HESSAVEGEN 38 GNR. 118 BNR. 79, 89, 90, 2 - REGULERINGSENDRING -2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SAKSPAPIR HESSAVEGEN 38 GNR. 118 BNR. 79, 89, 90, 2 - REGULERINGSENDRING -2. GANGS BEHANDLING Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: 08/5054 Morten Ugelvik JournalID: 09/44254 Tlf: Arkiv: K2-L12 E-post: postmottak@alesund.kommune.no Avgjøres av: B Politisk behandling: Organ: Møtedato: Sak nr. FAST UTVALG FOR PLANSAKER /09 ÅLESUND BYSTYRE /09 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt gjeldende reguleringsplan 3. Plankart med bestemmelser 4. Merknader til planforslaget 5. Kommentar til merknadene fra Harald Hjelle Arkitekter AS Utrykte dokumenter i saken: Saksopplysninger: Harald Hjelle Arkitekter AS har søkt om en omregulering av gnr. 118 bnr. 79, 89 og 90 til boligformål. Området ligger innenfor reguleringsplan for Hessa Syd fra 1984 og er regulert til allmennyttig formål. Bygget har vært nyttet til bedehus og etter at aktiviteten ble lagt ned har huset blitt stående tomt. Eierskifter og begrensende bruksmuligheter har resultert i manglende vedlikehold og det er behov for å gjøre noe med bygget. Ny eier har planer om å bruke det som bolig og FUP behandlet i møte planforslaget og det ble gjort vedtak om 1

2 offentlig ettersyn. Saken har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er kommet inn 11 merknader og disse blir kommentert nedenfor. I tillegg er forslagstiller gitt anledning til å gjennomgå og kommentere de innkomne merknadene, jf. vedlegg 5. Vurdering: Møre og Romsdal fylke, brev av Fylket har ingen merknader til planen. Statens vegvesen, brev datert Hessavegen er i dag en fylkesveg og kan på sikt bli omklassifisert til kommunal veg. Etter gjeldende reguleringsplan skal vegen bli stengt for gjennomgangstrafikk og dette rett ved eksisterende planområdet. Om, og når det skjer er usikkert, og slik må vi vurdere trafikksikkerheten ut i fra dagens situasjon. Utforming av avkjørsel må være i henhold til vegnormalene, dvs frisiktsoner må ivaretas. Vegvesenet ønsker også en trafikkløsning internt på tomten hvor en unngår rygging inn på Hessavegen. Disse kravene innarbeides i bestemmelsene. Trafostasjon bør markeres på kartet. Statens vegvesen etterlyser også forklaring på feltene med nummerering. er Utforming av avkjørsel må utformes i henhold til vegnormalene og eget punkt 3 Spesialområder (pbl. 25.6) legges inn: Frisiktsoner: Innenfor frisiktsonene skal det være fri sikt på minimum 0,5 m over tilgrensende vegers nivå. Busker, trær, gjerde eller andre konstruksjoner som kan hindre sikten er ikke tillatt. Høystammede trær, trafikkskilt og lysmaster kan likevel plasseres i frisiktsonen. Det er ikke tillatt med parkering i frisiktsonene. Kommunen kan kreve at sikthindrende vegetasjon og gjenstander blir fjernet. Kravet om intern snuløsning på egen tomt slik at en unngår rygging inn på Hessavegen, er etter vår vurdering umulig med dagens løsning. Hessavegen skal på sikt være stengt for gjennomkjøring og et lite parti av vegen skal bli endret til en gangforbindelse (rett syd for omsøkte reguleringsplan). I tillegg så har naboene på nordsiden av Hessavegen heller ikke noen snuplasser på sine eiendommer. Disse eiendommene har også begrenset areal og det er vanskelig å etablere snuplasser innen på eiendommene. Sett i lys av framtidig bruk av Hessavegen, manglende plass siden huset skal rehabiliteres, samt at de andre naboene rundt også har same løsning, så finner vi å kunne akseptere en løsning hvor rygging inn på Hessavegen kan praktiseres. Merkingen 1 og 2 hadde som hensikt å vise parkeringsplass. Dette er tatt bort. Trafostasjonen er markert på plankartet. Tafjord Kraftnett AS, brev datert Har ingen merknader, men viser til at det må tas omsyn til trafostasjonen som ligger inne på eiendommen. 2

