Mottakere i henhold til liste nedenfor Arkiv: GNR 32/75 Saksnr.: 15/ Vedtak: UMP 48/16 Saksbeh.: SGRA Dato:

Transkript

1 Mottakere i henhold til liste nedenfor Arkiv: GNR 32/75 Saksnr.: 15/ Vedtak: UMP 48/16 Saksbeh.: SGRA Dato: DELINGSTILLATELSE MED DISPENSASJON etter plan- og bygningsloven av 27.juni 2008 nr. 71 TIDLIGERE VEDTAK OMGJORT PÅ BAKGRUNN AV KLAGE i henhold til forvaltningsloven 33 SAKSOPPLYSNINGER Det vises til søknad mottatt , vedrørende fradeling av en tomt på ca m 2, og søknad om dispensasjon mottatt Samt vedtak om avslag datert og klage datert Bygg og kart omgjør med dette tidligere vedtak om avslag datert i henhold til forvaltningslovens 33. Dette vedtaket erstatter tidligere vedtak i sin helhet. Gjelder: SØKNAD OM FRADELING AV PARSELL - 32/75 Eiendommens adresse: Rødstenveien 5A Hjemmelshaver: Keven Magne Arnesen og Kelly Nicole Arnesen Rekvirent: Keven Magne Arnesen og Kelly Nicole Arnesen Det foreligger revidert situasjonsplan datert , mottatt her hvor delelinje, atkomst, bolig og garasje samt løsning for vann og avløp er inntegnet. I tillegg til søknad om deling, er det mottatt brev med søknad om dispensasjon fra kravet til netto tomtestørrelse både for ny tomt og avgivereiendommen. Det foreligger dokumentasjon for at nabovarsel er sendt naboer og gjenboere i henhold til plan- og bygningslovens Søknaden om dispensasjon ble imidlertid sendt inn på et senere tidspunkt og er nabovarselet særskilt i den forbindelse slik pbl. 19-1, og Byggesaksforskriften (SAK) 5-2 andre ledd krever. Det er ikke innkommet merknader til saken. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (felt B1) og veg (V2) i henhold til reguleringsplan ( ) for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, stadfestet med tilhørende bestemmelser. Eiendommen 32/75 er i følge målebrev på 2745 m². Nettoareal iflg. reguleringsplanen er på ca.2667 m². Postadresse: Besøksadr.: Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@oppegard.kommune.no Postboks 510 Rådhuset Kolbotn Kolbotnveien 30

2 Oppegård kommune side 2 Sakshistorikk: stadfestet Kommunal- og moderniseringsdepartementet ny områdeplan for Bålerud, Rødsten og Bekkensten. Bakgrunnen for at planen måtte stadfestes av departementet var at Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planen fordi de mente at utbyggingen var i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging. Bl.a. var antall boenheter i området et av de sentrale momentene i Fylkesmannens begrunnelse. Den mottok kommunen søknad om deling av eiendommen Rødstenveien 5A. Søknaden var mangelfull og ble supplert i flere omganger. Bl.a. måtte det søkes om dispensasjon fordi kravet til minste tomtestørrelse ikke var oppfylt for de to tomtenes nettoareal. Tidligere geodatakontoret, nå Bygg og kart, fattet den vedtak om avslag på søknaden. Begrunnelsen for avslaget var at kommunen mente at ulempene ved en mulig presedensvirkning av en dispensasjon fra minstekravet til tomtestørrelse var klart større enn fordelene ved en dispensasjon, og at et av vilkårene for dispensasjon derfor ikke var oppfylt. Denne konklusjonen må sees ut fra det forhold at områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten helt nylig er vedtatt, og at spørsmålet om antall boenheter innenfor planområdet var et så sentralt tema for utformingen av mange av bestemmelsene i planen. En praksis som åpner for å fravike minstestørrelsen til tomter kan derfor potensielt ha stor presedensvirkning og føre til at planen blir undergravd som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Videre mente Bygg og kart at tomtens topografi tilsa at det var nødvendig med store terrengendringer for å kunne plassere boligen og oppnå gode uteoppholdsarealer på tomten, og at dette var i strid med intensjonene i reguleringsbestemmelsen i 5.2, og kommuneplanen Tolkningen av bestemmelsen ble gjort på grunnlag av hensynet bak bestemmelsen, formålet med områdeplanen i seg selv og sett i lys av Bålerud, Rødsten og Bekkenstenområdets landskaps- og naturkvaliteter. I brev datert påklagde hjemmelshaverne til eiendommen, representert ved deres far Knut M. Arnesen, avslaget. Klagen er signert av alle tre. Klagen er begrunnet i flere forhold, bl.a. at avslaget ikke behandler innvendingene til selve reguleringsplanen og den inntegnede busstoppen på eiendommen. Videre er det argumentert for at en avstigningsplattform vil redusere behovet for areal sammenlignet med det klager mener må være en busslomme i planen. Klager har også anført at det kun er snakk om tre avganger med skolebussen fra denne holdeplassen i dag og at det ikke er en utbygging som tilsier en økning i trafikkgrunnlaget i fremtiden. Han har derfor bedt kommunen om å droppe hele bussholdeplassen i planen. Klager har også påstått at det var åpenbart unødvendig å oversende dispensasjonssøknaden til Fylkesmannen for uttalelse, og at dette bare var en måte å trenere saksbehandlingstiden på. Sist argumenterer klager for at tiltaket tilpasser seg terrenget, og at bygningskroppen følger terrenget med massebalanse. Det anføres at bygninger som plasseres på flatt terreng ofte medfører større terrenginngrep siden det gjerne sprenges eller graves ut for etablering av kjeller på slike eiendommer. Han mener også at det er områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten som gjelder for tomten, ikke generelle bestemmelser fra kommuneplanen. Gjentatte ganger hevdes det også at de vil kreve innløsning av tomten dersom de ikke får tillatelse til deling. Kommunen anser vilkårene for klage for å være oppfylt, jf. forvaltningsloven 28,29 og 32, med unntak av anførslene som gjelder behovet for regulert busstopp. Dette må anses som en klage på reguleringsplanen. I henhold til pbl. 1-9 kan det i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, og der klagefristen er utløpt. Denne delen av klagen må derfor avvises. Bygg og kart vil likevel bemerke at vi legger til grunn at tiltakshaver var kjent med den foreslåtte reguleringen og viser til at de har fremmet merknader underveis i planprosessen og at disse er besvart av rådmannen i saksinnstillingen til behandlingen av planen. Det vises til

