Saksnummer Utvalg Møtedato 017/17 Plan- og teknikkutvalget

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 16/ /3154 Arkivkode: FA - L12, GBNR - 09/0185, GBNR - 09/0190, GBNR - 09/0197, GBNR - 09/0130, GBNR - 09/0024, GBNR - 09/0192, GBNR - 09/0016 Saksbeh.: Ohare, Mark Nordheim Saksnummer Utvalg Møtedato 017/17 Plan- og teknikkutvalget Regulering - Skogsrudveien gnr/bnr 9/185, 9/190 m.fl. 1.gangsbehandling av planforslag Saken gjelder: Plan- og teknikkutvalget skal ta stilling til om regulering av Skogsrudveien 9/185, 9/190 m.fl. kan legges ut på offentlig ettersyn/høring. Forslagsstiller ønsker å regulere eiendommer sonet til boligformål, 9/185 og 9/190 m.fl, til omsorgsboliger med tilhørende hage, parkering, trafikkareal og aktivitetssenter. Det skal reguleres ny adkomstvei langs nordlig side av planområdet. Øvrige eiendommer er foreslått regulert til boligformål. For eneboligene er dette i tråd med dagens bruk. Innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 12-8, legges forslag til regulering, gnr./bnr.:9/185, 9/190 m.fl., vist på plankart datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , ut på offentlig ettersyn/høring Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmmig vedtatt. PT- 017/17 Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 12-8, legges forslag til regulering, gnr./bnr.:9/185, 9/190 m.fl., vist på plankart datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , ut på offentlig ettersyn/høring.

2 Bakgrunn Nesodden kommune og Fjellstrand omsorgsbolig AS har inngått en kontrakt den 23. juni 2016 om å bygge 30 kommunale omsorgsboliger og 20 private omsorgsboliger, alle med kommunal tildelingsrett. Reguleringsprosessen for området er satt i gang, med forventet byggestart høsten 2017 og ferdigstillelse i årsskiftet 2018/2019. Innflytning er planlagt vinteren Lie Øyen arkitekter ønsker på vegne av Fjellstrand Omsorgsboliger as å regulere gnr./bnr 9/185, 9/190 m.fl. på Ellingstadåsen. Oppstart av planarbeidet ble behandlet politisk i plan- og teknikkutvalgets møte den , som fattet følgende vedtak: PT- 080/16 Vedtak : «I henhold til plan- og bygningslovens 12-8 vedtas oppstart av regulering for Ellingstadåsen gnr./bnr 9/185, 9/190 m.fl. Det sikres at tiltaket ikke ligger i flomsonen.» RÅDMANNENS VURDERING Overordnede føringer Rikspolitiske retningslinjer/ Statlige planretningslinjer SPR for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging: planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige løsninger som fremmer helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør gi kompakte tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I utbyggingen av områder bør kollektivtransport, sykkel og gange fremmes. SPR for klima- og energiplanlegging i kommunene: Kommunene, herunder fylkeskommunene, skal gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse stimulere og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Regionale planer Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus: Ellingstadåsen (og Fjellstrand) ligger utenfor det prioriterte vekstområdet, her forventes at utviklingen begrenses til det som er tilstrekkelig for å sikre gode og stabile bomiljø, og at utbygging skjer innenfor rammene av dimensjoneringsgrunnlaget for vekst beskrevet over. Utviklingen utenfor prioriterte vekstområder bør skje innenfor allerede etablerte bygeområder, og det bør også her legges til rette for en utvikling som bygger opp under kollektivtransport, sykling og gange. Kommuneplan for helse- og omsorgstjenester Nesodden har utredet behovet for omsorgsboliger og at omsorgsboligene skal være et godt alternativ for de som ikke kan bli boende i opprinnelig bolig grunnet nedsatt helse, sosial isolasjon eller annet. Kommunens omsorgsboliger skal også være et alternativ livet ut, så lenge de som bor i slik bolig ønsker det eller at det ikke er tungtveiende faglige grunner for å flytte. Beboere i omsorgsboliger skal ha mulighet for ulike korttidsopphold ved sykehjemmet eller i forbindelse med utskriving fra sykehus når deres situasjon tilsier dette. Planen inneholder følgende mål: - Kommunen har differensierte botilbud i tilknytning til servicefunksjoner og i lokalmiljø - Kommunen har bemannede boliger til ulike målgrupper - Boligene er universelt utformet - I planleggingen av arealutnyttelse må det planlegges helhetlig og fremtidsrettet. Folkehelseplan Folkehelse skapes der folk bor gjennom tilgjengelig natur og aktivitetstilbud for individet.

