BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM, FELT S11

Transkript

1 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM, FELT S11 Planbestemmelsene er utfyllende i forhold til bestemmelser til områdeplan for Spikkestad sentrum (vedtatt ), kommuneplanens bestemmelser, plan- og bygningsloven og andre gjeldende lovverk, retningslinjer mv som forvaltes av andre myndigheter. 1 HENSIKT 1.1 Den overordnede målsetting for planarbeidet er å skape en attraktiv, nær og levende stasjonsby med fokus på miljø og bærekraft. Det skal tilrettelegges for høy arkitektonisk kvalitet, grønne og miljøvennlige løsninger på uterom og bebyggelse. 1.2 Planen skal legge til rette for sentrumsutvikling med boliger og næringsarealer sentralt i Spikkestad sentrum. Det legges til rette for en bymessig utbygging med høy utnyttelse nær kollektivknutepunkt med en bebyggelse som bidrar til at målet om en levende stasjonsby med fokus på miljø og bærekraft ivaretas. 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Universell utforming Alle inngangspartier på bakkeplan samt innganger fra parkeringskjeller skal utformes i tråd med kravet om universell utforming. Fellesområder og uteoppholdsområder skal utformes i tråd med formingsveileder og planlegges etter prinsippene for universell utforming. 2.2 Formingsveileder All bebyggelse innenfor planområdet skal ha et tidsriktig og urbant preg. Formingsveileder for S11, Spikkestadkvartalene, som viser eksempler på løsninger som tilfredsstiller de krav til funksjon, utforming og estetikk en har ansett som ønskelige for området, inngår som en del av planen. Formingsveilederen skal legges til grunn for all detaljprosjektering av tiltak innen planområdet. 2.3 Kulturminner Automatisk fredete kulturminner. Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, Overvann Overvann fra området skal håndteres internt på området, i tråd med godkjent plan for overvannshåndtering. Formingsveilederens kap 8 angir utførelse for overvannsløsninger Tilrettelegging for vannbåren varme Alle enheter i ny bebyggelse innenfor planområdet skal tilrettelegges for forsyning med 1 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6. [Skriv inn tekst]

2 vannbåren varme. Tilrettelegging innebærer at det skal avsette areal til traseer for ledninger og varmesentraler, i tråd med godkjent energiplan. 2.6 Underjordisk parkeringsanlegg kan etableres innenfor hele planområdet uavhengig av reguleringsformål. Eneste unntak er N01 der dette ikke tillates. 2.7 Totalt kan det innenfor hele planområdet tillates bygget m² BRA. Dette skal fordeles i tråd med bestemmelser for hvert formål/felt 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Rekkefølgebestemmelser i områdeplanen for Spikkestad gjelder i sin helhet, med unntak av følgende bestemmelser: 3. Før detaljerte reguleringsplaner kan behandles skal en egen infrastrukturplan for hele planområdet være godkjent. 4. Før detaljerte reguleringsplaner kan behandles skal det utlyses, gjennomføres og avgjøres en arkitektkonkurranse for G1. Arkitektkonkurransen skal også omfatte tilstøtende felter (S7, S9, S10, S12, T1, IP2 og KK1) og gater (V12, V13, V17, V18). Dette skal administreres av kommunen. 3.2 I tillegg til områdeplanens rekkefølgebestemmelser gjelder følgende: Før byggetillatelse/rammetillatelse for bebyggelse gis skal: - dokumentasjon/plan som bekrefter at håndtering av overvann er ivaretatt foreligge - plan som viser løsninger for tilrettelegging av vannbåren varme foreligge - godkjent skjøtselsplan for området NO1 foreligge - oversikt over bruksareal som inngår i allerede godkjente tillatelser innenfor planområdet foreligge Før igangsettingstillatelse for boliger og bygg for annet formål gis skal: - godkjent utomhusplan foreligge -godkjent skjøtselsplan for NO1 foreligge Før brukstillatelse for boliger, kontor, forretning eller tjenesteyting innenfor hele planområdet gis skal: - teknisk infrastruktur være etablert og adkomstvei (inkludert områdeplanens vei V4 og V5 utenfor planområdet) opparbeidet fram til feltets parkering. - KV1, KV2, KV5 og GS1 utgjør veilenken i områdeplanens rekkefølgebestemmelse støydempende tiltak i tråd med gjeldende forskrift og bestemmelser være gjennomført. - uteoppholdsarealer innenfor feltet være opparbeidet i tråd med godkjent plan - U5 være opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan Før det gis brukstillatelse for boliger i kvartal 3 (BK32, -33, -34 og -35) skal KV4 inkl. snuplass være opparbeidet [Skriv inn tekst]

