Sakskartliste: Møteinnkalling side 2 av 29

Transkript

1 Utvalget for miljø og teknikk Møteinnkalling Utvalg: Utvalget for miljø og teknikk Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Utvalgets medlemmer møter ved Skjærgårdstjenestens båt i havna i Skjærhalden kl for befaring i sak 113/08 (utsatt fra forrige møte). Værforbehold. Møteinnkalling side 1 av 29

2 Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: Sakstittel PS 111/08 Interpellasjoner og spørsmål PS 112/08 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 113/08 Eiendommen Singleø på Singleøya - søknad om dispensasjon fra byggeforbudet etter etter Landbruks-, natur- og friluftsformål i arealdelen til kommuneplanen PS 114/08 Klage på avslag PA- 82/07-2 gangs behandling PS 115/08 Behandling av klage på administrativt dispensasjonsvedtak PA - 77/08 - avslag på dispensjon fra regulert mønehøyde ved oppføring av garasje på eiendommen gnr 5 bnr 146, Mørkedalen, Skjærhalden i Hvaler PS 116/08 Behandling av klage på vedtak i Utvalget for miljø og teknikk om å imøtekomme søknad om bolig nr 2 på gnr 40 bnr 10 på Asmaløy PS 117/08 Reguleringsplan for Østerhaug - 1. gangs politisk behandling: Utlegging til offentlig ettersyn. PS 118/08 Høringsuttalelse: Forslag til ny fylkesplan for Østfold. PS 119/08 Meldinger og informasjon RS 2/08 Fylkesmannens endelige avgjørelse av klage på eiendom 25/214, Kirkeøy Eivind Norman Borge Ordfører Torleif Gjellebæk Rådmann Møteinnkalling side 2 av 29

3 PS 111/08 Interpellasjoner og spørsmål PS 112/08 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 3 av 29

4 Saksnr 2008/761 - Riving/nybygging hovedbygning/anneks, eiendom 26/1, Singleøy Arkivkode 26/1 Saksbehandler Einar G Nilsen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Utvalget for miljø og teknikk /08 Eiendommen Singleø på Singleøya - søknad om dispensasjon fra byggeforbudet etter Landbruks-, natur- og friluftsformål i arealdelen til kommuneplanen Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon i fra LNF-formålet på gården Singleø på Singleøya. Singleø er Hvalers største gårdsbruk arealmessig sett med et areal på ca 1870 mål. Det er søkt om riving av eksisterende hovedbygning og noen mindre utbygg ved låven. I tillegg er det søkt om arrondering av terreng på og utenfor tunet, samt oppføring av ny hovedbygning og kårbolig/anneks, og utendørs svømmebasseng. Rådmannen fremmer saken, fordi den ikke er kurant. Bakgrunnen er at oppføringen av nytt våningshus skjer i en stil som er helt fremmed for Hvaler når det gjelder denne type eiendommer. I tillegg er arronderingen av terreng av et så stort omfang at den nødvendiggjør politisk behandling. Rådmannen har kommet fram til at det ikke er framlagt særlige grunner som veier tyngre enn de hensyn LNF-formålet skal ivareta og innstiller derfor på et vedtak om avslag på søknaden om dispensasjon. Vi viser til innsendt søknad registrert her den vedrørende tiltak på Singleøy. Vi viser også til tidligere innleverte tegninger i forkant av forhåndskonferansen som vi hadde den Saksopplysninger Saken gjelder søknad om dispensasjon i fra LNF-formålet på gården Singleø på Singleøya gårdsnummer 26 bruksnummer 1. Ansvarlig søker er Arkitektkontoret Kjørbo Consult AS (AKC) som søker på vegne av tiltakshaver Asmund Haare. Tiltaket gjelder riving av eksisterende hovedbygning samt noen mindre utbygg ved låven. Arrondering av terreng på tunet, samt oppføring av ny hovedbygning og kårbolig/anneks, og utendørs svømmebasseng. Særlige grunner Det er påberopt flere kvaliteter ved ny bebyggelse og nytt arrondert terreng. Strandbeitet/strandenga vil ha bedre brukskvaliteter etter endringen. I ansvarlig søkers brev av , anføres at prosjektet forutsetter en brukbarhet som tiltakshaver er tilfreds med for å kunne ivareta deler av bygningsmassen, boplassen og driften for framtida. Vedlagt brevet av 11.8, er brev fra Dengin hagedesign AS (Dengin) av Her heter det at huset i dag har en kraftig henvendelse mot sjøen og at ny plassering vil dempe denne henvendelsen. Også fra terrenget rundt har den nye plasseringen en mer dempet og estetisk virkning på og tilpassing til landskapet. Ved befaring kan man se at bygningen ruver og at den ligger høyt og dominerende i terrenget. Tidligere var hovedbygningen plassert mer i takt med det vi har foreslått. Møteinnkalling side 4 av 29

5 Tørrlegging av våtmarksområdet vil gi det større bruksverdi som friluftsområde. Reetablering av bekkedraget. De oppfatter at våtmarksområdet er av nyere opphav. Våtmarksområdet vil kunne forsvinne på lang sikt. Våtmarksområdet bevares på vestsiden av bekken og vil opprettholdes med sitt biologiske mangfold. Et tidligere sitat fra kommunen om at ny mur skal forblendes med skifer er feil. Det er slik at gamle steinmurer skal erstattes med nye som har tilsvarende uttrykk. Lokal naturstein skal benyttes. Det opprettes nye stier i området som gir god tilgang til og forbedrer kvaliteten på området der det ikke. Har vært ferdsel/tilgjengelighet før. Broen over bekk ved enden av våtmark vil også forbedre offentlighetens tilgjengelighet til området. Ellers inngår det i selve den opprinnelige byggesøknad en tolv siders utredning fra Dengin: Beskrivelse av eksisterende landskapsområde og planlagte tiltak. Vedlegg Søknaden om dispensasjon, datert Sandvika , plan før endring og utomhusplan for omsøkt situasjon, situasjonsplan, dagens situasjon overordnet plan, dagens situasjon detaljplan. Utdrag av tegningsvedlegget, betegnet E1, E2, E3 og E7. Flyfoto fra 2007 i målestokk 1:2500. Kommunens foreløpige svar av Innkomne merknader Det er innkommet merknad i fra bonde Gunnar Kverndal, han har rettigheter til bruk av eksisterende vei. Merknaden er imøtekommet ved at Kverndal tilbys veirett på det nye veisystemet. Hjemmelsgrunnlag Arealkategorien LNF i arealdelen til kommuneplanen, kommuneplanens arealdel datert er hjemmel for vedtaket. Vurdering De vedleggene til søknaden som er betegnet: dagens situasjon detaljplan, bevaringsplan og utomhusplan, illustrerer omfang og innhold i tiltaket. Eksisterende tørrmur og våningshus skal fjernes og erstattes av en loddrett mur med 2,5 meters høyde og med en helt annen plassering. Nedenfor den høye muren anlegges et flatt lavere nivå innenfor en mur med en halv meters høyde og en lengde på ca 85 meter. Terrenget heves med ca 2,5 meter og den private sone utvides betydelig. Hovedhusets fasade mot sjøen flyttes ca 40 meter nærmere sjøen og flaten foran huset som avsluttes med bassenget. Ut i fra vedlegg D-3 til søknaden, Kulturlandskapet er viktig i saken. De varige deler av dette er spesielt bygningene, deres innbyrdes plassering i tun og den private sone utenfor dette blant annet begrenset av en stablet løsmur i natursten. De foranderlige delene av kulturlandskapet er flatene som ikke består av fjell. En kombinasjon av rydding og/eller et visst beitetrykk over år er nødvendig for å holde dette rimelig intakt. Når det gjelder bygningene må disse vedlikeholdes og brukes i en viss grad for å bestå som en del av et levende kulturlandskap. Denne delen av kulturlandskapet er positivt påbegynt ivaretatt ved hugging av orekratt og etablering av et visst beitetrykk. Når det gjelder det argument at oppføringen av nytt våningshus skal ha positive konsekvenser for allmennheten er administrasjonen ikke enige i det. Dagens situasjon er at selv om våningshuset synes lengre ute på sjøen enn det den ønskede bygning ville gjøre, er det utvidelsen av det private terreng som innebærer et stort inngrep i de bestående naturog friluftskvaliteter. I tillegg kommer vurderingen av selve våningshuset, det siteres fra vårt foreløpige svar: En annen stor endring er huset i seg selv. Vi uttrykte skepsis i forhold til at de prosjekterte bygningene i stor grad bryter mot stedets byggeskikk. Boligen må betegnes til ikke å ha slektskap med tilvarende Møteinnkalling side 5 av 29

