SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 9 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 16/4497 Samlet saksfremstilling - Dispensasjon fra krav om direkte avkjørsel til offentlig vei i delesak Framveien 54 - gnr/bnr 35/5 Saksbehandler: Inger-Anne Cederstrøm Arkiv: GNR 35/5 Saksnr.: Utvalg Møtedato 1/17 Utvalg for miljø og plan Vedlegg: 1. Situasjonsplan 2. Søkers begrunnelse for dispensasjon 3. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 4. Nabomerknad fra Tom Snilsberg 5. Nabomerknad fra Liv-Astrid og Svein Gjedrem 6. Nabomerknad fra Bjørn Lien 7. Søkers kommentar til nabomerknad Vedlegg som ikke følger saken: - Delesøknaden Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den sak 1/17 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak: Utvalg for miljø og plan finner at vilkåret for å gi dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 er oppfylt for å fravike kravet om direkte avkjørsel til offentlig vei eller via regulert felles avkjørsel. Hensynet bak bestemmelsen blir ivaretatt. Det betales gebyr for saksbehandling i henhold til kommunens gebyrregulativ. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at vedtaket er mottatt. Rådmannens innstilling: Utvalg for miljø og plan finner at vilkåret for å gi dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 er oppfylt for å fravike kravet om direkte avkjørsel til offentlig vei eller via regulert felles avkjørsel. Hensynet bak bestemmelsen blir ivaretatt. Det betales gebyr for saksbehandling i henhold til kommunens gebyrregulativ. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at vedtaket er mottatt.

2 Side 2 av 9 Saksutredning: Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon fra kravet om direkte avkjørsel til offentlig vei for to av tre tomter i delesøknad. Eiendommen ligger innenfor felt B1 i områderegulering for Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet og er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Eiendommen omfattes også av hensynssone H570_2 (Bevaring av kulturmiljø bevaringsverdige bygninger og kulturmiljø). Fylkesmannen er positiv til dispensasjon dersom tomtene er store nok til å kunne fradeles i henhold til de begrensninger som ligger i reguleringsplanen. Det er 3 naboer som har innsendt merknader til søknaden. Naboer har i hovedsak bemerket at de ikke er positiv til plassering av felles atkomst og avkjørsel. De ønsker avkjørselen flyttet nordover på eiendommen. Utbyggingsforslaget med 3 like boliger på rekke gir et dårlig samspill med eksisterende bebyggelse i forhold til form, avstand og variasjon. Rådmannen anbefaler å tillate dispensasjon. Rådmannen vurderer at hensynet bak bestemmelsen er ivaretatt. Dispensasjonen medfører ikke at det kan fradeles flere tomter. Bakgrunn for saken og eventuelle partsinteresser Søknad om fradeling av 3 tomter og søknad om dispensasjon ble mottatt Resteiendommen og nye tomter grenser til Framveien. Søker ønsker felles avkjørsel for de 3 nye tomtene for å begrense terrenginngrep. Søknaden er derfor avhengig av dispensasjon fra kravet om direkte avkjørsel i reguleringsbestemmelsenes 5.1 for to av tomtene for å kunne tillates. Søknaden har vært oversendt til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for uttalelse. Det er 3 nabomerknader til søknaden. Delingen er vist på innsendt situasjonsplan:

3 Side 3 av 9 Søkers begrunnelse for dispensasjon Søker begrunner søknaden med at Framveien er flat, men forbi de foreslåtte nye eiendommene går veien over en naturlig kolle i terrenget, med høydeforskjellen til nye foreslåtte tomter øker. Det er lite hensiktsmessig å etablere en atkomst med enten svært omfattende arbeider for å senke veien, eller en uhensiktsmessig lang rampe ned til hver eiendom. Det er derfor foreslått en felles atkomst for de tre nye eiendommene fra sør, der Framveien ligger lavere. Søker argumenterer for at hensynet bak bestemmelsene ikke blir tilsidesatt, da foreslått tiltak ikke fører til ny bebyggelse utenfor etablerte atkomstveier, og at fradelingen dermed er i samsvar med bestemmelsene. Felles atkomst fra Framveien vil samtidig gi en mer oversiktlig og trafikksikker situasjon langs veien med færrest mulig avkjørsler. Søker ser ingen klare ulemper ved å gi dispensasjon. En dispensasjon i denne saken vil kun gjelde for tomter som ligger inntil eksisterende atkomstveier, og vil ikke føre til presedens for andre eiendommer i planområdet.

