SAKSFREMLEGG. Saksbehandler Benedicte Waterloo Arkiv GBR 144/20 Arkivsaksnr. 18/399. Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler Benedicte Waterloo Arkiv GBR 144/20 Arkivsaksnr. 18/399 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra 4.2 i kommuneplan for oppføring av garasje med et bebygget areal BYA på 200 m2. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Tiltaket kan ikke benyttes til næringsvirksomhet. 2. Tiltakshaver må besørge egnet beplantning i form av hekk, samt minimum tre trær med en høyde som visuelt bryter med byggets gesims. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon med bilde 2. Situasjonskart 3. Tegning 4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den søknad om dispensasjon fra gjeldende kommuneplan for oppføring av garasje på eiendommen gnr. 144 bnr. 20. Kommunen vurderte foreliggende søknad om dispensasjon som ikke fullstendig og ba om nye opplysninger. Ny søknad om dispensasjon ble mottatt den Vedtak om avslag på søknad om dispensasjon ble fattet den da kommunen anså søknaden fremmet uten at den tilfredsstilte krav i plan- og bygningsloven. Søknad ble på nytt mottatt i kommunen den , og også denne søknaden ble vurdert som ikke komplett. Sist innsendte søknad om dispensasjon ble mottatt i kommunen den Eiendommen ligger i et område som i arealdel av Kommuneplan for Rakkestad kommune er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål hvor spredt boligbygging ikke er tillatt (LNF1). Det følger av kommuneplan 4.2 at det i tilknytning til eksisterende boliger er «tillatt å oppføre garasje med areal hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 70 kvm». Den omsøkte garasjen er på 200 m2 og er større enn hva som er tillatt jf. 4.2 i gjeldende kommuneplan Det er derfor søkt om dispensasjon.

2 I søknaden er det vist til at tiltakshaver har behov for etablering av lagringsplass for veteranbiler som muliggjør at bilene kan oppbevares og repareres innendørs. Det påpekes i søknaden at bygget kun skal benyttes til utøvelse av hobbyvirksomhet og ikke til næringsvirksomhet, herunder vises det til at det ikke er installert sluk i bygget. Videre er det i søknaden nevnt at det på et tidligere tidspunkt på eiendommen var oppført en driftsbygning med lik plassering og tilnærmet samme grunnflate som omsøkte tiltak. Tiltakshaver begrunner tiltakets utforming i form av flatt tak med behovet for hensiktsmessig utnyttelse av arealet da en tradisjonell utforming på en driftsbygning med stendere og innvendig låvebro ikke er egnet for ønsket utnyttelse av bygget. Bygget, slik det er prosjektert, har ikke innvendige søyler og fungerer således optimalt med tanke på byggets tiltenkte formål. Valg av flatt tak er videre begrunnet med at flatt tak vil oppfattes som mindre dominerende i landskapet sammenlignet med et bygg med saltak. Samtidig er bygget oppført med et tradisjonsriktig fargevalg, herunder rødt. Avslutningsvis er det i søknaden foreslått avbøtende tiltak iverksatt av tiltakshaver i form av beplantning langs eiendomsgrensen mot øst. Planting av hekk vil skjerme mot nabo og omkringliggende bebyggelse mot øst. Ettersom eiendommen ligger i et LNF-område har saken vært oversendt Fylkesmannen i Østfold for uttalelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling, med henvisning til deres vurdering, overlot saken til de kommunale myndigheter som har best oversikt over forholdene i kommunen. De ba om å få tilsendt vedtaket i saken. Miljøvernavdelingen uttalte at omsøkte tiltak ikke vil berøre noen regionale eller nasjonale miljøinteresser på stedet som de skal ivareta. Imidlertid gjorde de oppmerksom på at foreliggende søknad må vurderes grundig for å sikre at en eventuell dispensasjon ikke skaper presedens som kan medføre at kommuneplanens arealdel mister sin kraft som et viktig styringsverktøy i slike saker. Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling av nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) kapittel 19. Andre faktaopplysninger Administrasjonen er kjent med at det omsøkte tiltaket allerede er ferdigstilt. Bygningsmyndigheten skal etter gjeldende rett, i saker som gjelder etterfølgende godkjenning av allerede gjennomførte tiltak, vurdere søknaden som om den var innsendt på forhånd. Videre er det klart at vurderingen må skje etter reglene på vedtakstidspunktet. Som utgangspunkt for vurderingen legger vi derfor til grunn at tiltaket ikke er oppført. Administrasjonens vurdering