6 boliger på Hvaler. Prosjektet viser en nytolkning av svensk herregårdsarkitektur fra 1700-tallet. Nytolkninger av tradisjonell arkitektur kan aksepteres, men da må det tas utgangspunkt i tradisjonell byggeskikk på Hvaler. Noe som karakteriserer den lokale tradisjonelle byggeskikken er enkelhet. Det gjelder både større og mindre hus. Det prosjekterte huset har en rik klassisistisk detaljering som ikke finnes fra før i kommunen. Vika er i dag inviterende til strandhugg med små farkoster utenom private brygger. Landskapet er variert og velegnet for rasting, opphold og ekskursjoner innover øya. Den private sone, grovt betegnet som tun og forhage, utgjør en naturlig avgrensning for utøvelsen av allmennhetens rettigheter. Videre representerer strandenga en viktig naturtype i tilbakegang i Hvaler i dag. Tiltaket består av et nytt anlagt terreng som bygningen skal ligge på og være en del av. Bygningens kjeller er trukket ut i muren, dette gjør at bygningen får en meget sterk henvendelse mot vest med en mønehøyde på minst 11 meter for denne fasadens vedkommende. Utvidelsen av den private sone minsker den naturkorridoren som det i dag er mellom hagemuren og strandlinja. I sum er endringene meget store for naturmiljøet og mulighetene for friluftsliv for det området tiltaket legger beslag på. Plasseringen av det omsøkte tiltak og tiltaket i seg selv kan ikke på noe punkt sees å være i tråd med arealkategorien. Utøvelsen av friluftslivet varierer med det terrenget utøvelsen skal finne sted. Noen steder i naturen er det vanskelig å komme fram og noen steder umulig. Forbedringer i et naturterreng som dette og gitt de store endringer i naturterrenget, er ikke med på å begrunne en dispensasjon. Naturterrengets kvaliteter for friluftslivet er nettopp det at terrenget gir utfordringer man ønsker å overvinne. Dengins vektlegging av de ulike verdier er forskjellig fra administrasjonens. Det berører også forhold som er nevnt i konsesjonsvilkårene. Her er det satt vilkår om opprettholdelse av kulturlandskapet og naturmangfoldet. Administrasjonens syn på kulturlandskapet er ikke at det statisk skal opprettholdes uten endringer. Men selve plasseringen må skje innenfor eksisterende tun/hage. Allerede dette åpner for en viss valgfrihet. Det er fremmedelementer i forhold til eksisterende kulturlandskap om man plasserer bygningen så langt i fra tunet med den ønskede oppfylling av terrenget. Byggingen av murer og omlegging av stier ansees å stride kraftig i mot områdets natur- og friluftsverdier. Det er også lagt noe vekt på at en innvilgelse ville signalisere at eksisterende private soner rundt våningshus på landbrukseiendommer kan endres vesentlig ut i fra private ønsker på tvers av hensynene LNF- formålet skal ivareta. Det kan ikke ses å være lagt fram grunner som kan sies å være særlige grunner slik plbl 7 krever. Det er lagt fram private grunner og de kan ikke gis gjennomslag i forhold til intensjonen med å betegne området som LNF-område i kommuneplanens arealdel. Konklusjoner Søknaden om dispensasjon i fra LNF-formålet må bli å avslå. Det er særlig lagt vekt på at en realisering av tiltaket vil komme til å redusere allmennehetens muligheter til friluftsliv i et viktig naturområde. Dette med tanke på både dagens og morgendagens innbyggere. Rådmannen har med bakgrunn i ovennevnte saksframstilling funnet at det ikke er anført særlige grunner som kan få gjennomslag overfor de hensyn LNF-formålet i arealdelen til kommuneplanen skal ivareta. Ved et eventuelt positivt vedtak må Kverndals rettigheter til motorisert ferdsel gjøres helt klare med hensyn til hvor traseen skal ligge. Rådmannen vil peke på de gode muligheter som burde finnes til utvikling av eiendommen innfor dagens private sone med tun og hageanlegg. Møteinnkalling side 6 av 29

7 Rådmannens forslag til vedtak Søknad om dispensasjon fra formålet LNF i kommuneplanens arealdel avslås begrunnet med at oppfyllingen av terrenget og plasseringen av våningshus som vist i søknaden med vedlegg er i strid med formålet. Kulturlandskapet bør beholdes og videreføres med de tilpasninger som er nevnt ovenfor. Tiltaket er ikke tilpasset lokal byggeskikk. Rådmannen viser for øvrig til det som er inntatt ovenfor under vurdering. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Behandling i Utvalget for miljø og teknikk : Forslag fra H (Trygve Lie): Saken utsettes for befaring. Forslaget vedtatt med 5 mot 2 stemmer (AP). Votering: Forslag om utsettelse av saken for befaring vedtatt med 5 mot 2 stemmer. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk : Saken utsettes for befaring. Møteinnkalling side 7 av 29

