Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for etablering av separat boenhet på GB 23/648 - Tingstuveien 8

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/648 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for etablering av separat boenhet på GB 23/648 - Tingstuveien 8 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 69/15 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav b), for etablering av en separat boenhet på GB 23/648. Saksutredning: Bakgrunnsinformasjon: Kommunen mottok en henvendelse fra nabo, som antydet at båtgarasjen ble leid ut til beboelse. I den forbindelse ble det også opplyst at det ble parkert på kommunens friområde. Vi sendte brev til eier, hvor vi ba om en redegjørelse for forholdene. Det ble i brevet opplyst at bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid med gitte byggetillatelser. Vi mottok svar fra eiers advokat, som sa at det var tillatt å leie ut deler av egen bolig (hybel), og at utleie med dette ikke var i strid med gitte godkjenninger. Båtgarasjen ble fra deres side ansett for å være en del av eiers bolig. Når det gjaldt parkering, skulle eier ta dette opp med leietaker. Administrasjonen ønsket en vurdering av hvorvidt utleie av deler av båtgarasjen ville falle inn under kategorien utleie av hybel, eller om leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet. Vi kontaktet kommunens advokat for en redegjørelse. Denne ligger vedlagt. Deres oppfatning var at leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet. Det ble videre sagt at nåværende bruk er til et annet formål enn forutsatt i den tillatelsen som ble gitt, og til et annet formål enn bygningen, eller vedkommende del av den, tidligere har tjent. Bygningen må av den grunn bruksendres. Advokat Bakka er ikke enig i denne vurderingen, men opprettholder sin subsidiære søknad, og ber kommunen om å behandle saken slik at den kan komme til en avgjørelse. Søknaden: Det søkes om etablering av separat boenhet på GB 23/648.

2 Søknaden er mottatt 22. oktober Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b) som angir at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplanen for Del av Høllen syd I Solta øst. Reguleringsplanen er godkjent ved fylkesmannens brev til Søgne kommune den 25. mars Reguleringsplanen har ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter pr. eiendom, hvorpå kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Kommuneplanen er veddtatt 20. desember Relevante bestemmelser i saken: Reguleringsbestemmelsenes 7: For hver bolig skal avsettes plass for garasje til minst 1 bil samt til biloppstillingsplass for minst 1 bil. Hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg. Kommuneplanens 5 bokstav b. Boliger Maksimal utnyttingsgrad for boligtomter skal være BYA 40 %. Der antall boenheter ikke er angitt i plan, kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt. Begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning. Naturmangfoldloven: Det søkes om etablering av ny boenhet i en eksisterende bygning, og naturmangfoldlovens bestemmelser kommer av den grunn ikke til anvendelse. Klage fra nabo med kommunens påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger merknader fra nabo GB 23/649, Grete Stavseth og Geir Skavoll, i Tingstuveien 6. Merknadene er satt opp i kursiv skrift med søkers påfølgende kommentarer: Vi syns det er fryktelig trist, ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu på nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen da vi bygde. Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kontor, men det var aldri meningen at det skulle være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår, når det er utleie tett inn på oss. I henhold til tegninger har vinduet mot nabo størrelse 1,2m*1,2m. Vinduet gir innsyn til klagers eiendom, og bruken av bygningen vil selvsagt påvirke oppfatningene av mengde innsyn. Det er likevel slik at man må påregne et vist innsyn fra naboer i tettbebygde strøk. Den gang det ble søkt om bygging, sendte vi en skriftlig klage, den , der vi påpekte at det ville bli beboelseshus. Svaret fra Andresens arkitekt den , var at det ikke skulle være beboelseshus. Administrasjonen er klar over at dette var tema i forbindelse med den opprinnelige byggesaken. Søknaden omhandlet oppføring av en båtgarasje med rom til varig opphold i 2 etasje, og hvor etasjen skulle benyttes til treningsrom, kontor, bad og kjøkkenkrok. Vurderingene som ble gjort den gang, ble gjort på bakgrunn av søknaden, og ikke mulige endringer i forhold til dette. Det er nå ønskelig å etablere en egen boenhet i bygget, og kommunen skal nå ta stilling til søknaden slik den foreligger.

3 Vi vil også tilføye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er denne som vil bli brukt ved utleie/beboelse. Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De fleste vil jo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og støy for oss. Det er ikke søkt om å benytte friarealet til parkering. Når det gjelder vurdering av parkeringsforhold og atkomst viser vi til administrasjonens samlede vurdering. Hvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private parkering, vil det medføre ekstra trafikk for oss andre i Tingstuveien. Parkeringsplassen er liten, og allerede i dag bruker han vår felles parkeringsplass (gjesteparkering) til parkering av sin private bil. Dette vet vi irriterer andre naboer i område. Det er angitt at parkering skal skje på egen grunn. I henhold til kart og ortofoto er det plass til ytterligere en bil i gårdsplassen. Vi kan ikke se at trafikkbildet vil endre seg vesentlig som følge av omsøkte tiltak. Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område, da denne er kun for andelseierne som har egne parkeringskort. Parkeringsretten er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller LEIES ut separat. Vi viser til punktet overfor. Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri benyttelse av sittebenker/bord og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i løpet av vår/sommer/høst. Det er også ofte barnehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og ved eventuell parkering, stenge/privatisere inngangen til turstien. Dette området er hovedatkomst til offentlig friområde på Høllebakken. Vi støtter langt på vei naboens bekymring med hensyn til friområde. Etablering av en egen boenhet i bygget, vil føre til en annen bruk av uteområdet enn hva som ville vært tilfelle om bygget ble benyttet som kontor og treningsrom, tilhørende hovedboligen. Se for øvrig vår samlede vurdering. Ansvarlig søkers kommentar til innkomne merknader: Det fremkommer ikke noe i protesten som tilsier behov for endringer i søknaden. Det som anføres i mitt brev som grunnlag for den subsidiære søknad blir derfor opprettholdt fullt ut. Uttalelser fra annen myndighet: Saken har ikke vært på høring hos berørte myndigheter, ettersom saken omhandler bruksendring av eksisterende bygg, og det ikke er varslet nye byggetiltak. Kopi av vedtaket vil bli sendt Fylkesmannen som informasjon. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgarasjen til boligformål er i strid med gitt byggetillatelse. Kommunen ga rammetillatelse for det aktuelle bygget den l l. Tillatelsen går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk, båtgarasje/oppholdsrom. Ved at bygget er godkjent til oppholdsrom, innebærer det at bygget skal kunne benyttes til varig opphold, dette i motsetning til garasjedelen som ikke utgjør rom for varlig opphold. Sett i sammenheng med at eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, og at bygget utgjør en del av boligbebyggelsen til Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen at oppholdsrom er knyttet opp til boligformålet. Den del av bygget som er godkjent som oppholdsrom utgjør følgelig en del av Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor, treningsrom, kjøkkenkrok og bad. Dette er enkeltrom som inngår i eiendommens