3 Oppegård kommune side 3 rådmannens saksinnstilling til andregangs behandling av planen, alternativt gjengivelsen i Bygg og karts tidligere avslagsvedtak. I forbindelse med forberedende klagebehandling har kommunens planavdeling, seksjon for Samfunnsutvikling (SAM), vurdert merknadene til busstoppen på nytt og kommet med en revidert uttalelse hvor de presiserer at det er viktig å beholde muligheten for å etablere en avstigningsplattform til busstoppen i fremtiden, både til skolebussen og til eventuell økning i kollektivdekning i fremtiden. De har imidlertid samtidig innsett at det er satt av mer areal til avstigningsplattformen enn det som er nødvendig i områdeplanen. Reduksjonen i netto tomteareal for bolig på søkers eiendom kan således ha blitt større enn det som er strengt tatt nødvendig. SAM er derfor kommet til at de ikke er i mot at det gis dispensasjon for noe av arealkravet slik at en boligeiendom kan fradeles. SAM presiserer samtidig at kantstoppen og ventearealet ble tegnet inn i plankartet på et stadium av planprosessen der det ikke lå an til at eiendommer med mer enn 1350 m² nettoareal til bolig kunne fradeles. Det ble derfor ikke ansett som konfliktfylt å ta med et så stort areal til busslomme. Når det vedtatte regelverket har gitt nye føringer for tomtedeling, har søker en eiendom som tilfredsstiller intensjonene i planen for hvilke eiendommer som kan fradele ny boligeiendom. Kravet til tomtestørrelse for delbar boligtomt står fortatt stødig, men i dette særegne enkelttilfellet har nettoarealet blitt for lite fordi det er regulert inn et noe i overkant stort areal til busslomme. SAM har derfor etter en fornyet vurdering kommet til at de mener at en eventuell dispensasjon i denne saken vurderes å ikke få presedens for en reduksjon i kravet til tomtestørrelse i reguleringsbestemmelsene. SAM minner i sin uttalelse om at et avgjørende spørsmål for om en bolig kan realiseres på eiendommen eller ikke, er om plasseringen av atkomstveien vil komme i konflikt med hensynet til bussstoppen eller ikke. Dette er et spørsmål som kommunens veimyndighet må ta stilling til. I mellomtiden foretok Bygg og kart også enkelte avklaringer internt i kommunen om hvordan kommunen ønsket å tolke bestemmelsen for tilpasning til terreng. Bygg og kart oppfattet tilbakemeldingene slik at nåværende politisk ledelse ønsker å tolke denne bestemmelsen noe lempeligere enn det som administrasjonen hadde kunnet lese ut av saksbehandlingen i plansaken. På bakgrunn av denne vurderingen og siden kommunens veimyndighet fortsatt mente at det er uheldig å anlegge ny avkjørsel så tett opp i regulert venteområde for busstoppen, mente kommunen at det beste for denne eiendommen var å få til en mindre endring av reguleringsplanen slik at avstigningsplattformen kunne reduseres til det arealet som var nødvendig og man kunne justere plasseringen for å få en sikrere avkjørsel til både avgivertomta og ny tomt. Bygg og kart sendte derfor ut et brev den med forslag om en slik løsning. Det ble senere avholdt et møte den mellom klager og representanter fra Bygg og kart, SAM og kommunens veimyndighet. Deretter sendte kommunen et brev med varsel om mulig omgjøring av vedtak den I møtet oppfattet kommunen det slik at klager var enig i at det ville være en løsning å foreta en mindre reguleringsendring. Kommunen mottok også flere innspill fra klager til en mulig endring av planen i etterkant av møtet. I senere eposter fremholder klager imidlertid at han ønsker å få klagen ferdigbehandlet uavhengig av endringene av plansaken. Underveis i prosessen har det vært mange ulike begreper og mulige misforståelser som vi ønsker å presisere her: Det er regulert en kantstopp med avstigningsplattform og et areal for mulig leskur i fremtiden. Riktig nok viser reguleringen et areal som er større enn det som Statens vegvesen har oppgitt som

4 Oppegård kommune side 4 veiledende utforming i sine håndbøker. Men det har aldri vært intensjonen å regulere enn busslomme på dette stedet. Det er regulert areal for en gangvei på motsatt side av veien. Det er ikke satt av plass til gangvei på den siden av veien der Rødstenveien 5A er plassert. Det er derfor ikke et alternativ å la passasjerer bruke gangvei til venteområde på denne siden. Kommunen mener at det er nødvendig å sette av et areal til avstigningsplattform slik at vi i fremtiden har anledning til å opparbeide dette for at skolebarn og andre passasjerer ikke trenger å stå i brøytekanten/grøfta når de venter på bussen. I henhold til Statens vegvesens håndbok N100 er det anbefalt at en slik avstigningsplattform anlegges med et areal på 20 m * minimum 2,5 meter inkl. kantstein, og uansett ikke under 2 meter fri passasje på alle områder av plattformen. I tillegg bør det avsettes areal til et leskur med utvendig mål på minimum 1,6 meter * 2,5 meter (kap. 4.6 i kollektivhåndboka), det bør reguleres et noe større areal til plasseringen av leskuret enn kun grunnflaten av leskuret i seg selv, for å sikre at man kan foreta nødvendig vedlikehold osv. Men Bygg og kart er enig i at det regulerte arealet for leskuret også synes å være noe stort. Det er riktig at det pr i dag kun er noen få avganger med skolebussen i dette området. Når kommunen regulerer et område må vi imidlertid planlegge ut fra langsiktige perspektiver. Det betyr at man f.eks. ofte regulerer veier bredere enn det som er nødvendig på reguleringstidspunktet slik at man kan opparbeide dem når trafikksituasjonen tilsier at det er nødvendig. På samme måten er det nødvendig å ta høyde for at behovet for et venteareal ved denne busstoppen blir større i fremtiden. Rødstenveien er allerede en viktig skolevei for de familiene som bor i nærheten. I områdeplanen er det lagt opp til en økning i antall boliger på boenheter i et område, som før planen ble vedtatt, hadde 99 boliger. I tillegg kan det også skje andre endringer i området på lengre sikt. Det er derfor ikke usannsynlig at kollektivtilbudet i fremtiden kan bli noe større enn det som er situasjonen i dag. Ved å legge inn avstigningsområdet i planen nå forhindrer man at det gjøres tiltak i området rundt busstoppen som kan hindre opparbeidelsen i fremtiden. Riktignok viser kollektivhåndboka en alternativ løsning for bruk i særskilte tilfeller med en plattform i bare 8 meters lengde. Dette er en unntaksløsning som kun benyttes utenfor tettbygde områder, og krever særskilt fraviksbehandling. Det er svært sjelden denne muligheten brukes i et område med mange avkjørsler og derfor et mer komplisert trafikkbilde, slik vi ser i akkurat denne delen av Rødstenveien. Vedrørende krav til trafikksikker avkjørsel vises det til overskriften atkomst/avkjørsel nedenfor. Bygg og kart vil også besvare enkelte av anførslene i klagen som vi mener klart ikke kan føre frem: Når det gjelder behovet for å oversende søknaden til uttalelse til Fylkesmannen vil Bygg og kart vise til at antall boenheter innenfor planområdet var årsaken til at Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planen og at den derfor måtte behandles av departementet. Det følger direkte av plan- og bygningsloven at bygningsmyndighetene har et samordningsansvar overfor ulike myndigheter. Unnlatelse av å oversende saker til berørte myndigheter kan medføre at vedtaket er ugyldig, det gjelder spesielt i saker med dispensasjon siden det uttrykkelig fremgår av pbl at kommunen normalt ikke kan gi dispensasjon dersom en overordnet myndighet har uttalt seg negativt til søknaden. Fylkesmannen og andre tilsvarende myndigheter vil også kunne klage på vedtaket i ettertid. Bygg og kart har også ved ulike anledninger vært i kontakt med Fylkesmannen for å avklare hvilke saker de ønsker å få oversendt til behandling. Tilbakemeldingen derfra er at de ønsker å få slike saker oversendt og at de følger utviklingen innenfor planområdet for å sikre at håndhevingen av planen ikke går i retning av at det bygges flere boliger enn det som var forutsetningene når planen ble vedtatt. I ettertid har Bygg og kart nevnt akkurat denne saken som

