Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/ Silje Marie Raad

Transkript

1 Ås kommune Byggesak og geodata Vårdal Arkitekter AS Åslyveien SEM Torunn V. Olsen Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/ Silje Marie Raad Gnr 107 Bnr Eikelia - Byggeprosjekt - Dispensasjon mønehøyde Dispensasjon Det vises til søknad om dispensasjon og rammetillatelse til oppføring av 14 nye eneboliger på gnr./bnr. 107/213, mottatt her , samt senere kompletteringer i saken. Delegert saksnr.: 15/03733 Ansvarligker: Tiltakshaver: ABC-HUS AS, Kveldroveien 6, 1407 VINTERBRO VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 gir bygningsmyndigheten dispensasjon fra reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga, plan R-102, 3 d) vedrørende maks tillatt mønehøyde på gnr.107, bnr Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Vilkår for dispensasjon, jf. pbl. 19-2: Det skal anlegges lekeplass/fellesareal som vist på situasjonsplan datert Bebyggelsen skal ha en enhetlig og harmonisk utforming og skal i farger og materialer tilpasses best mulig til de naturgitte omgivelsene. Materialvalg og farge på fasade skal godkjennes av bygningsmyndigheten ved søknad om igangsetting. Taktekking skal utføres med materialer som gir en dempet og matt fargevirkning. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Gyldighet: Dispensasjonen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks. Bankgiro Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no Side 1 av 9

2 SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder oppføring av 14 nye eneboliger på gnr./bnr. 107/213. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga og er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. I reguleringsplanen faller omsøkt eiendom inn under felt B7. I dette området skal høydeforskjellen mellom mønet og laveste ferdig planert terreng ikke overskride 9 meter, jf. reguleringsplanen 3 d). De omsøkte bygningene skal oppføres med sokkeletasje, hovedetasje og halv loftsetasje. Husene skal legges delvis inn i terreng med en løsning som vil medføre at tiltakene overskrider maks tillatt mønehøyde, med 70 cm. I brev datert søkes det om dispensasjon fra reguleringsplanen for overskridelse av maks tillatt mønehøyde Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og rammesøknaden i medhold av pbl jf andre ledd, og det er innkommet merknader fra følgende naboer/gjenboere: Vibeke Jargel og Per Gunnar Rækken gnr./bnr. 107/232 Bjørn Oskarsson og Marte Benedicte Green gnr./bnr. 107/231 Espen Bernhard Molund gnr./bnr. 107/231 Mirjam og Øyvind Frislie gnr./bnr. 107/231 Nina Elin C. Kalenius gnr./bnr. 107/231 John Harald Foss Fjeldbu gnr./bnr. 107/220 Johnny Eilertsen og Yvette Hoogewerf gnr./bnr. 107/217 Richard André Kida gnr./bnr. 107/603 Marius Eidet gnr./bnr. 107/606 Robert Johansen gnr./bnr. 107/207 Merknadene som gjelder dispensasjonssøknaden vil bli drøftet og vurdert nedenfor. Merknader som gjelder andre forhold enn dispensasjonen vil bli drøftet fortløpende i behandlingen av rammesøknaden. Vår ref.: 15/ Side 2 av 9

3 Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden slik: Reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga er fra 1989 og opererer med et annet utgangspunkt for mål av høyder enn den nyere kommuneplanen. I reguleringsplanen tar man utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng, og i nyere kommuneplan tar man utgangspunkt i ferdig terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Søker viser til at kravet om maks tillatt mønehøyde for bygningene ville vært oppfylt dersom man tok utgangspunkt i gjennomsnittsnivået, da bygningene med denne metoden ville fått en mønehøyde på 8,4 meter, altså 60 cm under makskravet. Søker mener boligene er diskret plassert i terrenget, og vil gi en smart, arealeffektiv og funksjonell planløsning. Det er ikke ønskelig å redusere høyden med 70 cm, da søker mener dette vil få negative konsekvenser for boligenes funksjonalitet og planløsning. En reduksjon ville etter søkers syn medført at man mister den øverste etasjen, noe som vil forringe boligenes kvalitet betraktelig. Nabomerknader til dispensasjonssøknaden: Naboene motsetter seg at det innvilges dispensasjon fra bestemmelsen om maks tillatt mønehøyde. Naboene påpeker at andre bygninger i området har holdt seg innenfor høydebestemmelsene, og at man bør søke å gjøre det samme i denne saken. Naboene mener det ikke foreligger fordeler ved å innvilge dispensasjon som må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. De viser til at omsøkte tiltak vil virke ruvende i terrenget og skape en betydelig skyggende og dominerende effekt. 107/231 og 107/232 vil etter deres syn få en rekke boliger på sin nordøstside, til ulempe for både sol og utsikt. 107/217, 107/603 og 107/606, på østsiden av tiltakene, vil også etter deres mening få en dominerende rekke av boliger på sin vestside, som blant annet vil forringe deres livskvalitet. Det vises også til at Ås kommune tidligere har håndhevet bestemmelsene om maks tillatt mønehøyde strengt ellers i området, og at omsøkt tiltak går langt ut over det opprinnelige forslaget som en tidligere boligutvikler la frem for eiendommen tidligere. Naboene mener at tiltakene, dersom dispensasjon innvilges, bør senkes lenger ned i terrenget for å kompensere for overskridelsen i mønehøyde. Ansvarlig søker har besvart merknadene slik: Det er utarbeidet solstudier, som viser at eiendommene på vestsiden av omsøkte tiltak, følgelig 107/231, samt 107/232 vil bli svært lite berørt av tiltakene. Uteplassene til disse eiendommene vender i tillegg vekk fra omsøkt tiltak, med plassering sør, eller sørvest for boligene. 107/603 og 107/606 på østsiden vil få noe skygge som følge av tiltakene, men etter søkers syn ikke mer enn man må regne med som nabo til en tomt som er regulert til bolig. Vår ref.: 15/ Side 3 av 9

4 Søker viser også til at gjeldende reguleringsplan opererer med et annet utgangspunkt for måling av høyder enn nyere tids planer gjør, inkludert gjeldende kommuneplan, og at dersom man tar utgangspunkt i gjennomsnitts terreng, er tiltakene godt innenfor høydekravene. Søker påpeker videre at man har lagt ned mye arbeid i å skape smarte og funksjonelle løsninger i boligene. I stedet for å bygge halvannen etasjers boliger, ønsker man derfor å bygge to og en halv etasje for å oppnå best mulig bokvalitet. Det påpekes også at sokkeletasjer klart vil gi bedre kvalitet enn en kjelleretasje som er senket ned, det er derfor ikke ønskelig å senke boligene lenger ned i terrenget. BYGNINGSMYNDIGHETENS VURDERING OG KONKLUSJON Dispensasjonssøknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges altså opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak reguleringsbestemmelsene tillegges stor vekt, og anførte fordeler må veie tyngre enn ulempene. Hensynet bak kravet om maks tillatt mønehøyde er å ivareta bygningsmiljøet i området slik at bebyggelsen gjennomføres med visse rammer og i tråd med estetiske hensyn. Dette skaper en helhet og sammenheng i nabolaget. Videre skal bestemmelsen om maks tillatt mønehøyde ivareta kvaliteter som sol, lys, utsikt og trivsel på den omsøkte eiendom og på tilgrensende naboeiendommer. Bygningsmyndigheten har gått gjennom terrengsnitt og solstudier, og konkludert med at eiendommene på vestsiden, følgelig 107/231 og 107/232 ikke i stor grad vil bli berørt av høydeoverskridelsen. Disse boligene ligger på vestsidene av tiltakene, skilt av en vei, med en minste avstand på ca. 40 meter fra nærmeste tiltak. Boligene har i tillegg sine uteplasser på sør, eller sørvestsiden, og vil således heller ikke ha uteoppholdsarealer med direkte utsikt til tiltakene. Bygningsmyndigheten er således ikke enig i at tiltakene vil skape en betydelig skyggende og dominerende effekt på disse eiendommene. Når det gjelder eiendommene på østsiden av tiltakene, følgelig 107/217, 107/603, 107/606 og 107/207, så vil disse i større grad enn vestsiden blir påvirket av tiltakene, da samtlige av disse eiendommene har sine uteplasser på vestsiden av sine boliger. Vår ref.: 15/ Side 4 av 9

5 107/217 vil imidlertid bli lite berørt, da uteplassen her er plassert lenger nord enn nærmeste omsøkte tiltak. 107/207 vil heller ikke bli nevneverdig berørt av tiltakenes høyder, da denne eiendommen ligger vesentlig høyere i terrenget. Eiendommene som derimot vil bli størst berørt av tiltakene er 107/603 og 107/606, da tiltakene i en viss grad vil kaste skygge på deres uteplasser, og vil også ta en del av utsikten mot Pollevannet. Bygningsmyndigheten har forståelse for at disse naboene kan ha innvendinger mot at en hittil ubebygget nabotomt mot vest, som har gitt god utsikt solforhold nå blir bebygget med 14 nye eneboliger. Omsøkt eiendom er imidlertid regulert til boligformål, og det har hele tiden vært en forutsetning at denne tomten skulle bebygges. Omsøkte tiltak er innenfor reguleringskravene på samtlige områder, inkludert utnyttelsesgrad på maks 15 % og minimums uteoppholdsareal. Samlet boligmasse er således innenfor det en må forvente på en eiendom av denne størrelsesorden. Det man søker om dispensasjon for, er en mønehøyde på 70 cm mer enn det som er tillatt. Grunnen til overskridelsen er at man har valgt å etablere sokkeletasje i boligene, for på best mulig vis tilpasse boligene i terrenget. Dette er svært vanlig på terrengmesssig utfordrende tomter som dette. I møte med både naboer, ansvarlig søker og tiltakshaver er det blitt diskutert alternativer for å begrense innvirkningene på naboeiendommene. Det ble blant annet diskutert muligheten for å senke mønehøyden med 70 cm. Søker viste til at dette vil få stor innvirkning på planløsningen i boligene og vil medføre en vesentlig forringelse av bokvaliteten i boligene. Det ble også diskutert muligheten for å senke boligene 70 cm ned i terrenget slik at man i stedet for sokkeletasje, fikk kjelleretasje. Også dette mener søker en lite hensiktsmessig. Søker viser til at målet med byggeprosjektet er å skape gode og funksjonelle boliger med tilfredsstillende lysforhold, og kjelleretasje vil, sammenlignet med sokkeletasje klart være mindre heldig. Bygningsmyndigheten slutter seg til denne vurderingen. Et siste alternativ er å sprenge ut og planere tomten enda mer, slik at samtlige bygninger og utearealer legges 70 cm lavere i terrenget, uten at dette får direkte innvirkning på boligenes utforming eller høyder. Dette vil i så fall være et kompenserende tiltak for en eventuell dispensasjon, da mønehøyden uansett vil bli den samme på tiltakene. Søker påpeker at det har vært svært utfordrende å finne gode løsninger på en så utfordrende tomt som dette, og mener omsøkte høydeplasseringer gir boliger som på en god måte er tilpasset terrenget på tomten. Naboene har ytret ønske om at ok gulv sokkeletasje i bakre rekke senkes til samme nivå som carportene foran. Bygningsmyndigheten har vurdert dette, og mener at dette vil være en lite fornuftig løsning på en tomt med terreng som så tydelig legger opp til plasseringer som følger helningen i terrenget. Å sprenge seg så langt ned i Vår ref.: 15/ Side 5 av 9

6 fjellet vil være uheldig både av hensyn til kvaliteten i boligene, og av hensyn til terrenget. Bygningsmyndigheten mener en overskridelse i mønehøyde på 70 cm er en beskjeden overskridelse, som i liten grad vil påvirke omgivelsene rundt. Man kunne valgt å fylle opp terrenget rundt husene slik at kravet om mønehøyde ble innfridd, men husene i seg selv ville likevel hatt den samme høyden, dvs. en mønehøyde på samme nivå som omsøkt. Man kunne altså med fyllinger imøtekommet høydebestemmelsene i reguleringsplanen, uten at dette ville fått innvirkning på husenes mønehøyde. Tiltakene er også redusert fra 15 til 14 eneboliger, for å gi mer luft på bakre rekke, og husene er nå plassert slik at utsikten og kveldssolen til naboene i øst i mindre grad blir berørt. Det skal i enhver byggesak søkes å tilpasse tiltakene til terrenget. Bygningsmyndigheten mener at dette er gjort i denne saken. Eiendommen 107/213 er en svært utfordrende tomt å bygge på, og man er nødvendigvis nødt til å finne andre løsninger enn dersom man bygget på en flat tomt. Dette er også noe av bakgrunnen for at man i nyere reguleringsplaner, og også i gjeldende kommuneplan, nå tar utgangspunkt i gjennomsnittsnivået rundt bygningen, nettopp for at det skal være lettere å tilpasse bygningen til terrenget rundt. På tomter som denne vil man dermed likevel være innenfor høydekravene, nettopp fordi terrenget rundt bygningen er skrånende. Selv om det er ferdig planert terreng man tar utgangspunkt i denne konkrete saken, mener bygningsmyndigheten holdningsendringen som fremkommer av nyere tids planer må tilsi en mer lempelig holdning også i denne saken. Dette har man også sett i andre saker i området, blant annet på gnr./bnr. 107/670 (Eikelia 5), hvor man også valgte å dispensere fra høydebestemmelsene for å få til en fornuftig og hensiktsmessig løsning på en svært bratt tomt. Som nevnt vil tiltakene, uavhengig av dispensasjon, få en viss innvirkning på solforholdene på naboeiendommene i øst. En overskridelse på 70 cm vil imidlertid ikke øke denne virkningen i avgjørende grad. Bygningsmyndigheten legger også vekt på at nabobyggene i øst ligger ca. 13 meter fra nærmeste omsøkte tiltak. Sett fra øst vil omsøkte tiltak, på grunn av det skrånende terrenget, fremstå med en mønehøyde som er betraktelig lavere enn realiteten. Fra øst vil tiltakene således visuelt sett fremstå som halvannen etasjers boliger, da sokkeletasjen ikke vil være synlig fra denne siden. Tiltakene vil således fremstå med en høyde som er lavere enn det en måtte regnet med dersom nabotomta lå på samme nivå. Byggenes høyder vil heller ikke skape et ruvende uttrykk etter bygningsmyndighetens syn, verken alene eller i forhold til deres bygde og naturlige omgivelser og plassering. På denne bakgrunn finner bygningsmyndigheten at hensynet til kvaliteter som sol, lys, utsikt og trivsel på naboeiendommene ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at Vår ref.: 15/ Side 6 av 9