4 bolig og kan brukes som et ledd i eiendommens boligfunksjon. Det er fullt ut tillatt å overnatte i et oppholdsrom (kontor, stue osv). Det kan ikke betegnes som søknadspliktig bruksendring å omgjøre et soverom til stue eller motsatt. Se til sammenligning Stavanger byretts dom av Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i rommene ikke er bruksendring i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold er i seg selv ikke noe som gir grunn til å kreve bruksendringssøknad. Konklusjonen er følgelig at det ikke er etablert en bruk i den del av bygget som er godkjent for varig opphold som er i strid med tillatelse og som betinger søknad om bruksendring. For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om bruksendring av de aktuelle deler av bygningen til boligformål, fremsettes det herved en subsidiær søknad i så henseende. For dette tilfellet søkes det om godkjenning av bruk av l. etasje i bygget som egen boenhet. I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens krav til boligbebyggelse jf. reguleringsbestemmelsene i 6, søkes det om dispensasjon fra planen. Dette er søkers vurdering av saken og kommenteres ikke. Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon for regulert utnyttelsesgrad og til kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets behandling av saken den sak 225/00. Dette medfører riktighet. Vedtaket er ikke presist i forhold til de tre dispensasjonsforholdene som ble nevnt i saksutredningen, men det ble gitt dispensasjon, og bygget er i dag ferdigstilt. Innredning av hybelleilighet forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen, jf. reguleringsbestemmelsene i 7. Søker har rett i at det åpnes opp for etablering av hybelleiligheter i området. I reguleringsbestemmelsenes 7 er det angitt at hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg, altså er det tenkt at det kan etableres hybelleiligheter i området. Planen har imidlertid ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter på eiendommen, hvorpå kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Det er her angitt at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning, og omsøkte løsning er med dette i strid med plan. Eiendommen har en nødvendig parkeringsdekning til å omfatte enebolig med hybelleilighet. Dette medfører riktighet. Det er på eiendommen oppført en dobbel garasje, og det er i tillegg plass til biler parkert på terreng. Det er tilstrekkelig parkeringsdekning på gårdsplassen til GB 23/648. Derfra kan man velge to forskjellige adkomstveier til båtgarasjen. For det første kan man gå langs nordsiden av huset og over terreng ned til båtgarasje. Det bratte partiet innrettes med at det skal bygges trapp. Se vedlagte kopi av situasjonskartet. Alternativt kan man bruke gangvei for å ankomme båtgarasjen fra vest som angitt på situasjonskartet. Atkomst via nordsiden av boligen, over eksisterende terreng, kan ikke benyttes slik det er i dag da det er svært bratt ned til bygningen. Oppføring av trapp vil gjøre dette mulig. Å benytte gangvei i friområde som vist på kartet, er også en mulighet. Dette anses for å være lite hensiktsmessig ettersom avstanden fra parkeringsplassen og ned til boligen blir ca. 150 meter. Administrasjonens samlede vurdering: Til informasjon: Søknader skal behandles etter det til enhver tids gjeldende regelverk. I de tilfeller hvor kommunen har mottatt søknader i forkant av en planendring, skal det vurderes om søker har fått informasjon om den mulige planendringen. Om så ikke er tilfelle må kommunen vurdere om dette skal ha betydning for saken, jf. sivilombudsmannens uttalelse av 13. april Vår vurdering er at endringen i kommuneplanen var kjent, ettersom ble lagt ut på høring 11. juli 2014.

5 Det søkes om etablering av en separat boenhet på GB 23/648. Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b, sa ved vedtak av planen i desember 2012, at det kunne tillates to boenheter pr. tomt. Det man ønsket å oppnå ved denne bestemmelsen, var at det skulle legges til rette for utleieleiligheter i eksisterende, og nye boliger. Det var imidlertid ikke angitt i bestemmelsen at de to enhetene skulle være i samme bygning, noe som resulterte i at det kunne oppføres to separate boliger pr. eiendom der hvor forholdene lå til rette for dette. Vi så at dette var uheldig, og bestemmelsen ble revidert den 19. november 2014, til dagens ordlyd. Når det nå søkes om etablering av en egen separat boenhet, er dette i direkte strid med de endringer som ble gjennomført. Kommunen har i tidligere saker, eksempelvis bolig med separat boenhet på GB 13/10 Langenesveien 342, vært negativ til slike løsninger. I nevnte sak ble boligen først godkjent når sekundærboligen ble bygget sammen med boligen. Det vil være svært uheldig om det nå tillates oppføring av en separat bolig på eiendommen. Der er ikke spesielle forhold til denne saken som tilsier at en her skal kunne gjøre unntak fra regelen. Bygningen er oppført, godkjent med rom til varig opphold. I kommunen finnes flere garasjer med oppholdsrom på loft, hvor eier vil kunne påberope seg retten til omgjøring av garasjen til en separat bolig. Slike omgjøringer fører til en annen bruk, samt opparbeidelse av uteområder, og boligområdene vil med dette endre karakter. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for etablering av en separat boenhet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt.

6 Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi vurderer av den grunn ikke om fordelene ved å innvilge en dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. Avslutningsvis: Administrasjonen finner det svært uheldig at det innredes og leies ut en ikke godkjent leilighet. Atkomst til bygning er i dag over friområdet, og ved å se på flyfoto kan man se at det er opparbeidet atkomst over området. Det skal imidlertid opplyses at det i vedtaket av 22. november 2000 ble gitt tillatelse til å benytte friarealet i forbindelse med bruken av båtgarasjen, men det ble da lagt til grunn at bruken ville være svært begrenset og sporadisk. Slik området fremstår i dag er det liten tvil om at bruken har vært annerledes enn forutsatt. En egen boenhet i bygget vil etter alt å dømme føre til parkering og daglig bruk av området på en annen måte enn hva som var tiltenkt i planarbeidet, og tidligere godkjenninger. Det er i søknaden angitt at parkering skal skje på opparbeidet areal øst for boligen, og at adkomst skal opparbeides med trapp ned til bygningen. Ettersom området ved garasjen allerede er opparbeidet og benyttet, er det svært lite sannsynlig at denne bruken vil opphøre. Dette fordi omsøkte atkomst en lite hensiktsmessig, sammenliknet med atkomsten som benyttes i dag. I tillegg til dette ligger bygningen tett inn mot turområde og stier som benyttes av allmennheten. Økt privatisering vil gi redusert kvalitet på friområdet. Vi har ikke mottatt tegninger som viser innvendige endringer. Kun kopi av godkjente tegninger av båtgarasjen. Vi ser imidlertid at vi har tilstrekkelig informasjon til å kunne behandle saken slik den foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Spørsmål fra nabo 2 Kommunens brev til tiltakshaver vedrørende bruk av bygningen 3 Svar på kommunens brev v/ adv. Bakka 4 Vedlegg til brev - Utskrift fra Stavanger byrett Ytterligere kommentar fra nabo. 6 Kommuneadvokatens vurdering saken 7 Søknad om dispensasjon 8 Merknader fra nabo 9 Supplerende merknader til spørsmål om søknadsplikt 10 Kommunen opprettholder sitt krav om søknad, ber om dokumentasjon på atkomst og parkering. 11 Avklaring vedrørende parkering og adkomst 12 Merknad fra nabo til foreslått adkomst 13 Bilder fra befaring Administrasjonen ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen. 15 Tilbakemelding på kommunens brev avklaringer vedlagt kart og tegninger. 16 Vedtak om dispensasjon for bygging av båtgarasje i Sivilombudsmannens uttalelse av 13. april 2011.