5 Oppegård kommune side 5 eksempel overfor Fylkesmannen, om det er en sak vi kunne latt være å oversende. Svaret var at de mener at slike saker normalt skal oversendes. Vilkårene for innløsning gjelder for tilfeller der en reguleringsplan medfører at en eiendom ikke lenger kan benyttes til sitt tidligere formål. Man har imidlertid ikke nødvendigvis krav på hverken innløsning eller erstatning for at en eiendom underlegges begrensninger som gjør at man ikke kan utvikle den slik man ønsker. Eiendommen som tidligere var regulert til LNF-formål har nå fått reguleringsstatus som boligformål. Eiendommen kan benyttes som bolig slik den er både i dag og i fremtiden, at den ikke kan benyttes til så mange boliger eller en slik størrelse som hjemmelshaver kanskje ønsker er ikke et grunnlag for å kreve innløsning eller erstatning. Heller ikke de som har eiendommer som de hadde håpet å kunne bygge ut, men som i planen fortsatt er regulert til LNF formål har krav på innløsning etter planen. Ekspropriasjon kommer for øvrig inn kun der kommunen går inn med tvang og overtar eiendomsretten eller bruksretten til en eiendom. Det vil eventuelt kunne skje i fremtiden ved opparbeidelse av den regulerte bussholdeplassen. Dersom vilkårene for innløsning er til stede for det regulerte området til busstoppen er innfridd, kan hjemmelshaver eventuelt kreve innløsning av dette arealet. Men det gir fortsatt ikke rett til noen kompensasjon for eventuelle begrensninger på utnyttelsen av boligtomten. Vedrørende gyldigheten av å bruke bestemmelser i kommuneplanen, ikke bare områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten vil Bygg og kart påpeke at et tiltak skal være i tråd med alle regler i plan- og bygningsloven, eller bestemmelser gitt med hjemmel i loven. Både kommuneplanen og områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningsloven. Tiltaket må derfor oppfylle kravene i begge planer, og kommuneplanen har i utgangspunktet høyere trinnhøyde enn områdeplanen. Det er kun i tilfeller der planene er i motstrid med hverandre at man må foreta en tolkning av hvilken plan som skal gå foran den andre. I dette tilfellet er det ikke nødvendig å vurdere dette siden planene bygger opp under hverandre for å ivareta samme hensyn. I dispensasjonssøknaden har søker dessuten argumentert for at de mener at det ikke kan legges til grunn at minstekravet til tomtestørrelsen i reguleringsplanen henviser på nettotomt. Bygg og kart vil derfor vise til tolkningsreglene i veileder til grad av utnytting 5.8 om hva som skal anses som tomt. I følge Veileder til grad av utnytting 5.8 er det helt klart at man i denne sammenheng mener det areal som i kommuneplanen eller reguleringsplanen har avsatt til bebyggelse eller anlegg. Kommunen mener derfor at det ikke er tvilsomt at det kun er nettotomten som skal legges til grunn for minstekravet til tomtestørrelsen. På bakgrunn av behandlingen av klagesaken på avslaget har Bygg og kart imidlertid funnet grunn til å vurdere spørsmålet om dispensasjon og spørsmålet om tilpasning til terreng på nytt. SØKERS BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON I vedlegg til søknaden har søker anført at busslomma på eiendommen er tatt ut av planen, og at den ikke var medtatt i planbeskrivelsen for reguleringsbestemmelsene under felt V. I dispensasjonssøknaden har hjemmelshaver vist til at det ved forslaget til regulering ble lagt inn merknader til busslommen med forslag til plassering der hvor størstedelen av den foreslåtte utbyggingen ble regulert. Hjemmelshaver mener at denne merknaden aldri ble besvart eller begrunnet. De har derfor vært av den forståelse at busslommen ble tatt ut da den ikke var med i planbeskrivelsen. De har også vedlagt utdrag av sin merknad til planforslaget. Hjemmelshaver har tidligere kommentert at de ønsker å fradele en eiendom, men at dette ikke ville bli mulig med forslaget til minimum tomtestørrelse på 1500 m².

