FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR SPIKKESTADKVARTALENE, FELT S11 DATO: HENSIKT 2 FORMÅL.

Transkript

1 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR SPIKKESTADKVARTALENE, FELT S11 DATO: Planbestemmelsene er utfyllende i forhold til bestemmelser til områdeplan for Spikkestad sentrum (vedtatt ), kommuneplanens bestemmelser, plan- og bygningsloven og andre gjeldende lovverk, retningslinjer mv som forvaltes av andre myndigheter. Der ikke annet framkommer i bestemmelsene gjelder områdeplanens- og kommuneplanens bestemmelser. 1 HENSIKT 1.1 Den overordnede målsetting for planarbeidet er å skape en attraktiv, nær og levende stasjonsby med fokus på miljø og bærekraft. Det skal tilrettelegges for høy arkitektonisk kvalitet, grønne og miljøvennlige løsninger på uterom og bebyggelse. 1.2 Planen skal legge til rette for sentrumsutvikling med boliger og næringsarealer sentralt i Spikkestad sentrum. Det legges til rette for en bymessig utbygging med høy utnyttelse nær kollektivknutepunkt med en bebyggelse som bidrar til at målet om en levende stasjonsby med fokus på miljø og bærekraft ivaretas. 2 FORMÅL Planområdet reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg BB BK F/K/T/B U Boligbebyggelse, blokkbebyggelse Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse Kombinert formål forretning, kontor, tjenesteyting, bolig Uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og infrastruktur KV F Gt G/S AV AVG P Grønnstruktur NO Kjørevei (inkludert sykkelfelt) Fortau Gatetun Gang- og sykkelvei Annen veigrunn tekniske anlegg Annen veigrunn - grøntareal Parkering Naturområde - grønnstruktur Spikkestadkvartalene S

2 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Universell utforming Alle inngangspartier på bakkeplan samt innganger fra parkeringskjeller skal utformes i tråd med kravet om universell utforming. Fellesområder og uteoppholdsområder skal utformes i tråd med formingsveileder og planlegges etter prinsippene for universell utforming. 3.2 Formingsveileder All bebyggelse innenfor planområdet skal ha et tidsriktig og urbant preg. Formingsveileder for S11, Spikkestadkvartalene, som viser eksempler på løsninger som tilfredsstiller de krav til funksjon, utforming og estetikk en har ansett som ønskelige for alle tiltak innenfor plan området, inngår som retningslinjer til planen. Formingsveilederen skal legges til grunn for all detaljprosjektering av tiltak innen planområdet. Der det er motstrid mellom formingsveileder og planens bestemmelser gjelder bestemmelsene. 3.3 Kulturminner Automatisk fredete kulturminner. Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, Tilrettelegging for vannbåren varme Alle enheter i ny bebyggelse innenfor planområdet skal tilrettelegges for forsyning med vannbåren varme. Tilrettelegging innebærer at det skal avsette areal til traseer for ledninger og varmesentraler. 3.5 Underjordisk parkeringsanlegg Underjordisk parkeringsanlegg kan etableres innenfor hele planområdet uavhengig av reguleringsformål. Eneste unntak er N01 der dette ikke tillates. 3.6 Utnyttelsesgrad Totalt kan det innenfor hele planområdet tillates bygget m² BRA. Dette skal fordeles som følger: - Blokkbebyggelse maksimalt m2 BRA totalt, hvorav innenfor kvartal 1 maksimalt m2 - Rekkehus maksimalt m2 BRA totalt (inkludert parkering) - Parkering (inkludert boder) i parkeringskjeller under bakken maksimalt m2 - Varmesentral under/over bakken maksimalt 150 m Utendørs belysning All utvendig gatebelysning skal har LED lyskilder. Spikkestadkvartalene S

3 3.8 Opparbeidelse av lekearealer og fellesarealer Utomhusplan som viser løsninger for hele planområde (S11) skal utarbeides i tråd med kommunens krav. Ved innsending av rammesøknad for første byggetrinn i et kvartal skal det sendes inn en plan som viser løsninger og legger føringer for eventuell etappevis opparbeidelse av utomhus- og lekearealer for hele kvartalet. Dette for å sikre tilstrekkelige leke- og uteoppholdsarealer i tilknytning til hvert byggetrinn, samt at framtidige byggearealer og fellesarealer i påvente av påfølgende byggetrinn sikres kvalitet og brukbarhet i perioden fram til hele kvartalet ferdigstilles. Slik plan skal redegjøre for midlertidig opparbeidelse, bruk og skjøtsel av arealer som skal bebygges i etterfølgende byggetrinn. Minimumskrav til opparbeidelse av framtidige byggearealer er planering og tilsåing/gressplen. 3.9 Energiplan Energiplan skal avklare muligheter for energireduksjon og løsninger for bruk av fornybare energikilder. Energinotat som følger reguleringsplanen skal legges til grunn for løsninger og valg av energikilder til oppvarming av bygningsmassen Miljøoppfølgingsplan Det skal utarbeides en miljøoppfølgingsplan i tråd med NS 3466 som viser miljøstyring i byggeprosessen, samt i tråd med følgende punkter: kartlegging og vurdering av miljøforholdene på tomten samt de miljøpåvirkningene tiltaket vil medføre livssyklusvurderinger prioritering av de viktigste miljøtemaene i prosjektet utarbeidelse av miljømål og en plan for oppfølging i form av miljøoppfølgingsprogram eller tilsvarende løsning for lagring og bruk av topplagmasser. utarbeidelse av kravspesifikasjon til anbudsmaterialet oppfølging og kvalitetskontroll gjennom byggeprosessen utarbeidelse av miljødokumentasjon og brukerveiledning til kjøper/leietaker 3.11 Støy Anbefalinger i støyrapport legges til grunn ved detaljprosjektering av bebyggelsen. Følgende føringer gjelder: - Alle enheter innenfor avvikssone i støykart skal være gjennomgående og ha en stille side - Minimum 50% av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side - Støykrav for uteoppholdsarealer skal være tilfredsstilt. Alle boenheter hvor ett eller flere Spikkestadkvartalene S

4 rom til støyfølsom bruksformål kun har vindu mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon - Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må vurderes. - For bygg BB21 må skal det etableres lokal støyskjerming slik at støyverdiene utenfor fasade med støyfølsom bruk kommer under grenseverdien for Lden 55 db. 4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgebestemmelser i områdeplanen for Spikkestad gjelder i sin helhet, med unntak av følgende bestemmelser: Før detaljerte reguleringsplaner kan behandles skal det utlyses, gjennomføres og avgjøres en arkitektkonkurranse for G1. Arkitektkonkurransen skal også omfatte tilstøtende felter (S7, S9, S10, S12, T1, IP2 og KK1) og gater (V12, V13, V17, V18). Dette skal administreres av kommunen. 13. Før det gis brukstillatelse i S11 skal gang- og sykkelforbindelse mellom V4 og V7 være opparbeidet. 4.2 I tillegg til områdeplanens rekkefølgebestemmelser gjelder følgende: Før tillatelse til tiltak for bebyggelse gis skal: - godkjent dokumentasjon/plan som viser løsninger for håndtering av overvann foreligge - godkjent plan som viser løsninger for tilrettelegging av vannbåren varme foreligge - godkjent skjøtselsplan for området NO1 foreligge - oversikt over bruksareal som inngår i allerede godkjente tillatelser innenfor planområdet foreligge. - dokumentasjon som viser at tiltak innenfor felt BB11, BB21, BB22, og BB31 som er avklart og godkjent av Glitrevannverket med hensyn til avstand til ledningen, eventuelt sikring av ledningen og overdekning foreligge. ligger nærmere vannledning fra Glitrevannverket enn 4 meter er i tråd med godkjenning fra/avklart med Glitrevannverket foreligge. - tilstrekkelig mottakskapasitet for avløpsrenseanlegg være sikret. Før tillatelse til tiltak for BB21 skal: - dokumenterte tiltak som ivaretar krav til støyreduserende tiltak for BB21 være godkjent Før igangsettingstillatelse gis skal: - godkjent utomhusplan foreligge. - godkjent plan som viser løsninger for etappevis opparbeidelse av utomhus- og lekearealer for gjeldende kvartal foreligge. Planen skal redegjøre for midlertidig bruk og skjøtsel av arealer som skal bebygges i etterfølgende byggetrinn. - godkjent plan for skjøtsel av fellesområder foreligge. Spikkestadkvartalene S

5 - godkjent miljøoppfølgingsplan for tiltaket foreligge. Planen skal være i samsvar med NS godkjent plan som viser løsninger og valg av energikilder foreligge - godkjent trafikksikkerhetsplan for anleggsfasen foreligge. - dokumentasjon som viser at Glitrevannverket er varslet om alle tiltak som kan komme i konflikt med eller på annet vis berøre Glitreledningen foreligge Før brukstillatelse for boliger, kontor, forretning eller tjenesteyting innenfor hele planområdet gis skal: - teknisk infrastruktur være etablert og adkomstvei (inkludert områdeplanens vei V4 og V5 utenfor planområdet) opparbeidet fram til feltets parkering. - KV1, KV2, KV3 og G/S 1 være opparbeidet i samsvar med planen. I tillegg må KV 5 være opparbeidet fram til og med KV3. - støydempende tiltak for uteoppholdsarealer og bygg være utført. - dokumenterte tiltak som ivaretar krav til støyreduserende tiltak for BB21 være utført - uteoppholdsarealer innenfor kvartalet være opparbeidet i tråd med godkjent plan. - U5 være opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan - det være tilstrekkelig mottakskapasitet for avløp ved kommunens renseanlegg. - vannledning som krysser Jernbaneverkets eiendom oppdimensjoneres i samsvar med anvisning fra kommunen. - eksisterende luftstrekk som krysser planområdet avvikles eller legges i bakken. - det anlegges lys ved akebakke U5 - det anlegges gruset tursti gjennom område NO1. - tiltak for fordrøyning av overvann skal være gjennomført og opparbeidet. - områdeplanens felles torg G1 være opparbeidet eller sikret Før det gis brukstillatelse for boliger i kvartal 3 (BK32, -33, -34 og -35) skal KV4 inkl. snuhammer være opparbeidet Før det gis brukstillatelse for boliger i BK33 og BK35 skal og det skal være etablert gjerde mot NO Før brukstillatelse gis for første bygg inn mot gatetun (Gt1, Gt2), skal gatetun være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan Før brukstillatelse for siste byggetrinn i et kvartal gis skal alt uteoppholdsareal i kvartalet være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan Før brukstillatelse for boliger i kvartal 1 og 2 gis skal diagonal gangforbindelse gjennom de regulerte utearealene i kvartalene være opparbeidet, i tråd med godkjent utomhusplan. Dersom stien stenges i forbindelse med anleggsarbeider skal det sørges for midlertidige løsninger som knytter disse områdene sammen. 5 OMRÅDE FOR BOLIGBEBYGGELSE blokkbebyggelse BB (felt BB12-BB31 og K/F/T/B 13-24) 5.1 Fellesbestemmelser Spikkestadkvartalene S

6 5.1.1 Etasjeantall og høyder definisjon for maksimal gesims-/ mønehøyde der gesimshøyden ikke på noe punkt langs fasaden skal overstige følgende maksimalhøyder målt fra ferdig planert terreng: 3 etg = 11 m. 4 etg = 14 m 5 etg = 17 m 6 etg = 20 m 7 etg = 23 m I tillegg til høydebestemmelser og bestemmelser spesifisert for hvert felt (se og 5.2.3) tillates takoppbygg for heis/trapp og teknisk rom med gesims/mønehøyde inntil 3 m på inntil 20 % av den totale takflaten. Takoppbygg skal inngå som en integrert del av byggets arkitektoniske utforming, i tråd med godkjent formingsveileder Byggene skal ha varierte høyde og avtrappes i forhold til terreng Overgang mellom fasadeliv og fortau eller annen horisontal, hard flate skal opparbeides med gatebrostein, rullestein eller tilsvarende i en bredde på min. 35 cm Grønne takflater og fasader skal etableres og utformes i tråd med formingsveileder Bebyggelsen skal plasseres i byggelinje/formålsgrense mot regulert vei Utkragede balkonger, også glassinnbygde, tillates ikke mot offentlig vei eller offentlig areal I området tillates det etablert bofellesskap med tilhørende personalbase Det kan etableres sammenkoblinger/broer mellom bygg fra og med 3. etasje. Åpen passasje på bakkeplan skal opprettholdes i bredde som vist i plankartet Fordeling av leiligheter: - inntil 20% av leilighetene kan ha størrelse under 60 m2 - inntil 50% av leilighetene kan ha størrelse mellom m2 - minimum 30% av leilighetene skal være over 90 m2. Større boliger (over 90 m2) kan omfatte sekundær enhet tilrettelagt for utleie. Utnyttelse i tråd med 3.6 utnyttelsesgrad 5.2 Blokkbebyggelse, felt BB 11 - BB Byggehøyder - For BB11 tillates bebyggelse i 4 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 154,5. - For BB12 tillates bebyggelse i 6 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 160,5. Maksimal høyde er tillatt på inntil 70 % av grunnflaten. Resterende areal skal være minst en etasje lavere. - For BB21 og BB22 tillates bebyggelse i 5 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 157,5. Spikkestadkvartalene S