7 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/415166_fix.html Side 1 av Fra: Geir Skavoll[geir.skavoll@gmail.com] Dato: :36:34 Til: Anne Marit Tønnesland Tittel: Bruksendring Vedrørende Gnr/bnr 23/648. Navn Svein Ivar Andresen Vi vil gjerne ha en rask tilbakemelding på om overnevnte båtgarage har hatt en bruksendring til beboelse/utleie. Overnevnte eier påstår han har fått bruksendring, og at han kan leie ut. Da vi ikke har fått noen melding om dette lurer vi på om det er riktig?? Hvis han ikke har fått bruksendring, vil vi at dere omgående tar kontakt med Svein Ivar Andresen om at han ikke kan bruke bygget som beboelse/utleie. Dette skjedde jo også vinteren 2013, da leide han ut i ca 3 mnd. Vi tok da også kontakt med dere, men det ble da ikke gjort noe. Håper på snar tilbakemelding. Vennlig hilsen Geir Skavoll Tingstuveien Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus beskyttelsen er aktiv.

8 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/415369_fix.html Side 1 av Fra: Geir Skavoll[geir.skavoll@gmail.com] Dato: :32:53 Til: Anne Marit Tønnesland Tittel: Re: Bruksendring Vil også tilføye at i forbindelse med ulovlig utleie,parkerer leietaker ulovlig på Søgne Kommunes friluftsområde. Det er i begynnelsen av turstien som går over til Høllebukta. Denne turstien blir mye brukt, da det er muligheter for grilling ved sjøen. Det er ikke veirett til båtgarasjen. Og det er jo heller ikke kommunal renovasjon. Bare til orientering. Vennlig hilsen Geir Skavoll Tlf From: Anne Marit Tønnesland Sent: Monday, April 28, :07 AM To: 'Geir Skavoll' Subject: SV: Bruksendring Hei Det er ikke søkt om bruksendring til bolig. Bygget er godkjent med kontor, bad, treningsrom og en kjøkkenkrok. Hvem som benytter arealene, kan ikke kommunen styre. Dersom bygget nå brukes som bolig, er det imidlertid i strid med gitte tillatelser. Vi registrere deres henvendelse, og vil ta kontakt med Andresen. Mvh Anne Marit Tønnesland saksbehandler Fra: Geir Skavoll [mailto:geir.skavoll@gmail.com] Sendt: 28. april :37 Til: Anne Marit Tønnesland Emne: Bruksendring Vedrørende Gnr/bnr 23/648. Navn Svein Ivar Andresen Vi vil gjerne ha en rask tilbakemelding på om overnevnte båtgarage har hatt en bruksendring til beboelse/utleie. Overnevnte eier påstår han har fått bruksendring, og at han kan leie ut. Da vi ikke har fått noen melding om dette lurer vi på om det er riktig?? Hvis han ikke har fått bruksendring, vil vi at dere omgående tar kontakt med Svein Ivar Andresen om at han ikke kan bruke bygget som beboelse/utleie. Dette skjedde jo også vinteren 2013, da leide han ut i ca 3 mnd. Vi tok da også kontakt med dere, men det ble da ikke gjort noe. Håper på snar tilbakemelding.

9 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/415369_fix.html Side 2 av Vennlig hilsen Geir Skavoll Tingstuveien Bilde er fjernet av sender. Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus beskyttelsen er aktiv. Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus beskyttelsen er aktiv.

10 AREALENHETEN Svein Ivar Andresen Tingstuveien SØGNE Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2014/ Anne Marit Tønnesland 23/ /2014 Spørsmål om bruk av bygning på GB 23/648 - Tingstuveien 8 Kommunen har mottatt en henvendelse vedrørende deres båtgarasje, hvor det antydes at denne leies ut til beboelse. I den forbindelse er det også opplyst at det parkeres på kommunens friområde. Det gjøres oppmerksom på at bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid med gitte byggetillatelser. Vi ber om en tilbakemelding på overnevnte forhold snarest mulig og senest innen 16. juni Med hilsen Anne Marit Tønnesland saksbehandler Kopi til: Geir Skavoll Tingstuveien Søgne Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: Web: Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: MVA

11 ADVOKATFIRMAET K]/ER Søgne kommune Arealenheten Pb SØGNE I;/3537 Vårref: 12040/21461 JB/eks Data:3. juni 2014 TINGSTUVEIEN 8 BRUK AV BYGNING./. Det Vises til kommunens brev av til Svein Ivar Andresen. Det anføres i brevet at bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til slikt formål vil være i strid med gitt byggetillatelse. Eiendommen til Andresen er regulert til byggeområde for boliger. Det er gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl. (1985) 70 nr 2 for oppføring av bygg til kombinert bruk båtgarasje/oppholdsrom". I kommunens vedtak er bygningen godkjent med rom for varig opphold i 2. etg. Tegninger for bygget viser kontor, bad og treningsrom i 2. etg. Dette inkluderer en kj økkenkrok. 2. etg. i bygget er følgelig intet uthus, men godkjent til varig opphold. I utgangspunktet er rommet innredet som Andresens hj emmekontor og treningsrom. Dette inngår som en del av hans bolig. Det er imidlertid intet til hinder for at det ovemattes i et oppholdsrom (kontor, stue osv.), og man har full anledning til åleie ut slike enkeltrom som hybel. Det går en grense mot etablering av egne hybelhus, jf. pbl første ledd bokstav e, men det er ikke situasjonen i Tingstuveien 8. Til sammenligning kan det vises til en dom dat. 2l.4.l995 fra Stavanger byrett hvor det ble fastslått at bl.a. omgjøring av stue til to soverom ikke var søknadspliktig bruksendring i plan- og bygningslovens forstand. Jeg vedlegger kopi av dommen. Ved utleie av enkeltrom i Andresens bolig som hybel er det ikke opprettet noen egen boenhet, og det er heller ikke etablert noen bruk som tilsier behov for søknad og tillatelse. Advokalfirmael Kjær & Co DA MNA Org m NO MVA Konloradl esse Handclcns Hus Ràdhusgala 3 Knslmnsand /\vdeiiii1:skunlur1lvy<: Sagatunbvggei Pnsladvesss Puslbulxs 15"» 4662Knsnunszmd Tlf 3802ss oo Fm ss 02as o: mlxl<]:ii.:r@allvl<}:1::i no wwwadvkjuer no ADVOCATIA Oslo: Arlvukalfinnaet Kvale Bergen/Ferric: Advokauinnaet Hams Trondheim: Advokalfinmaet Bjcrkan-Slav Slavanger/Ilryne: /\dvukali'umael HAVE! Kristiansand: Advoknlfinuaet Kjæl Tromsø: Advnkalfirmnct Rckxc.Pleym Linummmu; Arlvokzilfnruxrael'llmllanig Molde: Advokallirmaet Øverbø Umnz wv»v. advncaxiano g:\advisor\dok\20l4_1\a.ndkf3k2lmo.doc