6 Oppegård kommune side 6 I brevet om dispensasjon hevdes det at planlagt busslomme aldri har vært ett tema i reguleringsprosessen. I epost datert har hjemmelshaver kommentert at de ikke ønsker planlagt busslomme i Rødstenveien og at den heller bør legges i Bekkenstenveien der hvor gjennomgangstrafikken går. Videre har søker anført at tomtestørrelsen i reguleringsbestemmelsen i 5.1 ikke presiserer at det er nettotomt som skal legges til grunn for minimumskravet til tomtestørrelse. Det redegjøres for øvrig for at bygget er tenkt plassert slik at det blir minst mulig sprengning og på en måte som gir massebalanse på tomta. Bygget slik de har planlagt det vil ligge ca. 1,5 meter over terrenget mot øst og vil derfor ikke sperre for utsikten mot sjøen for bakenforliggende hus. UTTALELSER FRA ANDRE MYNDIGHETER Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i brev datert uttalt seg til mottatt søknad om dispensasjon i delingssak. Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta og har på denne bakgrunn ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en grundig vurdering ut fra lokale forhold etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19 og andre aktuelle overordnede føringer som skal ivaretas i kommunens vurdering av en dispensasjon, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 8.april BYGG OG KARTS KOMMENTAR Det er søkt om fradeling av en tomt fra søndre del av eiendommen som vist på revidert situasjonsplan, mottatt I en delesøknad skal kommunen vurdere hvorvidt det er sannsynlig at den fradelte tomten kan bebygges innfor plan- og bygningsloven, forskriftene, kommuneplanen og reguleringsplanen. Minste tillatte netto tomtestørrelse er 1350 m 2 jf. 5.1 i reguleringsbestemmelsene. Selv om eiendommen har et stort areal regulert til bolig, kan ikke nødvendigvis alt boligregulert areal bebygges. Her vil blant annet avstandskrav til nabogrenser, nabobygg, vei og krav til uteareal og terrenginngrep sette en begrensning på hvilket areal som kan bebygges. I tillegg til kravet til størrelsen på ny tomt, må også de øvrige kravene til tomten i regelverket være oppfylt for at den kan fradeles. Vi må bl.a. vurdere om ny tomt er sikret atkomst fram til offentlig vei og sikret mulighet for lovlig vann- og avløpsløsning, jf. pbl. 27-1,27-2 og Avgivereiendommen Avgivereiendommen blir på ca.1386 m² og er i følge matrikkelen bebygd med en enebolig. Avgivereiendommen er regulert til boligbebyggelse og vei. Netto tomtestørrelse er 1333 m 2 og dermed mindre enn arealkravet i reguleringsbestemmelsene. Det må derfor foreligge en dispensasjon fra arealkravet. Søker har beregnet bebygd areal og tillatt grad av utnytting på avgivereiendommen. Beregningen viser at eksisterende bebyggelse ligger innenfor gjeldende bestemmelser om grad av utnytting og er på 12.3 % BYA. Avgivereiendommen vil etter en fradeling få gode utearealer. Krav til avstand til nabogrenser, byggegrense mot vei og 12-metersregelen i kommuneplanen 6.1 ser ut til å være oppfylt i henhold til situasjonskartet. Ny parsell Ny tomt blir i følge søknaden på ca m². Ny tomt er regulert til boligbebyggelse og vei. Netto tomtestørrelse er 1333 m 2 og dermed mindre enn arealkravet i reguleringsbestemmelsene. Det må derfor foreligge en dispensasjon fra arealkravet også for den nye parsellen.

7 Oppegård kommune side 7 Ny tomt er ubebygd. Terrenget er relativt flatt mot Rødstenveien i øst, men faller bratt mot vest. Ny tomt er krevende på grunn av topografien. Det meste av tomtens flatere områder vil bli benyttet til innkjøring og parkering. I vedlegg til søknad om deling (15/5283-1) beskrives fremtidig bygg med to etasjer hvor deler av bygget vil ligge under terreng i øst og høyde over terreng i nord vil være 1,5m. Oppføring av en bolig slik det er foreslått på innsendte situasjonskart vil ikke komme i strid med avstandskravet til 12 meter mellom boliger i kommuneplanen 6.1, avstandskravene i pbl eller byggegrense mot vei. Dispensasjon Deler av den nye tomten og avgivereiendommen er som nevnt regulert til vei (V2). Dette arealet inngår derfor ikke i tomtens nettoareal. Areal regulert til vei (V2) er på vedtatt plankart vist med en breddeutvidelse ved den aktuelle grensen. Denne breddeutvidelsen er ment for å kunne opparbeide en avstigningsplattform for buss. Nettoarealet for både ny tomt og avgivereiendommen er under minstekravet og en deling er derfor avhengig av dispensasjon. Til sammen mangler de to eiendommene 34 m 2 for å oppfylle kravet til minstestørrelse i planen. I henhold til plan- og bygningsloven 19-1 kan det søkes om dispensasjon. En søknad om dispensasjon skal være begrunnet og følgende vilkår må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis: - hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt - fordelene med tiltaket må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket. Søker har søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 5.1, krav til netto tomtestørrelse. Bygg og kart har valgt å behandle dispensasjon for begge eiendommene under ett. VURDERING AV DISPENSASJON Reguleringsplanens intensjon er å tilrettelegge for en bærekraftig utvikling av området som miljøvennlig boligområde, verdifullt kulturlandskap og nærfriluftsområde på grunnlag av områdets stedsidentitet og verneverdier. Hensynet bak kravet til minste netto tomtestørrelse er å sikre at tomten er egnet som boligtomt, og at den kan ivareta alle de krav som stilles til boligtomter, herunder plass til bebyggelse, uteoppholdsareal, parkering, atkomstvei osv. Tomtestørrelse kan også være et virkemiddel for å opprettholde en bebyggelsesstruktur i området. I områdeplanen for Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet er kravet til tomtestørrelse også satt for å hindre at det blir for stor utbygging og fortetting i området. Da avviket mellom minstekravet og faktisk størrelse på de to eiendommene kun er på 17 m 2 pr eiendom, til sammen 34 m 2, mener Bygg og kart at hensynet bak kravet om minstestørrelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Derimot mener Bygg og kart at hensynet til tomtestørrelse som virkemiddel for å regulere utbyggingstettheten i området blir berørt av en dispensasjon. Etter en konkret vurdering har vi likevel kommet til at heller ikke dette hensynet blir vesentlig tilsidesatt. I henhold til pbl. 1-1 er et av hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse barn- og unges oppvekstvilkår. Bygg og kart mener at opprettholdelse av muligheten for en