4 Side 4 av 9 Nabomerknader og søkers kommentar Nabomerknadene og kommentarer gjengis noe forkortet. Tom Snilsberg, hjemmelshaver av Framveien 64, bemerker i e-post : Tiltaket har fått en utbyggingsform som ikke er i tråd med det Svartskog har stått for og burde kunne stå for i fremtiden. Det henstilles til både utbygger og Oppegård kommune at det blir styrt i retning av å unngå å legge 3 like hus i rekke. Forslaget til atkomstvei er ikke akseptabel. - Det er ingen logikk i at atkomsten ligger så langt syd for så å kjøre nordover. - Atkomsten er tegnet inn rett overfor en eksisterende vei som går opp til et område hvor det også vil komme utbygging. - Det er ikke ønskelig og heller ikke nødvendig at det første veikrysset på Svartskog havner innerst i Framveien. - Vi risikerer at mange vil kjøre inn til Framv. 64 for å snu. - Vi foreslår at atkomsten legges lenger nord til den eksisterende atkomst som eiendommen har i dag. Liv-Astrid og Svein Gjedrem, hjemmelshaver av Framveien 62, bemerker i e-post 6. og : 1.Boligene og garasjene står svært nære hverandre og får et preg av eneboliger i rekke. Dette bryter sterkt med plassering av boliger og tomter ellers på Svartskog og i Framveien. 2.Tomtene får ikke direkte adgang til Framveien slik planverket for dette området tilsier. 3.Veien bør gå ut nord på tomten der adkomsten til Framveien 54 er nå. Det blir en smal og ganske bratt adkomst der veien er lagt på kartet og temmelig uoversiktlig. Her må det også tas hensyn til at det kan bli bygget helårsboliger på tre hyttetomter øst for Framveien med vei ned i et uoversiktlig kryss. 4.Planen for Svartskog forutsetter et begrenset antall boliger. Dersom kommunen gir tillatelse basert på vurdering av tomteareal og liberal praksis for dispensasjon fra forutsetningen om direkte adgang til blant annet Framveien, kan antallet boliger bli vesentlig større enn forutsatt. Bjørn Lien, hjemmelshaver av Framveien 51, bemerker i e-post : Fradelingen er i strid med Kommuneplanen og områdereguleringen. Det vises til reguleringsbestemmelsens 26.5a): Den kulturhistoriske verdifulle bebyggelsen skal besvares og områdenes særpregede miljø skal sikres. Området har romslige tomter med relativt lav utnyttingsgrad. Det er stor variasjon i bygningsmassen. Foreslått fradeling endrer kulturmiljøet på en negativ måte. Oppegård kommune sier i kommuneplanen at man ønsker at fortetting skal skje i nærheten av jernbanen og eksisterende sentra. Den omsøkte fradelingen vil gi en påfallende stor fortetting, i et område og nærmiljø hvor kommunen per i dag ikke ønsker dette. I kommuneplanens punkt 4.1 vektlegges hvordan nye boliger tilpasses terrenget. Fradelingen gir et dårlig samspill med eksisterende bebyggelse i forhold til form, avstand og variasjon. Kommuneplanen angir også som målsetting og fremme miljø og stedsidentiet. Omsøkte tiltak fremmer ikke Svartskogs stedsidentitet.