12 Side 2 Avslutningsvis bemerkes at leietaker skal parkere på godkjent parkeringsplass. Dette vil Andresen ta opp med leietaker. Med vennlig hilsen VOKATFIRMAET KJÆR & CO DA / Jakob Bakka advokat bakkant advkjacrno Kopi: Sven lvar Andresen, Tingstuveien 8, 4640 Søgne g:\advisor\dok\20l4_1\andkf3k2l modne

13 Stavanger byrett - RG (190~95) Side 1 av 13 lltskrift fra Lovdata Stavanger byrett - RG (190-95) Instans Stavanger byrett - dom Dato Publisert RG-I995-I I98 (190-95) Stikkord Forvaltningsrett. Bygningsrett. Bruksendring. Plan- og bygningsloven 91a og 93. Sammendrag Et byggefrnna kjopte en tomannsbolig. som ble modemisert for utleie. Eiendommen lå i et rolig villastrok. Etter at stuer var omgjort til soverom, protesterte naboer mot at huset var tatt i bruk som hybelhus uten nabovarsel. Huset var leid ut til en bedrift som benyttet leilighetene til ansatte med behov for midlertidig bopel i forbindelse med prosjekter i byen. Etter en omfattende saksbehandling la departementet til grunn at eieren var forpliktet til å søke om bruksendring. Retten opphevet vedtaket. Leilighetene var ikke ved selve ombyggingen omgjort til hybler. Spørsmålet var om det likevel forelå bruksendring i relasjon til 93 annet ledd. Etter en samlet vurdering av ominnredningen og den konkrete utnyttelsen. kom retten til at det ikke forelå endringer som krevde tillatelse etter 93 annet ledd eller 9la bokstav c). Saken var et grensetilfelle. slik at sivilombudsmannens standpunkt ikke kunne tillegges avgjørende betydning. (ijennorngàelse av rettspraksis. Saksgang Stavanger byrett nr. I 170/94 A. Parter Brodr. Torjussen AS (advokat Fredrik Bie) mot Staten v/kommunal- og arbeidsdepartementet (regjeringsadvokaten v/advokat lngvald Falch) Forfatter Byrettsdornrner Ame Landmark På vegne av Brodr. Torjussen A/S (heretter kalt Brodr. Torjussen) har advokat Fredrik Bie ved stevning av anlagt soksrnål mot Staten v/kommunal- og arbeidsdepartementet med påstand om at departementets vedtak av i sak vedrørende bruksendring av Christian lv's gt. 10 i Stavanger oppheves. Ved dette vedtaket hadde departementet opphevet sitt tidligere vedtak i saken av , idet dette ble ansett som ugyldig. Pä vegne av staten har Regjeringsadvokaten v/advokat lngvald Falch inngitt tilsvar daten med påstand om frifinnelse. lflovedforhandling ble avholdt 1.3. I 995. hvorunder styrefonnannen i Brodr. Torjussen, Einar Torjussen. avga partsforklaring. Det ble videre avhørt ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Saken har folgende bakgrunn: Brodr. Torjussen. som er el byggefirrna. kjøpte i desember 1990 boligeiendommen Christian lv's. gt. 10 i Stavanger. Påeiendommen er det Sid: II9 ) oppfon en horisontalt delt tomannsbolig i to etasjer. samt loftsetasje. Huset har en grunnflate på I 10 ml. Leilighetene både i 1. og 2. etasje inneholdt ved kjopet foruten kjøkken og bad m.v. to stuer. ett soveværelse og ett pikeværelse. Loftsetasjen besto av to pikeværelser. formen diverse kott/oppbm aringsrom. Bakgrunnen for at Brodr. iforjussen kjøpte eiendommen. var at firmaet på denne tiden hadde lite arbeid. og

14 Stavanger byrett - RG (190-95) Side 2 av 13 man ønsket å opprettholde beskjeftigelsen for de ansatte ved å niodernisere bygningen med henblikk pâ utleie eller salg. Endringene i l. etg. besto i første rekke av at den vesentlige delen av den ene av stuene ble omgjort til to soverom. I 2. etg. ble den tilsvarende delen av den ene av stuene omgjort til ett større soverom. 1 loftsetasjen ble de to pikeværelsene litt utvidet og innredet som soverom, mens det i tillegg ble lagt inn WC/dusj. Disse endringene medførte at det måtte settes inn to nye vinduer i hver av etasjene samt i taket. Melding om disse fasadeendringene ble godkjent av bygningssjefen ijanuar På dette tidspunkt var man i selskapet av den oppfatning at det ikke var nødvendig å få godkjent tegninger vedrørende de innvendige endringene. Eiendommen ligger i et typisk boligstrøk, som hovedsaklig består av eneboliger og tomannsboliger, samt enkelte hus med inntil 4-5 leiligheter. Ifølge byplanvedtekt for området skal bebyggelsen «være åpen, villamessig», og hele planarealet «skal vaere et rolig villastrøk». Kort tid etter bygningssjefeirs godkjennelse av fasadeendringene, iimkom det protester fra naboer som hevdet at huset var tatt i bruk som hybelhus uten at de hadde fått nabovarsel. Huset var da blitt leid ut til Kværner Installasjon A/S (heretter kalt Kværner), som benyttet leilighetene til ansatte som arbeidet på prosjekter i Stavanger og derfor hadde behov for midlertidig bopel i byen. Etter at bygningskontrollen hadde foretatt befaring og funnet at stuearealer var omgjort til soverom og det videre var igangsatt arbeider på loftet som man mente tydet pâ at det der skulle innredes en leilighet, ble arbeidet stoppet og det ble forlangt innsendt tegninger for innredningen. Det ble til dette fra Brødr. Torjussens side fremholdt at soverommene på loftet tilhørte underliggende leilighet. Brødr. Torjussen sendte inn reviderte innredningsplaner, og saken ble behandlet på møte i Stavanger bygningsråd I bygningssjefens innstilling til bygningsrådet heter det bl.a.: «Rent fysisk framstår bygget forsatt som en tomannsbolig, men den aktuelle bruk bærer preg av å være hybelhus. Vi står her overfor et grensetilfelle i lovverket. Dersom 4 enkeltpersoner går sammen og leier en leilighet så kan vi vanskelig si at leiligheten er gjort om til hybler, selv om situasjonen fra naboene kan synes slik i forhold til om de 4 personene var en «normal» familie. Hvis de samme personene leide hvert sitt rom og delte på tellesarealene (kjøkken/stue/bad/) så kan en si at leiligheten er tatt i bruk til hybler og vi kunne grepet inn i forhold til regplanen og bygningsloven. Her står vi overfor tilfelle 1. Det foreligger protester fra 20 naboer i strøket hvorav samtlige 7 som er naboer i.h.h. til plan- og bygningslovens bestemmelsen» I tråd med bygningssjefens innstilling fattet bygningsrådet følgende vedtak: «Reviderte innredningsplaner daten bygningssjefen godkjennes på følgende vilkår: Sidel200 Loftet må skilles fra felles trapperom med vegg og dør i brannklasse B-30. Loftet tillates ikke nyttet som selvstendig boenhet, dvs. som leilighet eller hybler, men kun som rom til underliggende leilighet. Bruk av huset som hybelhus er i strid med reg.plan og plan- og bygningsloven med forskrifter og vil ikke bli tillatt» Naboene påklaget vedtaket, idet de fremholdt at huset var i faktisk bruk som hybelhus i strid med reguleringsbestemmelsene, og at det også krevdes forhåndsgodkjenning etter plan- og bygningslovens bestemmelser. De anførte videre at bygningsrådet ved sitt vedtak indirekte hadde godkjent bruk som hybler, ved at man hadde godkjent en planløsning med «unormal» fordeling melloni antall soverom og stueareal. Huset var på dette tidspunkt bebodd av seks ansatte i Kværner. Bygningsrådet behandlet saken og fattet - i tråd med bygningssjefens innstilling - mot to stemmer følgende vedtak: hltp://10vdata.no/pro/download/?typc=prin[d0cumcnt&id=trsiv/avgiorelsc/rg

