Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 14/ Annette Grimnes

Transkript

1 Ås kommune Byggesak og geodata Kopimottaker Matrikkelføring - Ås kommune 1430 ÅS Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 14/ Annette Grimnes Gnr 107 Bnr Slorhøgda 62 - Nybygg av garasje - Dispensasjon - Tillatelse til tiltak Tiltakets adresse: Slorhøgda 62 Gnr./bnr./fnr./snr.: 107/124 Ansvarlig søker: Aki Prosjekt Hermansen Tiltakshaver: Tom Kenneth Sletten, Slorhøgda 62, 1407 Vinterbro VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 gir bygningsmyndighetene dispensasjon fra Reguleringsplan for Fålesloråsen (R-106) for takform og takvinkel på garasjen. Med hjemmel i pbl jf gir bygningsmyndigheten tillatelse for oppføring av garasje på gnr. 107, bnr Tillatelsen gis på grunnlag av innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Høydeplassering for overkant ferdig gulv 1. etasje/hovedplanet I tiltaket fastsettes til kote + 90,7 m.o.h. relatert til NN2000. Godkjente tegninger: Situasjonsplan, datert , mottatt Plan, snitt- og fasadetegning, datert , mottatt Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter pbl. og byggesaksforskriften slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser at alle fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser er dekket. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Bankgiro Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no Side 1 av 7

2 Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. BRA 73m 2 BYA som medregnes i følge 40m2 Fig. 2.9c i veileder til grad av utnytting Tomteareal: 1932m 2 Grad av utnytting etter 14 % av maks tillatt 22% BYA utbygging: Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. SAKSOPPLYSNINGER Det vises til etteranmeldt byggesøknad for allerede igangsatt oppføring av garasje med plass til 3 biler og innvendig bod. Garasjen er oppført i armert betong i vegg og dekke med gjerdestolper på tak/terreng, mottatt Søknaden har ligget i bero inntil Follo byggetilsyn avsluttet byggetilsynet med ansvarlig søker. Eiendommen ligger innenfor Reguleringsplan for Fålesloråsen (R-106) som er regulert til byggeområde for boliger. Utdrag fra Reguleringsplanbestemmelser: «Maks tillatt bebygd areal (BYA) er 22 % inkludert carport/garasje/uthus. Uthus, garasje/carport kan oppføres som frittliggende bygning. Det kan tillates uthus, garasje/carport på inntil 50 m2 BYA per familieleilighet og på inntil 25 m2 BYA per hybelleilighet. Gesimshøyden, målt fra ferdig planert terreng, skal ikke på noe punkt overstige 3,0 meter. Høydeforskjellen mellom mønet og ferdig planert terreng skal ikke overstige 5 meter. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 45 grader. Frittliggende uthus, garasje/carport kan plasseres inntil 1,0 meter fra nabogrense Det skal anornes minst 2 bilplasser for hver familieleilighet, minst en bilplass for hver hybelleilighet, enten som åpne plaser eller i garasje/carport» Vår ref.: 14/ Side 2 av 7

3 Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket og dispensasjonssøknaden i medhold av plan- og bygningslovens Det har kommet inn en merknad fra nabo på (gnr. 107 bnr. 108 og 109) Sigurd Snoen datert som i hovedsak går ut på følgende: Det bes om at påtenkt plassering endres da garasjens størrelse krever 4 m. avstand fra eiendomsgrense, da det kan medføre begrensninger i fremtidig utnyttelse på egen eiendom. Ut over dette er det ikke innkommet merknader til dispensasjonssøknaden. Søkers kommentar til nabomerknaden er etterlyst , men er ikke mottatt. VURDERING OG KONKLUSJON I reguleringsplan for Slorhøgda faller omsøkt eiendom inn under boligfelt B8 som er et regulert område med fastsatte byggegrenser på hver eiendom. Garasjer og uthus tillates plassert utenfor byggegrense, inntil en meter fra nabogrense. Omsøkte garasje legges delvis inn i terreng og får derfor et bebygd areal (BYA) på 40 m 2. Garasjen får et bruksareal på 73 m 2. Omsøkte garasje plasseres ca 2 m fra nabogrense og plasseringen er således i samsvar med reguleringsplanen. På denne bakgrunn finner bygningsmyndigheten at det ikke er grunnlag nabo å hevde at plasseringen er i strid med reguleringsplanen. Gesimshøyden er 2,85m og i tråd med reguleringsplanens bestemmelser. Dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Vår ref.: 14/ Side 3 av 7

