REDEGJØRELSE SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FANA, GNR/BNR: 7/250; ØVRE SÆDALSVEGEN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Etat for byggesak og private planer Postboks Bergen Dato: Vår ref: Jesper Jorde REDEGJØRELSE SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FANA, GNR/BNR: 7/250; ØVRE SÆDALSVEGEN GJELDENDE REGULERINGSPLAN: PLAN-ID: ; Øvre Sædal, del av gnr. 7 og 10. Det søkes med dette om rammetillatelse på oppføring av 8stk. rekkehus samt utendørs parkering og boder. I det etterfølgende er relevante bestemmelser fra Reguleringsplan listet opp, samt våre kommentarer/ svar på krav satt i uthevet/ kursiv. REGULERINGSMESSIGE FORHOLD Reguleringsbestemmelser for ; Øvre Sædal, del av gnr. 7 og 10. Tomt: felt B-K 1.1 Utfyllende planer 1 Fellesbestemmelser For feltene B-A4, B-A5, B-B1, B-B2, B-B3, B-D1, B-D2, B-D3, B-E1, B-E4, B- F1, B-F2, B-G, B-H, B-I, B-J, B-K, B-L, B-O, B-P B-Q (konsentrert småhusbebyggelse og blokker) skal det sammen med søknad om byggetillatelse innsendes en situasjonsplan for hvert felt med tilhørende fellesarealer. Sammen med situasjonsplanen skal det følge en skriftlig redegjørelse. Situasjonsplanen skal, sammen med redegjørelsen, vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. situasjonsplanen skal utarbeides i samarbeid med bygningsmyndighetene, i forkant av byggesøknaden.! Vedlagt situasjonsplan og plan med privat MUA tegnet inn. 1.4 Terrengbehandling Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt, herunder skal større trær og annen verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares.! Eksisterende terreng skal opparbeides slik som vist på situasjonsplan. Det er til dels store terrengforskjeller på tomten. Husene er derfor gjort grunne slik Side 1 av 6 post@

2 at skjæringene blir så små som mulig. Videre er det lagt inn i terrenget slik at en når uteplass mot vest fra plan Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 1.5 Avfallsbehandling I forbindelse med situasjonsplan, jf. pkt , 1.1.2, og 1.1.4, skal det redegjøres for hvordan avfallshåndtering er tenkt løst! Plassering av 4 stk. 660l avfallsbeholdere til papir og restavfall er tegnet inn på egen tomt (kfr. situasjonsplan) 2 Byggeområde, boligformål 2.1 Felles uteoppholdsarealer For felles uteoppholdsarealer i boligområder (jfr. 3.3, 5.3 og 6.3) gjelder følgende kvalitetskrav; Arealene skal samles mest mulig. Arealer på under 100 m2 regnes ikke med. Arealene skal ha hensiktsmessig form. Terreng brattere enn 1: 3, samt restarealer regnes ikke med. Arealene skal ha sol på minst halvparten av arealet, ved jevndøgn kl Arealene skal være klimatisk skjermet. (Vindslukter og kuldegroper skal unngåes.) Arealene skal ikke ha støynivå over 55 dba. Arealene skal være skjermet mot forurensning. Arealene skal være skjermet mot trafikkfare. Arealene skal inneholde lekeapparater for de minste barna, f. eks sandkasse, vippe eller lignende.! Krav overstyres av KPA 2010 som sier 75m2 PRIVAT uteareal pr enhet og ingen fellesarealer, arealene er likevel tegnet inn på egen MUA-plan (vedlagt) Dette er tatt opp i forhåndskonferanse i en annen sak i område (saksnr ) og vi har derfor forholdt oss til dette. 2.2 Private uteoppholdsarealer For private uteoppholdsarealer i boligområder (jfr. 3.3, 4.3, 5.3, 6.3) gjelder følgende kvalitetskrav; Arealene skal ha gode solforhold og være klimatisk skjermet. Arealene skal ha hensiktsmessig form. Terreng brattere enn 1: 3, samt restarealer regnes ikke med. Arealene skal ikke ha støynivå over 55 dba.! Privat-MUA er arealet på første plan på begge sidene av huset og takterrasse. Krav overstyres av KPA 2010 (se over), arealene er likevel tegnet inn på egen MUA-plan (vedlagt) Side 2 av 6 post@