8 Oppegård kommune side 8 avstigningsplatform ved busstoppen til barnas skolebuss faller inn under dette hensynet. Så lenge en dispensasjon ikke umuliggjør en fremtidig opparbeidelse, har kommunen kommet til at vi heller ikke kan se at hensynene bak lovens formålsbestemmelse eller reguleringsplanens intensjon blir vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet blir etter dette om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelene ved en dispensasjon er at tiltakshaver kan opprette en ny grunneiendom og dermed får mulighet til å bygge en ekstra bolig på tomten. Ulempene ved en dispensasjon er at det gjelder en nylig vedtatt plan og risikoen for en presedensvirkning for andre eiendommer innenfor planområdet som har en tomtestørrelse like under minstekravet for deling. Det vises til sitatet fra forarbeidene til plan- og bygningsloven 19-2 som var gjengitt i avslagsvedtaket (Ot.prp. 32 (2007/2008) side 242 flg.) om reguleringsplaners betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag, samt hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen. På bakgrunn av opplysningene fra seksjon for Samfunnsutvikling om at de har foretatt en ny vurdering og kommet til at det i planen er regulert inn et noe stort areal for å kunne ivareta avstigningsplattformen til busstoppen, har imidlertid Bygg og kart kommet til en annen vurdering vedrørende avveiningen mellom fordelene og ulempene ved en dispensasjon. Etter våre overslag fra reguleringsplanen legger vi til grunn at avviket mellom kravet til minste tomtestørrelse i planen og nettostørrelsen på tomtene ville vært omtrent halvparten så stor som dagens situasjon dersom reguleringen hadde fulgt statens vegvesens håndbok for avstigningsplattform for kantstopp og dimensjon på minstestørrelsen for leskur med plass til snusirkel for rullestol. Med en annen regulering ville altså avviket vært i underkant av 20 m 2 for de to tomtene til sammen. Dette, kombinert med at det er regulering av areal til offentlig samferdselsinfrastruktur til glede og nytte for allmennheten i området som har ført til at eiendommene har behov for dispensasjon i det hele tatt, fører til at Bygg og kart mener at muligheten for presedensvirkninger for andre eiendommer er liten. Bygg og kart mener at denne reguleringen f.eks. ikke kan likestilles med eiendommer som har fått regulert en privat felles atkomstvei over tomten som kun skal tjene denne og noen få andre eiendommer. Bygg og kart legger derfor til grunn at ulempen ved en mulig presedensvirkning ikke er like stor som det vi tidligere har ment. Det er lagt avgjørende vekt på at de faktiske forholdene ved denne eiendommen som følge av reguleringen av avstigningsplattformen, skiller den fra de fleste andre tomter i området. Så lenge opprettelsen av en ny eiendom ikke medfører presedensvirkninger for økt fortetting i hele planområdet, eller at ventearealet til busstoppen forsvinner, vanskeliggjøres eller på annen måte utsettes for økt risiko eller ulemper kan Bygg og kart heller ikke se at ulempene for hensynet til offentlighet eller medvirkning blir så store at de kan overstige fordelene i denne saken. På bakgrunn av en konkret vurdering og det som er beskrevet over konkluderer derfor Bygg og kart med at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og at dispensasjon derfor bør gis i denne saken. VURDERING AV TILPASNING TIL TERRENG Kommuneplanbestemmelsen stiller krav til at ny bebyggelse og anlegg skal være tilpasset terrenget på en slik måte at uttak og forflytting av masser minimeres. Også områdeplanen for Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet 5.2 har restriksjoner på hvor mye terrenget kan bearbeides. Terrenget der huset skal plasseres har en høydeforskjell på 5 meter i følge kotene i kartet. Bygg og kart har målt på kartet at stigningen er ca. 1:3.5 fra den høyeste delen av terrenget der planlagt bygg er vist på kotene fra 103 til 98. Forslag til tomtens utforming medfører at det

9 Oppegård kommune side 9 flate området av tomten vil gå med til parkering og veiatkomst. Det vil derfor ikke være plass på tomten til å legge en bolig på en flatere del av eiendommen. Hensynet bak bestemmelsen er å sørge for at eksisterende terreng i størst mulig grad blir bevart og at hensynene til landskapsvern, vegetasjon og visuell kvalitet sikres i prosjekteringen av nye tiltak. Dette må også vurderes ut fra planens formål om å tilrettelegge for en bærekraftig utvikling av området som miljøvennlig boligområde, verdifullt kulturlandskap og nærfriluftsområde på grunnlag av områdets stedsidentitet og verneverdier. Spørsmålet i denne saken er hvordan unntaksbestemmelsen i 5.2, 1. setning, 2. alternativ, skal tolkes. I følge denne bestemmelsen gjelder ikke forbudet mot vesentlige terrenginngrep i forbindelse med oppføring, ombygging, påbygging, underbygging eller plassering av tiltak som er tillatt i henhold til planen. På bakgrunn av områdets karakter som kulturmiljø og med store naturog landskapsverdier, og siden bestemmelsen selv oppgir at også mindre terrengendringer som ellers normalt er unntatt søknadsplikt skal omsøkes, har Bygg og kart tolket bestemmelsen slik at det stilles mindre krav til at en terrengendring blir vesentlig i denne planen enn i andre planer. Ved å plassere en bolig inn i terrenget, blir det en stor byggegrop på grunn av høydeforskjellen. I tillegg må terrenget rundt enten skjæres ut eller fylles opp for å få opparbeidet tilfredsstillende uteareal, gangatkomst mellom bolig og atkomstvei samt gangatkomst mellom bolig og uteareal. Slike byggegroper i fjell medfører irreversible inngrep som legger føringer for fremtidig disponering av tomten. Dette tilsier at et slikt inngrep raskt kan komme i strid med hensynet bak bestemmelsen og reguleringsplanen. Det skal mindre til for at hensynet til terreng blir tilsidesatt i et område som dette med store verdier knyttet til landskapsvern og kulturlandskap, enn i mange andre områder regulert til bebyggelse. På bakgrunn av en annen sak som senere ble behandlet av Utvalg for miljø og plan vedrørende opparbeidelse av vei og garasje, samt enkelte forespørsler internt i kommunen om nærmere avklaringer for tolkningen av kommunens skjønnsutøvelse, har Bygg og kart kommet til at bestemmelsen skal tolkes noe mer liberalt enn det vi opprinnelig hadde fått forståelsen av. Siden kommunen ikke skal ta stilling til det konkrete byggeprosjektet i en delingssøknad, men kun ta stilling til om det lar seg gjøre å bebygge eiendommen, har vi kommet til at det er sannsynlig at det vil la seg gjøre å få til en eller annen form for bebyggelse på tomten i det området som er vist på situasjonskartet. Det presiseres likevel at kommunen ikke har tatt endelig stilling til boligens utforming eller plassering i dette vedtaket. Dette må avklares i byggesaken. Plasseringen av garasjen og atkomstveien anses ikke å medføre for store terrengendringer da disse anlegges på den flatere delen av tomten. AVKJØRSEL/ATKOMST TIL OFFENTLIG VEI Eksisterende avkjørsel for avgivereiendom vil ikke bli berørt av søknad om fradeling. Før en eiendom kan bebygges må den ha godkjent atkomst til offentlig vei i henhold til plan- og bygningsloven. For fradelt parsell søkes det om å etablere ny avkjørsel fra Rødstenveien. I delesaker fattes det ikke vedtak om avkjøringstillatelse. Bygg og kart innhenter kun en uttalelse fra virksomhet UTE om hvorvidt innsendte forslag til løsning lar seg gjennomføre slik at kommunen kan være sikker på at eiendommen kan bebygges og brukes før vi gir tillatelse til fradeling. I søknaden redegjør søker for at avkjørselen til ny tomt vil ha en bredde på 3 meter ved regulert veigrunn. Avkjøringen er lagt slik at den ikke berører en eventuell busstopp slik den er regulert. Etter at Bygg og kart fikk avklart spørsmålet om omfanget av regulert avstigningsplattform, har