3 Trafostasjonen er markert på plankartet. Tafjord Kraftnett AS har også en avtale om veirett/tilkomst som går over eiendommen og dette må tas hensyn til i byggesaken. Barnerepresentanten, brev datert Barnerepresentanten har merknad om at det er viktig å sette av tilstrekkelig med areal til framtidig sykkel og gangveg. Siktforholdene må være tilstrekkelig for avkjørselen. Planendringen berører ikke arealene som er planlagt til framtidig sykkel og gangveg. Hessavegen skal sperres for gjennomgangstrafikk, men være åpen for gående og syklende. Eksisterende veg har tilstrekkelig med areal for å ivareta behovet en framtidig gang/sykkelveg krever. Frilsiktnormen skal oppfylles, jfr. bestemmelsene og dette vil sørge for tilstrekkelige siktforhold. Virksomhet for veg, anlegg og park, datert Har to merknader. Den ene går på at reguleringsgrensa må gå helt til formålsgrensa til vegareal og at det legges inn i bestemmelsene krav om terreng, gjerder, hekker og lignende i formålslinjen ikke skal overstige 0,7 meter over vegnivå. Begge merknadene har blitt imøtekommet. Rådet for funksjonshemma, møte Ber om at utbygger tar hensyn til livsløpsstandard i forbindelse med ombyggingen av huset. Forslagstiller viser til at det er en rehabilitering av et eksisterende bygg og at det vanskelig å imøtekomme dette. Vi er har også kommet til samme konklusjon og vi finner ikke grunnlag til å kreve dette i denne spesielle saken. Oluf Hessen brev Har følgende innvendinger på planen: Deler av eksisterende bygningsmasse ligger mot nord litt innenfor tomtegrensen til gnr. 118 bnr. 2. Hessen mener at planlagt altan mot vest vil vanskeliggjøre tilkomst til skogen og arealene mot nord. Altan nær grensen til gnr. 118 bnr. 2 vil redusere salgsverdien for arealet. Antyder at det kan være aktuelt å for eksempel selge dette feltet til nabotomten. Behov for risikovurdering (rasfare) og eventuelle tiltak mot nord. Vår vurdering ROS vurderingen viser at det er bratt mot nord og derfor er det lagt inn et punkt i bestemmelsene 2 med krav om eventuelle sikring mot steinsprang/utglidning skal vurderes før igangsetting av byggetiltak. Vi har lagt inn et tillegg i denne bestemmelsen om at det skal være vurdert av en geoteknisk fagkyndig person: Bestemmelsen endres slik: 3

4 2 h) Før det gis igangsettingstillatelse for byggetiltak innenfor området må det vurderes av en geoteknisk fagkyndig om det er behov for sikring mot utgliding/steinsprang mot berget i nord. Gnr. 118 bnr. 2 går ned til Hessavegen i en smal korridor helt vest i planområdet. Planavgrensingen er i samsvar med tidligere formålgrense og slik er også denne smale korridoren til gnr. 118 bnr. 2 tatt med og definert som byggeområde. Selv om dette arealet (gnr. 118 bnr. 2) er definert som byggeområdet vil et være opptil grunneier om/når det skal bygges noe på dette arealet. I en byggesak vil det tas hensyn til naboeiendommen og slik kan heller ikke forslagstiller etablere tiltak som vil være til hinder for tilkomsten for gnr. 118 bnr.2. Det vises til at en altan vil redusere verdien ved et eventuelt salg/sammenføying med gnr. 118 bnr. 64. Arealet er kun på 23 kvm og vi kan vanskelig se at oppføring av altan gnr. 118 bnr. 79 vil forringe verdien av dette arealet i større grad. Etter byggegrensene i planforslaget skal det ikke bygges ut over eiendomsgrensen til gnr. 118 bnr.79. Hessa og Skarbøvik bydelsutvalg møte Er positiv til omreguleringen. Skolekapasitet er viktig og utvalget viser til at dette er omtalt i saken og ligger også inne i bestemmelsene. Eldrerådet møte Kultur- og oppvekstkomiteen møte Byutviklings- og miljøkomiteen møte Juridiske konsekvenser: Framtidig utbygging skal skje etter godkjent plan. Konklusjon med begrunnelse: Det foreligger ikke merknader av en slik karakter som gjør at planendringen ikke kan egengodkjennes. Det er et lite areal og en endring fra allmennyttig til bolig er ikke noen stor endring. Tidene har forandret seg og etter dagens krav er området av svært liten verdi som allmennyttigformål og endring til bolig er den mest aktuelle bruken av arealer, selv om tomten har sine klare begrensinger. Planen legger opp til en bruk av eksisterende bygning og dette gir en høy BYA på 65%. Dette er en høy utnyttingsgrad, men tomtens beskaffenhet, rehabilitering ev eksisterende bygning m.m. resulterer i dette. Tomten får slik svært begrenset med uteareal. 4

5 Saken er spesiell og slik vil den heller ikke etter rådmannens vurdering føre til noen presedens. I forbindelse med offentlig ettersyn er det kommet merknader som medfører noen justeringer i endringsforslaget og reguleringsbestemmelsene. Dette er kort oppsummert: Byggegrensa mot vest er endret til eiendomgrensen for gnr. 118 bnr. 79 Bestemmelsene har fått et tillegg vedr. høyde på terreng, gjerde, beplantning o.l. i Formålsgrensa mot offentlig veg (maks. 0,7 m) Bestemmelsene har fått et tillegg vedr. frisiktsone Rådmannens innstilling: Ålesund bystyre vedtar, med hjemmel i plan- og bygningsloven (1985) 27-2 (jfr. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov 34-2) en reguleringsendring med bestemmelser for Hessavegen 38 gnr. 118 bnr. 79, 89, 90, 2 som vist på kart datert og bestemmelser sist revidert Plansakutvalgets tilråding Som rådmannens innstilling. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tilrådd. Bystyrets vedtak Som plansakutvalgets tilråding. Votering: Plansakutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. 5