Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/ Inger Torild Hågensen

Transkript

1 Ås kommune Byggesak og geodata Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/ Inger Torild Hågensen Gnr 107 bnr Elgjartunveien 32 B - Nybygg - Tomannsbolig Dispensasjon/Rammetillatelse Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Eiendommen 107/677/0/0 har ikke adresse. Gnr./bnr.: 107/677 Ansvarlig søker: Follo Bygg og Eiendom AS, Teglveien 21, 1400 SKI Tiltakshaver: Robert Johansen, Boplassveien 2 B, 1407 VINTERBRO VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 gir bygningsmyndigheten dispensasjon fra reguleringsplan bestemmelse 3.c. vedrørende grad av utnytting på gnr. 107, bnr Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Med hjemmel i pbl jf gir bygningsmyndigheten rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig på gnr. 107, bnr Tillatelsen gis på grunnlag av innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Høydeplassering for overkant ferdig gulv 1. etasje/hovedplanet I tiltaket fastsettes til kote + 71,2 relatert til NN2000. Godkjente tegninger: Situasjonsplan, datert , mottatt Plan- og snitttegninger, datert , mottatt Fasadetegning, datert , mottatt Terrengsnittegninger, datert , mottatt Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Bankgiro Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no Side 1 av 8

2 Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter pbl. og byggesaksforskriften slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser at alle fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser er dekket. Byggearbeidet kan ikke påbegynnes før igangsettingstillatelse er innvilget. Anmeldelse av utvendig sanitæranlegg/ledninger (rørleggermelding) skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling innen igangsetting, jf. pbl. kapittel 27. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. BRA nytt 234 m 2 BYA nybygg: 143 m 2 Parkeringsareal på terreng: 72 m 2 BYA totalt: 215 m 2 Tomteareal: 862 m 2 Grad av utnytting: 25 % Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder søknad om oppføring av en tomannsbolig i skrånende terreng. Det er vist plassering av framtidig garasje for 2 biler og 2 biloppstillingsplasser. Det foreligger tinglyst erklæring for atkomst over gnr. 107 bnr Det skal i henhold til delevedtak, sak nr. 14/ av , foreligge rett til atkomst over gnr. 107 bnr Eiendommen omfattes av reguleringsplan for øvre Sjøskogen og del av øvre Pollenga (R-87) og er avsatt til boligformål. Vår ref.: 16/ Side 2 av 8

3 Deler av sikringssonen for automatisk fredet kulturminne ligger ca 2,5 meter inn på eiendommen. Det foreligger uttalelse fra Akershus fylkeskommune som har følgende konklusjon: Dersom det ikke lar seg gjøre å plassere adkomstvei/parkering utenfor sikringssonen må det sendes inn en søknad om dispensasjon fra fredningen. En slik søknad sendes Fylkeskommunen som forbereder saken for behandling hos Riksantikvaren som fatter vedtaket. Søker bekrefter at atkomstveienover 107/141 tåler kjøring av 2-4 nye biler. Og at dersom atkomstveien av en eller annen grunn blir ødelagt under byggeperioden, vil den bli oppgradert før tomannsboligen tas i bruk. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden/ tiltaket i medhold av pbl jf andre ledd, og det er innkommet merknader fra 2 naboer som eier(e) av gnr. 107 bnr. 141 og gnr. 107 bnr. 2. Det har kommet med merknad fra nabo på gnr. 107 bnr. 2 som i hovedsak går ut på følgende: Sjøskogen var i sin tid et hyttefelt med store tomter og kupert terreng. Siden er området regulert til boligformål. Skal stilen på feltet opprettholdes må det være et stort areal til uteopphold og at grad av utnytting på 15 % må opprettholdes, og går imot at det innvilges dispensasjon. Videre skriver nabo at adkomstveien til eiendommen vil gå over naboeiendommer, og ved oppsetting av tomannsbolig vil det gi økt trafikk. Det har kommet med merknad fra nabo på gnr. 107 bnr. 141 som i hovedsak går ut på følgende: Nabos innvending mot å gi dispensasjon, er kun vedrørende veiretten. Søkers kommentar til merknadene: I 2013 sluttet Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) seg til notat, datert , vedrørende dispensasjonsvurdering om grad av utnytting i området. Det ble da gitt en politisk aksept for å kunne innvilge dispensasjon i dette området for opp mot 25 % utnyttelse. Ås kommune har tillatt bygging utover 15 % blant annet basert på ovennevnte aksept. Det har blitt «vanlig praksis» å tillate fortetting og at kommuneplanens bestemmelser er gjeldende med 25 % utnyttelse. Uteoppholdsarealene må overholde krav til 200 m 2 for hver boenhet i henhold til kommuneplanens bestemmelser. Dette overholdes. Stilen på tomannsboligen med saltak og panelte fasader tilfredsstiller omkringliggende bebyggelse. Når det gjelder merknad fra 107/141 er denne merknad innkommet etter nabovarselets frist var utløpt. Vår ref.: 16/ Side 3 av 8