15 Stavanger byrett - RG (190-95) Side 3av 13 «Bygningsrådet fastholder sitt vedtak av Bygningsrådet anser ikke bruken av huset til å være endring som kommer inn under plan- og bygningslovens 91 a eller 93.» Eieme av fire av naboeiendommene påklaget bygningsrâdets vedtak til Fylkesmannen i Rogaland. som ved vedtak av tok klagen til folge. Fylkesmannen uttalte bl.a. at den reelle bruk - som måtte være avgjørende - representerte en bruksendring som krevde tillatelse etter plan- og bygningslovens (heretter kalt plan- og bygningsloven) 9l ajfr. kommunal vedtekt av og plan- og bygningsloven 93 annel Iedd. Fylkesmannen fremholdt bl.a. at den foretatte fasadeendring ikke fratok huset dets villamessige karakter. men uttalte på den annen side at en bruksendring ikke forutsetter at det også foretas tekniske endringer av bygningen. Ved brev av skrev advokat Fredrik Bie på vegne av Brødr. Torjussen til fylkesmannen om saken. Han redegjorde her for faktiske forhold og bestred fylkesmannens rettsanvendelse. På dette grunnlag ba han fylkesmannen revurdere sitt rettslige standpunkt i saken og omgjøre vedtaket. Ved brev av til advokat Bie fastholdt fylkesmannen vedtaket av , under henvisning til at forvaltningslovens 35 ikke ga hjemmel for omgjøring. For ovrig anførte fylkesmannen bl.a. at henvisningen til plan- og bygningsloven 93 ved et uhell var utelatt i konklusjonen i vedtaket av Saken ble så behandlet i Stavanger bygningsråd Bygningsrådet fattet følgende vedtak: «Bygningsrådet tar fylkesmannens vedtak av til etterretning. Bygningsrådet pålegger eier av Gnr. 56. Bnr Christian lv's gt. 10. Brødrene Torjussen A/S. med øyeblikkelig virkning å bringe nåværende bruk av huset til opphør idet denne bruk er å betrakte som bruk til hybelhus og i strid med Bygningsrådets vedtak av jfr. Fylkesmannens vedtak i skriv av og uttalelse i skriv av » Ettersom Brodr. Torjussen ønsket å reise søksmål vedrørende gyldigheten av fylkesmannens vedtak av , ble det fra bygningsmyndighetcnes side overfor advokat Bie muntlig gitt utsettelse med iverksettelsen av bygningsrâdets vedtak av Ved stevning av til Stavanger byrett anla advokat Bie på vegne av Brødr. Torjussen søksmål mot Staten v/kommunaldepartementet med påstand om at fylkesmannens vedtak av Side l201 skulle oppheves. l tilsvar av fra Regjeringsadvokaten ble det opplyst at Kommunaldepartementet hadde omgjort fylkesmannens vedtak av Partene var etter dette enige om at saken skulle heves. og at Brødr. Torjussen skulle tilkjennes saksomkostninger. På grunn av uenighet om størrelsen av saksomkostningene, ble disse av retten fastsatt til kr. l ved hevningskjennelsen av I Kommunaldepartementets vedtak av heter det b1.a: «Departementet finner det etter omstendighetene ikke naturlig å betegne en ominnredning av to leiligheter i en tomannsbolig med 4 ekstra soverom samt ekstra loftsrom og dusj som en bruksendring etter plan- og bygningsloven 91 a. Den type utleievirksomhet som boligen brukes til. styrker denne oppfatning idet det ikke er tale om noen form for dognutleie eller noen fomt for service knyttet lil boligen utover det å bo. Utleievirksomhetens omfang tilsier heller ikke at det foreligger en bruksendring. De som bebor leilighetene kan enten være familier eller enkeltpersoner. slik at deres sivilstatus eller øvrige forhold seg imellom er uten betydning i denne forbindelse. Så lenge boligen fremstår slik den er innredet i dag. og brukes til utleie over tid og i det omfang som gjelder her. er det neppe grunnlag for å karakterisere bruken som hybelbruk i plan- og bygningslovens forstand. hup://lovdata.no/pro/download/?type=printdocument&id=trsiv/avgjorelse/rg