8 Saksnr 2007/689 - Bolighus eiendom 50/37, Langekil Arkivkode 50/37 Saksbehandler Irina Bjørnevald Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Klage på avslag PA- 82/07-2 gangs behandling Sammendrag Saken gjelder avslag på dispensasjonssøknad om oppføring av enebolig i et område som i gjeldende kommuneplan er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Denne arealdisponeringen medfører at det er et byggeforbud i området. Administrasjonen avslo dispensasjonssøknaden med begrunnelse i at det i LNF områder ikke var tillatt oppføring av boligbebyggelse og at de særlige grunnene ikke var tungtveiende nok, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta til at dispensasjon for tiltaket kunne innvilges. Vedtaket ble påklaget innen rett tid og ble tatt til behandling i utvalget for miljø og teknikk sak 18/08. Klagen ble tatt til følge med begrunnelse i at det gjaldt en eksisterende boligtomt som kunne deles iht til gjeldende kommuneplan skal det utvises et liberalt skjønn i området. Før kommunen kunne fatte endelig vedtak i saken måtte saken sendes på høring til Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold. Fylkesmannen i Østfold sin konklusjon var at Fylkesmannen sterkt frarådet en dispensasjon i saken. Saken sendes på nytt til behandling i utvalget for miljø og teknikk. Saksopplysninger Det søkes den om dispensasjon fra planformål landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) for oppføring av bolig på eiendommen gnr. 50, bnr. 37/38, beliggende på Langekil, Vesterøy. Forut for dispensasjonssøknaden mottar administrasjonen søknad om forhåndsgodkjenning for oppføring av bolighus på eiendommen. Det blir sendt ut et foreløpig svar som sier at administrasjonen ikke kan ta saken til behandling før det foreligger en søknad om dispensasjon fra planformål LNF. Bjar Arkitekter AS sender søknad om dispensasjon på vegne av tiltakshaver Magnus Aleksandersen. De fremførte særlige grunner i dispensasjonssøknaden var: 1. Tomta ligger sentralt og med felles utkjøring sammen med annen eksisterende boligeiendom. Eiendommen ligger i et område svært nær Hauge tettsted. 2. Tomta må ses på som en del av det utvidede begrepet Hauge, med få meter til tettstedet med skole, butikker og andre fellesfunksjoner. 3. Eiendommen ligger på veien til Hauge og således vil man ha fordel av en del fellesgoder som bussforbindelse mot andre deler av Hvaler og mot Fredrikstad. 4. Tomta ligger i avklart avstand til veien og det kan oppnå god skjerming mot veien dersom det er ønskelig med avskjerming. 5. Tomta ligger godt til rette mellom en del andre bolighus i nærheten, Samlet utgjør disse en mindre grend innenfor det utvidede Hauge begrepet. 6. Med så kort avstand til Hauge sentrum må det være svært unaturlig ikke å se at denne eiendommen ligger på en måte som er i tråd med kommuneplanens intensjoner. Møteinnkalling side 8 av 29

9 Administrasjonen behandler saken i vedtak PA-82/07 og gir der avslag. Begrunnelsen er at det i kommuneplanens arealdel pkt 5.2.2, som omhandler bygging i LNF områder ikke finnes hjemmel til å innvilge slik søknad. kommuneplanens arealdel pkt sier at: I områdene er det bare tillatt å gjennomføre tiltak som tjener områdenes bruk som landbruks,- natur- og friområde. Eventuell annen bygging, uansett formål, kan kun skje i medhold av reguleringsplan/bebyggelsesplan vedtatt senere enn kommuneplanen, eller som følge av dispensasjon iht pbl. 7. Med tiltak menes det her tiltak i forbindelse med stedbunden næring eller landbruk tiltak som tjener områdenes bruk som landbruks-, natur- og friluftsområder. Boligbygging faller da normalt ikke inn i LNF begrepet. Vedtaket av gjengis her: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om oppføring av bolig i LNFområde på eiendom gnr. 50, bnr. 37 og 38. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. En tillatelse i dette tilfellet kunne dessuten ført til en vanskelig håndterbar presedens i andre senere saker. Begrunnelsen for vedtaket av gjengis her: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område. Alle søknads pliktige tiltak skal i utgangspunktet være i tråd med plangrunnlaget. Plan- og bygningslovens 7 åpner imidlertid for at det kan søkes om dispensasjon, men det kreves da at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav om dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Eiendommen 50/37-38 ligger i et område avsatt til LNF område i gjeldende kommuneplan. Fra tid til annen får kommunen inn søknader om bygging i LNF områder. Kommuneplanen slik den er utformet med sine bestemmelser legger ikke opp til bebyggelse i områdene som er avsatt til LNF formål. I LNFområdene er det i utgangspunktet kun tiltak i tråd med formålet som er tillatt, for eksempel bygg knyttet til stedbunden næring eller landbruk jf pkt i kommuneplanens bestemmelser. De særlige grunnene som oppgis i søknaden gjelder i det vesentlige tomtens beskaffenhet for bygging. Imidlertid er formålet med LNF områder at disse er avsatt til bruk for nevnte kategorier og boligbygging faller normalt ikke inn i LNF begrepet. Som særlig grunn blir blant annet nevnt nærheten til Hauge området, at tomten ligger sentralt og at utkjøring kan skje i samband med nabohus, at det er bussforbindelse i området, avstand til vei og at det er bolighus i området rundt. Det blir videre nevnt at tomten ligger så nærme Hauge at den må ses på som det utvidede begrepet Hauge. Kommunen er ikke enig i dette da den omsøkte tomten er innenfor et område som er avsatt til LNF. Det må foreligge særlige grunner for at kommunen skal kunne fravike dette planformålet. Det vises til kommuneplanens bestemmelser pkt som sier at det i LNF områdene kun er tiltak i tråd med formålet som er tillatt som for eksempel bygg knyttet til stedbunden næring eller landbruk. Slik sett vil ikke de oppgitte særlige grunnene være i tråd med kommunes praksis på området. Møteinnkalling side 9 av 29