7 - For BB23 tillates bebyggelse i 6 og 7 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 163,5. Maksimal høyde er tillatt på inntil 70 % av grunnflaten. Resterende areal skal være minst en etasje lavere. - For BB31 tillates bebyggelse i 6 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote Kontor/forretning /tjenesteyting/bolig felt K/F/T/B Det tillates etablert bofellesskap med tilhørende personalbase innenfor felt med betegnelse K/F/T/B I K/F/T/B 13, -14 og -24 skal første etasje mot fellesarealer/offentlig vei tilrettelegges og benyttes til forretning og tjenesteyting med utadrettet virksomhet Byggehøyder - For K/F/T/B 13 og K/F/T/B14 tillates bebyggelse i 6 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 160,5. Toppetasje skal trekkes inn min. 2,0 m fra fasadeliv mot V1. - og K/F/T/B14 tillates bebyggelse i 4 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 154,5. - K/F/T/B24 tillates bebyggelse i 4 etasjer. Maksimal gesims/mønehøyde kote 154,5. 6 OMRÅDE FOR BOLIGBEBYGGELSE - konsentrert småhusbebyggelse, rekkehus felt BK 32 BK Tillatt utnyttelse i tråd med 3.6 utnyttelsesgrad 6.2 Alle bygg innenfor det enkelte felt skal ha samme takvinkel og samme utførelse på takflater, kleding og detaljer. Utbygging og søknad innen hvert felt skal skje samlet. Estetisk veileder gir føring for utførelse 6.3 Flate tak tillates. Ved bruk av saltak er maksimal tillatt takvinkel Maksimal gesims og mønehøyde er 10 meter. Ikke på noe sted langs fasaden skal maksimal gesimshøyde overstige 12 m fra ferdig planert terreng. 6.5 Bebyggelsen skal plasseres i byggelinje mot vei 6.6 Det skal etableres gjerde i grense mot NO1 7 UTEOPPHOLDSAREALER OG GRØNTAREALER 7.1 Uteoppholdsarealene skal opparbeides med høy kvalitet med vekt på utforming, møblering og soneinndeling og. Arealene skal utstyres, arronderes og beplantes slik at de innbyr til lek og sosialt fellesskap for alle aldersgrupper. Arealene skal opparbeides med en kombinasjon av harde og myke overflater, beplantning og møblering. Det skal innenfor hvert kvartal Spikkestadkvartalene S

8 etableres tydelig avgrensede lekeplasser med en størrelse på minimum 150 m2. Disse skal inneholde benker og minimum 3 lekeredskaper. Formingsveileder skal legges til grunn for all detaljprosjektering. 7.2 Uteoppholdsarealene innenfor planområdet skal knyttes sammen med gangforbindelser slik at de framstår som sammenhengende. Hovedforbindelsen skal gå diagonalt fra planområdets nordvestre hjørne i U1 fram til U4 7.3 Det kan etableres kjørbare gangveier over uteområdene frem til inngangen til hvert enkelt bygg (vareleveranser, utrykningskjøretøy mv) U1 er felles for bebyggelsen innenfor kvartal 1 og skal være min 750 m2 - U2 er felles for bebyggelsen innenfor kvartal 2 og skal være min 1300 m2 - U3 og U4 er felles for bebyggelsen innenfor kvartal 3 og skal til sammen være min 1100 m2 - U5 er felles for bebyggelsen innenfor planområdet og skal være min 800 m2 - NO1 er naturområde langs bekkedrag og er felles for bebyggelsen innenfor planområdet 7.5 I U5 skal det opparbeides og tilrettelegges for lek og opphold for større barn/ungdom både sommer og vinter. Det skal vektlegges en utforming av området som tar utgangspunkt i de naturgitte forutsetninger, og lekeinstallasjoner skal være i naturmaterialer i tråd med formingsveileder. Innenfor området skal det tilrettelegges og planeres for akebakke. 7.6 I naturområde NO1 skal kantvegetasjon mot bekken bevares. Innenfor området tillates opparbeidet gruset tursti langs grense mot BK33 og BK35. Det kan etableres lekeinstallasjoner i naturmaterialer i tråd med formingsveileder. Det kan beplantes innenfor området med stedegen vegetasjon i tråd med formingsveileder. Det skal utarbeides en skjøtselsplan for området som vedlegges søknad om tiltak 8 PARKERING 8.1 Underjordisk parkeringsanlegg kan etableres innenfor hele planområdet uavhengig av reguleringsformål. Unntak er NO1 der dette ikke tillates. Garasjeanlegget skal være felles for blokkbebyggelsen (BB) og bebyggelse for Kontor/forretning/tjenesteyting/bolig (K/T/F/B). Anlegget skal romme parkeringsplasser for ansatte, beboere og besøkende til boliger. Det skal være overdekke på min. 0,5 m. Tillatt utnyttelse i tråd med 3.6 utnyttelsesgrad 8.2 Garasje i felt BK32-BK36 skal inngå som en integrert del av bebyggelsen 8.3 Antall bilplasser Boliger i blokkbebyggelse: maksimalt 1 bilparkeringsplass per boenhet i underjordisk anlegg. Boliger i konsentrert: maksimalt 2 bilparkeringsplass per boenhet hvorav en i garasje. For øvrig parkering inklusiv sykkelparkering gjelder kommunens parkeringsnorm. 9 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Spikkestadkvartalene S