16 Stavanger byrett - RG (190-95) Side 4 av 13 Etter departementets syn har både komrnunen og fylkesmannen lagt for stor vekt på det interne forhold leieboerne imellom, ved vurderingen av bruksendringsspørsmålet.» Avslutningsvis i vedtaket heter det: «Departementet forstår fylkesmannens vedtak av , sett i sammenheng med vedtaket av , slik at det er en Opphevelse av bygningsrådets vedtak om å tillate den aktuelle bruk uten å kreve bruksendringstillatelse. Samtidig anmodes kommunen om pånytt å ta stilling til bruksendringssporsmålet, men da på bakgrunn av de hensyn fylkesmannen har redegjort for i sine ovennevnte vedtak, og som konkluderer med at den aktuelle bruk er å anse som bruksendring i plan- og bygningslovens forstand. Departementet finner på bakgrunn av ovennevnte å omgjort: kommunens vedtak av og fylkesmannens vedtak av og med hjemmel i forvaltningslovens (forvaltningsloven) 35. forste ledd e). Vedtakene anses ugyldige pà grunn av feil rettsanvendelse. Slik saken foreligger, krever det aktuelle forhold ikke bruksendringstillatelse etter plan- og bygningsloven» På vegne av naboer og gjenboere av Christian Vl's gt. 10 brakte Eyvind Aven ved brev av 19. I saken inn for Stortingets ombudsmann for forvaltningen (heretter kalt Ombudsmannen). Det fremgikk av brevet at saken også var klaget til Kongen i statsråd. Klagen til Kongen i statsråd ble senere tnikket av klageren. idet dette var en forutsetning for at Ombudsmannen skulle kunne realitetsbehandle saken. Ombudsmannen forela saken for Kommunaldepartementet, som avga uttalelse til Ombudsmannen ved brev av Departementet fastholdt at det i denne saken ikke kunne «anses å foreligge et tilfelle der leilighet er delt opp til hybler (jfr. plan- og bygningsloven 91 a bokstav e)». Departementet kunne heller ikke se at Ombyggingen eller utleievirksomheten niedforte at det var skjedd en bruksendring. Klageren avga ved brev av inerkiiader til uttalelsen fra departementet. Side 1202 Ombudsmannen avga uttalelse i saken ved brev av til Kommunal- og arbeidsdepartementet, med gjenpart til Eyvind Aven. Retten finner grunn til å gjengi i sin helhet Ombudsmannens Denne er inntatt på side 6-8 i brevel og har folgende ordlyd: vurdering av saken. «Det sentrale spørsmålet i saken er om det foreligger et forhold som krever bruksendringstillatelse etter plan- og bygningslovens 93 tredje ledd og/eller 91 a. I. Plan- og bygningslovens 93 tredje ledd Plan- og bygningsloven av 14juni 1985 nr tredje ledd lyder: «Tillatelse av bygningsrådet må også innhentes for bygning eller del av bygning blir brukt til annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt, eller til annet fonnål enn bygningen eller ved kommende del av den tidligere har tjent». l bygningslovkomiteens utkast til ny bygningslov var det foreslått at det skulle kreves samtykke av bygningsrådet når en bygning eller del av bygning ble brukt til et vesentlig annen formål enn forutsatt i tidligerc tillatelser. Departementet sloyfet i proposisjonen (Ot.prp.nr.1 ( )) kravet «vesentlig» i lovteksten. Departementet uttalte på 121 i proposisjonen folgende om endringen i forhold til bygningslovkomiteens utkast: «I annet ledd har departementet sloyfet uttrykket «vesentlig» foran ordene «annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt». Det må etter departementets oppfatning være tilstrekkelig at den påtenkte bruksendring vil bryte med forutsetningene for byggetillatelsen. Derved må den antas i alminnelighet å ha den betydning at det er grunn til å kreve tillatelse fra bygningsrådet. Ellers er det bare gjort redaksjonelle endringen»

17 Stavanger byrett - R(} l995 l198 (190-95) Side 5 av 13 Hoyesterett har lagt til grunn at det «ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringern, jfr. Rt-l Det må på denne bakgrunn være klart at de forskjellige reguleringsformålene som er nevnt i plan- og bygningslovens 25 ikke er avgjørende for vurderingen etter 93 tredje ledd. ordet «formål» i 93 tredje ledd går lengre. Det er videre på det rene at det er bruken/formålet som er avgjørende, og ikke om det samtidig skjer en fysisk ombygning. En fysisk otnbygning kan imidlertid gjøre boligen egnet for bruk til annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt. eller til annet formål enn bygningen tidligere har tjent. Avgjørende må være om det skjer en forandring i karakteren av bruken av boligen som er av betydning i forhold til de fonnål plan- og bygningsloven skal ivareta og at det således foreligger et behov for den kontroll bygningsmyndighetene skal foretzljfr. Rt-l982-l0l7 og Rt-l983-lO67. l brevet 18. november 1992 sammenligner departementet bruken for ombygningen med bruken etter, og legger til grunn at en ikke kan se at «en økning av antall beboere i de enkelte leilighetene med fra 2 til 3 personer i seg selv medfører at det foreligger en endret bruk i plan- og bygningslovens forstand». Etter min oppfatning blir dette en for snever betraktningsmåte. Etter Ombyggingen er det til sammen 10 soverom i de to etasjene i tomannsboligen samt 2 stuer på ea. 25 kvm hver. Boligen er således egnet for flere at personer kan bo der, og dette gir muligheter for SideI203 en annen bruk enn det som må antas å være forutsatt i byggetillatelsen. Søknaden fra Krogstein videregående skole for hørselshemmede om bruk av tomannsboligen som elevhjem og den faktiske bruken av boligen som utleieobjekt til et firma som disponerer boligen til sine tilsatte på oppdrag i Stavanger, viser også dette. Så vidt skjønnes ble tomannsboligen, før Brødr. Torjussen A/S kjøpte eiendommen og startet utleievirksomheten, brukt som en ordinær tomannsbolig med en familieleilighet i hver etasje, ogjeg antar byggetillatelsen ble gitt før oppføring av bolig til slik bruk. Departementet drøfter også om det forhold at beboerne ikke har noen familiemessig tilknytning gjør at bruken av tomannsboligen må anses endret, og konkluderer med at bruken ikke har endret karakter i rettslig forstand i forhold til de opprinnelige beboemes bruk «selv om leilighetene nå leies ut til arbeidskollegaer, og disse er ukependlere (jf. Rt )». Departementet synes her nærmest å legge til grunn at «annet formål» i 93 tredje ledd betyr annet formål enn beboelse. uansett karakteren og arten av beboelsen. Dette kan jeg i så fall ikke si meg enig i,jt`r. det som er sagt ovenfor at de generelle reguleringsformålene som nevnt i lovens 25 ikke er avgjørende for hva som er «annet formål» etter 93 tredje ledd. Etter min mening er det mer nærliggende å betegne den endrede faktiske bruk og de endrede bruksmulighetene etter Ombyggingen, som en endring i karakteren av bruken av boligen. Den tidligere familiemessige tilhorighet er endret til korttidsbruk for opptil ansatte i Kvæmer Installasjon A/S som disponerer hvert sitt rom samt deler fellesarealer. og som ukependler hjem til sine faste bopeler. Som nevnt vil det sentrale vurderingstemaet være om en her står overfor en endring i karakterenav bruken av boligen som er av betydning i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Momenter i denne vurderingen vil kunne være trafikksituasjonen, virkningen for beboerne i strøket, forholdet til reguleringsplan og andre hensyn bygningsmyndighetene skal ivareta. Etter mitt syn er det meget som taler for at den endrede bruken av boligen berører slike hensyn og forhold som bygningslovgivningert er ment å ivareta og at det således er behov for den kontroll bygningsmyndighetene skal foreta. Jeg har etter dette kommet til at det i denne saken foreligger en endret bruk i forhold til forutsetningen for meddelt byggetillatelse og tidligere faktisk bruk som krever at det sendes inn en søknad etter lovens 93 tredje ledd, slik at bruksendringen kan vurderes i forhold til lovens materielle regler. Plan- og bygningslovens 91 a