3 3.2.5 Før brukstillatelse gis for første bygg inn mot gatetun, skal gatetun være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan Før brukstillatelse for siste byggetrinn i et kvartal gis skal alt uteoppholdsareal i kvartalet være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan Før brukstillatelse for boliger i kvartal 2 gis skal diagonal gangforbindelse gjennom de regulerte utearealene i kvartal 1 være opparbeidet, i tråd med godkjent utomhusplan. Før det gis brukstillatelse for siste byggetrinn i kvartal 2 skal gangforbindelse være opparbeidet gjennom kvartal 2. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Fellesbestemmelser for felt BB112-BB36 og K/F/T/B I tillegg til høydebestemmelser spesifisert for hvert felt (se og 4.4.4) tillates takoppbygg for heis/trapp og teknisk rom med gesims/mønehøyde inntil 3 m på inntil 20 % av den totale takflaten. Takoppbygg skal inngå som en integrert del av byggets arkitektoniske utforming, i tråd med godkjent formingsveileder Byggene skal ha varierte høyde og avtrappes i forhold til terreng Overgang mellom fasadeliv og fortau eller annen horisontal, hard flate skal opparbeides med gatebrostein, rullestein eller tilsvarende i en bredde på min. 35 cm. (I tråd med oppdatert formingsveileder) Grønne takflater og fasader skal etableres og utformes i tråd med formingsveileder Bebyggelsen skal plasseres i byggelinje/formålsgrense mot regulert vei Utkragede balkonger, også glassinnbygde, tillates ikke mot offentlig vei eller offentlig areal Utnyttelse Blokkbebyggelse (BB og K/F/T/B)) maksimalt m2 totalt. Maksimalt i kvartal 1 og i kvartal 2 og i kvartal 3. - Parkering (inkludert boder) i parkeringskjeller under bakken maksimalt m I området tillates det etablert bofellesskap med tilhørende personalbase 4.2 Konsentrert småhusbebyggelse, rekkehus felt BK 32 BK Tillatt utnyttelse er maksimalt 4000 m2 (inkludert parkering) Alle bygg innenfor det enkelte felt skal ha samme takvinkel og samme utførelse på takflater, kleding og detaljer. Utbygging og søknad innen hvert felt skal skje samlet. Estetisk veileder gir føring for utførelse Flate tak tillates. Ved bruk av saltak er maksimal tillatt takvinkel 22 [Skriv inn tekst]

4 4.2.4 Maksimal gesims og mønehøyde er 10 meter. Ikke på noe sted langs fasaden skal maksimal gesimshøyde overstige 12 m fra ferdig planert terreng Bebyggelsen skal plasseres i byggelinje mot vei 4.3 Blokkbebyggelse, felt BB 11 - BB Byggehøyder - For BB11, BB21 og BB31 er maksimal gesims/mønehøyde kote 160,5. Høyeste gesimshøyde skal ikke noe sted langs fasaden overskride 20 m. - For BB22 og BB23 er maksimal gesims/mønehøyde kote 157,5. Høyeste gesimshøyde skal ikke noe sted langs fasaden overskride 17 m. - For BB12 er maksimal gesims/mønehøyde kote 154,5. Høyeste gesimshøyde skal ikke noe sted langs fasaden overskride 14 m. 4.4 Kontor/forretning /tjenesteyting/bolig felt K/F/T/B Innenfor felt med betegnelsen K/F/T/B tillates oppført blokkbebyggelse Det tillates etablert bofellesskap med tilhørende personalbase innenfor felt med betegnelse K/F/T/B I K/F/T/B 13, -14 og -24 skal første etasje mot fellesarealer/offentlig vei tilrettelegges og benyttes til forretning og tjenesteyting med utadrettet virksomhet Byggehøyder - For K/F/T/B 13 er maksimal gesims/mønehøyde kote 160,5. Toppetasje skal trekkes inn min. 2,0 m fra fasadeliv. Høyeste gesimshøyde skal ikke på noe sted langs fasaden overskride x antall meter - For K/F/T/B14 og K/F/T/B24 er maksimal gesims/mønehøyde kote 154,5. Høyeste gesimshøyde skal ikke på noe sted langs fasaden overskride y antall meter 4.5 Uteoppholdsarealer og grøntarealer Uteoppholdsarealene skal opparbeides med høy kvalitet med vekt på utforming, møblering og soneinndeling og. Arealene skal utstyres, arronderes og beplantes slik at de innbyr til lek og sosialt fellesskap. Formingsveileder skal legges til grunn for al detaljprosjektering Uteoppholdsarealene innenfor planområdet skal knyttes sammen med gangforbindelser slik at de framstår som sammenhengende. Hovedforbindelsen skal gå diagonalt fra planområdets nordvestre hjørne i U1 fram til U Det kan etableres kjørbare gangveier over uteområdene frem til inngangen til hvert enkelt bygg (vareleveranser, utrykningskjøretøy mv). [Skriv inn tekst]