3 5 Byggeområde, konsentrert småhusbebyggelse (KS) 5.1 Områder og formal Områdene B-A4, B-A5, B-E1, B-E4, B-F1, B-F2, B-G, B-H, B-I, B-J, B-K, B-L, B-O, B- P og B-Q skal brukes til boliger i form av konsentrert småhusbebyggelse.! Vi søker oppføring av rekkehus. 5.2 Biloppstilling Det skal opparbeides parkering i form av felles parkeringsanlegg eller som individuell oppstilling ved hver bolig. Ved felles parkeringsanlegg, på eller under terreng, skal det opparbeides 1,5 oppstillingsplasser for personbil til hver boenhet. Ved individuell parkering, skal det til hver boenhet opparbeides 2 oppstillingsplasser. Til eventuelle bileiligheter med et bruksareal under 60 m2 BRA kreves det opparbeidet 1,0 parkeringsplass til hver boenhet.! Det er 8 enheter i feltet, dette utløser krav om 8X1,5 p plasser =12 stk Disse er tegnet inn på situasjonsplanen. Hvert hus er på 110m2=sum 880m2 Dette utløser ifølge kommuneplanen 880X1,4/100=12 p plasser. Adkomst er vist inn på den flate delen i syd, parkering er lagt som overfleteparkering da tomten er for smal/ bratt til innendørs parkering under byggene, eller parkering foran hver enhet. 2 parkeringsplasser er lagt inn i parkeringshus beliggende på felt B-Ib, der det er overkapasitet på to plasser. Avstanden bort er ca 200 meter og det er godt fortau bort dit. Tingslyst erklæring på disse plassene vil bli etterendt søknaden. 5.3 Uteoppholdsarealer Det skal sikres minimum 15 m2 privat uteoppholdsareal pr. boligenhet. Uteoppholdsarealet skal, i sin helhet, tilfredsstille krav gitt i 2.2 Innenfor hvert av feltene B-E1, B-E4, B-F1, B-F2, B-G, B-H, B-I, B-J, B-K, B-L, B-O, B-P og B-Q skal det sikres minimum 25 m2 felles uteoppholsdareal pr. boligenhet. Arealet skal tilfredsstille kravene gitt i 2.1.! Krav overstyres av KPA 2010.! Krav om felles MUA overstyres også av KPA 2010 og faller bort. (dette er kommet frem i forhåndskonferanse i saksnr ) Side 3 av 6 post@

4 5.4 Tomteutnyttelse og byggehøyde Krav om maksimal tillatt tomteutnyttelse målt i bebygd areal (BYA) og koteverdi for maksimal byggehøyde er som følger; feltnavn Maksimal byggehøyde, moh maksimal BYA, % B-K 212,0 35 Ved beregning av bebygd areal BYA, gjelder at parkeringsplasser skal beregnes med 15 m2 pr. oppstillingsplass. Ved underjordisk parkering, der høydeforskjell mellom omliggende terreng og topp dekke over parkeringsetasje er 1,0 meter eller mindre, skal ikke parkeringsareal taes med i beregning av BYA.! Byggehøyde er satt til cote 212 moh, BYA ligger på 35 %-BYA! Parkeringsareal utendørs samt overbygget areal etc er medtatt i beregning av BYA med 15m2 pr bil som i planbestemmelsene. 12 plasser a15m2=180m2. Vi søker om to plasser overflyttet til annet felt og har da 10 plasser. Dersom en beregner dem etter nye regler får vi samme tall: 10 plasser a 18m2=180m2. Forhold til naboer: Det er kommet inn 3 merknader: fra Håvard Sannes i Øvre Sædalsvei 183D, fra Erlend Straume og Stine Faugstad Øvre Sædalsveien 171, og fra Sameiget Sædalstunet Felles.! Merknad 1; Håvard Sannes: Dette er ingen direkte merknader til selve byggesaken, merknaden går mer ut på reguleringsplanben. Vi kan ikke se at dette ikke har relevans i saken.! Merknad 2; Erlend Straume / Stine Faugstad: Merknaden går ut på to forhold: (i tillegg til de punkt som ble sendt inn med Sameiet- se under)! A-Høyde Nybygget vil ta sikt og sol fra eiendommen til klager. Avstand til omsøkt varslet bygg er 20.3 meter, og et nytt bygg med vegg på 11.3 meter vil ta dagslys, sol og utsikt. Dagens utsikt vil bli forringet.! SVAR: Dagens situasjon har vart lenge og det er naturlig at naboer reagerer på nybygg som forringer dagens kvaliteter. Det omsøkte bygget forholder seg til dagens reguleringsplan og gjeldende bestemmelser mht plassering av bygg, byggehøyder etc. At sol og utsikt forringes i forhold til dagens situasjon er ikke uventet da tomten lenge har vært ubebygget. Se vedlagte sol/ skyggestudier som viser at solforholdene er uendret i sommerhalvåret. Vi har etter merknaden kom inn trukket takterrassen og dermed også rekkverk tilbake slik at situasjonen bedres Side 4 av 6 post@