18 Stavanger byrett - RG-I (190-95) Side 6 av 13 Bestemmelsen kom inn i plan- og bygningsloven i 1984 og avloste husleiereguleringslovens 41 [skal vel være husleieloven 4l. Lovdatas anm.]. l Ot.prp.nr.66 ( ) uttalte departementet at det var behov for bestemmelsen for å sikre leietakere som må flyite på grunn av sammenslåing av boliger et visst vem. Det ble også uttalt at bygningsmyndighetene skal kunne legge vekt både på boligsituasjonen og mer reguleringsmessige og byggetekniske hensyn ved anvendelsen av bestemmelsen. Denne utvidelsen av de formål som kan trekkes inn ved anvendelsen av 9l er også fastslått i bestemmelsens annet ledd. Departementet har ved tolkningen av denne bestemmelsen. i mangel av andre tolkningsmomenter, falt tilbake på en alminnelig språklig Side I204 forståelse av lovens vilkår «dele opp leiligheter til hybler». Departementet konkluderer på dette punkt med at en her «står overfor et tilfelle der to leiligheter disponeres i fellesskap av flere beboere» og ikke hybler. Etter min oppfatning er det mer naturlig å legge til grunn at tomannsboligen etter ombyggingen er egnet til hybelbruk, og at den faktiske bruk ligner mer på hybelbeboelse enn et tilfelle der leilighetene «disponeres i fellesskap av flere beboere». slik departementet har lagt til grunn. Et slikt fellesskap vil typisk være et bokollektiv der f.eks. flere studenter går sammen om å leie en leilighet. l dette tilfellet benyttes boligen som et utleieobjekt til et firma som disponerer boligen til sine ansatte i forbindelse med kortere eller lengre oppdrag i Stavanger. Tilknytningen mellom beboeme er losere og mer tilfeldig enn i et vanlig bofellesskap, og i dette tilfellet tjener ikke boligen som beboemes faste bosted. Jeg har etter dette. under tvil. kommet til at en her står overfor et tilfelle som omfattes av lovens 9l a. og at det således må fremsettes en soknad om bruksendring. Min konklusjon er etter dette at det forelå en plikt til å sende inn soknad etter planog bygningslovens 93 tredje ledd og 91 a slik den faktiske situasjon var da saken ble behandlet av bygningsmyndighetene. For ordens skyld presiseres atjeg med dette ikke har latt stilling til om en slik soknad om bruksendring kan eller bor avslås med hjemmel ide materiellereglene i plan-og bygningslovgivningen. Det bes på denne bakgrunn om at departementet vurderer saken på nytt. Jeg ber om å bli holdt orientert om hva som skjer i saken» Departementet foretok så en ny vurdering av saken. l brev av til Stavanger kommune uttaler Kommunal- og arbeidsdepartementet folgende under henvisning til Ombudsmannens anmodning om ny vurdering av saken: «Departementet tar Ombudsmannens synspunkt til etterretning. Departementet anser med dette sitt vedtak av 03. l2. l99l som ugyldig. og vedtaket oppheves med hjemmel i forvaltningslovens 35. forste ledd bokstav c. Dersom den aktuelle bygningen fremdeles brukes på den måten som ble lagt til grunn for departementets vedtak av l99l. bes kommunen vurdere saken på nytt. Ved kommunens behandling må synspunktene som fremkommer i Ombudsmannens brev av vedrørende tolkningen av plan- og bygningslovens 91 a og 93 legges til grunn.» Gjenpart av brevet ble sendt til advokat Bie, Eyvind Aven. Ombudsmannen og Fylkesmannen i Rogaland. Det er altså Kommunal- og arbeídsdepartementets vedtak av 2 l som fonnelt foreligger til prøving i nærværende sak. Retten legger til grunn at den faktiske bruk av Christian Vl's gt. l0 som forelå så lenge eiendommen var utleid til Kvæmer. var tre personer i hver leilighet. Leieforholdet med Kvæmer vane i et snaut år, og senere har huset vært utleid til Stavanger kommune. Kommunen fremleier leilighetene til to flyktingefamilier. Det er enighet om at så lenge denne bruken vedvarer. foreligger det ingen bruksendring. Sakmkeren har i det vesentlige anfort:

19 Stavanger byrett - RG (190-95) Side 7 av 13 Selv om den nåværende bruk av huset - utleie til kommunen som fremleier til to farnilier - ikke rammes av vedtaket av , vil Side 1205 saksøkeren igjen kunne komme i en situasjon hvor han ønsker å leie ut eiendommen på den måten som skjedde til Kvæmer. Saksøkeren har derfor en aktuell rettslig interesse av å få avklart om det i så fall vil være nødvendig å søke om bruksendringstillatelse. Kommunen har helt klart gitt uttrykk for at dispensasjon ikke vil bli gitt dersom en slik bruk krever søknad. Saken reiser to hovedspørsinål. For det første spørsmålet om de arbeider som er utført, krever tillatelse etter plan- og bygningsloven 91 a bokstav c). For det annet spørsmålet om den faktiske bruk av huset innebar en slik endret utnyttelse som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven 93 annet ledd. Plan- og bygningsloven 91 a tilsvarer bestemmelsen i den tidligere bygningslovens 91 a, som ble tilføyet i Dette skjedde i forbindelse med en samordning av bestemmelsene i bygningsloven og husleieloven om bruksendring og riving av boliger m.v. Ved endringen ble bestemmelsene i husleielovens 41 flyttet til ny 91 a i bygningsloven. Bestemmelsens forhistorie viser at bakgrunnen for denne særlig var boligmangelen i årene etter krigen, foruten også tralikkmessige hensyn m.v. Bestemmelsen må også sees i sammenheng med den nå opphevede boligformidlingsloven, og et sentralt poeng var å få en forsvarlig utnyttelse av boligmassen. Plan- og bygningsloven 91 a bokstav e) synes å forutsette at det skjer fysiske endringer (sammenslåing av boliger eller oppdeling av leiligheter til hybler). Det er ikke tilfellet i nærværende sak, og bestemmelsen gir således ikke hjemmel for å nekte den bruk som forelå ved utleieforholdet til Kværner. Dersom retten skulle komme til at plan- og bygningsloven 91 a bokstav e) også regulerer den avtalemessige utnyttelse av boliger, gjøres subsidiært gjeldende at det er høyst unaturlig å snakke om hybelbruk i denne saken. Eiendommen ble leid ut til Kværner som tomannsbolig, og det var heller ikke tilfeldige beboere som delte leilighetene, slik tilfellet normalt vil være ved hybelbruk. Hver av leilighetene ble bebodd av kolleger i Kværner, som ønsket denne boformen også ut fra sosiale hensyn. Når det gjelder forståelsen av plan- og bygningsloven 91 a, vises til en avgjørelse inntatt iombuds1nannens årsmelding for , og som gjaldt en temmelig parallell sak. Videre vises til Kamov, Norsk kommentert lovsamling note 797 og 799 til 91 a og Tyrén/Sehulze/Ditlefsen, Plan- og bygningsloven og byggeforskriftene i praksis (2. utg.) side (3. utg. side ). l nærværende sak er det ingen som har hevdet at selve det bygningsmessige arbeidet representerer et bmdd på plan- og bygningsloven. Men samtidig er det grunn til å spørre om man ville ha unngått hele problemstillingen i saken dersom det ikke var gjort bygningsmessige endringer. I så fall ville myndighetene løpende ha måttet vurdere beboerne og deres forhold til hverandre, noe som ville være helt upraktisk. Både teori og rettspraksis gir liten veiledning når det gjelder begrenset hybel. Det fremgår av byggeforskriftene av 1987 pkt. 4 I :52 at l-roms boenhet er betegnet som hybelleilighet. Videre vises til Kobbe, Husleieloven (l989-utgaven) side 34, som imidlertid gjelder spørsmålet om oppsigclsesvern og derfor muligens opererer med et noe videre begrep enn plan- og bygningslovens bestemmelser. Likeledes vises til Bent Liisberg, Husleieregulering side og Rt l. Det synes på denne bakgrunn som om den bruk av hybelbegrepet man finner Side 1206 i lovverket, er snevrere enn det forhold som foreligger i nærværende sak. Også plan- og bygningsloven 93 synes i første rekke å ta sikte på situasjoner hvor det utføres fysiske arbeider på vedkommende bygning. Allerede overskriften - «Arbeid som krever byggetillatelse» indikerer dette. Bestemmelsen i annet ledd er etter sin ordlyd vidtfavnende, men den er en rettslig standard som må tolkes ut fra forholdene til enhver tid. Det må kunne tastslås at bestemmelsen i det hele tatt neppe httpz//lovdatano/pro/down1oad/'ptype=printdoeument&id=trslv/avgjorelse/rg