5 U1 er felles for bebyggelsen innenfor kvartal 1 - U2 er felles for bebyggelsen innenfor kvartal 2 - U3 og U4 er felles for bebyggelsen innenfor kvartal 3 - U5 og NO1 er felles for bebyggelsen innenfor planområdet - NO1 naturområde langs bekkedrag I U5 skal det opparbeides og tilrettelegges for lek og opphold for større barn/ungdom både sommer og vinter. Det skal vektlegges en utforming av området som tar utgangspunkt i de naturgitte forutsetninger, og lekeinstallasjoner skal være i naturmaterialer i tråd med formingsveileder. Innenfor området skal det tilrettelegges og planeres for akebakke I naturområde NO1 skal kantvegetasjon mot bekken bevares. Innenfor området tillates opparbeidet gruset tursti langs grense mot BK33 og BK35. Det kan etableres lekeinstallasjoner i naturmaterialer i tråd med formingsveileder. Det skal utarbeides en skjøtselsplan for området som vedlegges søknad om tiltak 4.6 Parkering Underjordisk parkeringsanlegg kan etableres innenfor hele planområdet uavhengig av reguleringsformål. Unntak er NO1 der dette ikke tillates. Garasjeanlegget skal være felles for blokkbebyggelsen (BB) og bebyggelse for Kontor/forretning/tjenesteyting/bolig (K/T/F/B). Anlegget skal romme parkeringsplasser for ansatte, beboere og besøkende til boliger. Det skal være overdekke på min. 0,5 m. Parkering (inkludert boder) i parkeringskjeller under bakken maksimalt m Garasje i felt BK32-36 skal inngå som en integrert del av bebyggelsen 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjørevei (KV1, KV2, KV3, KV 5og KV6) er offentlig KV4 er privat KV1 og KV2 skal merkes opp som enveiskjørt gate for biler og med sykkelfelt for trafikk i hver retning på sidene Gang-/sykkelvei, GS Gang sykkelvei er offentlig Fortau Fortau er private med unntak av fortau langs nordsiden av KV6 som er offentlig Fortau skal opparbeides med samme bredde som vist i reguleringsplan Gatetun (GT) - GT1 skal ha dekke og dimensjoneres for nødvendig transport (utrykning, varetransport, renovasjon mv). [Skriv inn tekst]

6 Arealene skal utformes slik at en sikrer at all biltrafikk skal skje på de myke trafikanters premisser og ved uforming slik at de innbyr til aktivitet og opphold og gjør det naturlig for kjøretøy å holde gangfart. Det skal etableres beplantning, enten som trerekke i midten eller som tosidig beplantning. Utformingen skal inngå som en del av det helhetlige utomhusarealet i tråd med formingsveileder, og framgå i utomhusplan. - GT2 skal opparbeides som torg med høy kvalitet, i tråd med formingsveileder Parkering Boliger i blokkbebyggelse: maksimalt 1 bilparkeringsplass per boenhet i underjordisk anlegg. Boliger i konsentrert: maksimalt 2 bilparkeringsplass per boenhet hvorav en i garasje. For øvrig gjelder kommunens parkeringsnorm. 7 HENSYNSSONER 7.1 Frisiktsone Frisiktsoner er vist med stiplete linjer og mål på reguleringsplanen. I frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum. [Skriv inn tekst]