3 Regjeringen ønsker at det skal være attraktive uteareal og grøntområder nær der folk bor. Klima-, energi- og miljøplan for Nesodden kommune Inneholder mål og tiltak for å redusere klimagassutslipp og energiforbruk. Tilrettelegging for kollektivtransport både på land og i sjø, gående, syklister og energiforbruk i bygg er relevante tema. Kommunale føringer og vedtak Kommuneplanen Kommuneplanen viser til at grendelagsstrukturen skal legges til grunn for utvikling av grendelagene. Fjellstrand er definert som «lokalsenter». I henhold til kommuneplanens planbeskrivelse av lokalsentre, inngår omsorgsboliger i rekken over funksjoner i et lokalsenter. Planområdet ligger øst for Ellingstadåsen kollektivpunkt og nord for Fjellstrandkrysset. Området er hovedsakelig sonet til LNF-område i kommuneplanen og deler av området i øst ligger i hensynssone for flom. I kommuneplanens arealdel er planområdet sonet til boligbebyggelse og belagt med hensynssone H (se Fig.1): «Ved regulering foretas en avkjørselssanering av de 3 eksisterende avkjøringer til riksvei 157 til en fellesavkjørsel samt at det medtas en gang-/sykkelvei langs riksvei 157 frem til eksisterende gangvei ved Fjellstrandkrysset. Gjennomføring av de to planelementene sikres gjennom rekkefølgebestemmelser tilknyttet reguleringsplanen. Det søkes tilrettelagt intern gangvei/sti fra dette området til Fjellstrand skole.» Fig.1 Plankart kommuneplan-utsnitt Planbestemmelser i kommuneplanens arealdel I følge 3 Krav til tekniske løsninger (pbl pkt. 3): Ved nye tiltak skal lokal overvannshåndtering, for eksempel ved at overflatevann ledes til terreng og ved bruk av grønne tak, benyttes der dette er mulig. Med grønne tak menes tak som har taktekke av vegetasjon. Ved større tiltak kreves fordrøyning før eventuell tilkobling til det kommunale overvannsnettet. Ved bygging av nye bygninger på mer enn 1000m2, skal bruk av grønne tak vurderes. Ledninger i nye tiltak, som skal overtas og driftes av kommunen, skal dimensjoneres slik

4 at anlegget håndterer en 50 års flom. Planstrategi/planprogram for kommuneplan (Høringsutkast vedtatt ) Kommunen vil prioritere følgende reguleringsplaner i planperioden: Planer som gir plangrunnlag for etablering av vann- og avløpssystemer Planer som gir plangrunnlag for etablering av gang- og sykkelveg Planer som bidrar til at kommunen når målene for innsatsområdene i kommuneplanens samfunnsdel, som omsorgsbolig prosjekter. Pågående planarbeid i området Det pågående planarbeid i området består av følgende planer: Ellingstadåsen områdeplan, oppstart av planarbeid for å tilrettelegge for opprydding i separate avløpsforhold ble vedtatt i Plan- og teknikkutvalgets møte Konsulentfirma Asplan Viak er kontrahert av Nesodden kommune for utarbeidelse av planforslaget for områdeplan Ellingstadåsen. Detaljregulering gang- og sykkelvei langs Fv 157, Ommenveien - Toveien, planlegging igangsatt, vedtatt i Plan- og teknikkutvalgets møte Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for gang- og sykkelvei langs østsiden av fylkesveien. I henhold til handlingsprogrammet i Trafikksikkerhetsplanen for Nesodden kommune skal det prioriteres å regulere gang- og sykkelvei langs Bleksliveien. FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN SKOGSRUDVEIEN Planforslag (Forslagsstillers tekst) Formålet med planarbeidet er å legge til rette for omsorgsboliger på tomtene gnr/bnr 9/185 og 9/190, og regulere eiendommer avsatt til bolig i kommuneplanen til boligformål. I hovedsak innebærer dette detaljregulering med fokus på plassering av bygningsmasse for tjenesteyting og boliger på eiendommene, samt løsning av trafikale forhold og parkering. Prosjektering av vei koordineres med pågående gang- og sykkelveiprosjekt for Bleksliveien. For øvrige berørte eiendommer er intensjonen at disse skal reguleres i tråd med kommuneplanens formål og føringer.

5 Fig.2 Plankart datert , med forslag til planavgrensning (tykk stripete linje) Rådmannens vurdering om planavgrensning (se Fig.2 over) I henhold til handlingsprogrammet i Trafikksikkerhetsplanen for Nesodden kommune skal det prioriteres å regulere gang- og sykkelvei langs Bleksliveien, dvs. hele strekning Ommenveien Toveien (ca. 1,2 km). Rådmannen er enig i å forminske planområdet som foreslått. Begrunnelsen er at kommunen skal prioritere å regulere ny gang- og sykkelvei fra Ommenveien i sør til Skogsrudveien i nord (dvs. første del ca. 330m) av hele strekningen Fv 157, Ommenveien Toveien i Trafikksikkerhetsplanen. Strekningen Ommenveien i sør til Skogsrudveien i nord (dvs. første del ca. 330m) prioriteres for å tilrettelegge for gang- og sykkel tilgang til Skogsrudveien omsorgsboliger. Deretter skal kommunen regulere gang- og sykkelvei fra Skogsrudveien til Toveien i nord (dvs. andre del ca. 870m).

6 Fig.3 Forslagsstillers situasjonsplan, med forslag til fremkommelighet for lastebiler tegnet rund p-plasser. Fig.4 Forslagsstillers illustrasjonsplan. Fig.5 Forslagsstillers situasjonsdiagram. Merknader til oppstart av planarbeidet rådmannens vurdering Rådmannen viser til «forslagsstillers kommentarer til innkommende merknader ved varsling av planoppstart» (se vedlagt dokument). Rådmannen har følgende kommentarer til innspillene fra:

7 1. Fylkesmannen i Akershus Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser. Området rundt dammen er foreslått bevart ved å anlegge hensynssone H560_1 bevaring naturmiljø ( 3.3.1). Det tillattes ingen sprenging eller bygging innenfor området med hensynssone H560_1 bevaring naturmiljø. 2. Akershus fylkeskommune. Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser 3.4 Kulturminner «Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd.» 3. Statens vegvesen. Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser 4 Rekkefølgekrav «før brukstillatelse gis for nye tiltak skal gang- og sykkelveg innenfor planområdet være ferdig opparbeidet. Gang- og sykkelveg skal også opparbeides i henhold til den til enhver tid gjeldende områdereguleringsplan for Ellingstadåsen. Det skal også være etablert kryssløsning mellom Skogsrudveien og fv Busslommer skal være oppgradert i tråd med vegplan. Tilkomstvei, parkeringsareal og opparbeidede utomhusarealer for nye bygg skal også være etablert.» Rådmannen påpeker at forslagstillers veitegninger er utarbeidet av konsulentfirma Asplan Viak etter diskusjon med Statens vegvesen. 4. Fjellstrand vel Er positive til bygging av omsorgsboliger på Fjellstrand, men skeptiske til valg av tomt og plassering. Rådmannen vurderer prosessen for valg av egnet tomt for etablering av omsorgsboliger som avsluttet. Rådmannen viser til kontrakten mellom Nesodden kommunen og Fjellstrand omsorgsbolig AS som ble undertegnet den Ronny Solberg og Linn Næsland (Gnbr 9/16 Grønnli) ønsker at eksisterende hus innløses og rives, at nytt hus kan bygges lenger inn på tomten, og at gang-/sykkelsti flyttes til vestsiden av fylkesveien. Det har blitt gjort analyser og grunnundersøkelser i forbindelse med valg av plassering av gang- og sykkelveg. Kommunens har også vært i dialog med Statens vegvesen for å vurdere plasseringen. Begrunnelse for kommunens avgjørelse for å legge ny gang- og sykkelvei på østsiden av fylkesveien skal følge planbeskrivelsen i «Reguleringsplan for gang- og sykkelveg Omenveien Skogsrudveien». Eventuelle tiltak som må gjøres i forbindelse med plassering av gang- og sykkelveien langs østsiden av fylkesveien er ikke endelig avgjort. Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser Veg, som sikres kjøring til eiendom Grønnli via ny tilkomstvei SV2. Trafikkforhold (Forslagsstillers tekst, se vedlagt Trafikknotat ) Samlet vil boligmengden være maks boliger innenfor planområdet, hvorav 50 er mindre

8 omsorgsleiligheter. Det er planlagt ny avkjøring til Skogsrudveien som ligger ca meter nord for dagens avkjørsel. Ny vei kobles videre i tilknytning til eksisterende trasé til eksisterende boliger i planområdet. Gårdsbruket Skogsrud, som ligger utenfor planområdet, vil også benytte ny vei frem til sin eiendom. Eksisterende avkjørsler direkte fra fv. 157 til Vestre Holen gård i nord (gnr/bnr 9/201) og Grønnli i sør (gnr/bnr 9/16), saneres. Tre avkjørsler til fv. 157 vil bli samlet til ett bedre, og mer oversiktlig, kryss. Veien opp til omsorgsboligene vil få en bredde på 5m kjørefelt, samt fortau på 2,5m parallelt. Denne vil koble seg på det eksisterende veisystemet. Det er prosjektert ny gang- og sykkelvei og ny avkjøring til planområdet fra fv Gang-/sykkelveg skal opparbeides med en bredde på 3m langs østsiden av fylkesveien. I et strekk der gang-/sykkelvei også skal fungere som adkomstvei til eiendom 9/16, skal den opparbeides i en bredde på 3,5m. Dette gjelder strekket over eiendom 9/190 og 9/130. Kjøring til eiendom Grønnli- Gnbr 9/16 går via en 4 meter bred tilkomstvei (nordvestlige hjørnet av p-plasser, Fig.3 over). Vedlagt trafikknotat anslår samlet fremtidig ÅDT på Skogsrudveien til turer/døgn. Forslagsstiller viser til et notat fra kommunens konsulenter Asplan Viak datert som anslår en ÅDT for Åsenveien (Ellingstadåsen) på 540 biler, som kommer i tillegg til økningen i Skogsrudveien. Forslagsstiller sier at trafikkforhold vil bedres betydelig etter gjennomføring av planforslaget, og at ny gang- og sykkelvei langs fylkesveiens østside gir trygg skolevei og vei til sentrum. Forslagsstiller mener at ny avkjørsel, dråpekryss og ny Skogsrudvei, erstatter kryss med altfor bratt stigning og mangelfull sikt, og vil gjøre trafikksikkerheten langt bedre. Den nye Skogsrudveien har et langt slakere stigningsforhold enn eksisterende, noe som også gir bedre tilgjengelighet til området for eksisterende og nye beboere. Kollektivholdeplass anlegges med bedre plass og sikt enn tidligere. Statens vegvesen ønsker at holdeplassen legges etter krysset. Forslagsstiller påpeker at rekkefølgekravet fra Statens vegvesenet om stenging av dagens avkjørsel og samling av øvrige avkjørsler imøtekommes med planforslaget, og at planforslaget imøteser endret plassering av busslommer hvis det skulle vise seg formålstjenlig. Parkering (se vedlagt Trafikknotat ) Det er foreslått parkering både i underetasjen av omsorgsboligbygget samt over bakken som vist på plankartet. Parkeringsanlegget skissert over bakken skal betjene behovet for omsorgsboliger (private og kommunale) som ikke dekkes i underetasjen. Parkeringsbehovet for kommunale boliger og aktivitetshus er beregnet av Nesodden kommune, som en del av konkurransegrunnlaget i Forslagsstiller nevner at ved undersøkelser av sammenlignbare bygninger og boliger (bl.a Skoklefall omsorgsboliger), har det vist seg at svært få, eller ingen, beboere i omsorgsboliger kjører egen bil. På dette grunnlag er p-behov for private leiligheter vurdert til 0,25 biler/boenhet. Foreslått parkeringskrav er: -0,5 p-plasser per boenhet for kommunalt driftede omsorgsboliger (15 p-plasser for 30 boliger). -0,25 p-plasser per boenhet for omsorgsbolig som er privat (5 plasser for 20 boliger). -I tillegg skal det legges til rette for 30 p-plasser til aktivitetssenteret. -Minst 10% av plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Sykkelparkering for omsorgsboligene er foreslått til 0,5 plasser pr bolig som tilsvarer parkeringsnorm for sykkel i Oslo for omsorgsboliger i spredt bebyggelse og 5 plasser for 3-5 årsverk, minimum en per årsverk. Trafo/energianlegg og nedgravet avfallshåndteringssystem skal plasseres innenfor formålet parkeringsanlegg. Foreslått midlertidig parkeringsplass og plass for byggemateriell samt øvrig rigg og drift av byggeplass vil foregå på areal som er avsatt til fremtidigparkering på gnr/bnr 9/190. I saksfremlegget for behandling av oppstart av planarbeidet, datert påpekte

9 rådmannen følgende: «Langs Skogsrudveien finnes en mindre parkeringsplass. Rådmannen ber forslagsstiller å ta hensyn til den eksisterende parkeringsplassen i det videre planarbeidet.» Forslagsstiller svarer at det er ikke funnet tinglyste rettigheter til å parkere på gnr/bnr 9/190 i statenskartverk, og det foreligger bekreftelse fra grunneier på dette. Forslagsstiller mener at der det ikke foreligges særlige avtaler, skal boliger i planområdet for øvrig parkere på egen tomt. Rådmannens vurdering om trafikkforhold og parkering I tråd med kommuneplanens hensynssone H vil tre avkjørsler til fv. 157 saneres for et bedre, og mer oversiktlig, kryss. Veiene på eiendommen skal være privat eid og driftet, og dimensjonert i henhold til Follo Ren sin veileder. P-kjeller er ikke dimensjonert for lastebil, og avfallshåndtering forutsettes lagt utenfor denne. På parkeringsplassen kan både lastebil og andre kjøretøy benytte østlig og vestlig avkjørsler. Se sporingskurve i figur 3. Rådmannen mener at antall foreslått parkeringsplasser er i tråd med behovet for omsorgsboliger. Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser Universell utforming, som sikrer at ny bebyggelse med utearealer og ny infrastruktur kan brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for senere tilpassing eller spesiell utforming. Planer og tiltak skal baseres på prinsippene om universell utforming, og dette skal det redegjøres for i søknad om rammetillatelse. Landskap / fjernvirkning Forslagsstiller mener at hoveddelen av planområdet vil være uendret, og at ny adkomstvei tilpasses landskapets naturlige fall, langs kotene. Forslaget er ikke synlig fra fylkesveien. Illustrasjonen under (se Fig.6) viser hvordan anlegget fremstår fra sør. Det er foreslått en vegetasjonsskjerm mot ytterkant av tomten (se Fig.7). Landskapets hovednivåer er forsøkt bearbeidet i prosjektet, i form av en adkomstplass mot nord som kobler seg til gaten, og en hage mot vest. Forslagsstiller nevner at vegetasjonen i området som er foreslått fjernet som følge av utbyggingen ikke har en registrert verdi, og dette er undersøkt og bekreftet i naturmiljønotatet som er vedlagt. For omkringliggende arealer kan området oppleves som mer bart og åpent, primært fra jordene og øst siden. Fig.6 Omsorgsboligprosjektet, fra sør Fig.7 Omsorgsboligprosjektet, fra vest Biologisk mangfold (se vedlagt Naturmiljøvurderinger ) Det er ikke rødlistede arter innenfor planområdet, men det er buttsnutefrosk, og tidligere registrert spissnutefrosk og mulig småsalamander. Vedlagt naturmiljøvurderinger anbefaler at det

10 bør opprettholdes grønne korridorer mellom dammen og myr-, skog,- og tjern i sør og øst. Dette vil i alle fall teoretisk kunne medføre at artene kan vandre inn- og ut uten å måtte forflytte seg over asfalt på for store stekninger. Som kompenserende tiltak for ny bebyggelse og veier, basert på vedlagt rapport, vil forslagsstiller sørge for at steingjerde på omsorgsbyggets eiendom, vil bestå. Det skal tilstrebes å anlegge eller bevare grønne korridorer østover og sydover fra dam innenfor planområdet. Området avsatt til hage skal opparbeides med gress og beplantning. Ved opparbeidelse av grøntanlegg skal pollenrike trær og planter unngås (for eksempel or, bjørk og hassel). Området ved sørlige grense skal opprettholde en del stedegen vegetasjon som naturlig vegetasjonsskjerm, med hensyn til eksisterende steingjerde. Ny dam i sørøstlig del av planområdet (se Fig.4 over) kan fungere som