett fra eier av gnr. 168, bnr å få etablert en kjørbar gangvei i tomtegrensen. Etter vår vurdering er ulempene med veien begrenset, både ut i fra den utforming veien vil få og den marginale biltrafikken som vil benytte veien. Gangveien vil bedre forholdene for allmenn ferdsel. Det viktigste punktet er imidlertid at løsningen gjør at det ikke blir nødvendig å bygge garasje i Øyjordslien og det blir således ikke økt parkering i Øyjordslien noe eier av gnr. 168, bnr tidligere har uttrykt bekymring for. Eier av bnr har med dette fått gjennomslag på et punkt som har stått sentralt i tidligere innspill. I tillegg beholdes eksisterende gjesteparkeringsplass i Øyjordslien, noe som også har vært et krav/ønske i tidligere merknader, jfr. pkt. 2a side 5 i søknad om revidert vegavtale av Ulempen for Øyjordslien 24 ved at det etableres vei på bnr. 3 i grense mot Øyjordslien 24 er vanskelig å unngå så lenge Bergen kommune har gitt tillatelse til utbygging av en boligenhet på bnr Det vil uansett måtte fremføres en vei i tomtegrensen til Øyjordslien 24 frem til bnr. 1704, enten det tillates å kjøre på veien eller ikke. Det fremlagte forslag fra eier av bnr om å splitte veien i en gangvei og en kjørevei er ikke fysisk mulig å etablere innenfor de avtaler om veirett som er gjort. Dette er heller ikke vurdert som en god løsning i forhold til kravet om tilrettelegging for allmenn ferdsel. Eventuelt avbøtende tiltak Vi har vurdert mulighetene for avbøtende tiltak for å bidra til å imøtekomme innspillene fra Øyjordslien 24. Vi har kommet til at det kan være mulig å etablere en avgrenset buffersone mellom veien og grense til Øyjordslien 24 i svingen (der muren er høyest). Avtalen om veirett med eier av bnr innebærer en mulighet for kurveutvidelse i svingen ned fra Øyjordslien, med vegrett på gnr. 168, bnr på 2,0 meter i hjørnet. Ved å utnytte denne kurveutvidelsen maksimalt kan det etableres en buffersone i svingen som i hjørnet vil ha en bredde påca. 1,0 meter (se figur). Ved evt. iverksettelse av dette tiltaket forutsettes det at det opprettholdes en tilstrekkelig vegbredde til at vegen er praktisk kjørbar tatt i betraktning drenering, kantstein, mur, rekkverk etc. Dette betyr en effektiv vegbredde på min. 2,5 meter i øvre del av veien, med gradvis utvidelse til ca. 3,0-3,5 meter bredde i svingen som er nødvendig av hensyn til manøvrering i forhold til sideareal, deretter innsnevring til ca. 3,0 meter. Dette kan ikke betraktes som faste mål, men må tilpasses i forhold til å sikre nødvendig vegbredde slik at vegen er praktisk kjørbar. Konklusjon Eier av gnr. 168, bnr. 1624, Øyjordslien 24, har fått gjennomslag for vesentlige deler av de innspill de har kommet med gjennom prosessen med planlegging av bolig på bnr. 168, bnr. 1704:

5 1. Parkering for ny bolig på gnr. 168, bnr løses på egen grunn, dvs. det blir ikke økte parkeringsproblemer i Øyjordslien. 2. Det bygges ikke ny garasje i Øyjordslien, dvs. ingen forringelse av landskapet v/ garasjebatteriet, rasfare unngås og eksisterende gjesteparkeringsplass i Øyjordslien beholdes. Ved evt. iverksetting av foreslåtte avbøtende tiltak vil vei til gnr. 168, bnr over grunn til gnr. 168, bnr. 3 og 1625 (som uansett vil måtte etableres), skyves noe bort fra grense til Øyjordslien 24 og det etableres med dette en buffersone (der muren er høyest, ca. 1,5 m) som evt. kan beplantes e.l., se etterfølgende figur: Buffer ca. 1,0m Forslag til avbøtende tiltak: Buffersone på bnr. 3 inn mot bnr m/ eventuell beplantning

6 Kommentarer til merknader fra eier av gnr. 168, bnr. 1625, Øyjordslien 30 Innledning Innledningsvis vil vi understreke at eier av 168/1625, Øyjordslien 30 var selger av boligtomten gnr. 168, bnr Merknadene fra 168/1625 må sees i lys av følgende fakta: Eiendommen 168/1704 ble markedsført og solgt av eier av Øyjordslien 30 som en boligtomt. Tiltakshaver fikk tilslag på boligtomten for en kjøpesum på 2,4 mill.kr. i oktober I forhåndskonferanse med Bergen kommune, som kjøper tok initiativ til, ble det klart at boligtomten hadde en uavklart parkeringsløsning (kun 1 parkeringsplass i garasje, Øyjordslien) Selger og kjøper har ved inngåelse av kjøpekontrakt for 168/1704 i mai 2010 inngått en avtale om veirett på del av selger sin grunn, med den intensjon at tiltakshaver ville søke Bergen kommune om å få etablert en kjørbar gangvei til boligtomten som vil løse parkeringskravet på egen grunn. I juni 2010 ble det inngått avtale mellom tiltakshaver og Bergen kommune som sammen med erklæring om veirett på selger sin grunn gir grunnlag for å etablere en slik veiløsning. For å ivareta selgers interesser i forhold til byggehøyde, utsikt og sjenanse er det i kjøpekontrakten lagt inn en klausul om maksimal byggehøyde. Vedlagt er svarbrev fra tiltakshavers advokat til klager. Garasjen Det som berører rammesøknaden er merknadene til garasjeløsningen. Det bemerkes her at garasjen har en byggehøyde som ligger 2-3 meter lavere enn gulvplanet i Øyjordslien 30. Det er vår vurdering at løsningen ikke er til sjenanse eller ulempe for eier av Øyjordslien 30. Dette begrunner vi med at garasjen først og fremst ligger mellom ny bolig og hage / forstøtningsmur til klager, hvor begge elementer er høyere enn taket på garasjen. Garasjen vil således ikke ha en sjenerende virkning sett opp mot selve boligbygget som ligger høyere og er vesentlig mer synlig for klager enn garasjens tak. Garasjen og garasjens tak ligger i sin helhet på nedsiden av hus og hage til klager, og vil ikke være et fysisk element som stenger for fri sikt mot utsikten. Byggehøydene vil være i tråd med avtalt høydeklausul i kjøpekontrakten mellom klager og tiltakshaver. Til tross for at vi mener ulempene for Øyjordslien 30 av garasjen er marginale, vil tiltakshaver foreta følgende tilpasning: - Garasjebygget tas ut av rammesøknaden. - Det vil på et senere stadium bli fremmet en egen byggesak for en frittstående garasje m/sportsbod Vei

7 Det påpekes fra eier av 168/1625 at de har også veirett på del av gangveien (innenfor sin egen grunn på 168/1625). Dette er korrekt, men dette vil teknisk sett ikke medføre bruk av bil på gangveien siden dette dreier seg om en vegbredde på ca. 1 meter. Kjøring på gangveien fra eier av 168/1625 forutsetter at eier av 168/1625 også får rett til å kjøre på veien av Bergen kommune, eier av 168/3. Dette vil være en sak mellom eier av 168/1625 og eier av 168/3, Bergen kommune. Bergen, Siv.ark. Morten Nedreås