7 dispensasjon innvilges. Bygningsmyndigheten mener det er klare fordeler ved å prosjektere husene på denne måten med tanke på hvor utfordrende denne tomten er terrengmessig. Disse fordelene mener bygningsmyndigheten veier klart større enn ulempene som følger av 70 cm høydeoverskridelse. Konklusjon: Bygningsmyndigheten finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges for 70 cm overskridelse i mønehøyde. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon bør innvilges i denne saken. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra bestemmelsen om maks tillatt mønehøyde i reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga 3 d) er dermed oppfylt, jf. pbl andre ledd. Bygningsmyndigheten gir med dette dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 3 d). Vilkår for dispensasjon i medhold av pbl første ledd: Lekeplass/fellesareal: Reguleringsplanen stiller ikke krav til lekeplass, men bygningsmyndigheten finner å kunne stille dette som vilkår for dispensasjon, da lekeplass- og fellesareal vurderes som et nødvendig tiltak i et så stort byggeprosjekt. Det vises til rammetillatelsene for nærmere vurdering av dette. Farge/materialbruk: Når så mange enheter skal oppføres på en bratt naturtomt som dette, er det viktig at boligenes farger og materialer i størst mulig grad tilpasses de naturgitte omgivelsene. Av denne grunn finner bygningsmyndigheten det nødvendig å stille vilkår om at bebyggelsen på eiendommen nå og i fremtiden skal ha et enhetlig og harmonisk preg som har samhørighet med de naturgitte omgivelser. Vilkårene for dispensasjon lyder derfor som følger: Det skal anlegges lekeplass/fellesareal som vist på situasjonsplan datert Bebyggelsen skal ha en enhetlig og harmonisk utforming og skal i farger og materialer tilpasses best mulig til de naturgitte omgivelsene. Materialvalg og farge på fasade skal godkjennes av bygningsmyndigheten ved søknad om igangsetting. Taktekking skal utføres med materialer som gir en mørk og matt fargevirkning. Vår ref.: 15/ Side 7 av 9

8 Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr ,- etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum 6.2 Behandling av dispensasjon Kr Kr Total sum: Kr Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Silje Marie Raad Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: ABC-HUS AS Akershus fylkeskommune, seksjon kulturminnevern Vårdal Arkitekter Vårdal Arkitekter AS Bjørn Oskarsson og Marte Benedicte Green Espen Bernhard Molund Johnny Eilertsen og Yvette Hoogewerf Marius Eidet Mirjam og Øyvind Frislie Nina Elin C. Kalenius Richard André Kida Robert Johansen Vibeke Jargel og Per Gunnar Rækken Vann, avløp og renovasjon Matrikkelføring - Ås kommune John Harald Foss Fjeldbu Anne Traaholt Haakon S. Pedersen Vår ref.: 15/ Side 8 av 9

9 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Ås kommune, Postboks 195, 1431 Ås KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. Ved flere enn to klageparter, anbefales det å sende fellesklage på vegne av samtlige klageparter. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Byggesak og geodata og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 15/ Side 9 av 9