5 Side 5 av 9 Kommuneplanens punkt 4.5 er viet kulturarv. Sefrak-registrerte bygninger blir spesielt omtalt. Fradelingen vil redusere eiendommens/bygningenes opprinnelige preg i negativ retning. Tre tettliggende langstrakte eneboliger vegg i vegg, vil ødelegge den opprinnelige eiendommens karakter. Området er et LNF2-område tiltenkt spredt boligbygging. Kommuneplanen sier det skal tilrettelegges for en forsiktig boligfortetting. Fradelingen er ikke en forsiktig fortetting. Punkt 6.5 i kommuneplanen omhandler grønnstruktur og landskap. Et kommunalt mål er at små grøntområder mellom bebyggelsen i dette området bevares. Omsøkt fradelt område er per i dag et slikt område. Søkers kommentar til nabomerknader Søker har kommentert de enkelte merknader hver for seg. Kommentarene gjengis forkortet og samlet. Formen på tomtene er i tråd med skikken i området, smale og langstrakte. Kommuneplanen og reguleringsbestemmelsene legger til rette for at det er mulig å dele opp eksisterende tomter for nye boliger. Det vil dermed ikke være mulig å bevare miljøet i området intakt. Størrelsen på tomtene, tomteutnyttelse og størrelse på boligene i foreslått løsning er i hht. reguleringsbestemmelsene. Plassering og utforming av nye bygninger er ikke endelig besluttet. Detaljert utforming vil redegjøres for i den enkelte byggesøknad. I forhåndskonferansen anbefalte kommunen å unngå atkomst fra nord på grunn av bevaring av kulturmiljø på gjenværende eiendom. Vi antar trafikken i området er begrenset, og at noe vegetasjon vil fjernes rundt krysset for å opprettholde alle siktlinjer. Rådmannens kommentar til nabomerknadene Avkjørselspunkt og felles atkomst Kommunen anbefalte søker om ikke å anlegge atkomst over resteiendommen i nord på grunn av bevaring av kulturmiljøet (tilhørende opparbeidet hage m.m.). Søker har tegnet inn en felles avkjørsel for de tre nye tomtene sør på eiendommen. Naboer har bemerket at de ikke ønsker avkjørselen sør på eiendommen. Rådmannen skal vurdere avkjørselspunktet etter kommuneplanens bestemmelse 3.3.om frisikt og avkjørsler. Det er fordi at nye eiendommer skal være sikret avkjøring til offentlig vei. Veimyndigheten i kommunen er positiv til at tomtene får en felles avkjørsel i stedet for tre, og vurderer at tomtene er sikret avkjøring til offentlig vei. Formell avkjørselssøknad med dokumentasjon på utforming og eksakt plassering, må omsøkes og vurderes i påfølgende byggesaker. Felles atkomstvei inne på tomtene skal være i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven og reguleringsbestemmelsen. I denne saken er atkomsten i strid med kravet om direkte avkjørsel for to av tomtene. Dispensasjon fra dette kravet blir vurdert i avsnittet om dispensasjon nedenfor. Forøvrig vurder rådmannen at atkomsten som er plassert syd på eiendommen vil være i samsvar med

6 Side 6 av 9 regelverket. Opparbeidelse av avkjørsel og den interne atkomstveien vil ikke medføre vesentlige terrenginngrep, og er i samsvar med reguleringsplanen. Rådmannen konkluderer med at avkjørselspunktet i sør og atkomstveien er i samsvar med regelverket. Tomtestørrelser og bebyggelsesforslag Nabo påpeker at delingen er i strid med Kommuneplanen. Punktene det refereres til er vurdert i arbeidet med områdereguleringen. Planprosessen var lang og preget av konflikter knyttet til utbyggingspotensialet. Fylkesmannen fremmet innsigelse til antall boliger, og kommunen fikk kun delvis medhold da planen ble endelig vedtatt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Rådmannen vil forvalte boligpotensialet i tråd med områdereguleringen vedtatt av departementet. Men naboer må forvente en økt fortetting i henhold til vedtatt plan. Denne saken gjelder kun søknad om dispensasjon fra kravet om direkte avkjørsel til offentlig vei i reguleringsplanen. Bygg og Kart skal vurdere tomtenes størrelse og form etter at vedtak er fattet. Rådmannens foreløpige vurdering er at både tomtestørrelsene og tomteformen er i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Kulturminnemyndigheten i kommunen har uttalt at størrelsen på resteiendommen er tilstrekkelig stor, og vil gi nok rom og plass rundt det bevaringsverdige huset. Dersom en tomtedeling tillates vil den påfølgende byggesaken vurdere terrengendringer, plassering av boligene og utforming av disse. Merknader som gjelder utforming av tomtestørrelse, type boliger og plassering kommenteres derfor ikke ytterligere. Uttalelse fra Fylkesmannen De aktuelle tomtene ligger innenfor virkeområde for reguleringsplan for Bålerud-, Rødsten og Bekkenstenområdet. Hensikten med bestemmelsen det søkes dispensasjon fra er å begrense antall tomter som kan bebygges i området. Alle tomtene ligger inntil vei, og ville slik sett kunne ha fått egen avkjørsel, men man ønsker å begrense terrenginngrepet. Dersom alle de tre tomtene er store nok til å kunne fradeles i henhold til de begrensninger som ligger i reguleringsplanen kan Fylkesmannen ikke se at en dispensasjon fra krav om direkte avkjørsel vil ha noen vesentlig virkning. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en nøye vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Hjemmelsgrunnlag Områderegulering for Bålerud -, Rødsten- og Bekkenstenområdet ( ), vedtatt Eiendomsstruktur Fradeling av arealer som er avsatt til bebyggelse og anlegg etter pbl nr.1 er tillatt over strandsonen etter nærmere vilkår: - Tomtestørrelsen skal være minst 1350 m² pr. tomt. - Avkjørsel til tomtene skal være direkte ut mot offentlig vei eller via regulert atkomstvei. Ovennevnte vilkår gjelder ikke felt B2, B3, B5, Ba1, E1 og A1. Sammenslåing som gjelder eiendommer avsatt til bebyggelse og anlegg etter pbl nr. 1 er ikke tillatt. Plan- og bygningsloven Dispensasjon «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

7 Side 7 av 9 hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.» Vurderinger, begrunnelser og alternativer Vilkår for dispensasjon: Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2 at følgende vilkår må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis: - hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke vesentlig bli tilsidesatt - fordelene må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket Begge vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Hensynet Hensynet bak bestemmelsens krav til direkte avkjørsel er å styre utbyggingen til en forsiktig fortetting på egnede tomter. Utbyggingsvolumet vil ha betydning for bevaring av det unike kulturmiljøet, landskaps- og naturkvalitetene, samt belastning på veiene i området. Bestemmelsen har som formål å forhindre bakenforliggende tomter med atkomstrett over foranliggende tomt, eller andre tomter som ikke har mulighet for direkte avkjørsel og større terrenginngrep. Ved å stille krav til direkte avkjørsel til offentlig eller regulert felles avkjørsel, vil antall tomter begrense seg naturlig. Nye tomter og resteiendommens størrelse og form er foreløpig vurdert å være i henhold til reguleringsbestemmelsene. En nærmere vurdering av tomtene gjøres i delesaken etter at dispensasjonen er vurdert. Spørsmålet er om tomtene har mulighet for egne separate avkjørsler direkte til offentlig vei i henhold til kravet i reguleringspanen. Dersom det er mulig, vil en dispensasjon ikke ha noen vesentlig virkning på hensynet bak bestemmelsen. Tomtene grenser til Framveien. Tomtene har en bredde mot Framveien som gir plass til avkjørsler. Rådmannen vurderer at vil det la seg gjøre å etablere tre separate avkjørsler som tilfredsstiller kravene til frisikt og avkjørsel i kommuneplanen. Separate avkjørsler krever terrengendringer. Reguleringsbestemmelsene har forbud mot vesentlige terrengendringer, med unntak av inngrep i forbindelse med bl.a oppføring eller plassering av tiltak som er tillatt etter denne planen. Søker opplyser at Framveien ligger relativt flatt, men forbi de foreslåtte nye eiendommene går veien over en naturlig kolle i terrenget, som gjør at høydeforskjellen mellom atkomstvei og foreslåtte tomter øker. Opparbeidelse av atkomster fra denne delen av Framveien, vil medføre enten svært omfattende arbeider for å senke veien, eller en uhensiktsmessig lang rampe ned til hver eiendom. Rådmannen har besiktiget tomtene. For den midterste tomten skråner terrenget sterkt fra Framveien mot vest. Det er nødvendig å fylle opp skråningen fra Framveien og videre vestover på

8 Side 8 av 9 tomten for å kunne etablere en atkomstvei som ikke overstiger et fall på 1:8. I tillegg skal det fra kjørebanekant til offentlig vei og frem til eiendomsgrensen være et tilnærmet flatt område. Det er usikkert om en slik fylling blir så omfattende at den vil være i strid med reguleringsbestemmelsene om terrengendring. Rådmannen har vurdert mulige løsninger for direkte avkjørsel, og ser at det er mulig å løse ved å legge en bolig nærmere veien, slik at bygget tar opp høydeforskjellen og det etableres parkering i en høyereliggende etasje i bygget. Det viser at det er mulig å løse avkjørsel og atkomst i samsvar med reguleringsbestemmelsene for den midterest av tomtene. Verken den nordligste eller den sørligste tomten har behov for så store fyllinger. Rådmannen konkluderer med at tomtene har mulighet for separate avkjørsler med en annen plassering og utforming av bebyggelsen. Dispensasjon fra kravet om direkte avkjørsel har ikke innvirkning på antall nye tomter i denne saken. Hensynet bak bestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper Fordelen med å samle atkomstene i en avkjørsel, er at terrenginngrepet begrenses. En felles atkomst på det flatere partiet vest for kollen gir mindre terrenginngrep enn tre separate avkjørsler direkte fra Framveien. Naboer bemerker at det er en ulempe med felles atkomst og avkjørsel tett på eiendomsgrensen i sør og eksisterende veikryss. Avkjørselsforholdene har vært vurdert av veimyndighet i kommunen. De konkluderer med at det er en fordel for trafikksikkerheten at det etableres en felles avkjørsel. Det er videre vurdert at avkjørselen er sikret for omsøkte tomter. Formell avkjørselstillatelse må søkes om i byggesakene. Rådmannen ser at plasseringen og antall biler som skal bruke atkomsten kan oppleves som en stor ulempe for naboer. Men ettersom områdereguleringen åpner for en fortetting og deling der hensynet med bestemmelsene er ivaretatt, må naboer forvente en fortetting. Det er vurdert i hvilken grad saken kan skape presedens for lignende saker. Tomtene har mulighet til å etablere direkte avkjørsler innenfor reglene i kommuneplan, plan- og bygningsloven og reguleringsbestemmelsene. Samtidig er det en fordel med en felles atkomst og avkjørsel som minimerer terrenginngrep. På bakgrunn av dette vurderer Rådmannen at en eventuell dispenasasjon ikke medfører en presedensvirkning som får konsekvenser for hensynet bak planen. Rådmannen konkluderer med at fordelen ved å samle atkomstene i en avkjørsel er større enn ulempene. Det legges vekt på at terrenginngrepet minimeres og at det er en fordel for trafikksikkerheten med en felles avkjørsel. Konklusjon Rådmannen anbefaler dispensasjon. Dette begrunnes med at hensynet med bestemmelsen (å ivareta en forsiktig fortetting på egnete tomter innenfor planområdet) blir ivaretatt. Sektormyndighet er positiv til flere tomter så lenge det i utgangspunktet er mulighet for direkte avkjørsel.

9 Side 9 av 9 Det er en fordel at terrenginngrepet blir mindre. Det er en fordel for trafikksikkerheten med en avkjørsel istedenfor tre. Ulempen med faren for eventuell presedens får ikke konsekvenser for hensynet bak planen. Anbefaling Rådmannen anbefaler å tillate dispensasjon fra kravet om direkte avkjørsel for to tomter. Ellen Wibe Konst. Kommunalsjef Samfunn og teknikk Karen Zwicky Knobel Virksomhetsleder Bygg og kart Godkjent og ekspedert elektronisk.