10 Oppegård kommune side 10 spørsmålet om trafikksikker atkomst til den nye tomten vært det mest utfordrende spørsmålet i denne saken. Klager har rett i at det ved en feil var skrevet i vedtaket at det ikke var inntegnet frisiktlinjer på innsendt situasjonskart. Vi beklager dette, som var en setning som hang igjen fra et tidlig utkast til vedtak fra den tiden da søknaden første gang ble sendt inn. Vi beklager også at tidligere vedtak var formulert slik at det kunne oppfattes som om det kun var frisikten som var avgjørende for virksomhet UTE sin vurdering av avkjørselen. Vurderingen baserte seg på en helhetlig vurdering av trafikksikkerheten ved å anlegge en avkjørsel så nær en regulert bussholdeplass. I vurderingen av om det kan gis en avkjørselstillatelse skal det legges avgjørende vekt på trafikksikkerheten både for trafikantene på og langs veien og eiere/brukere av avkjørselen. Nullvisjonen om null drepte og null hardt skadde i trafikken skal tillegges betydelig vekt i saksbehandlingen. I tillegg til de vanlige momentene om sikt, hastighet, dagens og forventet fremtidig ÅDT i området, veiens standard osv. må det gjøres konkrete vurderinger av den enkelte avkjørsel. Avkjørselsrelaterte ulykker kjennetegnes ved at alvorlighetsgraden er høy og at myke trafikanter er overrepresentert. I vurderingen av sikkerhetsnivået for gående og syklende er det bl.a. relevant å legge vekt på momenter som behov for å krysse veien eller ferdes langs veien, og ikke minst i hvilken grad man kan forvente at barn kommer ut i veien på akebrett, sykkel eller til fots. Sikkerheten for biltrafikken vurderes bl.a. ut fra aktuelle svingebevegelser, herunder avsvinging fra hovedveien til avkjørselen. Avkjørsler bør derfor gjøres godt synlig fra hovedveien, spesielt for å unngå situasjoner med kraftig nedbremsing og fare for påkjørsel bakfra. I dette tilfellet er det snakk om å plassere en busstopp for skolebussen til barn langs en gjennomfartsvei, med avkjørsel rett foran og bak den regulerte busstoppen. Siden gangveien er regulert på motsatt side av veien må det forventes at skolebarn på vei til/fra bussen også kommer til å krysse veien akkurat her. Riktignok er hastigheten i området lav, dagens ÅDT under det maksimale nivået, og antall avganger med bussen i dag relativt beskjeden. Men det må samtidig tas i betraktning at antall boenheter kan fordobles innenfor planområdet nå som planen er vedtatt. Det må derfor tas høyde for en viss økning i både ÅDT, antall bussavganger og antall barn som ferdes i området. Det er også kjent at ulykkesrisikoen øker sterkt med økende antall avkjørsler pr km. vei. Siden det er tatt inn et krav i planen om at hver tomt må ha direkte atkomst ut til offentlig vei som et virkemiddel for å begrense mulighetene for å dele for mange tomter innenfor planområdet, må kommunen ta dette med som en faktor i vurderingen av andre trafikksikkerhetsfaktorer. Kommunens veimyndighet var derfor i utgangspunktet negativt innstilt til å akseptere en avkjørsel som lå helt i kant med det regulerte venteområdet til bussen. På bakgrunn av en ny vurdering har de imidlertid kommet til at det vil være forsvarlig å gi en avkjørselstillatelse også til den nye eiendommen. En viktig faktor i vurderingen var bekreftelsen fra seksjon for Samfunnsutvikling om at avstigningsplattformen og leskuret kan opparbeides uten at det er nødvendig å ta i bruk hele arealet som er vist i planen. UTE legger til grunn at det er den bredeste delen av det regulerte området som vil bli benyttet til en avstigningsplattform og at det derfor er mindre sannsynlig at det blir behov for å opparbeide arealet nærmest avkjørslene. Det vil da være enklere å lage tydelige skiller mellom avkjørslene og avstigningsplattformen, slik at det bli mer oversiktlig for trafikantene langs veien. Et sammensatt trafikkbilde med flere avkjørsler, samferdselstiltak, og barn som krysser veien, særlig på morgenen når barn og voksne gjerne skal på skole og jobb samtidig, kan medføre uoversiktlige situasjoner og økt sikkerhets risiko. Videre mente UTE at oppføring av leskur, skilt,

11 Oppegård kommune side 11 søppeldunker osv. på venteområdet til busstoppen kunne bidra til ytterligere distraksjoner og utfordringer for oversikten i området. Etter en ny vurdering av saken har de imidlertid kommet til at det vil være mulig å få til en avkjørselstillatelse i byggesaken på vilkår av at slike tiltak skal trekkes så langt nord som mulig på det regulerte området for leskur, slik at det blir liggende mest mulig midt på området mellom de to avkjørslene (det er mulig at leskuret da kommer litt lenger nord enn fronten på bussen skulle tilsi, og at ledelinjen fra leskuret til bussdøra vil bli noe avvikende fra gjeldende standard). Nærmere detaljer for vilkårene vil bli stilt i forbindelse med selve vedtaket om avkjørselstillatelse i byggesaken. På bakgrunn av den fornyede vurderingen legger Bygg og kart til grunn at det vil la seg gjøre å opparbeide en avkjørsel også til ny eiendom slik som vist på innsendt situasjonskart. Bygg og kart mener derfor at vilkåret om sikret atkomst til vei i pbl er oppfylt. I revidert søknad er det vedlagt utdrag fra Statens vegvesens håndbøker for beregning av siktkrav. Bygg og kart vil derfor presisere at kommunen har en egen tabell for krav til sikttrekant i kommuneplanen 3 pkt 3 som er juridisk bindende for avkjørsler til kommunal vei i Oppegård kommune. Statens vegvesens håndbøker er ikke juridisk bindende, og søknaden om avkjørselstillatelse må derfor innrette seg i henhold til tabellen i kommuneplanen. VANN- OG AVLØP I søknaden er det opplyst at det på eiendommen allerede finnes ett felles borrehull som kan benyttes til vanntilførsel. Avløp kan skje ved tilkobling til et felles infiltrasjonsanlegg som er godkjent for 5-6 eiendommer, men som pr i dag kun er benyttet av 4 eiendommer. Det vil bli etablert en felles ny slamavskiller og inspeksjonskum sammen med Rødstenveien 5A. Søker påpeker at de samtidig vil oppgradere anlegget for denne tomten og gjøre sanering og tilkobling lettere når offentlig vann- og avløpsanlegg blir etablert. For at fradelt parsell skal være sikret rett til drikkevann, må det tinglyses en erklæring der eier av avgivereiendommen gir den nye eiendommen rett til å anlegge stikkledninger for vann frem til borehull for drikkevann. Det samme gjelder også for retten til å koble seg til og bruke den nye slamutskilleren og inspeksjonskummen som skal anlegges på avgivereiendommen. Se vedlagt erklæring som må tinglyses. Parsellene skal tilknyttes eksisterende privat fellesledning for gråvann. Gråvannsledningen ligger i kommunal veigrunn, Rødstenveien, øst for omsøkte parsell og går videre over gnr. 32 bnr. 88 til felles infiltrasjonsanlegg på eiendommen gnr. 32 bnr. 2. For at fradelt tomt skal være sikret rett til å koble seg på felles ledning- og infiltrasjonsanlegg må det tinglyses erklæringer der eier av anlegget og øvrige berørte eiendommer gir fradelt tomt rett til å koble seg på felles ledningen og infiltrasjonsanlegg. Oslo kommune har i brev datert uttalt at de tillater tilkobling av 3 nye eiendommer til eksisterende renseanlegg på Oslo kommunes eiendom gnr. 32 bnr.2. Tillatelsen er midlertidig og gjelder i 5 år. Kommunen planlegger etablering av offentlig vann- og avløpsanlegg i området, og målet er at dette skal være på plass innen rimelig tid. Siden det offentlige anlegget fortsatt ikke er ferdig prosjektert eller igangsatt har Bygg og kart ingen garanti for at anlegget vil være ferdig før utløpet av denne fristen. Vi må også ta høyde for uforutsette hendinger. Siden hele formålet bak reglene om deling i plan- og bygningsloven er å unngå at det etableres eiendommer som ikke kan bebygges eller brukes må det foreligge en permanent løsning for bortleding av avløpsvann før delingen kan gjennomføres. Det må derfor innsendes en tillatelse som viser at eiendommen har rett til å fortsatt benytte infiltrasjonsanlegget på Oslo kommunes eiendom ut over de 5 årene i tilfelle offentlig anlegg ikke er kommet på plass