3 Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig arealbruk for et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven kapittel 19 kan imidlertid kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra planer. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen kan dispensere fra lov, forskrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal ikke være kurant å fravike disse. Eiendommen ligger som nevnt i et område som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål hvor det er satt en størrelsesbegrensning på garasjer inntil 70 m2. Hensynet bak bestemmelsen er å begrense utbygging av garasjeareal til det som anses som et normalt behov for garasjering og bodplass for en boligeiendom. Det er ikke ønskelig med store garasjer eller uthus på slike eiendommer som kan tas i bruk til uønsket næringsvirksomhet. Med uønsket næringsvirksomhet menes virksomhet som innebærer aktivitet utover den vanlige forståelse av begrepet hobby. Slike virksomheter vil kunne medføre mer trafikk, mer forsøpling og i enkelte tilfeller økt forurensning. Som presisert av ansvarlig søker skal den omsøkte bygningen kun benyttes til oppbevaring samt reparasjon av biler som tiltakshaver istandsetter. Aktiviteten vil være av begrenset grad og vil kun utføres som en fritidssyssel for tiltakshaver. Sådan aktivitet er ofte plasskrevende og resulterer ofte i behov for større bygningsmasser. Bruk av garasje for oppbevaring av biler og utstyr anses ikke som «uønsket næringsvirksomhet». Det antas at oppføring av en garasje med formål som oppbevaringsplass, samt med tilstrekkelig areal for å kunne reparere egne biler, ikke vil medføre økt belastning på og følgelig ulemper for området i form av trafikk, forsøpling eller forurensning da det ikke utøves næringsvirksomhet i lokalet. Administrasjonen anser etter dette at bygget ikke vil føre til ulemper for naboeiendommene. Det omsøkte garasjebyggets areal er større enn hva som kan betegnes som et normalt behov for en boligeiendom, og tilsier at hensynet bak bestemmelsen etter dette vil bli tilsidesatt ved dispensasjon. Administrasjonen mener imidlertid at hensynet ikke blir vesentlig tilsidesatt da tiltaket ikke innebærer gjennomføring av næringsaktivitet med de ulemper slik virksomhet medfører, og følgelig vil ikke tiltaket ha negativ innvirkning på omkringliggende område. Spørsmålet er videre om det foreligger fordeler ved å gi dispensasjon som er større enn ulempene.

4 Flere av eiendommene i landbruks-, natur- og friluftsområder (både LNF1 og LNF2) består av små arealer, spesielt i tilfeller der et areal er skilt ut fra en opprinnelig landbrukseiendom. Gjeldende kommuneplan oppstiller ikke en begrensning av utnyttelsesgraden på nevnte eiendommer og kommunen må i hvert enkelt tilfelle ut fra tomtens beskaffenhet vurdere hva som kan aksepteres av utbygging på slike spredte boligtomter. Omsøkte eiendom har et areal på 1363 m2 og er således å betrakte som en normal boligtomt hva angår størrelse. Eiendommen er allerede bebygd med to bygg. Oppføring av ytterligere et bygg, herunder med et areal på 200 m2, medfører at utnyttelsesgraden blir noe høy. Videre er det omsøkte tiltaks bebygde areal som nevnt betydelig større enn tillatt i henhold til kommuneplanen og vil på denne måten påvirke det omkringliggende landskapsbildet. Imidlertid anser ikke administrasjonen at tiltaket vil påvirke nærliggende friluftsinteresser, naturmangfoldet eller medføre ulemper for landbruksproduksjonen for naboeiendommer. Størrelsen på omsøkte bygg er tilsvarende det bebygde arealet til en tidligere låve med identisk plassering på eiendommen, se vedlagt bilde. Sågar skiller ikke bygningens areal seg ut i et landbruksområde med mange driftsbygninger av betydelig størrelse. Det vises her til at regionale myndigheter ved Fylkesmannen i Østfold ikke har hatt noen innvendinger mot omsøkte dispensasjon. Videre vurderer administrasjonen det som positivt at den omsøkte eiendommen ligger i et område som ikke er tett utbygd, samt at hjemmelshavere av tilgrensende eiendommer ikke har hatt merknader til søknaden. Flatt tak resulterer riktignok i at det aktuelle bygget ikke er optimalt tilpasset det omkringliggende landskapsbildet. Driftsbygninger har tradisjonelt vært oppført med saltak og det flate taket innebærer at tiltaket skiller seg ut fra den eksisterende bebyggelsens arkitektoniske utforming. Administrasjonen anser at flatt tak vil kunne redusere bebyggelsens visuelle kvalitet. Likevel vil det flate taket gi inntrykk av at bygningsmassen er mindre ruvende sammenlignet med et tilfelle der bygget er oppført med saltak. For å ytterligere redusere den visuelle ulempen med flatt tak, er det stilt som vilkår for omsøkte dispensasjon at det iverksettes avbøtende tiltak i form av at det må plantes trær langs den østre tomtegrensen med høyde som vil bryte med byggets gesims. Slik beplantning vil også være med på å redusere den negative fjernvirkningen for det nærliggende landskapsbildet. Det er også formildende at bygget er oppført med et tradisjonelt fargevalg. Majoriteten av driftsbygningene i området har tilsvarende rødfarge som det omsøkte bygget. Argumentasjon i form av behov for oppbevaringsplass har normalt ikke avgjørende vekt i en dispensasjonsvurdering. Dette fordi arealbruk fastlegges i et langsiktig perspektiv og eierforhold kan være skiftende. Nevnte argument inngår imidlertid som et moment i vurderingen. I tilfeller der det ikke er andre forhold som veier tyngre mot innvilget dispensasjon, kan argumentet tilsi at slik dispensasjon kan gis. Også det at bygningen i fremtiden med eventuelle andre eierforhold vil kunne benyttes til oppbevaring anses som en fordel.

5 Videre medfører bygningens areal at det skapes tilstrekkelig oppbevaringsplass for biler, ulike redskap og utstyr og etter administrasjonens vurdering vil tiltaket sådan innebære ryddige utearealer ved at utstyr kan oppbevares innendørs. Et ryddig inntrykk av eiendommen er positivt både for naboer og den generelle estetiske vurderingen av området. Administrasjonen er etter dette kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Da hensynene bak bestemmelsen heller ikke blir vesentlig tilsidesatt har vi kommet frem til at det kan gis dispensasjon i dette tilfellet.