UNIVERSITETET I BERGEN MASTERSTUDIET I RETTSVITENSKAP JUS124 TINGSRETT. Tirsdag 13. desember 2011 kl

Transkript

1 BOKMÅL UNIVERSITETET I BERGEN MASTERSTUDIET I RETTSVITENSKAP JUS124 TINGSRETT Tirsdag 13. desember 2011 kl Oppgaven består av 3 ark inkludert denne forsiden. Oppgaveteksten er fordelt på 4 sider. Sensur faller fredag 20. januar 2012, og blir offentliggjort på StudentWeb. Opplysninger om sensors trefftid og telefonnummer blir kunngjort i Mi Side.

2 Marte Kirkerud eier gnr. 20, bnr. 10 i Åsestranda, Asken kommune. Eiendommen er en liten perle på 2 dekar, og Marte mener å ha verdens beste sjøutsikt. Det er bare 150 meter til sjøen, hvor både Marte og flere andre fra området bruker å bade om sommeren. Åsestranda er et vakkert sted som strekker seg i et belte på ca en kilometer langs sjøen. Det er fire kilometer til det vesle sentrumet i kommunen. I Åsestranda er det i dag 10 fastboende, og i kommunen samlet er det ca 3000 innbyggere. Marte overtok eiendommen etter sin far Magnus Kirkerud i 2008, men eiendommen har vært i familien i over tretti år. Magnus kjøpte eiendommen i 1980 fra Per Holm i forbindelse med nedlegging av landbruksdriften på hovedbruket, gnr. 20, bnr. 1. Parsellen ble da fradelt, og det lå til rette for at familien Kirkerud kunne få seg et drømmested på landet. Området mellom gnr. 20, bnr. 10 og stranden, skulle fremdeles eies av Per. I skjøtet fra 1980 ble det tatt inn en klausul om at selger forpliktet seg til å ikke selge tomter nedenfor gnr. 20, bnr. 10, slik at det ble bygd nye boliger i linje nedenfor kjøperens hus. Avtalen ble tinglyst som en heftelse på gnr. 20, bnr. 1, den 8. september I tidligere kommuneplaner har hele Åsestranda vært planlagt til landbruksområde, dvs. at fradelinger og byggetillatelser i utgangspunktet bare kunne gis ved dispensasjon fra kommuneplanen. I dag er det ikke lenger gårder i drift i Åsestranda. Det siste av de ti brukene ble lagt ned i Kommunen tok konsekvensene av dette, og endret i 2007 kommuneplanens arealdel for Åsestranda fra område for landbruk til område for bolig og utbygging. I reguleringsplanen fra 2010 ble dette fulgt opp slik at hele området er satt av til utbygging, og med lov til å bygge helt ned til 50 meter fra sjølinjen. Reguleringsplanen har ikke regler om maksimal lovlig høyde eller 2

3 utnyttingsgrad. Bare attraktive boligtomter ville sikre tilflytting, mente kommunen. Per Holm så seg etter hvert ikke lenger tent med å ha eiendommen i Åsestranda, men ville nå heller utnytte de inntektsmuligheter som endringene i kommuneplanen gav han. I 2009 ble det inngått avtale mellom Per Holm og Hans Tastad, om salg av hele den resterende delen av gnr, 20, bnr. 1. Hans søkte så i 2011 om byggetillatelse for å oppføre en tomannsbolig like nedenfor den vesle boligen til Marte. Tiltaket oppfylte akkurat plan- og bygningslovens minstekrav til avstand fra nabogrense (4 meter) og mønehøyde (9 meter). Hans fikk raskt klarsignal for å sette i gang med det omsøkte byggeprosjektet. Marte hadde merknader til byggesaken både i forhold til servitutten og bygningens plassering på tomten, men kommunen mente at tiltaket lå innenfor rammen av lov og plan, og måtte godkjennes. Privatrettslige forhold ville ikke kommunen vurdere. Kommunestyret så svært positivt på nye boliger i de grisgrendte områdene av kommunen. Huset kom raskt opp. Marte ble svært fortvilet. Tomannsboligen fikk en lang og ubrutt fasade mot Martes eiendom. Som en følge av oppføringen av tomannsboligen hadde Marte nå mistet all utsikt fra terrassen i første etasje. Hun måtte stå på soveromsbalkongen i andre etasje for i det hele tatt å kunne se noe som helst over bygget nedenfor. Tomannsboligen tok også all utsikt fra Martes øvrige hageareal. Marte tar derfor nå ut søksmål mot Hans. For det første hevder Marte at bygningen er i strid med servitutten. Hun mener at servitutten eventuelt bare kan fjernes ved avtale eller vedtak om ekspropriasjon. Poenget med servitutten var 3

4 nettopp å sikre utsikt fra eiendommen mot sjøen, og dette var en rettighet som det ble betalt for. For det andre hevder Marte at oppføringen av tomannsboligen er i strid med naboloven. Marte mener at utsiktstapet er sterkt urimelig. Videre mener Marte at balkongene og vinduene som vender mot hennes eiendom er så sjenerende at alt privatliv blir borte. Marte hevder at terskelen for hva hun må tåle av utsiktstap må være annerledes på landet enn i kommunesentrum og byer. Fra å ha en storstått utsikt, og den beste i hele Åsestranda, er nå boligen til Marte helt innebygd. Foto: Fylkesmannen Hans mener på sin side at Marte må akseptere utbyggingen på naboeiendommen. For det første mener han at servitutten har falt bort som følge av reguleringsplanen. Tiden for landbruk i Åsestranda er for lengst fordi, og en opprettholdelse av servitutten ville føre til en meningsløs ikke-bebyggelse i området, hevder han. Ettersom kommunen har åpnet for utbygging både gjennom kommune- og reguleringsplan og byggetillatelse, er en slik bygging lovlig, og må aksepteres. På samme måte som nye planer går fremfor eldre planer, må negative servitutter i strid med reguleringsplan falle bort, mener Hans. Hans hevder for det andre at den nye boligen er både praktisk og vakker, og at han ikke kan se at naboloven kan trekkes inn i en sak som dette. Han hevder at 4

5 Marte måtte tåle endringer som følge av samfunnsutviklingen. Hun hadde selv valgt å overta denne eiendommen på et tidspunkt da landbruksdriften i området var i ferd med å bli lagt ned, og måtte se for seg at hun kom til å få naboer. Plasseringen av tomannsboligen er valgt med omhu. Huset er plassert så tett mot Marte sin bolig for å søke å bevare stranden, og allmennhetens ferdsel og bading som skjedde der. Ved den valgte plasseringen unngikk han dessuten selv støy fra stranden, og fikk en vidstrakt utsikt over både fjellet og fjorden. Hans kunne ikke se at denne saken skilte seg noe fra det som gjaldt ved utbygging ellers. Noen ubegrenset rett til å opprettholde eksisterende utsikt og andre kvaliteter, er det ingen som har. Marte svarte til dette at hun mente Hans sine påstander var grunnløse. Dette var en sak mellom henne og Hans, og allmennhetens interesser i bruken av stranden var ikke relevante i en slik konflikt. Drøft og løs de problemstillinger som oppgaven reiser. Både prinsipale og subsidiære rettslige grunnlag skal drøftes. Bergen, 14. desember 2011 Ingunn Elise Myklebust kursansvarlig 5

6 6