12 Oppegård kommune side 12 enda. Alternativt må det dokumenteres at det kan etableres en annen avløpsløsning på eiendommen. Av kommunens dokumentasjon vedrørende dette anlegget går det frem at eiere av ledning- og gråvannsanlegget er eiendommene gnr. 32 bnr. 75, 78, 88, 101 og gnr/bnr. 35/136, i tillegg er de nye parsellene med gnr/bnr 32/102 og 103 fra gnr/bnr 32/88, nå blitt nye eiere/rettighetshavere. Det må derfor i tillegg foreligge en tinglyst erklæring som viser at tilkoblingen er avklart med disse eiendommene før Bygg og kart kan konkludere med at tiltaket er sikret tilstrekkelig vann og avløpsforhold i henhold til pbl og Dette settes som et vilkår for en delingstillatelse, se vedlagt erklæring til tinglysning. Kommunens vann- og forurensningsmyndighet i virksomhet UTE har opplyst at det i de gjeldende utslippstillatelsene for det felles renseanlegget er godkjent utslipp for 5-6 boliger. De opplyser at det pr. dags dato er 4 boliger som er tilknyttet renseanlegget og at det nå søkes om tilknytning av 3 nye boliger (kommunen har tidligere gitt tillatelse til fradeling av to nye parseller fra gnr/bnr. 32/88 i saksnr. 15/5624). UTE ønsker derfor en uttalelse fra fagkyndig konsulent om at omsøkt økning av påslipp ligger innenfor renseanleggets kapasitet. I søkers redegjørelse er det opplyst at Asplan Viak som i sin tid bisto med leveringen av anlegget har bekreftet at anlegget har en kapasitet på til sammen 10 boliger. Bygg og kart viser til Asplan Viaks uttalelse i saksnr. 15/5624 som sier at hvis alt ser greit ut kan antall boenheter tilknyttet anlegget trolig økes med 4-6 enheter til. Dette forutsetter imidlertid at alt gråvann forbehandles, og ikke bare for de nye enhetene. Bygg og kart legger dette til grunn, men stiller som vilkår for delingstillatelsen at det sendes inn skriftlig bekreftelse på at dette faktisk er oppfylt fra fagkyndig konsulent. Kommunen har ikke mottatt årlige driftskontroll/servicerapporter fra leverandør av pumpestasjon/støtbelaster til renseanlegget siden 2008 og virksomhet UTE ønsker derfor å få tilsendt disse for de siste 3 årene. Bygg og kart mener at dette ikke kan stilles som vilkår for en delingstillatelse, men vi gjør oppmerksom på at det vil bli krevd i forbindelse med søknad om utslippstillatelse i byggesaken, dersom det ikke er sendt inn før det. Vi ser ikke behov for å sikre nye parseller egen rett til å ha fellesledningen og infiltrasjonsanlegget liggende i Rødstenveien og på eiendommene gnr. 32 bnr. 88 og 2. Vi vurderer at retten til å ha ledninger og anlegg liggende i grunnen på disse eiendommene er avklart tidligere ved bygging av anlegget. Bygg og kart forutsetter at plassering av tett tank skal og kan løses på egen grunn, slik det står i beskrivelsen om fellesledning- og infiltrasjonsanlegg fra Fremtidig kommunalt ledningsnett Sannsynligvis legges offentlig ledningsnett i Rødstenveien. Parsellen kan dermed legge stikkledninger for vann- og avløp direkte ut i Rødstenveien. Det er derfor ikke nødvendig å sikre rett til å legge stikkledninger fram til offentlige ledninger over nabogrunn. Renovasjon Det må tas høyde for plassering av søppelstativer i henhold til den enhver gjeldende renovasjonsforskriften i Oppegård komme. Gnr/bnr og adresse Fradelt parsell tildeles gnr/bnr 32/104. I henhold til matrikkellova 21 må det fattes vedtak om tildeling av offisiell adresse. Det vil bli opprettet egen adressesak for eiendommene.