9 9.1 Kjørevei (KV1, KV2, KV3, og KV 5) er offentlig KV4 er privat 9.2 KV1 og KV2 skal merkes opp som enveiskjørt gate for biler. Det skal tilrettelegges for sykkelfelt i tråd med kommunens vei og gatenormal i retning mot biltrafikk.kv1 og KV2 skal opparbeides med kantparkering og beplantes med trerekker. 9.3 KV5 skal opparbeides med snuhammer dimensjonert for buss og stor lastebil i tråd med kommunens vei- og gatenormal 9.4 Gang-/sykkelvei, G/S G/S 1 opparbeides i tråd med kommunens vei- og gatenormal. G/S 2 opprettholdes i tråd med eksisterende vei og bearbeides kun for å tilpasses ny tilstøtende vei og fortau. Gang- / sykkelvei er offentlig. 9.5 Fortau Fortau er private. Fortau skal opparbeides med møbleringssone, totalt 3.75 m bredde. Fortau skal avsluttes med kantstein i overgang mot vei. Overgang mellom fortau og fasadeliv skal opparbeides i tråd med bestemmelser Fortau skal driftes og vedlikeholdes slik at de er allment tilgjengelig. 9.6 Gatetun (Gt) - Gt1 skal ha dekke og dimensjoneres for nødvendig transport (utrykning, varetransport, renovasjon mv). Arealene skal utformes slik at en sikrer at all biltrafikk skal skje på de myke trafikanters premisser og slik at de innbyr til aktivitet og opphold og gjør det naturlig for kjøretøy å holde gangfart. Det skal etableres beplantning, enten som trerekke i midten eller som tosidig beplantning der minimum en side har trerekke. Utformingen skal inngå som en del av det helhetlige utomhusarealet i tråd med formingsveileder, og framgå i utomhusplan. Parkering kan inngå som del av gatetun - Gt2 skal opparbeides som torg med høy kvalitet, i tråd med formingsveileder. Gatetun Gt1 og Gt2 er privat og felles for bebyggelse i kvartal 1 og Overvann Overvann fra området skal håndteres internt på området. Overvann omfatter takvann og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater). Bebyggelsen skal ikke endre den eksisterende vannbalansen i området. Grunnforholdene tilsier at det er små muligheter for å infiltrere overvann i grunnen, og overvannet må fordrøyes innen området slik at dagens vannbalanse opprettholdes. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelser eller andre ulemper, både ved normale og ekstreme regnbørsmengder. Se pkt om krav til plan som viser løsning for håndtering av overvann. Som er en del av fordrøyningen etableres som åpen overvannshåndtering langs jernbanen. Formingsveilederens kap 8 angir estetisk utførelse for overvannsløsninger Spikkestadkvartalene S

10 9.8 Trerekker Det skal etableres trerekker langs offentlige veier. Formingsveileder angir prinsipper for type vegetasjon, plassering og utførelse. 9.9 Frisiktsoner skal etableres i tråd med kommunens vei- og gatenorm og dimensjoneres for stor lastebil og buss. Spikkestadkvartalene S