10 Til orientering var det selv i forrige kommuneplanperiode ikke mulig å oppføre boliger i området da enkelte områder i kommuneplanen den gang ble unntatt rettsvirkning inntil man fikk sikret gang- /sykkelvei til skole. Slik sett hadde det, per dags dato, neppe heller hjulpet om planformålet var et annet enn LNF. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Klagen kan oppsummeres slik: Saken påklages med bakgrunn i sakens manglende vurdering og vektlegging av sakens særlige grunner. Tomtens beliggenhet med nærhet til Hauge området gjør at den ligger godt til rette for utbygging. Det tillates boligbygging i LNF-b områder, noen av disse områdene er mindre tilrettelagt for boligbygging enn denne eiendommen. Haugeområdet har en sentral plass der det naturlig vil skje en større utvikling framover og der antall boliger vil øke et viktig knutepunkt på Vesterøy. Tomten er knyttet til hovedveien. En fradeling av tomt vil styrke miljøet omkring den spredte bebyggelsen og styrke situasjonen for boligene snarere enn å bidra til ulemper. Området er forholdsvis solrikt og med god plass til gangsti langs hovedveien. Det er lagt til rette for etablering av flere boliger i områder avsatt til LNF-b. Mange av disse ligger vesentlig mer perifert og dårligere til rette for videreutvikling som boligtomter og boligområder. Vi ber om at saken gis politisk behandling slik at de omtalte forholdene kan drøftes i en større sammenheng. Rådmannens forslag til vedtak ble slik: I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA-82/07. Fremsatt klage fra Magnus Aleksandersen v/ Bjar Arkitekter AS tas ikke til følge. Begrunnelse: Det er ikke gjennom klagen fremført tilstrekkelig tungtveiende klagegrunner. En innvilgelse av dispensasjon vil føre til en vanskelig håndterbar presedens. Det foreligger et byggeforbud i LNF området. Utvalget i miljø og teknikk sitt vedtak ble slik: Borgelig gruppe fremmet følgende endringsforslag: Klagen tas til følge. Begrunnelse : Det er en eksisterende boligtomt som deles. Iht. til gjeldende kommuneplan skal det utvises et liberalt skjønn i dette området. Votering: Rådmannens forslag falt Borgelig gruppes forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk : Klagen tas til følge. Begrunnelse : Det er en eksisterende boligtomt som deles. Iht. til gjeldende kommuneplan skal det utvises et liberalt skjønn i dette området. Administrasjonen sendte saken på høring til Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold. Møteinnkalling side 10 av 29

11 Fylkesmannen i Østfold konkluderte med at de sterkt frarådet en dispensasjon i saken. Den sender administrasjonen Fylkesmannen i Østfold sin uttalelse til Magnus Aleksandersen og Bjar Arkitekter AS slik at de kan kommentere uttalelsen før saken på nytt fremmes til utvalget for miljø og teknikk. Bjar Arkitekter AS forklarer i brev av at de ønsker utsettelse på tilbakemelding til kommunen i påvente av drøftingsmøte med Fylkesmannen i Østfold i anledning saken. Det ble enighet om at saken skulle bero til over sommeren. Den mottar kommunen tilleggskommentarer fra Bjar Arkitekter AS hvor det bla fremkommer at de har et plankart som viser at eiendommen til Aleksandersen ligger i et område avsatt til framtidig boligområde. Plankartet fikk de tilsendt av kommunen høsten Administrasjonen sender Bjar Arkitekter AS og Aleksandersen kopi av gjeldende kommuneplan som ble vedtatt av kommunestyret den sammen med arealplankartet som viser at Aleksandersens eiendom har planstatus LNF. Vedlegg Tilleggskommentarer fra Bjar Arkitekter AS av og Kart over eiendommen 50/37. Fylkesmannen i Østfold sin uttalelse av Innkomne merknader Fylkesmannen i Østfold uttaler i brev av : I gjeldende kommuneplan står det at det i Hauge-området bør kunne føres en liberal dispensasjonspraksis ift. Begrenset utbygging, dersom det ikke er konflikter med andre interesser eller planavklaringsbehov. Fylkesmannen oppfatning av dette er at det i LNF område omkring Hauge kan gis dispensasjon til oppføring av nye boliger dersom de blir liggende som en naturlig del av eksisterende boligbebyggelse på stedet. Eksempler på slike områder kan være naturlige utfyllingstomter, tomter som grenser opp til eksisterende tettsted osv. Omsøkte boliger er tenkt plassert i underkant av 1 km utenfor tettstedet Hauge. Oppføring av en ny bolig her vil bli liggende som en satellitt sammen med den andre boligen på eiendommen, og ikke som en naturlig del av tettstedet Hauge. Omsøkte tiltak vil ligge innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF område. Dette betyr at kommunen ikke ønsker utbygging i området som ikke er i samsvar med stedegen næring. Omsøkte tiltak er ikke innenfor planformålet, og tiltakshaver er dermed avhengig av dispensasjon i henhold til pbl 7. En eventuell dispensasjon krever at det forligger spesifiserte klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor hensyn bestemmelsene i kommuneplanen er ment å ivareta. Vi vil i den forbindelse vise til at kommuneplanen har gjennomgått en omfattende beslutningsprosess der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. Med denne bakgrunn skal det derfor ikke være noen kurant sak å fravike denne gjennom dispensasjoner. Slike saker vil bidra til å undergrave de intensjoner som ligger til grunn for planen å svekke forutsigbarheten. Tiltakshavers oppgitte særlige grunner i saken anses å være av en svært generell karakter som kan oppgis av mange grunneiere i kommunen som ønsker å oppføre flere boliger på eiendommen. En eventuell dispensasjon vil dermed skape en vanskelig presedens. Hvaler kommune er en part i ATPNG (areal og transportplan for nedre Glomma). En viktig målsetting i denne planen er å styrke eksisterende lokalsentra slik at disse blir mest mulig bærekraftige. En eventuell dispensasjon i denne saken vil bidra til at man skaper presedens hvor overnevnte målsetting vil være vanskelig å oppnå. Konklusjon: Fylkesmannen vil sterkt fraråde en dispensasjon. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven 15, jf. Forvaltningsloven kap VI. Vurdering Det vises til tidligere vurderinger gjort av administrasjonen i denne saken. Møteinnkalling side 11 av 29

12 I brev fra Bjar Arkitekter AS av vedrørende Fylkesmannens uttalelse fremkommer det at de mener at omsøkte eiendom klart ligger innenfor det som kan regnes som del av Hauge-området. Administrasjonen mener eiendommen ikke er å regne som en del av tettstedet Hauge. Tomten ligger på Langekil, et område med spredt boligbebyggelse i underkant av 1 km fra tettstedet Hauge. Begrepet tettsted forstås slik at det dreier seg om bebyggelse i konsentrert form og som ligger side ved side. På Langekil ligger husene med lang avstand i mellom i et LNF-område som omfattes av byggeforbud. Det hevdes fra Bjar Arkitekter AS sin side, at de høsten 2004 mottok plandokumenter fra Hvaler kommune som viser at Aleksandersens eiendom ligger innenfor et område som var avsatt til fremtidig boligområde. Administrasjonen forklarte i epost av at området under arbeidet med den forrige kommuneplanen ble unntatt rettsvirkning da gang-/sykkelveg skulle være etablert først. I gjeldende kommuneplan er altså området eiendommen ligger i er avsatt til LNF område som innbefatter byggeforbud for boliger i området. Eksisterende boliger har byggesirkel. Administrasjonen er derfor uenig med klager i at området ligger godt til rette for boligbygging og det er heller ikke i tråd med kommunens arealdisponering for området. Fylkesmannen i Østfold fraråder sterkt at det gis dispensasjon i denne saken. Det skal i utgangspunktet svært gode grunner til for at kommunen eventuelt skal vurdere å fatte vedtak i strid med anbefalinger/uttalelser fra statlig myndighet hvis saksområde blir direkte berørt. Kommunens administrasjon anbefaler med bakgrunn i Fylkesmannens miljøområdes uttalelse at det ikke innvilges dispensasjon i denne saken. Konklusjoner Kommunens administrasjon anbefaler med bakgrunn i Fylkesmannens miljøområdes uttalelse at det ikke innvilges dispensasjon i denne saken og vedtaket anbefales opprettholdt slik: I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA-82/07. Fremsatt klage fra Magnus Aleksandersen v/ Bjar Arkitekter AS tas ikke til følge. Begrunnelse: Det er ikke gjennom klagen fremført tilstrekkelig tungtveiende klagegrunner. En innvilgelse av dispensasjon vil føre til en vanskelig håndterbar presedens. Det foreligger et byggeforbud i LNF området. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA-82/07. Fremsatt klage fra Magnus Aleksandersen v/ Bjar Arkitekter AS tas ikke til følge. Begrunnelse: Det er ikke gjennom klagen fremført tilstrekkelig tungtveiende klagegrunner. En innvilgelse av dispensasjon vil føre til en vanskelig håndterbar presedens. Det foreligger et byggeforbud i LNF området. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 12 av 29