13 Oppegård kommune side 13 KONKLUSJON På bakgrunn av det som er redegjort for over har Bygg og kart kommet til at både avgivereiendommen og den nye tomta lar seg bebygge innenfor regelverket på en eller annen måte. I følge innsendt skisse for deling og mulig bebyggelse har tiltakshaver også vist at det lar seg gjøre å oppnå både parkering og atkomst. Endelig vurdering av boligens utforming og plassering vil bli gjort i byggesaken. VEDTAK Bygg og kart har vurdert søknaden på grunnlag av ovennevnte. I henhold til plan- og bygningsloven kapittel 19 gis det dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten (planid ) 5.1 vedrørende minstekravet til tomtestørrelse for både avgivereiendommen og ny tomt. I henhold til plan- og bygningslovens 20-4 gis det tillatelse til fradeling av en parsell fra gnr/bnr 32/75 som omsøkt og på følgende vilkår: 1. Delingen gjennomføres som vist på situasjonsplan datert , mottatt Arealet skal være ca m 2 brutto for ny eiendom og ca m 2 brutto for avgivereiendommen. 2. Det må sendes inn dokumentasjon som viser at eiendommen vil være sikret avløpsløsning på eiendommen når den midlertidige tillatelsen på 5 år fra Oslo kommune for bruk av infiltrasjonsanlegget på deres eiendom utløper. Dette kan enten gjøres ved en bekreftelse fra Oslo kommune om at eiendommen kan få rett til å benytte infiltrasjonsanlegget på ubestemt tid frem til offentlig anlegg er ferdig opparbeidet i området, eller ved at dere viser annen alternativ løsning for håndtering av avløpsvann. 3. Det må sendes inn bekreftelse fra fagkyndig konsulent som viser at det er kapasitet på renseanlegget til å håndtere omsøkt økning av påslipp. 4. Følgende må tinglyses på fradelt parsell og avgivereiendommen: Fradelt parsell knr. 217 gnr. 32 bnr.104 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av stikkledninger for vann frem til borehull for drikkevann på fradelt parsell, knr.217, gnr. 32 bnr. 75. Fradelt parsell knr. 217 gnr. 32 bnr.104 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av stikkledninger frem til felles slamavskiller og inspeksjonskum på fradelt parsell, knr.217, gnr. 32 bnr. 75. Fradelte parsell knr. 217 gnr. 32 bnr.104 skal ha rett til å koble seg på eksisterende felles spillvannsledning og renseanlegg sammen med eiendommene knr. 217 gnr. 32 bnr. 75, 78, 88, 101, 102, 103 samt gnr. 35 bnr I forbindelse med etterfølgende byggesøknad må det sendes inn årlige driftskontroll/servicerapporter fra leverandør av pumpestasjon/støtbelaster til renseanlegget for de siste 3 årene.

14 Oppegård kommune side 14 Bygg og kart vil avholde oppmålingsforretning i samsvar med matrikkellovens bestemmelser. Melding til tinglysing over ny eiendom vil bli sendt til tinglysing når vilkår nr. 4 i delingstillatelsen er oppfylt og faktura betalt. Det gjøres oppmerksom på at skjøte ikke kan tinglyses før melding er tinglyst. Er vilkårene for deling ikke oppfylt senest 3 år etter at delingstillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. Plan- og bygningslovens Oversikt over behandlingsgebyr: Behandlingsgebyr Kr ,- Gebyr for søknad om dispensasjon Kr ,- Tinglysing av erklæring Kr. 525,- Sum kostnader behandling av delesak på nytt: Kr ,- Det er tidligere sendt ut faktura for behandlingen av søknaden som endte med avslag. Innbetalingsfristen for den fakturaen er forlenget frem til saken er ferdigbehandlet. Omgjøringsvedtaket erstatter tidligere vedtak i sin helhet og tidligere gebyr vil derfor bli kreditert. Faktura ettersendes. Sakskostnader Vedtak av er omgjort ved behandling av klage. Oppegård kommune viser til forvaltningsloven 36, hvor det fremgår at klager kan fremme krav om dekning for sakskostnader i tilknytning til utarbeidelse av klage. Kravet må fremmes innen tre uker og må inneholde informasjon om timeantall, dato for arbeidet og timepris samt en generell beskrivelse av det arbeidet som er utført og hvordan dette har vært nødvendig og relevant for utfallet av klagesaken. Klageadgang Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at underretning om vedtaket er mottatt i henhold til planog bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. En eventuell klage må fremsettes slik som angitt i vedlagte informasjon vedrørende klagerett. Til rekvirent vedlegges erklæring som må underskrives av samtlige hjemmelshavere og returneres i to eksemplarer. Oppegård kommune vil sørge for at erklæringen tinglyses. Torunn Ness Sæther Leder kart Bygg og kart Sofie Grøntvedt Railo juridisk rådgiver Bygg og kart

15 Oppegård kommune side 15 Dokumentet er elektronisk godkjent Mottakere: Keven Magne Arnesen, Rødstenveien 5A, 1420 SVARTSKOG Kelly Nicole Arnesen, Kanalveien 19, 2004 LILLESTRØM Kopi: Knut Arnesen, Bjerkealleen 26 B, 2003 LILLESTRØM Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Postboks 8111 Dep., 0032 Oslo, ref. Madeleine Zengler Jakobsen, 2015/ FM-M Vedlegg: Informasjon om klagerett og klagefrist Erklæring i 2 eksemplarer vedlegges til rekvirent

16 Oppegård kommune side 16 Returneres til: Oppegård kommune Postboks KOLBOTN Org.nr ERKLÆRING Ved godkjenning av delingssøknad for eiendommen kommunenummer.217 gnr.32 bnr.75 i Oppegård kommune må følgende tinglyses på fradelt parsell knr.217 gnr.32 bnr.104 og eiendommene knr.217 gnr.32 bnr. 78, 88, 101, 102, 103 og gnr. 35 bnr Fradelt parsell knr. 217 gnr. 32 bnr.104 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av stikkledninger for vann frem til borehull for drikkevann på fradelt parsell, knr.217, gnr. 32 bnr. 75. Fradelt parsell knr. 217 gnr. 32 bnr.104 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av stikkledninger frem til felles slamavskiller og inspeksjonskum på fradelt parsell, knr.217, gnr. 32 bnr. 75. Fradelte parsell knr. 217 gnr. 32 bnr.104 skal ha rett til å koble seg på eksisterende felles spillvannsledning og renseanlegg sammen med eiendommene knr. 217 gnr. 32 bnr. 75, 78, 88, 101, 102, 103 samt gnr. 35 bnr Denne erklæringen tinglyses som heftelse på fradelt parsell knr.217 gnr.32 bnr.104 og eiendommene knr.217 gnr.32 bnr.75, 78, 88, 101, 102, 103 og gnr. 35 bnr Erklæringen kan ikke slettes uten knr.217 Oppegård kommunes samtykke. Sted den Eier av avgivereiendom knr.217 gnr.32 bnr.75 og fradelt parsell knr.217 gnr.32 bnr gjentas med blokkbokstaver: fødselsnr.(11siffer) eller org.nr: Sted Eier av eiendom knr.217 gnr.32 bnr.78 den. gjentas med blokkbokstaver: fødselsnr.(11siffer) eller org.nr: