Saksnummer Utvalg Møtedato 091/16 Plan- og teknikkutvalget

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 16/ /29551 Arkivkode: FA - L12, GBNR - 02/0272 Saksbeh.: Astrup Rønning, Mille Saksnummer Utvalg Møtedato 091/16 Plan- og teknikkutvalget Planforespørsel detaljregulering - Kapellveien 177 Saken gjelder Det er sendt inn planforespørsel for detaljregulering av Kapellveien 117, Gnr 2/ Bnr 272 og planog teknikkutvalget skal ta stilling til om det skal startes arbeid med detaljregulering. Innstilling I henhold til plan- og bygningslovens 12-8 igangsettes det ikke reguleringsarbeid for gbnr. 2/272 slik som beskrevet i planforsespøselen Plan- og teknikkutvalget Claudia Behrens (SV) fremmet følgende tilleggsforslag: "Administrasjonen bes om å se på området i forbindelse med rullering av kommuneplanen og sentrumsplanene for Nesoddtangen." Erik Adland (H) fremmet følgende tilleggsforslag: "I henhold til plan- og bygningslovens 12-8 igangsettes reguleringsarbeid for gbnr. 2/272 slik som beskrevet i planforsespøselen. 1. Det forutsettes 60% næringsareal og 40 % boligareal. 2. Det kan åpnes for å bygge fulle tre etasjer dersom parkering legges under bakken." Votering: Høyres forslag, første avsnitt, ble satt opp mot innstillingen og ble vedtatt mot to stemmer (1 R, 1 SV) Høyres forslag pkt. 1 ble vedtatt mot to stemmer(1 R, 1 SV) Høyres forslag pkt. 2 ble vedtatt mot to stemmer (1 R, 1 SV)

2 SVs forslag fikk to stemmer og falt (1R, 1 SV) PT- 091/16 Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 12-8 igangsettes reguleringsarbeid for gbnr. 2/272 slik som beskrevet i planforsespøselen. 1. Det forutsettes 60% næringsareal og 40 % boligareal. 2. Det kan åpnes for å bygge fulle tre etasjer dersom parkering legges under bakken Bakgrunn På vegne av eier av eiendom 2/272, Kapellveien 117, har Kile Stokholm Arkitekter sendt inn en anmodning om oppstart av planarbeid for g/bnr 2/272. Eiendommen er i dag regulert til næring med en maksimal utnyttelse på 30 % av tomtens nettoareal i inntil 2 etasjer. Primært er det Nesodden dyreklinikk som holder til på eiendommen. I sommerhalvåret er nordøstlige del brukt til blomsterhandel, og ved juletider til juletresalg. I den senere tid har det blitt etablert lett servering i form av mobile utsalgssteder. Eier ønsker å se på mulighetene for en omregulering og foreslår en utvikling med næring i kombinasjon med boliger med både høyere utnyttelse og byggehøyder. Forslagsstillers redegjørelse (forslagsstillers tekst) Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er reguleringsplan for Flaskebekk-krysset, vedtatt i Kapellveien 117 er her regulert til område for forretning, med maksimal utnyttelse på 30 % av tomtens nettoareal i inntil 2 etasjer. I dag holder Nesodden dyreklinikk til på eiendommen, og har de siste årene hatt følge av torgbasert blomsterhandel i sommerhalvåret og en provisorisk kafe innredet i en cotainer, «Flaket» (nå iskrembar). Flaskebekk er et sentralt kryss i kommunen. Flaskebekksenteret ligger ca. 150 meter øst for eiendommen og Tangensenteret, Tangenten og Tangenåsen Ungdomsskole er etablert ca. 650 meter nord for eiendommen. Det er kollektivdekning i området; både buss 565, 570 og 575 har holdeplass langs eiendommens vestside. Det er nylig vedtatt regulering av gang- og sykkelvei mellom Flaskebekk- krysset og Tangensenteret, hvilket vi gi enda bedre ferdselsforhold mellom eiendommen og Tangensenteret, rådhus og skole enn dagens fortau. Mellom eiendommen og Flaskebekksenteret er det allerede gang- og sykkelvei. Tilliggende boligbebyggelse vil bli berørt av en utbygging på eiendommen, også om utbyggingen er i tråd med gjeldende regulering. Det er utarbeidet to enkle volumstudier for eiendommen. En som er i tråd med gjeldende reguleringsbestemmelser med to næringsetasjer og en som viser ønsket utnyttelse med en næringsetasje og to boligetasjer. Studiene viser at konsekvensene for tilliggende boligbebyggelse når det gjelder solforhold er begrensede ved å endre fra to etasjer næring til en etasje næring og to etasjer bolig der øverste etasje er tilbaketrukket. Foreløpige skisser viser at det innenfor viste volum kan etableres inntil 10 leiligheter fra m2, ca 500 m2 næringslokale på bakkeplan og parkeringskjeller med plass til ca. 25 biler.