4 Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: - Bestemmelsene i plan - byggets takform som strider med reguleringsplanens bestemmelse pkt. 2d. Søknaden vurderes opp mot hva som kan tillates innenfor gjeldende lov, plan og forskrift for å se om tiltaket tilsidesetter planbestemmelsenes intensjoner vesentlig. Byggets størrelse utløser ikke dispensasjon: Etter beregning av byggets størrelse blir byggets plassering i tråd med gjeldende plan, da den er under 50m 2 BYA og mer enn 1m. fra nabogrense. Tiltaket utløser ingen dispensasjon fra maksimalt tillatt størrelse på garasje og heller ikke for plassering innenfor regulert byggegrense. Naboens merknader må derfor bygge på feil tolkning av gjeldende regelverk. Garasjen er oppført i betong. Tiltakshaver har selv sørget for å redusere bygningsmassen mot brannsmitte etter teknisk forskrift (TEK10, kapittel 11). Naboens bekymringer ser derfor ut til å være imøtekommet. Tiltaket vil heller ikke forringe lys- eller utsiktsforhold verken på egen tomt eller på naboeiendommene da bygningen vil ligge delvis inne i terrenget. Det er en klar fordel at bygget ligger lavt i forhold til bebyggelsen og omkringliggende eiendommer i syd og vest. Parkeringsareal og avkjørsel er foran garasjen på tomten og dekker parkeringsbehovet på tomten. Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjon fra takform og takvinkel slik: Bebyggelsen innenfor gjeldende plan skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 45 grader. Det betyr at garasjen med flatt tak er i strid med gjeldende reguleringsplan. Formålet med å sette krav til spesifikk takform for bebyggelsen er å oppnå et mer ensartet formspråk innenfor planområdet. Bolighuset har mansardtak og fikk dispensasjon for dette i byggesaken, og spørsmålet er om en annen takform på garasje /carport vesentlig vil tilsidesette formålet med bestemmelsen. Bygningsmyndigheten vurderer at flatt tak på mindre bygninger, som garasjer og uthus, medfører at disse bygningene blir mindre voluminøse og virker mindre fortettende i byggeområder med relativ høy grad av utnytting. Garasjer, carporter og uthus er underordnede bygninger og skal fremstå som dette, og bygningsmyndigheten vurderer at flate tak på slike bygg bidrar til at disse underordner seg boligbyggene. Garasjen er delvis plassert inn i terrenget og delvis synlig som reduserer volumet vesentlig. Vår ref.: 14/ Side 4 av 7

5 Planen tillater 75m 2 BYA garasje med saltak for denne eiendommen. Et slikt bygg vil virke mye mer synlig med et så stort volum på den ene siden, men på den annen side ville det likevel væreunderordnet det store bygget på eiendommen. Sett i forhold til den øvrige bebyggelsen ville nok dette bygget oppfattes som stort. Så lenge de underordnede bygningene er mindre finner ikke bygningsmyndigheten at flate tak på slike bygninger bryter med ønsket om et ensartet formspråk for boligbebyggelsen, og formålet med bestemmelsen blir dermed ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Innvilgelse av dispensasjon kan skape presedens for tilsvarende bygninger innenfor planområdet på den ene siden, men på den annen side er det tidligere gitt dispensasjon fra reguleringsplanens takform i flere tilfeller innenfor reguleringsplanområdet så dette tiltaket vil ikke gi presidens. Konklusjon dispensasjon: Bygningsmyndighetene finner ikke at hensynene bak reguleringsbestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Tiltaket: Etter at dispensasjon er gitt er søknaden i samsvar med gjeldende regulering, lov og forskrift. Bygningsmyndighetene kan ikke se bygningen/tiltaket vil medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse og miljø. Tillatelse til tiltak gis derfor som omsøkt. Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter byggesaksforskriften (SAK 10) slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser at UTF, tiltaksklasser 1 er dekket. Det er ikke er avdekket gjenstående arbeider som er til hinder for å gi tillatelse. Naturmangfoldloven: Tiltaket omfattes ikke av Naturmangfoldloven. Konklusjon tiltak: Bygningmyndightene ser alvorlig på at tiltaket er påbegynt før det er byggemeldt og nødvendig tillatelser innvilget. Ås kommune anser at omsøkte tiltak tilfredsstiller kravet til visuelle kvaliteter og at tiltaket for øvrig er i samsvar med gjeldende lov, plan og forskrift etter at dispensasjon er gitt. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Tillatelse gis derfor som omsøkt. Gebyr: 2015 Vår ref.: 14/ Side 5 av 7

6 Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr ,- (inklusiv kr ,- for dispensasjon) etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum Saksbehandling tiltak Kr ,- 1 Kr ,- Behandling av dispensasjon Kr.5.500,- 1 Kr.5.500,- Total sum: Kr ,- Tilknytningsgebyr: Ved økt bruksareal vil kommunalteknisk avdeling fakturere og ettersende tilknytningsgebyr for vann og avløp. Betingelser for tiltaket: Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Annette Grimnes Avdelingsingeniør Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottakere: AKI Prosjekt Hermansen, Grønlivegen 2, 3520 JEVNAKER Kopi: Tom Kenneth Sletten, Blåveisskogen 9, 3480 FILTVET Follo Byggetilsyn, Bjørn Rune Vemer Matrikkelføring - Ås kommune, 1430 ÅS Sigurd Snoen Snoen, Løkkeveien 5, 0253 OSLO Nabo Sigurd Snoen, Løkkeveien 5, 0253 Oslo ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Ås kommune, Postboks 195, 1431 Ås Vår ref.: 14/ Side 6 av 7

7 KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 14/ Side 7 av 7