Planbeskrivelse Endringer i planforslag etter offentlig ettersyn

Transkript

1 Rambøll Norge AS Planbeskrivelse Endringer i planforslag etter offentlig ettersyn Stoltz Bolig AS Kloppedalsveien 59 Forslag til reguleringsplan Plannr

2 Kloppedalsveien 59 Planbeskrivelse Oppdragsnr.: Oppdragsgiver: Stoltz Bolig AS Oppdragsgivers repr.: Knut Haga Oppdragsleder Rambøll: Torstein Skauge Medarbeidere: Bente Karlsen, Ingvild Skjerven, Ole Andreas Vorland Rev. 2 Dato Utarb. BKA Antall sider: Rapport 12 Vedlegg 4 Rambøll Norge AS Torgny Segerstedtsv. 27 Pb 3705 Fyllingsdalen N-5845 BERGEN

3 Innhold 1. Oversiktskart Endringer i planforslaget etter offentlig høring Endringer i planforslaget Nøkkelopplysninger Reguleringsformål Byggeformål Merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn Merknader fra offentlige etater Merknader fra private grunneiere V E D L E G G (3)

4 1. Oversiktskart Planområdet Nesttun sentrum 4 (4)

5 2. Endringer i planforslaget etter offentlig høring I dette dokumentet beskrives bare endringer i planforslaget som følge av merknader fra fagetaten og andre merknader etter offentlig ettersyn. For fullstendig beskrivelse av planområdet vises til Planbeskrivelse datert (Rambøll) vedlagt. Flere av merknadene etter offentlig ettersyn omhandler generell informasjon om tekniske forhold/krav. Grønn etat, Fagetaten og Fylkeskommunen stiller spørsmål ved byggetiltakets omfang, og påpeker sterke grønne interesser knyttet til gangveien på tidligere Nesttunbanen. Forslagstiller mener disse hensyn er ivaretatt i det reviderte planforslaget. Byggevolumet er redusert både i lengde og høyde. Som følge av færre boenheter, har det vært mulig å ta ut noen av parkeringsplassene og omgjøre arealet til felles grønt. Vi kan ikke se at det er noen konflikt mellom boligtiltaket og den offentlige gangveien langs tidligere Nesttunbanen. Bygget ligger innenfor byggegrensen slik den er vist kommunedelplan for området. Avstanden mellom gangveien og boligbygget er m, og den eksisterende vegetasjonen langs traseen fungere som en skjerm mellom boligtomt og gang/sykkelveg. Bildet viser trerekken som ligger som en skjerm mellom gang/sykkelvegen og planområdet. 5 (5)

6 For øvrig gjøres oppmerksom på at den tidligere togtrasèen som nå er omgjort til gangog sykkelvei er gitt ulike navn av ulike uttaleinstanser. Den blir omtalt hhv. som Osbanen, Vossebanen og Nesttunbanen. I oppsummering av merknadene har vi brukt det navn som uttaleinstansen har nyttet. 2.1 Endringer i planforslaget Byggehøyden er redusert, både ved å fjerne en etasje og ved å senke bygget. Bygget har nå hhv. 3 og 4 boligetasjer + en underetasje med parkering på ca. halve grunnflaten. Lengden på bygget er redusert med mellom 3 og 5 m, dvs at avstanden til Osbanetraseen er øket. Skissen viser hvordan bygget er redusert, stiplet strek viser omrisset av bygget slik det var til 1. gangs behandling. Antall boenheter er redusert fra 23 til 20. Byggets fasade mot vest er mer oppdelt, og takformen er mer artikulert. Antall parkeringsplasser er som følge av færre boenheter blitt redusert. Området ved det sørvestre hjørnet er omgjort fra parkering til felles grøntareal. En parkeringsplass er tatt vekk fra FP 1 og snuplassen er trukket lenger vekk fra kollen. Det etableres en støttemur mot vest, for å unngå fylling i friområdet 6 (6)

7 2.2 Nøkkelopplysninger Bydel/gårdsnavn Fana/Hop Gårdsnr./bruksnr. Gnr. 42 bnr. 40, 171 og 938 m. fl. Gjeldende planstatus (regulerings- /kommunedelplan) Uregulert. Kommunedelplan NHN: Byggeområde for bolig Forslagstiller Stoltz Bolig AS Grunneiere Haavard og Ingvild Pytte Plankonsulent Rambøll Norge AS Ny plans hovedformål Konsentrert boligbebyggelse Planområdets areal i daa 4,2 Ant. nye boenheter 20 Aktuelle problemstillinger (støy, Fortetting, forbindelse til g/s veg byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) N Konsekvensutredningsplikt (j/n) N Kunngjøring oppstart, dato Offentlig ettersyn Informasjonsmøte avholdt.(j/n) N 2.3 Reguleringsformål Reguleringsformål Underformål Areal Byggeområde Blokkbebyggelse 1,40 daa Offentlige trafikkområder Kjøreveg/gangveg/annen veggrunn 0,50 daa Offentlig friområde Friområde 0,25 daa Fellesområder Felles avkjørsel 0,04 daa Felles lek/opphold 1,00 daa Felles grøntanlegg 0,80 daa Felles parkering 0,15 daa 2.4 Byggeformål Type bebyggelse: Blokkbebyggelse Antall etasjer: Bygget følger terrenget og antall etasjer varierer mellom 3 og 4 etasjer (+ parkeringsetasje). Byggehøyde: Maksimum byggehøyde er satt til hhv. c.+33,5, c. +36 og c Byggehøyde over nytt planert terreng varierer fra på 9,9 m på fasade nord, 12 m på fasade sør. Det høyeste punktet på fasade vest har 12 m til gesims, og 15,5 m til tilbaketrukket toppetasje. 7 (7)

8 Grad av utnytting: Prosent bruksareal %-BRA er 85 % slik bygget er planlagt nå. Til tross for at blokkens bruksareal er redusert med ca. 300 m2, er utnyttingsgraden øket fra 70 % til 85 %. Dette skyldes flere forhold offentlig veg var tatt med i tomtearealet, parkeringsplassene på bakken var ikke regnet med i brukarealet. Beregning av utnyttelse (% BRA) skal nå være korrekt i hht. NS3940 og Veileder Grad av utnytting. For beregning av areal, se vedlagte Excel-ark. Prosent bruksareal er beregnet i forhold til planområdets totale areal, men unntatt friområde og offentlig trafikkområde. Bruksareal under bakken (parkering) og parkering på terreng utendørs er inkludert i beregningen. Bebygget areal (BYA) er 875 m 2 (inklusiv parkeringsplass). % BYA = 875 x 100 = 25 % (8)

9 3. Merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 8 merknader fra offentlige etater og høringsinstanser, 2 merknader fra private naboer og grunneiere. 3.1 Merknader fra offentlige etater BKK Nett AS, Viser til tidligere merknad i forbindelse med oppstartsmelding dat som er lagt ved. Forslagstillers kommentar Tas til etterretning og vil bli fulgt opp i detaljprosjekteringen. Statens vegvesen, region vest, Tilrår at det ikke blir bygget videre i området før Sundts veg er opprustet, på samme måte som det er satt rekkefølgekrav til utbygging i Skipperviken, Skjoldnes og Ramstad gård. Forslagstillers kommentar Dette er tatt inn i bestemmelsene. Tiltakshaver vil for øvrig inngå utbyggingsavtale med kommunen med tanke på gjennomføring av opprustningen i Sundts veg. Hordaland Fylkeskommune, Kommunesamarbeid Ber om at utbyggingen blir redusert til boenheter, samt at forholdet til mulig kulturminne blir bedre dokumentert. Forslagstillers kommentar Antall boenheter er redusert med 3 enheter. Det er ikke aktuelt med en reduksjon som Fylkeskommunen foreslår. Planområdet består av to eksisterende boligeiendommer. Det er så langt en kan se ikke spesielle kulturminneverdier innenfor selve planområdet. Dette gjelder både automatisk fredete kulturminner, bygninger, ferdselsårer eller andre spor etter eldre virksomhet. Det er utarbeidet historisk dokumentasjon på det eksisterende bolighuset. Grønn etat, Viser til merknad sendt inn ved oppstart dat , og presiserer at den gjelder enda. Og at den er for dårlig tatt hensyn til i planframlegget. Videre har de 3 hovedmerknader: o Det bør vurderes om blokkbebyggelse er det rette i området. o Parkeringsplassen og vegutvidelsen bør omdefineres slik at den samsvarer med kommunedelplanen. o Planen må sikre god gangforbindelse fra Nesttunbanetraseen og nordover på østsiden av Kloppedalstjernet. 9 (9)

10 Forslagstillers kommentar Forslagstiller har vurdert det slik at eiendommen kan tåle en boligblokk. Eiendommen ligger topografisk sett atskilt fra de øvrige eneboligene i nærområdet, og vil derfor ikke oppleves som et brudd med områdets karakter. Vi har tidligere vist til at Komite for miljø og byutvikling har godkjent fradelingen av gnr. 42, bnr. 938 til byggeformål. Vi finner det derfor underlig at fagetatene stadig overser det vedtaket, og gjentar kravet om at det arealet skal forbli et grøntområde. Planforslaget forholder seg til gjeldende arealbruk og tidligere vedtak. For øvrig har forslagstiller lagt vekt på å bevare grønne landskapsverdier ved å bevare kollen. Det er også stilt krav om at parkeringsplassen skal utformes med armert gress, noe som vil gi den et grønnere preg. Det vises også til at kommunen selv har bedt om at det reguleres inn en offentlig veg her, for nettopp å sikre god tilkomst til gang/sykkelvegen på tidligere Nesttunbanen Gangforbindelsen mellom Nesttunbanetraseen og arealet øst for Kloppedalstjernet ligger utenfor planområdet. Planforslaget er ikke til hinder for å gjennomføre denne på en god måte. Av planområdets totale areal på 4,2 daa er nesten halvparten (2,0 daa) grønne områder. Fylkesmannen i Hordaland, Fylkesmannen vil særlige peke på at viktige grøntområder ikke bør bygges ned, og viser ellers til uttalelse fra Grønn etat. Forslagstillers kommentar: Planforslaget forholder seg til gjeldende arealbruk for området, se kommentar over. Byantikvaren Etter befaring vurderer Byantikvaren det slik at tiltaket ikke vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Ber likevel at det tas inn et punkt om dette i bestemmelsene. Osbanetraseen som kulturminne synes ikke å bli berørt av planforslaget. Den planlagte blokkbebyggelsen vil imidlertid bryte med etablert bebyggelsesstruktur med frittliggende villaer i hage. Forslagstillers kommentar Det er riktig at blokkbebyggelse er et brudd med eksisterende bebyggelsesstruktur. Vi mener imidlertid at det i dette tilfelle ikke er et kritisk brudd, ettersom tomten ligger for seg selv og er topografisk og avstandsmessig atskilt fra villabebyggelsen i nærområdet. Bestemmelse om automatisk fredete kulturminner er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Helsevernetaten, Helsevernetaten viser til Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 (støyforskriftene) og ber om at de følges både med tanke på støy i anleggsperioden og for innvendig støy i boliger. Det må utformes sikker atkomst for gående og syklende for å unngå trafikkulykker. Det er viktig å beholde grøntområder, og det må legges opp til universell utforming. 10

11 Forslagstillers kommentar De nevnte forhold er ivaretatt i planforslaget (kart og bestemmelser). Bergen Brannvesen, Generell informasjon om krav til atkomst og oppstillingsplass for brannvesenets redningsog slokkemannskap og krav til slokkvannsforsyning. Forslagstillers kommentar Tas til etterretning og vil bli fulgt opp i detaljprosjekteringen. Samferdselsetaten, Samferdselsetaten har følgende merknader: Den planlagte kommunale vegen skal ha 5 meters kjørebredde. Offentlig snuplass skal være fysisk atskilt fra privat parkeringsplass. Tekniske planer for de offentlige vegområdene skal være godkjent fra Samferdselsetaten før byggearbeider settes i gang. Forslagstillers kommentar Den offentlige kommunale vegen er vist med 4 meters kjørebane, som må være tiltrekkelig for en blindvei med så liten trafikk. Her må krav til vegbredde balanseres mot grønne interesser, som å bevare trerekken mellom planområdet og Nesttunbanetraseen. Offentlig snuplass er atskilt fra privat parkeringsplass. Krav om tekniske planer er tatt inn i reguleringsbestemmelsene og vil bli fulgt opp i videre detaljprosjektering. Vann- og avløpsetaten, Viser til tidligere uttale datert Nybygg i planområdet kan påregne å få tilknyttingsrett til off. VA-nett fra VAetaten. Man må påregne å måtte føre slokkevann inn i planområdet. Det må tas i bestemmelsene at overvann skal løsest ved lokal overvannshåndtering i tråd med VA-norm for Bergen kommune. Overvann tillates ikke ført til avløp fellesledning. Forslagstillers kommentar: Merknaden tas til etterretning, og vil bli fulgt opp i videre detaljprosjektering. Fagetaten, saksutredning datert Fagetaten er positiv til fortetting, men mener at bygningsvolumet er for stort. Både byggehøyden og lengden bør reduseres, og det er ønskelig med en større grad av oppdeling av bygget. Byggets bakside bør bearbeides sammen med tilkomst til utearealene. Krav til parkeringsdekning er 1,5. Forslagstillers kommentar: Byggevolumet er redusert både i høyde og lengde. Som følge av dette er antall boliger redusert fra 23 til 20. Bearbeidelse av byggets bakside må tas som en del av detaljprosjekteringen i forbindelse med byggesaken. På bakgrunn av en avveining mot grønne interesser, som også er vesentlige i planarbeidet, har Fagetaten akseptert en parkeringsdekning på 1,3. 11

12 3.2 Merknader fra private grunneiere GC Rieber Eiendom AS, Er kritisk til at planen omfatter deres eiendom uten at det er inngått en formell avtale vedrørende grunnavståelse eller makeskifte. Forslagstillers kommentar: Bjart Nygård har på vegne av CG Rieber Eiendom AS i ettertid akseptert forslag til avtale vedrørende overtakelse av grunn (mail til Stoltz Bolig datert ). Albert Otto Helgaas, Merknaden tar opp mange forhold, og inneholder omfattende tilleggsmateriale. Slik vi har oppfattet merknaden, synes følgende å være hovedpoengene: Den gamle Nesttunbanen må bli tatt vare på. Det gamle huset på tomten bør bevares. Det er nok av boliger, det er kontor og verksteder som mangler Skeptisk til den økte trafikken utbyggingen vil medføre. Mener størrelsen på eiendommen er feil. Mener kartet fra Rambøll Norge AS er i feil målestokk. Forslagstillers kommentar: Den gamle Nesttunbanen berøres ikke av planforslaget. Det gamle huset må rives for å kunne få til en fornuftig utnytting og utforming av tomten. Utbyggingen vil medføre noe økt trafikk, men det vil ikke berøre naboens eiendom. Men både Kloppedalsvegen og Sundts veg skal oppgraderes før det kan gis igangsettingstillatelse for prosjektet. Planområdet omfatter to eiendommer, det kan være der misforståelsen vedr. eiendommens størrelse ligger. Rambøll Norge AS vet ikke hvilket kart klager har sett, men forsikrer at alle kart som er juridisk bindende er korrekt. For øvrig opplyses om at byggehøyden er redusert, til fordel for naboeiendommen. Det vises til vedlagte snitt. 12

13 4. V E D L E G G 1. Planbeskrivelse til 1. gangs behandling (uten vedlegg) 2. Dokumentasjon av eksisterende boligbygg som skal rives 3. Rasrisikovurdering 4. Illustrasjoner av planlagt prosjekt: Fotomontasjer Fasadeoppriss Snitt Etasjeplaner Arealberegning grunnlag 5. Modell 13