3 Nesodden dyreklinikk trenger større og mer moderne lokaler, og ønsker å realisere dette i et nytt bygg på eiendommen. Eier har også registrert stor interesse fra næringsdrivende i området som ønsker å leie arealer i et fremtidig bygg. Det er også behov for universelt utformede og sentralt beliggende på Nesodden. På denne bakgrunn ønsker eier å få vurdert mulighetene for å endre reguleringen av eiendommen til kombinert formål næring og bolig, samt en økning av byggehøyden med en redusert 3.etasje og noe økning av utnyttelsesgraden. Rådmannens vurdering Overordnede føringer SPR. Statlige planretningslinjer: De statlige planretningslinjene, SPR, er de nasjonale forventingene til all planlegging og kommunen skal legge dem til grunn i sin planlegging, jfr. PBL 6-2. Planretningslinjene skal være tydelige på hvilke mål og verdier som skal legges til grunn for planleggingen og hvordan ulike interesser og hensyn skal ivaretas og avveies som for eksempel hvilke mål og verdier som skal legges til grunn, og hvordan ulike interesser og hensyn skal ivaretas og avveies, jfr. PBL 1-1 og 3-1. Hovedmålet med retningslinjene er å forvalte naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Vestre del av eiendommen ligger innenfor retningslinjer for Osloregionen. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus: Planen er en strategisk plattform for hvordan samordne areal og transport i regionen. Målene er at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsystemet skal være effektivt og miljøvennlig, med tilgjengelighet for alle og med lavest mulig behov for biltransport. I regionalplanen er Tangenåsen utpekt som prioritert vekstområde hvor det legges til rette for at minimum 80 % av bolig- og arbeidsveksten i kommunen skal skje (retningslinje R3). Planområdet ligger i en avstand på 650 m fra kommunens senter, Tangenåsen. En videre utvikling av planområdet er i tråd med retningslinjene gitt i regional planen. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen: Planen skal sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Videre skal den ivareta det offentlige ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som samlet kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. Formålet med retningslinjene er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Videre skal de gi kommunen bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling. De skal gi

4 et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn/interesser. Kommunale føringer: Kommuneplanen: Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel sonet til næringsbebyggelse med offentlig formål. En omregulering til kombinert formål næring/bolig vil være i strid med kommuneplanen. Fig.1 Utsnitt av plankart fra kommuneplanen-planområdet er sonet til næringsbebyggelse med offentlig formål Strategisk næringsplan Skal bidra til å danne gode rammebetingelser for å sikre videre drift av lokale virksomheter. En videre utvikling av eiendommen skal sikre at eksisterende næringsliv ivaretas og at det tilrettelegges for videre drift av lokale virksomheter. Gjeldende regulering Eiendommen ligger i område med reguleringsplan både for Flaskebekk-krysset og for detaljregulering for Flaskebekk-Granholt. Eiendommen er i sin helhet regulert til næring. Bestemmelsene sier blant annet følgende: I område for forretning kan det oppføres forretningsbygg i inntil 2 etasjer. Bygningenes grunnflate skal ikke overstige 30 % av tomtens nettoareal. Det skal avsettes areal for 1 biloppstillingsplass pr 25 m2 forretningslokale.

5 Fig.2 Reguleringsplan for Flaskebekk-krysset Fig.3 Reguleringsplan for Flaskebekk-Granholt 1.Ny bebyggelse med hensyn til naboer, landskap og fjernvirkning Eiendommen er ikke utviklet i henhold til gjeldende regulering. Gjeldende regulering åpner for en utnyttelse på BYA%=30%, og høyde på 2 etasjer. Per dags dato er eiendommen bebygget med et bygg i en etasje og store deler av planområdet er asfaltert og benyttet som parkering. Forslagsstillers forslag avviker fra gjeldende regulering ved å øke utnyttelsen og høyden med en tilbaketrukket 3.etasje. En utvikling av tomten i henhold til gjeldende regulering vil innebære et bygg som vil skjerme naboeiendommene i øst mot trafikkstøy, noe som rådmannen mener er svært positivt. Ethvert tiltak vil samtidig skyggelegge naboeiendommene i øst, men i liten grad som vist i sol- og skygge studiet i fig.6. Cafeer, blomsterbutikk og annet næringsvirksomhet kan med fordel ha uterom som for uteservering og handel på bakkeplan. Slik sett utnyttes eiendommen til sitt fulle og bidrar samtidig til å heve Flaskebekk som område. Den geografiske plasseringen er en fordel for næringsdrift, der den ligger midt i knutepunktet for kollektivtransport og generell bevegelsesmønster. Rådmannen mener at en videre utvikling av eiendommen som legger på en høyere utnyttelse og høyde enn hva gjeldende regulering tillater er i tråd med overordnede føringer og vil være positivt for området. 2. Ny bebyggelse med hensyn til adkomst Planområdet har i dag adkomst fra Kapellveien. Planforslaget viser ikke hvordan adkomsten ivaretas ved en omregulering og økning av trafikk inn på eiendommen. Ifølge Statens vegvesens håndbok N100 og retningslinjene for bygging av offentlig veier, har ikke eksisterende vei den standarden som er påkrevd. Adkomsten fra fylkesvei og veien gjennom planområdet må oppgraderes til kommunal standard. Fig.4 Gjeldende regulering 3.Planområdet ligger i gul støysone Forslaget viser en bygningen som ligger tett opp mot Flaskebekk-krysset. Nær sagt hele eiendommen ligger i gul støysone. En eventuell videre utvikling av eiendommen bør tilfredsstille grenseverdiene i tabell 3 i retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012). Rådmannen mener at foreslått tiltak med 10 leiligheter plassert i andre etasje og i tilbaketrukket

6 tredje etasje, så tett mot Flaskebekk krysset, ikke vil tilfredsstille kravene i tabell T Videre vil en eventuell støyskjerming vanskelig la seg gjøre grunnet krav til frisikt. Kommunen vil ved et slikt tiltak kreve en støyfaglig utregning som synliggjør støynivåer ved fasader på de aktuelle bygningene og på uteoppholdsarealet. En familie på Nesodden kjører i gjennomsnitt 6 turer med bil hver dag. En kan regne med noe mindre i sentrumsnære områder. Boligene og næringslokalet vil allikevel generere mye trafikk herunder støy, forurensning og uoversiktlige situasjoner på en så liten eiendom. Fig.5 Støykart 4.Uteoppholdsarealer Forslagsstiller redegjør ikke i sin planbeskrivelse hvordan forslaget ivaretar krav til MUA og hvor utearealene er tenkt plassert. Ut fra illustrasjonsplanen mener rådmannen at arealene som gjenstår på bakken er enten støyutsatt eller ligger i skygge store deler av dagen. Gode uteoppholdsarealer bidrar til et godt bomiljø, og forslaget oppnår ikke dette etter rådmannens vurdering. Takterrasser og balkonger alene vil ikke anses som tilfredsstillende uteoppholdsarealer. Fig.6 Soldiagram

7 Rådmannens anbefaling En videre utvikling av eiendommen som legger på en høyere utnyttelse enn hva gjeldende regulering tillater er i tråd med regionale planer En utvikling vil bidra positivt til området, som kan transformere dagens situasjon til en ny samlingsplass som bidrar til fellesskapet Rådmannen stiller seg negativt til omregulering fra nærings formål til kombinert næring/bolig formål. Et slikt forslag vil ha vanskeligheter med å tilfredsstille både kravene til behandling av støy i planlegging og gode nok uteoppholdsarealer. Rådmannen påpeker at Flaskebekk-krysset er underdimensjonert. En fremtidig opparbeidelse av Flaskebekk-kryss og gang- og sykkelvei vil ha direkte innvirkning på planområdets areal. Frisikt og byggegrense må ivaretas ved en potensiell utvikling Trygg adkomst til eiendommen bør utredes ved en potensiell utvikling Konklusjon Innsendt planinitiativ samsvarer ikke med ønsket utvikling for området og er ikke i tråd med kommuneplanen. Rådmannen anbefale at planforespørselen avslås. Rådmannens anbefalinger gitt i saksframlegget skal legges til grunn i det videre planarbeidet. Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Vedlegg Anmodning om oppstart av planarbeid