avbøtende tiltak for gjennomføring av planen. Forslagstiller sier at tiltak innenfor planområder får ingen konsekvenser for askekaller, og påpeker at dam med frosk sikres i form av regulert hensynssone. Området rundt dammen er foreslått bevart ved å anlegge hensynssone H560_1 bevaring naturmiljø. Det tillattes ingen sprenging eller bygging innenfor området med hensynssone H560_1 bevaring naturmiljø. Sol / skyggeforhold Det nye bygget ligger relativt tilbaketrukket fra eksisterende bebyggelse, og har lite skyggevirkning. I dag er det høye trær på eiendommen, som også kaster skygge. Foreslått bebyggelse vil skyggelegge deler av egen eiendom i nord og øst, altså egen p-plass og for Skogsrud gård, som per dags dato ligger i skygge om kvelden på grunn av eksisterende vegetasjon. Fig.8 Eksempel fra vedlagt Illustrasjoner, soldiagram. Grønnstruktur /estetikk Utomhusarealene for omsorgsboligene er foreslått opparbeidet med blomstrende og duftende planter, frukttrær og bærbusker, i tillegg til stedegen vegetasjon. Utomhusarealene vil inneholde lekeapparater og legge til rette for aktiviteter for barn, og nye stier vil erstatte og videreutvikle gamle (se Fig.4 og 5 over). Turstien gjennom parken langs det nye omsorgsbygget er planlagt med tilgjengelig standard så langt terrenget tillater. Nybygget er foreslått som et enkelt volum som ligger innskåret i en naturlig høyde i terrenget. I likhet med mange nye bygg i kommunen, har det en større skala enn tilliggende eneboligstruktur. Volumet er tillempet ved at det er flere høyder på taket, og ved inntrukne terrasser og tilbaketrukket gesims for toppetasjen (se Fig. 9 og 10 under). Det er foreslått gode materialer som eldes pent, som lys teglkledning med innslag av mørkt tre, og både stedegen og ny beplantning (se Fig.11 under).

11 Fig.9 Digital modell, omsorgsbolig fra nordøst. Fig.10 Digital modell, omsorgsbolig fra sørvest. Fig.11 Fotomontasje av hage, fra sørvest. Rådmannens vurdering om uteoppholdsareal / estetikk I saksfremlegget behandlet i plan- og teknikk utvalget den anbefalte rådmannen at vegetasjon skal bevares og at den naturlige skjerming mot nabo eiendommer ivaretas. I foreslått plankart er uteoppholdsarealene plassert ved planområdets grenser i vest, øst og sør. Rådmannen er positiv til at naturlig vegetasjon og terrengutforming er ivaretatt i planforslaget. Rådmannen anbefaler at stien som går gjennom planområdet kobles til en planlagt sti mellom Marikloppa og Ellingstadåsen. Dette kan bidra til trygg skolevei for barna fra Ellingstadåsen. Figur 4 viser planlagt sti gjennom planområdet. Forslagsstiller har hatt fokus på uterom og for å tilrettelegge for at beboerne får tilgang til friluft. Figur 10 viser ulik bruk av bygningens forskjellige balkonger og terrasser. Denne differensierte bruken av uteområder kan bidra til hyppigere turer i friluft, enten på balkongen, takterrassen eller hagen, som igjen bidrar til økt trivsel. Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser Utomhusplan, som sikrer at «sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan. Utomhusplanen skal vise: Opparbeidelse med angivelse av materialer, oppholdsarealer, plassrom, lekeareal, møblering, belysning og andre faste installasjoner, gangveier, turstier, sykkelparkering, avkjørsel, bilparkering, plasser for av- og pålessing, tilgjengelighet og oppstillingsplass for brannbil, vegetasjon og beplantning, terrengbearbeiding med angitte stigningsforhold og kotehøyder på terreng, herunder hvordan krav til universell utforming ivaretas, lokal håndtering av overvann, sammenheng med, og tilknytningen til, tilstøtende areal, søppelhåndtering og snølagring. Uteoppholdsarealene skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det gis brukstillatelse for tiltaket.»