5 og bygget ikke skaper mer skygge enn et to etasjers hus.! B-Klager er bekymret for innsyn til sin eiendom. Det hevdes at rammesøknaden er i strid med klagers rammetillatelse.! SVAR: Vi har trukket takterrassen tilbake fra nabo på dette huset for å minske konflikten- se også over. Dette vil også minske innsyn fra takterrassen. Takterrasse må beholdes for å opprettholde krav til uteareal i kommuneplanens arealdel. Vedrørende konflikt mellom rammesøknader/ tillatelser; vi forholder oss til reguleringsplanen, og er i tråd med denne.! Merknad 3; Sameiet Sædalstunet felles;! A-Sameiet bekymrer seg for at det ikke er tegnet inn lekeplass i utbyggingen, og at barn fra det nye tiltaket vil benytte deres lekeplass.! SVAR; Vi etablerer ikke egen lekeplass da dette er ivaretatt gjennom plan på FL-7. Det er etablert stil til arealet, og det består av en god lekeskog. Innenfor utbyggingen har vi i tråd med tidligere forhåndskonferanse på annet felt i samme planområpde kun lagt opp til privat utearel. Dette er på 75m2 pr enhet og dekker behov for uteareal og nærlek, sandkasse etc. Vi har fått forståelse av at det ikke er krav til felles lekeplass utover det som er satt i planen. Dette forholdet var annerledes før Kommuneplanen ble rullert; da var det reguleringsplanens krav til uteareal som var gjeldende. Nå overstyrer kommuneplanen dette og setter kun krav til privat uteoppholdsareal på rekkehusene.! B-En er bekymret for at parkeringsdekningen er for liten, og at det medfører fremmedparkering i området.! SVAR; Parkeringskravet som er satt i planen er oppfylt. Vi ser ingen grunn til å øke dette, særlig i en tid da det er fokus på reduserte CO2 utslipp og redusert bilbruk.! C-En er bekymret for trafikksikkerhet mht kryss og frisikt.! SVAR: se vedlagte plan der frisiktslinjer nå er inntegnet. Alle bygg, biloppstillingsplasser, boder etc er innnfor byggegrensen, noe som ivaretar sikt og trafikksikkerhet. To p.plasser er også lagt til parkeringshus i nærheten, slik at inn/ utkjøring fra eiendommen reduseres. (ellers er det vanskelig å se sammenhengen i argumentasjonen på de to siste punkt: en er bekymret for at parkeringsdekningen er høy nok (=flere biler) og en er bekymret over for mye trafikk (=færre biler)! D- En er videre bekymret for sikt/ adkomst.! SVAR: Avkjøringen er planlagt der den er regulert gjennom plan, og vi kan ikke endre dette uten omregulering. Etter vårt syn er dette også den mest sikre plasseringen mht sikt og en plassering som gir minst gjennomgangstrafikk.! E- det vises til at bebyggelsen ikke er tilpasset den eldre bebyggelsen mht arkitektur.! SVAR:Bebyggelsen i området er moderne enkle rekkehus fra 2000 tallet. Vårt Side 5 av 6 post@

6 forslag er ihht det. Det er svært bratt terreng i området, og bebyggelsen er i tre plan for å treffe terreng i vest uten å ligge under dette.! F-En er bekymret for insyn fra stue/ kjøkken på plan 2, samt tap av sol og dagslys.! SVAR: Det er naturlig å legge oppholdsrommene på plan to for å få gjennomlys. Dette sikrer også tilkomst til uteareal i vest. Det er ingenting i reguleringen eller i Teknisk forskrift som er til hinder for dette. Vi kan ikke se at vi kan i møtekomme dette uten betydelig reduksjon av kvalitet i vårt område.! G-En er redd for tilkomst til felles lek Fl-7.! SVAR: Vi vil sikre god tilkomst til Fl-7 gjennom å etablere sti fra vårt felt. Se sti inntegnet på situasjonsplan.! H-Plassering av boder er sporadisk, og avfalls-stasjon virker underdimensjonert.! SVAR: Vi har lagt boder ved inngangene der dette er mulig. Vi har ellers ryddet litt i bodplasseringen etter nabovarsling og har samlet disse mer. Avfallsmengden er beregnet ihht BIRs tabeller. Mvh Jesper Jorde Side 6 av 6 post@