20 Stavangerbyrett - RG (190-95) Side 8 av 13 kan brukes hvor beboernesstatus endrer seg fra en klassisk farniliesituasjon til en annen forrn for bofellesskap. Det må i alle fall kreves en kvalifisert endring for at bestemmelsenskalkunnekommetil anvendelse.l nærværendesakharbådenaboene. fylkesmannen og Ombudsmannen lagt vekt på de fysiske arbeidene og muligheten for mange beboere, men samtidig peker man også på betydningen av den faktiske bruken. I praksis var det imidlertid ingen problemer i den tiden Kvæmer var leietaker: beboeme var såledesrolige folk som heller ikke haddemange biler. Miljo- og traftkkhensyn er nettopp blant de hensyn 93, annet ledd skal ivareta. Det vises i denne forbindelse til Kamov 1.e.note 824 til 93 med henvisninger til rettspraksis. Avgjørelsene i Rt-l982-l0l7 og Rt-l983-l067 bygger på en vurdering av de konkrete forholdene, og faktum i disse sakene var annerledes enn i vår sak. Det kan her særlig vises til førstvoterendes uttalelser på side 1018 og side 1019 i saken fra Plan- og bygningsloven 93, annet ledd må sammenholdesmed forbudet i plan- og bygningsloven 87 nr. l 2. pkt., og også med 87 nr. 4. Det er de mer kvalifiserte fonner for endring som man her tar sikte på. Det vises om dette til Tyrén/Schulze/Ditlefsen I.c. side 187 og side 202 (3. utgave side 224 og side 241). Bestemmelsen omhandler bruk til annet formål enn tidligere, og så lenge det dreier seg om beboelse må man være forsiktig med å skjelne mellom tilfellene. At deti lovkomiteens utkast til den tilsvarende bestemmelseni bygningsloven av 1965 var foreslått å ta med ordet «vesentlig» foran «annet formål», mens man i lovteksten sløyfet ordet «vesemlig», kan ikke tillegges så stor betydning. Det lolger av de ovennevnte avgjørelser av Høyesterett at det rnå foreligge en kvalifisert tilstandsendring. Beboelse i en såordinær form som i nærværendesak. er ikke så avvikende i forhold til tidligere bruk at det krever tillatelse. Det vises her til at Ombudsntannen i sin uttalelse i saken gir uttrykk for at andre typer bofellesskap må aksepteresselv om det ellers ikke er en så nærtilknytning mellom beboerne. Det er imidlertid vanskelig å forstå at slike grensedragninger kan være avgjørende. Den lovforståelse ()rnbudsmannen bygger på synes å ramme mange typer leietakere, herunder aksjeselskaper.det er grunn til å sporte om situasjonen ville ha vært en armenom de seks ansatte i Kvæmer i stedet hadde inngått direkte kontrakt med Brødr. Torjussen (eventuelt også med en garanti fra sin arbeidsgiver for leiebetalingen),i stedetfor at selskapetstosomleietaker. Mange av de samme argumentene er relevante både i forbindelse med plan- og bygningsloven 91 a og 93, annet ledd, men det er noe forskjellige hensyn som ligger til grunn for bestemmelsene.det må også tas i betraktning at bestemmelseni 93, annet ledd er straffsanksjonert. I lopet av saksbehandlingen har myndighetene endret begrunnelse, og de forskjellige organer som har behandlet saken har kommet til ulike resultater. Ombudsmannen har også vært i tvil når det gjelder anvendelsenav plan- og bygningsloven 91 a. Kommunen - som SideI207 kjenner forholdene på stedet- kom imidlertid til at det ikke var nødvendig med bruksendringstillatelse. Det er i denne sammenhengogså et sentralt poeng at det dreier seg om utovelse av myndighet som innskrenket huseiemesrettigheter. Det er derfor viktig at man har et entydig og klart lovgrunnlag for de innskrenkninger myndighetene fastsetter. Det har man imidlertid ikke i dette tilfellet, noe som bl.a. fremgår av den foreliggende rettspraksis. Det foreligger også lite forvaltningspraksis på omrâdet. Den lovtorståelse Staten har lagt til grunn bryter med det behov bådede private parter og forvaltningsapparatet har for forutberegnelighet. Den gir i tillegg mulighet for â foreta lettvinte omgåelser. De kommunale myndigheter vil få en nærmest umulig oppgave med hensyn til händheving av lovverket på området. Det kan ellers spørreshvordan situasjonen ville ha vært dersom de Kværner~ansatte hadde bodd i huset uten at de innvendige, bygningsmessigeendringene var blitt foretatt. Det kunne såledesha bodd seks personer i huset uten slike endringer. Den boformen det her gjelder, må seesi forhold til både arbeidsgiverens og de ansattes behov. Det gir således et mangelfullt bilde når man hevder, slik Staten gjør, I4