13 Saksnr 2007/ Bygging av garasje og kontor, 5/146, Mørkedalen Arkivkode 5/146 Saksbehandler Per Otto Rød Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Behandling av klage på administrativt dispensasjonsvedtak PA - 77/08 - avslag på dispensjon fra regulert mønehøyde ved oppføring av garasje på eiendommen gnr 5 bnr 146, Mørkedalen, Skjærhalden i Hvaler Sammendrag Det søkes om oppføring av frittstående garasje med hjemmekontor/øvingsrom i 2. etasje. Prosjektert gjennomsnittlig mønehøyde er 5,35 m og samlet bruksareal (BRA) i bygget er oppgitt til 76,9 m 2. Administrasjonen orienterte i foreløpig svar om rammene i gjeldende reguleringsplan høyeste gjennomsnittlige mønehøyde 4,5 m og største BRA 50 m 2. Det ble på den bakgrunn søkt dispensasjon i forhold til mønehøydebestemmelsen, men ikke for areal. Søknaden ble i vedtak PA 77/08 avslått med begrunnelse i at det ikke var framlagt tilstrekkelig tungtveiende grunner for å dispensere, veid opp mot de samfunnshensyn reguleringsplanen skal ivareta. Avslagen er påklaget av tiltakshaver. Administrasjonen kan ikke se at det er framført nye momenter til saken som medfører at klagen bør tas til følge. Det innstilles derfor til utvalget ikke å ta klagen til følge. Saksopplysninger Det ble søkt om byggetillatelse for oppføring av frittstående garasje i to etasjer på ovennevnte eiendom i Mørkedalen på Skjærhalden. Det ble fra kommunen avgitt foreløpig svar hvor det ble påpekt at tiltaket var prosjektert i strid med gjeldende reguleringsbestemmelser hva gjelder mønehøyde, avstand til eiendomsgrense og byggets areal. Det søkes dispensasjon fra regulert mønehøyde på 4,5 m for oppføring av garasje med gjennomsnittlig mønehøyde på 5.35 m (5,8 m i sydvest og 4,9 m i nordøst). Det opplyses videre at garasjen ønskes plassert 4,0 m fra nabogrensen og at bebygd areal (BYA) ikke vil overskride 50 m 2. Det ble framført følgende særlige grunner for å dispensere: Garasjens/uthusets fotavtrykk vil ikke overskride 50 m 2 som er utnyttelsesgraden på tomten TU = 20%, vil ikke overskrides. Garasjen er flyttet 4 m fra nabogrense. Terrenget fylles opp i forb med omgjøring av eksisterende garasje omgjøres til bod. Tiltakshaver ønsker å benytte rommet over garasjen som hjemmekontor/øvings-rom for sang og musikk. Hun er utdannet ved Østlandets musikk-konservatorium og har diplom-utdanning i sang fra Norges Musikkhøyskole, samt lektor og underviser i sang og musikk ved Greåker V Skole. Hun driver som profesjonell i sang(sopran) og musikk og opptrer svært ofte som solist i større kirkemusikalske verk nasjonalt, utøver skolekonserter for Rikskonsertene, barne og ungdomstrinn, hun har scenisk erfaring fra musikal, kammerspill og opretteoppsetninger, og har deltatt i flere produksjoner for radio og Tv. CD innspillinger. For å kunne utøve sine forberedelser ofte i samarbeide med andre artister trenger hun et eget kontor/øvingsrom med plass for instrumenter og utstyr. Ved siden av å ha sitt daglige virke som lektor i sang og musikkundervisning ved Greåker V. Skole, gir hun enkelte av sine elever ekstraundervisning hjemme. Møteinnkalling side 13 av 29

14 Med bakgrunn i områdets planstatus, dispensasjonsspørsmålets karakter og administrasjonens konklusjon i saken, ble ikke dispensasjonsspørsmålet forelagt overordnede myndigheter for uttalelse. Søknaden om dispensasjon i forhold til regulert mønehøyde ble i vedtak PA 77/08 avslått: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknad om dispensasjon i forhold til regulert mønehøyde for oppføring av garasje/uthus med gjennomsnittlig mønehøyde 5,35 m på eiendommen gnr 5 bnr 146, Mørkedalen i Skjærhalden, slik det framgår av søknad datert Begrunnelse: De fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta i forhold til reguleringsplanen, er ikke tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Framført nabomerknad fra Per Bjørgan er ivaretatt gjennom avslaget. Søker, Birgit Gudim Søland, påklaget kommunens vedtak. Klagen er rettidig framsatt og tas til behandling. Framførte klagegrunner Viser til mottatt brev med avslag på byggesøknaden, og benytter anledningen til å klage på vedtaket. Vi mottok Deres brev poststemplet Begrunnelse for klagen: Tiltaket ligger innefor utnyttelsesgrad og plassering på tomten. Det er kun mønehøyden dere henviser til er et problem. Vi vil henvise til oppført og godkjent bygn.masse på naboeiendommer med tilsvarende løsninger og med mønehøyde større enn 450 cm. Vi vet også at det ikke er søkt om disp. på mønehøyder på disse bygninger. Vi kan ikke innfinne oss med å godta denne forskjellsbehandlingen. Mønehøyden på garasjen vil være 535 cm i gjennomsnitt jfr byggesøknad fra PGI datert dette samt å flytte garasjen lengre fra tomtegrensen mot nabotomt, var for å imøtekomme naboen. Vi ønsker å bygge garasje med oppholdsareal over fordi vi trenger det. Parter i saken: Birgit Gudim Søland Mørkedalen Skjærhallen Per Bjørgan Kolsåslia Kolsås Vedlegg 1. Tegninger og situasjonsplan 2. Kart 3. Søknad om dispensasjon 4. Klage datert Innkomne merknader På grunnlag av nabovarsel i saken, fremmet Per Bjørgan, eier av gnr 5 bnr 129 og gnr 5 bnr 148, en nabobemerkning i forhold til bnr 148: --- Min tomt bli fullstendig innebygget, og den utsikten sydover jeg hadde regnet med, er borte. DA byggefeltet i Mørkedalen i sin tid ble planlagt, var det meningen at husene skulle plasseres slik i forhold til hverandre at alle skulle få en viss utsikt sydover. Men slik ble det altså ikke. Jeg finner det ikke riktig at utvidelsesplaner i den grad går utover naboer, slik som i dette tilfelle. Min tomt er etter dette vesentlig forringet i verdi. Hvem vil sitte og se inn i naboens garasjevegg? Er det ikke mulig å finne en annen løsning som i mindre grad går ut over min eiendom? Møteinnkalling side 14 av 29

15 Merknaden ble kommentert av PGI AS v/terje Søland og oppsummeres slik: Løsningen er bedre enn det bygningsomfang reguleringsplanen direkte åpner for Plassering på tomta er låst av vann- og avløpsledninger Boligen er oppført i.h.t. kommunens godkjenning Hjemmelsgrunnlag Reguleringsplan for del av Gilboe, gnr 5 bnr 31, vedtatt med senere endringer vedtatt Plan- og bygningslovens 15 Vurdering Vurdering av dispensasjonssøknaden: Arealbruken og gjennomføring av byggetiltak i det aktuelle området er underlagt juridisk bindende reguleringsbestemmelser. Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon fra disse. Begrepet særlige grunner er forsøkt definert nærmere i Kommunaldepartementets rundskriv H 35/83. Uttrykket må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenes behandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fra intensjonene i vedkommende bestemmelse foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt. Reguleringsbestemmelsene sier at garasje/uthus ikke skal ha større mønehøyde enn 4,5 m og samlet bruksareal på 36 m 2. Bestemmelser gitt til senere vedtatt kommuneplan ( ) sier at der maksimal størrelse på garasje/uthus er angitt til mindre enn 50 kvm, settes maksimal størrelse til 50 kvm, gitt at øvrige bestemmelser om tomteutnytting/utnyttelsesgrad og andre dimensjonerende begrensninger som mønehøyde etc. overholdes. Tomteutnyttelse (% TU) beregnes som forholdet mellom tomteareal og bebyggelsens bruksareal (BRA). Den omsøkte garasjen har BRA i begge plan (ca 46,4 + 30,5 m 2 = 76,9 m 2 BRA) iflg plantegning. I utgangspunktet legges til grunn at bygningens areal overskrider regulert størrelse. Utnyttelsesgraden synes isolert sett ivaretatt. Mønehøyden overskrides med 0,85 m. Det søkes dispensasjon kun for overskridelse av mønehøyde. De særlige grunnene som framføres for å dispensere fra regulert mønehøyde, bygger i det alt overveiende på personlige forhold. Slike forhold kan ikke tillegges vekt i dispensasjonsavveiningen. Det må videre vektlegges at boligen allerede har en garasje i underetasjen. Denne garasjen ønskes erstattet med omsøkte garasje av tekniske årsaker (overvannsproblemer i forbindelse med nedkjørselen). Det vil dermed bli et ledig bygningsvolum i underetasjen som kan anvendes til kontor/øvingsrom. Det kan trolig også etableres rom i garasjens loftsplan selv om denne begrenses innenfor regulert mønehøyde. Det er framført en merknad fra bakenforliggende naboeiendom, rettet mot bygningens høyde. En reguleringsplan skal gi en forutsigbar utvikling i området. Naboens merknad må tillegges vekt i dispensasjonsavveiningen. En innvilgelse av dispensasjon som omsøkt, vil skape en vanskelig håndterbar presedens sett i forhold til tilsvarende saker innenfor det aktuelle området. Det er fortsatt en del ubebygde tomter i Mørkedalen og en dispensasjon i dette tilfellet vil derfor gi føringer i forhold til framtidige garasjer. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Vurdering av klagen: Det anføres at det kun er mønehøyden som er i strid med reguleringsplanen. Dette er ikke korrekt da det må legges til grunn at byggets samlede bruksareal (BRA) er i strid med regulerings-bestemmelsene. Møteinnkalling side 15 av 29

16 Kommunen orienterte ansvarlig søker PGI i brev av (med kopi til tiltakshaver Birgit Gudim Søland) om arealstørrelse på garasjer innenfor reguleringsområdet på følgende måte: I følge reguleringsplanen kan det oppføres garasje med et samlet bruksareal (BRA) på 36 m 2. Garasjen skal regnes med i utnyttelsesgraden som er TU = 20%. TU beregnes som forholdet mellom bygningsmassens bruksareal og tomtearealet. Størrelse på garasje er overstyrt av bestemmelser inntatt i kommuneplanens arealdel 1 nr 3 a, vedtatt : Der maksimal størrelse på garasje/uthus er angitt mindre enn 50 kvm, settes maksimal størrelse til 50 kvm, gitt at øvrige bestemmelser om tomteutnytting/utnyttelsesgrad og andre dimensjonerende begrensninger som mønehøyde etc. overholdes. Det er ikke angitt i kommuneplanen hvordan garasjeareal skal måles, men siden reguleringsplanen angir BRA, legges dette til grunn. Garasjen er prosjektert med for stort bruksareal isolert sett i forhold til planbestemmelsene. Det stilles også spørsmål ved om garasjen vil ligge innefor tillatt grad av utnytting på eiendommen. Omsøkte garasje har et samlet BRA på 76,9 m 2 og overskrider regulert areal for slike bygg uten at det er søkt dispensasjon for dette forholdet. Kommunen er kjent med at det på naboeiendommer (uten å gå nærmere inn på hvilke) er oppført garasjer med mønehøyde utover regulert høyde. Tiltakene er omsøkt og godkjent innenfor rammene i reguleringsplanen, men oppført med avvik i forhold til det godkjente. Dette legaliserer ikke de oppførte byggene eller den praksis tiltakshaverne har valgt. Oppfølging av disse avvikene er igangsatt ved gjennomgang av byggesaksmapper. Administrasjonen kan ikke se at det er utøvet forskjellsbehandling i denne saken satt opp mot andre byggesaker innenfor reguleringsområdet. Hvorvidt det omsøkte tiltaket ivaretar naboens interesser på en bedre måte enn å oppføre garasjen innenfor rammene gitt i reguleringsplanen, er ikke konkret vurdert. Det faktum at man trenger mer innendørs oppholdsareal på en boligeiendom, er argumenter av personlig karakter og kan ikke tillegges vekt i en dispensasjonsavveining, jf pbl 7. Det vises for øvrig til opprinnelig vurdering av dispensasjonsspørsmålet, hvor det ble framhevet at en flytting av garasjen fra boligens underetasje (hvor den er i dag) og ut til en ny, frittstående garasje, vil frigi areal i boligen som kan nyttes til de funksjoner tiltakshaver ønsker å etablere over ny garasje. Det konkluderes med at det gjennom klagen ikke er framført nye momenter til saken som gjør at klagen kan tas til følge. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 15, jf forvaltningslovens kap VI tilbakevises klage fra Birgit Gudim Søland på Hvaler kommunes administrative vedtak PA 77/08; avslag på søknad om dispensasjon fra bestemmelser gitt til Reguleringsplan for del av Gilboe, for oppføring av garasje på eiendommen gnr 5 bnr 146 med gjennomsnittlig mønehøyde på 5,35 m. Begrunnelse: Det er i klagen ikke framført vesentlige, nye momenter til saken som gjør at klagen bør tas til følge Klagen oversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 16 av 29

17 Saksnr 2007/878 - Oppføring garasje m/leilighet, eiendom 40/10, Rød Arkivkode 40/10 Saksbehandler Knut Kristian Skjolden Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Behandling av klage på vedtak i Utvalget for miljø og teknikk om å imøtekomme søknad om bolig nr 2 på gnr 40 bnr 10 på Asmaløy Sammendrag Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bygging av garasje med leilighet ble avslått i vedtak BY-346/07 datert Avslaget ble påklaget av tiltakshaver i brev mottatt kommunen Utvalget for miljø og teknikk behandlet klagen og fattet ubegrunnet vedtak om at klagen tas til følge i utvalgssak 116/07. Dispensasjonsspørsmålet ble deretter oversendt saklig berørte myndigheter. Fylkesmannens miljøvernområde konkluderte i brev datert med at de ikke kunne gi aksept til en dispensasjon i saken. Tiltakshaver kommenterte Fylkesmannens merknader i brev mottatt av kommunen Utvalget hadde saken til behandling som sak 59/ , men vedtok å utsette saken. Utvalget tok stilling til saken i utvalgsmøtet , og fattet vedtak om at søknaden skulle imøtekommes med begrunnelsen at Utvalget anså at tiltaket var i tråd med gjeldende reguleringsplan. Fylkesmannens miljøvernområde påklaget i brev datert utvalgets vedtak i utvalgssak 72/08 av Utvalget må nå ta stilling til om Hvaler kommune skal omgjøre vedtaket fattet i utvalgssak 72/08 eller om vedtaket skal opprettholdes og oversendes Fylkesmannens justisavdeling for endelig behandling. Saksopplysninger Tidligere politiske behandlinger Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /07 Utvalget for miljø og teknikk /08 Utvalget for miljø og teknikk /08 Behandling i Utvalget for miljø og teknikk : Anne Lise Sørlien (Frp) fremmet følgende forslag til vedtak: Møteinnkalling side 17 av 29

18 Klagen tas til følge. Det omsøkte bygget med dobbelt garasje/leilighet godkjennes. Alle nabovarsler må være sendt ut, og tilbakemeldingsplikten overholdt før vedtaket kan settes i kraft. Votering: Anne Lise Sørliens ovennevnte forslag ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer. Øyvind Wevling og Mona Vauger stemte mot. Rådmannens forslag falt. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk : Klagen tas til følge; Det omsøkte bygget med dobbelt garasje/leilighet godkjennes. Alle nabovarsler må være sendt ut, og tilbakemeldingsplikten overholdt før vedtaket kan settes i kraft. Behandling i Utvalget for miljø og teknikk : Votering: Saken ble enstemmig utsatt Vedtak i fra Utvalget for miljø og teknikk : Saken utsettes Behandling i Utvalget for miljø og teknikk : Borgelig gruppe fremmet følgende forslag ti l vedtak: Søknaden imøtekommes. Begrunnelse: Utvalget anser at tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Votering: Rådmannens forslag til vedtak fikk to stemmer og falt. Borgelig gruppes forslag til vedtak ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer. Mona Vauger (Ap) og Øyvind Wevling (Ap) stemte mot. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk : Søknaden imøtekommes. Begrunnelse: Utvalget anser at tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Klagen oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg 1. Saksframlegg med vedtak i utvalgssak 72/08 av (med egne vedlegg) 2. Klage fra Fylkesmannens miljøområde datert Innkomne merknader Fylkesmannens miljøområde har i brev datert påklaget kommunens vedtak fra UMT datert Fylkesmannens vurdering er: Omsøkte eiendom ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNFområde. I områder som i arealdelen er lagt ut med denne planstatusen er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk/stedegen næring. På eiendommen finnes det allerede 5 bygninger; to bolighus, låve, uthus/bu og stabbur. Den aktuelle eiendommen har etter kommunens opplysninger en størrelse på ca 9,5 dekar, og det er ikke landbruksdrift på gården. Det at arealet er lagt ut til LNF-område, kategori 4 i kommuneplanens arealdel er i seg selv et moment som veier tungt mot at arealet skal brukes til andre formål enn landbruk/stedegen næring. Planstatus i kommuneplanen er resultatet etter at arealbruken i området er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess. Kommuneplanen representerer en løsning hvor de ulike interesser som knytter seg til et område er vurdert opp mot hverandre. For dette området er resultatet at natur-, og friluftsinteresser skal ha et spesielt vern mot tiltak som ikke har tilknytning til landbruksdriften. Vesentlige offentlige planforutsetninger må ikke fravikes gjennom tilfeldige dispensasjoner. Møteinnkalling side 18 av 29

19 I tillegg til å ligge innenfor et LNF-område, omfattes eiendommen også av RPR-Oslofjorden. Her står det bl.a. at mulighetene for allment friluftsliv, basert på båtferdsel, ferdsel til fots og på sykkel og strandopphold bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende boligog fritidseiendommer. Omsøkte eiendom er allerede, på grunn av stor og spredt bygningsmasse, relativt nedbygd og privatisert. En eventuell tillatelse til oppføring av ytterligere bebyggelse vil ikke bidra til en forbedring av allmennhetens ferdselsmuligheter i området. Kombinasjonen av at det allerede er oppført to bolighus på eiendommen og at det ikke er registrert noen landbruksdrift på gården gjør at det må foreligge helt spesifiserte klare grunner dersom det skal gis dispensasjon til oppføring av ytterligere en boenhet på eiendommen. De særlige grunner som er oppgitt av tiltakshaver må sies å være av en svært generell karakter som kan fremlegges av mange grunneiere med liknende ønsker. Begrunnelsen som er fremlagt av borgelig gruppe kan heller ikke sies å være klar og spesifisert. Landskapet i Hvaler kommune er preget av mange eiendommer av tilnærmet lik karakter som omsøkte. En eventuell dispensasjon vil skape en uheldig presedens, hvor resultatet etter hvert kan bli en tilfeldig oppsplitting og nedbygging av landskapsbildet kombinert med en økt privatisering av strandsonen. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven 15. Vurdering Saken forutsettes godt kjent gjennom tidligere politiske behandlinger og vedtak. Det vises til sakens vedlegg. Behandlingen i denne omgang dreier seg om Fylkesmannen ved miljøvernområdets påklaging av kommunens vedtak fattet Utvalgets vedtak er ikke påklaget av tiltakshaver. Tiltakshaver har fått anledning til å kommentere Fylkesmannens klage, men har ikke gjort det. Klager anfører for det første at i områder som i arealdelen er lagt ut med planstatus LNF er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk/stedegen næring. Videre sier klager at arealbruken i området er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interesser som knytter seg til området er vurdert opp mot hverandre. For dette området er resultatet at natur- og friluftsinteresser skal ha et spesielt vern mot tiltak som ikke har tilknytning til landbruksdriften. Vesentlige offentlige planforutsetninger må ikke fravikes gjennom tilfeldige dispensasjoner. Dette er riktig så langt administrasjonen kan se, og må vektlegges i klagebehandlingen. Det foreligger etter administrasjonens vurdering et nokså klart og entydig byggeforbud mot andre tiltak enn de som har en faktisk og påvist sammenheng med landbruks-, natur- eller friluftsformål. Administrasjonen er også enig i at kommunens vedtak fattet i utvalgssakene 72/08 av og 116/07 av virker noe tilfeldige. De bryter begge sterkt mot praksis i lignende saker behandlet etter den samme kommuneplanen. Det er uheldig at ingen av vedtakene i de nevnte saker er begrunnet i forhold til sakens innhold. Ubegrunnet eller lite begrunnet vedtak vil være vanskelig å forstå, gi liten forutsigbarhet, kunne framstå som tilfeldig praktisering av regelverket og som usaklig forskjellsbehandling. For det annet anfører klager at eiendommen ligger innenfor et område omfattet av rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen (RPR-O), og at her skal muligheten for allmenn ferdsel og friluftsliv prioriteres framfor utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. Klager mener at omsøkte eiendom allerede er mye nedbygd og privatisert, og at ytterligere bebyggelse ikke vil bidra til en forbedring av allmennhetens ferdselsmuligheter i området. Møteinnkalling side 19 av 29

20 Administrasjon deler her klagers syn. RPR-O er gitt ved kongelig resolusjon, og så langt administrasjonen kan se er Hvaler kommune juridisk forpliktet til å følge disse. Klager anfører for det tredje at kombinasjonen av at det allerede er oppført to bolighus på eiendommen og at det ikke er registrert noen landbruksdrift på gården, gjør at det må foreligge helt spesifiserte klare grunner dersom det skal gis dispensasjon til oppføring av ytterligere en boenhet på eiendommen. De særlige grunner som er oppgitt av tiltakshaver må sies å være av en svært generell karakter som kan fremlegges av mange grunneiere med liknende ønsker. Administrasjonen er enig i dette, og viser for øvrig til våre vurderinger i tidligere behandlinger av saken. For det fjerde anfører klager at begrunnelsen som er fremlagt av borgelig gruppe heller ikke kan sies å være klar og spesifisert. Administrasjonen deler denne oppfatningen. For det femte anfører klager at en eventuell dispensasjon i dette tilfellet vil skape en uheldig presedens, hvor resultatet etter hvert kan bli en tilfeldig oppsplitting og nedbygging av landskapsbildet kombinert med en økt privatisering av strandsonen. Administrasjonen deler også denne oppfatningen. Administrasjonen finner for øvrig grunn til å oppsummere og kommentere følgende: - Eiendommen 40/10 ligger i et uregulert område, avsatt til generelt landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) i gjeldende kommuneplan for Hvaler, arealdelen, og er ikke omfattet av noen reguleringsplan. Begrunnelsen i utvalgsvedtak 72/08 av synes derfor feilaktig: Utvalget anser at tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. - Dersom Hvaler kommune kommer til at et omsøkt tiltak må anses å være i tråd med kommuneplanen, er det ikke være nødvendig med dispensasjonsbehandling. - Når kommunen etter klage omgjør et vedtak fullt ut til fordel for klager må klagen anses for avgjort, og saken skal derfor ikke oversendes klageinstansen for avgjørelse. Det synes derfor uriktig at: Klagen oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse., jf utvalgets vedtak 72/08 av Det omsøkte tiltak er garasje med leilighet, altså en egen boenhet eller bolig. Det kan etter kommunens praksis ikke dispenseres for en boenhet nr. 2 på landbrukseiendommer, unntatt i tilfeller hvor det dreier seg om kårbolig plassert i tilknytning til gårdstunet og dersom det godtgjøres et reelt behov knyttet til landbruksdriften. På den aktuelle eiendommen ligger det dessuten allerede i dag to boliger. Det har så vidt administrasjonen kjenner til aldri vært gitt dispensasjon fra planformålet for oppføring av en tredje bolig på denne type eiendom, eller annen type eiendom for øvrig. - Etter gjeldende regelverk og kommunens praksis vil det kunne gis dispensasjon dersom det foreligger særlige grunner - for oppføring av en ren, normalt stor garasje for privatbil knyttet til boligfunksjon på eiendommer med helårs bolig, som deretter kan byggemeldes etter pbl 86 a, eller det kan byggemeldes direkte uten dispensasjon uthus/garasje etter pbl 81, dersom tiltaket har sammenheng med landbruksvirksomhet. - Dersom det innvilges dispensasjon uten at det foreligger særlige grunner vil det være lovstridig. Det vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og dessuten være udemokratisk og lite forutsigbart for borgerne. En slik avgjørelse vil også med nødvendighet måtte fremstå som urimelig og urettferdig for alle som har måttet respektere de aktuelle bestemmelser tidligere. Ut fra omstendigheten vil det også utad kunne fremstå som usaklig forskjellsbehandling i forhold til tidligere saker behandlet innenfor samme kommuneplan eller at det er tatt utenforliggende hensyn. I begge disse tilfellene vil et vedtak kunne kjennes ugyldig. I tillegg vil det kunne gi en vanskelig håndterbar presedens i senere saker. - Kommuneplanen er juridisk bindende for arealbruken. Dersom man er av den oppfatning at arealdisponeringsreglene ikke er gode nok, urimelige eller av en eller annen grunn ikke kan aksepteres, er man henvist til å få dem endret etter demokratisk behandling etter reglene om hhv kommune- og reguleringsplanlegging. - Fylkesmannen er Kongens og regjeringens representant i fylket og skal arbeide for at Stortingets og regjeringens vedtak, mål og retningslinjer blir fulgt opp. Administrasjonens vurdering er at statlig fagmyndighets merknader skal vektlegges sterkt ved dispensasjonsbehandling, og kan ikke se at dette ble gjort ved kommunens vedtak i utvalgssak 72/08 av Det skal i utgangspunktet foreligge svært gode grunner før kommunen eventuelt vurderer å fatte vedtak i strid med anbefalinger/uttalelser fra statlig myndighet hvis saksområde blir direkte berørt. Møteinnkalling side 20 av 29