12 Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser Utforming og estetiske krav, som sikres at «bebyggelse og anlegg i planområdet skal sikres en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det skal brukes gode materialer som eldes pent, samt både stedegen og ny beplantning. Bebyggelse og anlegg skal gis en utforming, detaljering, farge- og materialbruk som gjenspeiler anleggets funksjon og bygger videre på kvaliteter i omkringliggende landskap. Bebyggelsen skal sikres et volum som tillempes ved at det er flere høyder på taket, og ved inntrukne terrasser og tilbaketrukket gesims for toppetasjen. Tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg med mer skal integreres i den arkitektoniske utforming.» Overvannshåndtering (se vedlagt Plan for overvannshåndtering ) Hovedprinsippet for overvannshåndteringen er at vann fra tette flater ledes til fordrøyning med begrenset utslipp til terreng, mens avrenning fra øvrige grønne flater ledes til terreng. Dagens arealbruk er skog og planområdet ligger mellom kote , m høyere enn vassdraget, og er ikke flomutsatt (se Fig.1). Planområdet er i hovedsak dekket av et tynt lag med lynghumus over fjell, med noe løsmasser i forsenkninger og lavpunkt. Infiltrasjonsmulighetene er derfor begrenset, økt avrenning fra tette flater må fordrøyes for å bevare dagens situasjon. Resipient av eksisterende avrenningsmønster er myra øst for Skogsrud og Fjellstrandbekken, som renner via Persilengtjern gjennom Fjellstrand. Forslagsstiller forklarer at uansett om de leder overvannet mot nord, øst eller sør, vil det drenere ned til Fjellstrandbekken, og at det vil ikke bli mer belastning for bekken om de leder ut alt vann mot nord. Avrenning av overvann fra eiendommen skjer via andre eiendommer ned til Fjellstrandbekken og det er derfor behov for å avklare med grunneiere på naboeiendommene hvordan utløp av overvann skal løses på deres eiendommer. Rettigheter for utslipp av overvann på annen grunn bør tinglyses. Blå-grønn faktor I dokumentet «Plan for overvannshåndtering» som ligger vedlagt er det følgende blå-grønne tiltak foreslått: regnbed i hagen for takvann flomløp mot nord og sør ut fra regnbed hage og lekeplass Forslagsstiller nevner at det er også mulig å etablere et ytterligere regnbed i tilknytning til lukket utjevningsmagasin på grøntarealene i østre del av parkeringsplassen. Rådmannens vurdering om overvann og blå-grønn faktor Forslagsstiller legger til rette for et regnbed. Dersom regnbed skal benyttes, må disse også fungere i mildvær vinterstid og ved fryse- og tineperioder ved vår og høst. Rådmannen er positiv til at taket benyttes som terrasse i stedet for grønne tak da dette gir gode solforhold året rundt og anbefaler at det også legges til rette for beplantning og soner som beskytter for vær og vind. Rådmannen viser også til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser Overvannshåndtering, som sikrer at overvann skal håndteres lokalt på eiendommen, ved infiltrasjon, fordrøyning eller ved at overvannet på annen måte utnyttes som ressurs. Det skal redegjøres for alt overvann både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. Kulturminner

13 Forslagstiller viser til Arkeologisk rapport fra Akershus fylkeskommune datert Opprydning i vann- og avløpssituasjonen i Nesodden kommune. Forslagsstiller sier at det er ikke eldre kulturminner innenfor planområdet som vil påvirkes av planforslaget, men det er et SEFRAKregistrerte bygg i planområdet. Akershus fylkeskommunes merknad mottatt den bekrefter at: «Planområdet ble registrert i 2015 i forbindelse med en områdeplan som skal legge til rette for vann og avløp i boligområdet på gbnr. 9/1 med flere. Det ble ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Undersøkelsesplikten anses som oppfylt. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksomme på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2.» Rådmannens vurdering om Kulturminner Forslagsstiller har sendt inn en Arkeologisk rapport fra Akershus fylkeskommune datert Denne rapporten er utarbeidet for Ellingstadåsen og ikke for Skogsrudveien. Rådmannen anser derfor rapporten som uaktuell i denne sammenheng og viser til fylkeskommunes merknad nevnt over. Ved eiendommens sørlige grense finnes det et steingjerde og forslag til plassering av bebyggelse bør ta hensyn til denne. Rådmannens vurdering til merknaden om kulturminner mottatt fra Akershus fylkeskommune kan leses i kap. «Merknader til oppstart av planarbeidet rådmannens vurdering» Støy Deler av planområdet ligger innenfor gul støysone. Forslaget vil resultere i noe økt trafikk på grunn av økt antaboliger og arbeidsplasser. Dette vil ikke påvirke støysone i vesentlig grad. For boliger som ligger innenfor gul støysone, må avbøtende tiltak utredes og planlegges for ved rammesøknad av nybygg, tilbygg eller ombygging. Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser 3.1 Bebyggelse og anlegg, som sikrer at for beskyttelse mot støy gjelder Miljøverndepartementets retningslinjer, T-1442 og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven NS 8175, eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for veitrafikkstøy. Eventuelle skjermingstiltak langs veg, eller avbøtende tekniske tiltak i bygning skal være ferdig gjennomført før brukstillatelse gis. Anleggsfasen Forslagsstillers redegjørelse: «Anleggsfasen er planlagt relativt intensiv, innenfor 1-1,5 år. Det legges opp til anleggsplass på det som etter hvert skal bli parkeringsplass, her er det godt med areal og man har mulighet for å ha god oversikt og orden. Det blir vegetasjonsskjerm mellom anleggsplass og eksisterende bolighus. Anleggstrafikk vil i hovedsak gå på midlertidig vei der ny adkomstvei kommer, slik at dagens tilkomstvei vil kunne fungere i anleggsperioden. Støy og ulempe for naboer vil være regulert av forskrift. Eksiterende EL- master som blir berørt bygges om til kabelanlegg I bakken. Dette er det enkleste da det uansett på opparbeides grøfter på området, og det er opprettet dialog med Norges nett for å komme frem til endelig løsning for traséer.» Rådmannen viser til vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser 3.1 Bebyggelse og anlegg, som sikrer at en midlertidig parkeringsplass for byggemateriell og anleggsmaskiner skal plasseres på det som skal bli formålet Parkeringsanlegg. Støy i anleggsperioden skal følge

14 Miljøverndepartementets veileder T-1442, tabell 4 og 6, samt de til enhver tid gjeldende retningslinjer. Dersom det under anleggsperioden vil være nødvendig å overstige gjeldende grenseverdier for anleggsstøy skall alle som blir berørt varsles på forhånd. Område BFS2 i plankartet De to nye eneboliger på situasjonsplanen (se Fig3. over) er kun vist som mulig benyttelse av Gnbr 9/197. Rådmannen anbefalte i saksfremlegget behandlet politisk den at forslagsstiller må hensynta eksisterende fritidsbolig. Forslagsstiller har tatt hensyn ved å plassere avkjørselspil på plankartet. RÅDMANNENS KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget, vist på plankart datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , legges ut på offentlig ettersyn/høring slik at berørte parter kan uttale seg til forslaget. Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder VEDLEGG Vedlegg _Biologiskmangfold_Naturmiljø_Skogsrudveien _Illustrasjoner_Skogsrudveien _Plan_for_overvannshåndtering_Skogsrudveien _Trafikknotat_Skogsrudveien _Planbeskrivelse_Skogsrudveien _Merknader_Skogsrudveien _Forslag_til_reguleringskart_Skogsrudveien _Forslag_til Reguleringsbestemmelser_Skogsrudveien