4 VURDERING OG KONKLUSJON Dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Reguleringsbestemmelsenes krav til grad av utnyttelse på 15 %. Nabo på gnr 107 bnr. 2 kommer med innsigelse til søknad om dispensasjon for overskridelse av grad av utnyttelse og for bruk av atkomst over naboeiendommer. Søker viser til notat av , som HTM sluttet seg til. Det vil likevel være nødvendig å vurdere søknaden i sin helhet og sett i sammenheng med eiendommens muligheter. I dette tilfelle er det vist en beskjeden tomannsbolig med saltak og panelte fasader som ikke nevneverdig skiller seg ut i området. Det er vist areal for 4 biloppstillingsplasser, 2 i garasje, og uteoppholdsarealer som tilfredsstiller krav i kommuneplanens bestemmelser. Reguleringsbestemmelsene har ikke krav til areal for uteopphold. Det er tidligere gitt dispensasjon for samme forhold i området og i områder med en annen reguleringsplan med samme bestemmelse for grad av utnytting. Det er viktig at det ikke foregår forskjellbehandling i kommunens saksbehandling, og da kriterier for arealkrav er ivaretatt vil kommunen kunne innvilge dispensasjon. Rettigheter til atkomst er ivaretatt ved tinglyst rett til kjøring over de to eiendommene som berøres. Det bekreftes at eksisterende atkomst tåler kjøring av ytterligere 2-4 biler. Konklusjon dispensasjon: Bygningsmyndighetene finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra Vår ref.: 16/ Side 4 av 8

5 ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Merknadene tas således ikke til følge i byggesaken. Tiltaket: Det foreligger tinglyst rett til bruk av atkomstvei fra Elgjartunveien. Det er også bekreftet at atkomstveien tåler bruk for ytterligere 2-4 biler. Blir atkomstveien ødelagt i anleggsperioden, vil den istandsettes før tomannsboligen tas i bruk. Det foreligger en uttalelse fra Akershus fylkeskommune angående sikringssonen til et automatisk fredet kulturminne, steinalderboplass. Sikringssonen går på det meste ca. 2,5 meter inn på eiendommen. Slik vi kan se av situasjonskartet er kjørevei og parkeringsarealet 2,5 meter fra eiendomsgrense og således utenfor sikringssonen. Vi anser derfor ikke at søknaden om plassering av vei og parkeringsareal utløser søknad om dispensasjon. Søknaden er utover gitte dispensasjon i samsvar med gjeldende regulering, lov og forskrift. Bygningsmyndighetene kan ikke se at utbyggingen vil medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse og miljø. Tillatelse til tiltak gis derfor som omsøkt. Naturmangfoldloven: Tiltaket omfattes ikke av Naturmangfoldloven. Området er tidligere hage for eksisterende bolig. Konklusjon tiltak: Ås kommune anser at omsøkte tiltak tilfredsstiller kravet til visuelle kvaliteter og at tiltaket for øvrig, utenom grad av utnytting, er i samsvar med reguleringsplan. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Rammetillatelse gis derfor som omsøkt. Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift. Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr ,- (inklusiv kr ,- for dispensasjon) etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens Betingelser for tiltaket: 1. Dersom atkomstvei over 107/141 ødelegges i anleggsperioden må den oppgraderes til minst nåværende standard, før brukstillatelse/ferdigattest utstedes. Vår ref.: 16/ Side 5 av 8

6 2. Anmeldelse av utvendig sanitæranlegg/ledninger (rørleggermelding) skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling. 3. Vannmåler skal installeres og fås ved henvendelse til Ås kommune. Installasjonen skal utføres av ansvarlig rørlegger. Ansvarlig rørlegger får vannmåleren utlevert hos Ås kommune v/kommunalteknisk avdeling. 4. Det er krav om uavhengig kontroll for følgende fagområder: Tiltaksklasse 1: Våtrom og lufttetthet + brann ved flere boenheter 5. Ansvarlig foretak skal forestå beregning og utstikking av bygningen. Ansvarlig søker skal sende inn kontrolldokumentasjon for innmåling av plassering før støping av fundament igangsettes. 6. Ved graving på kommunal grunn, herunder vei, skal gravemelding innsendes til Kommunalteknisk avdeling. Graving på privat grunn må ikke påbegynnes før eventuelle kabler er påvist. Opplysninger om dette gis hos Geomatikk AS, tlf Terrenget må planeres slik at det ikke blir til ulempe for naboer. Skråning mot nabo må ikke være brattere enn 1:2. og avsluttes minst 0,5 meter fra nabogrensen. 8. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl Før brukstillatelse gis, skal det foreligge ferdigmelding på sanitæranlegg fra rørlegger. 11. Ildsteder skal rapporteres til Follo Brannvesen IKS. 12. Det henvises til 13-5 i byggeteknisk forskrift som sier at bygningen skal prosjekteres og uføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i luften skal ikke overstige 200 Bq/m3. Bygningsmyndighetene forutsetter at ansvarlig prosjekterende har ivaretatt dette innenfor sitt ansvarsområde. 13. Oppsamlingsenhet for husholdningsavfall skal plasseres på egen eiendom og i henhold til kommunal renovasjonsforskrift, jf. 7 og Før det gis brukstillatelse skal det være satt opp husnummerskilt i henhold til forskrift om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften). Husnummerskiltet skal settes synlig på eller ved inngangsdør til bruksenheten. Skilt skal utføres i rustfritt og bestandig materiale, sort tekst på hvit bunn. Skilthøyde minimum 150 mm og teksthøyde minimum 105 mm. Der det er flere adresseenheter langs en felles avkjørsel skal det i tillegg settes opp henvisningsskilt /adresseskilt der avkjørselen tar av. Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent. Inger Torild Hågensen Saksbehandler Vår ref.: 16/ Side 6 av 8

7 Vedlegg: Situasjonskart og utomhusplan Snitt- og plantegninger Fasadtegninger Terrengsnitt Mottakere: Follo Bygg og Eiendom AS, Jan Håkon Hensel, Teglveien 21, 1400 SKI Kopi: Tone Karlsen og Robert Johansen Anita Taring Matrikkelføring - Ås kommune VAR - Ås kommune Lars Juul, Nøstvedt, 1407 VINTERBRO Vår ref.: 16/ Side 7 av 8

8 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Ås kommune, Postboks 195, 1431 Ås KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 16/ Side 8 av 8